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市街化調整区域って何？⑤
３４条１１号区域その２

渋澤　百

不動産購入土地2019年12月03日

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市街化調整区域って何？④で３４条１１号区域の存在についてお話しました。

現在では３４条１１号によって新たに建築許可を取得することが非常に困難となりましたし、もはや不可能な市町村も出てきました。

市街化調整区域って何？⑤
３４条１１号区域その２

前回ご説明の通り、１１号区域はプレミア的な存在となりつつあり、市街化区域内でも『空き家問題』がある中、今後、更に１１号区域の指定は縮小傾向と言っていいかと思います。

とは言え、市街化調整区域での土地購入で得られる最大のメリットは、『市街化区域よりも割安で』『市街化区域では難しい広い土地』を手に入れられる事であり、そのような物件を探している方は、まだまだ多くいます。

特に３４条１１号区域の土地は、今後縮小しく傾向にあるので、手に入れられれば、もともと３４条１２号より高い資産価値が更に上昇する可能性もある点もメリットかもしれません。

３４条１１号の土地を手に入れる

では、どんな場合に、１１号の土地を手に入れられるのでしょうか？

実際にまだ、こんな形で流通しているのです。

①縮小傾向とは言え、まだ施行中の市町村の土地

②許可されていた期間中に既に３４条１１号にて建築許可を取得していた土地が、まだ市場に出回っておらず、現在になって流通している。

③許可されていた期間中に３４条１１号にて建築許可を取得し、販売された土地、または、土地を購入後に建築された建物が、中古住宅として流通している。

①については、実情ではほとんど新たに出てくる事が少なく、今後もあまり期待できないと思いますが、②のケースは、モモホームHP掲載エリア内で言えば、坂戸市でも、まだ『新顔』のように物件が出る事があります。

中古住宅としての３４条１１号物件

現在から今後について言えば、入手の主流となってくるのは③と言えるでしょう。

前回ご説明した通り、許可された期間中は、個人のみならず『建売業者』の開発行為すらOKであったので、その期間には、『買いまくって』『売りまくった』、『大量の３４条１１号物件』があります。

平成２３年９月末に川越市での３４条１１号許可はストップし、同時期(平成２２年)に坂戸市もストップしましたが、それまでの期間中に開発許可を取得した『３４条１１号物件』は、川越市の多い時で通常（３５０区画前後）の６倍以上（平成２３年度は２２７１区画）とべらぼうな数となっています。

人口の違う坂戸市の許可件数は川越市ほどとは当然なりませんが、平成２２年にかけ、やはり同様の駆け込み許可申請取得による開発分譲がありました。

この３４条１１号区域の許可期間は約５年間でしたから(坂戸市で平成１６年～平成２２年、川越市は平成１８年～２３年)、その時期に分譲された、３４条１１号区域内の『売りまくった』建売住宅などが、約１５年後の現在になり、『中古住宅』として、流通し始めた時期となっているのです。

市街化調整区域での土地購入は、広い土地を見つけるのは簡単ですが、ご家族が納得するような環境である物件が多くはありません。

あまりに不便であったり、田畑や林などが隣接して、虫やにおいや埃などが気になったり…。贅沢な話かもしれませんが、広い土地を手に入れられれば何でもいいわけではありません。

そういった中、坂戸市では９０坪以上、川越市では６０坪以上、の建売住宅が１０年から１５年前には販売されていたのです。

今後、市街化調整区域での土地探しをされる方々にとって、土地探しは『中古住宅』のチェックも欠かせない、という事になります。

また、東武東上線にだけこだわらない方であれば、日高市などは、３４条１２号要件ですら、かなり緩いものとなっており、調整区域での居住要件がありません。

こういった自治体もご希望エリアをマッチさせることが可能であれば、まだまだ広い土地を手に入れる方法はあるのです。

次回、市街化調整区域で誰でも建築できる希少物件
≫市街化調整区域⑥　既存宅地・線引き前宅地　へ　

市街化調整区域内の土地探しや１２号要件などについては、ざっくり進めても結果、要件を満たせなければ、「全て無駄」になってしまいますので、ご検討の場合は、お気軽にご相談ください。

まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

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