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大阪西成で斜面の住宅が崩落！がけ地・擁壁・地盤の注意点とは 不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産空家管理土地不動産の管理中古住宅2021年06月28日東武東上線・越生線・JR川越線エリアの土地・中古・新築戸建はモモ・ホームのお任せ！モモ・ホームブログです
25日、映像的にはかなり衝撃的な住宅の崩落事故がありました。
大阪市西成区の住宅街で、斜面沿いに隣接して建っている住宅が2棟、相次いで崩落し、その隣の家屋も下の土が抜け、現在、今にも倒壊しそうな状況となっています。
住民の方が危機を察知して直前に逃げて無事だったのは何よりですが、事故後の映像を見ると、よくこんな場所に長らく住宅が建っていたものだと感じる傾斜地ですね！
がけ地・擁壁・地盤には注意が必要
この現場は、以前から地盤の弱さを指摘されていたようですが、地盤だけではなく、古い擁壁や、工事の振動など、複合的な要因で崩落に繋がったのでは、と思われます。
今年も各地で豪雨の被害が予想される季節となっています。
高台や傾斜地、がけ地付近の建物はもちろん、地盤の緩い場所の建物は注意が必要です。
今回の建物が建っていた場所な地盤の緩さ以前に、古い擁壁の上。
「水抜き」の穴やパイプも見当たらない感じの石積みの擁壁で、現在では見られない古びたものです。周辺も同様の高台ですが、上段に地盤を合わせて建物を建築している物は無いようで、皆一段下げて建てられています。
高低差２ｍを超えたら「崖」 になることも
この現場は素人目に見ても不安を感じる程ですので、余程の事情が無い限り、好んで購入されたりはしないと思いますが、擁壁や斜面、雛壇上の土地を購入する際は、その上下関係、周辺の状況から安全、安心を良く確認した上で購入するよう気を付けましょう！
その土地の高低差が２ｍ超で、個人が所有し、崖崩れが予想される崖又は崖崩れが発生し二次災害が予想される崖で、居住用の建物に被害がおよぶおそれがある場合、単なる高低差、段差などでは無く、それは「崖」と呼ばれるようになります。
地域の差はあると思いますが、自治体は「崖地」を把握するため、定期的に崖地を把握する調査等も行っており、それは「危険度が高い可能性がある」事を意味しています。
高低差がある土地の注意点
一般的な一宅地で、２ｍ未満の高低差がある土地の擁壁(土留め)と、２ｍ超の高低差に施設する擁壁では、基準も異なり、施工する擁壁は建物同様、一定基準以上の強度を確保した擁壁を設計し施工する建築確認申請が必要となります。
強度基準が２ｍ未満の場合と格段に違いますので、ある意味、１.9ｍの段差の土留めと２ｍ超の高低差の擁壁がある場合では、２ｍ超の崖地の土地の方が、崩落リスクが低い場合もあります。
また、２ｍ超の高低差の擁壁がある土地を購入する場合、古い擁壁だと、申請をしていない（必要のない時代のもの）場合や、記録が全く残っていない、照明も出来ない、などのケースもあり、最悪の場合は擁壁を施工しなおす必要があります。
そのままでは、建物を建てられない、という事です。
中古住宅を購入の場合、購入時には問題が無くても、後々、そのままでは建て替えが出来ない、などの支障が出る場合もあるのです。
ご購入の際は注意して避ける事が可能ですが、既に所有している、売却したい土地、住宅の立地が、高低差を伴っていたり、傾斜地にあるような場合、売却に苦労する事も考えられます。
購入後のリスク、売却時のリスクを避ける為にも、事前にご相談くださいませ。
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不動産オンライン無料相談のお知らせ
対応サービスが増えました！渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
６月より開始致しましたお住まい探しやご売却、不動産に関するご相談はなんでも大歓迎！『来店不要！オンライン無料相談』
これまでのZoomに加え、『Face Time』『Google Meet』『Line』の各アプリでのミーティングアプリ、無料ビデオ通話のサービスでも対応致します！
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①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②パソコンでモモ・ホームからメールで届いた招待URL（ミーティングURL）をクリックすると、 パソコンにZoomがダウンロードされます。
③ダウンロードされたファイルをクリックすると、 Zoomがインストールされ、ミーティングに参加（オンライン無料相談）できます。
④「コンピュータでオーディオに参加」というボタンが出てくるので、こちらをクリックして下さい。
これだけで、Zoomに参加できます。
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②スマホ版の特徴はアプリ（無料）をインストールする必要があるということです。
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来店不要！オンライン無料相談のお知らせ！ 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産と税金不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅お勧め物件情報2020年06月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
来店不要！オンライン無料相談を開始しました！
新型コロナウィルス流行の影響で、不要不急の外出自粛、ソーシャルディスタンスがすっかり日常化してきました。
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そこで、モモ・ホームでもご来店不要で、お住まい探しやご売却、不動産に関するご相談を承れるよう、『オンライン無料相談』を開始いたしました！
随時、対応サービスは増やしていく予定ですが、今回はリモート会議などで利用されている方が最も多い、『Zoom』アプリを使用しています。
Zoomアプリをインストールすれば、初心者の方も簡単に出来ますので、お住まい・不動産に関するご相談は、オンライン無料相談をお気軽にご利用くださいませ！！
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名前は、申込された方のお名前をフルネームでご入力ください。
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新型コロナウィルス
住宅設備の納期遅れで建築に影響渋澤 百日々あれこれ災害・防災と不動産不動産投資不動産の管理2020年03月02日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
新型コロナウィルスの影響がいよいよ一種の『災害』となってきました…。
感染者そのものの数は冷静に見ればインフルエンザなどよりけた違いに少ないし、致死率も異常な高さとも言えず、現在は何と言ってもその『感染力』と『未知』のウィルスである点が恐ろしさを増大させているかと思います。
特にクルーズ船の成り行きを目の当たりにした日本では、恐怖感が大きくなるのも当然で、冷静な日本人でもデマに反応し買い占め騒ぎが起きるほどです。
現状では、国の対策そのものの信頼が損なわれているのも大きく影響しているでしょう。
東日本の震災の時のガソリンスタンドの行列を思い出しますが、あれは本当に供給不足でしたので、今回のパニックぶりは少し異常かもしれません。
東日本の震災時、国内の住宅建築に大きな影響を及ぼしたのが、住宅設備の供給でした。
特に国内シェアトップクラスのユニットバスメーカーや断熱材のメーカーが被災した為、住宅建築の遅れや仕様の変更が相次ぎました。
一般の方でも、屋根の瓦が全く足りなくなったニュースを思い出す方もいるのでは…。
今回の新型コロナウィルスの影響で、震災と同様の影響が出始めました。
住宅設備の『中国製部品』の供給遅延です。
主に水回り設備の部品の多くは中国製としているため、春節後、新型コロナウィルスの発生により、春節延期、都市や工場の封鎖、などが長期に渡り行われた中国の影響で、日本国内への部品供給が滞ってしまいました。
中国から部品が届かない…住宅設備メーカーに打撃
日刊工業新聞よりパナソニックやＬＩＸＩＬ、ＴＯＴＯ、クリナップといった住設メーカーが販売店に対し、納品時期が通常より延びると通達を出しました。
(クリナップHPより)
中国では春節（旧正月）明けの企業活動延期や新型肺炎患者の増加により各産業でサプライチェーン（供給網）への影響が広がっています。中国からの部品調達の遅れにより、水回りや建材関連製品の納品時期が見通せない状況で、パナソニックはシステムキッチンのほかユニットバスやトイレ、床暖房などで納期が延びる可能性があると、販売店に書面で通達しました。
ＬＩＸＩＬでは２月１４日以降の受注分について、一部のコンロや食器洗い乾燥機に納期遅延が発生しており、それ以外のトイレやユニットバスについて欠品は出ていないものの「今後、中国当局の方針次第ではサプライヤーからの部品供給などが遅れる可能性もある」と懸念しています。
ＴＯＴＯは中国から温水洗浄便座「ウォシュレット」の部品調達が遅れています。
今後、ウォシュレット一体型便器やシステムキッチン、洗面化粧台などで納期が遅れる恐れがあるとして、既に代理店やショールームに告知しています。中国にある７工場のうち３工場はまだ一部が稼働しているだけで、残る４工場についても再開準備を進めている状況で、出社できない人や部品調達先の稼働が遅れているためといいます。
例えば、TOTO（北九州市）は2月18日、新型コロナウイルスの影響による商品納期の遅れに関する情報の同社サイトへの掲載を開始しました。（トップページの「INFORMATION」の「最新情報」から「【お知らせ】弊社商品納期に関するご案内」をクリックすると表示されます。）
2月19日時点の情報では、トイレの一部やシステムキッチンと洗面化粧台の全シリーズの新規注文について、サプライヤーによる部品供給の遅れから、納品に時間がかかる旨が記されています。
特に部品が多い水まわりを中心に納期の遅延の可能性があり、TOTO以外にもLIXIL（東京都江東区）やパナソニック ライフソリューションズ社（大阪府門真市）といった住宅設備各社は、工務店など顧客への情報提供を行っています。
住設なしでも工事完了認める国土交通省は2月27日、新型コロナウイルスの感染拡大によりトイレやキッチン、バスの他ドアなど住宅設備・建材の納期遅れが広がっていることを受けて、対応の周知を都道府県などに対し行いました。
施主の理解を前提に、一部の設備などがないことを理由に工事完了を認めないということがないよう、柔軟に対応するよう求めています。一部の設備などがないことについて建築基準法に定める「軽微な変更」に該当する場合、完了検査申請書の「確認以降の軽微な変更の概要」欄に、変更内容が記載されていれば問題なしと判断します。
「軽微な変更」に該当しない場合は、原則として「計画変更」となるため、申請者となる事業者に対して、時間的余裕を持って対応するよう周知することを求めていて、「軽微な変更」や「計画変更」については、施主に十分に説明することも求めています。国交省によると2014年2月の大雪で設備工場が被害を受けて供給が滞った際も、同様の周知を行って以来の措置だそうです。
私も小さなころは夏休みの宿題を残りあと数日のギリギリになって必死にやるタイプだったと思います。親から見ればヤキモキする子供でしたが、今回のコロナの対応も１か月も前から対策を講じるチャンスは山ほどあったはず。
誰もが後手後手と感じる中、株価や支持率急落を受け、慌てて打ち出した施策に、当の本人は『最悪の事態に備え～躊躇なく速やかに』と言ってしまうから国民はヤキモキするのだろうなぁ、と感じます。
宿題は間に合わなければ廊下に立たされて終わりますが、命が懸かる決断はそうはいきません…。一日も早く日常を取り戻せるよう言いっぱなしの丸投げではない施策を期待したいものです…。
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火災保険の10年契約廃止へ
大手損保4社渋澤 百不動産購入日々あれこれ災害・防災と不動産建売住宅注文住宅不動産の管理2020年02月23日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
住宅ローンご利用でお住まいを購入する場合、金融機関より火災保険の加入は融資条件として必ず付いてきます。
お住まい購入の諸経費の中でも、金額的に火災保険の比率は高く、また、一番金額の調整が効く部分でもあります。
以前は最長で36年契約(住宅ローン期間中まるまる一括)の火災保険がありましたが、現在は10年契約が最長で、契約者が負担する火災保険料は、この先10年でどの程度の災害が起きるかを想定して決められます。
火災保険の10年契約廃止へ
災害と言えば阪神淡路大震災や東日本大震災などの大地震の印象が濃く、主に地震保険の契約期間や保険料に大きな影響を及ぼしてきましたが、近年になり、温暖化による異常気象がもたらす超大型の台風や100年に一度の大雨などの被害が毎年のように相次いでいることから、保険金の支払いが巨額となり、保険会社の収支を圧迫しています。
火災保険は、火災の他、台風や大雨、洪水など自然災害による住宅や家財の被害を補償するので、今後、異常な天候が常態化していく事は、保険会社の更なる収支悪化に繋がるわけです。
このため、「東京海上日動」「三井住友海上」「損保ジャパン日本興亜」「あいおいニッセイ同和」の損害保険大手４社は、10年契約の火災保険を廃止し、期間が更に短い、最長5年契約に変更する方針となりました。
この大手4社が業界を巻き込んで議論を進め、早ければ年内にも見直しが決定するかもしれません。
大型台風や大雨による大規模な被害が相次ぐ近年の傾向を踏まえれば、5年の契約更新ごとに保険料が値上がりする可能性もあります。
支払保険料総額は年間１兆円超
損害保険各社によれば、災害で支払った保険金の総額は巨額となっており、２０１８年度に過去最高の１兆６６００億円で、２０１９年度も相次ぐ台風被害の影響で１兆円を超える見込みです。
このような状況下、保険料はすでに値上がりが続いており、大手損害保険会社は、昨年１０月に保険料を全国的に６%～７%値上げし、来年１月にはさらに値上げする事が決まっています。
保険期間が短くなれば更新の機会が増えますから、現在のように相次ぐ災害に見舞われれば支払保険料の増加を招き、契約者にとっては更新のたびに保険料が上がってしまう可能性もあります。
借りても購入してもお住まいの保険は必ず入る必要経費ではありますが、お住まいの購入時など、諸経費に占める保険料の比率はだんだん大きくなっていきます。
最近までは諸費用総額を少額に抑えたい場合、火災保険を１年更新契約にすれば、かなり抑えられるので、こういった契約をする方も多かったのですが、最長で５年となると、なるべく５年で契約しておくべきかと思います。
温暖化の危険性が叫ばれて２０年も３０年も経っているかと思いますが、結局人々の経済活動が優先され、目先のお金の為に環境を軽視してきた結果、異常気象を招き、何倍もの経済的損失となった上に人命まで失うようなしっぺ返しの時代を迎えてしまいました。
地震は予測できないから予測できる台風や大雨より危険と言われることもありますが、２０年も３０年も前から予測されていた異常気象に対して、何の準備も対策もしてこなかった、ということなのでしょう。
保険料の上昇は当然に賃貸の家賃にも影響を与えるものですから、どのような住まいに住んでも、リスク回避の必要経費として保険料の割合は増えていってしまいそうです。
お住まいの購入時に、固定資産税などは気にしても、購入後の保険料負担分はあまり気にしない方が多いのですが、気にするほど大きくなっていかない事を願うばかりです…。
お住まいの購入は購入時の資金契約と共に、購入後の家計負担に無理が生じないかも当然非常に大事ですから、楽しく豊かな生活を送れるようしっかり計画しましょう。
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