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住宅ローン審査のポイント②
詳細解説

渋澤　百

不動産購入2020年01月26日

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログ
前回に引き続き、住宅ローン審査のポイントの解説です。

「返済比率」の重要性についてはお話した通りですが、その他の審査のポイントを見ていきましょう。

住宅ローン審査のポイント②

（平成２４年～２８年度の住宅市場動向調査報告書の平均値：フィナンシャルフィールドより）

勤務形態や勤務先の規模

勤務形態や勤務先の規模については、「返済比率」にも影響を及ぼす事があります。

勤務形態

「正社員」であれば通常の取り扱いですが、自営業者の従業員であったり、パートやアルバイトであったりすれば、マイナス要因と捉えられ、「返済比率」や「融資額」、「金利」に影響が出ることがあります。

継続した安定収入がある事が前提条件と見られるので、過去2年～3年分の源泉徴収票と共に、過去1年分の給与明細のコピーとさらに給与入金の証拠として給与振込口座の通帳コピーが必要な場合もあります。

正社員雇用など、安定した雇用を証明するために、給与計算が日給月給制の方などは、在籍証明書や雇用契約書の提出を求められることもありますので、準備が必要です。

フラット35や一部の信金、銀行であれば承認を得られる可能性があります。

勤務先の規模

小規模の自営業に勤務、中小企業に勤務などに比べ、大企業や上場企業、公務員や医療関係、学校関係などは有利に判断され、やはり「返済比率」「融資額」「金利」に影響を及ぼします。

ただ、有利に思える、会社の社長や役員などは、小規模な会社であれば、「自営業者」と同等の見方をされる場合が多く、従業員より審査が厳しくなるケースもあります。

勤務先が小規模であったり、社歴が短い場合、審査時にお勤め先の会社の実態の把握が困難で、審査できないケースもあります。

勤務先の会社のホームページの有無は意外と大事で、会社自体の有無はもちろん、概要や会社規模、従業員数などを調べる際にホームページは参考にするようで、無いとあらぬ不安を抱かせるようです。

ホームページが無い場合は、勤務先の会社の概要書を作成して提出する必要も有り得ます（設立年月日・資本金・事業内容・年間売上高・主要取引先など）。

自営業者

確定申告の所得額が少ない場合は、不利に働きます。

自営業者の場合、サラリーマンの税込み『年収』と違い、『所得』を元に算出されますので、節税の為に経費を計上している自営業者が多い中、所得を高く申告している人は少ないと言えます。

対策として、修正申告をして所得を増やす方法もありますが、修正申告自体あまり印象は良くありませんので、確認しながら行う必要があります。

また、年収があれば、所得が少なくても審査する金融機関もありますが、金利が高いというデメリットがあります。

正攻法としては、所得を上げて申告を数年行ってから住宅を購入する、となりますが、当然、納税額も増えますので、計画的に行う必要があります。

勤続１年未満

通常、住宅ローン審査の土台に乗るのは、勤続年数が1年以上～3年以上を求められますが、一部金融機関（フラット３５など）では勤続3か月～程でも土台に乗る場合があります。

勤続年数が短い場合、前職との繋がり（同様の職種や業種）の転職の場合は、継続性が認められ、単に勤続が短いだけでマイナス評価とはならないケースもあります。

そういった点を確認する意味で、職歴書の提出を求められる事があります。

金融機関の書式に従い提出を求められます。

独身者

独身の場合や、シングルマザー、シングルファーザーの場合も、不動産の購入に関しては、投資目的と疑われることもあり、厳しい見方があります。

告知の段階で、担当者のアドバイスに従い、親と同居を予定している、結婚に備えて、などの購入目的の理由付けをした審査をするべきでしょう。

産休中やその前後

まず、産休に入る前の場合、本人がローンを組む場合も、収入合算で組む場合も、敢えて告知する必要も無く、むしろしない方が良いですが、見るからに妊婦であると分かる状況の場合は、厳しい金融機関担当者に指摘を受ける事も有り得ます。

産休中であっても、給与が支給されていれば住宅ローンを組める可能性があります。

その場合、過去１年～２年分の源泉徴収票、過去１年分の給与明細のコピー、給与振込銀行口座の通帳１年分のコピー、等が必要となります。

産休直後の場合は、事前審査は問題なく受けられますが、前年の収入が低い事が有り得るので、やはり過去１年～２年分の源泉徴収票、復帰してから直近までの給与明細コピーと更に給与振込先銀行口座の通帳コピーを用意し、直近の収入を考慮して審査してもらえるよう準備する事がお勧めです。

社会保険と国民健康保険

会社組織に属している場合、本来、会社は社員を社会保険に加入させる義務があります。

国民健康保険である場合、金融機関（保証会社）からは、社会保険加入を怠っている会社と疑われ、審査にマイナス影響があります。

社会保険証の場合、会社名記載がありますので、在籍確認や資格取得年月日で、勤続年数などを確認出来ますが、国保はそれが出来ません。

こういった場合も、在籍証明書や雇用証明書の提出が必要になる可能性が高くなります。

勤続年数

ローン審査では、社会保険証の資格取得年月日で勤続年数を確認します。

ただ、健康保険組合自体に変更が生じたり、関連会社等に転籍したりすると社会保険証に記載の資格取得年月日が変わる場合があり、そういった場合には、その理由を予め、金融機関に告知する必要があります。

無告知の場合、勤務年数を虚偽申告しているとみなされる可能性もありますので、注意が必要です。

給与体系

給与体系が時給や日給、日給月給制などの場合、審査の際は、収入の安定性の面でマイナス視される可能性が高くなります。

給与証明書類が通常のサラリーマンのそれに比べ、詳細な資料（過去2年～3年分の源泉徴収票、過去1年分の給与明細、給与振り込銀行口座の1年分コピーなど）が必要になる可能性があります。

合わせて、雇用契約書や在籍証明書の提出も有り得ます。

また、効率の歩合給などの給与体系で、源泉徴収票が2つ発行されているような場合は、確定申告を行い、提出できるよう準備します。

年収が高くても、歩合割合が高く、源泉徴収票から、見分けがついてしまう状態の場合は、一部金融機関やフラット３５での審査通過の可能性が高いので、準備が必要です。

特に注意が必要なポイント
債務の現状と履歴

住宅ローン審査で、ここに引っかかる人が意外と多いのが、現在の債務＝借り入れの返済（車のローンやキャッシング、携帯の分割払いなど）の内容と、なんといっても重要な、『過去の債務の返済履歴』です。

住宅ローンの審査は「事前審査」と「本審査」の段階に分かれていて、不動産の購入が決まって「契約後」に契約書を添付して行うのが「本審査」ですが、「事前審査」は、まだ本決まりではない物件を基に『ローンが組めるかどうか？』を審査する事を言います。

この「事前審査」の段階で引っかかる人が意外と多いのが『過去の債務の返済履歴』です。

通常、『個人信用情報』と言って、事前審査と同時に、申込人のクレジットカードやローン（分割払い）などの「信用取引」の契約内容や返済・支払いの状況、利用残高などの情報を約５年間～7年間、遡って調べられます。

その間、どのような借り入れを行って、どう返済したか、過去に延滞したことがあるか？カードが止まった事があるか？ブラックリスト入りしていないか？などをチェックされるのです。

数年内に延滞を繰り返しているようであれば要注意であり、必ず審査に影響が出ると考えてよいでしょう。

履歴の上では「事故情報」として必ず残っています（黙っていても必ずばれてしまいます⇔忘れていたものが出てくる場合が多いのです！）。

見落としがちな携帯電話の使用料の延滞や、毎月の引き落としを数日遅れてしまった、などもしっかりチェックされます。

頻繁に繰り返していれば、金融機関より「少額返済でも遅延する」と見られ、非常に悪い印象となります。

心当たりの方は、繰り返さない、今後遅延しないよう絶対に気を付けなければいけません。

特に注意が必要なポイント
キャッシングの取り扱い

また、クレジットカードのキャッシング枠や、消費者金融のカードは、所有しているだけでマイナス要因となる場合があります。

キャッシング枠については、使用履歴が無く、最少の枠であれば、カード作成時に設定したのだろうと判断されますが、枠を広げていたり、キャッシングの使用履歴があれば、ローン審査時に全く使用していなくても「使用している」前提で審査される場合があるのです。

クレジットカードのキャッシング枠は利用する事が無い場合は、外しておいた方が印象が良くなります。

キャッシング枠は、利用していなくても『利用しているとみなされます』。

同様に消費者金融のカードは、所有しているだけで印象がマイナスです。

使っていないのであれば解約する方が得策と言えます。

ちなみに、全くの現金主義で、カードを一枚も持っていない、というのはどうでしょう？

なんとこの場合も印象が悪くなります！

「スーパーホワイト」と言われ、「ブラック」の逆なわけですが、当然カードが無いので履歴が全く出てこないし調べる事が出来ないのですが、このような場合、金融機関は、『カードを作れない事情があるのでは？』と想像してしまうのです。

何か過去に金融事故をおこしたのでは…？と疑われてしますのです！

こんな人、現代にいなそうかと思うかもしれませんが、モモ・ホームのお客様でも現金派でカード不所持の方は何人もいらっしゃいます。

時にはカードをわざわざ作ってもらった事もあります。

最大３５年のローンを貸す側の金融機関ですから、あらゆる点で『良くない』場合を想定して審査するのです。

分割払いやリボ払い

自動車ローンの残債があったり、携帯電話の分割払い、日常の生活であっても、翌月引き落としは問題ありませんが、リボ払いで支払っている場合などは、全て融資承認から、融資可能金額に影響を及ぼします。

可能であれば、先に完済させることが望ましいです。

キャッシングや他のローンを組んでいる場合、分割払いをしている場合は、事前告知が必須と言えます。

金融機関は、本人が忘れていても過去にさかのぼって調査を行いますので、マイナスの情報は必ず事前の告知をしましょう。

不告知で個人信用情報による調査で判明した場合には、非承認となる場合があります。

時に、ご家族に知られたくないから黙っていた、等の場合がありますが、得策ではありません。

後の事はこちらにお任せいただいて、審査に出す前にお伝え頂ければ、ご家族に知られない方法も合わせ、対策が立てられるかもしれませんので、必ず申告して下さい。

業種

引っかかるというより、やはり印象面や「融資額」「金利」などに影響する要素として、業種や職種があります。

安定した業種、職種か、とういうのもありますが、職種としては、「オフィス系」か「ガテン系」か、で印象が変わります。

融資の場合、オフィス系が有利となります。

ガテン系は、体が資本となりますので、「ケガ」や「病気」で仕事が出来なくなると失職したり、再起が困難であったりするリスクがオフィス系よりも高いと見られます。

統計上の事ですので、稼いでいる期間がオフィス系よりも短く、「ケガ」をする可能性が高い、という見方となってしまいます。

ローンが通るギリギリ、位の時に差が出るかもしれませんので、審査の段階である程度余裕を持った資金計画を組んでいく必要があるかもしれません。

転居が頻繁な方

現在の住所の居住年数が1年未満など、極端に短い居住期間の場合や、転居が頻繁な場合は、事前告知と説明が必要になります。

転勤が多い職場であれば、説明が付きますが、逆に住宅購入により、転居しない状況となる理由の説明も求められます。

縁のない場所に購入する場合

一見すると、購入場所が職場付近でも無い場合、現在の住所から、なぜそこに住宅を購入するかの理由を求められる場合があります。

ご実家の関係や出身地など、関係がある場合はその説明、経済的な理由など、職場近くの住宅購入までは叶わないなどの理由を説明できるようにしましょう。

担保評価

これは、本人ではなく、購入したい物件の『担保価値』です。

新築の場合はほぼ問題ありませんし、問題があればかなり問題と言えます（担保割れする新築など買う価値なしです）。

中古住宅の場合、木造であれば『築２０年～２５年』が担保となるデッドラインです。

これを超えると担保として見てもらえない金融機関が激増します（ほとんどです）。

建物は古くてもいいから自身でリノベーションして楽しみたいという場合、なるべく自己資金の比率を上げておくことが望ましいと言えます。

鉄骨住宅の場合は築３０年～３５年まで担保価値を見てもらえますので、物件は少ないかもしれませんが少し有利です。

耐久性に優れる鉄骨住宅ですが、いざ建て替えるとなった場合は、木造住宅に比べ、解体費用は何倍も掛かりますので、あまり古い建物でお子様の代で迷惑とならないよう考慮も必要ですが…。

マンションの場合、昭和５４年以前の旧耐震基準の建物はほぼ『評価がゼロ』、評価が出ません。

金融機関により、『融資対象外』とするケースも多いので、現金で買うしか無い場合があります。

マンションは戸建と違い、一室の購入は土地の評価よりも、建物にどれだけ価値があるか？で決まるのです。

健康状態

健康状態も大事です。

「事前審査」では問われませんが、住宅ローンの「本審査」「本申し込み」の時に問われるのが健康状態です。

変動金利の住宅ローンの場合、ほぼすべてが「団体信用生命保険」に強制加入となりますので、「生命保険」加入の為、過去３年間の病歴や通院歴、投薬の有無などを申告する事になります。

病気があっても完治していれば問題ありませんし、投薬があっても今後の返済に支障がない物であれば問題ありません（薬を飲んでいる場合は薬の名前をお知らせください、告知する必要の有無をお調べします）。

仲介する不動産屋は困りませんが、病歴などに虚偽申告があると判明した場合、「団体信用生命保険」はいざという時に使えません。

主債務者が万一亡くなっても、ローンはチャラになりません。

『団体信用生命保険』は金融機関により生命保険会社が異なりますので、保険の要件も異なります。

病歴が合ったり、持病があっても場合によっては、金融機関の変更でOKとなる場合がありますし、団体信用生命保険が強制加入では無いローンもありますので、まずは正直に申告して、対応策を模索していきましょう。

家族構成

場合によっては影響するのが家族構成です。

通常であれば、ほぼ大丈夫ですが、『婚約中』で籍を入れていない状態の場合には、特に収入合算での利用の場合は、住宅ローンの本申込や決済までに入籍するという条件で融資が出る場合があります。

金融機関により、対応が異なりますので、ご相談ください。

よく『自己資金ゼロでも家が買えます！』などと謳っている不動産屋もありますが、少なくとも購入時には「手付金」として数十万円が必要となりますので、『嘘』と言っていいと思います。

余談ですが、手付金０円の契約は違法ではありませんが、その場合、万が一、解約となった場合に、物件価格の20％相当の違約金請求の可能性があります。

また、手付金を業者が一時的に貸してくれた、等の場合、宅建業法違反となり、その契約は無効となりますし、業者は罰せられます。

自己資金

住宅ローン審査では、様々厳しく見られがちな所で、好印象となるのが、『自己資金比率』です。

物件価格の２０％などと言われますが、あると印象だけでなく、『融資額』『金利』に影響します。

そこまで現金が無くても、自己資金は少しでも多く確保しておくことが、『貸す側』からの印象を良くすることは間違いありません。

そして、年収が何千万でも、自己資金が『０』円であれば、審査は『非承認』とななる可能性があります。。

何千万の年収を１円も貯蓄に回せない『浪費家』とみなされるのです…。

住宅ローンの審査が通るかご不安の場合や、ご希望の物件が購入出来るか調べたいなど、住宅ローンを利用してお住まいの購入を考えている方は、まずはお気軽にご連絡くださいませ。

モモ・ホームでは、資金計画の最初の一歩から丁寧にサポート致します。
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