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不動産業界の悪しき慣習③
囲い込みのデメリット

渋澤　百

売却不動産・不動産管理不動産の売却2019年09月27日

坂戸・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ　渋澤です。

不動産業界悪しき慣習②に続き、お話３回目です。

今後、大切な資産である不動産のご売却や運用をご検討される方々に、売却を依頼する業者さんが、どんな業者なのか、見極めるための参考にして頂ければと思います。

不動産業界の悪しき慣習③

囲い込みのデメリット

前回、『物件の囲い込み・隠ぺい』についてのご説明をしました。

囲い込みをされても結果、いつかは物件は売却されます。

ならいいじゃないか、と思われるかもしれませんが、いくつかの大きなデメリットがあるのです。

まず、当然ですが、『売却までに時間が掛かる』ことです。

依頼した業者のお客以外には案内させない訳ですから、当然に売却の機会はその分失われます。

依頼業者以外の業者は何十、何百とありますから、そこからの問い合わせに応じないとなれば、相当なチャンスを失うことになります。

そして、質が悪いことに、売却を依頼したお客様はその『失った売却機会』を知る事さえできないのです。

失うのは『時間』と『売却機会』だけではなく、大きなものを失います。

『高値売却の機会』さえも失います。

他の業者の案内を拒絶し、無駄に時間を掛ければ、当初、希望した販売価格では『顧客の反応』が元々多く取れないものが、更に少なくなっていきます。

当初の金額のまま、長く掲載しても、購入希望者から見れば新鮮味が失われ、『売れない物件』『高いままの物件』と見切られるようになります。

『まだ売れないんだ…』という物件があると思いますが、それです。

何が良くないか、よく分からないけど、『欲しくならない』という物件になってしまうのです。

こうして、売却依頼された物件が『囲い込み・隠ぺい』された結果、『時間』と『売却機会』を奪われ『高値売却の機会』を失うことになるのです。

さて、そこまでして『囲い込み』をするメリットは誰にあるのでしょう？

少なくとも、依頼したお客様には何のメリットもありません。ただ、その事実を知らないなら、デメリットとすら気付かないかもしれませんが…。

メリットは依頼された業者にはちゃんとあるんです。

『両手取引』の手数料が…。

例えば
当初5000万円の販売価格で売却に出したとします。

契約通り、約束を守り、ちゃんと販売活動した結果、他業者さんから購入希望者が現れました。めでたく希望通りの金額で売却です。

この場合、仲介手数料は『片手取引』となりますので、

売却依頼を受けた業者の手数料取り分は、売主様から

5,000万円の3%+6万円⇨１５６万円（税別）となります。

購入者側の業者の手数料も同様に、買主様から

5,000万円の3%+6万円⇨１５６万円（税別）です。

一方、『囲い込み』の結果、5,000万円では買い手がつかぬまま3か月…、業者から値下げを打診され、4,500万円、4,000万円、3,500万円…と1年に渡り、値下げを余儀なくされ、やっと買い手が見つかりました。

『囲い込み』されてますから、売却依頼した業者が、自ら１年掛かりで見つけてきたお客さんです。これは、双方から仲介手数料を頂ける『両手取引』となります。

業者が受け取る仲介手数料は売主様から

3,500万円の3%+６万円⇨１１１万円（税別）

同様に買主様からも

3,500万円の3%+6万円⇨１１１万円（税別）

合計が１１１万円+１１１万円⇨２２２万円（税別）

となります。

！！！

確か、5,000万円で売れた時のこの業者の取り分は『１５６万円』だったのに
1,500万円も値下げした物件の取り分が『２２２万円』！？

そうです、業者は『両手取引』であれば、『２倍の手数料』を手に入れますので、時間が掛かって販売価格が下がっても、この場合、
5,000万円の物件が、を『2,400万円』を超える金額で売れさえすれば、『片手取引』で早期売却するより『得』するのです。

実際は半値以下になるまでは稀だと思いますが、１年や２年付き合わされるのは、そう珍しくありません。急いで売却する必要性がない方ほど、付き合わされてしまうのです。

何度も言いますが、これは、依頼したお客様の同意を得ず、『知らぬ間に行われる』ところが、一番不誠実であり、質の悪いところです。同意する方はいないと思いますが、同意を得るか、他社に紹介させなかった事を報告していれば、契約違反にだけはなりません…。

同様に依頼者に知らされずに物件を囲い込む手口としては『売り止め』という方法があります。

お客様には知らされないので、結果は全く同じですが、他の業者に対して、問い合わせに応じないのではなく、もうその対応すらしなくて良いように、

『お客様の事情により』

『販売を停止(中止)しています』

と告知することを

『売り止め』

と言います。

レインズにも『売り止め』と掲載されますので、業者からの問い合わせは、ほぼ『ゼロ』になります。一層悪質な手口と言えます。

いずれにしても、このような手口を使う業者に売却を依頼してしまうと、売却依頼したお客様だけは必ずデメリットがあります。また、購入希望者にも『購入機会』を与えない点では、デメリットと言えます。結果、売却物件は、

『もっと早く』

『もっと高く』

売れたかもしれないのに

『干されてしまう』

のです。

このような業者に依頼せずに済むにはどうしたら良いでしょうか？

もちろん、モモホームにご相談ください！
ここまで言って自分で『囲い込む』ような事は皆無です。

その他、見破る方法としては、

『売却に一生懸命か？』

が重要です。

意外と簡単な見極め方としては、

★『売却物件募集』のチラシばかりはよく配られているが、肝心の『売物件』のチラシがほとんど配られていない、そんな業者です。(ちなみにモモホームは常に５０：５０です)

★『売却物件募集』のチラシに『○○地域の物件が不足しています！』『○○町の物件の購入希望者がいます！』など、今時信じる方がいるかは別として、こんなチラシをしょっちゅう撒いている…。

★『買取保証！』『高額査定保証』『１００%買取保証』など、『買取』にも重点を置いている。

この３つのどれかにあてはまれば、大体、『不誠実』な業社かと疑って間違いないかと思います。

『買取保証』を謳っている業社も多くあります。このパターンも気を付けるべきポイントがあります。

『囲い込み』『売り止め』の応用編とも言える結末が待っている可能性がありますので、次回、不動産業界の悪しき慣習④にて、ご説明します。

今回の解説と注意点は以上ですが、常に注意したいのが、この手の業社は、『買い手』を探すことよりも『売り手』を探すことに躍起になっています。

『売却物件募集』のチラシを常に撒き続ける業社は『ん？』です。

いつもチラシが入っているから…。ですが、一生懸命、募集はしているけど、その業者さんは一生懸命『売ってくれそうですか？』

全国展開している大手だから全国に登録してるお客様がいます、は嘘ではありませんが、それは『買い手』ですか？

売却時は、売却物件を募集している業者に目が行きがちですが、要は『売りたい』のですから、『売却募集』より『売却』に力を入れる業者さんを見極めるよう、注意してください！

不動産業界の悪しき慣習④へ

モモホームは、このような行為は大切な資産の売却をお任せいただいたお客様への裏切り行為であり、またお客様に不当な損害を与えることで、お客様と不動産会社との信頼関係を根底から損なう悪質な行為であると考えています。
　
また、そのために積極的に広告活動を行い、お客様の不動産に関する情報を広く周知し、多くの商談がまとまるよう尽力しております。
　

お客様の信頼とご満足こそがモモホームの原動力です。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の大切な資産である不動産のご売却はモモホームに安心してお任せください。

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