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不動産オンライン無料相談のお知らせ
対応サービスが増えました!渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
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2020年路線価発表
埼玉県は…渋澤 百売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線不動産投資不動産の売却2020年07月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
関東信越国税局が7月1日に埼玉県内の2020年分の路線価(1月1日時点)を発表しました。
2020年路線価 埼玉県は7年連続の上昇
2019年に比べ平均1.2%上昇し、7年連続のプラスとなりました。
再開発が進み、住宅地として人気もあるさいたま市や川口市の上昇が目立ちますが、今回は新型コロナウイルスの感染拡大前の数値で、他の公的な地価や一般的な土地取引価格は今後、今回の路線価と比べ、下落する可能性が高いと言えそうです。
人気の川口駅周辺や大宮駅周辺、浦和駅は10%から15%と大きな上昇率、東武東上線沿線エリアでは、沿線ではやはり高い人気を維持し、駅周辺の再開発が進む川越が高い上昇を見せており、志木駅周辺も上昇しています。
ほぼJR線の沿線が占める中、川越駅や志木駅、所沢などは東武線や西武線と考えると私鉄沿線では高い人気を保持していると言えそうです。
コロナ後の志向の変化に注目
新型コロナウィルス拡大の影響で、不動産流通も緊急事態宣言下ではすっかり停滞し、このまま不動産価格も急降下していくのか…、と不安すら感じられたものの、緊急事態宣言解除からは、都心マンションの停滞を横目に、埼玉県においては、新築物件なども勢いよく動き始めました。
特に都心離れの相談も多くなり、東京からの移住希望者がJR沿線以外でも積極的にお住まい探しに動き始めています。
マンションからの移住の子育て世代の方が多いのも特徴で、自粛期間の都心の3LDKでリモートワークなどを通して『手狭感』から、やはり『もう一部屋』の必要性を感じた方も多く見られます。
また、都内ではお子様の休校により、騒音問題も発生、苦情による警察の出動回数は記録的となるなど、マンションやアパート住まいの方は、騒音から逃れたい方や、周囲に迷惑をかけたくない方などが集合住宅から戸建へ。
また、お子様のストレスから、『庭付き』の戸建を考える方が増加しています。
コロナ禍で電車移動を避け、奥様も含め、車など別の移動手段を選択する方も増え、これまでの移動の利便性とは考え方の変化が起きており、電車移動の利便性に優れる都心から離れる選択肢が出てきているようです。
これまでの不動産価格の上昇は首都圏においては『オリンピックバブル』などと言われてきましたが、コロナ後の東京一極集中からの変化、また来年のオリンピックの開催の可否次第で、大きな変化が起きるかもしれません…。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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コロナ禍で都心離れが加速の傾向も…
埼玉県は全国唯一の…!渋澤 百不動産購入地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線不動産投資不動産の売却2020年06月27日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
コロナウィルス感染拡大により、緊急事態宣言が発令され、全国的に外出自粛、県をまたいでの移動がほとんど出来なくなって、お仕事も在宅、テレワークとなった方も多いのではないでしょうか?
緊急事態宣言が解除された今、長い外出自粛期間、在宅勤務となった方々のお住まいに対しての意識に変化が起きているようです…。
コロナ禍で都心離れが加速
東日本大震災の際、関東でも大きな被害が出ましたが、関東県内では埼玉県は東北から離れた横浜や東京、千葉などより被害が小さかった事から、被災地はもちろん、神奈川や千葉、茨城などから埼玉県への移住を相談する案件が激増しました。
災害が起こると、日常の生活の考え方、優先順位に変化が起こり、今の利便性よりも『安心・安全』への意識が一気に高まります。
また、社会構造の変化も伴えばそれは加速して、常識が変わっていきます。
今回のコロナウィルス感染拡大により、これまでずっと問題とされながら解決の糸口すら見いだせなかった問題に変化が起き始めています。
東京一極集中の意識に変化
現在1400万人近い人々が暮らす東京都は流入人口は社会問題となるほど一極集中化が進んでおり、今後も継続される前提で開発などが進んでいます。
隣接する埼玉県ですから、随分埼玉県から東京都へ移住してしまうのだろうと思いますが、実は埼玉県はなんと東京都をも上回る『2008年から連続140カ月』にわたり『転入超過』を継続中、その転入超過数も全国トップ3なんだそうです!
また、東京に出ていってしまう人口と東京から埼玉に流入する人口の差し引きにおいても、東京から埼玉に転入する人の数が2019年で6428人と大幅な転入超過状態なのです。
ちなみに東京都の転入超過数がマイナスなのはなんと全国で唯一、埼玉県に対してだけだそうで、首都圏の中でも『コスパ』の良さが大きな魅力となり、存分に魅力を発揮している状態かもしれないですね…。
このように実は以前から、埼玉県は流入超過の状態、しかも対東京都でも超過を維持出来ているのですが、今後、このコロナ後にはさらにその傾向が加速しそうです。
外出自粛期間が長らく続いた影響により、自宅勤務を通して、お住まいや地域、家族、働き方への考え方に大きな変化が起きている方が多くいらっしゃるようです。
東京都心アクセス必須なら東武東上線
これまでの埼玉県への流入と言えば、川口市や越谷市方面、またさいたま市が中心でしたが、これら人気エリアの不動産価格の上昇が激しく、中には東京と変わらない価格帯となっていることもあり、最近ではモモ・ホーム掲載エリアでもある東武東上線沿線の下り方面への移住を検討するご相談はどんどん増えています。
リモートワークが可能な企業にお勤めの方にとっては都心までの通勤時間が1時間程度の坂戸市~川越市の住宅は東京の相場と比べれば価格帯はもちろん、広さなども桁違いに感じ、そういった意味で『余裕のある』時間や『贅沢な』広さなど『豊かな』生活を得られるのかと思います。
都内やさいたま市などアクセスなら川越線のコスパは優秀
都心に通勤では無くても、さいたま市や東京市部への通勤圏内として、川越線沿線も変わらず人気があります。
東京都心への通勤であれば、乗り換えを伴いますが、さいたま市、川越市、八王子市方面の市部へのアクセス、西武線などへのアクセスが良好で、相場が高め、もしくは駅近の物件入手が困難な西武線沿線より、安くて広い川越線へ興味を持つ方も多くなっています。
駅周辺では、日常生活に支障が出ない程、生活施設が充実しており、同じ予算でも広い物件が視野に入る川越線沿線は『便利で丁度いい田舎』として、東京などの都市部から埼玉県の田舎暮らしを考える方からは以前より人気のエリアで、川越市や日高市の川越線沿線は移住してからの満足度は高いエリアとしてお勧めです。
この15年間で転出人口より転入人口が24万人も多い埼玉県
これまで『海無し県』の代表として関東でも栃木県や群馬県とは、不人気バトルを繰り広げてきて、自虐映画を喜ぶほど打たれ強くなっていましたが、実は東京から『丁度いい』距離の『丁度いい』価格で『丁度いい』広さの『丁度いい』田舎暮らしが出来る魅力あふれる県なのかもしれませんよ?
東京や横浜など、私も『ブランド』として憧れの街ではあるかもしれませんが、お住まいを考えた時には、やはり『東京都』や『港区や江東区』、『横浜市』、また『タワーマンション』などの『ブランド』の料金として数千万円上乗せされるかと思うと、冷静に考えて頂きたいなぁ、と思います。
さらに言えば、首都圏のブランド力のある人気エリアは、そのほとんどが湾岸エリアなど地震や水災に対して不安があるエリアです。
東京都心に住まうリスク
都心離れの一因として、阪神淡路大震災や東日本大震災も大きく影響しています。
湾岸エリアはインフラが地下化され、共同溝として地下に入っている地域が拡大しているのですが、過去、渋谷で起きた『共同溝火災』や地震による『液状化』などの被害が出た場合…、東京区部下町エリアは都心をドーナツ状に囲み、東京直下地震発生の場合、都心を取り囲む木造住宅火災により、都心から湾岸部は陸の孤島となる可能性を指摘されています。
電気やガスなどが麻痺した場合、復旧には最短の場所でも48時間、長くて2週間と言われ、物資の流通が戻るには更に時間を要します。
リーマンショック後に人口減少や不動産価値の減少に歯止めをかけるべく、都市計画を見直し、東京都では『タワーマンション』の建設が可能となりました。
これにより人口が急増し、マンションも面白い程売れましたが、交通インフラや教育保育施設はマンションデベロッパーがするはずもなく、全く手つかずで人口だけが増大、待機児童問題や、駅から数分のマンションでも電車に乗るのに何十分…、埼玉から通っても変わらないのでは…。
また、都市計画により、高層マンションが可能となりましたが、特に地盤などの安全性が担保されたわけではありません。
人口を増やしたい、区部の経済的な理由で可能となっただけで、地盤が大丈夫、技術的に大丈夫、が理由では無い点は理解しておかなければいけません(実際に免震ゴムデータ改ざん事件はありましたね…)。
建物自体は強いタワーマンションですが、災害への脆弱さは昨年の豪雨により露呈され、ブームにもさすがに陰りが出てきました。
今後はその多くが外資による『投資目的』で購入されているタワーマンションなど都心高級マンションの『膨大な修繕費』や、将来起こるであろう『投資からの撤退』による『ゴーストタウン化』も懸念されています。
私も含む、誰もが憧れる都心住まいや高層マンション、このようなリスクについては『売る側』はほとんど説明しません、もちろん…。
憧れの『ブランド』品を購入する時は、その『不都合な部分』には『盲目』となり、購入者すら気付かないようにしてしまうケースがすくなくありません。
確かに埼玉県は格好良くはないかもですが…
このコロナウィルス感染拡大後、コロナ後の『ポスト・コロナ時代』への変化で、そういった部分に都心住まいの方が、長期外出自粛などを通して気付くきっかけとなり、都心離れが注目されることとなったのかもしれません。
特に20代や30代の子育て世代や都心にこだわりそうな若い世代が、前述の理由や、物価が高いなど経済的な理由も加え、都心離れの中心となっています。
経済的な負担と暮らしやすさを冷静に考え、コストパフォーマンスの高い東京周辺エリアへの興味が高まっているのです。
東武東上線沿線や川越線沿線、西武線沿線など、都会への電車でのアクセス、高速道路などの利便性、広さと価格のコストパフォーマンスの高い『丁度いい』埼玉県の『豊かな』暮らしに興味を持ってみてはいかがでしょうか…?
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は?①
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月05日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の18河川を対象に「1000年に1度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の148河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全151河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は?①
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。(図では入間川、荒川への流入河川は省略)
下り方面の東松山市などの一部では、河川と共に蛇行する河川の近辺にもともと「湿地や沼地、田畑」だった所を大規模開発により宅地化したエリアなどもあり、低い土地であることから、昨年の台風19号でも河川の氾濫と共に浸水で水が引きにくく、被害が長引くなどの事態となりました。
当ブログでは何度となく取り上げていますが、東武東上線の川越よりのぼり方面は荒川、入間川流域と線路が平行しており、線路と河川との間のエリアは今回の『洪水浸水想定区域』でも要注意エリアとなっています。
のぼり方面は東京へのアクセスなど利便性の面で、人気のエリアも多く、物件の価格も川越より下り方面に比べ坪単価で1.5倍や2倍なども珍しくありませんし、戸建も土地が高い分、3階建ても多くなりますが、それでも人気がありますが、そういったエリアで、しかも少し土地が低いところなどは利便性に目を奪われて間違った選択をしないよう注意したいところです。
荒川水系越辺川エリア洪水浸水想定区域
まずは下り方面、越辺川エリア(川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町が対象)の洪水浸水想定区域です。
荒川水系越辺川洪水浸水想定区域図(想定最大規模)
1 説明文
(1)この図は、荒川水系越辺川の洪水予報区間について、水防法の規定により定められた想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域、浸水した場合に想定される水深を表示した図面です。
(2)この洪水浸水想定区域図は、現時点の越辺川の河道及び洪水調節施設の整備状況を勘案して、想定最大規模降雨に伴う洪水により越辺川が氾濫した場合の浸水の状況をシミュレーションにより予測したものです。
(3)なお、このシミュレーションの実施にあたっては、支川の決壊による氾濫、シミュレーションの前提となる降雨を超える規模の降雨による氾濫、高潮及び内水による氾濫等を考慮していませんので、この洪水浸水想定区域に指定されていない区域においても浸水が発生する場合や、想定される水深が実際の浸水深と異なる場合があります。
2 基本事項等
(1)作成主体 国土交通省関東地方整備局荒川上流河川事務所
(2)指定年月日 令和元年6月20日
(3)告示番号 国土交通省関東地方整備局告示第6号
(4)指定の根拠法令 水防法(昭和24年法律第193号)第14条第1項
(5)対象となる洪水予報河川
・荒川水系越辺川(実施区間)
左岸 埼玉県比企郡鳩山町大字赤沼から入間川への合流点まで
右岸 埼玉県入間郡毛呂山町大字苦林から入間川への合流点まで
(6)指定の前提となる降雨 入間川流域の72時間総雨量740mm
(7)関係市町村
<埼玉県>
川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町
※官庁が公表した資料だからなのか、JR線は分かりますが『私鉄』は載せていません。
入間川の支流と言える越辺川が氾濫した場合、最大でこのようなエリアの浸水が想定されます。
パッと見て、川島町は全滅です。現在のハザードマップでも川島町は全滅なので、逆に大きく変化があったわけではありません。地域に既にお住まいの方は十分にリスクを承知して警戒されているかと思います。
坂戸市や川越市、東松山市においては、昨年の台風19号の甚大な浸水被害が出ましたから、上流域で記録的な大雨が再び降るようなことがあれば、注意しなければいけないエリアがあります。
昨年は特に『100年に1度』レベルの記録的豪雨が水源である何カ所もの上流域を襲った点で、本流の水位が氾濫危険水位を超えるほど上昇、更に上流にあるダムの貯水量が限界を迎え、『緊急放水』寸前までいってしまった事で、本流の水位上昇から支流の逆流を生み、埼玉県の支流域で主に氾濫を発生させてしまい、坂戸市や東松山市、川越市、ふじみ野市などの被害となりました。
これに満潮の時間などが重なれば支流だけではなく、東京含むのぼり方面入間川や荒川本流の氾濫も免れなかったでしょう…。
昨今は、台風の大型化、ゲリラ豪雨、線状降水帯、などにより、河川の増水要因が多様化しています。
日本は災害大国ですから、本州全域で今後『大地震』への警戒も強まっています。
浸水想定区域内であれば、当然に地盤の強さや、液状化の可能性についても不安を感じます。
今年から新たに『感染症リスク』が加わりました。
それにより、この数か月で『都心離れ』、『マンション脱出』の傾向が強まってきました。
リモートワークにより、高額な都心寄りの物件や、駅近の高くて狭いマンションよりも少し遠くても負担の少ない、もう1部屋多い物件に…、という方や、長い在宅期間により、仕事部屋や、ご家族・お子様のストレス、近隣住民への迷惑や近隣からの苦情などを理由に、「もう1部屋」、「庭がある戸建」、と共に「周辺利便性」から「周辺環境」に重点が変化してきています。
「駅から近い」ばかりが利便性では無くなってきているのです。
今後は、都心へのアクセスを重視する利便性も首都圏のライフスタイルの変化と共に変わってくるでしょう…。
大きな災害、特に地震災害には非常に強く、津波などのリスクはほぼゼロの埼玉県ではありますが、県内で言えば荒川と利根川など、大河川についてはどの県に言っても周辺は要注意となります。
安全ばかりでお住まいを選べない事情があるかもしれませんが、ご家族が安全・安心に暮らせるエリアを知っていれば、そのエリアで最善の生活がイメージできるかもしれません。
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所有不動産が空き家…売るか?貸すか? 渋澤 百売却不動産・不動産管理不動産投資空家管理不動産の売却不動産の管理2019年12月28日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
所有されている不動産が空き家の場合、空き家のまま放置しておく事が得策ではなくなってきた現在、どのように活用するかは悩ましいところです。
管理を誰かに任せて、しばらく様子を見るのか、中古住宅で売却するのか、建物を取り壊して土地で売却するのか、もしくは賃貸住宅として活用するのか、などなど…。
売るか?貸すか?
売却を選択する方はやはり割合として最も多い選択肢です。
売却方法や、売るか、貸すかの判断において、まず、『貸す』事が出来るか?を判断しなければいけません。
「貸す」ということは、誰かに借りてもらい、賃料を支払ってもらわなければなりません。
そのため、「貸す」事を考える場合は、まず、その不動産に借り手の需要があるかどうかを知る必要があります。所有されている不動産が、賃貸の需要が多い立地にあるのであれば、「貸しても売ってもよい」と考えられるため、売った場合と貸した場合の比較から始めます。
例えば、いま売却した場合の手取り額と、5年の定期借家契約(契約期間終了とともに賃貸人に出ていってもらう契約)期間で得られる賃料収入の手取り額と5年後に売却した場合の手取り額との合計額を比較します。
賃貸の場合、修繕や内装などリフォーム工事を行ってからでないと貸せない場合が多いので、この分の金額は差し引きます。
賃料の割に大規模な工事費用がかかる場合や、築年数が浅い、または状態の良い中古住宅では無い場合、5年賃貸の比較だと現実的ではない事も考えられます。また「確実な賃料収入」「5年後の売却価格」といった点は不確定要素なので、ちょっとややこしいですが、金利や賃貸事業のリスクを加味した割引率を算定し、将来得られる金額を今の価値に換算する方法もあります。
売却による手取り金額を計算する場合、取得費加算や空家の譲渡に関する3000万円の特別控除などの特例の適用も加味して考えます。
いずれも売却の手取り額がアップするため、賃貸した場合と比較する際には重要な要素です。
将来の経済状況や賃貸への不安が大きい人とそうでない人とで判断が異なってきますが、これらは「売る」か「貸す」かの判断基準の一つとなります。
一方、賃貸の需要が少ない立地にあるのであれば、「貸す」という選択肢は取りづらく、加えて「売りにくい」不動産と考えるべきです。
今後、人口が増えるなど需要をつくる政策がなければ、駅からの利便性や、生活施設等の利便性が周辺地域に比べ特に良い場合や、特別にエリア人口が増える見通しが無い場合は、価格が下がる可能性が否定できませんので、少しでも早く売ったほうがよいでしょう。
ただ、相続の場合、相続人が複数いると、「売る」か「貸す」か判断を簡単に決めれないというのも事実です。
そのため、「しばらく放置しておく」という選択肢を選ぶ人も少なくないのですが、固定資産税や建物の維持管理にもお金がかかるので、そのことを踏まえた上で「放置」しなければなりません。
親から相続した土地や家を処分できない気持ちもわかりますが、老朽化した空き家は、地震などの災害時に倒壊や延焼の恐れがあり、台風のときに被害をもたらすなど、周りに住んでいる方に迷惑をかけるリスクを招きかねません。
また、住む可能性はほとんどないのに、家財整理や建物の解体を考えると手放す踏ん切りがつかず、売却を先送りしている空き家も多くあります。
以前は、節税の意味で建物を残している方が多くいましたが、管理されていない空き家に関しては、今後、行政も対策に乗り出している現状もあります。
先日の記事でも掲載しましたが、埼玉県での行政代執行により、建物の解体が強行されました。
このような場合は、解体費用は所有者に請求されるのは当然です。
放置する場合には、かならず管理をきちんとしておきましょう。
また、「売る」と「貸す」を合わせて、「貸して売る」という方法もあります。
「賃貸住宅」として、最初に借り手を探して、入居してもらった状態で、居住中の賃貸住宅を「オーナーチェンジ物件」として販売する方法です。
売りづらい物件の場合、売却と賃貸の両建てで市場に出す方法もあります。
安易に買取業者に安い価格で買いたたかれる前に、様々な方法を模索してみましょう。
どうしたらよいのかわからないという方はまずご相談ください。
「売る」べきか「貸す」べきかも含めて、不動産(マンション・戸建・土地)の状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスを合わせ、一緒に考えていきます。
実際に売りに出すか否に関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、簡易的な査定まで、まずはお気軽にご相談ください!
当然に、秘密厳守・査定無料で対応させていただきます。
ご売却においての広告宣伝活動の費用も原則無料です。
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