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2021年度、住宅ローン控除見直しで要件緩和!デメリットも… 不動産購入日々あれこれ不動産と税金建売住宅注文住宅土地中古住宅2020年12月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
消費税率アップとなる度に、需要の落ち込みを防止するために住宅ローン減税と言われる控除の見直しがあり、駆け込み需要や、買い控えなどを誘発していますが、これからお住まいの購入を検討されている方にとっては、住宅ローン控除に注目されている方も多いのではないでしょうか?
住宅ローン控除見直しのメリット・デメリット
新型コロナウィルス感染拡大の影響で、現行の住宅ローン控除も入居時期の要件緩和などがすでに行われていますが、2021年度の税制改正に向け、控除の要件、減税額が変わる可能性が大きくなってきました。
要件緩和に注目が行きそうですが、有利な面だけではありませんので、特に高額のローンを利用する予定のある方は現行が有利な場合もありますから注意が必要です。
床面積の要件緩和
緩和されるのは、住宅の床面積の要件を緩和し、現在の50平方メートル以上から40平方メートル以上とする方針となりました。
一方、新たに対象となる40平方メートル以上、50平方メートル未満の物件については、都市部の小規模物件は高所得者層が投資用に購入する場合もあるため、年間所得1千万円以下とする所得制限を設ける方向です。
従来は両親と子供の生活に必要な3LDKの集合住宅などを想定していましたが、世帯構成の多様化など時代の変化に合わせて制度を見直し、より狭い物件を対象に含めることとなりそうです。
入居期限の延長
住宅ローン減税を通常より3年長い13年間受けられる特例措置については、新型コロナウィルス感染拡大を受けた負担軽減策として、原則2020年末までの入居としている適用期限を2年延長して2022年の年末とし、新築住宅は2021年9月末、マンションや中古住宅は2021年11月末までに契約することが条件となりました。
控除額注意が必要なのは控除額ですが、政府・自民党は今の制度を見直し、控除する額を、年末時点のローン残高の1%(現行制度)か、その年に支払った利息の総額の少ないほうとする方向で調整を進めています。
住宅ローン減税は、年末時点のローン残高の1%を所得税から控除する制度ですが、低金利が続く中、1%を下回る金利でローンを組めば、利息よりも多くの控除が受けられるため、不必要なローンの利用につながっていて『借りた方が得』という指摘が以前から指摘されており、政府・自民党は、制度を見直す方針ですが、制度の抜本的な見直しについては今回は見送り、来年度以降に議論することになりました。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正④ 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産と税金建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却中古住宅2020年07月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。
土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。
令和2年度 土地・住宅関連税制改正
今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは4つです。
①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い
④マイホーム売却・買い替えに関係する税制
今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。
相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。
周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。
マイホーム売却・買い換えに関係する特例の延長
◆マイホームの売却・買い換え等の際に使える特例3つについて、制度はそのままで譲渡時期が2021年12月31日(2年間)延長されます。
□マイホーム売却・買い換えに関係する特例の概要
最近では、都心から郊外へ、という志向が活発になってきています。
また、老後の生活の考え方も様々で、田舎暮らしでのんびりと、と言う方から、周辺の利便性を重視して、むしろ狭くてもマンションへ、という方もいます。
住み替え、買い換えは家族の状況の変化により想像通りに進むものではありませんが、ライフプランとして考えておきたいものです。
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正① 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産と税金空家管理土地不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月03日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。
土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。
令和2年度 土地・住宅関連税制改正
今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは4つです。
①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い
④マイホーム売却・買い替えに関係する税制
今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。
相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。
周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。
①低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
◆個人が譲渡した低未利用土地等に係る長期譲渡所得から100万円を控除できます。
所有期間が5年を超え、譲渡価格の総額が500万円以下の土地等であることなどが要件となります。
また、低未利用土地等は、都市計画区域内にある土地または、その権利で、市町村長の確認を得たものであること、親族以外への譲渡である事などが必要です。
■適用時期 2020年7月1日~2022年12月31日までの譲渡が対象となります。
今回、特別控除の対象となる低未利用土地等について「適正な利用が図られるべき土地であるにもかかわらず、長期間にわたり利用されていない」土地(国交省HP)とされており、具体例としては、空き家・空き店舗・工場跡地等となっています。
これまで、低額取引となるような土地等の売却は、売却コストがデメリットとなり、放置されるケースが多かったのですが、長年放置されている不動産所有の方は、今回の特別控除期間に是非検討されてみてはいかがでしょうか…。
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来店不要!オンライン無料相談のお知らせ! 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産と税金不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅お勧め物件情報2020年06月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
来店不要!オンライン無料相談を開始しました!
新型コロナウィルス流行の影響で、不要不急の外出自粛、ソーシャルディスタンスがすっかり日常化してきました。
モモ・ホームではこれまでも完全予約制、現地待合せ、ご希望の場所での相談にて対応しておりましたが、リモートワークも世間に浸透し始め、会議もオンラインの時代に変わっていく状況です。
そこで、モモ・ホームでもご来店不要で、お住まい探しやご売却、不動産に関するご相談を承れるよう、『オンライン無料相談』を開始いたしました!
随時、対応サービスは増やしていく予定ですが、今回はリモート会議などで利用されている方が最も多い、『Zoom』アプリを使用しています。
Zoomアプリをインストールすれば、初心者の方も簡単に出来ますので、お住まい・不動産に関するご相談は、オンライン無料相談をお気軽にご利用くださいませ!!
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新型コロナ関連で住宅ローン減税に特例措置 渋澤 百不動産購入日々あれこれ不動産と税金建売住宅注文住宅土地マンション中古住宅2020年04月09日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
昨日は埼玉県でも最多の34人の感染が確認されました。
緊急事態宣言と合わせ、政府は緊急経済対策108兆円?規模を打ち出しました。
国民の8割は対象外の現金給付など、予想されていたものの、何の修正も無く、自粛や休業の要請ばかりで、何も期待されていたものが無い状況に失望のダブルパンチの空気は否めません。
自らの収入は全く影響が無いと、会見で言い放ってしまう総理と一緒に頑張ろうという気持ちになれというのは難しいかもしれませんね…。
住宅購入においては、国交省が救済措置を進めています。
住宅ローン減税に特例措置
以前の記事で、『案』としてご紹介しましたが、国土交通省は7日、新型コロナウイルス感染症の影響で住宅ローン減税の入居期限要件を満たせない入居者に適応する特例措置を公表しました。
通常、住宅ローンを借りて住宅を取得した場合、毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税等から控除するいわゆる住宅ローン減税を利用することができます。
また、消費税率10%が適用される住宅等の取得をした場合は、控除期間を13年間に延長する特例措置を受けることができます(建物購入価格等の消費税2%分の範囲で減税)。
今回公表した特例措置は、新型コロナウィルス感染症の影響により、控除期間を13年に延長する特例措置を受ける際、入居期限(令和2年12月31日)に遅れた場合でも、一定の要件を満たすことで適応を認めるものです。
注文住宅の場合は2020年9月末まで、分譲住宅・既存住宅を取得する場合や増改築等をする場合は2020年11月末までに契約が行なわれていること、新型コロナウィルス感染症の影響により住宅への入居が遅れていること等が要件となります。
また、既存住宅(中古住宅)を取得した際の住宅ローン減税の入居期限要件(取得の日から6ヵ月以内)についても特例措置を講じます。
取得後に行なった増改築工事等が新型コロナウィルス感染症の影響で遅れた場合は、既存住宅取得の日から5ヵ月後までに増改築の契約が行なわれている、といった要件を満たせば、入居期限が「増改築等完了の日から6ヵ月以内」となります。
今回の特例措置は、関連税制法案が国会で成立することが前提となります。
様々、特例や救済、給付など、本来ありがたく感じるはず…。
但し、もともと税金は国に収めた国民からの預かり金でありますので、手続きを煩雑にしたり、条件を厳しくすれば、反発を招くのは当然と言えます。
政権発足以降、バブルを超える景気回復を自慢してきたのだから、随分余裕もあるのでしょうと思っていた分、すっかり『ケチ臭い』と思われてしまっている状況。
『しっかり』『躊躇なく』『過去最大』『最大級』などの冠をつけて乗り切ろうというのは、必死に頑張っている国民を少々馬鹿にしすぎな感じがします。
支給も早くて5月から…。昨日時点で廃業した企業は42社に及ぶとのこと。
救済が間に合わない人や会社はいかほどになるのでしょうか…。
収入に支障もなく一番呑気に構えているのが、政治家の方々では…と思ってしまいます、この緊急事態の時くらいは頑張って欲しいものです。東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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住宅ローン減税の要件を緩和
新型コロナでの工事遅れを救済渋澤 百不動産購入不動産と税金建売住宅注文住宅土地中古住宅2020年03月24日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
新型コロナウィルスの感染も埼玉県でもほぼ連日の感染者、東京都では、いよいよ全国トップの感染者数となりそうです。圧倒的な人口と密度ですから、当たり前の事態かもしれませんが、埼玉県民で東京にお勤めの方は相当な数ですから、今後の影響も懸念されます。
株価の急落や外出自粛の影響もあり、消費の縮小が政府にとっての不安材料とあって、住宅ローンでも緩和策が浮上してきました。
住宅ローン減税の要件を緩和
政府、与党は24日、新型コロナウイルスの感染拡大の影響で住宅の新築や改修の工事が遅れている事情を踏まえ、住宅ローン減税の優遇策の適用要件を緩和する方針を固めました。
今年末までの入居を求める条件を見直し、期限を延長することで、減税の恩恵が受けられなくなる人を救済するものです。
自民党税制調査会が26日にも非公式の幹部会合を開き、延長期間など具体策を協議するとのこと。
国民への現金給付や商品券の配布といった消費刺激策と併せて、4月にまとめる緊急経済対策に盛り込む予定です。
住宅ローン減税は、昨年10月の消費税増税に伴う景気対策として拡充されたばかりです。
直近の問題である生活困窮者や子育て家庭の救済と消費の回復がなにやらごちゃまぜで議論されているように感じますが、今やらなければいけない施策はスピード感を以ってやって欲しいものです。
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中古住宅か新築住宅か…?
税優遇や保証の違い渋澤 百不動産購入建売住宅中古住宅不動産と税金注文住宅マンション2020年01月20日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
お住まい探しにおいて、ご予算の関係や、ご希望エリアの関係で新築住宅か中古住宅かで迷われる場面もあるかと思います。
最近の中古住宅市場は、空き家問題に絡み、政策的にも流通促進を促す施策が増えてきたので、以前より活況と言えます。
ただし、『安いから中古で』などと安易に選択してはいけません。
購入後の優遇や保証は新築住宅と中古住宅では多くの違いがあるのです。
中古か新築か…?税優遇や保証の違い
中古住宅の購入を考える際には価格だけでなく様々な制度の違いを考慮する必要があります。
税制の違い
固定資産税
新築物件の場合、家屋に対する固定資産税が3~5年、半分に軽減される優遇制度がありますが、中古物件にこの優遇は原則ありません。
ただ税負担が単純に新築の倍と考えるのは誤りで、固定資産税は通常、築年数が古くなると建物部分の評価が下がり、減額されます。
消費税
消費税については新築、中古によらず土地部分は非課税です。
注意すべきは建物部分です。
新築の建物部分は10%課税されるのに対して、中古住宅は売主が不動産会社か個人かによって扱いが異なるからです。
不動産会社が売主となっている中古住宅を購入すると、建物部分に消費税がかかりますが、売主が個人なら土地建物に消費税はかからないので、消費税に限ってみれば中古住宅を個人から買うのが比較的有利です。
ただ、お住まい探しにおいて、販売価格として表示されている金額は既に「税込」価格ですので、消費税がいくらなのかは実務的にはご契約時に内訳として知る事となりますから、感覚的に消費税分得した、損したとは、あまり実感しません。
住宅ローン減税
しかし、住宅ローン減税まで考慮すると必ずしも個人の売主から中古住宅を購入して消費税分得かと言うと、そうとはいえません。
住宅ローン減税は昨年10月の消費増税対策として拡充され、残高の1%などを税額控除できる期間が本来の10年間から13年間に延びました。
この拡充策は新築や、不動産会社を売主とする中古には適用されますが、中古を個人から買った場合は対象外です(消費税8%時のローン減税は経過措置により非課税中古住宅の売買についても令和3年12月まで継続あり:下図参照)。
(国土交通省HPより)
上図※2の経過措置の場合、個人間売買でもローン減税対象となります(下図)。
消費税とローン減税の拡充は表裏一体の関係ですので、新築か中古かだけでなく、売主により違いがあるので事前によく確認しなければ制度対象外の場合も。
住まい給付金
また、住宅に関する税制拡充の2本柱である「すまい給付金」は、非課税取引となる『個人が売主の中古住宅の売買』は適用外となります(下図参照)。
保証の違い
もう一つ注意したいのが購入後に欠陥が見つかったときの売主の瑕疵担保責任です。
新築の場合、「構造上主要な部分」や「雨漏りを防ぐ部分」に重大な欠陥があると法律上、10年は売主の瑕疵担保責任期間があり、万が一、売主業者が倒産の場合なども救済措置があります。
不動産会社から買った中古住宅の場合も最低2年は売主の瑕疵担保責任期間があります。期間は短めですが、原則、対象部分に細かい制約はありません。
しかし、個人が売主である個人間売買の中古住宅の場合、築年数などにより「瑕疵担保免責」であったり、「雨漏り等に限定して長くて3カ月程度」の瑕疵担保期間である場合が多数となります。
最近では建物状況調査(インスペクション)を購入前にするケースや仲介業者が保証を付けるなど散見されるようになってはいますが、まだまだ個人の売主が積極的に、という流れではなく、中古住宅の個人間売買においては、買主の自己責任部分が多いのが実情なのです。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産会社が売主の中古住宅情報
(モモホームでは不動産会社売主の中古住宅は仲介手数料最大無料です)
中古住宅のリフォーム向け融資の金利優遇情報
お住まいを検討される際、様々な優先順位があるかと思います。
相談していただければ、「はっと」気付くことがあるかもしれません。
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リフォーム向け融資の金利優遇対象が広がります 渋澤 百不動産購入日々あれこれ不動産と税金マンション中古住宅2020年01月19日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
ここ数年はいわゆる空き家問題を背景に、増加する空き家の流通を促進させようと、国も様々な政策を考えたり、法律の面でも放置空き家に対する規制強化の方向にシフトしてきています。
今回は政策の一つ、リフォームローンの優遇措置について発表されましたのでご紹介です(日本経済新聞より)。
2021年からリフォーム向け融資の金利優遇対象が広ります
国土交通省と住宅金融支援機構から、空き家の増加が社会問題となっているのを受け、中古住宅の取引がされやすいように政策面で支援をするとの発表がありました。
2021年からリフォーム向け融資の優遇対象が広がるようです。
その内容は、長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」の利用条件が緩和され、住宅の購入とリフォーム費用を融資する商品について、適用要件の水準が住宅ローン減税と同等になります。
リフォーム費用が200万円以上になることが条件で、借入金利が5年間にわたり年0.5%下がります。現在も同じ優遇金利の仕組みはありますが、耐震性を新築住宅並みに上げる必要があるため、適用条件が厳しいリフォーム関連の融資は、年数百件にとどまっています。
総務省の調査によると、18年の時点で全国には846万戸の空き家があり、2000年代前半と比較すると、なんと200万戸近く増えています。
今回、この要件の緩和で融資件数を増やし、空き家の増加を少しでも食い止めようという政策です。耐震性やバリアフリー、断熱性の向上など一定の要件を満たせば、より手近に低金利の融資が受けられるとのことですので、中古住宅を購入&リフォームを検討されているお客様にとっては、朗報と言えます。
現在、消費税率アップに伴い、住宅ローン控除自体の優遇が手厚くなっておりますので、リフォームを前提としたお住まいの購入については、
◆中古リフォーム済み物件の購入
◆中古物件をリフォーム込みで購入
◆中古物件を購入、居住してからリフォーム…
などで、制度、優遇の取り扱いが変わってきます。
モモホームHP掲載エリアの坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市でもリフォーム再販中古住宅物件が多く出ています。
こういった物件は再販業者が売主となっているケースがほとんどの為、
◆建物部分に消費税が掛かりますが、
◆モモホームの場合は『仲介手数料が無料』となります。
先の購入タイミングや対象物件、仲介手数料や消費税などが絡むと相当ややこしいかと思います。【⇨中古か新築か…?税優遇や保証の違い で詳しく解説】
1円でも安く買えれば得、というのがお住まい探しではありませんので、そんな事ばかりを気にしていると、逆に良い物件を見逃してしまうと思いますが、知っていれば得をする利用するタイミングや制度を見逃さないように、だけ気を付けましょう!
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お住まいを検討される際、様々な優先順位があるかと思います。
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住宅ローン控除(減税)の解説
住宅ローン借入金特別控除渋澤 百不動産購入不動産と税金建売住宅注文住宅中古住宅2019年12月24日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
消費税率アップに伴い、住宅取得の支援措置が様々ありますが、代表的なのが『住宅ローン控除』ですね。
今回は、住宅ローン控除についての解説です。
住宅ローン控除の概要
「住宅ローン控除(減税)制度」、正式名称「住宅借入金等特別控除」とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームの取得やリフォームをする際に、一定要件のもと所得税からの控除が受けられる制度です。
住宅ローン控除の拡充ポイント
ケースによっては一部、翌年の住民税から控除される場合もあります。
制度の概要を把握するうえで、2019年10月から住宅ローン控除の内容が拡充されることを押さえておきましょう。これは、消費税率が10%にアップされることに伴う政府の住宅取得対策によるもので、控除を受けられる期間が現行の最長10年間から3年間延長されて13年間になります。
減税期間が3年延長されるということは、それだけ節税期間が延びるということですから、人によってはより高いメリットを期待でき、これからお住まいをご購入される方にとっては見逃せないポイントです。
拡充される住宅ローン控除で節税効果を効率よく得るために、住宅ローン控除(減税)制度の仕組みや適用条件をきちんと把握したうえで、購入手続きに進むようにしましょう。
住宅ローン控除の適用条件
住宅ローン控除の適用を受けるためには、一定の条件を満たさなくてはいけません。この条件は、取得する住宅が新築なのか中古なのか、増改築のようなリフォームなのかでそれぞれ内容が異なります。
新築住宅購入の場合の適用条件
新築住宅を購入する場合には、次の条件を満たさなければいけません。
①減税を受けようとする人自身が、住宅の引渡し日から6ヵ月以内に居住すること
②特別控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
③対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
④対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること
⑤居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと
※国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」よりなお、算出方法の違いによって、売買契約書と登記簿上では床面積が異なる場合がありますので、住宅ローン控除の適用を受ける際には注意しましょう。
中古住宅購入の場合の適用条件
中古住宅の場合は、建築された時期によって現行の※耐震基準を満たしていない場合があります。
そのため、中古住宅は新築住宅の適用条件に加えて、「一定の耐震基準を満たしていること」が条件となり、次の基準のいずれかをクリアしなければいけません。
①住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得していること
②耐震基準適合証明書を取得していること
③既存住宅売買瑕疵保険に加入していること
④築年数が一定年数以下であること(木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下)
※国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」より
リフォーム、増築の適用条件
リフォームや増築の場合は新築住宅の適用条件の他に、次のいずれかの工事に該当していることが必要です。
①増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え(壁・柱・床・はり、屋根または階段のいずれか1つ以上)の工事
②マンションの専有部分の床、階段または壁の過半についておこなう一定の修繕・模様替えの工事
③家屋・マンションの専有部分のうちリビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁の全部についておこなう修繕・模様替えの工事
④耐震改修工事(現行の耐震基準への適合)
⑤一定のバリアフリー改修工事
⑥一定の省エネ改修工事
※国税庁「No.1216 増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」より更に、これらの工事費が100万円を超えていることも条件です。
この100万円のなかには、住宅ローン控除の適用を受ける工事と一体性があれば、設置費用や設備機器の購入費用も含めることができます。
たとえば1階の水回りリフォーム時に2階のクローゼットを新たに付けた……などの場合は、2階部分の費用は一体性がないため住宅ローン控除の対象になりません。リフォームや増築の適用条件はかなり複雑となっていますので、新築や中古住宅の購入時に比べて注意しなければいけない点がたくさんありますので、ご相談くださいませ。
住宅ローン控除の対象となるローン等
住宅ローン控除の対象となるローン等の適用条件もいくつかあり、そのすべての条件を満たす必要があります。
◆適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
◆自己居住用の住宅とその敷地取得のための借入れで、一体として借入れられたものであること
◆返済期間が10年以上あること
◆借入れは次の6つのいずれかからのものであること
1.銀行
2.農協・信用金庫・信用組合
3.住宅金融支援機構
4.地方公共団体
5.各種公務員共済組合
6.勤務先(市場金利を換算して定められた0.2%以上の金利、2016年12月31日以前に居住用とした場合は1%以上)ただし、親族や知人などの個人、親族の会社や自身が役員となっている企業からの借入金は対象となりません。
他の特例との関係
※国税庁「No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」より
例えば、居住した年とその前後2年間(合計5年間)で、前の自宅で特定居住用財産の買換え特例や3,000万円特別控除を使っている場合はこの制度の利用ができないなど、住宅ローン控除の利用可否についての条件があります。
特定居住用財産の買換えなどの場合、譲渡損失の損益通算および繰越控除との併用は可能となります。
しかし、譲渡損失の損益通算または損益通算の繰越控除を利用するということは、その適用を受ける年の所得税がゼロになる可能性があるということです。
そもそも、住宅ローン控除は課税されるべき所得税がなければ利用できません。
住宅にかかる税制度に関しては条件や手続き方法などが複雑ですので、不明な点は税理士等の専門家に確認してみると良いでしょう。
住宅ローン控除で一体いくら税金が戻ってくる?
住宅ローン控除は控除期間中、原則として毎年末の住宅ローン残高の1%が所得税から控除される仕組みです。
控除期間は、消費税の適用税率および居住開始日が2019年10月1日以降、2020年12月31日までの期間内であれば、最大控除期間13年となります。住宅ローン控除(減税)は、本来払うべき所得税から直接引くことができる税額控除という仕組みです。
控除額は年末の住宅ローン残高の1%と計算自体はシンプルですが、通常ローン残高は毎年減っていきますから、控除額も年々変化していきます。
住宅ローン控除の計算方法
しかし、本来の所得税額が住宅ローン控除可能額より少ない場合は、控除可能額のすべてを利用することができないため、残った部分は翌年の住民税から差し引かれることになります。
毎年控除できる金額は、「年末時点の住宅ローン残高×控除率1%」の計算式にあてはめると簡単に計算できます。
たとえば、年末時点の住宅ローン残高が3,000万円の場合は以下の通りです。3,000万円×1%=30万円(その年の所得税から控除できる金額)
控除可能額は上記のように「年末時点のローン残高から計算した金額」と、「最大控除額である40万円」のうち少ない金額のほうが適用されます。
たとえば、年末時点で4,500万円のローンが残っていた場合、計算式にあてはめると以下のように計算できます。4,500万円×1%=45万円
しかし、年間の最大控除額は40万円と決められているため、住宅ローン控除として所得税から差し引くことができる金額は40万円となります。
住宅ローン控除(減税)の手続き方法と注意点
初めて住宅ローン控除の適用を受けるときには、確定申告をすることが必要です。入居した年の翌年に、次の必要書類を申告書に添付し、納税地の税務署長に提出することになります。
1.確定申告書A(第一表と第二表)
2.(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
3.住宅ローンの借入残高証明書
4.勤務先の源泉徴収票
5.土地建物の登記簿謄本
6.建築請負契約書または売買契約書のコピー
7.マイナンバーカード(本人確認書類)これらの書類は、税務署やローンを借入れした金融機関、不動産会社、法務局などから入手します。
2年目以降の注意点
なお、確定申告の期間は毎年2月16日~3月15日とされていますが、住宅ローン控除などの還付を受けるためだけに申告する場合、確定申告期間に限らず翌年1月1日から5年間いつでも申告できます。このことを「還付申告」といいます。
住宅ローン控除の適用を受けた1年目は確定申告が必要ですが、会社員の場合、2年目以降は会社でおこなう年末調整の際に住宅ローン控除の手続きをすることが可能です。
年末調整で住宅ローン控除の手続きをおこなう場合、税務署から届く書類や銀行の残高証明書などの必要書類を勤務先に提出することになります。一方、自営業者など源泉徴収制度の対象とならない人は、1年目と同様、確定申告の際に住宅ローン控除の申請に必要な書類を添付し提出しなければいけません。
※中古住宅購入の際の新耐震基準についての記事はこちら
税金は払わないときは、必ず督促され、払うまで追いかけ続けますが、減税措置や、軽減措置などは、このように自己申告の場合、自身が申告しなければ、税務署から「サービスがありますよ」とは言ってくれません。
これとこれが併用出来る、なども見落とせば、損とまではいかなくても、後で気付いて残念な気分にならないよう、購入した家が何に適合して、どんな減税措置などを利用できるのか、いつまでに申告するのか、などを確認しなければいけません。
そういったご相談から東武東上線・越生線・川越線の不動産売買に関するご相談はモモホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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新築住宅・中古住宅ご購入・ご検討の方
住まい給付金の対象かもしれません渋澤 百不動産購入不動産と税金建売住宅注文住宅中古住宅2019年12月11日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
消費税率引き上げ後に新築住宅や中古住宅をご購入された方には様々な軽減措置がとられています。
住宅ローン減税が一番良く聞く措置かもしれませんが、ローン減税は所得税や住民税をある程度以上収めている方にとっては、返ってくる金額も大きく、効果が大きいのですが、一定以上の所得のある方に有利に働き、若干公平感に欠ける部分があります。
そういった、住宅ローン減税の不公平感を穴埋めする形でとられている措置が
住まい給付金です。
住まい給付金制度は、住宅ローン減税の拡充による負担軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン減税と合わせて消費税率アップによる負担の軽減をはかるものです。
住まい給付金の対象者
この制度の対象者は
①住宅を取得し、登記上の持分を保有するとと共に、②その住宅に自分で居住する③収入が一定以下、の方が対象となります。
また、住宅ローンを利用せずに現金で住宅を取得する方については、年齢が50歳以上の一定収入以下の方となります。
この制度における住宅ローンとは
住まい給付金上の住宅ローンの定義は、
①自ら居住する住宅の取得のために必要な借り入れ
②償還期間が5年以上
③金融機関からの借り入れ(住宅ローン減税対象の貸出金融機関と同じ)
の全てを満たす事で、通常のローン借り入れの場合、当てはまりますが、親類や知人などからの借入金は対象となりません。
給付金算定の基礎額の算出方法
住まい給付金の給付額を算定する給付基礎額は、収入に応じて決まりますが、収入は全国一律に把握することが難しいので、収入に代わり、収入に応じて決まる「都道府県民税の所得割額」というものを用いて給付基礎額を決定する仕組みとなっています。
この所得割額は、市区町村が発行する「課税証明書(住民税非課税の方は非課税証明書)」により確認できます。
課税証明書では、『発行年度』の『前の年の収入』により決定される都道府県民税の所得割額が証明されます。
住まい給付金制度では、新たに取得する住宅の引き渡し時期により、確認する課税証明書の発行年度が決まっていますので、下の票を参考にご注意ください。
都道府県民税の所得割額は、課税証明書の発行年度の1月1日時点(例えば、平成30年度の課税証明書であれば、平成30年1月1日時点)に『居住していた市区町村から発行』されます。
このため、給付を受ける為には、取得した住宅の前の住宅等の所在する(購入した新居に引っ越す前の旧住所)市区町村から発行されますので、旧住所の市区町村から発行される課税証明書を取得し、都道府県民税の所得割額を確認した上で申請をします。
住宅引き渡し時期により、必要となる課税証明書の発行年度が決まります。
毎年7月1日を切り替え時期に必要となる課税証明書の発行年度が違いますので、ご注意ください。
例えば、平成30年4月に引渡しの場合⇨平成29年度発行の課税証明書(平成28年度の収入証明)
平成30年8月に引渡しの場合⇨平成30年度発行の課税証明書(平成29年度の収入証明)
の所得割額により、給付金を算定、となります。
実際には、市役所窓口にて「住まい給付金の申請に使います」とご相談いただければ、教えてもらえますが、年度により引っ越しをして住所が違う場合などは、前の前の住所の市区町村で発行してもらう必要がありますので、引っ越しの多かった方は特に注意が必要です。
給付額の計算
給付額は、住宅取得者の収入および不動産登記上の持分割合で決まります。
収入は給与所得者のいわゆる「額面収入」ではなく、所得割額に基づき決定します。
所得割額によって給付基礎額が決まり、給付基礎額に登記上の持分割合を乗じた額(千円未満切り捨て)が給付されます。
給付対象の住宅の要件
住まい給付金は、良質な住宅ストックの形成を促す目的もあるため、住宅の質に関する一定の要件があります。
中古住宅については、宅地建物取引業者による買取再販など、『消費税の対象』となる住宅取得が対象となりますので、個人間売買の非課税中古住宅は対象外となりますので、ご注意ください。
主な要件としては①引き上げ後の消費税率が適用され②床面積が50㎡以上の③第三者機関の検査を受けた住宅、であること等です(新築と中古再販住宅、また、住宅ローン利用の有無で要件が異なりますので注意が必要)。
住宅ローン減税の対象となる住宅と合わせて表にすると以下の通り
住まい給付金対象要件「新築住宅」「住宅ローン利用」の場合
「住宅ローン利用無」の場合
住まい給付金対象要件「中古住宅」「住宅ローン利用」の場合
「住宅ローン利用無」の場合
住まい給付金の実施期間
住まい給付金制度は、税制面の特例が措置される、『令和3年12月までに引き渡され』『入居が完了した』住宅を対象に実施しています。
要件を満たす可能性がある、お住まい探し中の方においては、ローン減税や給付金などは、後で戻ってくるので、意外とお得感の大きい制度でもあり、実際にこの機に制度を利用出来れば、家計を助けてくれます。
結果、中古住宅より、新築住宅を…、と考えられる微妙なラインもあるかと思いますので、是非お気軽にご相談くださいませ。
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