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市街化調整区域って何③
３４条１２号区域で家を建てるには

渋澤　百

不動産購入土地2019年12月01日

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原則的には建物を建築できない市街化調整区域内でも、要件を満たせば自己居住用住宅の建築が可能である事を市街化調整区域って何？②でお話しました。

市街化調整区域って何？
３４条１２号区域で家を建てるには

３４条１２号区域内で家を建てる=開発許可を得るには、前回ご説明の通り、３つの要件を満たす必要があります。

家を建てる時には開発許可申請を必要としますが、その申請時に通常の資料とは別に、要件を満たしている事を証明する資料などを提出する必要があります。

開発許可申請に必要な書類

①開発行為許可申請書
②委任状
　代理を行う範囲を記載(本人申請の場合、不要)
③理由書
　社会通念に照らし、新たに自居住用住宅を建築する必要がある事を記入
④公共施設の管理に関する同意書
　公共施設の管理者の同意書(開発行為の計画に関係がある場合)
⑤土地・建物の登記事項証明書
　申請時以前６カ月以内のもの
⑥土地権利者・工作物権利者の同意書
　所有権・抵当権・借地権など
⑦印鑑証明書
　⑥に押印のもの(申請時以前３か月以内のもの)
⑧農用地除外証明書
　地目が農地の場合
⑨住民票
　申請者のみ
⑩新たに自己居住用住宅を建築する必要性を証明する書類
　借家契約書、転勤証明書など
⑪２０年前からの親族の居住を証明する書類
　親族の住民票、親族の戸籍の附票など
⑫現在の親族の居住を証明する書類
　親族の住民票など
⑬親族の要件が確認できる書類
　戸籍謄本、住民票(世帯票)など
⑭申請地現況写真
　２方向以上撮影(区域朱書、撮影方向明記)
⑮開発区域位置図
　都市計画図に申請地を朱書
⑯開発区域区域図(案内図)
　住宅地図の写しなどに朱書
⑰公図の写し
　隣接地の地番・地目を記入
⑱現況図・求積図
　現況図に現況の高低差を記入し面積計算書を付ける
⑲土地利用計画図・造成計画平面図・排水施設計画平面図
⑳構造図
㉑造成計画断面図・崖断面図
㉒計算書
㉓放流許可書・専用許可書など
㉔その他必要と認める書類

以上、２４項目に及びます。

開発工事事業者が準備してくれる書類が多くありますが、必ず建物を建てるご本人が用意すべき書類が、
②・⑦・⑨・⑩・⑪・⑫・⑬の７つです。

この７つをもって３４条１２号の開発許可要件を満たす事を証明します。

実際の順序としては、土地をご購入、または３４条１２号の土地をご検討される際には、先にこの７つの資料を揃えて頂く事になります。

もし、住宅ローンをご利用になる場合は、上記資料が揃っていなければ、ローンの申し込みが出来ません。

３４条１２号の広い土地を手に入れようとご検討される場合、一番最初にやらなければいけない事は、「要件を満たしているか？」「７つの書類をすぐに準備出来るか？」です。

特に6親等内の該当するご親族の本籍地が北海道などの遠方の場合は、事前に土地の購入予定で、必要になる事など、お伝えしておかないと、急にはご用意出来ない可能性もあります。

要件を満たす事が出来る方は、３４条１２号の土地の最大のメリットと言える、「広い土地」を「一般の相場よりも割安」で手に入れることが出来るわけです。

調整区域と言えば、都市ガス・本下水の土地もありますが、「浄化槽」や「プロパンガス」は当たり前です。

近隣の利便性も、市街化区域内の土地に比べて劣る面も多いかもしれません。

そういった面を「ご家族」が納得した上であれば、良い物件に巡り合えることと思います。

※注意点：HP掲載エリア周辺で言うと、さいたま市や所沢市においては、１２号区域内での自己居住用住宅は一切許可されない場合があります。こういった地域も存在しますので、事前の確認は必要です、ご相談ください。

※また、日高市の場合は、要件が緩く、ご本人または６親等内の親族が近隣市町村に５年以上居住している事が要件であり、２０年要件や市街化調整区域での居住要件も無く、ただ５年以上居住していればOKです。ご希望エリアなどの条件にマッチさせることが出来れば、日高市の調整区域は「穴場」と言えます。

３４条１２号に該当されない方、市街化調整区域の広い土地では家を建てられないのか…？

まだ、他にもチャンスはあります。

３４条１１号区域について、次回ご説明します。

≫市街化調整区域って何？④３４条１１号区域　へ

市街化調整区域内の土地探しや１２号要件などについては、ざっくり進めても結果、要件を満たせなければ、「全て無駄」になってしまいますので、ご検討の場合は、お気軽にご相談ください。

まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

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