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不動産オンライン無料相談のお知らせ
対応サービスが増えました！渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
６月より開始致しましたお住まい探しやご売却、不動産に関するご相談はなんでも大歓迎！『来店不要！オンライン無料相談』
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重要事項説明にハザードマップの説明が追加 渋澤 百不動産購入災害・防災と不動産建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却2020年07月17日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
不動産売買(賃貸もほぼ同様)の契約の前に、その物件の詳細について宅地建物取引士が『重要事項説明』を行います。
意外かもしれませんが、この重要事項説明において、これまでその不動産の場所が、水災ハザードマップと併せて説明する義務はありませんでした。
当社も含め、誠意ある不動産屋さんは当然にハザードマップを提示するなどして物件の安全性や水災の履歴の調査をして説明していますが、義務ではないので、実際説明していない業者も沢山あります。
この数年の連続した豪雨や台風による大災害により、このあいまいなルールも厳格化の方向へ変わってくるようです。
水害ハザードマップの説明を義務付けへ
水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を不動産取引時の重要事項説明として義務付けるための宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令が、17日に公布されました。
恐らく今年も、ゲリラ豪雨や台風による水災は秋にかけて警戒すべきシーズンですが、重要事項説明のみならず、物件のご案内時にそもそもリスクを隠すような不動産屋は信用に値しませんので、気を付けましょう…。
施行は8月28日で、具体的な説明方法等を明確化するための宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）の内容追加も同時に行なわれました。
大規模水害が頻発する中、不動産取引時の契約締結の意思決定において水害リスクに係る情報が重要な要素となっていることから、国土交通省は2019年7月、不動産関連団体を通じて、不動産取引時にはハザードマップを提示して、取引の対象となる物件の位置等について努力義務として情報提供するよう協力を依頼していました。
施行規則の改正により、重要事項説明の対象項目に「水防法の規定に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地」を追加、説明を義務付けます。
売買、賃貸問わず対象となります。
ガイドラインでは、具体的な説明方法として「水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示す」こととなります。
ハザードマップは、「市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと」とし、説明にあたっては、「ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましい」としたほか、「対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することがないよう配慮すること」としています。
今年も熊本県など九州を中心に、50年に一度の大雨、１週間で半年分の降水量となるなど、最近では、『１００年に一度』の豪雨も珍しくなくなってきており、自治体では、『１０００年に一度』の大雨を想定したハザードマップの作成が進んでいます。
特に埼玉県、モモ・ホームの掲載エリアの東武東上線では、他の災害の危険性が特に大きくなくても、川越からのぼり方面の水害の危険性ついては記事で取り上げていますが、荒川、入間川流域エリアもハザードマップ改定が進んでいます。
「予約制個別相談」の『オンライン無料相談』は、お住まい探しのスタートからご売却まで、不動産に関する相談はなんでも大歓迎です！
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東武東上線エリアの洪水想定区域は？②
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は？②
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）
モモ・ホーム掲載エリアの東武東上線沿線エリアは、昨年の台風１９号の際、坂戸市、川越市、富士見市、ふじみ野市において大きな被害や、氾濫寸前の危険水位まで上昇するなど、不安を感じさせる事態となりました。
入間川・小畔川合流付、西川越危険エリア
主に越辺川、入間川流域の支流の上流域での記録的豪雨が起因となり、流域河川が氾濫する事で、支流域において甚大な被害となりましたが、本流の荒川流域に雨が差し掛かった際、多少雨量が落ち着いていた為、荒川は氾濫危険水位まで水位が上昇したものの、氾濫は運よく免れました。
それでも上流域の雨量はすさまじく、貯水量が限界を超えたダムでは緊急放流をする寸前までの危険な状況であり、同様の雨が荒川に直接襲い掛かるようなことがあれば、新河岸川や荒川本流域に至るエリアは非常に危険な状況だったと言えます。
これを受けて、例えば川越市の新河岸川は街中を通っている事もあり川幅を広げる事は困難ですから、深堀することにより氾濫を防ごうと対策が始まっています。
すでに住宅街が広がっている東武東上線川越駅前後の新河岸川付近や荒川との合流にも関わる新河岸、上福岡、ふじみ野駅、さらに上り方面の荒川エリアは、東武東上線と河川を挟むエリアは特に土手よりも低い土地が多く、水位が上昇し、土手を超えて氾濫するようなことになれば、広範囲に危険が及ぶエリアとなっています。
新河岸川・荒川に氾濫が起こればふじみ野市からのぼり方面は危険エリア
川越市、富士見市、ふじみ野市、志木市、朝霞市、和光市は東武東上線沿線でも東京などへのアクセスが良く、駅周辺などの利便性に優れる事から平時には価値の高い住宅地として人気が高いエリアですが、荒川や流域河川が非常に多く、河川に向かって土地が下がっていっており、東武東上線と河川の間の住宅エリアはそういった特徴を踏まえてお住まい選定をすることをお勧めします。
埼玉県は津波などの心配がほぼ無いので、水災に関して無頓着になりがちですが、荒川や利根川など大河川があり、昨今の傾向では氾濫寸前まで一気に大量の雨が降ることも珍しくなくなってきました。
地震のように駅を一つずらしても被害を免れないような災害と違い、水災は駅一つずらすだけでも大きく安全性が変わることもあり、特に東武東上線においては、駅の出口を変えるだけで状況は一変するかもしれません。
のぼり方面、利便性が高い、人気のエリアは不動産価格もつられて上昇しますが、何度も言うように建物同様、『高い=安全』ではありません。
また、氾濫エリアから遠くない地点では、浸水などの被害を免れたとしても、水道、下水、ガスなどのインフラに影響が出る可能性がありますので、危険エリアからほど近い場所で、ぎりぎり大丈夫、と油断する事も禁物と言えます。
これから梅雨や台風の季節、お勤めや通学、日常のお買い物などの利便性と共に安全や安心も重要なポイントとして検討してください。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は？①
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月05日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は？①
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）
下り方面の東松山市などの一部では、河川と共に蛇行する河川の近辺にもともと「湿地や沼地、田畑」だった所を大規模開発により宅地化したエリアなどもあり、低い土地であることから、昨年の台風１９号でも河川の氾濫と共に浸水で水が引きにくく、被害が長引くなどの事態となりました。
当ブログでは何度となく取り上げていますが、東武東上線の川越よりのぼり方面は荒川、入間川流域と線路が平行しており、線路と河川との間のエリアは今回の『洪水浸水想定区域』でも要注意エリアとなっています。
のぼり方面は東京へのアクセスなど利便性の面で、人気のエリアも多く、物件の価格も川越より下り方面に比べ坪単価で１．５倍や２倍なども珍しくありませんし、戸建も土地が高い分、３階建ても多くなりますが、それでも人気がありますが、そういったエリアで、しかも少し土地が低いところなどは利便性に目を奪われて間違った選択をしないよう注意したいところです。
荒川水系越辺川エリア洪水浸水想定区域
まずは下り方面、越辺川エリア（川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町が対象）の洪水浸水想定区域です。
荒川水系越辺川洪水浸水想定区域図（想定最大規模）
１ 説明文
（１）この図は、荒川水系越辺川の洪水予報区間について、水防法の規定により定められた想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域、浸水した場合に想定される水深を表示した図面です。
（２）この洪水浸水想定区域図は、現時点の越辺川の河道及び洪水調節施設の整備状況を勘案して、想定最大規模降雨に伴う洪水により越辺川が氾濫した場合の浸水の状況をシミュレーションにより予測したものです。
（３）なお、このシミュレーションの実施にあたっては、支川の決壊による氾濫、シミュレーションの前提となる降雨を超える規模の降雨による氾濫、高潮及び内水による氾濫等を考慮していませんので、この洪水浸水想定区域に指定されていない区域においても浸水が発生する場合や、想定される水深が実際の浸水深と異なる場合があります。
２ 基本事項等
（１）作成主体 国土交通省関東地方整備局荒川上流河川事務所
（２）指定年月日 令和元年6月20日
（３）告示番号 国土交通省関東地方整備局告示第6号
（４）指定の根拠法令 水防法（昭和24年法律第193号）第14条第1項
（５）対象となる洪水予報河川
・荒川水系越辺川（実施区間）
左岸 埼玉県比企郡鳩山町大字赤沼から入間川への合流点まで
右岸 埼玉県入間郡毛呂山町大字苦林から入間川への合流点まで
（６）指定の前提となる降雨 入間川流域の72時間総雨量740ｍｍ
（７）関係市町村
＜埼玉県＞
川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町
※官庁が公表した資料だからなのか、JR線は分かりますが『私鉄』は載せていません。
入間川の支流と言える越辺川が氾濫した場合、最大でこのようなエリアの浸水が想定されます。
パッと見て、川島町は全滅です。現在のハザードマップでも川島町は全滅なので、逆に大きく変化があったわけではありません。地域に既にお住まいの方は十分にリスクを承知して警戒されているかと思います。
坂戸市や川越市、東松山市においては、昨年の台風１９号の甚大な浸水被害が出ましたから、上流域で記録的な大雨が再び降るようなことがあれば、注意しなければいけないエリアがあります。
昨年は特に『１００年に１度』レベルの記録的豪雨が水源である何カ所もの上流域を襲った点で、本流の水位が氾濫危険水位を超えるほど上昇、更に上流にあるダムの貯水量が限界を迎え、『緊急放水』寸前までいってしまった事で、本流の水位上昇から支流の逆流を生み、埼玉県の支流域で主に氾濫を発生させてしまい、坂戸市や東松山市、川越市、ふじみ野市などの被害となりました。
これに満潮の時間などが重なれば支流だけではなく、東京含むのぼり方面入間川や荒川本流の氾濫も免れなかったでしょう…。
昨今は、台風の大型化、ゲリラ豪雨、線状降水帯、などにより、河川の増水要因が多様化しています。
日本は災害大国ですから、本州全域で今後『大地震』への警戒も強まっています。
浸水想定区域内であれば、当然に地盤の強さや、液状化の可能性についても不安を感じます。
今年から新たに『感染症リスク』が加わりました。
それにより、この数か月で『都心離れ』、『マンション脱出』の傾向が強まってきました。
リモートワークにより、高額な都心寄りの物件や、駅近の高くて狭いマンションよりも少し遠くても負担の少ない、もう１部屋多い物件に…、という方や、長い在宅期間により、仕事部屋や、ご家族・お子様のストレス、近隣住民への迷惑や近隣からの苦情などを理由に、「もう１部屋」、「庭がある戸建」、と共に「周辺利便性」から「周辺環境」に重点が変化してきています。
「駅から近い」ばかりが利便性では無くなってきているのです。
今後は、都心へのアクセスを重視する利便性も首都圏のライフスタイルの変化と共に変わってくるでしょう…。
大きな災害、特に地震災害には非常に強く、津波などのリスクはほぼゼロの埼玉県ではありますが、県内で言えば荒川と利根川など、大河川についてはどの県に言っても周辺は要注意となります。
安全ばかりでお住まいを選べない事情があるかもしれませんが、ご家族が安全・安心に暮らせるエリアを知っていれば、そのエリアで最善の生活がイメージできるかもしれません。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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来店不要！オンライン無料相談のお知らせ！ 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産と税金不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅お勧め物件情報2020年06月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
来店不要！オンライン無料相談を開始しました！
新型コロナウィルス流行の影響で、不要不急の外出自粛、ソーシャルディスタンスがすっかり日常化してきました。
モモ・ホームではこれまでも完全予約制、現地待合せ、ご希望の場所での相談にて対応しておりましたが、リモートワークも世間に浸透し始め、会議もオンラインの時代に変わっていく状況です。
そこで、モモ・ホームでもご来店不要で、お住まい探しやご売却、不動産に関するご相談を承れるよう、『オンライン無料相談』を開始いたしました！
随時、対応サービスは増やしていく予定ですが、今回はリモート会議などで利用されている方が最も多い、『Zoom』アプリを使用しています。
Zoomアプリをインストールすれば、初心者の方も簡単に出来ますので、お住まい・不動産に関するご相談は、オンライン無料相談をお気軽にご利用くださいませ！！
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新型コロナウィルス『エアロゾル感染』の可能性も
マンション配管から感染！？渋澤 百日々あれこれ災害・防災と不動産マンション2020年02月21日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
エアロゾル感染の可能性を指摘
昨日、中国の保健当局は、新型コロナウイルスに関する新たなガイドラインを発表し、これまでに主な感染ルートとして挙げていた飛沫感染と濃厚接触による感染に加えて、密閉された環境で長時間、高濃度の「エアロゾル」にさらされた場合には、「エアロゾル」感染が起きる可能性があると指摘しました。
これまでの「飛沫感染」とのレベルの違いは、粒子の大きさにあるそうで、最小単位である「空気感染」と「飛沫感染」の間にあるのが、「エアロゾル感染」。
「飛沫感染」の場合は粒子が大きいので、漂うレベルでは無いようですが、「エアロゾル感染」の場合、粒子が小さいので、漂う時間があり、濃度が薄いものの、長時間さらされる事で、感染の危険性が生じます。
「汚水配管からも？」香港の高層マンションでエアロゾル感染
そんな中、香港では青衣（チンイー）島のタワーマンションで、離れた階に住んでいる居住者が汚水配管を通じて感染した可能性があることを衛生当局が11日に発表しました。
感染者が出た高層マンションに立ち入り調査を行う検疫官のようす（周庭 Agnes Chow Ting@chowtingagnes）
香港特別行政区政府の健康保護センター（CHP）の発表によると、患者の1人は、当該マンションの「07号棟」の10階に住んでいる62歳の女性。当局が女性のアパート内を調査した結果、ユニットバスの汚水配管が完全に塞がれておらず、空気が逆流していることが判明、エアロゾル感染が疑われています。
通常のマンション汚水・排水の配管は逆流を防ぐため、U字の配管が入っており、U字部分に水を貯め逆流を防止していますので、これにより、「マンションが危険」とはなりません。
ただし、配管に損傷があったり、U字配管が長期未使用により、水が枯れていたりすれば、危険が生じます。
お風呂や洗面、キッチン、トイレなど、配管を通して感染の危険があるとなれば、同じ建物内の感染者が出れば、危険性が一気に高まることとなります（香港の当該マンションは全員避難した）。
より粒子の小さい「空気感染」とは違うので、中国の保健当局も、『密閉された環境』で『長時間、高濃度』のエアロゾルにさらされた場合と、かなり条件をつけたうえで感染の可能性に触れている」と指摘しています。
そして、エアロゾル感染は電車やオフィスの中など通常の生活空間で起きるものではなく、今回の新型コロナウイルスの感染予防としては、とにかく飛まつ感染や接触感染に注意して対策する事がより重要なようです。
現在のところ、高齢の方以外に命に関わるような事態にはなっていないのも実情ですが、何と言っても「未知」のウィルスという事で、心理的な恐ろしさが倍増しています。
通勤・通学で電車やバスをご利用の方は「解明」されるまでは、しばらく厳重警戒が必要のようです…。
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住宅事情の変遷から見る
中古住宅・土地売買の注意点②渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産の売却中古住宅土地災害・防災と不動産マンション2019年11月09日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ 渋澤です。
時代ごとの住宅事情の変遷を前回お話ししました。
現在の中古住宅事情は、核家族化した私たちのライフスタイルのニーズから生まれたコンパクトな住宅(現在ではそれが一般的となりました）で、同居家族が減り、世帯数が爆増した時代を経てからの少子高齢化突入で、現在の空き家問題に至っています。
条件抜きに中古住宅市場を見れば、築40年～50年のものから、築数年のものまで、現在は非常にバラエティ豊か？です。
中古住宅・土地売買の注意点②
建物を建築する際に関係が深い法律が、建築基準法です。
建築基準法は建築物の敷地・設備・用途の最低限の基準を定め、さまざまな規定を定めています。
１９５０年に制定されて以降、時代の流れや、ライフスタイルの変化、災害や、事件などに対応しながら、改正を重ねてきました。
その時代ごとに、建築基準法及びその関連法の影響を受けながら、建物の品質は変わってきています。
中古住宅だけでは無く、建築法規の改正は、昔から同じ場所にあるその土地の価値にすら影響を与えますので、中古住宅の購入だけでなく、中古住宅の売却や土地の売却などにも大きな状況の変化をもたらすのです。
建築基準法(関係法含む)の主な変遷と災害・事件
１９５０年(昭和２５年)
建築基準法制定
１９６８年(昭和４３年)
十勝沖地震発生
１９７１年(昭和４６年)
改正(鉄筋コンクリート造の柱強化に関する規定強化)
１９７６年(昭和５１年)
改正(市街地高層マンション乱立による日照問題の深刻化から日影規制、北側斜線制限導入)
１９７８年(昭和５３年)
宮城県沖地震発生
１９８１年(昭和５６年)
大改正 耐震設計法見直し『新耐震設計基準』の導入
１９９５年(平成７年)
阪神・淡路大震災発生
改正(接合金物等の推奨)
建物の耐震改修に関する法律の制定(耐震改修促進法)
２０００年(平成１２年)
大改正 建築確認・検査の民間開放、中間検査制度、建築基準の性能規定化に伴う基準体系の強化(木造住宅の地盤調査義務付け・筋交いや柱の仕様明確化・ホールダウン金物の必須化・耐力壁、壁配置のバランス計算が必要となる)
２００２年(平成１４年)
改正(シックハウス対策規定の新設)
２００５年(平成１７年)
神奈川県藤沢市のマンション４棟と京都市のホテル２棟での耐震強度構造計算書偽装事件発覚
２００６年(平成１８年)
改正(構造計算適合判定機関の新設と罰則強化、指定確認検査機関の業務の適正化と指導の強化、３階建て以上の共同住宅の中間検査の義務付け)
２０１１年(平成２３年)
東日本大震災発生
２０１４年(平成２６年)
２００７年完成の三井不動産パークシティLaLa横浜が傾き、くい打ちデータ改ざんが発覚
２０１４年(平成２６年)
広島豪雨による土砂災害
２０１６年(平成２８年)
熊本地震発生
２０１８年(平成３０年)
平成３０年７月豪雨、広島県・岡山県豪雨による浸水・土砂災害
２０１９年(令和元年)
賃貸アパートのレオパレス21、ダイワハウスで建築基準法違反建築物発覚
レオパレスが約27,000棟、ダイワハウス約4,000棟の不良施工(調査途中)
２０１９年(令和元年)
台風１５号・１９号による暴風・浸水・河川氾濫・決壊
主な流れとして、以上のように災害や事件の発生を受け、規制の強化や改正を経て現在に至っています(現在の政権となったのは東日本大震災直後ですが、稀有な災害が多発していますが、一般住宅建築やマンション建築に対する規制強化などは行われていません。）。
マンションに関して言うと、耐震強度構造計算書偽装事件や三井不動産のパークシティなどショッキングな事案が目立ちます。非常に闇な部分での偽装・改ざんの事案なので、購入時にこれに気付けろと言っても不可能でしょう…。
購入するお客様の夢のマイホームをこのような形で金儲けとしか考えない「儲け主義」的な事件は今後も大規模建築物ほど起こり得るのかもしれません…。
中古住宅に関して言えば、最重要なのは、昭和５６年の新耐震設計基準の導入です。
この基準により、建物の強度が現在の基準となり、木造住宅においての壁量規定の見直しも行われ、震度６強～震度7の地震で倒壊しない建物の基準が出来ました。
これによって、昭和５６年以前の建物を「既存不適格」建物と呼ぶようになっています。
平成１２年の大改正においても、建築確認・検査の民間開放は賛否がありましたが、それまでの確認や検査が、要するに「いい加減」にハンコを押していた事に要因があります。中間検査の強化においても同様で、昭和５６年の大改正も大事ですが、現場実務的には恐らく、完了検査、中間検査がしっかり行われる規制強化の改正は大きいと感じます。
特に建売住宅は、この時期までは「安かろう悪かろう」の印象を持つ方も多く、以降、まだ、様々ありながらですが、品質の向上は目覚ましくなりました。
中古住宅においての注目年は、この昭和５６年と平成１２年、シックハウス対策の平成１４年も以降、壁クロスの接着剤が変わるなど、地味ですが大きな変化をもたらしています(中古でクロス張替え等で解決は出来ますが…）。
特に「既存不適格」建物の中古物件の場合、住宅ローンで建物価値が認められないどころか、ローンの申し込みも受け付けられない可能性すらあります。
土地として購入して建て替える場合には、築年月は関係ありませんが、中古住宅として購入の場合は、昭和５６年(１９８１年)は大変大事な分岐点となります。
元々、中古の木造住宅の住宅ローンにおける担保価値は２０年を超えるとゼロとみなされる場合がほとんどなので、法改正の流れからも、可能であれば、平成１４年(２００２年)以降の中古住宅から候補にしたいところです。
購入する側から見れば、なるべく新しい建物をなるべく安く、は当然ですが、売却する側から見れば、全く逆なのも、また当然です。
築１５年前後と言えば、実際に住んでいる方が売却する場合、「まだ１５年」ですし、「まだまだ使える」建物でもあります。
また、住宅ローンを利用して購入した方であれば、住宅ローンの返済が約１５年から２０年は残っている状態ですから、「いくらでも構わない」状態ではない事だけは確実です。
築１５年より築浅の物件となれば、更にローン残債が多くなります。
住宅ローンの返済は当初５年位の間は、ほとんど金利を払っているような状態ですから、５年から１０年の築浅物件となれば、ローン残債の目減りは、建物価値の減少に追いついていない場合も有り得ます。
中古住宅だから安いと思いがちですが、気を付けなければいけないのは、特に築浅の中古住宅の場合、
「決して割安とは限らない」
という事です。
特に注文住宅などは、仮に同じ建物でも、価格は分譲住宅より３００万～５００万程高くなりますので、数年間のローン返済後の売却の場合、同エリアの分譲住宅より安く売られるとは限らず、むしろ高くなる可能性もあります。
特殊な間取りや造り、材質だったりの特徴があるほど、また、オーナー様のこだわりが強い、個性的な建物程、高く売り出される可能性があります。
売却の場合も注意が必要ですが、周囲の相場から、頭一つ出ている価格となる場合が築浅中古住宅にはあるのです。
購入される方が納得して、割高かもしれない中古住宅を買うのであれば良いのですが、築浅であれば、価値として認められる場合がほとんどですが、市場価格と離れた物件の場合、住宅ローンの審査で、担保価値が追い付かないケースも有り得ます。
注文住宅の場合、建物性能が高いものと、個性の強いものの場合、個性の強いもの(間取りなどが個性的など)の方が、ローン査定では不利となります。
住宅ローンの建物の査定は、「担保価値」ですので、高性能住宅はプラス評価となったとしても、個性が偏ったものの場合、「担保」として「再販売が難しい」、つまり、「一般的でない」と判断され、マイナスに作用する場合がよくあります。
土地の場合に、広さは同じでエリアが同じでも、正方形と三角形では、正方形の方が評価が高いのと同じです。
住宅性能の部分で言えば、土地に置き換えると、北道路より南道路、道路が４ｍより６ｍ、間口が２ｍより１０ｍ、一方向道路より角地、傾斜地より平坦地、川の近くより駅の近く、工場の近くより公園の近く、など、一般的に『良い』と思う方が多い物の方が「価値が高い」ことになります。
お住まいのご購入でも、土地建物のご売却でも、法律や時代の変遷の視点から見ても、価値の変化があります。
中古住宅売買は、新築と比べて、お得な場合も多いですが、「油断は禁物」な買い物です。お住まいの購入は「損得」で決まる物では無く、「満足度」で決まると思いますが、ローンを利用する限り、『担保価値』が付きまといます。
ご売却においても、ご自身の不動産のプラス要因、マイナス要因は、ほとんど理解されているかと思いますが、購入を検討する方やローン査定の際は、
『売却の一括査定』とは違い、調子のよい事は言ってもらえません。
大手や中堅の仲介会社の営業マンが、沢山の資料を持って無料査定をして、高額査定をするかと思いますが、購入するのはお客様で、査定をするのは金融機関です。
預かる為の営業トークほど甘くありませんので、所有不動産への冷静で客観的な視点をもって、『価値』を査定してみましょう。
今回は建築基準法関連の変遷から、中古住宅・土地売買の参考となるポイントをお話しました。
次回は、『土地』に関わる、道路や隣地も含めた注意点のお話です。
モモホームでは、売却物件をお預かりする際にも、ご売却の希望価格をベースに、リアルな販売計画を一緒に考えながらご提案致します。一刻も早く、なのか、一円でも高く、なのかも考慮し、ご不安の無いよう進めてまいります。
中古住宅ご購入の方についても、ご希望条件から優先順位の整理、資金プランをしっかりお伺いした上で、安心、納得のいくお住まい探しをサポートしてまいります。
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あこがれのタワマン…②
災害時の覚悟はできていますか？渋澤 百不動産購入災害・防災と不動産マンション2019年10月15日坂戸・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ 渋澤です。
１０月１２日、史上最強とも言える台風１９号が関東地方を直撃、通過していきました。
モモホームは埼玉県南西部、東武東上線沿線エリアを地元としていますが、災害にめっぽう強いと言われる東武東上線エリアの東京寄りから坂戸市までの間でも、今回のような記録破りの豪雨が山間部上流域に何時間も降り続けた場合、河川の多い埼玉県では、災害ゼロというわけにはいきませんでした。
特に川越市と東松山市においては、堤防決壊などの被害、坂戸市の川越市寄りエリアにおいても支流水路の増水により、浸水被害、断水などが起こりました。
埼玉県東武線エリアは河川付近以外の地盤は堅固で、東日本の震災時も周辺に比べて災害が少なかった事で、引っ越してくる方がいるほどでしたが、『大丈夫』を思っていても、まさかの台風ごときで、こんな弱点を露呈しました。
『大丈夫』というのも、やはり『完全』ではありません。
『万全』も『完全』ではありません。
お住まいの建物、建っている土地、その地域の強みや弱みをしっかり把握し、理解することで、防災においても、何が必要で、自身の地域は、どう特別なのかを知り、『万全』の準備も『完全』に近づくかもしれません。
前置き長かったですが、その台風１９号による、武蔵小杉駅周辺の浸水被害により、駅周辺の一等地に建ち並ぶタワーマンションが孤立化した事象から、高層マンション、タワーマンションについて２回目のお話です。
あこがれのタワマン…②災害時の覚悟はできていますか？
簡単に言えば、大災害が起こった場合、こういった『頑丈なタワーマンション』はこの孤立化、今回は多摩川の氾濫では無く、増水により下水を川の水が逆流して街に流れ込む形で浸水したと見られていますので、川の減水に伴い、水が引くのも比較的早く、駅周辺エリアも翌日から復旧に向かいました。
なので、孤立、といっても階段を下りて街に出て買い物にも行けますので、今回の場合は『超不便』になっただけで済みました。
ですが、今回の件で、タワーマンションでも電気が止まると、完全に孤立化する事を示しました。
５０階建ての建物となると、階の移動はもちろん、水道、排水、下水処理、など生活に必要な物が、ほぼ全て電気を頼りに全体を動かしています。
『万全』な設計により、非常電源や非常用トイレなどの設備があり、５０階降りていけば、トイレの使用は可能です、歩いて降りていけば…。
水害ですので、非常電源は機能しませんでした、安全を確保できなければ電気を安易に通せない事もあるでしょう…。
自然災害は、ことごとく人の考える『万全』をいとも簡単に超えてきます。
もし、ご購入する時に営業マンに『万全』の説明を受けたのなら…、この被害マンションの話に限定しませんし、もちろん営業マンによりけりですので、オブラートに包みながら話さなきゃいけませんが、
商品は『当然、完全ではありません』が、
商品を購入する方が『完全』だと感じるような『万全』を期している
のです。
もっと言ってしまえば、
何かあった時に『責任を取らされる事の無いように』『万全』を期しています
というレベルである可能性があるのです。
その先は、ご購入される方が、自身で説明を聞いて、確認をして、不安点を解消して『納得』し、『最終的には自己責任』の部分を良く理解して購入するしかないのです。
過去、マンションの設計において、『耐震偽装マンション』が大問題となりました。
それを機に法律が変わり、マンションの構造設計や耐震性などは非常に厳しく性能も時代につれ、どんどん向上しました。
木造の一戸建てに比べ、鉄筋コンクリートの耐震高層マンションは、免震も加え、ある意味、建物としての安心性能は最高レベルと言っていいでしょう。
その、『建物だけが頑丈』となった結果、購入される方は、浸水の危険があるであろうエリア、武蔵小杉だけではない、湾岸地域などが代表格の地域、また、同様に湾岸地域も当てはまる、災害時の『液状化』や『地盤沈下』のリスクが高いエリアなどを、『気にもしないで』購入される方が多いのです。
周囲が津波や高潮、豪雨、などで流されたり、浸水したりしても、また、大地震で周囲の家が倒壊し、地割れが起こり、液状化も発生、火事で周囲は焼け野原になっても、『万全』の設計により、きっと大丈夫かもしれませんが、大丈夫なのは結果的に
『住民ではなく、建物だけ』
なのです。
『生き残る』性能としては、非常に優れており、その点を取れば、非の打ちようのない性能だと言えます。
購入の際の優先順位が『耐震性能』とあるのも、そういった部分を重視しているのでしょう。
建物が丈夫なのが最優先なのは否定する理由はなのもないのですが、同様に重要で、絶対に見過ごしてはいけないのは、
『地べた』⇨地盤は大丈夫？
『地域』⇨そのエリアは、洪水や氾濫、浸水の時に大丈夫？
近くの河川は氾濫、越水しない？
そのエリアは液状化しない？
そこに津波や高潮の影響はない？
周辺に昭和の古い町並みが多く残り、火災に巻き込まれたいしない？
などなど…。
気にしてたらキリがない、かもしれませんが、この程度の事は『地域』については、自治体の『ハザードマップ』を見れば、あっという間に分かります。
↑は武蔵小杉周辺のハザードマップです。
例えばの例ですが、これは購入前に役所で無料で貰えますし、今やネットでも簡単に確認できます。
河川の氾濫が起きた場合、３ｍ未満の浸水が想定されているエリアであることが分かります。単純に河川の氾濫が起こる可能性があることも分かります。
また、周辺には氾濫などの災害時に倒壊家屋が多数出る可能性があるエリアであることも分かります。
３ｍの浸水があって倒壊家屋が周辺に流されてきた場合、平常の生活を取り戻すには、それ相応の期間が必要と想像できます。家屋倒壊が多ければ、電気も当然止まり、断水もするでしょう、食料の調達も困難になり、地下駐車場であれば、車も全滅です。
いくらマンションの方々が協力しても、恐らく皆さんの車も全滅、協力しても階段の上り下りは自分の足でしなければいけません。お子様が居れば、おんぶや抱っこかも、水も食料も運びながら…、です。
それも、もし下に降りて動ければ、の話です。浸水や液状化、または火事などで周囲が危険な状況となれば、まさにマンションそのものが『孤立集落』と同じ状態となります。
お住まいの購入は、そうは言っても譲れない優先順位があって、『満点』ではなくとも購入するものです。『満点』で購入出来た方は、スーパーラッキーと言えるでしょう…。
ただ、減点部分、不完全な部分を『理解』して『納得』して、特に災害対策においては『想定』した上で購入出来た方と、そうでない方（営業マンに『大丈夫』の説明を受けて、『満点』を付けてしまった方）では、いざそうなった時の対応や、精神的ダメージは全く違います。
皆さんがあこがれる、高価な湾岸エリアなどの『タワーマンション』
『災害時の覚悟が出来ているか？』
否かで、生き残った建物で、どう生き残るか、に大きな違いが出るのでしょう。
台風がこれほど巨大化するなど、誰が予想したでしょうか…、いやいや、１０年も２０年も前から、『スーパー台風は２０年後には当たり前になる』と言われていました。
首都直下の大地震なんて本当に来るの？と本気で思っている方もいるでしょう。
数年前まで今後３０年の間に７０%の確率、と言われていましたが、その確率もちゃんと上がってきています。ずっと３０年後、７０%ではありません。
こんなこと言いながら、私自身も『でも今日や明日の話じゃないでしょ』と根拠もなく『都合の良い方』に考えてしまいがちです。
昨今は災害続きで、さすがに防災意識が高まっています、他人ごとじゃなくなってきています。
今回、タワーマンションに特にスポットをあててお話ししましたが、一戸建てなどのお住まいの購入にもほとんどが、当てはまります。
タワーマンション特有と思われる部分をもう一つあげるとすれば、『高価で高級』なタワーマンションは『寝落ちしない』などと言う人もいます。
人気エリアの物は逆に値上がりする事もありました、ひょっとしたら、まだあるかもしれません。
人気があれば高くなるのは土地も同じですので、それはいいのですが、タワーマンションの場合、５００世帯～１０００世帯の高層ですので、土地の値段ではなく『人気』の値段が大きく影響します。
そうです、頑丈なそのマンションも、災害時に周囲の被害が甚大であった場合、『売れなくなります』。引っ越したくても買ってくれる人が居なくなります。
少なくとも、周囲が復旧して、復興し、人の記憶からその災害が忘れられ、以前と同じ人気を取り戻すことが出来るまでは。
その間に、余裕のある方や、実家のある方などはどんどん退去します。
売らない空室でも売れない空室でも、空きの目立つマンションは更に値が下がります。
また、一部ひび割れたり、一部傾いた時など、大きな影響のない、一部破損の場合、５００世帯も１０００世帯もいる場合、修繕の程度について紛糾します。
そこから退去者が出るなど、負のスパイラルが起こる可能性もあります。
今回の台風襲来時も、地味ではありましたが、千葉県で震度４の地震がありました。
台風が来たから、地震は来ない訳じゃないんだよな、と考える瞬間でした。
今回の災害も、真冬や真夏だったら状況は全く変わります。
明日は我が身かもしれません、お住まいは夢や希望の結晶であり、人生最大級のお買い物です。その夢を狂わせてしまうことの無いよう、購入する際は、出来る『万全』をもって、『納得』と『理解』をして、良いお住まいに出会いたいものです。
モモホームでは、その建物、その場所、その地域において、生活の上でご家族にとってのメリット、デメリット、長い将来を見据えた、メリット、デメリットをしっかり、親身に、一緒に考え、ご紹介、ご提案いたします。
『納得』と『理解』をして『安心』なお住まい探しのご相談はお気軽にモモホームにお申し付けくださいませ！
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あこがれのタワマン…①
災害時の覚悟はできていますか？渋澤 百災害・防災と不動産不動産購入マンション2019年10月14日坂戸・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ 渋澤です。
一時期から東京湾岸エリアを筆頭に大ブーム？となったタワーマンション…
昨今は若干勢いも下降してきており、在庫もだぶついてきました。
新築から空き家のあるタワマンなど有り得ないので、最後は叩き売っても完売させますが、それでも年収の１０倍以上のローンを組まなきゃ買えないとも言われるタワマンは、庶民のあこがれでもあり、なんとなく「勝ち組」っぽさも、人気の理由かもしれません。
しかし、このタワマン、最近はその高額な価格に、維持管理費が比較的低めではあるものの、大規模修繕などは想像を超える高額になる可能性や困難さなど、どうやらよく考えて買った方がよさそうだ（また別の機会に…）、という方も増え、さらに、
災害時に陸の孤島と化す
事に皆さんが「気付き始め」ました。
あこがれのタワマン…災害時の覚悟はできてますか？
モモホーム地元の埼玉県西部の東武線・西武線沿線エリアでは、東京ほどのタワマンはほとんど見られませんし、いいとこ大規模な団地群や１０階から２０階程度の高層マンションが散見される程度、上りの朝霞方面や、所沢、さいたま市辺りに行けば、ちょっとカッコよくなってくる感じです。
この、高層マンションやタワマン、購入するとしたら、一番何を気にするでしょうか？
大多数の方が、『耐震性能』と答えます。
その通り、５０階ものマンションが地震でポキッとなっては困ります。私も絶対、耐震性能や免震構造など調べまくって購入するでしょう。
２番目に気にするのは…、『立地』です、この立地の意味は『駅から近い』とか『生活の利便性』の立地です。
以降、間取りや設備、管理面やエントランスなども、購入する時にはとても気になるようです…。
１０月１２日、猛烈な勢力で関東地方を直撃した台風１９号、瞬間最大風速も４５ｍ前後と更に豪雨を伴って、半日以上掛けて通過していきました。
首都圏も被害は甚大、あの多摩川が氾濫するなどの「想定以上」の被害でした。
河川の氾濫、堤防の決壊、などの水害に見舞われる中、超高層マンションも被害にあっていたことが判明しました。
多摩川に近い、今や、タワマンが乱立、２０年ほど前の工場地帯や河原の景色からは考えられないセレブ化に成功した『武蔵小杉』です。
駅前付近から浸水が始まり、一時、通行も出来なくなるような状態となりました。
一夜明けて、水は引いて、駅前から街は泥だらけではあるものの、床上浸水か床下浸水で街は動き出しました…、が、動けなくなった人たちがいました。
タワマンの住民の方々です。（地上５０階前後、約５００戸から８００戸）
建物の電源部分が冠水(地下にあったようです)、一棟まるごと停電して非常用電源も冠水で使えず、エレベーターも使えなくなりました。
更に、下水処理設備も動きませんので、『排水』が出来ず、トイレすら使えないという、最悪の事態に！
ひとつは三●不動産のマンションだそうですが、恐らくマンション建築においてタワーマンションを施工する会社はだいぶ大きな会社で、高層建築のプロだと思うのですが、素人でもわかりそうな、『地下に水が入ったらどうすんの？』問題を考えていなかったのでしょうか？（まさか考えているとは思いますが…）
にわかに信じられない原因で、一夜で
『陸の孤島』『都市難民』
となってしまいました。
もちろん、どのタワマンも耐震性能は抜群、防災対策万全のつもりです。
(写真は武蔵小杉のタワマン群、被害にあったマンションの写真ではありません)
タワマンブームとなった時から、気付く人は気付いていたと思います。
騙されたとは言いませんが、普通の感覚であれば、５０階のマンションが停電したり設備が機能しなくなった時のリスクは、尋常じゃないと想像出来るはずです。
いったいどこまで大丈夫だと言われ、信じて購入したのでしょうか？
もしくは、万が一の時は仕方ない、または、覚悟していた、のでしょうか…。
その立派な外観、ホテルのようなエントランスやお部屋、内装、何と言っても、窓から見える景色は何にも替えがたく、「これはたまらんっ」となる気持ちはとても良く分かりますし、こんなことがあっても、やっぱりちょっとあこがれるのも分かります。
でも、現金でほいっと購入できる方は別として、一般の住宅、マンションと比べ、何倍かのローンも組み、抽選をしてまで手に入れようというのが、もし、あのホテルのような建物、内装、エントランス、景色などなど、であるならば、
そのお金で贅沢なホテルに行ったのでは満たされないでしょうか？
やっぱり所有しなきゃダメなんでしょうか…？
ご購入を検討される方などは、今一度、ご自身に問うてみていただきたいです。
ちなみに武蔵小杉では、１０月末より、新築のタワーマンションが分譲開始予定です（4000万円台から8000万円台以上の予定です）。
高級車もレンタカーじゃ格好悪い、と思う方がいるのと同じで、所有する事に満足感を得る方もいます。
しかし、であるならば、絶対的に車選びと違う点があります。
車は、性能が偏って、スピードは速いけど、２人しか乗れない、後ろが見えづらい、うるさい、燃費が悪い、など高級車になると、かえって「クセ」が強くなっても、ドライバーが満足出来れば許されるし、むしろ、そこを直して、スピードが出無くなれば、売れなくなってしまうほどかもしれません。
購入者は快適になっても、遅ければ、自己欲求が満たされないのです。
タワーマンションはどうでしょうか？
決定的に違うのは、一般的に購入者は「趣味」で買うわけではない、点です。
更に言えば、家は通常、個人の趣味、で買うものでもありません。
夫婦がいて、子供がいて、ご夫婦は仕事をして、買い物をして、子供は通学をして、就職して、大人になり、ご夫婦は年を取り、おじいちゃん、おばあちゃんになる、そこまで住み続ける可能性もあります。
これは、タワマンに限った事ではなく、住まいを買う時には、その時の好みの間取りや、設備などに偏って選べば、後で使いづらくなったり、酷い時には後悔すらする可能性があります。
タワマンの優先順位は「耐震性能」が一番でした。一戸建てでもそんな方は少なくないでしょう。
今回の台風１９号の被害などで、意識が高まっていくと思いますが、地震や台風で、思い描いた将来の設計が大きく狂わされる方は沢山います。
たった一日の災害で、最悪の場合、亡くなる方もいますし、住まいを失ったりすることは、ニュースを見れば、運が悪い、では済まされません。
生きてさえいれば「孤島」でも「難民」でも構わないし、一週間、いや１か月くらい難民でも何とかなる、という方は、全然いいのですが、一刻も早く平常に戻りたい、出来ればそんな被害そのものを避けて…、と思うのであれば、絶対に気にするべきは
ハザードマップです。
建物の耐震性はもちろん、購入する物「そのもの」ですから、非常に大事、一番です。
日常生活の「利便性」もとても大事です、幸せな生活を送れるかの重要な部分ですから。
そして、そこで大事なのは、その頑丈な建物が日常便利な所に建っている、その
「地べた」
「地域」
は大丈夫なのか？ です。
あこがれのタワマン…②へ
東武東上線北坂戸・坂戸・若葉・鶴ヶ島・霞ヶ関・東武越生線一本松・西大家・川角駅エリアの新築戸建・中古戸建・土地の購入・売却・管理・運用はモモホームにお任せください！
