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不動産売却・売買の注意点③　
前面道路・周辺道路

渋澤　百

不動産購入売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2019年11月10日

中古住宅や土地の不動産のご購入、ご売却時の注意点については中古住宅・土地売買の注意点①、注意点②では、住宅事情の変遷からの視点でお話ししました。

土地の売買は以前から現在に至るまで、不動産の中では断トツの取引件数なのは変わらずですが、昨今はコロナ禍を経て、投資対象を含む都心中古マンションは値が上がりすぎ、都心離れと、リモートワークや学校の休校からから、マンションの騒音問題が大きくネックとなり、注目され始めた中古住宅の人気は中古マンションと拮抗から土地に次ぐ人気へと上昇してきました。

個人の住宅としてのご購入はもちろん、投資対象としても、区分所有から戸建貸家へのシフトも目立ってきています。

今後注目される中古住宅と土地の売買に関しては、マンションなどと違い、注意しなければいけない点として、道路があります。

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不動産売却・売買の注意点③道路

不動産売却や売買において、土地や建物の品質や状態、権利は非常に重要ですが、これだけでは、その不動産の価値を正確に把握する事は出来ません。

道路の種類やその権利状況によっては、その不動産の価値を増大させることもあれば、時にはゼロにしてしまう事もあるのです。

道路の種類

まず、道路には「公道」「私道」や「農道」「里道」などの種類があります。

不動産売買についてのお話ですので、基本的に建物が建てられるかどうか？を基準にしながら見ていきましょう。

公道と私道

「公道」

公道は皆さまお馴染みの、国道、県道、市町村道などの道路で、高い公共性を持ち、建築基準法上、「幅員が4ｍ以上ある道路法による道路」の規定に該当し、「建築基準法４２条１項１号道路」とも言われます。

建物を建築するには、原則として幅員4ｍ以上の建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければいけない、というルール(接道義務)があります。

原則、２ｍの接道義務をクリアすれば、公道沿いに建物の建築が出来ます。

「私道」

私道とは、「公道」以外の道路で、その土地を所有する私人が管理している道のことを言います。

「私道」であっても、「建築基準法上の道路」要件を満たし、接道義務２ｍをクリアすれば、原則、建築が可能です。

建築基準法上の道路

建物を建築できるかどうかの基準で言えば、「建築基準法上の道路」かどうかが、重要になります。

建築基準法による道路には、公道である４２条１項１号の他にも種類があります。

◆４２条１項２号道路

「幅員が4ｍ以上(原則として6ｍ以上)ある都市計画法等による道路」がこれにあたります。

開発許可を得て築造される道路が該当します。

宅地造成など、一定規模以上の都市計画法による開発許可の対象になる行為(開発行為)を行う場合には、都市計画法上の開発許可を受ける必要があります。
開発道路（2号道路）は、都市計画法上の開発許可を受けて築造された道路で、原則として6ｍ以上の幅員が必要です。

ただし、小区間に造られた道路のうち通行上の支障がない場合は、4ｍ以上の幅員があれば開発道路として認められる場合があります。

開発道路は、分譲地の築造から一定期間経過したあとに、公共機関に管理が引き継がれて公道(４２条１項１号道路)となるのが一般的です。

この２号道路は、一般的には中古住宅や、売却される土地などの場合、隣接する道路は既に「公道」となっているはずですが、２号道路のままである場合は、市や県に採納されていない状態が考えられるので、注意が必要です。

◆４２条１項３号道路

実務上はあまり見ない種類ですが、「建築基準法の規定が適用される基準時に既に存在していて、幅員が4ｍ以上の道路」です。

古い道路でも、認定されれば公道となり、１号道路となりますので、私道である場合があるという点で注意が必要です。

◆４２条１項４号道路

「都市計画法等による事業計画のある道路で、２年以内に事業執行予定のものとして特定行政庁が指定したもの」で、特定行政庁⇨市町村長や都道府県地区の指定した、２年以内に事業が執行される予定の、いわゆる計画道路です。

都市計画道路が出来る予定がある場合などに、道路の完成に先行して「建築基準法上の道路」として認めるものです。

◆４２条１項５号道路

私人が築造した道路を、技術基準を満たすなど、一定の要件に適合する場合に道路として認めるもので、特定行政庁からの「位置指定」が要件となっている事から、「位置指定道路」と言います。

小規模な分譲地などで良く見られる行き止まりの道路の多くがこれにあたります。

位置指定道路も、土地、中古住宅売買においては注意が必要です。

特に、位置指定道路部分の権利関係や、売買時の権利の移転漏れなどが無いよう注意が必要になります。

◆４２条２項道路

「建築基準法の規定が適用されるに至った時に既に存在していて、建物が立ち並んでいる、幅員が1.8ｍ以上4ｍ未満の道路」で、２項道路や、みなし道路、と呼ばれています。

ルールが出来た時に既に建物がある状態であったので、建物をどかして４ｍにしなさい、と言うわけにもいかず、かと言って、家が現に建っている状態なので、道路では無いともいえないので、特例として特定行政庁が「道路とみなした」道路です。

ただし、家を建て替える場合などは、道路両端の家はそれぞれ、道路の中心線から２ｍの線まで、敷地を後退させなければいけません(セットバック）。

２項道路に面する土地売買の場合は、このセットバックのラインが明確になっていないと、間違いなくトラブルを発生させます。

また、中古住宅の購入時には、接する道路が、建て替え時にセットバックが必要となる場合、同規模の家が建てられない場合もあり得るので注意が必要となります。

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市に限らず、この２項道路は少し古い街並みであれば、まだまだ沢山あり、珍しくありません。

その他の道路

「農道」
農道は、農業の用に供するために設けられた道路の総称で、原則として農業以外の目的で利用出来ません。

通常、建築基準法上の道路として認定されませんが、周辺環境によって非常に例外的なケースでは、その農道を一旦市区町村道などに路線認定をしたうえで、道路法上の道路（建築基準法上の道路）として、建築可能となった事はあります。
「里道」
道路法の適用の無い道路で「赤道」「認定外道路」などと呼ばれます。

道沿いに家が立ち並んでいれば、先の「２項道路」と分類された可能性もありますが、道路法制定時に道路とみなされず、取り残された道といったところでしょうか。

法務局で取得できる、「公図」では、この里道は、赤く塗られて表示されている為、「赤道」とも呼ばれます。

多くは細い昔の生活用道路で、まれに4ｍ以上の幅員のものもありますが、中には獣道程度の細い道や、敷地内にあっても見分けがつかないものまであります。

通常は、里道に接していても接道義務を満たすことは出来ませんので、建築不可となります。

里道の注意点は、土地の敷地内に里道が含まれるケースが有り得ますので、この場合は、行政から有償で払い下げ(売ってもらう)を受ける事を検討することになります。手続きに数か月要することもあるので、注意が必要です。

不動産売却・売買においては、接している道路や、時には、その先の道路の条件により、家が建てられなかったり、建て替えが出来なかったり、大規模リフォームが出来なくなる場合、また、思わぬ理由で、売却が実は難しかったり、など、土地建物そのものでは無い「道」ですが、大きな影響をもたらします。

≫不動産売却・売買の注意点④では、更に道路に関わるリスクやデメリットなどの注意点のお話です。

例えば、坂戸市・川越市・鶴ヶ島市、日高市などにおいても、行政が変われば、扱いが変わるものもあります。

中古住宅や土地の購入の仕方、見方のご相談、また、同様に売却や査定のご相談は、準備の段階から、是非お気軽にご相談ください。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
　

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