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掘り出し物不動産はあるのか…
見方次第で巡り合える『良い物件』不動産購入売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2022年10月20日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却・お住まい探しはモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
新居をご購入の場合、新築分譲住宅をお求めであれば、今は、ネットを見れば全ての情報が手に入るといっても過言では無いかと思います。
お住まい探しで苦労される方の多くは、『土地探し』からスタートされる方では無いでしょうか。
お問合せのお客様の中でも稀に、探しても探してもご希望の土地に巡り合うことが出来ずに『未公開物件』や『掘り出し物』を探し始める方もいらっしゃいます。
掘り出し物の土地・建物はあるのか？
モモ・ホームのホームページの掲載物件でも、ある意味、『未公開物件』として会員様専用の物件情報がございますが、これはいわゆる『未公開物件』では無いと思っています。
お客様が広く宣伝して欲しくない事情がある場合など、たまたま近所の方の目に留まるのを避けたいご売却、興味のない方に知られたくないなど、様々な理由があり、一般公開していない物件が、この種の『未公開物件』です。
いまや、ほとんどの方はネットで物件探しをする時代ですが、昔は不動産屋に問い合わせて物件を探さなければいけないか、チラシを頼りに探したりしてましたから、たまたま赴いた不動産屋で良い情報が得られた場合に、それが『未公開』の『掘り出し物』物件となっていたわけです。
ですから、その不動産屋さんも、別に隠していたわけでは無く、不動産屋さんにしてみれば、いいところにお客様が『たまたま』やって来てくれたわけで、不動産屋さんにとっても、ラッキーな来客だったのです。
今では、不動産屋は『レインズ』という、不動産屋が売却依頼を受け、物件をお預かりしたら物件情報を登録するシステムがあり、埼玉の不動産屋でも、全国の売却物件の情報を得ることが出来ます。
『専任媒介』と『専属専任媒介』でお預かりした売却物件は、必ず登録しなければいけない為、情報の１社独占は出来ない仕組みになっています（一部大手業者では「囲い込み」という脱法的な行為を行っており、問題となっています）。
その為、専任あるいは専属専任の売却物件はレインズで必ず確認出来、一般媒介でお預かりした物件の場合は、登録するか否かは自由ですが、一般媒介の場合は、ご売却依頼を受ける業者が複数になる事が多いので、情報を隠す意味が殆ど無いといえますし、隠せば、自ら売却機会を失いますので、不動産屋にも、お客様にも何のメリットもありません。
不動産情報の拡散の仕組み自体が、時代と共に変わった為、『未公開の掘り出し物』物件がゼロでは無いものの、昔のように、『たまたま巡り合った気がする』ような物件には、ほぼ出会えないと言っていいでしょう。
何より、その『掘り出し物』物件というのは、公開物件の中に既にある物件かもしれませんし、『掘り出し物』を決めるのは、不動産屋側では無く、お客様です。
不動産屋が『この未公開は掘り出し物物件ですよ』と、お客様の希望を聞くなり出せるなら、もはやドラえもんや魔法使いレベルの神業と言えます。
『掘り出し物』に巡り合う『見方』
『掘り出し物』物件は、その人、その家族によって様々です。
分かりやすい例としては、近年、競争率が非常に高い『ポツンと一軒家』的な物件。
広々とした敷地に丁度良いこじんまりした建物、街から程よく離れた田舎や自然を満喫できる環境にある、はやりの田舎暮らしを考えている方に、大人気となっている物件です。
『ポツンと一軒家』ですから、ポツンとしかありませんし、当然、わざわざ人気に合わせてポツンとしか無い物が、沢山出る訳が無いので、供給には時間が掛かります。
出ればすぐに売れる、このような物件ですが、だからと言って、『誰でも欲しいと思う』物件ではありません。
求めて待ち焦がれた人にとっては、まぎれもない『掘り出し物』となりますが、興味のない方にとっては、不便な田舎にある管理が大変そうな広い土地に古い家が建っている、何の魅力も感じない物件だと思います。
同じ買い物でも、車や家電など、需要や人気、流行りに合わせて生産される物には『掘り出し物』はありませんが、骨とう品や美術品などと同様、『同じものが無い』不動産の場合は、『その人それぞれの感じる価値』があり、相場はあっても定価が無い買い物です。
その人が、その不動産を気に入っても、期待する価格よりも高ければ興味が薄れるかもしれませんし、思ったよりも安ければ、同じ不動産でも、その瞬間『掘り出し物』と感じるようになるかもしれません。
また、その価値について、家族で話し合い、先々までの豊かな生活を想像し、計画した時に、今まで思っていた『価値ある不動産』の考え方や見え方が、『激変』する方も多くいらっしゃいます。
こだわっていた部分を見直してみたり、優先順位を家族で話し合ってみたり、現実とその先の生活と合わせ、豊かな生活について考えてみたり。
絶対必要、絶対無ければいけない、と思っていた条件が、『さほど重要では無かった』場合、『価値ある不動産』はそれまでと全く見方が変わります。
今まで素通りしていた不動産の中に、その『価値ある不動産』が、良く見たらあった！、のであれば、それが、あなたにとっての『掘り出し物』物件ではないでしょうか。
不動産の購入は、人生でも一番高額な買い物となる方が殆どですので、失敗したくないと思うのは当然で、そこに『希望を全て詰め込みたい』と思うのも当然です。
ただ、どんな買い物でもそうですが、特に不動産は、全てを叶える物というのは実際は存在などしていない中で、100点満点では無くても、『90点満点』『80点満点』の買い物を『限られた予算』の中でするものです。
『満点』の買い物をするのに大事なのは、家族の豊かな生活にとって、『これだけは譲れないポイント』の確認と、『優先順位』を確り確認し、『加点方式』で物件を見て、判断する事です。
アレが良くない、アソコがダメだった、こうだったらいいのに、など、ダメな所や無い所、を『減点方式』で評価すると、物件を見る時に『あら捜し』ばかり得意になり、間違いなく『掘り出し物』はおろか『良い物件』に巡り合えなくなります。
『掘り出し物』や『良い物件』に巡り合うには、決まった予算と、限られた物件の中で、『どのように見るか』は非常に大事で、初日に見れば『掘り出し物』だったかもしれないのに、『減点』が癖になってしまうと、せっかくの良い物件に気が付かない事もあるのです。
ご家族にとっての『掘り出し物』は、少し待てばたまたま出る場合もありますが、それだけでは無く、『お金さえあれば買える』物でも無く、不動産屋が『隠し持っている』訳でもなく。。。
もしかしたらその物件が
もしかしたら、目の前にある、その物件かもしれないのです。
➤➤モモ・ホームでお住まい探し➤➤
購入希望者にとっての『掘り出し物』物件になるために
不動産をご売却される方においても、ご自身が売却される物件の『価値』は、最終的には『ご購入希望者』が判断するのが市場の原理で、当然ながら不動産屋が決めるものではありません。
より多くの方に見てもらい、多くの価値観に問うて、『たった一人』でも『価値』を感じてくれれば、ご売却は成功しますが、その一人に価値を伝えるには、『商品』としてのご売却物件を『魅力的に』する必要もあります。
物件探しの場合と同じように、『お金を掛ければ価値が上がる』訳ではありません。
『安心して取引できる』『綺麗に管理されている』だけでも、格段にご購入者から見た価値は上がるかもしれません。
不動産を探している方にとって『掘り出し物』、『良い物件』と感じて頂けるよう、少なからず、目に留まる『魅力』が必要で、売主様にとってのお客様は、同じように、既に目の前にいるかもしれません。
どのように探していけばよいか、どのように売却すれば良いか、モモ・ホームでは、お客様のご要望や、経緯を十分にお伺いし、徹底サポート致します。
土地探し、お住まい探し、不動産の売却をご検討の際は、お気軽にモモ・ホームにご相談くださいませ！
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、計画の練り直しが必要になったり、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地で注文住宅をお考えの場合、モモ・ホームでは、複数の工務店と特約や提携をしており、お得なプランもございますので、是非、ご相談くださいませ。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
≫モモ・ホームで家探し・土地探しご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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広い土地の探し方
広い土地の売却売却不動産・不動産管理注文住宅土地不動産の売却不動産購入中古住宅2022年10月02日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地探し・売却・買取はモモ・ホームにご相談ください！モモ・ホームブログ
お住まい探しの中で、注文住宅等を希望の方は特に、土地探しに苦労される方も多くいらっしゃいます。
モモ・ホームに会員の方でも、沢山の方が希望されるのは、『広い土地』です。
駅から多少離れてでも、余裕のある広い土地を望まれる方は多く、条件の良い土地に関しては争奪戦とも言え、人気と共に、供給が追い付いていない人気の条件となっています。
広い土地の探し方・売却
住宅地にある土地、市街化区域内であれば、市街化区域の中で定められる用途や制限に沿って建築できる建物の面積や高さに限界がありますが、市街化区域を外れた、『市街化調整区域』は、一見すると、農地などが比較的多いエリアにある土地で、広々と自由に建物が建っているように見えますが、市街化調整区域には、市街化区域より、ある意味厳しい規制もあります。
広い土地が良いからと、誰でも購入して家を建てられるわけではありません。
建てる人の資格要件がある土地も多く存在ます。
土地を探すとき、また、現にお住まいだった土地の方はご存じかもしれませんが、相続などで取得した土地が市街化調整区域内であった場合などの場合、知っておいら方が良い『市街化調整区域』の土地についての解説です。
≫市街化調整区域って何
≫都市計画法第34条12号の土地
≫34条12号の建築要件②
≫都市計画法第34条11号の土地
≫34条11号の土地②
≫既存宅地・線引き前宅地
市街化調整区域の土地のご売却・買取は、まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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相場を手軽に調べたい！『ウチノカチ』のご紹介 不動産購入不動産の売却2022年08月12日お役立ち不動産コンテンツ『ウチノカチ』をご紹介
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の新築戸建は新築戸建仲介手数料無料のモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログです。
不動産のお役立ちコンテンツ「ウチノカチ」
建物や土地の売買を考えている方にとって、エリアや築年数などの相場感を身につけておくことはメリットがあります。
昨今では、不動産売却の際、多数の業者に一括で査定してもらえる『一括査定サイト等』をご利用の方も増えましたが、このようなご売却依頼を獲得する目的で、不動産業者が広告費を払って多数登録しているサイトでの無料査定は、お客様獲得の為の競争が激しいため、営業色が濃く、実際に売れる価格と、査定額に大きな乖離があり、『最初に聞いた話と違う』と感じる方が多いのも事実です。
これからご紹介する「ウチノカチ」は、戸建て住宅やマンション、土地など不動産の価格情報をご自身で気軽に検索できる便利な無料コンテンツで、ご希望エリアの相場の目安を知るのには、打ってつけのコンテンツと言えます。
「ウチノカチ」の扱っている範囲は土地や戸建、マンションのみならず、農地や賃貸物件など非常に幅広く、全国25万地点、2万以上の沿線や駅が対象となっており、煩わしいユーザー登録無しに推定取引価格（価格相場・売却相場）を算定できるため、気軽に利用する事が可能となっています。
知りたい情報が無料で検索でき、しかもユーザー登録なしでご利用いただける「ウチノカチ」。
安心の不動産コンテンツ「ウチノカチ」について詳しくご説明しています。
不動産のお役立ちコンテンツ「ウチノカチ」
不動産売却や不動産ビジネスなど、さまざまなライフイベントにおいて広く活用できる「ウチノカチ」。
不動産取引価格の透明化・大衆化を目的としてスタートした「ウチノカチ」は、マンションや住宅、土地および賃貸物件の価格相場と家賃相場はもちろん、その推移がひと目でわかる無料のウェブサービスです。
たとえば中古住宅の価格相場であれば、エリアや沿線、駅ごとに築年数に応じてどのような価格推移で物件価格が変化するのか、駅距離に応じてどのように価格が変化するのかを短時間で調べることが可能です。
もともと不動産価格情報は一般の方が気軽に調べることが難しく、不動産取引の際に購入または売却を検討している方が不利な立場に立たされることが多くありました。
「ウチノカチ」は、一般の方はもちろん不動産会社からも広く利用されている信頼できるウェブサービスですので、はじめての方でも安心してご利用いただけます。
≫不動産の取引相場に関する総合情報サービス「ウチノカチ」はこちら
「ウチノカチ」3つのオススメポイント
1． わかりやすいグラフ表示
検索した地域の築年数に応じた単位㎡当たりの平均中古住宅価格が、面積や駅からの距離等に応じて変化する一目でわかりやすいグラフ表示。
グラフのドットをタッチするだけで中古住宅の売却取引データを表示させることも可能です。
不動産の価格相場を短時間で視覚的・直感的に把握できる点がオススメです。
2． 算出金額を無料ツールで提供
不動産価格の算出方法は、不動産の想定取引価格を範囲として算出するのが一般的な方法です。
「ウチノカチ」では築年数や駅距離などの条件から、中古住宅の価格相場を簡単・高精度に計算できる価格計算ツールを無料で提供しています。
ユーザー登録などの面倒な手続きは一切不要。
条件を指定して「価格計算」ボタンをクリックするだけで、知りたい情報がすぐに手に入る点がオススメです。
3． 価格相場の変化をグラフで確認
最後のオススメポイントは、価格相場の変化をグラフで確認できる点です。
このグラフでは不動産の
売却価格
単価
売買件数
築年数
面積
駅からの距離
標準偏差
といった項目ごとの変化が見られます。
グラフにカーソルを合わせるだけで、価格相場の平均値、最大値、最小値が表示されます。
≫不動産の取引相場に関する総合情報サービス「ウチノカチ」はこちら
https://utinokati.com/
実際にモモ・ホームHP掲載エリアの相場を見てみましょう！
実際にウチノカチを利用すると以下のように駅からの距離と坪単価の関係が、相場推移が一目瞭然にイメージできます。
興味のある特定の地域のピンポイント情報も簡単に調べることが可能です。
駅からの距離が同じでも、その土地等の広さや様々な立地状況で、坪単価に大きな差がある点もイメージで理解でき、分かりやすい！
日高市の土地相場は？
≫ウチノカチで日高市の土地相場を調べてみる
坂戸市の土地相場は？
≫ウチノカチで坂戸市の土地相場を調べてみる
鶴ヶ島市の土地相場は？
≫ウチノカチで鶴ヶ島市の土地相場を調べてみる
川越市の土地相場は？
≫ウチノカチで川越市の土地相場を調べてみる
東武東上線や川越線沿線でも、例え35万人超の人口の川越市であっても、駅から10分ほど離れると、本川越駅や川越市駅、西武線近辺の市街地で、坪単価が全く落ちないエリアや、むしろ利便性が向上し、単価が上昇するエリアもあれば、畑が多い調整区域近くのエリアなど、様々な価格変動要因があります。
また、古い街並みがそのまま残っている場合も、風情がプラスに働く場合もあれば、古いインフラや細い道がマイナスに働く場合など様々…。
このように気軽に手軽に相場を調べられるコンテンツを利用してから、売却の準備の確認をして、実際の売買の価値がどのようになるかを不動産屋に相談するのも良いかもしれません。
資産の公的価値を調べるなら「トチノカチ」
不動産は売買の時の価格=市場価値と固定資産税等算定の為の評価額=公的価値は全く評価や算定方法が違います。
トチノカチは全国約10,000エリア、駅周辺の公示地価・路線価および固定資産税評価額をクリックだけで簡単に調べられるコンテンツ。
掲載されている地価情報は、国土交通省の地価公示および都道府県地価調査に基づいており、算定結果は土地取引の際の参考情報として活用できます。
「トチノカチ」を利用するメリット
全国1万地点の公示地価・路線価（相続税評価額）・固定資産税評価額を算定できる「トチノカチ」は、相続税や固定資産税の算定方法についての情報も案内しています。
これまでは専門家へ依頼する必要があった内容を自分自身で簡単に算出できる点が、「トチノカチ」を利用するメリットといえます。
トチノカチのお得な活用方法
「トチノカチ」では、相続税の納税額や固定資産税の税額の概算金額を計算できます。
相続などのライフイベントに際して、どの程度の金銭負担が必要となるかをあらかじめ確認することでお得に活用できます。
≫公示地価・路線価・固定資産税評価額サービス「トチノカチ」はこちら
https://totinokati.com/
まとめ
不動産コンテンツ「ウチノカチ」「トチノカチ」についてご理解いただけましたか？
不動産取引は普通の方であれば、人生の中で数回しかない大きなライフイベントです。
「ウチノカチ」「トチノカチ」は不動産テック業界を取り巻く環境の変化の中でも、お客様へしっかりと価値を提供していくオススメのコンテンツといえるでしょう。
また、実際ご利用いただくことでさらに有効活用したくなるはずです。
「ウチノカチ」「トチノカチ」ではそれぞれYouTubeチャンネルを開設し、コンテンツの操作方法、価格相場の調べ方の操作手順を詳しく案内しています。
ウチノカチ チャンネル
https://www.youtube.com/channel/UCkdUs7-P8HuYCBHei7A38Lg
トチノカチ チャンネル
https://www.youtube.com/channel/UCvHE_K3x0hm642cbOjX_UkQ
今後ははじめてのユーザーでも手軽に不動産を調べる方法や、不動産相場情報の活用方法についての情報が発信される予定なので、興味のある方はぜひチャンネル登録をしてみてください。
保有不動産の売却をご検討の方は、まずはそのままの状態でご相談ください！
同じ不動産でも『売りやすい不動産』なのか『売りづらい不動産』なのか、適切な売却方法をアドバイス致します！ ≫不動産売却をご検討される方へ
≫お得な情報も満載！売却・買取・管理ご相談窓口
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2021年、東京23区が初の転出超過！ 不動産購入日々あれこれ不動産の売却2022年01月29日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産・空家のご相談はお任せ！モモ・ホームブログです。
総務省が28日に発表した2021年の住民基本台帳の人口移動報告によると、東京23区は、転出者数が転入者数を上回る転出超過となりました。
東京23区、初の「転出超過」
東京都全体でみると転入した人から転出した人を差し引いた転入超過が5433人、比較可能な2014年以降の調査以降で最小を更新しました。
東京23区の転出超過は現在の集計方法となった2014年以降初で、転出者数が38万2人（前年比1万4495人増）で、転入者数36万5174人（前年比1万3367人減）を1万4828人上回りました。
転出者の多くが選んだ転出先は、転職しない転居として、東京圏の神奈川、埼玉、千葉で、このエリアでは8万1699人の転入超過となっています。
コロナ禍の2020年からこの兆候は継続し、東京圏への移住はある程度続いていくと思われます。
埼玉県への転出者は7万8433人と調査開始以来、転出超過を継続し、東京との不動産価格や家賃相場のギャップから、今後も都内からの脱出組の受け入れ先として選ばれ続けるのではないでしょうか。
川口市やさいたま市等の利便性に富んだ街から田舎暮らしまで、居住地としての魅力が意外と高い埼玉県はこの２年では、東京勤めの方のお客様は急増しています。
東のJR線沿線を選ぶか、中央の東武東上線を選ぶか、西の西武線を選ぶかで、沿線のカラーもずいぶん異なります。
埼玉への移住をお考えの方は、是非お気軽にご相談くださいませ！
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コロナ禍で安くて近い埼玉県の転入増！ 不動産購入日々あれこれ地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線不動産の売却2021年11月22日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産・空家のご相談はお任せ！モモ・ホームブログです。
コロナ禍も1年以上も続き、第5波、デルタ株と今後落ち着く気配を見せない状況にあり、住宅を購入される方の考え方にも大きく変化が起こっています。
コロナ禍で埼玉県の転入増！
モモ・ホームのお客様でも、コロナ禍、リモートワークを理由に東京から埼玉への転居を遂げる方が非常に多くなりました。
埼玉県内であっても、お子様が家にいることが多くなるなど、生活環境の変化から、マンションから戸建への転居をする方も急増しています。
６月に発表された総務省の国勢調査の人口速報値においても、埼玉県の人口は前回１５年調査と比べ、８万３０２人増加の７３４万６８３６人で、増加率が１．１％と人口増加率は全国４位となりました。
その際、人口が増加したのは9都府県で、前回よりも増加率が上昇したのは１都３県と福岡県のみ。
中でも、さいたま市が6万６１２人増と全国でも5位、川口市も11位となっていました。
増加率では滑川町が８．１％と全国１２位で、東武東上線の始発駅である森林公園駅があり、若い世帯の人気を集めました。
9月に総務省が発表した人口移動報告においても、東京都からの転出者が転入者を3533人上回り、5カ月連続で「転出超過」となりましたが、埼玉県では多くの自治体が転入超過となり、東京からの転入増が目立っています。
(埼玉新聞資料）
県内移動でもこれまで人気が高かった川口市からさいたま市への移動も目立っており、JR線のさいたま市人気は高く、東上線の川越市、西武線の所沢市と、埼玉県内でも人気の集中するエリアへの転入が多いと言えます。
街の人気は集中していますが、駅周辺の利便性や、先程の始発駅などの理由から人気が高まっているエリアもあります。鶴ヶ島市等はその例と言えます。
また、東京から転出する方にとって、利便性を保ちたい方と、ある程度の田舎っぽさを求める方、東京で家を購入する事を考えれば埼玉県は格安で、どちらも叶えられるので、様々な思いでマイホームを求めて埼玉県への移住を果たしていらっしゃいます。
コロナ禍での流入が目立つ埼玉県ですが、実は長期に渡り流入増が続いており、イメージと裏腹に人気は高いのです。
近所に絶対に海が欲しい方の願いは叶えられませんが、その立地のおかげで、昨今は災害に強い県と注目されるようになりました。
東京通勤エリアでお住まい探しを考えていらっしゃる方は、是非、埼玉県をご検討くださいませ！！
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「事故物件」ガイドライン、国交省が公表 不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ不動産の売却中古住宅2021年05月21日坂戸市・川越市・鶴ヶ島市・日高市の土地・中古・新築戸建はモモ・ホームのお任せ！モモ・ホームブログです
お住まい探しで新築分譲住宅の購入以外で、相場よりも安い物件で稀に見かけるのが「告知事項あり」の物件。
ご購入の際は、安いとは言え、かなり気になるところだと思いますが、告知の種類の中でも、人が亡くなったなどのケースであれば、必ず告知されるのでしょうか？
「事故物件」のガイドライン
このほど、国土交通省は、過去に人の死が生じた不動産、いわゆる「事故物件」と言われる不動産について、不動産業者（売主・貸主）が売買・賃貸のご契約者（買主・借主）に告知すべき対象などをガイドライン案としてまとめ、公表しました。
同じ人の死が生じた不動産でも、事件性の無い、病死、老衰などの自然死については、売主・貸主は買主・貸主に対して「告知の必要はない」と明記されました。
一方、他殺や自殺、事故死、など事件性があるケースは「告知する」としています。
その告知の期限（期間）については、賃貸借契約では、他殺や自殺、事故死の発生から３年間は「告げるものとする」と示しました。
このガイドラインは「案」の段階で、6月19日まで一般の意見を募り、その上で決定されるようです。
これまで明確な基準もなく「告知事項」については自主判断で告知されてきたのが現実ですが、逆に自然死についても多くは告知されてきたと思いますので、今回のガイドラインで、「事故物件」とされる物件が減少していくのでは、と思います。
高齢化や、高齢世帯の増加によって、ご自宅で亡くなる方も当然に増加する事を考えると、ご自宅での自然死を「事故物件」の告知事項とするのは時代にも合わず、不動産流通の重しにもなりかねないので、当然の流れかもしれません。
ただ、他殺、自殺など、地域にとっても記憶に残るような事件性の高い「事故物件」の告知期限が３年というのは、特に売買においては、購入する側からすれば、かなり短く感じます。
告知されずに購入したものの、隣近所から過去の話を聞いて知るようなことになれば、気分は良くありません。
実際に３年経てば告知しないでいい、と思う不動産業者がどれほどいるか分かりませんが、ご契約後のトラブルなどを考えれば、契約書上、告知の義務が無くなっても、やはり事前に告げるべき事項だと思います。。。
一般から募った意見から、どのようなガイドラインになるのか、注目です。
モモ・ホームでは
相続などで取得したが放置されたままの空き家、事故物件、狭小地の住宅、間口が狭い、道路要件を満たさず再建築不可、建蔽率・容積率オーバー、未登記増築、未登記建物、など、一般的に売却が難しい、他の不動産屋に相談したが、敬遠された。。。そのような物件でも積極的にお預かり、お売却サポート、買取を行います！
このような物件のご売却相談がございましたら、個人の方、業者の方を問わず、是非お気軽にご連絡くださいませ！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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中古戸建が売れています！ 不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ不動産の売却中古住宅2021年03月11日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・中古物件の売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が3月10日、首都圏（1都3県）における2021年2月度の不動産流通市場の動向を発表しました。
それによると、2月の首都圏中古マンション成約件数は、前年同月比－4.3%の3,587件となりました。
成約㎡単価は前年同月比＋5.3%の57.67万円/㎡で10ヶ月連続、成約価格は前年同月比＋5.7%の3,775万円で9ヶ月連続で上昇しました。
首都圏の中古住宅成約数は過去最高
逆に中古戸建の成約件数は前年同月比＋22.8%の1,363件と大幅に増加、8ヶ月連続で前年同月を上回り、2月としては1990年5月の機構（レインズ）発足以降、過去最高となりました。
成約価格においても前年同月比＋6.5%の3,392万円で4ヶ月連続前年同月を上回っています。
埼玉県は成約件数・価格ともに大幅増
（レインズマーケットサマリーより）
2 月の埼玉県は成約件数が281件で前年比プラス 27.1％の大幅増となり、7 ヶ月連続で前年同月を上回り、成約価格においても、2,305 万円で前年比プラス 12.4％の 2 ケタ上昇となり、3 ヶ月連続で前年同月を上回りました。
昨今では、空き家問題も首都圏では問題視されていますが、反面、投資対象として中古住宅が見直される動きもあり、再利用の流れが出来つつあります。
以前は売却するなら空家を壊して更地の方が売りやすい、という考えが主流で、解体更地にする費用などが足枷となり、放置空家となるケースもありましたが、最近では空家を残した状態でも、積極的に購入する投資家などの増加もあり、むやみに更地にしない方が買い手が付きやすいケーズが増えてきました。
一方で、空き家の増加傾向はこの先も変わりません。
長期的に放置しておけば、売り時を逃すことになりかねませんから、早めの対策も必須と言えます。
自宅や相続により取得した不動産が空家となる場合は、解体する前に必ずご相談ください。
更地にしてしまってからでは、拾う事が出来ないニーズがあるかもしれません。
モモ・ホームでは、使用に耐えられないと思われる空家や、再建築不可物件、狭小地など、売却が困難と思われる物件に関しても積極的に買い取り、ご売却のお手伝いを致します。
是非、お気軽にご相談くださいませ！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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100年間人口減少無しは全国唯一！埼玉県 不動産購入日々あれこれ地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線不動産の売却2021年02月13日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
もう１年にも及ぶコロナ禍の影響で、リモートワーク、出勤日数の減少なども進み、最近では東京脱出の流行もあり、なにかと注目される埼玉県の不動産。
最近の注目は東京隣接の３県が中心で、埼玉県は流行に乗って人気が出てきたように感じますが、実は埼玉県の人口増加は今に始まったことでは無かったようです。
100年間人口減少無しの埼玉県！全国唯一
このコロナ禍で注目されるまでは、私自身も埼玉県は決して人気のある自治体（各種アンケートの結果を見ても…）では無いのでは、と思っていました。
ところが、総務省が公表している人口推計の人口増減率調査の開始１９２０年以降、なんと一度も人口が減少していない唯一の自治体は埼玉県だけなんだそうです！
なんといっても「だけ」というのがスゴイです、ビックリです。
また、埼玉県は一都三県の中で、最も持ち家比率も高いそうで、反面、勤労者世帯の平均消費性向（可処分所得に対する消費支出の割合）がこの中で最も低い傾向から見ても、堅実な暮らしで、賃貸より持ち家を選択する方が多いようです。
堅実な暮らしとは言え、お勤め先が東京の比率も隣接三県では最も高いですし、1時間弱で東京に出られるエリアも東西に広くあることから、高い買い物は東京で、という方も多いと思いますが、日常のお買い物などは、物価の安さがメリットとなり、家を持てる家計の事情に影響しているかもしれません。
全国的に急激な人口減少が進んでいますので、推測では、さすがの埼玉県も2025年からは人口減少に転じるようです。
このコロナ禍にあって、近くて手軽なお出かけ先として、川越や秩父、大宮の観光収入などはかなり県に貢献しているようで、コロナ後に外国人旅行者が戻れば、更に期待も持てます。
海が無い、という決定的な弱点があり、人気の面では、常に苦戦を強いられている存在ですが、意外としっかりとした実力から、「住む」人にとっては、デメリットが最も少ない、優秀な県だったのです。
住むなら埼玉、東京から埼玉へ、ご検討のご家族は是非お気軽にご相談ください！
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東京からの転出者急増
半数は近隣3県へ不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ建売住宅注文住宅土地不動産の売却中古住宅2021年01月29日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
もう１年にも及ぶ新型コロナウィルスの影響で、いわゆる「第２波」以降、「新しい生活様式」や「ウィズコロナ」などで、毎日の通勤も少なくなり、テレワークの推進で、都会に暮らす人々が都会での生活リスクを考えるようになりました。
東京から近隣３件へ転出者急増
総務省が発表した２０２０年の住民基本台帳に基づく人口移動報告によれば、東京都は転出者数が前年から１万７９３８人多い４０万１８０５人で、全国で唯一、増加したことが分かりました。
転出先は、近接の３県で５５％を占め、都心から通勤圏内の郊外へ移り住む流れが進んでいる状況が本格化しています。
(NHK NEWS WEBより)
東京都の転出超過は半年前から。
実は6カ月連続で転出超過の状況が続いており、この流れでリモートワークが一段と進めば、東京一極集中が一気に終わる新たな局面に入るとすら言われているようです。
転出先は、神奈川県へ９万１６６９人、埼玉県に７万４６５９人、千葉県に５万６１８６人と近隣３県が多く、他、大阪府、愛知県、北海道、福岡県、茨城県への転出者は１万人を超えました。
最近では近隣３県以外でも移住の誘致を積極的に行っている自治体も出てきています。
まだ、空き家の多い地方での有効利用程度の動きかもしれませんが、移住者へのメリットが大きくなってくれば、脱東京の流れをさらに加速させていくかもしれません。
本社機能などが、まだまだ東京にあるケースが多く、週に２回などの出勤がある方はお客様で増えてきました。
東京直結１時間から１時間半程度のエリアが集中する埼玉県南部は、東京からの移住先として多くの方に選ばれる状況となっているようです。（埼玉県の場合、北部の人口維持が大きな課題ではあります）
埼玉県への移住など、ご検討の方は是非、お気軽にご相談くださいませ！
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東武東上線・川越線の誰でも建築可能な広い土地！
（川越市以外の情報編）不動産購入地域の情報：坂戸・鶴ヶ島注文住宅土地不動産の売却お勧め物件情報地域の情報：川越・東上線2021年01月22日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
前回、川越市編に引き続き、誰でも建築が可能な広い土地情報
川越市以外、東武東上線・川越線編
です。
広い土地の代表格の市街化調整区域の土地は、「安くて広い！」と思っても、どなたでも建築が可能なわけではありません。
都市計画法第34条12号該当地については、ご本人または6親等内の親族の方の居住要件を満たす必要があり、非該当の方はすぐに条件を満たすことは不可能なので、12号該当地の購入、建築は出来ません。
同じ市街化調整区域内にあっても、誰でも建築が可能な土地があります。
「既存宅地」や「34条11号」、「線引き前宅地」、「既存集落」などと言われる市街化調整区域内の土地がそれです。
一般的に都市計画法第34条11号が代表的でしたが、川越市などはすでに新規の流通はストップしていますので、ストック物件や中古住宅などとして市場に出たものをタイミングよく捉えるしかありません。
今回ご紹介の東武東上線沿線のその他のエリアでは、まだ手に入れるチャンスがある34条11号の土地もありますので、是非、機会を逃さずご検討ください！
坂戸市の市街化調整区域の土地
坂戸市片柳全3区画
坂戸市片柳の全3区画建築条件なしの売地です。
3区画のうち、②区画が都市計画法第34条11号該当地で、どなたでも住宅の建築が可能です。
有効宅地面積約65.50坪（216.85㎡）協定部分約32.81坪(108.47㎡）で、
1380万円です。
東武東上線北坂戸駅から徒歩12分と徒歩圏内で、生活施設充実も充実、保育施設や小学校も近い、市街化区域に近い条件を備えています。
坂戸市北峰５期１区画
坂戸市北峰５期の１区画建築条件なしの売地です。
駅からは離れます。
東武東上線坂戸駅からバスで5分、バス停から徒歩1分です。
敷地面積約86.17坪（284.88㎡）、1280万円
南側公道幅員10ｍ面で東側、北側の３方角地、が魅力です。
セットバック済み、確定測量も済み、完成宅地でもお引渡しと、購入後の諸費用も抑えられる物件です。
坂戸市浅羽１区画
坂戸市大字浅羽の１区画建築条件なしの売地です。
敷地面積約120.01坪の南西角地で陽当りも通風も良好。
東武越生線一本松駅徒歩14分。
現況更地で即お引渡しも可。
閑静な住宅地で、近隣の区画整理も進んでいる近頃人気のエリアです。
坂戸市紺屋１区画
坂戸市紺屋１区画、建築条件なしの売地です。
駅は東武東上線若葉駅からバス15分、東坂戸団地バス停より徒歩5分
敷地面積約100坪あり、2方道路の角地です。
東坂戸団地付近は2019年の台風19号での被害がありましたので、ハザードエリアは要チェックになります。
坂戸市石井土地１区画
坂戸市石井土地１区画、建築条件なしの売地です。
やや不整形地ですが、間口は4.9ｍあります。
敷地面積は約81坪、更地渡しです。
こちらも東武東上線若葉駅よりバス15分、須黒小学校入口バス停より徒歩5分
東武東上線北坂戸駅から歩くと27分の立地です。
富士見市の市街化調整区域の土地
富士見市勝瀬土地１区画
富士見市勝瀬土地１区画、建築条件なしの売地です。
東武東上線ふじみ野駅徒歩18分の徒歩圏内と言えます。
東武東上線ふじみ野駅は東上線の駅でも歴史が浅く、駅の辺りは山林や畑ばかりのエリアだったので、駅徒歩圏内に市街化調整区域、畑などが多く残っています。
敷地約82坪で測量済み、古家ありの状態で即お引渡し可。
大きくない上物ですが、解体費など、購入後の費用に注意です。
協定道路のドン付きですので、使い勝手の面は気になります。
富士見市東大久保全2区画
富士見市東大久保土地全2区画、建築条件なしの売地です。
Ａ区画は契約済みなので、残り1区画のみⒷ1380万円となります。
東武東上線ふじみ野駅からは3.9Kmと離れますが、34条11号で都市ガス・本下水とインフラ条件は良です。
敷地面積約60.5坪で整形地とは言えません。角地ですが。
自己負担費用ありますが、開発許可申請・上下水道宅内引込み、雨水トレンチ設置を売主さんが負担して施工してくれます。
2区画以上の分譲の場合、このような面が利点と言えます。
富士見市東大久保２区画
富士見市東大久保土地２区画がもう１現場あります。
建築条件なしの売地です。
こちらは①区画②区画とも残っています。
①区画は約230㎡、1200万円
②区画は約230㎡、1100万円 です。
東武東上線ふじみ野駅までの距離は同様に約4Km
インフラは本下水あり、ガスはプロパンになります。
こちらの分譲地は価格が若干低いですが、開発工事に関する売主負担はありません。
表示価格のみで判断は要注意、です。
その他のエリア
日高市下大谷沢土地上物付き
日高市下大谷沢上物有売地
どなたでも再建築可能な上物有の土地、建築条件なしの売地です。
JR川越線武蔵高萩駅徒歩29分、笠幡駅徒歩25分。
敷地面積は約108.34坪、価格が魅力の880万円です。
入間郡三芳町土地
入間郡三芳町土地、建築条件なしの売地です。
東武東上線鶴瀬駅から2.3Kｍ。
２筆分の土地で、地目が宅地の部分のみで建築の場合、開発許可が不要となります。（面積合算の場合は必要となります）
合算すると、セットバックの可能性もあり、要調査物件です。
地目宅地は線引き前宅地、ほう1筆は畑、で農地転用許可が必要です。
敷地面積は約62.17坪、南東・北西の両面道路、都市ガス、本下水、と魅力は多いです。
価格は２４００万円と、一番東京よりの価格帯で、上物もありますので、資金計画に注意です。
「おっ！」と思うものや、イメージに近い物件はありましたでしょうか？
もちろん、すべての物件ではありませんので、ご興味・ご検討の際は、遠慮なくご希望条件などをお聴かせくださいませ！
東武東上線・JR川越線・東武越生線沿線の市街化調整区域の土地はモモ・ホームにお任せください！
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誰でも建築可の広い土地・川越市編 不動産購入地域の情報：坂戸・鶴ヶ島注文住宅土地不動産の売却お勧め物件情報2021年01月22日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
モモ・ホームへのお問い合わせ・ご相談で新築戸建に次いで、多いのが「広い土地」をお探しのお客様です。
広さも60坪～150坪程まで、ご要望は様々。
土地を探すお客様ですので、注文住宅が前提ですが、皆さんほぼ共通して苦労されるのが、ご予算と実際の物件がご希望通りにいかない点です。
市街化調整区域の土地は誰でも建築できるわけではありません。。。
そして、広い土地と言えば市街化調整区域が代表的ですが、市街化調整区域にも「誰でも建築が可能な土地」とそうはいかない土地、がある事を建物の予算を想定してから知ってしまった方は、かなり苦悩します。
なんとなくネットで広い土地の相場を見ているつもりだったが、実はご自身では建築できない土地だった…という方も少なくありません。
いわゆる都市計画法第34条12号の該当地では、居住用建物を建築する方には条件が付きますので、その条件を満たす方以外は建築が出来ません。
ご自身やご親族の現在までの居住要件ですから、すぐにはどうにも出来ませんので、販売価格は一見「お買い得価格」に見えるほど、安くなっています。
12号の要件を満たす方であれば、こういった物件から気に入ったものが出れば、ラッキーかもしれませんが、もちろんそう多くの方はいない現実があります。
今回は、現在公開出来るいくつかの
誰でも建築が可能な広い土地「川越編」
としてご紹介します！
モモ・ホームHPでは川越市内の情報は掲載しきれていませんので、未掲載物件も多くあります。
パステルガーデン川越豊田本全6区画
川越市豊田本4丁目の60.57坪の建築条件なし売地です。
全6区画ですが、奥2区画は非分譲で、他3区画はご契約済みですので、残り１区画となっています！
最寄駅は西川越駅徒歩24分、徒歩6分にある豊田本バス停からは川越駅西口までアクセスできます（乗車18分）。
石原町2丁目全2区画
こちらは「線引き前宅地」(用途地域の線引きが行われる前から既に宅地だった土地）で、どなたでも住宅の建築が可能となる土地です。
北側のA区画が約72.78坪で2480万円
南側のB区画が約72.77坪で2480万円
南側が陽当り優位ですが、道路と土地の間に水路があるので、道路からの侵入が限定される点がマイナスポイント。それがネックと感じない方にとっては南側区画は割安となります。
東武東上線川越市駅から徒歩24分、JR川越線西川越駅から徒歩22分。
頑張れば西武新宿線本川越駅も利用可（徒歩28分…）。
川越市池辺全8区画
こちらも線引き前宅地です。
建築条件なしの全8区画ですが、H区画は都市計画法第34条12号該当地、G区画はご契約済みで、線引き前宅地の区画は残り6区画です。
建築条件もありません。
最寄りは西武新宿線南大塚駅徒歩25分、JR川越線西川越駅の利用も可能（徒歩27分）
分譲地内を通る道路は「協定通路」ですので、E・F・G区画で6ｍ側の持ち分があるようです。２ｍ通路はＨ区画の持ち分のようですので、要確認です。
徒歩圏で便利とまでは言えませんが、周辺の生活施設は豊富なエリアです。
川越市久下戸全4区画
川越市久下戸の全4区画ですが、Ａ区画のみ、「線引き前宅地」でどなたでも住宅の建築が可能です。
形状が惜しいですが、敷地面積88.7坪は川越市では魅力の広さと言えます。
ハザード情報や地盤など、南古谷エリアは調査は必要と感じますが、学区など限定的にお探しの方で、１２号要件を満たせない方にとっては貴重な１区画です。
ＪＲ川越線南古谷駅からは徒歩34分と、車移動中心の生活の方向けと言えます。
川越市平塚全2区画
川越市平塚の全2区画の「旧既存宅地」、どなたでも住宅の建築が可能です。
西武新宿線本川越駅からバス15分
東武東上線川越駅からバス27分で、平塚バス停から徒歩3分。
こちらも移動は車、という方にお勧めということになります。
１号区 敷地約78.46坪 1180万円
２号区 敷地約78.46坪 1180万円
2号区は角地南道路ですが、敷地内電柱ありで、間口は1号区に軍配、で同価格設定といったところでしょうか…。
こちらもハザード情報などは要チェック。
需要が多い上戸小学校、鯨井中学校区なので、駅からのアクセスに関係なく、秘めた人気がありそうです。
上寺山３区画
上寺山の全区画70坪超、建築条件なしの売地です。
距離的にはJR川越線西川越駅、川向うの東武東上線霞ヶ関駅の間に位置していますが、徒歩圏内では無いので、販売図面にはもはや最寄り駅すら記載なしです。
No1 敷地235.20㎡ 1780万円
No2 敷地235.20㎡ 1680万円
No3 敷地235.20㎡ 1680万円
当然ハザードエリア内となりますので、履歴の調査が必要です。
メリットとして、都市ガス使用が可能です。
笠幡２筆
笠幡２筆、建築条件なし売地です。
２筆分併せて宅地として販売です。
どなたでも建築が可能な土地は1906番7の筆ですので、1906番8の土地は建築できません。
JR川越線笠幡駅徒歩15分、敷地面積約103.34坪と駅からの距離や広さは魅力です。
ただし、最大のネックは汚水・雑排水は汲取・吸込槽です。。
また、敷地内に井戸があり、撤去にはネックとなりますし、古家の解体費用や、南側道路の測量、境界復元も必要です。
土地購入費用以外の必要な費用も要注意です。
小堤土地１区画
小堤土地、建築条件なし売地１区画です。
こちらは更地渡しの確定測量付き、前者と購入後費用は大きく違いそうです。
上物ありますが、更地渡しの条件も。
南側私道4ｍと少し残念ですが間口が広い70.47坪は魅力ありです。
最寄り駅をあえて言えば東武東上線鶴ヶ島駅、霞ヶ関駅…。
上記８物件は本日時点でご紹介可能なものですので、ご興味、ご検討の方はお気軽にお問い合わせくださいませ！
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース⑤
建て替え不可不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月11日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース⑤
建て替えが出来ない！
このケースは、市街化調委区域の物件でした。
市街化調整区域に限らず、建物を建築する土地は自治体や用途地域ごとに『最低敷地面積』というのが定められています。
「親から相続した土地を親族で分けたい」「土地が広すぎて買い手が見つからない」、このような理由で土地を分筆したいと思われているケースもあるかと思います。
このとき、「最低敷地面積」という規定に注意する必要があります。
もし最低敷地面積を下回る分筆を行うと、その土地には新たに建物を建てられないなど様々な不利益があるからで、当然、売却も難しくなります。
広い土地のオーナーで、売りやすくしようと新たに分筆する場合、自治体のルールを調査せずに行えば、場合によってはほとんど価値のない土地になってしまうという事です。
今回のケースは坂戸市の市街化調整区域。
オーナーは元々広い土地を所有しており、南側敷地を有効活用しようと貸店舗を建築し、飲食店として貸し、運用していました。
その後、自らの敷地の分筆を行ったのですが、工務店や分筆を担当したであろう土地家屋調査士か測量士などのアドバイスが無かったのかもしれませんが、深く考えずに分筆してしまったのです。
その後、飲食店がテナントを去り、次の借り手も現れない事から、売却を相談、そこで初めて『最低敷地面積』に満たない土地であることが分かったのです。
市街化調整区域の最低敷地面積は坂戸市の場合、約90坪、これに満たない土地には原則建物の建築が出来ないので、今回のケースの場合、この店舗は『建て替え不可』の建物となってしまいました。
市街化調整区域の最低敷地面積は、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市などは約90坪、川越市などでは約60坪となっています。
市街化区域内でも、最低敷地面積は100㎡以上や135㎡以上など定められている場合が多く、規定が定められる前から満たしていない土地を除いては、この敷地面積を下回る土地の分筆を新たに行ってしまうと建物が建築できない土地などとして、『価値が失われて』しまいます。
土地を切り売りしたり、分筆する場合、個人の土地ですから、ほとんど人に頼ることなく出来ますが、何も考えずにやってしまうと、売却をする必要が出来た場合に、想像以上に価格に影響します。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
市街化調整区域は何と言っても『安くて広い』のが魅力です。
注文住宅希望の場合、土地の予算を抑えたい方が、『安さ』と『広さ』を求め、調整区域を希望される場合が多いのですが、調整区域にも相場があり、その中でも『安い』と感じる土地であれば、『理由』があるはずです。
ご購入の場合は、必ず不動産屋のアドバイスを受けながら探してください。
ハウスメーカーの営業さんなどでは、手落ちがある可能性がより大きいのが調整区域の物件です。
また、ご売却の場合も、大きな価格差は生じづらいにしても、一括査定や、即時回答などの信用性が非常に低いのが調整区域の土地です。
川越市、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市だけでも基準の異なる部分があります。それだけ自治体により、ニーズもルールも違う案件ですので、調査は必須となります。
別のケースで、市街化区域内でも昔からの住宅地で稀に見られるのが『道路要件を満たさない』土地です。
建物を建築する際には、道路要件を満たしている必要があります。
例えば、間口は２ｍ以上必要であったり、接道する道路の幅員は４ｍ以上必要であるなど…。
この接道する道路幅員４ｍ以上、を満たしていない不動産は意外と少なくありません。
このような場合、『セットバック』と言って、通常は道路中心線より２ｍを確保するよう、敷地を後退させたラインを元に有効敷地面積として、建物の建築を可能にする事が出来ます。
しかし、その道路そのものの入り口から既に４ｍ未満で敷地まで全て基準を満たさない状況であったり、更に通り抜けられない状況や、周囲の敷地が後退する見込みが無かったりといくつかの状況が重なると、そこにある建物は『建て替え(再建築)不可』の物件となってしまいます。
市役所に相談、協議を重ね、事情を汲んで許可される場合がありますが、それでも不動産価値としては非常に厳しいものになると言わざるを得ないでしょう…。
中には駅から数分の物件でもこの要件を満たさない事で、売却自体難しいものもあります。
こういった物件の場合、ご自身のみで解決していくのは非常に困難と言えますので、時間をかける覚悟で不動産屋などに相談するべきです。
購入した時には無かった規則や基準により、その時の価値と大きく異なる事は、プラスでもマイナスでも起こり得ます。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース④
排水先が無い渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月10日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース④
汚水の排水先が無い！
このケースに該当する土地は、主に市街化調委区域にあり、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市、日高市などエリアに関わらず存在し、市によって対処法も変わります。
川越市の場合。
市街化調整区域の土地は原則、住宅の建築が出来ないエリアですが、都市計画法上の基準を満たす場合、建築が許可される場合があります。
都市計画法３４条１１号や１２号、既存宅地などと呼ばれる土地がそれで、３４条１１号、いわゆる既存宅地であれば、一般の方でも居住用の建物の建築がOKとなるので、川越市でも市街化区域とほとんど変わらない相場（現在は希少でもあるので）で取引されます。
逆に３４条１２号該当の土地は、住宅建築の場合、本人または配偶者または６親等内の親族が、川越市または隣接市の『調整区域内』に継続して２０年以上、居住している方に限り、認められるなど、非常に限られた人しか住宅を建てられません。
そういった理由で、３４条１２号の土地は相場に比べ、かなり安くなります。
ただ、この厳しく見える基準でも、該当する方は当然沢山います。
そういった方にとっては、３４条１２号の土地は『安くて広い』お宝物件となる可能性があるのです。
その土地も、親御さんが入手した３４条１２号の土地を相続により取得したものでした。
安くて広いので、３区画分譲の内、２区画を入手、いつか住み換えようと考えたのだと思いますが、相続となってしまいました。
息子さんは建築の条件は満たすものの、移住の予定も無いので売却を希望、しかし残念ながら購入時の半値以下の価格で売却となってしまいました。
購入時は、建物の建築はずっと先のことだと気にしていなかったのか、重要事項について良く確認せずに契約されていたのです(聞いてはいるが軽く考えていたのかもしれません）。
この物件、汚水の排水先が無かったのです。
市街化調整区域の場合、驚くほど珍しい話ではありませんので、今後、調整区域の売買を予定している方は再確認が必要です。
ただ、川越市の場合は、販売価格に致命的に影響します。
隣の日高市の場合、敷地内にトレンチを設置し、蒸発散槽とする事で、この問題を乗り越えられる可能性があります(イメージとして、宅地内に側溝を作り蒸発させる）が、川越市はこの処理方法が認められていません。
方法は無いわけではありません、『汲み取り』です。
かなり昔は郊外では一般的な汲み取りも現在では、あまり見かけなくなりました。
購入者から見てマイナスイメージになるのはもちろんですが、何よりネックは恐らく年間数十万、場合によっては百万を超える汲み取り費用です。
この案件の場合、敷地の１０ｍ位手前まで側溝が来ていましたが、敷地の手前に『私道』があり、そこの所有者が側溝の延長を拒否した為、このような状態となっていました。
購入時には側溝が延長される、とか、延長が可能などと言われてしまった可能性もありますが、後の祭りです…。
それでも『汲み取り』でも構わないと購入してくれる方がいるだけ良かったと言えるでしょう。
通常であれば『資材置場』としての販売になるところでした…。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
市街化調整区域は何と言っても『安くて広い』のが魅力です。
注文住宅希望の場合、土地の予算を抑えたい方が、『安さ』と『広さ』を求め、調整区域を希望される場合が多いのですが、調整区域にも相場があり、その中でも『安い』と感じる土地であれば、『理由』があるはずです。
ご購入の場合は、必ず不動産屋のアドバイスを受けながら探してください。
ハウスメーカーの営業さんなどでは、手落ちがある可能性がより大きいのが調整区域の物件です。
また、ご売却の場合も、大きな価格差は生じづらいにしても、一括査定や、即時回答などの信用性が非常に低いのが調整区域の土地です。
川越市、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市だけでも基準の異なる部分があります。それだけ自治体により、ニーズもルールも違う案件ですので、調査は必須となります。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース⑤⇨ 建て替えが出来ない！
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース③
敷地に他人の水道管渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月09日
ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログ
その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース③
他人の水道管が敷地内にっ！
(自宅の水道管が他人の土地を通っている！）
今回は２つのケース、敷地内に他人の水道管が入っている、または自宅の水道管が道路からでは無く、他人の敷地を経由して入っている物件です。
実はこの２ケース、未だ、そんなに珍しくなく、古くからある分譲宅地や集落では意外と残っています。
なんとなく相続や譲渡で取得し、水道管がどこを通っているかなど気にすることもなく使用している方、考えた事もない方は多いのではないでしょうか？
古い分譲宅地で、分譲当時には都市ガスでは無く、プロパンガスを利用していた場合など、道路を新設する際にも管を通す手間を省いたような現場だと有り得るのが、分譲区画の中心を水道管が突き抜けているケースです。(川越市・鶴ヶ島市・坂戸市など、どこでも！）
このような場合、開発業者のメリットとしては、宅地部分の造成時に水道管を埋設する事で、単純に水道管の総延長を短くすることが出来る点と、道路の採掘や埋め戻しなどの手間に比べ、土の中に埋めるだけなので、手間と費用を節約できる点があります。
(現在の新規開発ではほぼ皆無だと思いますが…）
一方、購入者であるお客様にとってはデメリットしか無いと言っていいでしょう。
所有者全員の確認や覚書を取り交わし、お互いの承諾を得た上での使用となりますし、途中の管の破損などは敷地内の水道管の管理は所有者全員で行わなければいけません(位置指定道路と同様)。
水道メーターの口径アップなども容易に出来ませんので、旧分譲地の一般的な口径である１３㎜だった場合、建て替えで２０㎜や２５㎜に口径アップする時の承諾は原則、区画住民全体の合意が必要となりますし、口径アップにより、他の所有者の水圧が足りなくなる懸念がある場合、引込管全てを承諾の上、自己負担で交換、口径アップしなけらばいけない懸念があります。
何より、最近の方々にとって、そのルールがあるが為、近所付き合いに特に気遣いが必要となる点は大きいのではないでしょうか…。
もう一つ、似たようなケースがあります。（日高市や川越市などの例）
これは、前面に幅の広い国道があり、水道の本管が反対車線の歩道側に入っているケース。
国道から水道を引き込むのはもちろん可能ですが、反対車線の歩道側から引き込むとなると費用と手間が桁違いになります。
１０ｍ超の国道を水道引込の為に通行止めにして掘り返し、埋め戻す作業は、車道と歩道ではアスファルトの厚みや規格も違う為、時間も費用も膨大になりますし、許可を得なければ出来ません。
この物件の場合、恐らく当時の自治会(集落)の方々で相談し、合意の上で、市道側に居住する人の敷地に水道管を引込み、皆の敷地を経由して、国道を介さずに水道管を奥の人まで配管させたようです。
現在では、このような引込み方は、よほどの事情が無い限り、新規で行われないかと思いますが、昔の集落では近所付き合いの程度も現在より濃厚だったのでしょう。
こちらも世代交代や所有者の変更があれば、デメリットしかありません。
この物件の場合、取り決めで、水道配管のルート変更や口径変更を行う場合、その原因となる所有者が自己負担で行う事、となっていました。
要するに、ルートの途中の所有者が、自分の敷地に国道側から新たに引込みを行う場合、その手前までで、水道の供給を止めて、自分の敷地の先から、再度供給を再開させる工事の一切を自分が負担しなければいけないルールとなっていたのです。
先の供給を再開、復活させるという事は、自宅の引込みだけでなく、先の居住者の引込みをしなければいけないので、水道引込工事は2カ所必要になるという事です。
上の２つのケース、土地の購入者の立場で考えた場合、当然、デメリットとして捉えられますし、状況を改善させるにはそれなりの費用を考えなければいけません。
その手続きや工事の手配、時間、費用、などを考慮した価格となってしまう可能性は大いにあるのです。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
相続・譲渡が発生するまでは、何の不便も無く、気にもかけなかったであろう事が、いざ、家を建て替えたり、売却しようという時に、思いもかけないデメリットが判明するケースは珍しくないのです。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース④⇨ 汚水の排水先が無い！
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース②
水道引込不可渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月08日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース②
水道が引き込めない土地だった！
この物件は東武東上線つきのわ駅徒歩10分以内の好立地の更地です。
整形地で南道路、敷地面積も５０坪超、前面道路も５ｍ以上、通常の宅地であれば好条件と言える物件でした。
この物件の落とし穴は『水道の引込』にありました。
相続により取得したオーナーさんのお住まいは近隣では無く、更地状態の土地を利用する予定も無いので、売却したいとのご相談でした。
公図と測量図を取得して、直ぐに違和感…。
敷地の南側、道路と敷地の間に細い筆、当該敷地を含む区画の南側と道路の間に細～い別の敷地が挟まっています。
早速謄本など取得し調査してみると…。
その細い敷地は、区画全体の所有者が共有する土地だったのです…。
この土地、水道管やガス管、下水道の取出し、引込みが完了していれば、まだよかったのですが、何もない更地。
これは売却しても、次のオーナーさんが購入早々、非常に苦労する土地になってしまいました…。
ただ、次に丸投げするわけにはいきませんし、売却後のトラブルを避けなければいけません！
区画内の所有者を全て調査し、居住者、所有者にコンタクトし、訪問、交渉を行い、敷地へのライフラインの引込み、取出し工事の承諾書をかき集めました…。
中には、このオーナーさんと同様、詳しいことが分からず相続し所有している方もおり、その状況に驚く方や、よく分からないからと押印を拒む方もいるなど、かなり苦労したケースです。
原則、取り決めでは、半数以上の同意を得れば良く、著名があれば、押印は必要ないルールではありましたが、売却後のトラブルを避ける為、約８割、著名いただいた方からは全て押印もお願いしました。
次の購入希望者が現れた場合に、少しでもデメリットを感じさせないよう、安心して購入していただく状態となれば、価値の減少を防ぐことも可能です。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース③⇨ 他人の水道管が敷地内にっ！
(自宅の水道管が他人の土地を通っている！）
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース①
建物の道路越境渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月07日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース①
建物が道路に越境していた！
こちらのケースでは、敷地内同居をされているオーナーさん（息子さん）が、別に土地を購入し、2世帯住宅の建築を計画、現在お住まいの土地・建物（２棟）を売却したいとのご依頼でした。
場所は川越市の小江戸エリア、駅から近くはないものの、川越では人気のあるエリアで、通常であれば坪６０～８０万でも買い手が付く住宅地です。
ご相談を受けた瞬間は土地の旗竿に近い形状は気になりましたが、敷地面積は約９０坪と広く、希少な物件でもあるので、相場に近い価格で買い手が付くかと感じました。
お預かりする物件の調査を始め、謄本、公図、測量図、インフラ…、問題ないかと進んでいくと、道路の調査で？？
接道面とは反対側、敷地の裏面に川越市所有の赤道（あかみち）がありました。。。
確かに現地でも裏手の境界線は少し違和感を感じていましたが、赤道とは…。
川越市などでは、赤道はそんなに珍しいものでもないし、隣地の方との境界の確認、赤道の査定もしてあったので、一安心。
要は、道に見えないけど道があるってだけ、現地で再度確認しようと思い、道路査定の図面と公図と地積測量図を基に見比べるとかなり違和感…。
赤道の形状が全部違う…。
実際に現地に行って確認、３つの図面を基に境界杭を掘りながら探してみると、最初にあった杭とは別の杭を発見！
道路の図面に載っている杭が出てきました。道路と敷地の境界線は、最初にオーナーさんから聴取したラインと別で、もっと内側に境界線がある事が判明。
更に良くない事に、そのラインを正しいとすると、２棟建っている建物の内の１棟が、なんと赤道に越境して建っている事も判明しました…。
市と協議を重ね、建て替えの場合はもちろん越境状態を解消する事を条件に、現在の越境建物についてはお咎め無し、となり、全体の売却価格としては、それでも条件良く購入してくれる方を見つける事が出来たので良かったのですが、場合によってはトラブルになりかねない物件でした。
このケースでは、オーナーさんのお父さんが、この物件を中古で購入、購入の際に、前オーナーが売却の為に、境界明示、境界の確定をしました。
私が入手した赤道の境界確定の図面がそれでしたが、結局、前オーナーは赤道への越境状態を川越市より注意を受けたものの、当然取り壊しの強制を受けてはおらず、『黙って』売ってしまったのです。
この売買に関わる不動産仲介業者は、その点についてしっかり調査しなかったか、『黙って』売ったかは定かではありませんが、ご自身が売却する段階になって、越境を知る事となってしまったのです…。
売却してしまってから判明すれば、損害賠償や契約の解除などになるケースだけに、事前に把握出来た事を良しとしなければけませんが、購入時に気を付けていれば、と悔やまれる部分もありますね…。
このようなケースでは、建物が越境状態であれば、『違法建築物』ですから、通常では、購入者の住宅ローンの利用が難しくなります。
それだけで、購入可能者（お客様候補）が激減する訳です。
それだけでなく、すでに越境という大きなデメリットを抱えていますので、相場の価格で売却は相当難しくなります。
せっかく良い場所にある不動産で、何も知らずに高く購入した物が、売却時には価値が大きく減少してしまうのです。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース②⇨ 水道が引き込めない土地だった！
※因みに赤道（赤道）は自治体が管理する認定外の道路で、既に未利用の道がほとんどで、道幅が２ｍにも満たない物が多く、建物を建築する際、『建築基準法』の要件を満たさないので、接道していても建物を建てられる条件とはならない道路です。
中には、運よくセットバックすれば条件を満たす事もあるので、しっかり調査しましょう！
また、今回のケースは赤道の行き止まりの部分であった事、今後この道の開発予定が無い事から、希望すれば買取り（払い下げ）が可能でした。
赤道は、自治体により、むしろ買い取って欲しい（今後活用の予定もなく管理しているだけで経費が掛かるので…）ケースも非常に多いので、時間は掛かりますが、こういったケースでは、検討の余地があります。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続・譲渡不動産に潜むリスク渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月06日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
不動産をご売却される場合、その不動産の「履歴」を知る事は重要で、モモ・ホームではご相談をいただいた時に、現在の状況はもちろん、取得時の情報を極力調査します。
建物の経緯、建物の経緯、建築時の申請手続きからリフォームや増築、登記について、土地の取得から、切り売りや分筆、合筆など、履歴を調査する事により、現在の不動産価値を具体的に把握し、『想定外』が起こらないよう調査する事が大事となります。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額を基に不動産価値が算出されます。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場流通価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
①建物が道路に越境していたケース≫
②水道が引き込めない土地だったケース≫
③他人の水道管が敷地内にあったケース≫
(自宅の水道管が他人の土地を通っている！）
④汚水の排水先が無かったケース≫
⑤建て替えが出来ない（再建築不可）ケース≫
⑥建物が登記されていない（未登記・違法建築）ケース≫
⑦建物解体に膨大な費用が掛かったケース≫
⑧土地がどこにあるかよく分からないケース≫
⑨違法建築・検査済証が無いケース≫
どれもご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦地か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース①建物が道路に越境≫
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産オンライン無料相談のお知らせ
対応サービスが増えました！渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
６月より開始致しましたお住まい探しやご売却、不動産に関するご相談はなんでも大歓迎！『来店不要！オンライン無料相談』
これまでのZoomに加え、『Face Time』『Google Meet』『Line』の各アプリでのミーティングアプリ、無料ビデオ通話のサービスでも対応致します！
Zoomでの無料相談の手順はこちらでもご確認できます↓
オンライン無料相談の流れ
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②パソコンでモモ・ホームからメールで届いた招待URL（ミーティングURL）をクリックすると、 パソコンにZoomがダウンロードされます。
③ダウンロードされたファイルをクリックすると、 Zoomがインストールされ、ミーティングに参加（オンライン無料相談）できます。
④「コンピュータでオーディオに参加」というボタンが出てくるので、こちらをクリックして下さい。
これだけで、Zoomに参加できます。
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②スマホ版の特徴はアプリ（無料）をインストールする必要があるということです。
iPhone・iPadの場合、
App Storeの検索窓に「zoom」と入力し、検索結果に出てきたアプリの中から「Zoom Cloud Meetings」をインストールしてください。
Androidの場合、
Google playの検索窓に「zoom」と入力し、検索結果に出てきたアプリの中から「Zoom Cloud Meetings」をインストールしてください。
③ご予約時間に、届いたメールのZoom URL（ミーティングURL）をクリックしてください。自動的にアプリが起動してミーティングに参加（オンライン無料相談）できます。
■『Face Time』でのオンライン無料相談は、対応端末が以下の通り
■以下の点をご確認ください。
FaceTimeを利用するには、FaceTime が ON で Apple ID でサインインしている必要があります。
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②予約の時間になりましたら、モモ・ホームよりFaceTime通話をおかけしますので、「応答」をお願いします。
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重要事項説明にハザードマップの説明が追加 渋澤 百不動産購入災害・防災と不動産建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却2020年07月17日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
不動産売買(賃貸もほぼ同様)の契約の前に、その物件の詳細について宅地建物取引士が『重要事項説明』を行います。
意外かもしれませんが、この重要事項説明において、これまでその不動産の場所が、水災ハザードマップと併せて説明する義務はありませんでした。
当社も含め、誠意ある不動産屋さんは当然にハザードマップを提示するなどして物件の安全性や水災の履歴の調査をして説明していますが、義務ではないので、実際説明していない業者も沢山あります。
この数年の連続した豪雨や台風による大災害により、このあいまいなルールも厳格化の方向へ変わってくるようです。
水害ハザードマップの説明を義務付けへ
水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を不動産取引時の重要事項説明として義務付けるための宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令が、17日に公布されました。
恐らく今年も、ゲリラ豪雨や台風による水災は秋にかけて警戒すべきシーズンですが、重要事項説明のみならず、物件のご案内時にそもそもリスクを隠すような不動産屋は信用に値しませんので、気を付けましょう…。
施行は8月28日で、具体的な説明方法等を明確化するための宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）の内容追加も同時に行なわれました。
大規模水害が頻発する中、不動産取引時の契約締結の意思決定において水害リスクに係る情報が重要な要素となっていることから、国土交通省は2019年7月、不動産関連団体を通じて、不動産取引時にはハザードマップを提示して、取引の対象となる物件の位置等について努力義務として情報提供するよう協力を依頼していました。
施行規則の改正により、重要事項説明の対象項目に「水防法の規定に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地」を追加、説明を義務付けます。
売買、賃貸問わず対象となります。
ガイドラインでは、具体的な説明方法として「水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示す」こととなります。
ハザードマップは、「市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと」とし、説明にあたっては、「ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましい」としたほか、「対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することがないよう配慮すること」としています。
今年も熊本県など九州を中心に、50年に一度の大雨、１週間で半年分の降水量となるなど、最近では、『１００年に一度』の豪雨も珍しくなくなってきており、自治体では、『１０００年に一度』の大雨を想定したハザードマップの作成が進んでいます。
特に埼玉県、モモ・ホームの掲載エリアの東武東上線では、他の災害の危険性が特に大きくなくても、川越からのぼり方面の水害の危険性ついては記事で取り上げていますが、荒川、入間川流域エリアもハザードマップ改定が進んでいます。
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正④ 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産と税金建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却中古住宅2020年07月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。
土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。
令和2年度 土地・住宅関連税制改正
今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは４つです。
①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い
④マイホーム売却・買い替えに関係する税制
今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。
相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。
周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。
マイホーム売却・買い換えに関係する特例の延長
◆マイホームの売却・買い換え等の際に使える特例３つについて、制度はそのままで譲渡時期が２０２１年１２月３１日（２年間）延長されます。
□マイホーム売却・買い換えに関係する特例の概要
最近では、都心から郊外へ、という志向が活発になってきています。
また、老後の生活の考え方も様々で、田舎暮らしでのんびりと、と言う方から、周辺の利便性を重視して、むしろ狭くてもマンションへ、という方もいます。
住み替え、買い換えは家族の状況の変化により想像通りに進むものではありませんが、ライフプランとして考えておきたいものです。
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