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市街化調整区域って何？④
３４条１１号区域

渋澤　百

不動産購入土地2019年12月02日

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。

市街化調整区域って何？③までで、市街化調整区域、特に３４条１２号区域内での自己居住用住宅の開発許可についてお話しました。

近隣市町村の調整区域内で親族が長年居住していなければいけない要件など、許可を得るには簡単では無いエリアと分かりましたが、それでも、現在、流通している土地の中で、市街化調整区域の広い土地にも関わらず、『誰でも建築可能な土地』があります。

市街化調整区域って何？
３４条１１号区域

これまでの説明に登場した３４条１２号区域では、自己居住用住宅の建築に関して、多くの要件をクリアしなければなりませんでしたが、この『３４条１１号区域』では、『誰でも住宅の建築が可能』な区域となります。

３４条１１号区域の場合、建築する側の要件では無く、区域指定の段階での要件があり、その要件をクリアした区域であるため、建築に関しては、購入や建築に関しては、ほぼ市街化区域と同様にできる区域となっています。

３４条１１号区域に指定される要件とは、「市街化区域に近接し、道路や排水が存在する一定の集落を区域として、条例で、一定条件の建築基準法に基づき、用途、面積、高さ等を制限し、建築物立地の許可を可能とする指定を受けた」区域です。

要するに、自然や農地が多くを占める市街化調整区域内にあって、道路や側溝などの排水設備が割と整っていて、住宅が一定の割合で建ち並んでいるようなエリアに関しては、条例で『誰でも家を建てられる』区域に指定できる、としたのです。

なぜ３４条１１号区域があるのか？

市街化調整区域内に指定される区域である３４条１１号区域は、用途、面積、高さ等の制限があるものの、やはり広い土地が多く、市街化区域では手に入らないメリットを感じる方も多い中、市街化区域と変わらずに購入、建築できるとあって人気があります。

この１１号区域の制度は、もともと『特例の許可』であり、導入当初の目的として、各市町村の「人口減少対策」や「人口流入を促し、流出にブレーキをかける」ものとして機能していました。

その為、個人の自己居住用の建築のみではなく、「建売分譲などを目的とした開発行為」をも許可する内容となっています。

その為、この「特例」期間中、坂戸市や川越市などでは建売分譲業者が市街化調整区域を「買いまくり」、「分譲しまくり」ました。

実際、その時期に市街化調整区域で住宅を購入された方は非常に多くいらっしゃると思います、大人気でした…。

結果、何が起こったかと言うと、確かに目論見通り「人口流入」が起こったのですが、想定と違ってしまったのが、『地価の下落』と開発時に整備された『道路や排水施設の維持コストの増加』、住宅が広範囲に増えた事により『ゴミ収集コストの増加』、地域によっては、農地や森林の減少により、『豪雨による冠水対策エリアの拡大』をも招きました。

また、近年、問題となっている『空き家問題』は市街化区域でも増加傾向にあります。

一定の人口増加の成果があったものの、時価の低下による税収の低下や、インフラなどの維持コストの増加など、マイナス面は想定以上となり、市町村にとっては逆に『負担が大きく』なってきてしまい、今後の政策の方向性としては大きく変わらざるを得ない状況となりました。

３４条１１号区域はプレミア

こうした面から、現在では、各市町村の「３４条１１号区域」は、ほとんどが形だけ残っていますが、既に指定されている区域を『縮小』する動きもあり、新たに指定される事が無くなったと言え、『特別な区域』であり、『プレミア』的な存在となっています。

例えば、川越市においては、３４条１１号区域の特例は、平成２３年９月３１日に廃止されていて、「新たに」３４条１１号による建築許可を取得する事は、現在は不可能となっています。

非常に入手困難であり、新たに建築許可を取得不可能となると、結局、建築可能な調整区域の土地は手に入らないのか…？と思うかもしれませんが、そうではありません。

『特別な存在』となった市街化調整区域を手に入れる方法は残されています。

≫市街化調整区域って何？⑤３４条１１号区域その２　へ

市街化調整区域内の土地探しや１２号要件などについては、ざっくり進めても結果、要件を満たせなければ、「全て無駄」になってしまいますので、ご検討の場合は、お気軽にご相談ください。

まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

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