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なぜ空家を放置しているか？ 売却不動産・不動産管理日々あれこれ空家管理不動産の売却不動産の管理2021年12月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産・空家のご相談はお任せ！モモ・ホームブログです。
現在、日本では13.6％の空家率となっており、放置された空家を目にすることも珍しくなくなってきました。
全国平均に比べ空家率が低い埼玉県内でも、人気のさいたま市と川口市ですが、母数が多い分、空家数でもトップ２の戸数で、同エリアではマンションが人気の一方で、多くの空き家が放置される問題も抱えています。
所有者が明らかであり、倒壊等により、近隣に迷惑が掛かる、治安に影響が出る恐れがある場合には、行政代執行による取り壊しもニュースで見るようになっています。
空家を放置している方には3重苦とも言える悩みがあるようです。
空家を放置する理由は？
空家は前述の近隣への迷惑や治安への影響だけでなく、衛生面や、街の景観を損なう点でも周囲に不快な思いをさせる事があります。
計画的に所有し、しっかり管理されている空家、空き地はまだしも、管理もされていない空家、空き地が多いのも確かです。
空家オーナーへのある実態調査によると、放置にも様々な事情が見えてきます。
中には、相続で取得したが、相続人が複数いる為、話がこじれている、行方不明な方がいるので、相続人の確定が出来ないなどの複雑な事情もあります。
この実態調査から空家所有の方の中で、その空家を実際に活用している方の割合は、わずか35.2％、残りは結果的に放置の状態になっているようです。
活用例としては、「賃貸」が52.6％、「物置」が44.7％、「シェアハウス(賃貸重複）」が18.4％、などとなっています。
一方、放置空家所有の方の内、活用したいかについては、「かなり考えている」が27.3％、「やや考えている」が28.8％と半数以上の方は、出来れば活用したい、ともお考えのようです。
空家等を所有するきっかけとしては、やはり「相続」が62％と圧倒的、「新築等により転居」が13.9％、「中古住宅購入等により転居」が10.2％、となっています。
特に相続の場合は、築年数が経っている家屋も多く、長期放置した場合の老朽化して、管理や扱いに苦慮される方も多いと考えられます。
放置せざるを得ない理由としては「解体費用が掛かる」が3割以上、「腰が重い」、要は面倒くさいが22.7%、「活用法が分からない」が21.2％、となっていますが、活用を考え、実行に移したものの放置に至ったケース「賃貸しようとしたが借り手が見つからない」「売却しようとしたが売れない」などの理由の方も少なくなく、「費用が掛かる」「借り手がいない」「売れない」の3重苦を抱える所有者の方が多くいることが分かります。
空家、空き地は活用も売却もせず、放置していれば、管理・維持のコスト、固定資産税等の経済的負担や、近隣居住者、果ては街の景観にまで影響が出ます。
どうにかしたいと真剣にお考えのオーナー様から、面倒で動けないオーナー様までそれぞれですが、諦めて放置せず、まずは「そのままの状態で」ご相談ください！
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大阪西成で斜面の住宅が崩落！がけ地・擁壁・地盤の注意点とは 不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産空家管理土地不動産の管理中古住宅2021年06月28日東武東上線・越生線・JR川越線エリアの土地・中古・新築戸建はモモ・ホームのお任せ！モモ・ホームブログです
25日、映像的にはかなり衝撃的な住宅の崩落事故がありました。
大阪市西成区の住宅街で、斜面沿いに隣接して建っている住宅が2棟、相次いで崩落し、その隣の家屋も下の土が抜け、現在、今にも倒壊しそうな状況となっています。
住民の方が危機を察知して直前に逃げて無事だったのは何よりですが、事故後の映像を見ると、よくこんな場所に長らく住宅が建っていたものだと感じる傾斜地ですね！
がけ地・擁壁・地盤には注意が必要
この現場は、以前から地盤の弱さを指摘されていたようですが、地盤だけではなく、古い擁壁や、工事の振動など、複合的な要因で崩落に繋がったのでは、と思われます。
今年も各地で豪雨の被害が予想される季節となっています。
高台や傾斜地、がけ地付近の建物はもちろん、地盤の緩い場所の建物は注意が必要です。
今回の建物が建っていた場所な地盤の緩さ以前に、古い擁壁の上。
「水抜き」の穴やパイプも見当たらない感じの石積みの擁壁で、現在では見られない古びたものです。周辺も同様の高台ですが、上段に地盤を合わせて建物を建築している物は無いようで、皆一段下げて建てられています。
高低差２ｍを超えたら「崖」 になることも
この現場は素人目に見ても不安を感じる程ですので、余程の事情が無い限り、好んで購入されたりはしないと思いますが、擁壁や斜面、雛壇上の土地を購入する際は、その上下関係、周辺の状況から安全、安心を良く確認した上で購入するよう気を付けましょう！
その土地の高低差が２ｍ超で、個人が所有し、崖崩れが予想される崖又は崖崩れが発生し二次災害が予想される崖で、居住用の建物に被害がおよぶおそれがある場合、単なる高低差、段差などでは無く、それは「崖」と呼ばれるようになります。
地域の差はあると思いますが、自治体は「崖地」を把握するため、定期的に崖地を把握する調査等も行っており、それは「危険度が高い可能性がある」事を意味しています。
高低差がある土地の注意点
一般的な一宅地で、２ｍ未満の高低差がある土地の擁壁(土留め)と、２ｍ超の高低差に施設する擁壁では、基準も異なり、施工する擁壁は建物同様、一定基準以上の強度を確保した擁壁を設計し施工する建築確認申請が必要となります。
強度基準が２ｍ未満の場合と格段に違いますので、ある意味、１.9ｍの段差の土留めと２ｍ超の高低差の擁壁がある場合では、２ｍ超の崖地の土地の方が、崩落リスクが低い場合もあります。
また、２ｍ超の高低差の擁壁がある土地を購入する場合、古い擁壁だと、申請をしていない（必要のない時代のもの）場合や、記録が全く残っていない、照明も出来ない、などのケースもあり、最悪の場合は擁壁を施工しなおす必要があります。
そのままでは、建物を建てられない、という事です。
中古住宅を購入の場合、購入時には問題が無くても、後々、そのままでは建て替えが出来ない、などの支障が出る場合もあるのです。
ご購入の際は注意して避ける事が可能ですが、既に所有している、売却したい土地、住宅の立地が、高低差を伴っていたり、傾斜地にあるような場合、売却に苦労する事も考えられます。
購入後のリスク、売却時のリスクを避ける為にも、事前にご相談くださいませ。
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持ち主不明の不動産対策へ法制見直しへ 売却不動産・不動産管理日々あれこれ空家管理不動産の売却不動産の管理2021年03月06日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・事業用物件の売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
昨今、相続などが発生した場合に、本来なら取得し、名義変更の登記をするべき土地が、登記もされないまま空家や空き地が放置され、所有者が誰だかわからなくなってしまうケースが増加し、大きな問題となっています。
持ち主不明不動産対策へ法制見直しへ
なぜこんなことが起こるかと言うと、現在の法律では不動産の所有者が自身の名義で法務局に登記を行うことは、「任意」となっているからです。
通常の不動産屋を介した不動産売買などでは、代金の支払いと同時に所有権移転の登記が行われますから、一般的にはそんなことは有り得ない、とう感覚ですが、相続や、個人間売買や譲渡などでは起こる得ることで、特に相続時の未登記、住所変更時の未登記によって持ち主不明となるケースが問題となっています。
ポツポツとある分には問題化するには至らなかったのですが、次第にその数は増え、平成28年に行った国土交通省の地籍調査における土地所有者等の調査では、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地は全体の２０%にもなりました。
このような土地の増加により、土地の取引に問題が生じ、開発地域内などに所有者不明の不動産がある事で、大きな妨げとなることも少なくないことから、このほど、法制の見直し案が閣議決定されました。
この見直し案では、不動産登記法を改正し、土地を所有者から取得した相続人に対し、取得を知った日から３年以内の相続登記の申請を義務化し、違反への罰則として１０万円以下の過料を設けました。
所有者の転居に伴う住所変更などの際は、２年以内の住所変更登記の申請を義務化し、罰則は５万円以下の過料となります。
相続による土地取得は、望まない方もいます。
他の財産は積極的に相続しても不動産取得を望まないケースもありますので、そういった場合に、新法である相続土地国庫帰属法により、相続人が取得した土地を手放して国の帰属とすることが出来る制度の創設も盛り込まれています。
民法の改正では、複数の人が共有する土地で、一部の共有者が不明の場合(不動産取引でも多数発生します）、相当額の供託により不明者の持分の取得・売却を可能とする活用策も定めます。
不明者への公告を経て、残る共有者の同意で土地を利用できるようにすることなども盛り込まれます。
政府は、今の通常国会での成立を目指す方針です。
国庫に帰属する土地などは、土地の条件や費用も必要となるので、積極的に登記を促したり、活用策なども合わせ、所有者不明不動産の流通の活性化が期待されます。
全国で唯一、人口増加が続く埼玉県は、全国平均に比べ、空き家問題に関しては比率が低いレベルではありますが、それでも、不動産屋をやっていると、所有者不明の不動産を見ることは日常茶飯事となっています。
空家や空き地は、ただ放置しておくだけで、近隣の環境を悪化させ、倒壊の危険や放火の対象となったり、害獣や不審者が勝手に住み付いたり、犯罪の現場となったりと、地域の治安にも関わる問題となっています。
面倒だと思った時は、とりあえず不動産屋や法律の専門家などに相談すれば、放置することなく、売却などの方法が必ず見つかるはずです。
まだそうはならない不動産を所有されている方も、後に負の財産として残してしまわないよう、ご売却が予想される不動産や、現に所有不動産を放置している方などは、お気軽にご相談ください！
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対応サービスが増えました！渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
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危険空き家解体、県内初の行政代執行 渋澤 百日々あれこれ空家管理不動産の管理2019年12月27日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
昨今の空き家問題は深刻さを増してきていますが、埼玉県の空き家率は10%前後で、全国平均の13%台と比べると、それほど深刻に感じません。
しかし、実際に存在する空き家の近隣住民にとっては、空き家率など関係なく、すぐそこに景観を損ね、危険を感じさせる建物があるだけで、十分迷惑なわけです。
そんな中、埼玉県でもとうとう初の行政代執行による空き家解体事例が出てしまいました。（埼玉新聞より）
危険…道路に倒れ掛かる空き家
行政代執行で空き家解体、熊谷市が県内初 費用230万円、所有者に請求へ
埼玉県熊谷市は25日、同市久下に放置されている築88年の特定空き家について、倒壊などの危険性が高いとして行政代執行による解体作業を始めました。
市によると、行政代執行で所有者が判明している空き家の全体を除去するのは県内で初めてとの事です。市によると、空き家は1931年に建築された木造2階建てと平屋の2棟。
屋根や壁に穴が開き、内部は足の踏み場もない状態で、一部の柱は隣接する生活道路に倒れ掛かっている。市は2016年に地元自治会と協力して実施した実態調査で存在を把握。
所有者は1992年に死亡しており、空家特措法に基づく特定空き家として相続人に指導を行ったが、期限の今年10月末までに改善されなかったという。空き家は市立久下小学校から約100メートルの距離にあり、子どもたちに危険が及ぶ可能性もある。
台風19号の影響も加味し、行政代執行を決め、約230万円の費用は所有者に請求する。富岡清市長は集まった近隣住民に向けて、「空き家の管理は所有者が行わなければならないが、保安上危険な状態を放置することは市民の生命、身体、財産を脅かす」とあいさつし、行政代執行を宣言。
午前10時すぎから、重機を使って庭木の除去などを行った。本格的な作業に移るのは年明け以降で、来年1月末までに完了する予定。
記事にあるように相続された不動産が空き家となる場合、危険が及ぶような老朽化された空き家はきちんと管理されるか、または、相続された方が責任を持って解体する事が要求されます。
今回の建物は築88年と非常に古い物ですが、空き家として不動産を所有されている方にとって、他人事ではありません。
しっかり管理されていたり、管理を委託されている方はまだしも、ご自身で年に数回、または、何年かに一度、などの管理状態の方は要注意です。
空き家というのは、ご存知の通り、人が住まなくなると急速に老朽化します。
住んでいた方が痛みそうなかんじですが、不思議なもので、家は人が住むから生きているようなものです。
合わせて、最近の自然災害の影響も大きく、豪雨や暴風などにより、近隣に迷惑をかけるリスクが増大してきています。
管理や、解体が難しいと感じられる方は、問題が起きる前に積極的に売却を行うべきです。
売却の場合では、例え老朽化した家屋が残っていても、土地として売却が可能ですし、購入された側で、解体更地化して、再度、新しい家を建築してもらうわけですから、負の財産にならなくて済みます。
相続などで譲り受けた不動産は、ご自身の管理が難しい場合や、売却を検討される場合などは、お気軽にご相談してみてください。
より有効な活用方法もあるかもしれませんし、管理しながら保有していく方法もあるかもしれません。
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