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不動産売却・売買の注意点⑩
土地境界確定

渋澤　百

不動産購入売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2019年11月21日

今回の中古住宅・土地売買の注意点では、「敷地」のお話です。

これも新築分譲住宅などの売買においては、既に売主業者が確定させているので、問題はほとんど発生しませんが、個人対個人の売買の場合は、ご売却物件においては、きちんと準備する必要があります。

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中古住宅・土地売買の注意点⑩
土地境界確定

大切な資産である不動産のご売却に必要な様々な手続きの一つに、「境界確定」があります。

境界確定は法律上、義務付けられているものではありませんが、不動産売買は取引金額も高額で、境界が不明確であれば、敷地面積も確定的と言えず、取引そのものが実質不明確なものとなる上、後々のトラブルの原因となりかねませんので、特に個人間売買においては、境界確定のなされない土地においては、お勧め出来る売買となりません。

境界確定とは？

境界とは、土地と土地の境界(そのままですが…)であり、その境界線を確定することを「境界確定」と言います。

道路のお話の際も、境界確定について≫道路査定として少し触れましたが、敷地の広さを確定する為には、道路査定だけでは無く、隣地である「個人と個人」の土地の境界を確定させる必要があります。

隣地との境界を確定させるには、国や市町村が介入するものでは無く、「当事者間」で決定、解決させなければいけません。

境界確定はなぜ必要？

極端な話、口約束で「ここが境目」と決める事も可能ですが、そうなると、売買の場合や、相続の場合など、第三者の手に渡る際に、「言った言わない」のトラブルに発展する事はほぼ間違いないですね…。

２代目、３代目となれば、隣地の所有者も代替わりして、現在は良好なご近所付き合いでも、いつどんな言い分の人が現れるかわかったものではありません。

そういった時にトラブルとならないよう、確定的に境界を決めておく必要が出てくるのです。

どんな時に境界確定するのか？

トラブル防止等の他、境界をはっきりさせておきたい具体的なケースは

◆売買等のため、土地の正確な面積を知りたい
◆隣地との境界をはっきりさせておきたい
◆現在の土地を分筆(分割)したい
◆登記簿と実際の面積が違うので正したい(地積更正)
◆地図(公図)の形と実際の形が違うので正したい(地図訂正)
◆境界標が設置されていないので設置したい
◆境界標を亡失したので、復元したい

などがあります。

ご購入時のチェックポイント

中古住宅や土地のご購入の方の場合、個人間売買の物件であれば、現地の見学や内覧の際に、確認しなければいけないポイントとして、最低限、隣地や道路と敷地の境界線、境界標がしっかり表示されているか？を見なければいけません。

分譲宅地などの場合、隣地の方と境界線上のブロック塀などを共有している場合があります。

そのような場合は、境界標はブロック塀の上に金属製のプレートが貼ってある場合と、ブロック塀の下の地中に杭が埋設されている場合があります。

地中の杭は確認が困難ですが、裏付けとなる資料が残っている場合もあり、また、少しスコップで掘れば確認可能な場合もあります。

まだ購入する前の場合は、ご自身で他人の土地を掘り返すのは気が引けるかと思いますので、私どもが可能であれば、その場で確認させて頂きます。

なんとなく図面と現地の形が合致しているから、と確認を怠ってしまうと、特に坪単価の高額な都市部の場合、ほんの数センチのずれで、後に大きなトラブルとなりかねません。

敷地形状や各辺の長さなどは、地積測量図が備わっている場合は、信頼度はかなり高くなりますので、図面で確認する事が可能です。

隣地との境界、道路との境界、境界線の越境物がないか？（電線や家の庇）などは、現地でしか確認できませんので、必ずチェックしましょう！

ご売却時のチェックポイント

ご売却される方の場合、敷地について、売買時の資料が残っていれば全て確認します。

謄本・公図・地積測量図・境界確定図・道路査定図などなど、境界を確認する資料は沢山あります。

無くなってしまっている場合でも、役所や法務局などで、再取得可能な資料です。

実際の境界標の確認も必須です。

道路との境界標、隣地との境界標が明示されているか？図面と比較して亡失してしまっているものは無いか？を確認します。

境界標の明示がない、亡失されている場合は、個人間売買の場合、ほぼ間違いなく明示、復元が必要になると考えておきましょう。

売却のご相談をいただいた場合、境界明示に必要な土地家屋調査士の方の手配から手続き一切の代行はモモ・ホームにて対処いたしますので、お気軽にご相談ください。（※土地家屋調査士に依頼する測量・測量図作成・境界確定には料金は発生します。）

業者買取の場合と比べ、個人間売買の場合、高値での売却となりますので、その分の必要経費と言えますので、確りとした準備をしましょう。

≫境界確定測量の手続きと流れについて

不動産売買は、ご購入でもご売却でも、個人が売買するもっとも高額な資産の取引でもあります。

譲り受けた資産などは、見返してみたら良く分からない部分も沢山あるかもしれません。

ご相談くだされば、もちろん手数料無料にて、調査を行い、安心したお取引に必要な手続きや準備についてのアドバイスを差し上げます。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
　

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