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大阪西成で斜面の住宅が崩落！がけ地・擁壁・地盤の注意点とは 不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産空家管理土地不動産の管理中古住宅2021年06月28日東武東上線・越生線・JR川越線エリアの土地・中古・新築戸建はモモ・ホームのお任せ！モモ・ホームブログです
25日、映像的にはかなり衝撃的な住宅の崩落事故がありました。
大阪市西成区の住宅街で、斜面沿いに隣接して建っている住宅が2棟、相次いで崩落し、その隣の家屋も下の土が抜け、現在、今にも倒壊しそうな状況となっています。
住民の方が危機を察知して直前に逃げて無事だったのは何よりですが、事故後の映像を見ると、よくこんな場所に長らく住宅が建っていたものだと感じる傾斜地ですね！
がけ地・擁壁・地盤には注意が必要
この現場は、以前から地盤の弱さを指摘されていたようですが、地盤だけではなく、古い擁壁や、工事の振動など、複合的な要因で崩落に繋がったのでは、と思われます。
今年も各地で豪雨の被害が予想される季節となっています。
高台や傾斜地、がけ地付近の建物はもちろん、地盤の緩い場所の建物は注意が必要です。
今回の建物が建っていた場所な地盤の緩さ以前に、古い擁壁の上。
「水抜き」の穴やパイプも見当たらない感じの石積みの擁壁で、現在では見られない古びたものです。周辺も同様の高台ですが、上段に地盤を合わせて建物を建築している物は無いようで、皆一段下げて建てられています。
高低差２ｍを超えたら「崖」 になることも
この現場は素人目に見ても不安を感じる程ですので、余程の事情が無い限り、好んで購入されたりはしないと思いますが、擁壁や斜面、雛壇上の土地を購入する際は、その上下関係、周辺の状況から安全、安心を良く確認した上で購入するよう気を付けましょう！
その土地の高低差が２ｍ超で、個人が所有し、崖崩れが予想される崖又は崖崩れが発生し二次災害が予想される崖で、居住用の建物に被害がおよぶおそれがある場合、単なる高低差、段差などでは無く、それは「崖」と呼ばれるようになります。
地域の差はあると思いますが、自治体は「崖地」を把握するため、定期的に崖地を把握する調査等も行っており、それは「危険度が高い可能性がある」事を意味しています。
高低差がある土地の注意点
一般的な一宅地で、２ｍ未満の高低差がある土地の擁壁(土留め)と、２ｍ超の高低差に施設する擁壁では、基準も異なり、施工する擁壁は建物同様、一定基準以上の強度を確保した擁壁を設計し施工する建築確認申請が必要となります。
強度基準が２ｍ未満の場合と格段に違いますので、ある意味、１.9ｍの段差の土留めと２ｍ超の高低差の擁壁がある場合では、２ｍ超の崖地の土地の方が、崩落リスクが低い場合もあります。
また、２ｍ超の高低差の擁壁がある土地を購入する場合、古い擁壁だと、申請をしていない（必要のない時代のもの）場合や、記録が全く残っていない、照明も出来ない、などのケースもあり、最悪の場合は擁壁を施工しなおす必要があります。
そのままでは、建物を建てられない、という事です。
中古住宅を購入の場合、購入時には問題が無くても、後々、そのままでは建て替えが出来ない、などの支障が出る場合もあるのです。
ご購入の際は注意して避ける事が可能ですが、既に所有している、売却したい土地、住宅の立地が、高低差を伴っていたり、傾斜地にあるような場合、売却に苦労する事も考えられます。
購入後のリスク、売却時のリスクを避ける為にも、事前にご相談くださいませ。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の土地・中古戸建・新築戸建などお住まい探し、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・戸建投資などのご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産オンライン無料相談のお知らせ
対応サービスが増えました！渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
６月より開始致しましたお住まい探しやご売却、不動産に関するご相談はなんでも大歓迎！『来店不要！オンライン無料相談』
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オンライン無料相談の流れ
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②パソコンでモモ・ホームからメールで届いた招待URL（ミーティングURL）をクリックすると、 パソコンにZoomがダウンロードされます。
③ダウンロードされたファイルをクリックすると、 Zoomがインストールされ、ミーティングに参加（オンライン無料相談）できます。
④「コンピュータでオーディオに参加」というボタンが出てくるので、こちらをクリックして下さい。
これだけで、Zoomに参加できます。
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②スマホ版の特徴はアプリ（無料）をインストールする必要があるということです。
iPhone・iPadの場合、
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東武東上線エリアの洪水想定区域は？②
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は？②
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）
モモ・ホーム掲載エリアの東武東上線沿線エリアは、昨年の台風１９号の際、坂戸市、川越市、富士見市、ふじみ野市において大きな被害や、氾濫寸前の危険水位まで上昇するなど、不安を感じさせる事態となりました。
入間川・小畔川合流付、西川越危険エリア
主に越辺川、入間川流域の支流の上流域での記録的豪雨が起因となり、流域河川が氾濫する事で、支流域において甚大な被害となりましたが、本流の荒川流域に雨が差し掛かった際、多少雨量が落ち着いていた為、荒川は氾濫危険水位まで水位が上昇したものの、氾濫は運よく免れました。
それでも上流域の雨量はすさまじく、貯水量が限界を超えたダムでは緊急放流をする寸前までの危険な状況であり、同様の雨が荒川に直接襲い掛かるようなことがあれば、新河岸川や荒川本流域に至るエリアは非常に危険な状況だったと言えます。
これを受けて、例えば川越市の新河岸川は街中を通っている事もあり川幅を広げる事は困難ですから、深堀することにより氾濫を防ごうと対策が始まっています。
すでに住宅街が広がっている東武東上線川越駅前後の新河岸川付近や荒川との合流にも関わる新河岸、上福岡、ふじみ野駅、さらに上り方面の荒川エリアは、東武東上線と河川を挟むエリアは特に土手よりも低い土地が多く、水位が上昇し、土手を超えて氾濫するようなことになれば、広範囲に危険が及ぶエリアとなっています。
新河岸川・荒川に氾濫が起こればふじみ野市からのぼり方面は危険エリア
川越市、富士見市、ふじみ野市、志木市、朝霞市、和光市は東武東上線沿線でも東京などへのアクセスが良く、駅周辺などの利便性に優れる事から平時には価値の高い住宅地として人気が高いエリアですが、荒川や流域河川が非常に多く、河川に向かって土地が下がっていっており、東武東上線と河川の間の住宅エリアはそういった特徴を踏まえてお住まい選定をすることをお勧めします。
埼玉県は津波などの心配がほぼ無いので、水災に関して無頓着になりがちですが、荒川や利根川など大河川があり、昨今の傾向では氾濫寸前まで一気に大量の雨が降ることも珍しくなくなってきました。
地震のように駅を一つずらしても被害を免れないような災害と違い、水災は駅一つずらすだけでも大きく安全性が変わることもあり、特に東武東上線においては、駅の出口を変えるだけで状況は一変するかもしれません。
のぼり方面、利便性が高い、人気のエリアは不動産価格もつられて上昇しますが、何度も言うように建物同様、『高い=安全』ではありません。
また、氾濫エリアから遠くない地点では、浸水などの被害を免れたとしても、水道、下水、ガスなどのインフラに影響が出る可能性がありますので、危険エリアからほど近い場所で、ぎりぎり大丈夫、と油断する事も禁物と言えます。
これから梅雨や台風の季節、お勤めや通学、日常のお買い物などの利便性と共に安全や安心も重要なポイントとして検討してください。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は？①
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月05日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は？①
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）
下り方面の東松山市などの一部では、河川と共に蛇行する河川の近辺にもともと「湿地や沼地、田畑」だった所を大規模開発により宅地化したエリアなどもあり、低い土地であることから、昨年の台風１９号でも河川の氾濫と共に浸水で水が引きにくく、被害が長引くなどの事態となりました。
当ブログでは何度となく取り上げていますが、東武東上線の川越よりのぼり方面は荒川、入間川流域と線路が平行しており、線路と河川との間のエリアは今回の『洪水浸水想定区域』でも要注意エリアとなっています。
のぼり方面は東京へのアクセスなど利便性の面で、人気のエリアも多く、物件の価格も川越より下り方面に比べ坪単価で１．５倍や２倍なども珍しくありませんし、戸建も土地が高い分、３階建ても多くなりますが、それでも人気がありますが、そういったエリアで、しかも少し土地が低いところなどは利便性に目を奪われて間違った選択をしないよう注意したいところです。
荒川水系越辺川エリア洪水浸水想定区域
まずは下り方面、越辺川エリア（川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町が対象）の洪水浸水想定区域です。
荒川水系越辺川洪水浸水想定区域図（想定最大規模）
１ 説明文
（１）この図は、荒川水系越辺川の洪水予報区間について、水防法の規定により定められた想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域、浸水した場合に想定される水深を表示した図面です。
（２）この洪水浸水想定区域図は、現時点の越辺川の河道及び洪水調節施設の整備状況を勘案して、想定最大規模降雨に伴う洪水により越辺川が氾濫した場合の浸水の状況をシミュレーションにより予測したものです。
（３）なお、このシミュレーションの実施にあたっては、支川の決壊による氾濫、シミュレーションの前提となる降雨を超える規模の降雨による氾濫、高潮及び内水による氾濫等を考慮していませんので、この洪水浸水想定区域に指定されていない区域においても浸水が発生する場合や、想定される水深が実際の浸水深と異なる場合があります。
２ 基本事項等
（１）作成主体 国土交通省関東地方整備局荒川上流河川事務所
（２）指定年月日 令和元年6月20日
（３）告示番号 国土交通省関東地方整備局告示第6号
（４）指定の根拠法令 水防法（昭和24年法律第193号）第14条第1項
（５）対象となる洪水予報河川
・荒川水系越辺川（実施区間）
左岸 埼玉県比企郡鳩山町大字赤沼から入間川への合流点まで
右岸 埼玉県入間郡毛呂山町大字苦林から入間川への合流点まで
（６）指定の前提となる降雨 入間川流域の72時間総雨量740ｍｍ
（７）関係市町村
＜埼玉県＞
川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町
※官庁が公表した資料だからなのか、JR線は分かりますが『私鉄』は載せていません。
入間川の支流と言える越辺川が氾濫した場合、最大でこのようなエリアの浸水が想定されます。
パッと見て、川島町は全滅です。現在のハザードマップでも川島町は全滅なので、逆に大きく変化があったわけではありません。地域に既にお住まいの方は十分にリスクを承知して警戒されているかと思います。
坂戸市や川越市、東松山市においては、昨年の台風１９号の甚大な浸水被害が出ましたから、上流域で記録的な大雨が再び降るようなことがあれば、注意しなければいけないエリアがあります。
昨年は特に『１００年に１度』レベルの記録的豪雨が水源である何カ所もの上流域を襲った点で、本流の水位が氾濫危険水位を超えるほど上昇、更に上流にあるダムの貯水量が限界を迎え、『緊急放水』寸前までいってしまった事で、本流の水位上昇から支流の逆流を生み、埼玉県の支流域で主に氾濫を発生させてしまい、坂戸市や東松山市、川越市、ふじみ野市などの被害となりました。
これに満潮の時間などが重なれば支流だけではなく、東京含むのぼり方面入間川や荒川本流の氾濫も免れなかったでしょう…。
昨今は、台風の大型化、ゲリラ豪雨、線状降水帯、などにより、河川の増水要因が多様化しています。
日本は災害大国ですから、本州全域で今後『大地震』への警戒も強まっています。
浸水想定区域内であれば、当然に地盤の強さや、液状化の可能性についても不安を感じます。
今年から新たに『感染症リスク』が加わりました。
それにより、この数か月で『都心離れ』、『マンション脱出』の傾向が強まってきました。
リモートワークにより、高額な都心寄りの物件や、駅近の高くて狭いマンションよりも少し遠くても負担の少ない、もう１部屋多い物件に…、という方や、長い在宅期間により、仕事部屋や、ご家族・お子様のストレス、近隣住民への迷惑や近隣からの苦情などを理由に、「もう１部屋」、「庭がある戸建」、と共に「周辺利便性」から「周辺環境」に重点が変化してきています。
「駅から近い」ばかりが利便性では無くなってきているのです。
今後は、都心へのアクセスを重視する利便性も首都圏のライフスタイルの変化と共に変わってくるでしょう…。
大きな災害、特に地震災害には非常に強く、津波などのリスクはほぼゼロの埼玉県ではありますが、県内で言えば荒川と利根川など、大河川についてはどの県に言っても周辺は要注意となります。
安全ばかりでお住まいを選べない事情があるかもしれませんが、ご家族が安全・安心に暮らせるエリアを知っていれば、そのエリアで最善の生活がイメージできるかもしれません。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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来店不要！オンライン無料相談のお知らせ！ 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産と税金不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅お勧め物件情報2020年06月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
来店不要！オンライン無料相談を開始しました！
新型コロナウィルス流行の影響で、不要不急の外出自粛、ソーシャルディスタンスがすっかり日常化してきました。
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そこで、モモ・ホームでもご来店不要で、お住まい探しやご売却、不動産に関するご相談を承れるよう、『オンライン無料相談』を開始いたしました！
随時、対応サービスは増やしていく予定ですが、今回はリモート会議などで利用されている方が最も多い、『Zoom』アプリを使用しています。
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不動産売却・売買の注意点⑭
新旧耐震基準の違いその２渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理災害・防災と不動産不動産の売却中古住宅2019年11月26日耐震基準の歴史から見えるように、建築基準法は、その時々に起こる災害や事件などの反省や世の中のニーズなどを反映しながら、現在に至り、今後も改正を繰り返していきます。
一つの区切りでもある1981年の耐震基準の大改正から、「旧耐震」と呼ばれるようになってしまった「旧耐震」の建物とは、新耐震に比べ、売買の視点で見た場合、どんなリスクがあるでしょうか？
川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却はお任せ！モモ・ホームブログ
不動産売却・売買の注意点⑭
新旧耐震基準の違いその２
新旧耐震基準の違いで一番大きいのは、当然のことながら、その耐震性能にあります。
設計上、様々な規制がかかり、筋交いや壁量など、旧耐震に比べ出来上がってからは見る事の出来ない、内壁と外壁の間の柱や面材に至るまで、大きな差があります。
耐震力の差
耐震力は、旧耐震の場合だと、震度5程度の地震に対しては、「倒壊または崩壊がない」程度の基準ですが、新耐震は「部材の各部が損傷を受けないこと」が条件となっています。
震度６～７の地震に対しては、新耐震では「倒壊または崩壊しない」ことが条件であり、旧耐震に至っては「何も定めがありません」。
大地震が発生した時の規制が何もない旧耐震基準では、建築販売する側の気持ち次第、という事になります。
旧耐震基準の建物と新耐震基準の建物の実績
よく比較されるのが平成７年１月１７日に発生したM7.3を記録し、建物の全半壊合わせて約２５万棟の甚大な被害をもたらした『阪神淡路大震災』での被害比較です。
この大地震での旧耐震基準の建物の被害状況がショッキングであったために、その年の年末には耐震改修促進法が制定され、既存不適格建物(要するに旧耐震の建物)について、積極的に耐震補強を進めるために施策も設けられました。
旧耐震基準建物の被害状況と言えば、大破以上が約２９％、中・小破が約３７％、軽微な被害や無被害は約３４％でした。
新耐震基準建物では、大破以上が約８％、中・小破が約１６％、軽微・無被害が約７５%となり、旧耐震の大破が３倍以上、対して無被害が半分以下と、大きな差が出て、当然に被害者数もそれに伴い大幅に差が生じました。
大きな被害が出た要因としては、建物自体に共振が起こりやすい揺れ方であった事と、市街地直下の震源であり、瞬発的な縦揺れが大きかったことなどが原因とされています。
旧耐震基準では、そもそも大地震に対する規制が無い上に、瞬間的に大きな衝撃がかかる事への対策が施された設計を求められていなかった分、揺れが大きい地域においては壊滅的被害となりました。
一方で、東北太平洋沖を震源とする『東日本大震災』では、断続的な横揺れが激しかったわけですが、その場合では、新旧耐震基準の被害は、差が出るほではなかったとされています。
地震の揺れ方や、地域の地盤など、複合的な要因で、旧耐震は大きなダメージを受ける『確率が高い』ことは間違いないのですが、新耐震だから大丈夫、と誤解してもいけない、という事だと思います。
新旧耐震基準建物の見分け方
新耐震基準の施行日は１９８１年の６月１日ですが、その建物の何が施行日を超えていれば新耐震基準で建てられたと判断できるでしょうか？
確実な判断基準のひとつとして、『着工日』があります。
その建物の建築において、着工が施行日以降であれば、新耐震基準にのっとって建築されています。
ただ、着工日を現在から遡って限定された建築物について調査するのは不可能に近く、現実的に判断基準とするのは困難となります。
確実と言える、もう一つの判断基準は『建築確認申請』の受理された日、があります。
建物を建築する際に提出する申請書で、この『建築確認』が出ないと建築物は建築できません。
役所に保存してある、『建築確認概要書』『建築確認台帳記載事項証明』を見れば、建築確認がいつ出たのかを調査可能です。
また、建物を新築した際には、表題登記を行います。謄本には『新築年月日』が記載されていますが、こちらは『検査済証』の日付が記載されており、建物の建築が終了し、『完了検査』を受け、発行されるので、居住可能となった日付という位置付けです。
謄本上の新築年月日が１９８１年６月１日以降だとしても、着工日はそれより以前の事ですから、新耐震基準で建てられた裏付けとはなりませんので、注意しましょう。
新旧耐震基準のメリット・デメリット
では、新旧耐震基準の建物はその耐震性能以外にメリットやデメリットは生じるのでしょうか？
一番差別化されているのは、税制面での新耐震優遇措置です。
売買において重要となるのは、住宅ローン減税の対象となるか否かですが、木造住宅の場合は、そもそも築２０年を超える建物は住宅ローン減税の対象となりません。
岐路となるのは、その場合でも、『耐震基準適合証明書』を取得すれば、住宅ローン減税の対象となるばかりでなく、登録免許税や不動産取得税、贈与税の減額、また地震保険の耐震診断割引などの優遇の対象となります。
住宅ローン自体への影響で言えば、木造住宅の場合、やはり築２０年を基準に担保評価に雲泥の差がでる場合があります。ただ、そういった区別で評価を下さない金融機関もありますので、ご相談ください。
固定金利のフラット３５においては、新築であっても適合証明は必要となります。これには耐震面での基準もありますので、審査に影響が出る場合があるでしょう。
不動産取得税では、１９８２年１月１日以降に新築された建物は『税法上の新耐震建物』とみなされます。これを満たしている建物は軽減の対象となります。
注意点としては、この税法上の新耐震基準の建物は、『税法上』であって、『建築基準法上』である保証はないという点です。
法の施行は前年１９８１年６月１日ですから、それ以前で『建築確認』が出た建築物でも、竣工が１９８２年の１月１日以降であれば、『建築基準法上』は『旧耐震基準』でも、『税法上』で『みなし新耐震基準』となる可能性があります。
木造住宅でも有り得ますが、工期の長いマンションなどでは当然に多くの『みなし新耐震基準』の存在の可能性がある事になりますので、注意が必要です。
また、新旧耐震基準では、耐震性能が上がった分、建設費も当然上がっています。
境目の時期に建築された特にマンションなどは、新耐震基準になる前に建設費用の安い、旧耐震基準で建築確認を得る為に駆け込み申請を行っているものも多く存在します。
１９８０年代前半に新築されたマンションについては、竣工日のみで判断するのは危険な場合がありますので、やはり注意が必要です。
他にも、新耐震基準建物の場合、火災保険の割引などもあります。
新旧耐震基準建物は、その基準日前後において、売買の建物評価も変わってきます。
旧耐震の建物でも、耐震補強工事などを施して価値を上げる事も可能ですが、そのまま販売価格や担保評価に反映できるかなどは、精査して判断するべきです。
ご売却のご検討の際は、土地の相場感よりも建物評価の判断は千差万別で難しいものですので、お気軽にご相談ください。
ご購入においても同様です。内覧などは必須ですが、建物の状態をお客様の目視だけで判断するのは非常に難しいかと思います。
事前に必ずご相談ください。どのような点に注目して建物・物件を見るのかのポイントを押さえておけば、ただ雰囲気で判断するのとは全く違う見え方となるでしょう。
新旧耐震基準を分かっていても、見方を間違えば意味をなさなくなります。
ご売却においても、買主視点でのメリット・デメリットを知らずに旧耐震建物の不可価値を上げようとむやみにリフォームなどしないで、まずはご相談ください。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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住宅事情の変遷から見る
中古住宅・土地売買の注意点②渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産の売却中古住宅土地災害・防災と不動産マンション2019年11月09日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ 渋澤です。
時代ごとの住宅事情の変遷を前回お話ししました。
現在の中古住宅事情は、核家族化した私たちのライフスタイルのニーズから生まれたコンパクトな住宅(現在ではそれが一般的となりました）で、同居家族が減り、世帯数が爆増した時代を経てからの少子高齢化突入で、現在の空き家問題に至っています。
条件抜きに中古住宅市場を見れば、築40年～50年のものから、築数年のものまで、現在は非常にバラエティ豊か？です。
中古住宅・土地売買の注意点②
建物を建築する際に関係が深い法律が、建築基準法です。
建築基準法は建築物の敷地・設備・用途の最低限の基準を定め、さまざまな規定を定めています。
１９５０年に制定されて以降、時代の流れや、ライフスタイルの変化、災害や、事件などに対応しながら、改正を重ねてきました。
その時代ごとに、建築基準法及びその関連法の影響を受けながら、建物の品質は変わってきています。
中古住宅だけでは無く、建築法規の改正は、昔から同じ場所にあるその土地の価値にすら影響を与えますので、中古住宅の購入だけでなく、中古住宅の売却や土地の売却などにも大きな状況の変化をもたらすのです。
建築基準法(関係法含む)の主な変遷と災害・事件
１９５０年(昭和２５年)
建築基準法制定
１９６８年(昭和４３年)
十勝沖地震発生
１９７１年(昭和４６年)
改正(鉄筋コンクリート造の柱強化に関する規定強化)
１９７６年(昭和５１年)
改正(市街地高層マンション乱立による日照問題の深刻化から日影規制、北側斜線制限導入)
１９７８年(昭和５３年)
宮城県沖地震発生
１９８１年(昭和５６年)
大改正 耐震設計法見直し『新耐震設計基準』の導入
１９９５年(平成７年)
阪神・淡路大震災発生
改正(接合金物等の推奨)
建物の耐震改修に関する法律の制定(耐震改修促進法)
２０００年(平成１２年)
大改正 建築確認・検査の民間開放、中間検査制度、建築基準の性能規定化に伴う基準体系の強化(木造住宅の地盤調査義務付け・筋交いや柱の仕様明確化・ホールダウン金物の必須化・耐力壁、壁配置のバランス計算が必要となる)
２００２年(平成１４年)
改正(シックハウス対策規定の新設)
２００５年(平成１７年)
神奈川県藤沢市のマンション４棟と京都市のホテル２棟での耐震強度構造計算書偽装事件発覚
２００６年(平成１８年)
改正(構造計算適合判定機関の新設と罰則強化、指定確認検査機関の業務の適正化と指導の強化、３階建て以上の共同住宅の中間検査の義務付け)
２０１１年(平成２３年)
東日本大震災発生
２０１４年(平成２６年)
２００７年完成の三井不動産パークシティLaLa横浜が傾き、くい打ちデータ改ざんが発覚
２０１４年(平成２６年)
広島豪雨による土砂災害
２０１６年(平成２８年)
熊本地震発生
２０１８年(平成３０年)
平成３０年７月豪雨、広島県・岡山県豪雨による浸水・土砂災害
２０１９年(令和元年)
賃貸アパートのレオパレス21、ダイワハウスで建築基準法違反建築物発覚
レオパレスが約27,000棟、ダイワハウス約4,000棟の不良施工(調査途中)
２０１９年(令和元年)
台風１５号・１９号による暴風・浸水・河川氾濫・決壊
主な流れとして、以上のように災害や事件の発生を受け、規制の強化や改正を経て現在に至っています(現在の政権となったのは東日本大震災直後ですが、稀有な災害が多発していますが、一般住宅建築やマンション建築に対する規制強化などは行われていません。）。
マンションに関して言うと、耐震強度構造計算書偽装事件や三井不動産のパークシティなどショッキングな事案が目立ちます。非常に闇な部分での偽装・改ざんの事案なので、購入時にこれに気付けろと言っても不可能でしょう…。
購入するお客様の夢のマイホームをこのような形で金儲けとしか考えない「儲け主義」的な事件は今後も大規模建築物ほど起こり得るのかもしれません…。
中古住宅に関して言えば、最重要なのは、昭和５６年の新耐震設計基準の導入です。
この基準により、建物の強度が現在の基準となり、木造住宅においての壁量規定の見直しも行われ、震度６強～震度7の地震で倒壊しない建物の基準が出来ました。
これによって、昭和５６年以前の建物を「既存不適格」建物と呼ぶようになっています。
平成１２年の大改正においても、建築確認・検査の民間開放は賛否がありましたが、それまでの確認や検査が、要するに「いい加減」にハンコを押していた事に要因があります。中間検査の強化においても同様で、昭和５６年の大改正も大事ですが、現場実務的には恐らく、完了検査、中間検査がしっかり行われる規制強化の改正は大きいと感じます。
特に建売住宅は、この時期までは「安かろう悪かろう」の印象を持つ方も多く、以降、まだ、様々ありながらですが、品質の向上は目覚ましくなりました。
中古住宅においての注目年は、この昭和５６年と平成１２年、シックハウス対策の平成１４年も以降、壁クロスの接着剤が変わるなど、地味ですが大きな変化をもたらしています(中古でクロス張替え等で解決は出来ますが…）。
特に「既存不適格」建物の中古物件の場合、住宅ローンで建物価値が認められないどころか、ローンの申し込みも受け付けられない可能性すらあります。
土地として購入して建て替える場合には、築年月は関係ありませんが、中古住宅として購入の場合は、昭和５６年(１９８１年)は大変大事な分岐点となります。
元々、中古の木造住宅の住宅ローンにおける担保価値は２０年を超えるとゼロとみなされる場合がほとんどなので、法改正の流れからも、可能であれば、平成１４年(２００２年)以降の中古住宅から候補にしたいところです。
購入する側から見れば、なるべく新しい建物をなるべく安く、は当然ですが、売却する側から見れば、全く逆なのも、また当然です。
築１５年前後と言えば、実際に住んでいる方が売却する場合、「まだ１５年」ですし、「まだまだ使える」建物でもあります。
また、住宅ローンを利用して購入した方であれば、住宅ローンの返済が約１５年から２０年は残っている状態ですから、「いくらでも構わない」状態ではない事だけは確実です。
築１５年より築浅の物件となれば、更にローン残債が多くなります。
住宅ローンの返済は当初５年位の間は、ほとんど金利を払っているような状態ですから、５年から１０年の築浅物件となれば、ローン残債の目減りは、建物価値の減少に追いついていない場合も有り得ます。
中古住宅だから安いと思いがちですが、気を付けなければいけないのは、特に築浅の中古住宅の場合、
「決して割安とは限らない」
という事です。
特に注文住宅などは、仮に同じ建物でも、価格は分譲住宅より３００万～５００万程高くなりますので、数年間のローン返済後の売却の場合、同エリアの分譲住宅より安く売られるとは限らず、むしろ高くなる可能性もあります。
特殊な間取りや造り、材質だったりの特徴があるほど、また、オーナー様のこだわりが強い、個性的な建物程、高く売り出される可能性があります。
売却の場合も注意が必要ですが、周囲の相場から、頭一つ出ている価格となる場合が築浅中古住宅にはあるのです。
購入される方が納得して、割高かもしれない中古住宅を買うのであれば良いのですが、築浅であれば、価値として認められる場合がほとんどですが、市場価格と離れた物件の場合、住宅ローンの審査で、担保価値が追い付かないケースも有り得ます。
注文住宅の場合、建物性能が高いものと、個性の強いものの場合、個性の強いもの(間取りなどが個性的など)の方が、ローン査定では不利となります。
住宅ローンの建物の査定は、「担保価値」ですので、高性能住宅はプラス評価となったとしても、個性が偏ったものの場合、「担保」として「再販売が難しい」、つまり、「一般的でない」と判断され、マイナスに作用する場合がよくあります。
土地の場合に、広さは同じでエリアが同じでも、正方形と三角形では、正方形の方が評価が高いのと同じです。
住宅性能の部分で言えば、土地に置き換えると、北道路より南道路、道路が４ｍより６ｍ、間口が２ｍより１０ｍ、一方向道路より角地、傾斜地より平坦地、川の近くより駅の近く、工場の近くより公園の近く、など、一般的に『良い』と思う方が多い物の方が「価値が高い」ことになります。
お住まいのご購入でも、土地建物のご売却でも、法律や時代の変遷の視点から見ても、価値の変化があります。
中古住宅売買は、新築と比べて、お得な場合も多いですが、「油断は禁物」な買い物です。お住まいの購入は「損得」で決まる物では無く、「満足度」で決まると思いますが、ローンを利用する限り、『担保価値』が付きまといます。
ご売却においても、ご自身の不動産のプラス要因、マイナス要因は、ほとんど理解されているかと思いますが、購入を検討する方やローン査定の際は、
『売却の一括査定』とは違い、調子のよい事は言ってもらえません。
大手や中堅の仲介会社の営業マンが、沢山の資料を持って無料査定をして、高額査定をするかと思いますが、購入するのはお客様で、査定をするのは金融機関です。
預かる為の営業トークほど甘くありませんので、所有不動産への冷静で客観的な視点をもって、『価値』を査定してみましょう。
今回は建築基準法関連の変遷から、中古住宅・土地売買の参考となるポイントをお話しました。
次回は、『土地』に関わる、道路や隣地も含めた注意点のお話です。
モモホームでは、売却物件をお預かりする際にも、ご売却の希望価格をベースに、リアルな販売計画を一緒に考えながらご提案致します。一刻も早く、なのか、一円でも高く、なのかも考慮し、ご不安の無いよう進めてまいります。
中古住宅ご購入の方についても、ご希望条件から優先順位の整理、資金プランをしっかりお伺いした上で、安心、納得のいくお住まい探しをサポートしてまいります。
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台風１９号…超大型の台風が迫っています。
東武東上線エリアは水災に強い？渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産2019年10月10日坂戸・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ 渋澤です。
関東直撃の台風としては、史上最大最強級の超大型台風１９号が迫っています。
ついこの間の１５号の関東通過で、千葉県の被害を見ているだけに、防災用品の買い出しや、ガソリンスタンドの行列など、消費税増税前の駆け込みよりも混雑しているように感じます。
埼玉県に台風が直撃することは少なく、いつも掠る程度なので、今回のような直撃は、2017年以来となるのではないでしょうか？
東武東上線エリアは水災に強い？
東武東上線エリア、埼玉県西南エリアは地震にはめっぽう強いエリアが多いのですが、台風や水災に関してはどうでしょうか？
東武東上線は、地図で見ると分かるように、坂戸～東京方面にかけ、いくつもの河川を跨いだり、並行して走ったりしています。
地震に強いとは言え、河川付近はやはり地盤も不安があるエリアがあり、河川に沿って、土地も低くなります。
水災ハザードマップの沿線各自治体の物を確認すると、河川の多い、坂戸市・川越市、また、ふじみ野市・富士見市、さらに上り方面も、エリアによっては衝撃的な危険エリアが存在します。
2017年１０月２２日から２３日にかけて関東を直撃した台風２１号は、川越市とふじみ野市に浸水被害をもたらしました。
川越市内で、床上浸水236戸・床下浸水296戸
ふじみ野市内で、床上浸水196戸・床下浸水89戸
と800戸以上の被害が出ました。
新河岸川が氾濫したのです。
↓翌日の様子
昨年の岡山県や広島県の河川氾濫と同様、荒川本流の増水により、新河岸川が合流出来ずに逆流しオーバーフローしてしまいました。
坂戸市から朝霞市方面には入間川水系の河川が荒川本流に向かって、多くの河川が合流してきます。
図で示すと以下のように
坂戸市内を流れる越辺川には９つの支流が流れ込みながら、入間川に合流していきます。
その後、川越市に入ると支流を１つ加え、別ルートから来る、荒川に合流してふじみ野市、富士見市に入っていきます。
今回の台風のように、長時間、広範囲に多量の雨を降らす状況になると、河川の増水が収まらず、オーバーフローしやすい状況になります。
雨雲のように無くなったり、一時的な豪雨であれば、大量の雨でも、局地的であったりするので、全く問題ありませんが、台風のように、西から東、または今回のように南西から北東にかけて、長時間、広範囲に豪雨をもたらすような場合、本流、支流を問わず、全体に雨が降り続ける状況となり、山で降った雨が下流に流れるのではなく、増水した本流に増水した支流が合流する事になってしまいます。
特に支流である越辺川は西から東にかけて流れ、入間川、荒川は北から南にかけて下るので、『まんべんなく』雨に降られてしまいます。
前回の台風の川越市とふじみ野市の被害も、通常の雨であれば、恐らく耐えられる程度の雨量だったと思います。
現に氾濫エリアの上流では、通常よりはかなり増水しましたが、危険を感じるまではいっていませんでした。
こういった台風のようなケースで考えると、東上線エリアでも危険・警戒すべきエリアはあります。
ハザードマップや浸水想定マップなどで確認出来ますが、
坂戸市であれば、北坂戸駅周辺～西側越辺川エリア
川島町全域
川越市であれば、入間川と東上線を挟むほぼ全域、川越線南古谷周辺
ふじみ野市、富士見市も入間川と東上線を挟むほぼ全域
が、今回のスーパー台風クラスの場合の危険エリアとなります。
一度、浸水被害が起こると、住民が被害を申告すれば、履歴が残ります。
そういったデータを元にハザードマップは作成されますので、そのものは、
実際の被害より狭い範囲のデータ（未申告の住民が当然いますので）が元になっていると思って、より警戒して、災害に備えるべきです。
最近の災害は『想定外』が当たり前です。
今回の経験したことが無いような、巨大台風が相手では、用心しすぎてという事はないのではないでしょうか…。
不動産売買においても、埼玉県では、地盤を気にする場合は、『地歴』が田んぼだったか、などですが、最近では、水災履歴も気にする方は増えています。
特に、川越市、ふじみ野市は水に弱いイメージのエリアがあります。
営業マンは不都合なことは説明しない事があります。
裏付けのない、他人ごとのような『大丈夫ですよ』は、災害同様に警戒してください！
モモホームでは、確りご説明した上で、ご希望エリアを納得して、安心してご購入していただくのはもちろん、ご売却に関しても、確り調査した上での売却計画、また、運用もプランニングしていきます。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市で安心してお住まいのご購入、ご売却を進めたい時はお気軽にモモホームにご相談くださいませ。
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