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不動産売却の必要費用

売却不動産・不動産管理不動産の売却2022年09月20日

不動産を売却する際には、購入時と同じように「諸費用」が掛かってきます。

売却の場合、特に手残り金額の計算が狂うと影響が大きい場合がありますので、予めどのような費用が掛かるのかの把握も重要です。

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不動産売却の諸費用

購入時と同様に掛かる費用として■仲介手数料■登記費用■収入印紙代（印紙税）が諸費用として掛かってきます。

■仲介手数料

仲介手数料は、売却を依頼した仲介業者に支払う、売買契約成立時に発生する費用です。

必要な仲介手数料の額は、不動産の売買金額により上限金額が決まっており、
・取引額のうち、200万円以下の部分　に取引額の5%
・200万円超、400万円以下の部分　　に取引額の４%
・400万円超の部分　　　　　　　　　に取引額の３%
の合計金額に消費税を加算した額が必要となります。

■登記費用

不動産売却時に、登記された名義人の内容と、現在（実際）の名義人の指名や住所などが一致しない場合、事前に氏名や住所の変更登記を行う場合もあります。

また、住宅ローンの残債が残っている場合は、引渡し（決済手続き）の際に抵当権を抹消する必要がありますので、抵当権抹消登記を行います。

登記費用は抵当権抹消については数万円の司法書士費用が掛かります。

また、建物を解体して引き渡す契約の場合には、建物の滅失登記費用が掛かります。

■印紙代（印紙税）

不動産売却のご契約時に売買契約書に貼付する印紙代が掛かります。

買主、売主双方が売買契約書の原本をそれぞれ保有する契約の場合には必要ですが、印紙は原本のみ貼付ですので、売主様はその写しの保有で良い場合には、印紙税は不要となります。

印紙代は
・取引価格500万円超～1000万円以下　　5000円
・取引価格1000万円超～5000万円以下　10000円
・取引価格5000万円超～1億円以下　　　30000円
・取引価格1億円超～5億円以下　　　　　60000円
が掛かります。

その他の費用

他にも売却した不動産の種類や取引条件によって、必要な費用が発生します。

むしろ、その他の費用は想定しておかないと、計画を大きく狂わせることにもなりますので、事前にしっかり確認しましょう。

■譲渡所得税

不動産売却によって利益が生じた場合には、譲渡所得税が掛かります。
≫不動産売却の税金で確認

■(確定)測量費用・境界復元費用

不動産売買において、その敷地の境界を確定させる事、境界を明示する事は、原則、売主の義務となります。

個人間売買では特約により、境界非明示として取引する事も可能ですが、確定測量や、境界明示（亡失した境界の復元）の費用は掛かるものとして考えた方が良いでしょう。

ご売却依頼のお客様は意外と税金面は気にされており、ご自身で調べたりしている場合が多いのですが、この確定測量と境界明示、復元については、全く想定していない費用として圧倒的なナンバーワンです。

一般の測量が約20万円～、確定測量で費用は30万円程度～ですが、土地の広さや境界点の数（復元する境界点の数）、近隣住民の数などで費用は大きく異なり、要する期間についても、接面道路が市なのか県なのか、また、隣地に所在不明者が居る場合など、意外に費用が膨らむ要素を秘めていますので、早めに状況を把握するべきポイントです。

■越境の是正

測量と合わせて発生する事が少なくないのが、測量により判明した「越境の是正」です。

越境については、通常は引渡しまでに売主の責任と負担により解消、是正、解決すべき事由となりますので、それまで全く気付かずに過ごして、問題も起こらなかった場合でも、他人に売却する時には是正する必要があります。

相続不動産の場合、詳細が分からず、かなり古くからある家屋や塀、樹木など、実は越境している事は珍しくありません。

この点も早めの把握で、対応する必要があります。

費用はケースによりますが、建物自体が越境している場合など、膨大になる事もあります。

■残置物撤去費用

残置物（不用品）を撤去して売却する場合、撤去費用が必要です。

残置物は残しての売却ももちろん可能ですが、残置物がそのままの物件より、撤去後の物件の方が当然見栄えが良く、売却の「スピード」や「価格」への影響は必ずあります。

■修繕、リフォーム費用

雨漏りや床の撓みなど、設備の故障など、必要に応じて修繕する場合もあり、リフォームした方が付加価値が上がり、売却時の費用対効果が確実に望める場合には、費用を掛けた方が良いこともあります。

修繕範囲、リフォームの規模により費用は様々です。

■ハウスクリーニング費用

お引渡し前、または空き家の場合の内見の印象を良くする為に業者にクリーニングをしてもらう費用です。

現況でのお引渡しも多いので、必ず掛かる費用ではありませんが、空き家で、まだ使用に耐える状態の建物であれば、クリーニングした状態で内見をしてもらった方が、費用以上に印象が良くなる可能性はあります。

広さやクリーニングの範囲によって5万円～で幅があります。

■建物診断費用（ホームインスペクション）費用

事前に建築士による建物診断を受けておくと買主様の安心を得られる可能性があります。

費用は10万円程度～が一般的です。

■既存住宅売買瑕疵担保保険加入費用

個人の売主様で売却の場合、瑕疵担保責任免責（契約不適合責任免責）の契約は非常に比率が高く、ほとんど、と言ってもいいですが、瑕疵担保補償期間が最長5年の同保険は買主様の安心を得られる可能性は高くなります。

簡単に加入出来る訳では無く、専門機関の検査合格が必要で、加入に補修が必要な場合、検査と加入費用約15万円にプラス補修費用が掛かります。

■解体費用

古家有の土地で、解体更地渡しの条件の契約の場合、解体費用が掛かります。

昔はいい加減な格安の解体業者が通用していた時代もありましたが、現在は、マニフェストを提出出来る、しっかりした業者に解体を頼むなど、自己防衛をしないと解体を依頼した者も、不法投棄があった場合の責任を取らなければいけないので、業者選びが一番難しいところかもしれません。

建物の種類、庭木や庭石、池や井戸、浄化槽や土地の間口に広さなどにより、解体費用は100万円～数百万円まで大幅に異なります。

■建物の検査済証が無い建物の場合

検査済証の無い建物は、建物の『適合証明』が取得できない為、フラット３５などの住宅ローンや、一般の金融機関においても、ほぼローンの担保要件を満たさない為、買い手が非常につきにくい状態です。

リフォームなどを行う余裕がある場合は、検査済証の『紛失』の場合は『再取得』の手続き、そもそも建築時に完了検査を受けていない（昭和の建築物では8割から9割が受けていない）場合、更に建築を開始する時に提出する設計図書、『建築確認申請』、建築前に取得する『確認済証』等の資料と、現在の建築物に相違がある場合には、『適合調査』を経て『適合証明』を取得する事が望ましいと言えます。

当初計画通りの設計図書と、現在の建物に相違が無ければ、『違法建築』や『途中、増改築が行われていない』可能性が高くなりますので、購入者がローンを利用できる可能性があります。

ご相談くださいませ。

これらの費用は、戸建、土地、マンション、など建物の有無や構造、市街地や農地などの特徴により大きく異なります。

全てが掛かってくる費用でありませんが、何より、「早い段階で」状況を把握して、費用の想定を見積もっておく事が肝心です。

売渡の条件にも関わりますので、一緒にプランニングしていきます。

是非、お気軽にご相談くださいませ。

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