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住宅ローン審査のポイント①

渋澤　百

不動産購入2020年01月24日

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
お住まいの購入において住宅ローンをご利用になる方は非常に多いのですが、一見問題ないようでも審査に引っかかってしまう方がまれにいらっしゃいます。

お住まいの購入を検討される時には、住宅ローン審査のポイントを必ず押さえておきましょう！

住宅ローン審査のポイント

金融機関は住宅ローンの審査の結果について、「承認」「非承認」の回答を出しますが、なぜ承認なのか、非承認なのかは一切教えてくれません。

モモ・ホームのような不動産仲介会社は、金融機関の住宅ローンの担当者と打ち合わせを行いながらローン審査に引っかからないよう注意して審査に出したり、非承認になった場合も、担当者を通して、今後の対応策を練ったりしていきますが、一般の方はなかなかそうはいきません。

しかし、一般的が注意すべきポイントは明確ですので、お住まい購入を検討する場合、まずはポイントをチェックしましょう。

審査におけるポイント

◆個人信用情報
◆年齢
◆勤続年数
◆勤務形態
◆勤務先の規模
◆業種
◆年収
◆勤続年数
◆自己資金
◆購入物件の担保評価
◆家族構成
◆健康状態
などなど…、これだけの内容はチェックされます。
(表：平成２９年度民間住宅ローン実態に関する調査結果報告書より）

ローン「非承認」の要因

では、ローン非承認となってしまう場合、何に引っかかってしまうのでしょう。

逆にその点を重点に注意すれば審査上、良い印象となると考えられます。

これまでの「非承認」のケースの統計がこちら
（平成２４年～２８年度の住宅市場動向調査報告書の平均値：フィナンシャルフィールドより）

「年齢」「年収」「勤続年数」は重視

住宅ローンは最大３５年ローンですが、完済年齢は７９歳となっているケースがほとんどです。

４４歳までに審査を通せば３５年ローンを組めますが、以降は７９歳－年齢がマックスとなります。

とは言え、高齢になってくれば６０歳や６５歳で定年を迎えるとすれば、働いて返済する期間より引退後に返済する期間が長くなってきますので、借りる方も不安ですが、貸す方も厳しく見るようになります。

一般的には５０歳を超えてからのローンは厳しいと言われています。

もし、５０歳以降に住宅ローンをご検討の場合は、その他の要因、自己資金などをより多く用意する事で審査を通す事が可能になります。

また、退職金の見込みがあれば審査のプラス要因となりますので、勤続年数の長さなどはそこに生きてきます。

年齢が若くても、一般的な見方としては勤続３年以上が望ましいと言えます。

勤続年数は短くてもローンを通す方法はありますが、借り入れる金融機関が限られてきたり、金利や融資金額が不利に作用する事もありますので、その点を考慮する必要があります。

勤続年数が短ければ年収もまだ低い事も考えられますので、連動した要因とも言えます。

何はともあれ「返済比率」

この３点は重要視されていますが、次いで重要視されている「返済負担率」(返済比率とも言われます)をクリアー出来なければ、他が良くても審査には通りません。

この返済比率は簡単に言えば、年収に対する借入金返済額の比率で、住宅ローンの返済のみならず、審査の時点で借入金があれば、その返済額も算入された上で計算されてしまいます。

年収に対しての返済比率は一般的には３０～３５％で、公務員や一部上場企業など退職金が見込まれる場合は４０パーセントまで見てくれる場合があります。

逆に自営業や年収が一定水準に満たない場合は３０％で計算されます。（２５％となる場合もあります。）

他、年収倍率で融資可能額を算出する金融機関もあります。

その場合は、最大で年収の7.9倍とする金融機関が多いです。

他の要因はさておき、この返済比率によって最大の「借入可能額」を想定する事は出来ますので、お住まいの予算を考える場合、この額を上回る計画は「夢」となる可能性が高くなります。

別の記事で借入可能額の計算方法も載せていますので、一度確認してみてください。借入可能額の計算➤➤

この算出された「借入可能額」を基に、予算が足りなければ、

◎優先順位の見直し

◎ご希望エリア内で物件を変更（新築⇨中古、５０坪⇨４０坪、駅から１０分⇨２０分など）

◎広さや建物のスペックを変えたくなければ、エリアを変更（川越市⇨坂戸市や鶴ヶ島市、坂戸市⇨日高市など）

などの計画変更で、ご予算内でより満足度の高いお住まいを探していくこととなります。

当初の希望を進路変更するのは意外とストレスかもしれませんし、ご家族、ご夫婦で意見が対立する事もあるかと思います。

是非、ご相談ください。ご予算計画からしっかり一緒に考えていきましょう。

「借入可能額」を伸ばす為に出来る事

今回の重要ポイントとしては、「借入可能額」を伸ばすために、数年前からお住まいの購入を計画するのであれば、

◎転職をしないで勤続年数を伸ばす。

◎または、転職を考えていても、お住まいを購入した後にする。

◎転職をする場合、前職と関連した業種にする。

◎３０代などであれば良いが、４０代以降から厳しくなってくるので、早めに購入するか、より多くの自己資金を用意する。

◎現在の借入金返済も返済比率に算入されるので、今ある借入金（車のローンや分割払いなど含む）はなるべく返済する。

◎車などをローンで購入するのはお住まいを購入してからにする（車のローンは住宅ローンが影響しません）。

◎もちろんキャッシングなどを利用しない、カードのキャッシング枠は外しておく。

など、対策出来る事は多くあります。

通常、数千万の借入をするわけですので、貸す方もそれなりに厳しく審査するは当たり前と言えば当たり前ですので、最大３５年返済の信用を得るためだと思って、しっかり準備する事が必要なのです。

住宅ローンの審査が通るかご不安の場合や、ご希望の物件が購入出来るか調べたいなど、住宅ローンを利用してお住まいの購入を考えている方は、まずはお気軽にご連絡くださいませ。

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