ご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
 

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水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を不動産取引時の重要事項説明として義務付けるための宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令が、17日に公布されました。

施行は8月28日で、具体的な説明方法等を明確化するための宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）の内容追加も同時に行なわれました。




大規模水害が頻発する中、不動産取引時の契約締結の意思決定において水害リスクに係る情報が重要な要素となっていることから、国土交通省は2019年7月、不動産関連団体を通じて、不動産取引時にはハザードマップを提示して、取引の対象となる物件の位置等について努力義務として情報提供するよう協力を依頼していました。

施行規則の改正により、重要事項説明の対象項目に「水防法の規定に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地」を追加、説明を義務付けます。

売買、賃貸問わず対象となります。

ガイドラインでは、具体的な説明方法として「水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示す」こととなります。

ハザードマップは、「市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと」とし、説明にあたっては、「ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましい」としたほか、「対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することがないよう配慮すること」としています。

今年も熊本県など九州を中心に、50年に一度の大雨、１週間で半年分の降水量となるなど、最近では、『１００年に一度』の豪雨も珍しくなくなってきており、自治体では、『１０００年に一度』の大雨を想定したハザードマップの作成が進んでいます。

特に埼玉県、モモ・ホームの掲載エリアの東武東上線では、他の災害の危険性が特に大きくなくても、川越からのぼり方面の水害の危険性ついては記事で取り上げていますが、荒川、入間川流域エリアもハザードマップ改定が進んでいます。

恐らく今年も、ゲリラ豪雨や台風による水災は秋にかけて警戒すべきシーズンですが、重要事項説明のみならず、物件のご案内時にそもそもリスクを隠すような不動産屋は信用に値しませんので、気を付けましょう…。



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今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは４つです。

①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡

②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応

③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い

④マイホーム売却・買い替えに関係する税制

今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。




相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。

周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。

◆マイホームの売却・買い換え等の際に使える特例３つについて、制度はそのままで譲渡時期が２０２１年１２月３１日（２年間）延長されます。

□マイホーム売却・買い換えに関係する特例の概要

最近では、都心から郊外へ、という志向が活発になってきています。

また、老後の生活の考え方も様々で、田舎暮らしでのんびりと、と言う方から、周辺の利便性を重視して、むしろ狭くてもマンションへ、という方もいます。

住み替え、買い換えは家族の状況の変化により想像通りに進むものではありませんが、ライフプランとして考えておきたいものです。


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気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。

自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）





モモ・ホーム掲載エリアの東武東上線沿線エリアは、昨年の台風１９号の際、坂戸市、川越市、富士見市、ふじみ野市において大きな被害や、氾濫寸前の危険水位まで上昇するなど、不安を感じさせる事態となりました。

 入間川・小畔川合流付、西川越危険エリア 


主に越辺川、入間川流域の支流の上流域での記録的豪雨が起因となり、流域河川が氾濫する事で、支流域において甚大な被害となりましたが、本流の荒川流域に雨が差し掛かった際、多少雨量が落ち着いていた為、荒川は氾濫危険水位まで水位が上昇したものの、氾濫は運よく免れました。

それでも上流域の雨量はすさまじく、貯水量が限界を超えたダムでは緊急放流をする寸前までの危険な状況であり、同様の雨が荒川に直接襲い掛かるようなことがあれば、新河岸川や荒川本流域に至るエリアは非常に危険な状況だったと言えます。

これを受けて、例えば川越市の新河岸川は街中を通っている事もあり川幅を広げる事は困難ですから、深堀することにより氾濫を防ごうと対策が始まっています。



すでに住宅街が広がっている東武東上線川越駅前後の新河岸川付近や荒川との合流にも関わる新河岸、上福岡、ふじみ野駅、さらに上り方面の荒川エリアは、東武東上線と河川を挟むエリアは特に土手よりも低い土地が多く、水位が上昇し、土手を超えて氾濫するようなことになれば、広範囲に危険が及ぶエリアとなっています。

 新河岸川・荒川に氾濫が起こればふじみ野市からのぼり方面は危険エリア 

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気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。

自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）


下り方面の東松山市などの一部では、河川と共に蛇行する河川の近辺にもともと「湿地や沼地、田畑」だった所を大規模開発により宅地化したエリアなどもあり、低い土地であることから、昨年の台風１９号でも河川の氾濫と共に浸水で水が引きにくく、被害が長引くなどの事態となりました。

当ブログでは何度となく取り上げていますが、東武東上線の川越よりのぼり方面は荒川、入間川流域と線路が平行しており、線路と河川との間のエリアは今回の『洪水浸水想定区域』でも要注意エリアとなっています。

のぼり方面は東京へのアクセスなど利便性の面で、人気のエリアも多く、物件の価格も川越より下り方面に比べ坪単価で１．５倍や２倍なども珍しくありませんし、戸建も土地が高い分、３階建ても多くなりますが、それでも人気がありますが、そういったエリアで、しかも少し土地が低いところなどは利便性に目を奪われて間違った選択をしないよう注意したいところです。

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 フラット35金利　5月は前月と同水準 


住宅金融支援機構は5月1日、取扱金融機関が提供する「フラット35」（買取型）の5月の適用金利を発表しました。

借入期間21年以上（融資率9割以下）の金利は、年1.300％（前月比変動なし）～年2.030％（同変動なし）。

取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利は、年1.300％（同変動なし）となります。

借入期間が20年以下（融資率9割以下）の金利は年1.230％（同変動なし）～年1.960％（同変動なし）。

取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利は年1.230％（同変動なし）となります。

また、フラット50の金利は、融資率9割以下の場合は年1.630％～2.130％、9割超の場合は年1.890％～2.390％となります。




フラット３５HPはこちら


 

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以前の記事で、『案』としてご紹介しましたが、国土交通省は7日、新型コロナウイルス感染症の影響で住宅ローン減税の入居期限要件を満たせない入居者に適応する特例措置を公表しました。

通常、住宅ローンを借りて住宅を取得した場合、毎年の住宅ローン残高の1％を10年間、所得税等から控除するいわゆる住宅ローン減税を利用することができます。

また、消費税率10％が適用される住宅等の取得をした場合は、控除期間を13年間に延長する特例措置を受けることができます（建物購入価格等の消費税2％分の範囲で減税）。

今回公表した特例措置は、新型コロナウィルス感染症の影響により、控除期間を13年に延長する特例措置を受ける際、入居期限（令和２年12月31日）に遅れた場合でも、一定の要件を満たすことで適応を認めるものです。

注文住宅の場合は2020年9月末まで、分譲住宅・既存住宅を取得する場合や増改築等をする場合は2020年11月末までに契約が行なわれていること、新型コロナウィルス感染症の影響により住宅への入居が遅れていること等が要件となります。

また、既存住宅（中古住宅）を取得した際の住宅ローン減税の入居期限要件（取得の日から6ヵ月以内）についても特例措置を講じます。

取得後に行なった増改築工事等が新型コロナウィルス感染症の影響で遅れた場合は、既存住宅取得の日から5ヵ月後までに増改築の契約が行なわれている、といった要件を満たせば、入居期限が「増改築等完了の日から6ヵ月以内」となります。

今回の特例措置は、関連税制法案が国会で成立することが前提となります。

様々、特例や救済、給付など、本来ありがたく感じるはず…。
但し、もともと税金は国に収めた国民からの預かり金でありますので、手続きを煩雑にしたり、条件を厳しくすれば、反発を招くのは当然と言えます。

政権発足以降、バブルを超える景気回復を自慢してきたのだから、随分余裕もあるのでしょうと思っていた分、すっかり『ケチ臭い』と思われてしまっている状況。
『しっかり』『躊躇なく』『過去最大』『最大級』などの冠をつけて乗り切ろうというのは、必死に頑張っている国民を少々馬鹿にしすぎな感じがします。

支給も早くて5月から…。昨日時点で廃業した企業は42社に及ぶとのこと。
救済が間に合わない人や会社はいかほどになるのでしょうか…。

収入に支障もなく一番呑気に構えているのが、政治家の方々では…と思ってしまいます、この緊急事態の時くらいは頑張って欲しいものです。

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お住まい探しをスタートすると一生住まうかもしれない住まいも、様々な種類があり、「マンションか戸建てか」だけでなく「新築か中古か」という選択肢でもな山む方もいるかと思います。

それぞれのメリットやデメリットについて考えてみましょう。

 マンションのメリット･デメリット 

◎マンションを選択される方の多くがメリットとして考えるのは、監視カメラやオートロックなどのセキュリティ面の充実が挙げられます。

◎ごみ捨て場所もマンションの敷地内にあることが多く、ごみ出しの負担が減る場合があります。

◎建物の構造もしっかりしていることが多く、耐火性や耐久性も高いのものがあります。

◎気密性も高く冷暖房の効率が良いため、光熱費は抑えられることも多くなります。

◎共用部分の清掃などは管理会社がしてくれるため、手入れが楽という利点もあります。

●共用部分の清掃などをしてくれる代わりに管理費の支払いが必要です。

●それに加えて修繕積立金や駐車場の支払いも毎月かかるため、戸建てにはない毎月の出費が発生します。

●建物の共用部分などの修繕や建て替えをする場合、所有者の一定数以上の合意が必要で、世帯数が多くなるほど、高層階と低層階で希望修繕箇所の違いなど、合意を得るのが困難になる傾向があります。

●ペットの飼育には制限がある場合もあります。

●上下の階や隣の部屋に住人がいるため、足音などの騒音トラブルも起こりやすい傾向にあります。

●セキュリティ面の高さが裏目となり、一旦侵入を許すと逆に人目につかず、一戸建てよりも侵入犯罪が多いのが特徴です。

●建物の構造上耐火性が高い反面、低層階から出火すれば危険にさらされるリスクがあります。

●古いマンションの場合、気密性は高くても通気性が悪く、北側居室の湿気によるカビなどに悩まされるケースがあります。


 一戸建てのメリット･デメリット 

◎土地と建物が自分のものになるため、マンションよりも自由度が高くリフォームや建て替えを好きなようにできます。

◎敷地内に駐車場がある場合は駐車料金を支払う必要がなく、管理費などもかかりません。

◎駐車場から玄関までの距離が近いので荷物の運び込みなどの負担が少ない場合が多いです。

◎子供の足音や夜中のシャワーなどを気にすることなく比較的自由に生活できます。

◎自宅の庭づくりやガーデニングをする楽しさはあります。

●庭がある場合、手入れをする手間がかかると思う人もいます。

●戸建ては冷暖房費が高めになる場合があり、平屋間取りのマンションから引越した場合は光熱費が上がる可能性があります。

●防犯対策は自身でする必要があります。

●年月の経過とともに建物は古くなるため、将来的にリフォームや修繕のためのお金が必要になることを考慮し自身でお金を貯めておく必要もあります。


 新築のメリット･デメリット 

◎新築なら、建物自体はもちろん内装も新しくきれいな状態で手に入ります。

◎住宅性能や設備も最新なため、耐震性や省エネ性能が高い場合が多いです。

◎税制面でも優遇されています。

◎新しい住宅地で一斉に販売される住宅の場合、近隣住民はほぼ同じくらいに入居することが多いので、家族構成なども似ている傾向があり、コミュニティづくりがしやすいでしょう。

●価格の高さが挙げられます。

●新築のみで探すと、住みたい場所に土地や物件が少ないといったこともあります。

●新規分譲地の場合、近所にどんな人が入居するのか分からないというデメリットもあります。


 中古のメリット･デメリット 

◎新築よりも低い価格で購入できるということです。

◎すでに完成しているため、建物や内装を実際に見て契約ができます。

◎隣や近所にどのような人が住んでいるのか事前に把握しやすいということも挙げられます。

◎リフォームやリノベーションで自身のライフスタイルや好みに合わせて設備などを変えることもできます。

●新築よりも古いため住宅性能が劣り耐震性や省エネ性能が低い可能性がある点です。

●内装や設備の状態によってはリフォームや修理などの必要もでてくるでしょう。

●個人間売買の場合、瑕疵担保責任期間が短い、または免責の場合があり、自己責任部分が多くなります。

 

お住まいを購入する際は何を計画したらいいのでしょうか。


 優先順位を決める 

まずは家族全員と話し合い、具体的にどんな生活をしたいのか意見をまとめましょう。

「部屋はいくつ必要か」「間取りはどのようにしたいか」など、実際の生活を想像して決めます。

「広々としたキッチンにしたい」「収納はたっぷり欲しい」など、家族それぞれの希望も出し合いましょう。

そうすることでマンションにするか戸建てにするかといった、どのような住宅にするかが自然と見えてきます。

ただし、お住まいの購入は賃貸と違い、永く住む為の家なので、現在の家族構成や生活パターンだけを考えず、将来を見据えて決めていく事が大事です。


 希望エリアを決める 

マイホームを購入するにあたり、エリア選定はとても重要です。

通勤や通学のしやすさはもちろん、スーパーやコンビニ、ドラッグストアなどは近いか、交通機関は使いやすいかなどは、土地に大きく左右されます。


 資金計画を立てる 

一般的にお住まい購入は、頭金の支払いと住宅ローンの借り入れでまかないます。

最近は頭金なしで住宅ローンを借りられることもありますが、『自己資金０円で買えます！』などを謳う不動産業者は避けましょう。

少なくともお住まいの購入には『手付金』などが必要です。

物件自体の支払いのほかに住宅ローンの諸費用・不動産取得税・火災保険料・地震保険料・事務手数料・不動産登記費用・引越し費用・家具や家電の購入費用などもかかります。


 無理のない住宅ローンで購入しましょう 

今後必要になる教育資金や家族のための予備のお金も考慮して、貯金がゼロになるのは避けたいものです。

購入後に楽しく豊かな生活を送れなくなれば、お住まい購入の意味がありません。

支払える範囲で、無理のない資金計画を立てる必要があります。