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不動産の売却
売れやすいのはどんな家？②

渋澤　百

売却不動産・不動産管理不動産の売却建売住宅注文住宅中古住宅2019年12月15日

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売却はモモホームにお任せ！モモホームブログです。
売れやすいのはどんな家？①では、売れやすい物件の条件について、広い目線で路線やエリアなども含めて解説しました。

売却物件では土地建物一体としての価値をどう買主が評価するかで、『買い』なのかを判断するわけですので、常に買主の目線に立つことが必須となります。

売れやすいのはどんな家②

今回は、建物に注目して一般的に早期に売却出来るケースから考えてみましょう。

中古住宅市場において強い『建売』

お住まい購入においては、私も含め、スタート時に『せっかくのマイホームは注文住宅で』と考える方は非常にたくさんいると思います。

我が家の仕様や間取りを自分の好みに出来る『注文住宅』は土地探しから、建物プラン、建築して完成まで、沢山のワクワクがあり、いかにも『夢のマイホーム』といった感じが満載です。

そのまま次世代に受け継がれ住み続けられる住宅であれば、非常に良い事で、本来はそうある事が望ましいのですが、オーナーの沢山の想いの詰まった『注文住宅』も中古住宅市場に多く出回ります。

注文住宅は仕様によっては耐用年数も非常に長く、ある程度の年数が経ってもまだまだ使用に耐えるメリットがありますし、そういった中古戸建は価値が残りやすいですが、建築費は高いですから、当初の予算計画が狂い、支払い難となった結果、売却を余儀なくされるケースも多いと言えます。

家庭の事情や、家族構成の要因、お仕事の変化など、通常のご売却事情である事ももちろんありますので、その場合は、販売価格次第で中古住宅市場においても、引けを取らない人気となる事があります。

新築住宅市場の人気は注文住宅かもしれませんが、中古住宅市場となると、強いと言える存在は『建売住宅』です。

注文住宅は『オーナーの想い』が重荷になる…

なぜ『建売住宅』が中古住宅市場で強いのでしょうか…。

答えの第一は、ずばり『一般的』で『リーズナブル』=コストパフォーマンスが高いからです。

建売住宅は新築時に、開発業者が土地を開発し、建売業者が法令に基づいて建築販売します。

１棟の特別仕様では無く、エリア内に似たような仕様の似たような間取りの建物を、大量に建築し続ける事により、建材の仕入れ単価などの建築費用を大幅にコストダウン（今の時代では、安物建材ではありません）し、１棟ごとに間取りや建材・設備品を各支店ごとに発注して建築する注文住宅に比べて、『ケタ違い』のコストパフォーマンスで提供されています。

そのパフォーマンスは、同じ土地に全く同じ建物を建築した際には、数百万円の建築コストの差が出る程ですから、当然に購入時の価格もかなり『お得に』手に入れていることとなり、この差は、再販売時に大きなメリットとなるのです。

しかも、業者による土地の仕入れから開発、建物の建築、完成までお任せで出来ており、法令を遵守したものを手に入れている為、土地の境界も確定しており、滅多な事では、瑕疵のある物件にはなりません（あれば新築購入時に発覚します）。

間取りも一般的な４LDKや３LDKが多く、『全世代に使い易い』事に徹しているので、どのような世代・所得層にも最も受け入れられやすく設計されています。

新築住宅購入時には、このような点が、逆に『ウキウキしない』点でもあり、『普通過ぎる』『どこにでもありそうな』ところがつまらないと感じる方も少なくないのですが、実は、住宅ローン利用時の『担保価値』としても土地の取得価格や建物の価格設定も適正である『建売住宅』は『再販売価値が高い』のです。

建売住宅で購入した住宅をご売却される場合には、こうした理由から、短期間での売却が期待できます。

但し、ご購入時に一部販売会社が行う「オーバーローン」（住宅価格以上のローン⇨諸費用や時には車のローンなども住宅ローンに組み込んでしまう方法）で購入して、ローンが残っている住宅の場合、ローン残高が相場価格より高額になるケースがあります。

このような場合には、建売住宅に限らず、販売価格に縛りが出来てしまうので、短期売却の足かせとなってしまいます。

では、注文住宅は『売りづらい』物件となってしまうのでしょうか？

前述のように注文住宅にはよりこだわりの強い『オーナーの想い』が詰まっており、その想いは『仕様』・『外観』・『間取り』・『設備』などに現れます。

当然こだわればこだわるほど、注文住宅の建設費用は高くなりますので、中古住宅となった時にも、当然価格に影響を及ぼしますし、なにより、オーナーの『こんななにこだわった』という想いから、時に相場とかけ離れた価格での売却希望が飛び出す事もあります。

注文住宅というのは、『一点もの』であるがゆえに、中古住宅で別の方に売り渡す際に、特別過ぎてメンテナンス性にも難がある場合すら出てきてしまいます。

特別な間取りも同様に『一般的』では無い場合には、ハマる買主様が現れるのに短期でという保証ができません。

建売住宅が『一般的』な建物で『一般的な』間取り、『一般的』な価格で、ハイコストパフォーマンスである事に徹しているのに対して、注文住宅は徹底的に『個性的』である点が魅力ですから、ご購入時の満足度は高いかもしれない注文住宅も、いざ売却となれば、その『個性』と『価格』に納得してくれる買い手を見つけるのは簡単では無い、という事です。

そもそも、人と同じ、隣と似たような家は嫌だな、という思いで註文住宅を考える方は多いかと思いますが、その時のそのご家族の想いで建築した注文建築であり、一生涯満足を得られる目的で設計されているものは、逆に少ないと言え、売却時には、『価値観』が同じような方が買い手として現れる可能性と考えれば、売却が簡単かの判断は想像できるかと思います。

ただし、その個性的な部分に共感する購入希望者が現れた場合、一発で決まる可能性を秘めているのも事実で、悲観する必要は全くありませんが、その機会を確実にものにするためには、そのご購入希望者様を取りこぼさない交渉力や、条件の精査が出来る仲介業者が必要です。

それでも注文住宅が強いケースはある！

注文住宅の多いパターンとして、こだわりのあまり高額となってしまい、『住宅ローンの残債が高額』となってしまっているケースがあります。

このような場合には、販売価格はローン残債を完済出来るレベルにする必要があるため、容易に価格を下げられません。売却が長期化する一つの要因となります。

また、建物の建築費用に予算を投じ過ぎた結果として、立地に弱点を抱えているケースも多く見られます。

駅からの利便性や周辺の買い物施設や小中学校が遠かったり、土地だけがやけに広かったり、逆に、家は高そうだけど、土地が不整形地や狭小であったり、という場合もあります。家に想いを詰め込み過ぎて立地を犠牲にした場合、このように再販売が困難となります。

このような注文住宅でも、めっぽう強い売却シーンはあります。

例えば、『大手有名ハウスメーカー』のブランド住宅、『鉄筋コンクリート造り』、『鉄骨造り』、『２世帯住宅』、『平屋住宅』などです。

これらは『建売住宅』の持つ『一般的』な魅力を超越して、『建売住宅では成し得ない魅力』を持った住宅と捉える買い手が現れやすい、特別な中古住宅となり、存在感が出ます。

特に、『鉄筋コンクリート造り』や『鉄骨造り』、『２世帯住宅』、『平屋建て』などは、埼玉県であれば、全体で見てもそれぞれ数十件程度の物件しか出てこない市場ですので、探している方もある程度広範囲で検索しています。

また、こういった住宅を探している方々は、多くの場合、立地より『建物』を優先して探しますし、一般的な木造の４LDK２階建てなどには目もくれず、新築分譲住宅が隣で安く販売していても関係ない、といったこだわりを持っていますので、そういった方へのアピールが届けば、その方にとって『唯一無二』の物件になるチャンスがあります。

その中で選ばれる住宅になるのは、ご自身のメンテナンスなど、買い手が納得する状態を保てていれば、難しくないでしょう。

今回は、建売住宅と注文住宅の『中古住宅』としてのメリットやデメリットを解説してみましたが、どちらの物件にも共通して言える事は

大切に使われていたかどうかは物件に表れる

と言う点です。

建売住宅が有利と言っても、メンテナンスがズサンであれば、壁や床・天井、建具、水回り、外観、お庭などに表れます。

こだわりのある魅力的で、高額な注文住宅にあっても同様です。

大切に使われていた住宅という印象を買主様に持ってもらえるよう、最低限のメンテナンスと、次期オーナーを受け入れる準備は、様々な事情の中でのご売却であっても『出来る範囲』で、行うことで、早期売却に繋がっていくと思います。

大げさなリフォームなどは通常必要ありません。どの部分をどの程度メンテナンスするべきかは、是非お気軽にご相談ください。

≫売れやすいのはどんな家？③　

大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。

管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円～の管理サポートを行っています。

今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。

まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！

　

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