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大阪西成で斜面の住宅が崩落!がけ地・擁壁・地盤の注意点とは 不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産空家管理土地不動産の管理中古住宅2021年06月28日東武東上線・越生線・JR川越線エリアの土地・中古・新築戸建はモモ・ホームのお任せ!モモ・ホームブログです
25日、映像的にはかなり衝撃的な住宅の崩落事故がありました。
大阪市西成区の住宅街で、斜面沿いに隣接して建っている住宅が2棟、相次いで崩落し、その隣の家屋も下の土が抜け、現在、今にも倒壊しそうな状況となっています。
住民の方が危機を察知して直前に逃げて無事だったのは何よりですが、事故後の映像を見ると、よくこんな場所に長らく住宅が建っていたものだと感じる傾斜地ですね!
がけ地・擁壁・地盤には注意が必要
この現場は、以前から地盤の弱さを指摘されていたようですが、地盤だけではなく、古い擁壁や、工事の振動など、複合的な要因で崩落に繋がったのでは、と思われます。
今年も各地で豪雨の被害が予想される季節となっています。
高台や傾斜地、がけ地付近の建物はもちろん、地盤の緩い場所の建物は注意が必要です。
今回の建物が建っていた場所な地盤の緩さ以前に、古い擁壁の上。
「水抜き」の穴やパイプも見当たらない感じの石積みの擁壁で、現在では見られない古びたものです。周辺も同様の高台ですが、上段に地盤を合わせて建物を建築している物は無いようで、皆一段下げて建てられています。
高低差2mを超えたら「崖」 になることも
この現場は素人目に見ても不安を感じる程ですので、余程の事情が無い限り、好んで購入されたりはしないと思いますが、擁壁や斜面、雛壇上の土地を購入する際は、その上下関係、周辺の状況から安全、安心を良く確認した上で購入するよう気を付けましょう!
その土地の高低差が2m超で、個人が所有し、崖崩れが予想される崖又は崖崩れが発生し二次災害が予想される崖で、居住用の建物に被害がおよぶおそれがある場合、単なる高低差、段差などでは無く、それは「崖」と呼ばれるようになります。
地域の差はあると思いますが、自治体は「崖地」を把握するため、定期的に崖地を把握する調査等も行っており、それは「危険度が高い可能性がある」事を意味しています。
高低差がある土地の注意点
一般的な一宅地で、2m未満の高低差がある土地の擁壁(土留め)と、2m超の高低差に施設する擁壁では、基準も異なり、施工する擁壁は建物同様、一定基準以上の強度を確保した擁壁を設計し施工する建築確認申請が必要となります。
強度基準が2m未満の場合と格段に違いますので、ある意味、1.9mの段差の土留めと2m超の高低差の擁壁がある場合では、2m超の崖地の土地の方が、崩落リスクが低い場合もあります。
また、2m超の高低差の擁壁がある土地を購入する場合、古い擁壁だと、申請をしていない(必要のない時代のもの)場合や、記録が全く残っていない、照明も出来ない、などのケースもあり、最悪の場合は擁壁を施工しなおす必要があります。
そのままでは、建物を建てられない、という事です。
中古住宅を購入の場合、購入時には問題が無くても、後々、そのままでは建て替えが出来ない、などの支障が出る場合もあるのです。
ご購入の際は注意して避ける事が可能ですが、既に所有している、売却したい土地、住宅の立地が、高低差を伴っていたり、傾斜地にあるような場合、売却に苦労する事も考えられます。
購入後のリスク、売却時のリスクを避ける為にも、事前にご相談くださいませ。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の土地・中古戸建・新築戸建などお住まい探し、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・戸建投資などのご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産売却の想定外!その相続・譲渡不動産、価値ありますか? ケース⑥
建物が未登記売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却不動産の管理土地中古住宅2021年01月09日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売却・査定・買取はお任せ!モモ・ホームブログです。
その相続・譲渡不動産、価値ありますか?
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』や査定額は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース⑥
建物が登記されていない!
この案件では、ご両親が亡くなった後の土地建物を相続により取得し、ご売却を希望されるお客様からのご相談でした。
よくある、普通の流れです。
人気のエリアに近い市街化調整区域内の土地建物で、なかなか広い土地が出る事が少ない中、敷地も広く、建物は数十年前に建てられているものなので、いわゆる「既存宅地」として売却が出来れば、どなたでも住宅建築が可能な土地として、かなりの価値が見込めるものでした。
しかし、現地調査とともにお話を伺うと、問題が生じました。
建物が未登記だったのです。。。
建物の登記
建物の新築の際、一般的には登記事項の表題部に表題登記を行い、権利部に所有権保存登記を行います。
これにより、だれがその新築した建物の所有者であるのかを公示することが出来ます。
最近の建物ではほぼ皆無と言えますが、数十年前の建物の中には、残念ながらこのような未登記物件は多数あります。
人間で言えば、生まれてから出生届を出さずに大人になってしまったか、引っ越しても結婚しても何も手続きせずに過ごしているようなものですから、その後の不都合が生じない訳がありません。
この未登記建物の売買にどんな問題が生じるのでしょうか。
未登記建物売買の問題は
未登記建物は表題登記、所有権保存登記がされていない、建物の所有者の登記がなされていない建物です。
未登記建物の売却が出来ないか?と言えば、売買は可能です。
しかし、そのままの状態で売買を行う際に大きな損害のリスクを抱えるのは買主様となります。
例えば、未登記建物をそのままの状態で、売主から購入し、実際に居住した場合、外見上は買主が住んでいる建物となりますが、登記をしていない為、第三者から見た場合、誰が所有者が分からない建物に住んでいる人、に過ぎない状態となります。
当然、かなりリスクを感じさせる状態だと言えますが、何がリスクかと言えば、もしこの状況で、元所有者が所有権の保存登記を行い、他の誰かに再度、登記済みの建物を売却して、その新たな買主が登記をしてしまった場合、未登記建物の状態で購入し、居住している買主は法的には、所有権を主張することが出来ず、出ていかなければいけなくなります。
このように、未登記建物は購入者にとって非常に大きなリスクを伴うものであるため、ご売却の場合、購入者に安心してもらえるよう準備が必要なのです。
未登記建物売却の準備
未登記建物のリスクの一端についてご説明しましたが、未登記建物をそのまま購入するリスクは、その登記手続きのルールにあります。
不動産登記法では、所有権の登記を行なえるものは規定されており、表題登記も未登記で、建築確認書類などの建築証明書面が揃っているなど、特別な場合を除いて、未登記建物の購入後に売主の協力なしでは所有権の登記が出来ないこととなっています。
ですから、売主側としては、買主様に安心して取引してもらうために、必ず、売主様名義の所有権保存登記を行ってから売買をし、買主に名義変更を行うことが必須となります。
また、建物が古い場合、知り合いや地元の工務店で建築して、建築確認申請などもせず、建築された年月なども証明することが出来ない(書類が一切残っていない)場合も珍しくありません。
運が良ければ、市役所に残っている場合がありますので、しっかり問い合わせを行いましょう。
建築確認の申請自体を行っていない場合、無申請で建築されている、ある意味、違法状態での建築物ですので、登記をすることも難しい場合があります。
このような場合、売買後に第三者が登記してしまうなどのリスクは少なくなりますが、建物に関して、いつ、誰が建築したか?が分からない状態の建物の売買となりますので、当然、買主のリスクは大きなものとなり、売却は簡単ではなくなります。
増築未登記の物件も同様
昔の建物の場合、建て増し(増築)を行って、増築部分の登記をしていないケースも多くみられます。
この場合も未登記建物と同様のリスクが生じます。
譲り受けた不動産、建物の場合、登記はされていても、登記面積と実際の面積が違う場合などは気が付きにくいものです。
不動産を譲り受けるような場合は、建物のみならず、登記されている面積と土地、建物の面積に相違が無いか?の確認を行い、保管資料から、設計図面や増築時の資料などがあれば、必ず保管しましょう。
昔の建物の場合、資料の有無で売却価格に非常に大きな影響を及ぼすことがあります。
調整区域内の場合、こんな影響が…
今回のケースに話を戻しますが、このケースの場合、建築確認申請すら行われていない、地元の工務店施工の建物であったため、改めて表題登記と保存登記を要するものでした。
売買自体には大きな影響が出なかったものの、市街化調整区域内の物件としては、残念ながら価値を大きく下落させることとなりました。
しっかり申請して登記も行っていれば、既存宅地、として都市計画法34条12号該当地にあっても、建築要件を外せる状況でしたが、登記、申請が無いがために、再建築する方においては、その方に建築要件が必要となってしまいました。
都市計画法第34条12号においては、自治体により条件がことなりますが、その土地で居住用建物を建築する場合、「本人または6親等内の親族が、建築しようとする市、または隣接市町村の市街化調整区域に20年以上継続して居住している」ことが要件となります。
この市街化調整区域としてのルールが規定される前から、宅地として家があって居住していた事実が証明出来れば、いわゆる「既存宅地」や「線引き前宅地」として認められ、34条12号適用外となります。
居住中は全く影響ありませんが、いざ売買する場合、売却価格に非常に大きな差が生じます。
このケースでは、それでも売却出来たので、良いですが、その後の土地の分筆などを経て、「再建築不可」の土地となってしまう場合も珍しくありませんので、注意が必要です。
まずはご相談を!!
このように単に未登記、と言っても、その対処方法はケースによって異なります。
相続・譲渡不動産のご売却を検討される場合は、まずは必ずご相談ください。
地域の相場以上や相場なりにご売却出来るかどうかは、その売却準備で状況が大きく変わります。
いらないと思って資料を破棄してしまってからでは遅い事もありますので、「まずは相談」です!
購入希望者に影響は?
最後にこのような物件の購入を希望される場合、ご購入希望の方が、住宅ローンの利用をする場合は影響が考えられます。
未登記建物や、建築確認の年月が不明の建物、未登記増築部分がある建物が対象となった場合、当然ながら、不動産の担保価値に影響がでますので、その部分の担保評価を得られない可能性は大です。
ご購入希望者に何の問題が無い場合でも、住宅ローンの減額があったり、最悪の場合は住宅ローンが組めない、などのリスクがあります。
そういった評価を受ける建物だった場合、売主様としては、購入希望者は「現金購入」が可能な方に絞られてしまいますので、相場なりでもご売却が難しくなるのは言うまでもありません。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください!
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産オンライン無料相談のお知らせ
対応サービスが増えました!渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
6月より開始致しましたお住まい探しやご売却、不動産に関するご相談はなんでも大歓迎!『来店不要!オンライン無料相談』
これまでのZoomに加え、『Face Time』『Google Meet』『Line』の各アプリでのミーティングアプリ、無料ビデオ通話のサービスでも対応致します!
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オンライン無料相談の流れ
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
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③ダウンロードされたファイルをクリックすると、 Zoomがインストールされ、ミーティングに参加(オンライン無料相談)できます。
④「コンピュータでオーディオに参加」というボタンが出てくるので、こちらをクリックして下さい。
これだけで、Zoomに参加できます。
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②スマホ版の特徴はアプリ(無料)をインストールする必要があるということです。
iPhone・iPadの場合、
App Storeの検索窓に「zoom」と入力し、検索結果に出てきたアプリの中から「Zoom Cloud Meetings」をインストールしてください。
Androidの場合、
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③ご予約時間に、届いたメールのZoom URL(ミーティングURL)をクリックしてください。自動的にアプリが起動してミーティングに参加(オンライン無料相談)できます。
■『Face Time』でのオンライン無料相談は、対応端末が以下の通り
■以下の点をご確認ください。
FaceTimeを利用するには、FaceTime が ON で Apple ID でサインインしている必要があります。
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②予約の時間になりましたら、モモ・ホームよりFaceTime通話をおかけしますので、「応答」をお願いします。
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正② 渋澤 百売却不動産・不動産管理不動産と税金空家管理土地不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月04日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。
土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。
令和2年度 土地・住宅関連税制改正
今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは4つです。
①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い
④マイホーム売却・買い替えに関係する税制
今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。
相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。
周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
◆所有者死亡の場合、その土地・家屋を現に所有しているものが必要事項を申告して、固定資産税を払う。
◆所有者不明の場合、その土地・家屋を使用しているものに固定資産時が課せられる。
全国的に所有者が不明の土地等が増えています。
公共事業の推進や生活環境面で様々な課題が生じており、固定資産時の課税においても、所有者情報の円滑な把握等が必要となっています。
■登記簿上の所有者が死亡している場合
市町村長は、当該市町村の条例で定めるところにより、現所有者(通常は相続人)に氏名、住所その他を申告させ、納税義務者にすることが出来るようになりました。
□適用期間 2020年4月1日以降の条例の施行日以降
■所有者不明の場合
市町村が一定の調査を行ってもなお固定資産の所有者が1人も明らかにならない場合、 市町村は、その固定資産の使用者を所有者とみなして固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課すことができるようになります。
□適用期間 2021年度以後の年度分
近年、所有者不明の土地が全国的に増加しています。
平成 28 年に国土交通省が実施した調査では、なんと12万以上の土地が登記簿で所有者を特定できなかったそうです。
固定資産税の納税義務者は、原則として「登記上の所有者」、ところが、この「登記上の所有者」が死亡した時に相続登記がされなければ、登記簿上で新たな所有者が特定できません。
そのため市町村では、新たな所有者を特定するための調査を行っていますが、調査に多くの時間や労力がかかってしまうため、課税事務に支障が生じています。
こうした課税上の問題に対応するため、改正が行われることになりました。
モモ・ホームの「予約制個別相談」の『オンライン無料相談』は、お住まい探しのスタートからご売却まで、不動産に関する相談はなんでも大歓迎です!
是非、お気軽にご利用くださいませ!!
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正① 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産と税金空家管理土地不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月03日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。
土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。
令和2年度 土地・住宅関連税制改正
今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは4つです。
①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い
④マイホーム売却・買い替えに関係する税制
今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。
相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。
周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。
①低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
◆個人が譲渡した低未利用土地等に係る長期譲渡所得から100万円を控除できます。
所有期間が5年を超え、譲渡価格の総額が500万円以下の土地等であることなどが要件となります。
また、低未利用土地等は、都市計画区域内にある土地または、その権利で、市町村長の確認を得たものであること、親族以外への譲渡である事などが必要です。
■適用時期 2020年7月1日~2022年12月31日までの譲渡が対象となります。
今回、特別控除の対象となる低未利用土地等について「適正な利用が図られるべき土地であるにもかかわらず、長期間にわたり利用されていない」土地(国交省HP)とされており、具体例としては、空き家・空き店舗・工場跡地等となっています。
これまで、低額取引となるような土地等の売却は、売却コストがデメリットとなり、放置されるケースが多かったのですが、長年放置されている不動産所有の方は、今回の特別控除期間に是非検討されてみてはいかがでしょうか…。
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東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は?②
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の18河川を対象に「1000年に1度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の148河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全151河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は?②
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。(図では入間川、荒川への流入河川は省略)
モモ・ホーム掲載エリアの東武東上線沿線エリアは、昨年の台風19号の際、坂戸市、川越市、富士見市、ふじみ野市において大きな被害や、氾濫寸前の危険水位まで上昇するなど、不安を感じさせる事態となりました。
入間川・小畔川合流付、西川越危険エリア
主に越辺川、入間川流域の支流の上流域での記録的豪雨が起因となり、流域河川が氾濫する事で、支流域において甚大な被害となりましたが、本流の荒川流域に雨が差し掛かった際、多少雨量が落ち着いていた為、荒川は氾濫危険水位まで水位が上昇したものの、氾濫は運よく免れました。
それでも上流域の雨量はすさまじく、貯水量が限界を超えたダムでは緊急放流をする寸前までの危険な状況であり、同様の雨が荒川に直接襲い掛かるようなことがあれば、新河岸川や荒川本流域に至るエリアは非常に危険な状況だったと言えます。
これを受けて、例えば川越市の新河岸川は街中を通っている事もあり川幅を広げる事は困難ですから、深堀することにより氾濫を防ごうと対策が始まっています。
すでに住宅街が広がっている東武東上線川越駅前後の新河岸川付近や荒川との合流にも関わる新河岸、上福岡、ふじみ野駅、さらに上り方面の荒川エリアは、東武東上線と河川を挟むエリアは特に土手よりも低い土地が多く、水位が上昇し、土手を超えて氾濫するようなことになれば、広範囲に危険が及ぶエリアとなっています。
新河岸川・荒川に氾濫が起こればふじみ野市からのぼり方面は危険エリア
川越市、富士見市、ふじみ野市、志木市、朝霞市、和光市は東武東上線沿線でも東京などへのアクセスが良く、駅周辺などの利便性に優れる事から平時には価値の高い住宅地として人気が高いエリアですが、荒川や流域河川が非常に多く、河川に向かって土地が下がっていっており、東武東上線と河川の間の住宅エリアはそういった特徴を踏まえてお住まい選定をすることをお勧めします。
埼玉県は津波などの心配がほぼ無いので、水災に関して無頓着になりがちですが、荒川や利根川など大河川があり、昨今の傾向では氾濫寸前まで一気に大量の雨が降ることも珍しくなくなってきました。
地震のように駅を一つずらしても被害を免れないような災害と違い、水災は駅一つずらすだけでも大きく安全性が変わることもあり、特に東武東上線においては、駅の出口を変えるだけで状況は一変するかもしれません。
のぼり方面、利便性が高い、人気のエリアは不動産価格もつられて上昇しますが、何度も言うように建物同様、『高い=安全』ではありません。
また、氾濫エリアから遠くない地点では、浸水などの被害を免れたとしても、水道、下水、ガスなどのインフラに影響が出る可能性がありますので、危険エリアからほど近い場所で、ぎりぎり大丈夫、と油断する事も禁物と言えます。
これから梅雨や台風の季節、お勤めや通学、日常のお買い物などの利便性と共に安全や安心も重要なポイントとして検討してください。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は?①
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月05日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の18河川を対象に「1000年に1度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の148河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全151河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は?①
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。(図では入間川、荒川への流入河川は省略)
下り方面の東松山市などの一部では、河川と共に蛇行する河川の近辺にもともと「湿地や沼地、田畑」だった所を大規模開発により宅地化したエリアなどもあり、低い土地であることから、昨年の台風19号でも河川の氾濫と共に浸水で水が引きにくく、被害が長引くなどの事態となりました。
当ブログでは何度となく取り上げていますが、東武東上線の川越よりのぼり方面は荒川、入間川流域と線路が平行しており、線路と河川との間のエリアは今回の『洪水浸水想定区域』でも要注意エリアとなっています。
のぼり方面は東京へのアクセスなど利便性の面で、人気のエリアも多く、物件の価格も川越より下り方面に比べ坪単価で1.5倍や2倍なども珍しくありませんし、戸建も土地が高い分、3階建ても多くなりますが、それでも人気がありますが、そういったエリアで、しかも少し土地が低いところなどは利便性に目を奪われて間違った選択をしないよう注意したいところです。
荒川水系越辺川エリア洪水浸水想定区域
まずは下り方面、越辺川エリア(川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町が対象)の洪水浸水想定区域です。
荒川水系越辺川洪水浸水想定区域図(想定最大規模)
1 説明文
(1)この図は、荒川水系越辺川の洪水予報区間について、水防法の規定により定められた想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域、浸水した場合に想定される水深を表示した図面です。
(2)この洪水浸水想定区域図は、現時点の越辺川の河道及び洪水調節施設の整備状況を勘案して、想定最大規模降雨に伴う洪水により越辺川が氾濫した場合の浸水の状況をシミュレーションにより予測したものです。
(3)なお、このシミュレーションの実施にあたっては、支川の決壊による氾濫、シミュレーションの前提となる降雨を超える規模の降雨による氾濫、高潮及び内水による氾濫等を考慮していませんので、この洪水浸水想定区域に指定されていない区域においても浸水が発生する場合や、想定される水深が実際の浸水深と異なる場合があります。
2 基本事項等
(1)作成主体 国土交通省関東地方整備局荒川上流河川事務所
(2)指定年月日 令和元年6月20日
(3)告示番号 国土交通省関東地方整備局告示第6号
(4)指定の根拠法令 水防法(昭和24年法律第193号)第14条第1項
(5)対象となる洪水予報河川
・荒川水系越辺川(実施区間)
左岸 埼玉県比企郡鳩山町大字赤沼から入間川への合流点まで
右岸 埼玉県入間郡毛呂山町大字苦林から入間川への合流点まで
(6)指定の前提となる降雨 入間川流域の72時間総雨量740mm
(7)関係市町村
<埼玉県>
川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町
※官庁が公表した資料だからなのか、JR線は分かりますが『私鉄』は載せていません。
入間川の支流と言える越辺川が氾濫した場合、最大でこのようなエリアの浸水が想定されます。
パッと見て、川島町は全滅です。現在のハザードマップでも川島町は全滅なので、逆に大きく変化があったわけではありません。地域に既にお住まいの方は十分にリスクを承知して警戒されているかと思います。
坂戸市や川越市、東松山市においては、昨年の台風19号の甚大な浸水被害が出ましたから、上流域で記録的な大雨が再び降るようなことがあれば、注意しなければいけないエリアがあります。
昨年は特に『100年に1度』レベルの記録的豪雨が水源である何カ所もの上流域を襲った点で、本流の水位が氾濫危険水位を超えるほど上昇、更に上流にあるダムの貯水量が限界を迎え、『緊急放水』寸前までいってしまった事で、本流の水位上昇から支流の逆流を生み、埼玉県の支流域で主に氾濫を発生させてしまい、坂戸市や東松山市、川越市、ふじみ野市などの被害となりました。
これに満潮の時間などが重なれば支流だけではなく、東京含むのぼり方面入間川や荒川本流の氾濫も免れなかったでしょう…。
昨今は、台風の大型化、ゲリラ豪雨、線状降水帯、などにより、河川の増水要因が多様化しています。
日本は災害大国ですから、本州全域で今後『大地震』への警戒も強まっています。
浸水想定区域内であれば、当然に地盤の強さや、液状化の可能性についても不安を感じます。
今年から新たに『感染症リスク』が加わりました。
それにより、この数か月で『都心離れ』、『マンション脱出』の傾向が強まってきました。
リモートワークにより、高額な都心寄りの物件や、駅近の高くて狭いマンションよりも少し遠くても負担の少ない、もう1部屋多い物件に…、という方や、長い在宅期間により、仕事部屋や、ご家族・お子様のストレス、近隣住民への迷惑や近隣からの苦情などを理由に、「もう1部屋」、「庭がある戸建」、と共に「周辺利便性」から「周辺環境」に重点が変化してきています。
「駅から近い」ばかりが利便性では無くなってきているのです。
今後は、都心へのアクセスを重視する利便性も首都圏のライフスタイルの変化と共に変わってくるでしょう…。
大きな災害、特に地震災害には非常に強く、津波などのリスクはほぼゼロの埼玉県ではありますが、県内で言えば荒川と利根川など、大河川についてはどの県に言っても周辺は要注意となります。
安全ばかりでお住まいを選べない事情があるかもしれませんが、ご家族が安全・安心に暮らせるエリアを知っていれば、そのエリアで最善の生活がイメージできるかもしれません。
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来店不要!オンライン無料相談のお知らせ! 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産と税金不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅お勧め物件情報2020年06月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
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