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なぜ空家を放置しているか? 売却不動産・不動産管理日々あれこれ空家管理不動産の売却不動産の管理2021年12月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産・空家のご相談はお任せ!モモ・ホームブログです。
現在、日本では13.6%の空家率となっており、放置された空家を目にすることも珍しくなくなってきました。
全国平均に比べ空家率が低い埼玉県内でも、人気のさいたま市と川口市ですが、母数が多い分、空家数でもトップ2の戸数で、同エリアではマンションが人気の一方で、多くの空き家が放置される問題も抱えています。
所有者が明らかであり、倒壊等により、近隣に迷惑が掛かる、治安に影響が出る恐れがある場合には、行政代執行による取り壊しもニュースで見るようになっています。
空家を放置している方には3重苦とも言える悩みがあるようです。
空家を放置する理由は?
空家は前述の近隣への迷惑や治安への影響だけでなく、衛生面や、街の景観を損なう点でも周囲に不快な思いをさせる事があります。
計画的に所有し、しっかり管理されている空家、空き地はまだしも、管理もされていない空家、空き地が多いのも確かです。
空家オーナーへのある実態調査によると、放置にも様々な事情が見えてきます。
中には、相続で取得したが、相続人が複数いる為、話がこじれている、行方不明な方がいるので、相続人の確定が出来ないなどの複雑な事情もあります。
この実態調査から空家所有の方の中で、その空家を実際に活用している方の割合は、わずか35.2%、残りは結果的に放置の状態になっているようです。
活用例としては、「賃貸」が52.6%、「物置」が44.7%、「シェアハウス(賃貸重複)」が18.4%、などとなっています。
一方、放置空家所有の方の内、活用したいかについては、「かなり考えている」が27.3%、「やや考えている」が28.8%と半数以上の方は、出来れば活用したい、ともお考えのようです。
空家等を所有するきっかけとしては、やはり「相続」が62%と圧倒的、「新築等により転居」が13.9%、「中古住宅購入等により転居」が10.2%、となっています。
特に相続の場合は、築年数が経っている家屋も多く、長期放置した場合の老朽化して、管理や扱いに苦慮される方も多いと考えられます。
放置せざるを得ない理由としては「解体費用が掛かる」が3割以上、「腰が重い」、要は面倒くさいが22.7%、「活用法が分からない」が21.2%、となっていますが、活用を考え、実行に移したものの放置に至ったケース「賃貸しようとしたが借り手が見つからない」「売却しようとしたが売れない」などの理由の方も少なくなく、「費用が掛かる」「借り手がいない」「売れない」の3重苦を抱える所有者の方が多くいることが分かります。
空家、空き地は活用も売却もせず、放置していれば、管理・維持のコスト、固定資産税等の経済的負担や、近隣居住者、果ては街の景観にまで影響が出ます。
どうにかしたいと真剣にお考えのオーナー様から、面倒で動けないオーナー様までそれぞれですが、諦めて放置せず、まずは「そのままの状態で」ご相談ください!
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大阪西成で斜面の住宅が崩落!がけ地・擁壁・地盤の注意点とは 不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産空家管理土地不動産の管理中古住宅2021年06月28日東武東上線・越生線・JR川越線エリアの土地・中古・新築戸建はモモ・ホームのお任せ!モモ・ホームブログです
25日、映像的にはかなり衝撃的な住宅の崩落事故がありました。
大阪市西成区の住宅街で、斜面沿いに隣接して建っている住宅が2棟、相次いで崩落し、その隣の家屋も下の土が抜け、現在、今にも倒壊しそうな状況となっています。
住民の方が危機を察知して直前に逃げて無事だったのは何よりですが、事故後の映像を見ると、よくこんな場所に長らく住宅が建っていたものだと感じる傾斜地ですね!
がけ地・擁壁・地盤には注意が必要
この現場は、以前から地盤の弱さを指摘されていたようですが、地盤だけではなく、古い擁壁や、工事の振動など、複合的な要因で崩落に繋がったのでは、と思われます。
今年も各地で豪雨の被害が予想される季節となっています。
高台や傾斜地、がけ地付近の建物はもちろん、地盤の緩い場所の建物は注意が必要です。
今回の建物が建っていた場所な地盤の緩さ以前に、古い擁壁の上。
「水抜き」の穴やパイプも見当たらない感じの石積みの擁壁で、現在では見られない古びたものです。周辺も同様の高台ですが、上段に地盤を合わせて建物を建築している物は無いようで、皆一段下げて建てられています。
高低差2mを超えたら「崖」 になることも
この現場は素人目に見ても不安を感じる程ですので、余程の事情が無い限り、好んで購入されたりはしないと思いますが、擁壁や斜面、雛壇上の土地を購入する際は、その上下関係、周辺の状況から安全、安心を良く確認した上で購入するよう気を付けましょう!
その土地の高低差が2m超で、個人が所有し、崖崩れが予想される崖又は崖崩れが発生し二次災害が予想される崖で、居住用の建物に被害がおよぶおそれがある場合、単なる高低差、段差などでは無く、それは「崖」と呼ばれるようになります。
地域の差はあると思いますが、自治体は「崖地」を把握するため、定期的に崖地を把握する調査等も行っており、それは「危険度が高い可能性がある」事を意味しています。
高低差がある土地の注意点
一般的な一宅地で、2m未満の高低差がある土地の擁壁(土留め)と、2m超の高低差に施設する擁壁では、基準も異なり、施工する擁壁は建物同様、一定基準以上の強度を確保した擁壁を設計し施工する建築確認申請が必要となります。
強度基準が2m未満の場合と格段に違いますので、ある意味、1.9mの段差の土留めと2m超の高低差の擁壁がある場合では、2m超の崖地の土地の方が、崩落リスクが低い場合もあります。
また、2m超の高低差の擁壁がある土地を購入する場合、古い擁壁だと、申請をしていない(必要のない時代のもの)場合や、記録が全く残っていない、照明も出来ない、などのケースもあり、最悪の場合は擁壁を施工しなおす必要があります。
そのままでは、建物を建てられない、という事です。
中古住宅を購入の場合、購入時には問題が無くても、後々、そのままでは建て替えが出来ない、などの支障が出る場合もあるのです。
ご購入の際は注意して避ける事が可能ですが、既に所有している、売却したい土地、住宅の立地が、高低差を伴っていたり、傾斜地にあるような場合、売却に苦労する事も考えられます。
購入後のリスク、売却時のリスクを避ける為にも、事前にご相談くださいませ。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の土地・中古戸建・新築戸建などお住まい探し、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・戸建投資などのご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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持ち主不明の不動産対策へ法制見直しへ 売却不動産・不動産管理日々あれこれ空家管理不動産の売却不動産の管理2021年03月06日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・事業用物件の売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
昨今、相続などが発生した場合に、本来なら取得し、名義変更の登記をするべき土地が、登記もされないまま空家や空き地が放置され、所有者が誰だかわからなくなってしまうケースが増加し、大きな問題となっています。
持ち主不明不動産対策へ法制見直しへ
なぜこんなことが起こるかと言うと、現在の法律では不動産の所有者が自身の名義で法務局に登記を行うことは、「任意」となっているからです。
通常の不動産屋を介した不動産売買などでは、代金の支払いと同時に所有権移転の登記が行われますから、一般的にはそんなことは有り得ない、とう感覚ですが、相続や、個人間売買や譲渡などでは起こる得ることで、特に相続時の未登記、住所変更時の未登記によって持ち主不明となるケースが問題となっています。
ポツポツとある分には問題化するには至らなかったのですが、次第にその数は増え、平成28年に行った国土交通省の地籍調査における土地所有者等の調査では、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地は全体の20%にもなりました。
このような土地の増加により、土地の取引に問題が生じ、開発地域内などに所有者不明の不動産がある事で、大きな妨げとなることも少なくないことから、このほど、法制の見直し案が閣議決定されました。
この見直し案では、不動産登記法を改正し、土地を所有者から取得した相続人に対し、取得を知った日から3年以内の相続登記の申請を義務化し、違反への罰則として10万円以下の過料を設けました。
所有者の転居に伴う住所変更などの際は、2年以内の住所変更登記の申請を義務化し、罰則は5万円以下の過料となります。
相続による土地取得は、望まない方もいます。
他の財産は積極的に相続しても不動産取得を望まないケースもありますので、そういった場合に、新法である相続土地国庫帰属法により、相続人が取得した土地を手放して国の帰属とすることが出来る制度の創設も盛り込まれています。
民法の改正では、複数の人が共有する土地で、一部の共有者が不明の場合(不動産取引でも多数発生します)、相当額の供託により不明者の持分の取得・売却を可能とする活用策も定めます。
不明者への公告を経て、残る共有者の同意で土地を利用できるようにすることなども盛り込まれます。
政府は、今の通常国会での成立を目指す方針です。
国庫に帰属する土地などは、土地の条件や費用も必要となるので、積極的に登記を促したり、活用策なども合わせ、所有者不明不動産の流通の活性化が期待されます。
全国で唯一、人口増加が続く埼玉県は、全国平均に比べ、空き家問題に関しては比率が低いレベルではありますが、それでも、不動産屋をやっていると、所有者不明の不動産を見ることは日常茶飯事となっています。
空家や空き地は、ただ放置しておくだけで、近隣の環境を悪化させ、倒壊の危険や放火の対象となったり、害獣や不審者が勝手に住み付いたり、犯罪の現場となったりと、地域の治安にも関わる問題となっています。
面倒だと思った時は、とりあえず不動産屋や法律の専門家などに相談すれば、放置することなく、売却などの方法が必ず見つかるはずです。
まだそうはならない不動産を所有されている方も、後に負の財産として残してしまわないよう、ご売却が予想される不動産や、現に所有不動産を放置している方などは、お気軽にご相談ください!
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不動産オンライン無料相談のお知らせ
対応サービスが増えました!渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
6月より開始致しましたお住まい探しやご売却、不動産に関するご相談はなんでも大歓迎!『来店不要!オンライン無料相談』
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②パソコンでモモ・ホームからメールで届いた招待URL(ミーティングURL)をクリックすると、 パソコンにZoomがダウンロードされます。
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来店不要!オンライン無料相談のお知らせ! 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産と税金不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅お勧め物件情報2020年06月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
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マンションの浸水対策に国が指針案 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれマンション不動産の管理2020年02月25日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
近年、日本全国で地震災害以外でも線状降水帯による集中豪雨や台風の大型化による被害、とりわけ昨年の台風15号や19号など相次いだ超大型台風は関東方面の方の記憶に新しいところです。
このような豪雨がもたらす河川の増水による氾濫や越水により、『想定外』『想定を上回る』被害が相次ぎ、昨年10月の台風19号では川崎市武蔵小杉駅近くのいわゆる『タワマン』が浸水により約1週間にわたり停電、陸の孤島となる被害が出た事が注目されました。
マンションの浸水対策に国が指針案
このような『想定を超える』浸水被害が相次いでいることから、国土交通省と経済産業省は、タワーマンションなどの高層建築物の電気設備を浸水から防ぐにはどうしたら良いかの検討を重ね、去る2月18日にガイドライン案が提示されました。
案によると、電気設備を浸水リスクが少ない上の階などに設置すべきだとしています。
当然に、設置が難しいケースもあるので、その場合には、浸水の恐れのあるルートを把握した上で、水の侵入を防ぐ止水板などを設置するなどとしています。
マンションなどの電気設備の浸水対策を国がガイドラインにまとめるのは初めてで、今後、不動産会社やマンションの管理組合などに周知を進め、対策を促す方針のようです。
(以下、NHKニュース&スポーツより)
【対策に動き始めたマンション】
台風の接近によってこれまでの想定を上回る被害が相次ぐ中、実際に建物に水が入り込んだことを教訓に、対策に動き始めているマンションがあります。
東京 江戸川区でおよそ400世帯が暮らす14階建てのマンションです。去年9月の台風15号の際には、マンションの1階のエントランスやエレベーターホールの一部に水が入り込んできました。
水を感知する安全装置が働いたため、3台あるうち、2台のエレベーターが一時停止したということです。幸い、電源設備のあるマンションの地下室には水が入り込まず、停電はおきませんでした。
このマンションがある地域は、江戸川区が公表している川の氾濫を対象にしたハザードマップでは浸水エリアになっておらず、水が入り込むことは想定外だったということです。
原因としては、台風による非常に強い風で1階の出入り口の隙間などから大量の雨水が入り込んだことや、大雨で排水が追いつかず、エレベーターホール脇にある排水溝から水が逆流したことが考えられるとしています。
マンションの管理組合で防災担当を務める奥田建蔵さんは、「マンションの中にまで水が入ってくるとは全く想定しておらず、かなり驚いた」と話していました。
【業者とともに対策を検討】
奥田さんは、これを教訓に浸水対策に取り組もうと、管理組合のメンバーとともにマンションの改修工事が専門の都内の業者に相談しています。今月16日には、業者の調査員2人がマンションを訪れ、地下室に水が入り込むおそれのあるルートなどを調べました。
その結果、1階の出入り口だけでなく、中庭の出入り口の脇にある換気口や、郵便受けが集まる区画の床にあって、ふだんはフタが閉められている機材の搬入口の隙間など、浸水の状況によっては思いがけない場所から地下室に水が入り込んでしまうおそれがあることが分かりました。
そのうえで調査員は、こうした場所に止水板や防水扉などを設置することが浸水対策として有効だと説明していました。
このマンションでは今後対策を検討することにしていて、奥田さんは「意外なところから地下室に水が入り込むという素人では分からない点に気が付くことができた。台風で住民の意識が高まっているうちに対策を進めていきたい」と話していました。
調査を行った業者「建装工業」の舘林匠さんは「これまでマンションを建設する際には、浸水したり大量の雨水が吹き込んだりするリスクまで考えてこなかったのが現状だ。マンションによって構造やリスクは違うので、それぞれに合った対策を考えていかなければいけない」と話していました。
浸水被害、災害被害のリスクは同じエリアにおいては、戸建もマンションも変わりません。
建物そのものの耐震性能や築年数、耐火性能などで危険の大きさは異なりますが、その土地、『地べた』が同じであれば、河川からの距離、河川の水位と地べたの高さの差異(海抜○○mなど)、堤防の高さ、地盤の性質などが、そのエリアに与えるリスク自体は同等となります。
ここでの違いは、戸建は単位が『家族』ですが、マンションは『家族×世帯数』の単位で対策を講じなければいけない点です。
家族の同意を得たり、家族の協力の元、対策するのは難しくはありませんが、『世帯数』の同意や協力は『防災意識』の違いで思うように行かない苦労があります。
マンションの場合、お金を掛ければ『積立金』に影響を及ぼすので、停電で大して困らない1階や2階の住民と、停電さえしなければ浸水で危険のない上階の住民で、対策して欲しい内容が異なるケースもあります。
管理組合がニュース記事のように努力して取りまとめて動いてくれれば良いのですが、大型化したタワーマンション(一般的に20階建て以上)となれば、住民が増える分、意見がまとまらないリスクがあり、特に高級と言われるマンションにおいては、下の階と上階の居住者の経済的な事情が全く異なる場合も多く、より難しい課題となるでしょう。
また、特に近年、急に高層マンションが林立したような地域では、地域の『避難施設』の収容人数に『マンション住民はカウントされていない』ケースが珍しくありません。地域の避難場所である公民館などに、突然現れた何百世帯を受け入れるキャパシティが無いのが実情です。
高層マンションを建設、販売する業者は、災害に強いマンションを建てているかもしれませんが、『想定を超える』被害が発生した場合の『逃げ場所』までは用意していません。自治体に何百世帯分の避難場所を作ってくださいとまではお願いしていないのです。
基本、マンションは『建物が強いのでしょうから、自宅で生き延びてください』というスタンスで扱われてしまいます。
水も食料も届かない、とまではならない事を願いますが、避難ではなく、『孤立』した状況は大いに考えられます。
マンション建設、販売を行う会社は、もちろんそのリスク部分について承知した上で販売しています。『あくまで万が一のこと、戸建もマンションも万が一はあるから…』とでも思っているかもしれませんし、施工と販売が完全分離されている大型マンションは販売側は『関係ない』ので『想定を超える』や『地理的な』リスクについては触れたくありません…。
こういったリスク部分を考えれば、既存のマンション(特に大規模なもの)でも、電気が無ければトイレも流せなくなるほど、『電気の確保』がいかに大事かは容易に想像出来ます。
今後のマンション建築はこれまでと違う防災性能も求められることとなるのでしょうが、いわゆるタワマンの何百世帯、時に千世帯を超える家族が大災害時に少なくとも数日間、電気を失わずに生き延びられるような設備を装備するマンションが現れるのか…、それとも2階や3階に設備を移動した設計程度になるのか…、これまで、売ったらしまい、のスタンスで様々な問題があったマンション建設業界に変化は起こるのでしょうか…?
業界最大手の住●、三●、野●さんが変われるかだと思いますが…。(ちなみに過去最大手だった大京さんは方針転換済み、タワマンのような超大型高層マンションは止めています)
日本の建築技術は間違いなく世界トップレベルなのだと思いますので、後は『見栄え』よりも『本当の安全性能』を顧客の家族の目線、自分と家族が買いたいのか?という目線でエリアを選定し、設計してもらうだけでいいことなのですが…。
今回も坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市はほとんど無縁の高層マンションの話ですが、モモホーム掲載エリアの既存マンションで、坂戸駅や若葉駅周辺には、百世帯前後のマンションは当然多くありますし、川越市では新築もチラホラ出ています。
東武東上線ではふじみ野駅前にある2年ほど前は中古でも9000万などの価格でびっくり(現在は3000~4000万台)のアイムふじみ野タワー(タワーって付いちゃってます…)は31階建て、川越市は直近のものでも、頑張って17階や16階のものです、それでも川越では目立つ建物です。川越駅周辺でも15階建て前後のマンション群で、タワマン級は残念ながら?ありません…。
現在まさに建築中や販売中のものなどは、今回の指針案は取り入れていませんが、今後のマンションのスタイルの変化は、安全神話が崩壊した今、建物仕様と同様、管理の方法や法規制の面でも注目されるところです。
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逗子の斜面崩落死亡事故
責任の所在は…(マンションを買うということ)渋澤 百売却不動産・不動産管理日々あれこれ土地マンション不動産の管理2020年02月16日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
2月5日の神奈川県逗子市で市道沿いの傾斜地の一部が崩落し、土砂の下敷きになった女子高生が死亡した事故をご存知でしょうか?
斜面崩落責任の所在は…
崩落した斜面は神奈川県が2011年に土砂災害警戒区域に指定していたものの、『私有地』のため、安全対策すべきは所有者であることから、県では施策の取りようがなかった状況でもありました。
この事故は、令和2年2月5日に神奈川県逗子市池子2丁目で道路脇の斜面が崩れ、歩いていた18歳の県立女子高生徒が、崩れた土砂の量約68トンに巻き込まれて死亡したというものでした。
(googleマップより事故付近)
斜面は高さが16mほどあり、分譲マンションの建つ土地の脇にありました。
この斜面は分譲マンションの敷地内であり、土砂災害警戒区域に指定されているものの、建築制限がかかっていませんでした。
斜面の真下は市民が通勤通学に利用する市道である生活道路、斜面はマンションの私有地内、という事で、責任の所在が誰にあるのか?が話題となりました。
民法上の責任はマンション側、しかも住人
マンションを実際に購入して住まわれている方はご存知でも、意外と普段は意識していませんが、マンションは当然『1室のみ』を購入するものでは無く、そのマンションの敷地全体の所有権の一部も購入します。
このような痛ましい事故ですが、その斜面の上に建つマンションの住民の方は、全く他人事ではありません。責任が問われる可能性が高いからです。
現在の民法の仕組みから行けば、その土地はマンションの住人の方々の共有地ですから、住人の方々が責任を負う事となります。
普通の戸建住宅であっても、自宅の塀が倒れて通行人に被害が及んだ場合に責任を負うと言えばガテンがいきそうですが、マンションの敷地の法面や擁壁となると、あまり意識しない、もしかしたら全く考えもしないで購入してしまいそうです。
しかし、自宅の塀と同じですから、擁壁の管理や法面が崩落しないよう管理しなければいけなかったのは住人の方々(実際には管理組合など)という事です。
管理に瑕疵があると、所有者は無過失で責任を負うということになっています。
そんな責任を負っていると思いも及ばず、土砂災害警戒区域に指定されても、自分たちの責任を回避する為に修繕などしっかり直しましょうという議論が住民の間で起きなかったことが、このような悲惨な事故を招いてしまったと言えます。
管理を委託した場合においては、管理組合の管理状況ややり方について、住民側が追求するなどはあるかもしれませんが、正直なところ、そんな事は亡くなった方にとってはどうでも良い事です。
一次的な責任は所有者であり、管理責任がある住民の方々、であることは間違いなく、事故を招いた責任は自己の事として感じるべきです。
敷地内に駐車場や共有施設、公園や林など広々とした敷地で多棟式のマンションは魅力的ではありますが、その敷地の一部を所有し、管理する責任が生じる事を、感じなければいけませんし、新築の分譲マンションで、その説明をしっかり行っているマンション販売業者は、いったいどの程度いるのでしょうか…。
『土砂災害警戒区域』は少なくても存在
坂戸市や日高市、川越市にも土砂災害警戒区域はあります。山に向かった傾斜地が存在する自治体には、住宅地には無くても土砂災害に警戒すべき区域として指定されます。
例えば坂戸市では、西坂戸地区の一部に指定区域がありますが、住宅を建てられる状況ではありません。
危険なのは、数年前の広島県の豪雨が土砂災害を引き起こした際に話題になりましたが、今回のマンション建設などと同様に『造成後』、『分譲後』に土砂災害指定区域となった場合、既に周辺に住宅があったり、道があったりと、普通の山の傾斜地とは全く異なる意味を持つこととなり、一番危険と言えます。
このようなケースはとても珍しいと思いますが、造成、分譲した会社がいかに無責任か、が良く分かるケースだと思いますし、もちろん中古などでも購入すべきではない、と言えます。
また、ひな壇の地形など、傾斜している土地を造成する場合、一段の高低差(擁壁の高さ)が2mを超えるか超えないか、などで法規制上、その擁壁に求められる「強度」がけた違いとなります。(もちろん2mを超えるものは強度を求められます)
よって、造成費用を抑えたい開発業者としては、2m未満の段差で造成を行おうと1m90cmなどにする場合が、よくあります。違反ではありません。どう感じるか…、の問題であり、多くの方は、その理由を知らずに購入する訳です。
また、崖や法面の場合、自分の敷地は崖(法面・段差)の下までか、上までか、によっても管理が変わります。
崖(法面・段差)の上まで所有権を持っている場合もありますので、その場合、自分を守るためには自分で法面を崩れないようにしなければいけません。
例えば、崖の上側に運送業者などが入り、トラックの振動で崖が崩れるなどの場合、必ずその運送業者に文句を言えるかと言えば、そうでは無くなってしまいます。
事故のマンションのように購入者が良く知らずに購入してしまうケースは、このように多く存在するはずですが、今回のように、購入者とは全く関係のない通行人の命が失われる事態となっては、知らなかった、では済まされません。
防災に関しては、我が身や家族を守る為に調査し、準備が必要ですが、このような事故に繋がる恐れがある物件を掴まされない事も、我が身を守る、家族を守るためにとても重要なことと言えそうです。
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