ブログ詳細 - 川越、坂戸、鶴ヶ島、日高、土地、戸建の売買はモモ・ホームへ

不動産業界の悪しき慣習②
両手取引と囲い込み

渋澤　百

売却不動産・不動産管理不動産の売却2019年09月26日

坂戸・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ　渋澤です。

不動産業界悪しき慣習①に続き、お話２回目です。

今後、大切な資産である不動産のご売却や運用をご検討される方々に、売却を依頼する業者さんが、どんな業者なのか、見極めるための参考にして頂ければと思います。

不動産業界の悪しき慣習②

両手取引

『両手取引』や『片手取引』という言葉はご存知でしょうか？

不動産を売買する時に、これを理解されているかどうかで、業者選びは全く変わってきます、売る時も買う時も、です。

例えば、モモホームは『仲介手数料最大無料』を謳っています。
最近のネット不動産系では、もはや珍しい存在ではありません。

でも、その潮流に全く乗ってこない業者さんもいます。

例えば、三井不動産リアリティ(三井のリハウス)、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産などなど…

テレビCMなどでも、知らない人はいない位の知名度の超大手の業者さんです。

でも、基本は不動産仲介業を専門的にやっていますから、モモホームや街の不動産屋さんと同じです。

なんで、仲介手数料だけでタレントを使ったTVCMであんなに宣伝できるほどのお金があるんだろう？は素朴な疑問ですね？財閥系はスタートが街の不動産屋とは違うとは言え、です。

「主要流通各社の仲介実績」のデータ(18年3月期)という資料があります。
それをまとめると

大手不動産会社の不動産売買の『両手比率』を試算(2018年3月期)
企業名　　　　　　　　　　　　　　　　両手取引比率　　　　手数料率　
三井不動産リアリティ(三井のリハウス)　　57.53%　　　　　　5.10%
住友不動産販売　　　　　　　　　　　　　62.75%　　　　　　5.27%
東急リバブル　　　　　　　　　　　　　　28.79%　　　　　　4.17%
野村不動産グループ　　　　　　　　　　　21.94%　　　　　　3.95%
三井住友トラスト不動産　　　　　　　　　26.11%　　　　　　4.09%
三菱UFJ不動産販売　　　　　　　　　　　 24.33%　　　　　　4.03%
みずほ不動産販売　　　　　　　　　　　　24.33%　　　　　　3.94%
三菱地所リアルエステートサービス　　　　26.61%　　　　　　4.10%
センチュリー21　　　　　　　　　　　　 44.63%　　　　　　4.69%
イエステーション　　　　　　　　　　　　67.55%　　　　　　5.43%

などとなっています。

このデータの意味するところはなんでしょうか？

不動産売買の仲介手数料は、400万円以上の物件の場合で「成約価格の3%+6万円」(税別)が上限と定められていますが、表の「手数料率」を見ると、4%を超える会社ばかりで、なんと平均で5%を超える手数料を得ている会社も多くあることが分かります。

これは、不動産売買の仲介手数料を、売却を依頼したお客様からだけではなく、物件を購入した買い手のお客様からも得ているからです。

このように『売り手』と『買い手』の双方から手数料を得ることを
『両手取引』『両手仲介』
と言います。

両手取引比率

当然、平均手数料率が高くなるほど、「両手取引比率」が高くなります。

上記の会社の中で「両手取引比率」が５０%を超えている会社は３社あり、内２社はなんと６０%超えです。

これは、全てお客様から売却を依頼された物件を販売したと仮定した場合、
『２件に１件以上』または『３件に２件前後』
を『両手取引』により契約している、という事です。

このように、業界では、業界を牽引する一流企業と言われる大手業者で『両手取引』が当然のように行われている実態があります。

でもこれ、違反じゃないでしょう？

そうなんです、『両手取引』は違反ではありません。

同じ物件の売買でも、取引のやり方によって、不動産業者が約３%の手数料収入であったり、倍の６%の手数料を得たり…。なんかちょっと違和感ですが、違反ではありません。

なんで、両手とか片手とかになるのでしょう。

不動産仲介会社には、
『所有する不動産を売却したい』という売却希望の情報と
『こんな不動産を購入したい』という購入希望の情報が集まります。

売却希望と購入希望の情報のそれぞれの条件をマッチングさせた結果、取引成立となります。

それを「たまたま」一つの不動産業者が仲介した場合、「売り手」と「買い手」双方から仲介手数料を得る『両手仲介』となりますが、これ自体は問題ありません。

ただし、
不動産仲介会社が
「意図的に」
『両手取引に』
「持ち込むために」、
「売り手と何の合意もないまま」
「物件情報を『隠ぺい』する」
『囲い込み』
をしていたら、そうは言えません。

表を見れば分かる通り、残念ながら不動産業界ではそうした慣習がまかり通り、また、事例も後を絶ちません。

『囲い込み』による『両手取引』はいかにして行われるか？

不動産仲介会社は「レインズ(不動産流通システム)」という業者専用のデータベースを活用しており、「売り手」のお客様と(専属)専任媒介契約を結んだ業者は、「レインズ」に売却物件情報を掲載する義務があります。

一方、「買い手」である購入希望のお客様から依頼された業者は、レインズに掲載された物件情報を元に希望にマッチする物件を検索します。

しかし、『囲い込み業者』は、『両手取引』に持ち込みたいがために、
「レインズへの掲載を怠る(故意的に掲載しない)」

他、買い手側の業者から問い合わせがあった場合に
「担当が席を外しているので分からない」
「ただいま会議中なので」
「ただいま契約中で」「商談中なので」

などの理由で、担当者が問い合わせに答えず、時間を稼ぎ、後に

「その物件はすでに契約交渉に入っている」
などの虚偽の理由で、他業者に物件を紹介させません。

他の業者の「買い手」により契約が成立してしまうと『片手取引』となり、「手数料が半減」してしまうからです。

これでは、１円でも高く、１日でも早く売ってくれると信じて依頼してくれたお客様の『顧客利益』は微塵もありません。

依頼した業者が、『両手』だろうが、『片手』だろうが、お客様には全く関係ない事です。

厳密に言えば、『物件を隠す』『囲い込み』はお客様との『媒介契約違反』ですが、お客様が『自分の物件が隠ぺいされている』と気付くことはほぼ不可能なため、売主様の利益を無視した不動産会社は後を絶たないのです。

では、『囲い込み』は売却を依頼した売主様にどんなデメリットがあるのでしょうか？

結果、売れるならいいじゃないか、という問題ではないのです…。

不動産業界の悪しき慣習③

に続きます。

モモホームは、このような行為は大切な資産の売却をお任せいただいたお客様への裏切り行為であり、またお客様に不当な損害を与えることで、お客様と不動産会社との信頼関係を根底から損なう悪質な行為であると考えています。
　
また、そのために積極的に広告活動を行い、お客様の不動産に関する情報を広く周知し、多くの商談がまとまるよう尽力しております。
　

お客様の信頼とご満足こそがモモホームの原動力です。
大切な資産である不動産のご売却はモモホームに安心してお任せください。
ご相談はこちらから

東武東上線北坂戸・坂戸・若葉・鶴ヶ島・霞ヶ関・東武越生線一本松・西大家・川角駅エリアの新築戸建・中古戸建・土地の購入・売却・管理・運用はモモホームにお任せください！