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無料査定って何を調べる？
不動産売却の査定・調査

売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年07月20日

不動産売却をご検討される時に、真っ先に気になるのが『いくら位で売れるのか？』だと思います。

昔であれば、近所や駅前の不動産屋さんか、大手不動産会社に相談するくらいしか手段がありませんでしたが、今や不動産の査定もネットで出来る時代、いろいろな方法で査定額を知ることが出来ます。

そして、ほぼ全ての不動産屋さんで、査定は無料のサービスとなっています。
そもそも

無料査定って何を調べるんでしょうか？

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今では常識となった不動産売却のご相談時の『無料査定』ですが、その方法は、モモ・ホームのような小さな不動産屋ですらネットで査定が出来る時代、一括査定サイトのように、複数の不動産屋さんに一括で査定を依頼する方法もあります。

この『無料査定』ですが、大きく分けて3種類あり、種類によっては実際に売却予定の物件を直接見させていただく事も必要になります。

査定方法は大きく分けて３つ

不動産売却の査定方法としては3種類あります。

■簡易査定（机上査定）

　主に、急いでご売却という訳では無く、大まかな査定額を知る事が出来れば参考にしたい、といった方にはこの簡易査定がお勧めと言えます。

一括査定サイトなどで、短時間で査定額を提示するサービスを行っているのは、ほぼこの簡易査定で査定額を提示します。

ただ、一括査定の場合、不動産業者は査定サイトに料金を払って登録してますので、査定は無料ですが、査定依頼=売却依頼と捉え、同様に査定を出すライバルに勝つ為に高額の査定を提示する傾向があります。

また、不動産業者としては、お金を払っての営業活動ですから、売却依頼を獲得しようと、他社に負けじと高額査定を出したり、なかなかしつこく営業をかけてきますので、複数会社の営業攻勢を覚悟する必要はあります。
殆どの場合、ネットで問合せ➡ネットで回答、では終わりません。。。

一括査定サイトなど、お客獲得目的でのサービスは、参考程度の大まかな査定として考えるならまだしも、あまり実情に合わないケースが多く、お客様目線での査定額が出てくることは期待しない方が良いと言えます。

この簡易査定が割と有効なのは、近隣の売買データが豊富な中古マンションの場合です。

同じ建物で売買履歴がある場合が多いので、実情の販売価格に近い査定額を知ることが出来ることがあります。

■訪問査定

各物件ごとの個性を調査士、より正確な査定価格を知ることが出来るのが訪問査定です。

具体的にご売却を検討中で、実情に近い査定額を知りたい場合には、訪問査定が有効と言えます。

訪問査定では、ご売却物件に実際に伺い、現地調査を行います。

また、お手持ちの資料や、市役所、法務局、インフラ、道路、境界等の調査を行い、近隣の売却事例と比較し、メリットやデメリット、セールスポイントを明確にして、具体的な査定額を出します。

実際には、簡易査定の正確性にはあまり信ぴょう性が無い為、訪問査定からご売却計画を進めることがお勧めと言えます。

■買取査定

訪問査定の一種ですが、なるべく急いでご売却したい事情のある方、現金化を急ぐ方には買取査定がお勧めとなります。

一般の市場価格を見ながらの販売の場合、早い場合は3カ月以内程の目標で販売価格の設定を行いますが、より高額での販売がご希望の場合、年単位で状況を見ていくケースもあります。

現金化を急いだり、住み替えが絡む場合、それほどの時間的猶予が無ければ、スピード売却を優先するケースは少なくありません。

そういった場合、モモ・ホームでの直接買い取りや、提携買取業者での買取等を選択する方法があります。

モモ・ホームでは、掲載エリア周辺での一般のご購入希望者でも、常時200人以上は登録されていますので、その中でご希望のマッチングが上手くいけば、早期に高値でのご売却も可能ですが、一般の方のご購入の場合は、現金購入を除けば、早くても１カ月以上の手続き期間は必要となりますので、スピードを最優先にする場合には、やはり買取が選択肢となります。

売却査定調査

では、具体的に調査とは、何を調べるのでしょうか？

■概要の把握

売却のご相談を受け、訪問査定となった場合、売主となるお客様との面談による概要の把握を行います。

✓ご売却理由
✓土地・建物の状況
✓使用状況
✓ご購入時の資料の確認
✓近隣との関係や、空き家や空き地の場合の管理状況
✓周辺環境や災害等の履歴、ご記憶の確認

売主様より、把握されている事を知っている限り詳しくお話いただく事が、何より大事で、売却時のトラブルの回避や、買主様の安心につながります。

■個人情報に関するご説明

不動産売却の査定調査に関しては、ご購入時の情報から現在に至るまで、様々な個人情報をお伺いし、資料に関してもお預かりする事が多くあります。

また、調査においても役所にて調達する書類も出て参りますので、モモ・ホームでは、個人情報をしっかり管理し、お客様のご事情に合わせ、秘密厳守でご売却プランを進めて参ります。

■物件の個別要因の調査

ご売却物件の種別により、調査項目は異なりますが、土地建物について、詳細調査を行います。

売主様ご協力の元、現地の調査
✓土地・建物の使用・利用・管理状況
✓接道状況
✓隣地・道路との境界、越境物等の状況
✓給排水施設・電気・ガスの状況
✓自治会やゴミ置き場等、地域情報
✓住宅設備やグレード、保守情況
✓マンションの場合、規約や管理組合の運営、積立金等の状況
✓住宅ローン残債がある場合、その状況

法務局調査
✓土地・建物の登記簿謄本の取得、記載事項確認
✓隣接所有者、道路管理者の確認
✓公図・地積測量図・建物図面と現地の状況の突き合わせ

役所調査
✓道路調査
✓上下水道の調査
✓都市計画法・建築基準法上の制限の調査
✓その他の法令制限・埋蔵文化財等の調査
✓区画整理等の調査
✓ハザードエリア・水災等の履歴調査

流通性調査
✓売買履歴データの収集及び、市場性や流通状況の調査

≫不動産売却の準備について

■価格査定と販売計画

上記詳細調査から得た不動産の特性と流通性から、ご売却が見込める価格『査定額』をご提示致します。

実際に売り出す価格『売り出し価格』は査定額とは違い、売主様のご希望をお伺いした上で、設定いたします。

『査定額』≠『売り出し価格』≠『販売価格』だという点が注意点で、調査の結果、ご売却が見込める価格を査定したものが『査定額』、売主様のご売却希望価格を加味した価格、実際に売り出しの価格が『売り出し価格』、実際にご購入していただいた時の契約価格が『販売（売却）価格』です。

売主様が喜ぶような『高額査定』は、誰でも提示出来ますが、より『販売価格』に近い査定が出せるよう詳細調査を行い、適切なアドバイスにより、売主様と共に販売計画を進めていくことが、結果、売主様の時間と精神的な負担を軽くします。

くれぐれも高い査定に釣られてしまわないようご注意いただきたいと思います。

営業方法や依頼獲得方法などで、何かとトラブルの多い一括査定サイトの高額査定で騙された方、踊らされてしまった方、売却に無駄な時間を費やす前に、モモ・ホームにご相談ください

モモ・ホームでは、特に、川越・坂戸・鶴ヶ島・日高のHP掲載エリア、富士見・ふじみ野・飯能・毛呂山町・鳩山町などの近隣エリア、東武東上線・越生線沿線・JR川越線・八高線沿線エリアの売却・買取りのご相談に対応、関東エリアのご売却相談に対応いたします。

ご相談の際は、不動産の売り出し価格、売り出し時期、売り出し期間、販売や広告の方法、引渡し条件など、お客様のご事情に合わせ、ご所有の不動産の特性を最大限に活かすことが出来る販売計画をご提案し、一緒にご売却を進めて参ります。

不動産売却は、古家の取り壊しや更地化、リフォーム等を先走って行うとマイナスの作用する事が多くあります。

売却をご検討の際は、『そのままの状態で』まずはご相談くださいませ！

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