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コロナ禍で安くて近い埼玉県の転入増! 不動産購入日々あれこれ地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線不動産の売却2021年11月22日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産・空家のご相談はお任せ!モモ・ホームブログです。
コロナ禍も1年以上も続き、第5波、デルタ株と今後落ち着く気配を見せない状況にあり、住宅を購入される方の考え方にも大きく変化が起こっています。
コロナ禍で埼玉県の転入増!
モモ・ホームのお客様でも、コロナ禍、リモートワークを理由に東京から埼玉への転居を遂げる方が非常に多くなりました。
埼玉県内であっても、お子様が家にいることが多くなるなど、生活環境の変化から、マンションから戸建への転居をする方も急増しています。
6月に発表された総務省の国勢調査の人口速報値においても、埼玉県の人口は前回15年調査と比べ、8万302人増加の734万6836人で、増加率が1.1%と人口増加率は全国4位となりました。
その際、人口が増加したのは9都府県で、前回よりも増加率が上昇したのは1都3県と福岡県のみ。
中でも、さいたま市が6万612人増と全国でも5位、川口市も11位となっていました。
増加率では滑川町が8.1%と全国12位で、東武東上線の始発駅である森林公園駅があり、若い世帯の人気を集めました。
9月に総務省が発表した人口移動報告においても、東京都からの転出者が転入者を3533人上回り、5カ月連続で「転出超過」となりましたが、埼玉県では多くの自治体が転入超過となり、東京からの転入増が目立っています。
(埼玉新聞資料)
県内移動でもこれまで人気が高かった川口市からさいたま市への移動も目立っており、JR線のさいたま市人気は高く、東上線の川越市、西武線の所沢市と、埼玉県内でも人気の集中するエリアへの転入が多いと言えます。
街の人気は集中していますが、駅周辺の利便性や、先程の始発駅などの理由から人気が高まっているエリアもあります。鶴ヶ島市等はその例と言えます。
また、東京から転出する方にとって、利便性を保ちたい方と、ある程度の田舎っぽさを求める方、東京で家を購入する事を考えれば埼玉県は格安で、どちらも叶えられるので、様々な思いでマイホームを求めて埼玉県への移住を果たしていらっしゃいます。
コロナ禍での流入が目立つ埼玉県ですが、実は長期に渡り流入増が続いており、イメージと裏腹に人気は高いのです。
近所に絶対に海が欲しい方の願いは叶えられませんが、その立地のおかげで、昨今は災害に強い県と注目されるようになりました。
東京通勤エリアでお住まい探しを考えていらっしゃる方は、是非、埼玉県をご検討くださいませ!!
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100年間人口減少無しは全国唯一!埼玉県 不動産購入日々あれこれ地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線不動産の売却2021年02月13日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
もう1年にも及ぶコロナ禍の影響で、リモートワーク、出勤日数の減少なども進み、最近では東京脱出の流行もあり、なにかと注目される埼玉県の不動産。
最近の注目は東京隣接の3県が中心で、埼玉県は流行に乗って人気が出てきたように感じますが、実は埼玉県の人口増加は今に始まったことでは無かったようです。
100年間人口減少無しの埼玉県!全国唯一
このコロナ禍で注目されるまでは、私自身も埼玉県は決して人気のある自治体(各種アンケートの結果を見ても…)では無いのでは、と思っていました。
ところが、総務省が公表している人口推計の人口増減率調査の開始1920年以降、なんと一度も人口が減少していない唯一の自治体は埼玉県だけなんだそうです!
なんといっても「だけ」というのがスゴイです、ビックリです。
また、埼玉県は一都三県の中で、最も持ち家比率も高いそうで、反面、勤労者世帯の平均消費性向(可処分所得に対する消費支出の割合)がこの中で最も低い傾向から見ても、堅実な暮らしで、賃貸より持ち家を選択する方が多いようです。
堅実な暮らしとは言え、お勤め先が東京の比率も隣接三県では最も高いですし、1時間弱で東京に出られるエリアも東西に広くあることから、高い買い物は東京で、という方も多いと思いますが、日常のお買い物などは、物価の安さがメリットとなり、家を持てる家計の事情に影響しているかもしれません。
全国的に急激な人口減少が進んでいますので、推測では、さすがの埼玉県も2025年からは人口減少に転じるようです。
このコロナ禍にあって、近くて手軽なお出かけ先として、川越や秩父、大宮の観光収入などはかなり県に貢献しているようで、コロナ後に外国人旅行者が戻れば、更に期待も持てます。
海が無い、という決定的な弱点があり、人気の面では、常に苦戦を強いられている存在ですが、意外としっかりとした実力から、「住む」人にとっては、デメリットが最も少ない、優秀な県だったのです。
住むなら埼玉、東京から埼玉へ、ご検討のご家族は是非お気軽にご相談ください!
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東武東上線・川越線の誰でも建築可能な広い土地!
(川越市以外の情報編)不動産購入地域の情報:坂戸・鶴ヶ島注文住宅土地不動産の売却お勧め物件情報地域の情報:川越・東上線2021年01月22日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
前回、川越市編に引き続き、誰でも建築が可能な広い土地情報
川越市以外、東武東上線・川越線編
です。
広い土地の代表格の市街化調整区域の土地は、「安くて広い!」と思っても、どなたでも建築が可能なわけではありません。
都市計画法第34条12号該当地については、ご本人または6親等内の親族の方の居住要件を満たす必要があり、非該当の方はすぐに条件を満たすことは不可能なので、12号該当地の購入、建築は出来ません。
同じ市街化調整区域内にあっても、誰でも建築が可能な土地があります。
「既存宅地」や「34条11号」、「線引き前宅地」、「既存集落」などと言われる市街化調整区域内の土地がそれです。
一般的に都市計画法第34条11号が代表的でしたが、川越市などはすでに新規の流通はストップしていますので、ストック物件や中古住宅などとして市場に出たものをタイミングよく捉えるしかありません。
今回ご紹介の東武東上線沿線のその他のエリアでは、まだ手に入れるチャンスがある34条11号の土地もありますので、是非、機会を逃さずご検討ください!
坂戸市の市街化調整区域の土地
坂戸市片柳全3区画
坂戸市片柳の全3区画建築条件なしの売地です。
3区画のうち、②区画が都市計画法第34条11号該当地で、どなたでも住宅の建築が可能です。
有効宅地面積約65.50坪(216.85㎡)協定部分約32.81坪(108.47㎡)で、
1380万円です。
東武東上線北坂戸駅から徒歩12分と徒歩圏内で、生活施設充実も充実、保育施設や小学校も近い、市街化区域に近い条件を備えています。
坂戸市北峰5期1区画
坂戸市北峰5期の1区画建築条件なしの売地です。
駅からは離れます。
東武東上線坂戸駅からバスで5分、バス停から徒歩1分です。
敷地面積約86.17坪(284.88㎡)、1280万円
南側公道幅員10m面で東側、北側の3方角地、が魅力です。
セットバック済み、確定測量も済み、完成宅地でもお引渡しと、購入後の諸費用も抑えられる物件です。
坂戸市浅羽1区画
坂戸市大字浅羽の1区画建築条件なしの売地です。
敷地面積約120.01坪の南西角地で陽当りも通風も良好。
東武越生線一本松駅徒歩14分。
現況更地で即お引渡しも可。
閑静な住宅地で、近隣の区画整理も進んでいる近頃人気のエリアです。
坂戸市紺屋1区画
坂戸市紺屋1区画、建築条件なしの売地です。
駅は東武東上線若葉駅からバス15分、東坂戸団地バス停より徒歩5分
敷地面積約100坪あり、2方道路の角地です。
東坂戸団地付近は2019年の台風19号での被害がありましたので、ハザードエリアは要チェックになります。
坂戸市石井土地1区画
坂戸市石井土地1区画、建築条件なしの売地です。
やや不整形地ですが、間口は4.9mあります。
敷地面積は約81坪、更地渡しです。
こちらも東武東上線若葉駅よりバス15分、須黒小学校入口バス停より徒歩5分
東武東上線北坂戸駅から歩くと27分の立地です。
富士見市の市街化調整区域の土地
富士見市勝瀬土地1区画
富士見市勝瀬土地1区画、建築条件なしの売地です。
東武東上線ふじみ野駅徒歩18分の徒歩圏内と言えます。
東武東上線ふじみ野駅は東上線の駅でも歴史が浅く、駅の辺りは山林や畑ばかりのエリアだったので、駅徒歩圏内に市街化調整区域、畑などが多く残っています。
敷地約82坪で測量済み、古家ありの状態で即お引渡し可。
大きくない上物ですが、解体費など、購入後の費用に注意です。
協定道路のドン付きですので、使い勝手の面は気になります。
富士見市東大久保全2区画
富士見市東大久保土地全2区画、建築条件なしの売地です。
A区画は契約済みなので、残り1区画のみⒷ1380万円となります。
東武東上線ふじみ野駅からは3.9Kmと離れますが、34条11号で都市ガス・本下水とインフラ条件は良です。
敷地面積約60.5坪で整形地とは言えません。角地ですが。
自己負担費用ありますが、開発許可申請・上下水道宅内引込み、雨水トレンチ設置を売主さんが負担して施工してくれます。
2区画以上の分譲の場合、このような面が利点と言えます。
富士見市東大久保2区画
富士見市東大久保土地2区画がもう1現場あります。
建築条件なしの売地です。
こちらは①区画②区画とも残っています。
①区画は約230㎡、1200万円
②区画は約230㎡、1100万円 です。
東武東上線ふじみ野駅までの距離は同様に約4Km
インフラは本下水あり、ガスはプロパンになります。
こちらの分譲地は価格が若干低いですが、開発工事に関する売主負担はありません。
表示価格のみで判断は要注意、です。
その他のエリア
日高市下大谷沢土地上物付き
日高市下大谷沢上物有売地
どなたでも再建築可能な上物有の土地、建築条件なしの売地です。
JR川越線武蔵高萩駅徒歩29分、笠幡駅徒歩25分。
敷地面積は約108.34坪、価格が魅力の880万円です。
入間郡三芳町土地
入間郡三芳町土地、建築条件なしの売地です。
東武東上線鶴瀬駅から2.3Km。
2筆分の土地で、地目が宅地の部分のみで建築の場合、開発許可が不要となります。(面積合算の場合は必要となります)
合算すると、セットバックの可能性もあり、要調査物件です。
地目宅地は線引き前宅地、ほう1筆は畑、で農地転用許可が必要です。
敷地面積は約62.17坪、南東・北西の両面道路、都市ガス、本下水、と魅力は多いです。
価格は2400万円と、一番東京よりの価格帯で、上物もありますので、資金計画に注意です。
「おっ!」と思うものや、イメージに近い物件はありましたでしょうか?
もちろん、すべての物件ではありませんので、ご興味・ご検討の際は、遠慮なくご希望条件などをお聴かせくださいませ!
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東武東上線沿線、JR川越線沿線、東武越生線沿線の市街化調整区域のご売却物件も大募集しております。
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コロナ禍で都心離れが加速の傾向も…
埼玉県は全国唯一の…!渋澤 百不動産購入地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線不動産投資不動産の売却2020年06月27日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
コロナウィルス感染拡大により、緊急事態宣言が発令され、全国的に外出自粛、県をまたいでの移動がほとんど出来なくなって、お仕事も在宅、テレワークとなった方も多いのではないでしょうか?
緊急事態宣言が解除された今、長い外出自粛期間、在宅勤務となった方々のお住まいに対しての意識に変化が起きているようです…。
コロナ禍で都心離れが加速
東日本大震災の際、関東でも大きな被害が出ましたが、関東県内では埼玉県は東北から離れた横浜や東京、千葉などより被害が小さかった事から、被災地はもちろん、神奈川や千葉、茨城などから埼玉県への移住を相談する案件が激増しました。
災害が起こると、日常の生活の考え方、優先順位に変化が起こり、今の利便性よりも『安心・安全』への意識が一気に高まります。
また、社会構造の変化も伴えばそれは加速して、常識が変わっていきます。
今回のコロナウィルス感染拡大により、これまでずっと問題とされながら解決の糸口すら見いだせなかった問題に変化が起き始めています。
東京一極集中の意識に変化
現在1400万人近い人々が暮らす東京都は流入人口は社会問題となるほど一極集中化が進んでおり、今後も継続される前提で開発などが進んでいます。
隣接する埼玉県ですから、随分埼玉県から東京都へ移住してしまうのだろうと思いますが、実は埼玉県はなんと東京都をも上回る『2008年から連続140カ月』にわたり『転入超過』を継続中、その転入超過数も全国トップ3なんだそうです!
また、東京に出ていってしまう人口と東京から埼玉に流入する人口の差し引きにおいても、東京から埼玉に転入する人の数が2019年で6428人と大幅な転入超過状態なのです。
ちなみに東京都の転入超過数がマイナスなのはなんと全国で唯一、埼玉県に対してだけだそうで、首都圏の中でも『コスパ』の良さが大きな魅力となり、存分に魅力を発揮している状態かもしれないですね…。
このように実は以前から、埼玉県は流入超過の状態、しかも対東京都でも超過を維持出来ているのですが、今後、このコロナ後にはさらにその傾向が加速しそうです。
外出自粛期間が長らく続いた影響により、自宅勤務を通して、お住まいや地域、家族、働き方への考え方に大きな変化が起きている方が多くいらっしゃるようです。
東京都心アクセス必須なら東武東上線
これまでの埼玉県への流入と言えば、川口市や越谷市方面、またさいたま市が中心でしたが、これら人気エリアの不動産価格の上昇が激しく、中には東京と変わらない価格帯となっていることもあり、最近ではモモ・ホーム掲載エリアでもある東武東上線沿線の下り方面への移住を検討するご相談はどんどん増えています。
リモートワークが可能な企業にお勤めの方にとっては都心までの通勤時間が1時間程度の坂戸市~川越市の住宅は東京の相場と比べれば価格帯はもちろん、広さなども桁違いに感じ、そういった意味で『余裕のある』時間や『贅沢な』広さなど『豊かな』生活を得られるのかと思います。
都内やさいたま市などアクセスなら川越線のコスパは優秀
都心に通勤では無くても、さいたま市や東京市部への通勤圏内として、川越線沿線も変わらず人気があります。
東京都心への通勤であれば、乗り換えを伴いますが、さいたま市、川越市、八王子市方面の市部へのアクセス、西武線などへのアクセスが良好で、相場が高め、もしくは駅近の物件入手が困難な西武線沿線より、安くて広い川越線へ興味を持つ方も多くなっています。
駅周辺では、日常生活に支障が出ない程、生活施設が充実しており、同じ予算でも広い物件が視野に入る川越線沿線は『便利で丁度いい田舎』として、東京などの都市部から埼玉県の田舎暮らしを考える方からは以前より人気のエリアで、川越市や日高市の川越線沿線は移住してからの満足度は高いエリアとしてお勧めです。
この15年間で転出人口より転入人口が24万人も多い埼玉県
これまで『海無し県』の代表として関東でも栃木県や群馬県とは、不人気バトルを繰り広げてきて、自虐映画を喜ぶほど打たれ強くなっていましたが、実は東京から『丁度いい』距離の『丁度いい』価格で『丁度いい』広さの『丁度いい』田舎暮らしが出来る魅力あふれる県なのかもしれませんよ?
東京や横浜など、私も『ブランド』として憧れの街ではあるかもしれませんが、お住まいを考えた時には、やはり『東京都』や『港区や江東区』、『横浜市』、また『タワーマンション』などの『ブランド』の料金として数千万円上乗せされるかと思うと、冷静に考えて頂きたいなぁ、と思います。
さらに言えば、首都圏のブランド力のある人気エリアは、そのほとんどが湾岸エリアなど地震や水災に対して不安があるエリアです。
東京都心に住まうリスク
都心離れの一因として、阪神淡路大震災や東日本大震災も大きく影響しています。
湾岸エリアはインフラが地下化され、共同溝として地下に入っている地域が拡大しているのですが、過去、渋谷で起きた『共同溝火災』や地震による『液状化』などの被害が出た場合…、東京区部下町エリアは都心をドーナツ状に囲み、東京直下地震発生の場合、都心を取り囲む木造住宅火災により、都心から湾岸部は陸の孤島となる可能性を指摘されています。
電気やガスなどが麻痺した場合、復旧には最短の場所でも48時間、長くて2週間と言われ、物資の流通が戻るには更に時間を要します。
リーマンショック後に人口減少や不動産価値の減少に歯止めをかけるべく、都市計画を見直し、東京都では『タワーマンション』の建設が可能となりました。
これにより人口が急増し、マンションも面白い程売れましたが、交通インフラや教育保育施設はマンションデベロッパーがするはずもなく、全く手つかずで人口だけが増大、待機児童問題や、駅から数分のマンションでも電車に乗るのに何十分…、埼玉から通っても変わらないのでは…。
また、都市計画により、高層マンションが可能となりましたが、特に地盤などの安全性が担保されたわけではありません。
人口を増やしたい、区部の経済的な理由で可能となっただけで、地盤が大丈夫、技術的に大丈夫、が理由では無い点は理解しておかなければいけません(実際に免震ゴムデータ改ざん事件はありましたね…)。
建物自体は強いタワーマンションですが、災害への脆弱さは昨年の豪雨により露呈され、ブームにもさすがに陰りが出てきました。
今後はその多くが外資による『投資目的』で購入されているタワーマンションなど都心高級マンションの『膨大な修繕費』や、将来起こるであろう『投資からの撤退』による『ゴーストタウン化』も懸念されています。
私も含む、誰もが憧れる都心住まいや高層マンション、このようなリスクについては『売る側』はほとんど説明しません、もちろん…。
憧れの『ブランド』品を購入する時は、その『不都合な部分』には『盲目』となり、購入者すら気付かないようにしてしまうケースがすくなくありません。
確かに埼玉県は格好良くはないかもですが…
このコロナウィルス感染拡大後、コロナ後の『ポスト・コロナ時代』への変化で、そういった部分に都心住まいの方が、長期外出自粛などを通して気付くきっかけとなり、都心離れが注目されることとなったのかもしれません。
特に20代や30代の子育て世代や都心にこだわりそうな若い世代が、前述の理由や、物価が高いなど経済的な理由も加え、都心離れの中心となっています。
経済的な負担と暮らしやすさを冷静に考え、コストパフォーマンスの高い東京周辺エリアへの興味が高まっているのです。
東武東上線沿線や川越線沿線、西武線沿線など、都会への電車でのアクセス、高速道路などの利便性、広さと価格のコストパフォーマンスの高い『丁度いい』埼玉県の『豊かな』暮らしに興味を持ってみてはいかがでしょうか…?
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は?②
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の18河川を対象に「1000年に1度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の148河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全151河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は?②
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。(図では入間川、荒川への流入河川は省略)
モモ・ホーム掲載エリアの東武東上線沿線エリアは、昨年の台風19号の際、坂戸市、川越市、富士見市、ふじみ野市において大きな被害や、氾濫寸前の危険水位まで上昇するなど、不安を感じさせる事態となりました。
入間川・小畔川合流付、西川越危険エリア
主に越辺川、入間川流域の支流の上流域での記録的豪雨が起因となり、流域河川が氾濫する事で、支流域において甚大な被害となりましたが、本流の荒川流域に雨が差し掛かった際、多少雨量が落ち着いていた為、荒川は氾濫危険水位まで水位が上昇したものの、氾濫は運よく免れました。
それでも上流域の雨量はすさまじく、貯水量が限界を超えたダムでは緊急放流をする寸前までの危険な状況であり、同様の雨が荒川に直接襲い掛かるようなことがあれば、新河岸川や荒川本流域に至るエリアは非常に危険な状況だったと言えます。
これを受けて、例えば川越市の新河岸川は街中を通っている事もあり川幅を広げる事は困難ですから、深堀することにより氾濫を防ごうと対策が始まっています。
すでに住宅街が広がっている東武東上線川越駅前後の新河岸川付近や荒川との合流にも関わる新河岸、上福岡、ふじみ野駅、さらに上り方面の荒川エリアは、東武東上線と河川を挟むエリアは特に土手よりも低い土地が多く、水位が上昇し、土手を超えて氾濫するようなことになれば、広範囲に危険が及ぶエリアとなっています。
新河岸川・荒川に氾濫が起こればふじみ野市からのぼり方面は危険エリア
川越市、富士見市、ふじみ野市、志木市、朝霞市、和光市は東武東上線沿線でも東京などへのアクセスが良く、駅周辺などの利便性に優れる事から平時には価値の高い住宅地として人気が高いエリアですが、荒川や流域河川が非常に多く、河川に向かって土地が下がっていっており、東武東上線と河川の間の住宅エリアはそういった特徴を踏まえてお住まい選定をすることをお勧めします。
埼玉県は津波などの心配がほぼ無いので、水災に関して無頓着になりがちですが、荒川や利根川など大河川があり、昨今の傾向では氾濫寸前まで一気に大量の雨が降ることも珍しくなくなってきました。
地震のように駅を一つずらしても被害を免れないような災害と違い、水災は駅一つずらすだけでも大きく安全性が変わることもあり、特に東武東上線においては、駅の出口を変えるだけで状況は一変するかもしれません。
のぼり方面、利便性が高い、人気のエリアは不動産価格もつられて上昇しますが、何度も言うように建物同様、『高い=安全』ではありません。
また、氾濫エリアから遠くない地点では、浸水などの被害を免れたとしても、水道、下水、ガスなどのインフラに影響が出る可能性がありますので、危険エリアからほど近い場所で、ぎりぎり大丈夫、と油断する事も禁物と言えます。
これから梅雨や台風の季節、お勤めや通学、日常のお買い物などの利便性と共に安全や安心も重要なポイントとして検討してください。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は?①
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月05日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の18河川を対象に「1000年に1度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の148河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全151河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は?①
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。(図では入間川、荒川への流入河川は省略)
下り方面の東松山市などの一部では、河川と共に蛇行する河川の近辺にもともと「湿地や沼地、田畑」だった所を大規模開発により宅地化したエリアなどもあり、低い土地であることから、昨年の台風19号でも河川の氾濫と共に浸水で水が引きにくく、被害が長引くなどの事態となりました。
当ブログでは何度となく取り上げていますが、東武東上線の川越よりのぼり方面は荒川、入間川流域と線路が平行しており、線路と河川との間のエリアは今回の『洪水浸水想定区域』でも要注意エリアとなっています。
のぼり方面は東京へのアクセスなど利便性の面で、人気のエリアも多く、物件の価格も川越より下り方面に比べ坪単価で1.5倍や2倍なども珍しくありませんし、戸建も土地が高い分、3階建ても多くなりますが、それでも人気がありますが、そういったエリアで、しかも少し土地が低いところなどは利便性に目を奪われて間違った選択をしないよう注意したいところです。
荒川水系越辺川エリア洪水浸水想定区域
まずは下り方面、越辺川エリア(川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町が対象)の洪水浸水想定区域です。
荒川水系越辺川洪水浸水想定区域図(想定最大規模)
1 説明文
(1)この図は、荒川水系越辺川の洪水予報区間について、水防法の規定により定められた想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域、浸水した場合に想定される水深を表示した図面です。
(2)この洪水浸水想定区域図は、現時点の越辺川の河道及び洪水調節施設の整備状況を勘案して、想定最大規模降雨に伴う洪水により越辺川が氾濫した場合の浸水の状況をシミュレーションにより予測したものです。
(3)なお、このシミュレーションの実施にあたっては、支川の決壊による氾濫、シミュレーションの前提となる降雨を超える規模の降雨による氾濫、高潮及び内水による氾濫等を考慮していませんので、この洪水浸水想定区域に指定されていない区域においても浸水が発生する場合や、想定される水深が実際の浸水深と異なる場合があります。
2 基本事項等
(1)作成主体 国土交通省関東地方整備局荒川上流河川事務所
(2)指定年月日 令和元年6月20日
(3)告示番号 国土交通省関東地方整備局告示第6号
(4)指定の根拠法令 水防法(昭和24年法律第193号)第14条第1項
(5)対象となる洪水予報河川
・荒川水系越辺川(実施区間)
左岸 埼玉県比企郡鳩山町大字赤沼から入間川への合流点まで
右岸 埼玉県入間郡毛呂山町大字苦林から入間川への合流点まで
(6)指定の前提となる降雨 入間川流域の72時間総雨量740mm
(7)関係市町村
<埼玉県>
川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町
※官庁が公表した資料だからなのか、JR線は分かりますが『私鉄』は載せていません。
入間川の支流と言える越辺川が氾濫した場合、最大でこのようなエリアの浸水が想定されます。
パッと見て、川島町は全滅です。現在のハザードマップでも川島町は全滅なので、逆に大きく変化があったわけではありません。地域に既にお住まいの方は十分にリスクを承知して警戒されているかと思います。
坂戸市や川越市、東松山市においては、昨年の台風19号の甚大な浸水被害が出ましたから、上流域で記録的な大雨が再び降るようなことがあれば、注意しなければいけないエリアがあります。
昨年は特に『100年に1度』レベルの記録的豪雨が水源である何カ所もの上流域を襲った点で、本流の水位が氾濫危険水位を超えるほど上昇、更に上流にあるダムの貯水量が限界を迎え、『緊急放水』寸前までいってしまった事で、本流の水位上昇から支流の逆流を生み、埼玉県の支流域で主に氾濫を発生させてしまい、坂戸市や東松山市、川越市、ふじみ野市などの被害となりました。
これに満潮の時間などが重なれば支流だけではなく、東京含むのぼり方面入間川や荒川本流の氾濫も免れなかったでしょう…。
昨今は、台風の大型化、ゲリラ豪雨、線状降水帯、などにより、河川の増水要因が多様化しています。
日本は災害大国ですから、本州全域で今後『大地震』への警戒も強まっています。
浸水想定区域内であれば、当然に地盤の強さや、液状化の可能性についても不安を感じます。
今年から新たに『感染症リスク』が加わりました。
それにより、この数か月で『都心離れ』、『マンション脱出』の傾向が強まってきました。
リモートワークにより、高額な都心寄りの物件や、駅近の高くて狭いマンションよりも少し遠くても負担の少ない、もう1部屋多い物件に…、という方や、長い在宅期間により、仕事部屋や、ご家族・お子様のストレス、近隣住民への迷惑や近隣からの苦情などを理由に、「もう1部屋」、「庭がある戸建」、と共に「周辺利便性」から「周辺環境」に重点が変化してきています。
「駅から近い」ばかりが利便性では無くなってきているのです。
今後は、都心へのアクセスを重視する利便性も首都圏のライフスタイルの変化と共に変わってくるでしょう…。
大きな災害、特に地震災害には非常に強く、津波などのリスクはほぼゼロの埼玉県ではありますが、県内で言えば荒川と利根川など、大河川についてはどの県に言っても周辺は要注意となります。
安全ばかりでお住まいを選べない事情があるかもしれませんが、ご家族が安全・安心に暮らせるエリアを知っていれば、そのエリアで最善の生活がイメージできるかもしれません。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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来店不要!オンライン無料相談のお知らせ! 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産と税金不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅お勧め物件情報2020年06月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
来店不要!オンライン無料相談を開始しました!
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2020年公示価格発表
埼玉県は4年連続↑渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線土地不動産の売却2020年03月19日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
2020年公示価格(1月1日時点)が発表されました。
特に埼玉県公示価格について、日経新聞が取り上げていますので、ご紹介します。
埼玉県公示地価、住宅地4年連続プラス
国土交通省が18日発表した埼玉県内の2020年公示地価(1月1日時点)は住宅地が1%上昇し、4年連続のプラスとなった。
再開発が進む川口市が上昇率上位10地点を全て占めるなど、都心への利便性が高い県南地域の伸びが目立った。
商業地と工業地も上昇傾向が続き、7年連続のプラスとなった。
県内の調査地点は計1301地点で、可能な地点に占める上昇の割合は、住宅地が前年の45%から46%、商業地が58%から60%に増えた。
住宅地の変動率上位10地点をみると、川口市内の地点が飛躍的に伸び、上位10位を独占。
さいたま市浦和区や大宮区、東松山市なども並んだ前年と顔ぶれが一変した。
1位は埼玉高速鉄道川口元郷駅に近く、周辺では商業・住宅の複合施設再開発計画が進む川口市栄町の地点の上昇率は9.8%で、前年(2.8%)を大きく上回り、次いでJR川口駅から徒歩圏内の地点が2~3位に続いた。
住宅ローン仲介大手のアルヒが公表した首都圏1都3県駅別の「本当に住みやすい街」の2020年版ランキングでも都内へのアクセスに加え、手ごろな物件価格が評価され、川口が1位に選ばれており、地域イメージが向上したことも地価に影響したとみられる。
上野東京ラインが通り、利便性が高い浦和駅周辺も上昇が続いており、浦和駅西口近くの「さいたま市浦和区高砂2-2―6」の価格は3.2%増の1平方メートルあたり97万9000円で、4年連続で県内の最高価格地点となった。
市町村の平均変動率をみると、川口市と蕨市が4.3%増、戸田市が4.1%増と県南地域の上昇率が高く、調査を担当した不動産鑑定士の三田和巳氏は「上昇率が高い都内の北区、足立区などから、需要がしみ出している」とみている。
下落から上昇に転じたのは桶川市と春日部市の2市で、東武鉄道春日部駅付近では鉄道高架化計画が19年11月に事業認可され、周辺住宅の需要が伸びているという。
台風19号の影響を受けた地域もある。新興住宅地の「東松山市あずま町1丁目11番13」は横ばいの0%、昨年は県内で2番目に上昇率が高い6%増だったが、台風19号で付近の大型商業施設「ピオニウォーク東松山」などが浸水し、需要が減退した。
工業地は前年を3%上回った。上昇は7年連続で、全44地点のうち40地点が上昇、4地点が横ばいだった。川口市や三郷市、さいたま市内など、東京外郭環状道路(外環道)や国道16号近くの地点の上昇率が高かった。商業地の上昇率拡大
商業地の平均変動率は2.0%増で前年より0.4ポイント拡大した。
特に「さいたま市大宮区桜木町1丁目8番1」は、1平方メートルあたり348万円で29年連続で商業地の最高価格地点となった。大宮駅周辺ではオフィス需要が逼迫しており、上昇率も前年を3.8ポイント上回る13%だった。次いで浦和駅西口側の2地点が続き、上昇率はともに12.4%だった。駅周辺の再開発効果で浦和駅のほか、川口駅周辺の商業地が上昇傾向にある。
県内の商業地は上昇が続いているものの、1月1日時点の今回の調査では新型コロナウイルスの影響は加味されていない。足元では商業施設や宿泊施設などを中心に打撃を受けており、不動産鑑定士の三田氏は「繁華性が落ち込むと、商業地の価格に影響する可能性がある。今後の動向を注視いたい」と話す。
全体の動きを見ると、今回は川口市の一人勝ちの状況ですが、さいたま新都心の開発時と同様に開発による地上げがひと段落するまでは上昇が続くと思われます。
全体的に横ばいから上昇の傾向であり、安定した動きを見せています。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のエリア内で見てみると、東武東上線若葉駅周辺エリア、坂戸市のにっさい花みず木エリアなどは上昇率が高い所が散見され、川越市は川越駅周辺に上昇ポイントが集中します。
沿線の利便性や周辺の生活施設の利便性による評価に加え、県外の価格動向に既に現れている、災害リスクによる河川周辺相場の下落傾向など、防災意識が高まる傾向も見られています。
公示価格と実際の取引価格は実際の人気度やその立地の個性により、全く異なる事が当たり前です。
ご購入や、ご売却を考えた場合、公示価格は参考程度のデータとして見るようにしましょう。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取のご相談はモモホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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不動産の売却&購入
川越市の不動産価格の推移渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報:川越・東上線土地不動産の売却中古住宅2019年12月22日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
今回は業者さんたちも固唾をのんで注目している川越市の不動産価格です。
何と言っても、ここまでご紹介してきた坂戸市と隣の鶴ヶ島市は東武東上線の川越よりも下り方面、日高市は川越線の終点でしたが、この上り方面、川越までは、これらのエリアとは全く違う動きをこの数年見せてきました。
なぜ、違う動きになったかと言えば、大きな要因の一つが、『オリンピックバブル』です。
来年は、だれも予想がつかない川越~東京方面の不動産価格に関係業者さんたちですら、大注目です。
坂戸・鶴ヶ島・川越の中で言えば『別格』
当然ではありますが、この3市で比較すると、ベースとなる人口から、知名度、人気、駅の保有数、不動産の取引量、何をとっても『別格』の川越市。
モモホームのHPの物件掲載は東武東上線霞ヶ関駅エリアと、一部に留めていますが、そのエリアのみでも、坂戸・鶴ヶ島を合わせた取引件数と同等と言える件数が年間で動きます。
川越市も昨今は所沢市と張り合うかのように人口増に躍起になってきた面もあり、不動産価格の上昇と実際の住み心地を比較しての『コストパフォーマンス』には、好みが分かれてきています。
所沢市などは、道路整備が置き去りに人口が増えて、あまり広くないエリアに車が集中し、渋滞が慢性化しています。
川越市は、印象的にそこまでではありませんし、道路もバイパスを通したり、むやみに開発出来ない『小江戸』を抱えている分、丁寧に開発が進んでいるように感じます。
川越市と言っても広い
川越と言えば東武東上線川越駅と西武新宿線本川越駅の駅周辺エリアと、小江戸の観光地的商業エリアなどが大変印象的ですが、駅から15分~20分程度から外周は、田畑が広がる農地のエリアがまだ多く残されています。川が近い事から、鶴ヶ島市や坂戸市、日高市などと比べ、『水田がまだ多くある』のも印象的です。
また、国道16号沿いも商業エリアが発達すると共に、田畑も囲んでいたり、住宅エリア近隣にホテル街があったりと、同じ市内の近いエリアでも、場所によって、不動産価値に雲泥の差が生じるのが特徴です。
市内全域を見れば、高低差も激しく、新河岸川、入間川などの荒川水系河川の支流が多くあり、さすが『川越』の地名通りですが、最近では越辺川の氾濫で一躍注目を集めてしまいました。
川越より上り方面は弱点が…
様々、格の違いを見せる川越ですが、川越から新河岸、ふじみ野、清瀬や朝霞方面に共通の『弱点』としては、入間川や荒川が平行しているが故に『地盤が軟弱』で、『河川氾濫』『液状化』『浸水』のリスクが、鶴ヶ島~坂戸や、川越線的場~高麗川方面に比べて、圧倒的に高い点です。
川越市やふじみ野市は、ここ最近、豪雨により、2年に1度や、毎年のように、浸水被害が出ており、道路冠水レベルでは済まない状況です。
今年の台風19号でも川越市内で氾濫が発生、老人福祉施設が浸水したニュースが記憶に新しいですが、下流域においても氾濫危険水位を超えた、または、川越市とふじみ野市では、床上浸水するほどの氾濫が起きていた事はあまり知られていませんが、このような被害が1、2年に一度程度のレベルで起きています。
エリアとして、新河岸駅から上り方面の東武東上線と入間川の間のエリアは、水害と地震被害において、決して『安心』と言えなくなってきており、注意すべきエリアです。
格差が激しい結果に
このように、広い川越市内でも、中心地に近いエリアは、けた違いの高値が付くエリアもあれば、ほんの数分の違いで、全く住居に適さないエリアが登場するなど、かなりピンポイントで価格差が生じるのと合わせ、沿線や駅などの要因でも価格差が大きく、人気度によって格差が激しいのも特徴的です。
利便性と人気や知名度が優先される形で、当然に川越、本川越周辺の相場は一段上の価格帯での取引となっています。
新河岸駅は駅周辺の再開発もあり、注目ですが、上福岡駅と共に災害時の安全性で今後どのように買い手が判断していくか、また、このエリア内でも土地の高低差が大きいのと同様にニーズにも偏りがありますので、価格が落ち着いていく場面で、この価格帯をキープできるのかが注目です。
的場や西川越については、利便性が向上してきているので、川越との距離感を考えても住む場所として、市内ではお買い得感があるのではないでしょうか。
坂戸・鶴ヶ島と違う価格推移
全体の動きとしては、坂戸市・鶴ヶ島市・日高市と同様の曲線に見えますが、リーマンショック後の下落から、実は2014年以降、市内のどのポイントでも軒並み上昇に転じています。
グラフではなだらかに見えますが、ランキング上位の川越駅エリアだと約15万円/坪、本川越駅エリアでも約10万円/坪の上昇、下位のエリアはほとんど微増ではありますが、下降したエリアはほぼありません。
大きな要因として2013年9月に決定した『オリンピック開催決定』があることは間違いないところです。
リーマンショック後の最低水準が約67万円/坪だったものが、現在約84万円/坪までの回復、リーマンショック直前の約75万円/坪をも上回る上昇となっています。
リーマンショックによる不動産価格の下落は深刻な物ではありましたが、この『オリンピックバブル』の上昇を『川越のポテンシャル』と見るか、『上げ過ぎ』の状態と見るかは、地元不動産関係者でも見方が全く違うと思います。
極端な動きに警戒
不動産価格が上昇する局面では、不動産業者による『買取』が活発になります。
なぜでしょうか?
バブル景気をご存知の方は、すぐに分かると思いますが、要するに『土地転がし』が始まるのです。
一般の方から買い取った不動産を業者から業者へ転売して、最後に一般の方に売る…、といった方法で、地域の不動産業者は『利ざや』を稼いでいきます。
不動産価格が上昇するには、需要が高まっている必要がありますので、そのような機会を見逃すことなく、不動産業者は価格を吊り上げていきます。
オリンピックバブルは、『バブル景気』のそれとは次元は違いますが、リーマンショック後に訪れたチャンスを見逃すはずもなく、川越市に限らず、不動産価格の上昇を見込める地域全体で起こるべくして起きた現象です。
ただし、このバブルというのは、はじける可能性があります。
派手にはじけると、最後に不動産を所有している業者は『大損』をすることになるばかりか、その不動産が売りたくても売れなくなってしまいます。
こういった『土地転がし』に手を出す業者は、最後の『ババ』を掴みたくないので、タイミングよく抜けていくのです。
この『タイミング』なんて誰にも分かりませんから、怖くなったら逃げる、ということです。
なんとなく分かるでしょうか…?
オリンピック後が怖いと思ったら逃げる、と思う業者が半数を超えるようなことがあれば、『ババ抜き』の始まりであり、相場が下落を始める時です。
結局、バブルははじける時には『消費者』や『実際の需要』とは離れたところで事が展開しており、購入する側は、オリンピック後に相場が崩れると想像するのであれば、業者にババを引かされないように気を付けることです。
そういった恐れが一番低いのが、『個人売主』である、仲介物件です。
売主が個人であり、購入者も個人であれば、多少の相場の影響は受けるものの、個人対個人の取引ですから、ババ抜きにはなりません。
ご売却をご検討の方は、現在においては、今後の動向が要注意の中、業者の『買取』には注意が必要である局面と考えた方が良いのではないでしょうか。
原則は、どんなエリアであっても、そのエリアの情勢にばかり気を取られるのではなく、ご自身のタイミングを一番大事にすることだと思います。
そういった中で、どのような形でご売却やご購入をお考えなのかをお聞かせいただき、適切なアドバイスを行っていきたいと考えております。
実際に売りに出すか否に関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、簡易的な査定まで、まずはお気軽にご相談ください!
当然に、秘密厳守・査定無料で対応させていただきます。
ご売却においての広告宣伝活動の費用も原則無料です。
モモホームでは、東武東上線沿線(北坂戸・坂戸・若葉・鶴ヶ島・霞ヶ関駅…)・東武越生線(一本松・西大家・川角・武州長瀬…)・JR川越線(高麗川・武蔵高萩・笠幡・的場…)他近隣エリアの不動産売却物件、買い取りのご相談を常時大募集しております。
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