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中古マンション購入のポイント解説 不動産購入マンション2022年10月10日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の中古マンション・不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログ
モモ・ホーム掲載エリア内（東武東上線沿線）では、マンションは決して多くはありませんので、会員様の指名待ちで物件紹介をしております。
朝霞駅や川越駅、坂戸駅などでの指名が多く、中古マンションはエリアよりも建物を限定して中古が出るのを待つ方が多いのも特徴です。
中古マンション購入のポイント
マンションの間取は２LDK～３LDKが圧倒的に多いのですが、コロナ禍を経て、間取りを変更して４LDKなどにしている中古マンションも増えてきました。
専有面積は100㎡前後の戸建に比べ、コンパクトですが、廊下や階段に使う面積が少ない分、効率的で使いやすいと感じる方も多いようです。
中古マンションの場合、水回りがいわゆるマンションサイズで、戸建の標準仕様に比べ、一回りサイズが小さい場合も多く、床下に配管があるので、室内で段差が多い物件もまだまだあります。
マンションは、間取りの確認だけでは、このような部分で使いやすさに感じる印象が違う事がありますので、居住中の物件でも、積極的に内見は行った方が良く、一部屋を見れば、そのマンションそのものの仕様を知ることが出来る点もメリットと言えます。
プライバシーやセキュリティー
プライバシーが確保出来る点や、セキュリティーに魅力を感じて、マンションを選択する方も多くいらっしゃいましたが、近年では、進入犯罪率はセキュリティーの厳しそうな印象のあるマンションの方が多くなっています。
また、コロナ禍で家族やお子様との在宅が多くなり、騒音の問題で戸建に転居するご家族が増え、一時、首都圏の中古マンションの在庫は激増、新築マンションも建築を途中で中止するなど、相場の下落も懸念されました。
東京方面より、最近では外国人による投資目的の購入意欲が復活し、その人気を取り戻し、人気のあるマンションは常に待ちが出ています。
埼玉県では、投資目的で外国人が購入するほどの過熱はありませんが、それでも最近では、川越駅前に最高で2億円超の部屋があるマンションも出て、一次販売はあっという間に完売となりました。（ちなみに2億円あれば、川越駅近の土地で戸建が２建てられる額です。マンション派恐るべし…）
陽当りや通風
マンションは高層階に行けば、方向さえ良ければ、陽当り（明るさ）の確保は建物全体で確保できるケースも多く、L型やコ型の場合は、部屋がどこにあるのかは、陽当り・通風・強度の面で気にした方が良いでしょう。
バルコニーがせり出しているのが通常ですから、降り注ぐ日差しがある訳ではありませんが、明るさが確保出来ているかの確認においては、特に低層階では暗い部屋は有りえますので、確認しましょう。
むしろ、マンションは通風が確り得られるか、の方が気になる点です。
南北で風が通るよう窓が設置されていることが多いとは言え、北側の通風窓は居室内となっている事も多いので、北の部屋にカビが発生した形跡のあるマンションは非常に多く見られます。
逆にタワーマンションの高層階は密閉度が高く、デメリットとして、乾燥しすぎるなどの難点があります。
建物が大きくなると、乾燥や湿気のコントロールは、難しいのかもしれません。
通路側も密閉されているセキュリティーが高いマンションでは、通風が一方となる事も多いので、高層階や、少々価格が高いからといって避けられる問題でもないので、北側の湿気は有るものと考え、対策するべきかもしれません。
室内の凹凸
賃貸アパートよりも、室内は柱や梁の出っ張りが目立つのも鉄筋コンクリート造のマンションの特徴。
また、戸建に比べ、廊下などの通路は狭く、天井も低めです。
床や通路の凹凸は、柱や梁、パイプスペースを確保している関係で出来ている物なので、狭くなっている部分はサイズを測って、家具等の搬入に問題が無いかを確認しましょう。
築浅のマンションでは、このようなマンション特有のデメリットを解消した構造で、よりフラットで、広々した物件も出ています。
マンションでは何を購入するのか？
戸建を購入する際は、ほぼ全ての場合、土地の所有権と建物の所有権、で土地も建物も、全てご自身の資産となりますが、マンションの場合は、購入できるのは『権利の一部』になります。
部屋についても、『建物の一部の所有権』、共有部分も『共有部分の一部』、敷地も同様に『敷地の一部』の権利を取得する事になります。
全ての権利がセットになっており、ある部分だけの売買は出来ません。
専用庭がある場合や屋上スペースやルーフバルコニーなど、月々数百円～の負担で使用することが出来るなど、ほぼレンタル、なところがあります。
駅前のマンションで、場所の割に『お得感のある』物件の場合、稀に注意が必要なケースとして『定期借地権』といって、50年以上に設定されている借地権で、こういったマンションの場合、定期借地期間満了後『更地にして返還』となっている契約があり、近隣のマンションよりも相場的には『割安』ですが、ローンの支払いが終わっても所有権は得られませんので、注意が必要です。（メリットとして借りているだけの『土地』は固定資産税はゼロになります）
好立地で安いですが、住宅ローンを組むことが難しい事、残存期間が短くなったマンションは売却が難しく、かなり安くないと売れなくなります。
一時的な入居で、転売を目的とした場合でも、時期と残存期間は気にする必要があります。
自身の所有になっていない部分が大きいので、割り切って持ち続ける気持ちが無い場合は、あまりお勧め出来る物件とは言えません。
管理費や管理状況
マンションの場合、管理を管理会社に依頼していれば、管理費の負担がありますが、管理状況も様々で、管理人が住み込んでいる場合もあるし、管理人が通勤している場合もあります。
どのような形で、管理しているか、管理人とのコミュニケーションも意外と多いマンションもありますので、確認しましょう。
修繕積立金
管理費と共に、修繕積立金を毎月負担するのが、購入マンションですが、中古マンションの場合、『重要事項調査報告書』という資料で、積立費用関係の状況を知ることが出来ますが、中古マンションのオーナーや、売主側預かり業者がしっかり調査していれば、確認出来ます。
中古マンションの場合、住宅ローンの他、月々の負担が積立金や管理費、駐車場代など、ローン以外の費用で安くても２万程度は掛かってきますので、資金計画を考える際は、当然ながら注意が必要です。
大規模修繕
重要事項調査報告書を元に直近の大規模修繕の情報も確認出来ます。
大規模修繕は10年～30年、タワーマンション等では50年後には修繕方法が確立していない高層階の修繕が必要になると言われており、金額も想像できません。
一般の20階より低層のマンションであれば、外壁の補修や塗装が代表的、古い建物だと、耐震補強など、また、エントランスのバリアフリー化や自動ドアの設置、エレベーターの新設なども行われます。
その修繕規模により、時には、積立以上のケースもあり、戸別に追加支出が生じることがあるのが、大規模修繕です。
あまり近隣とのコミュニケーションが無い事をメリットと考えてマンションを選ぶ方もいらっしゃいますが、自治会などよりコミュニケーションが必要な面もあり、人任せは不利益を被ることも考えられます。
駐車場
埼玉県の場合、マンションが常に駅近、という訳でも無く、駐車場必須の立地もありますが、マンションの場合、複数台を確保するのは、ほぼ無理で、空きが無いマンションもむしろ多いと言えます。
ごく近隣に月極駐車場が確保出来る場合もあるので、調べておきましょう。
リフォームや規約
中古マンションは、戸建と得られる権利が違いますので、リフォーム・リノベーションは、いつでも自由に出来るわけではありません。
特に配管工事等を伴う場合、配管は『共有部分』に影響を及ぼす工事ですので、管理組合に許可を得る必要があるケースが多いです。
壁やドアについても、勝手に張替え、塗り替えしていい部分を確認しておく必要があります。（玄関ドアは外側と内側で塗っていい、ダメの境目も…）
購入しても、賃貸しても、建物全体の規則は変わりませんので、賃貸の経験が長い方は、あまり感覚的に変わりがないかもしれません。
ペットの飼育や、購入した部屋で事業を営めるか、なども規約に定められたルールに従います。
何か、一般的な使用以外の目的や趣味がある方は、見学前の段階で確認してみる事をお勧め致します。
このように、得られる権利が『一部』のマンションですから、取引の際に、修繕や交換などの要望があっても、簡単には叶えられない事が多く、購入後のリフォーム予定なども見据えてご予算を計画する方が、お勧めと言えます。
戸建に比べ、諸費用項目が細かく、購入後のローン以外の月々負担も多い、マンション購入は、融資額よりも、購入後の負担額に気を付けて計画を立てましょう。
マンションの心得
『戸建派』『マンション派』とこだわりがある方は、ブレないので、それぞれのメリットとデメリットを心得て決めていらっしゃいますが、戸建とマンションで迷っている方は、マンションの場合、管理費・積立金・駐車場代等は、ローンと別立てで、一生の費用が発生する点は大事で、同じ返済額でローン計画を立てれば負担が大きくなります。
資産の部分はあくまで部屋の中、であり、その他の部分のほとんどは、水道や排水管に至るまで、自身の勝手に修理出来ない「共有物」である点、自分で決める戸建の修繕と違い、『住民が話し合って決める』大修繕が定期的に行われる点は心得ておく必要があります。
ご自宅の価値は建物の価値
また、マンションの場合、どうにもできない理由で、自宅の価値が殆どなくなるケースがあります。
数年前、横浜で発生した『施工不良（杭の長さが改ざん偽装されていた）』ことによる『全棟建て替え』の事案のように、戸別の部屋云々では無く、何か起これば建物全体の価値に影響するようなケースがあります。
このような事件に巻き込まれれば、賠償はありますが、ひたすら面倒な手続きと引っ越しの繰り返し等、生活に影響が出ますし、事件で言えば、建物内で殺人事件などが起こったり、自殺や火災など、ご自身には全く関係ないのに、建物内でこのような事が起これば、建物全体が少なくとも数年間は『事故物件』として市場価値が落ちていきます。
もう一点、こちらも神奈川県横須賀市で起きた事案ですが、広大な敷地の郊外のマンションで、大雨の影響で敷地の一部の土砂が道路に崩れ落ち、たまたま下を通っていた女子高生が下敷きになり死亡した事故がありました。
このような場合、責任の所在は問題となりましたが、敷地の『一部づつ』持ち分を分け合っている住民全体も、その損害賠償の責任を負う事となります。
マンションを購入した場合、勝手に使っていいのは、戸別の部屋の中に限られますが、他の共有部分の建物、敷地の管理責任は所有者である住民も負う事となります。
管理会社があり、その管理責任もありますから、全部の責任を住民だけが負うケースは稀と言えますが、必ず『関係ない』とは言えない立場となってしまいます。
この点は、戸建購入の自己責任部分と圧倒的に違う点なので、理解した上で購入するべきかと思います。
横須賀の事案も、『まさか』『まぁ無いだろう』と皆さん思っていただろうし、責任が及ぶなんて、そもそも思っていも居なかった方もいただろうと思います。
賃貸では無く、購入する場合には、権利を得るとともに、責任が問われる場合があるという点も忘れてはいけないかもしれません。
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、様々な手続きの忙しさや、中古マンションの購入では、地域で人気のマンションは実は複数のお客様が物件待ちをしていることが多く、入手困難な場合もあり、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
中古マンション購入では、場所や建物が限定的になりがちですから、入居希望時期より早くチャンスが来る場合でも動いた方が得られるメリットや満足度が大きい事が多く、ギリギリのスケジュールで探すのはお勧めではありません。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
モモ・ホームでは、『指名待ちの比率が非常に高い為』掲載物件にマンションは入っていません。
気になる、このマンションに住みたいというご相談やご要望に合わせ、『○○駅徒歩〇分以内の○○万円までの３LDK』などの指定でも、物件情報をメールでお知らせ致します。
是非、ご活用くださいませ。
≫モモ・ホームで家探し・土地探しご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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迷わないお住まい探しの第一歩
家族で考える優先順位不動産購入建売住宅注文住宅土地マンション中古住宅2022年10月09日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・新築・戸建探しはモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
お住まい探しをするお客様は、希望のエリア、生活環境、利便性などは様々な希望を持って探されていますが、すぐに物件を購入される方と長期に渡って探しているけど、なかなか希望の物件に巡り合えない方がもちろんいらっしゃいます。
迷わない土地・建物探しの第一歩
お住まいの購入には、前提として『予算の壁』がありますから、その中で、より希望に近い物件に巡り合いたいお気持ちは非常に良く分かります。
ただ、最初は楽しかった土地探し、住まい探しが、徐々に苦痛を感じるようになる方もいるようです。
夢・希望・現実・苦痛
段階で言えば、お住まい探しを始める頃は、夢がいっぱいの方が多いと思います。
スーモやホームズ、また注文住宅の高スペックのカタログを見ながら、こんな家が良い、こんなところに住みたい、と様々想像するのは、誰でも最初はウキウキとされたのではないでしょうか。
現実の世界で商売をしている不動産屋の私でさえ、一瞬はそんな気分を味わいました。
買ってもいない宝くじが当たったらどうする？、みないな気持ちに近かったかもしれません。
私のように、当時、予算も限られる中で、妄想を見られる期間はそう長くはありません。
ポータルサイトで物件探しをするうちに、現実的にはどの程度の住まいの購入がかのうなのかが、何となく見えてきます。
そんな中、出来る事なら叶えたい、希望の部分は残っています。
叶うかどうか分からないけど、出来る事なら、ああしたい、こうしたい、こんな場所が良い、こんな広さが欲しい、これを付けたい、などなど、結構多いんです。
そして、物件の問い合わせや、見学などを通して、また、不動産屋に相談して、銀行にローンの相談をして、とうとうやってくるのが『現実の壁』です。
不動産屋をやっていて、この壁は、どうやら『お金さえあれば越えられる壁』では無いと思います。
2000万円の資金の時は、2500万円の希望を持ち、１億円の資金の人は１億５千万円の希望を持つ、誰にでも立ちはだかる可能性のある『欲望の壁』のようです。
後から考えれば、合っても無くても良かったような希望の数々も、その当時は、ミカンが5個しか入らないと分かっている袋に、何とか6個も7個も入れようとするように、「何とか叶えられないか」と、正に希望を持って行動してしまいます。
早期に現実を受け入れられる、または、きっとそうだろうと、初期から期待していなかったタイプの方は、早々に物件を現実世界の中で決めていけますが、一生に一度の買い物に、全力で取り組んでいる、希望を持った方が思うのは、このような希望です。
■どこかに（掘り出し物とか）あるのではないか？
■もう少し待てば出てくるのではないか？
そして、物件の見学をしても、
■あの物件と、この物件を足して2で割ったような物件なら買いたい
■あの電柱が無ければ買いたい
■前の家が無ければ買いたい
■見た物件の横の家は売りに出ないだろうか
など、ほぼ不可能な希望から抜けられなくなるタイプの方も居ます。
『良いところ』よりも『悪いところ』に先に目が行くようになってくると、こういった気づきの内容もネガティブ傾向になるように感じます。
現実を知るところまでは、嫌でも踏むステップですが、そこから素直に受け入れられるかどうか、は、ご家族、ご夫婦によりけり、そこで、良い物件に巡り合うまでの時間が決まるような気がします。
物件が決まるまでの期間は、皆さんどの程度かというと
最速は新築戸建、早くて一日
なんといっても、物件を早く決める方が多いのが、新築の一戸建てです。
完成物件も多く、ご予算内で限定して、場所やロケーション、利便性など、物件そのもの以外の優先度が高い方も多く、建売業者の建物なので、コストパフォーマンスの高さは信頼しており、間取りが合えば、あまり迷いません。
完成後には、物件が売れるのが早いのも理解していますから、判断は最速、1件のみの見学で即決する方も２割～３割ほどは居ます。
長くて数週間の間にはお住まいを決めるのが、新築戸建の特徴です。
次に、平均的に早いのが、中古住宅、中古マンションです。
こちらは、エリアやマンションの建物を指名待ちが多く、『物件待ち』の期間は長めですが、出た瞬間は、その先、ぞろぞろと物件が出ない事を、待っている期間が長ければ体感していますので、少々の点は我慢してでも、補修費やリフォーム代などが、予算の中で収まれば、迷いが少ないのが大きな特徴です。
エリアを広範囲に考えている場合は、それでも迷われる方はいるかもしれません。
なんといっても土地探し
何といっても平均的に時間が掛かるのが、土地探しです。
土地探しは、理由が明白な部分として、基本、『土地にお金を掛けたくない』方の比率が圧倒的に高いのが特徴で、注文住宅で、建物に夢を詰め込んだ分の、行ってみれば『お釣り』で土地探しをスタートさせる感覚の方も多くいらっしゃいます。
もちろん、建物は数十年で価値がなくなる消耗品で、残る土地が資産、と考えて、場所やロケーションを最優先に、土地先行で考える方もいらっしゃいます。
そのタイプの方は、さほど時間が掛からず、良い土地を探すことが出来るようですが、当初、余った予算で土地を、とお考えだった方は、建物予算を削って、土地に振り分けていく決断をするまでに、それ相応の期間を要し、現実的な相場で土地を探し始めるのに時間が掛かるケースが多いと言えます。
東京のように、建物よりも土地の価値の方が高いエリアでは、考えが逆のケースが多いですが、埼玉県はまだまだ土地に比べ、建物に予算を使いたい方が多いので、土地が思ったより入手困難な現実に驚かれる方も多いかと思います。
優先順位と譲れないポイント
いい家やいい土地、は手に入れるのは大変かもしれません。
でも、皆さん満足して購入していただいているのも事実です。
どうしても満足のいく土地や家に巡り合えない方は、このようなケースも多いように感じます。
■ご家族で話し合って決めた、優先順位が定まっていない。
■ご家族で話し合って決めた、譲れないポイントが決まっていない。
この２点は、『いい家・いい土地』に巡り合う為に、必須とも言える、お住まい探しの第一歩、非常に重要なポイントです。
土地探し・家探しの際は、是非、ご家族で『話し合って』、『ご家族で決めた』、優先順位を１位～３位程度（意見が沢山過ぎたら、妥協して５位程度まで）、譲れないポイントは、これが無かったら絶対に嫌だ、を１つ、こんな条件（状況）だったら絶対に嫌だ、を１つ、決めてみてください。
実はどこにでもあって、どこにもない『いい家・いい土地』
一般的にいう『いい家・いい土地』というのは、ネットで見れば、建物や立地について、タイプ別にも見ることが可能だと思いますが、それはあくまで『一般的』で『平均的に見れば』の話であって、『ご家族にとって』では全くありません。
一般的には南道路は相場も高いし、陽当りも良好で、実際に人気も高いですが、長らく南道路の家が実家だったという方で、『南道路の家だけは絶対に嫌だ』という方も居ます。
丸見えで暑いだけ、日差しは午前中だけ入る東道路が良い、という方でした。
子育て世帯には、嬉しい、公園の近く、小学校や保育施設がすごそこ、の物件も、子供が苦手な人や、子供の声が苦手な人、子供が歩いていると逆に危険だと思う人など、それだけは勘弁してくれと思う人は、その実家を売却しました。
土地は、整形地で平坦地、前面道路がある程度広く、陽当りが良い、利便性の高い閑静な住宅地、駅の近く、であれば、相場は高くなり、『一般的には』多くの方が欲しがる需要の高いものなので、価格は当然上がります。
それは『一般的な希望の一つ一つ』を寄せ集めて、良い評価となり、価格は上がりますが、それがどの家族にもベストな土地かと言えば、絶対にそうではありませんし、そのすべてが揃った物は、その家族にとってパーフェクトかと言えば、それも絶対にそうではありません。
1億の予算があれば1億5千万の物が欲しくなるのと同じで、こうしたい、という気持ちはビックリするくらい、際限のない物なのだと思います。
90点の物件を見て、マイナスの10点をどのように感じるか、で良い土地・良い家に巡り合えるまでの時間が決まります。
80点や90点の物件が、ご家族にとっての100点の物件である事もあり、60点の物件がご家族の優先順位、譲れないポイントに照らすと、80点や90点になる事も当然あります。
ご家族にとって、80点や90点の物件に巡り合った時に、あと10点、20点を満たす物件を求めて、更に探し続けるか、そこで、現実の市場や相場と向き合い、ご家族で話し合い、80点、90点を100点と評価出来るか、で『いい土地・いい家』に、巡り合えるのか、いつ巡り合えるのか、が決まってくるかと思います。
『いい土地・いい家』は、時にラッキーなことに、すぐそこにある事も有り得ますが、ご夫婦、ご家族で豊かな楽しい生活を想像しながら、しっかりと考えて決めた優先順位、譲れないポイントを基に、広い視点で見ることで、向こうからやって来てくれるわけでは無く、こちらから歩み寄ってこそ『愛すべき、いい家・いい土地』に巡り合えるのではないかと、土地や家を購入するお客様を見ていると思うのです。
不動産とは言え、普通の買い物、ただ、一生に一度の一番高い買い物になるかもしれない、と思えば、気合が入って、失敗なんて絶対にしたくない、という思いで品定めするのは、当然の心理です。
土地探し・家探しにお悩みのある方、どうしても巡り合えない方は、是非お気軽にご相談ください。
ご家族にとってのいい土地・いい家は、掘り出し物の隠し物件などでは無く、すぐ近くにあるかもしれませんよ。。。
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、様々な手続きの忙しさや、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地・建物で、意外なトラブルの種を発見したり、改善や解消に時間を要するケースも稀にあります。
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不動産オンライン無料相談のお知らせ
対応サービスが増えました！渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
６月より開始致しましたお住まい探しやご売却、不動産に関するご相談はなんでも大歓迎！『来店不要！オンライン無料相談』
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重要事項説明にハザードマップの説明が追加 渋澤 百不動産購入災害・防災と不動産建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却2020年07月17日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
不動産売買(賃貸もほぼ同様)の契約の前に、その物件の詳細について宅地建物取引士が『重要事項説明』を行います。
意外かもしれませんが、この重要事項説明において、これまでその不動産の場所が、水災ハザードマップと併せて説明する義務はありませんでした。
当社も含め、誠意ある不動産屋さんは当然にハザードマップを提示するなどして物件の安全性や水災の履歴の調査をして説明していますが、義務ではないので、実際説明していない業者も沢山あります。
この数年の連続した豪雨や台風による大災害により、このあいまいなルールも厳格化の方向へ変わってくるようです。
水害ハザードマップの説明を義務付けへ
水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を不動産取引時の重要事項説明として義務付けるための宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令が、17日に公布されました。
恐らく今年も、ゲリラ豪雨や台風による水災は秋にかけて警戒すべきシーズンですが、重要事項説明のみならず、物件のご案内時にそもそもリスクを隠すような不動産屋は信用に値しませんので、気を付けましょう…。
施行は8月28日で、具体的な説明方法等を明確化するための宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）の内容追加も同時に行なわれました。
大規模水害が頻発する中、不動産取引時の契約締結の意思決定において水害リスクに係る情報が重要な要素となっていることから、国土交通省は2019年7月、不動産関連団体を通じて、不動産取引時にはハザードマップを提示して、取引の対象となる物件の位置等について努力義務として情報提供するよう協力を依頼していました。
施行規則の改正により、重要事項説明の対象項目に「水防法の規定に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地」を追加、説明を義務付けます。
売買、賃貸問わず対象となります。
ガイドラインでは、具体的な説明方法として「水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示す」こととなります。
ハザードマップは、「市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと」とし、説明にあたっては、「ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましい」としたほか、「対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することがないよう配慮すること」としています。
今年も熊本県など九州を中心に、50年に一度の大雨、１週間で半年分の降水量となるなど、最近では、『１００年に一度』の豪雨も珍しくなくなってきており、自治体では、『１０００年に一度』の大雨を想定したハザードマップの作成が進んでいます。
特に埼玉県、モモ・ホームの掲載エリアの東武東上線では、他の災害の危険性が特に大きくなくても、川越からのぼり方面の水害の危険性ついては記事で取り上げていますが、荒川、入間川流域エリアもハザードマップ改定が進んでいます。
「予約制個別相談」の『オンライン無料相談』は、お住まい探しのスタートからご売却まで、不動産に関する相談はなんでも大歓迎です！
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正④ 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産と税金建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却中古住宅2020年07月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。
土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。
令和2年度 土地・住宅関連税制改正
今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは４つです。
①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い
④マイホーム売却・買い替えに関係する税制
今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。
相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。
周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。
マイホーム売却・買い換えに関係する特例の延長
◆マイホームの売却・買い換え等の際に使える特例３つについて、制度はそのままで譲渡時期が２０２１年１２月３１日（２年間）延長されます。
□マイホーム売却・買い換えに関係する特例の概要
最近では、都心から郊外へ、という志向が活発になってきています。
また、老後の生活の考え方も様々で、田舎暮らしでのんびりと、と言う方から、周辺の利便性を重視して、むしろ狭くてもマンションへ、という方もいます。
住み替え、買い換えは家族の状況の変化により想像通りに進むものではありませんが、ライフプランとして考えておきたいものです。
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東武東上線坂戸駅～若葉駅
中古マンション情報！渋澤 百不動産購入地域の情報：坂戸・鶴ヶ島マンションお勧め物件情報2020年06月20日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
こちらのブログでは、HPに掲載しきれないお勧め物件情報を発信していきます。
掲載数の関係で、HP上では中古マンション情報を掲載しきれませんので、現在お勧めの中古マンション情報から！
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坂戸駅前通りハイツ 1,690万円
東武東上線坂戸駅から徒歩3分の好立地
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コスモ若葉ステーションアベニュー 1,498万円
内装リフォーム済みで即入居可能な物件
東武東上線若葉駅徒歩4分の好立地
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東武東上線沿線はふじみ野を過ぎるとあまりマンションが出なくなりますが、若葉駅や坂戸駅、鶴ヶ島駅近辺には魅力的な価格と広さのマンションが多くあります。
今後も仲介手数料無料のマンション情報を発信しますので、お気軽にお問い合わせくださいませ！！
※今回の情報は2020年6月20日時点のものとなります。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は？②
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は？②
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）
モモ・ホーム掲載エリアの東武東上線沿線エリアは、昨年の台風１９号の際、坂戸市、川越市、富士見市、ふじみ野市において大きな被害や、氾濫寸前の危険水位まで上昇するなど、不安を感じさせる事態となりました。
入間川・小畔川合流付、西川越危険エリア
主に越辺川、入間川流域の支流の上流域での記録的豪雨が起因となり、流域河川が氾濫する事で、支流域において甚大な被害となりましたが、本流の荒川流域に雨が差し掛かった際、多少雨量が落ち着いていた為、荒川は氾濫危険水位まで水位が上昇したものの、氾濫は運よく免れました。
それでも上流域の雨量はすさまじく、貯水量が限界を超えたダムでは緊急放流をする寸前までの危険な状況であり、同様の雨が荒川に直接襲い掛かるようなことがあれば、新河岸川や荒川本流域に至るエリアは非常に危険な状況だったと言えます。
これを受けて、例えば川越市の新河岸川は街中を通っている事もあり川幅を広げる事は困難ですから、深堀することにより氾濫を防ごうと対策が始まっています。
すでに住宅街が広がっている東武東上線川越駅前後の新河岸川付近や荒川との合流にも関わる新河岸、上福岡、ふじみ野駅、さらに上り方面の荒川エリアは、東武東上線と河川を挟むエリアは特に土手よりも低い土地が多く、水位が上昇し、土手を超えて氾濫するようなことになれば、広範囲に危険が及ぶエリアとなっています。
新河岸川・荒川に氾濫が起こればふじみ野市からのぼり方面は危険エリア
川越市、富士見市、ふじみ野市、志木市、朝霞市、和光市は東武東上線沿線でも東京などへのアクセスが良く、駅周辺などの利便性に優れる事から平時には価値の高い住宅地として人気が高いエリアですが、荒川や流域河川が非常に多く、河川に向かって土地が下がっていっており、東武東上線と河川の間の住宅エリアはそういった特徴を踏まえてお住まい選定をすることをお勧めします。
埼玉県は津波などの心配がほぼ無いので、水災に関して無頓着になりがちですが、荒川や利根川など大河川があり、昨今の傾向では氾濫寸前まで一気に大量の雨が降ることも珍しくなくなってきました。
地震のように駅を一つずらしても被害を免れないような災害と違い、水災は駅一つずらすだけでも大きく安全性が変わることもあり、特に東武東上線においては、駅の出口を変えるだけで状況は一変するかもしれません。
のぼり方面、利便性が高い、人気のエリアは不動産価格もつられて上昇しますが、何度も言うように建物同様、『高い=安全』ではありません。
また、氾濫エリアから遠くない地点では、浸水などの被害を免れたとしても、水道、下水、ガスなどのインフラに影響が出る可能性がありますので、危険エリアからほど近い場所で、ぎりぎり大丈夫、と油断する事も禁物と言えます。
これから梅雨や台風の季節、お勤めや通学、日常のお買い物などの利便性と共に安全や安心も重要なポイントとして検討してください。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は？①
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月05日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は？①
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）
下り方面の東松山市などの一部では、河川と共に蛇行する河川の近辺にもともと「湿地や沼地、田畑」だった所を大規模開発により宅地化したエリアなどもあり、低い土地であることから、昨年の台風１９号でも河川の氾濫と共に浸水で水が引きにくく、被害が長引くなどの事態となりました。
当ブログでは何度となく取り上げていますが、東武東上線の川越よりのぼり方面は荒川、入間川流域と線路が平行しており、線路と河川との間のエリアは今回の『洪水浸水想定区域』でも要注意エリアとなっています。
のぼり方面は東京へのアクセスなど利便性の面で、人気のエリアも多く、物件の価格も川越より下り方面に比べ坪単価で１．５倍や２倍なども珍しくありませんし、戸建も土地が高い分、３階建ても多くなりますが、それでも人気がありますが、そういったエリアで、しかも少し土地が低いところなどは利便性に目を奪われて間違った選択をしないよう注意したいところです。
荒川水系越辺川エリア洪水浸水想定区域
まずは下り方面、越辺川エリア（川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町が対象）の洪水浸水想定区域です。
荒川水系越辺川洪水浸水想定区域図（想定最大規模）
１ 説明文
（１）この図は、荒川水系越辺川の洪水予報区間について、水防法の規定により定められた想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域、浸水した場合に想定される水深を表示した図面です。
（２）この洪水浸水想定区域図は、現時点の越辺川の河道及び洪水調節施設の整備状況を勘案して、想定最大規模降雨に伴う洪水により越辺川が氾濫した場合の浸水の状況をシミュレーションにより予測したものです。
（３）なお、このシミュレーションの実施にあたっては、支川の決壊による氾濫、シミュレーションの前提となる降雨を超える規模の降雨による氾濫、高潮及び内水による氾濫等を考慮していませんので、この洪水浸水想定区域に指定されていない区域においても浸水が発生する場合や、想定される水深が実際の浸水深と異なる場合があります。
２ 基本事項等
（１）作成主体 国土交通省関東地方整備局荒川上流河川事務所
（２）指定年月日 令和元年6月20日
（３）告示番号 国土交通省関東地方整備局告示第6号
（４）指定の根拠法令 水防法（昭和24年法律第193号）第14条第1項
（５）対象となる洪水予報河川
・荒川水系越辺川（実施区間）
左岸 埼玉県比企郡鳩山町大字赤沼から入間川への合流点まで
右岸 埼玉県入間郡毛呂山町大字苦林から入間川への合流点まで
（６）指定の前提となる降雨 入間川流域の72時間総雨量740ｍｍ
（７）関係市町村
＜埼玉県＞
川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町
※官庁が公表した資料だからなのか、JR線は分かりますが『私鉄』は載せていません。
入間川の支流と言える越辺川が氾濫した場合、最大でこのようなエリアの浸水が想定されます。
パッと見て、川島町は全滅です。現在のハザードマップでも川島町は全滅なので、逆に大きく変化があったわけではありません。地域に既にお住まいの方は十分にリスクを承知して警戒されているかと思います。
坂戸市や川越市、東松山市においては、昨年の台風１９号の甚大な浸水被害が出ましたから、上流域で記録的な大雨が再び降るようなことがあれば、注意しなければいけないエリアがあります。
昨年は特に『１００年に１度』レベルの記録的豪雨が水源である何カ所もの上流域を襲った点で、本流の水位が氾濫危険水位を超えるほど上昇、更に上流にあるダムの貯水量が限界を迎え、『緊急放水』寸前までいってしまった事で、本流の水位上昇から支流の逆流を生み、埼玉県の支流域で主に氾濫を発生させてしまい、坂戸市や東松山市、川越市、ふじみ野市などの被害となりました。
これに満潮の時間などが重なれば支流だけではなく、東京含むのぼり方面入間川や荒川本流の氾濫も免れなかったでしょう…。
昨今は、台風の大型化、ゲリラ豪雨、線状降水帯、などにより、河川の増水要因が多様化しています。
日本は災害大国ですから、本州全域で今後『大地震』への警戒も強まっています。
浸水想定区域内であれば、当然に地盤の強さや、液状化の可能性についても不安を感じます。
今年から新たに『感染症リスク』が加わりました。
それにより、この数か月で『都心離れ』、『マンション脱出』の傾向が強まってきました。
リモートワークにより、高額な都心寄りの物件や、駅近の高くて狭いマンションよりも少し遠くても負担の少ない、もう１部屋多い物件に…、という方や、長い在宅期間により、仕事部屋や、ご家族・お子様のストレス、近隣住民への迷惑や近隣からの苦情などを理由に、「もう１部屋」、「庭がある戸建」、と共に「周辺利便性」から「周辺環境」に重点が変化してきています。
「駅から近い」ばかりが利便性では無くなってきているのです。
今後は、都心へのアクセスを重視する利便性も首都圏のライフスタイルの変化と共に変わってくるでしょう…。
大きな災害、特に地震災害には非常に強く、津波などのリスクはほぼゼロの埼玉県ではありますが、県内で言えば荒川と利根川など、大河川についてはどの県に言っても周辺は要注意となります。
安全ばかりでお住まいを選べない事情があるかもしれませんが、ご家族が安全・安心に暮らせるエリアを知っていれば、そのエリアで最善の生活がイメージできるかもしれません。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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来店不要！オンライン無料相談のお知らせ！ 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産と税金不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅お勧め物件情報2020年06月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
来店不要！オンライン無料相談を開始しました！
新型コロナウィルス流行の影響で、不要不急の外出自粛、ソーシャルディスタンスがすっかり日常化してきました。
モモ・ホームではこれまでも完全予約制、現地待合せ、ご希望の場所での相談にて対応しておりましたが、リモートワークも世間に浸透し始め、会議もオンラインの時代に変わっていく状況です。
そこで、モモ・ホームでもご来店不要で、お住まい探しやご売却、不動産に関するご相談を承れるよう、『オンライン無料相談』を開始いたしました！
随時、対応サービスは増やしていく予定ですが、今回はリモート会議などで利用されている方が最も多い、『Zoom』アプリを使用しています。
Zoomアプリをインストールすれば、初心者の方も簡単に出来ますので、お住まい・不動産に関するご相談は、オンライン無料相談をお気軽にご利用くださいませ！！
オンライン無料相談の流れ
◆モモ・ホームHPのお問合せ(↓画像)または、
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中古マンション過去最大の販売減
新型コロナウィルスの影響渋澤 百不動産購入日々あれこれマンション2020年05月15日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
（公財）東日本不動産流通機構は15日、2020年4月度の首都圏不動産流通市場動向を発表しました。
既存マンション過去最大の販売減
４月の首都圏中古（既存）マンション成約数は、新型コロナウイルス感染拡大の影響から1,629件（前年同月比52.6％減）と、大幅減となりました。
減少率は1990年5月の東日本不動産流通機構発足以来の過去最大となりました。
地域別でも、東京都812件（同55.3％減）、埼玉県223件（同40.8％減）、千葉県204件（52.7％減）、神奈川県390件（同52.1％減）と、全エリアが前年比4割を超える大幅減少となりました。
1平方メートル当たりの成約単価は50万8,800円（同4.5％減）と下落し、2019年1月以来15ヵ月ぶりに前年同月を下回り、前月比も5.9％下落しました。
平均成約価格は3,201万円（同5.8％減）で、新規登録件数は1万4,445件（同18.0％減）と、8ヵ月連続で前年同月を下回りました。
在庫件数は4万6,251件（同2.0％減）と、5ヵ月連続で前年同月を下回っています。
中古住宅の成約減も最大
既存戸建ての成約件数は686件（同41.5％減）と、大幅に減少し、減少率は東日本不動産流通機構発足以来最大。
平均成約価格は2,722万円（同12.5％減）と、前月に引き続き、前年同月を下回っています。
4月の7日に発令された緊急事態宣言の影響をもろに受けた結果で、一般的に住宅購入を第一に考える方が大幅に減少するのは当然の結果と言えます。
首都圏調査エリアは5月もまるまる緊急事態宣言下である公算が高く、同様の流れか、更に成約数や成約価格の減少が見込まれます。
売却物件はご購入希望者の減少と同様、中古の新規売却物件は4月、5月共に減少傾向にありますから、在庫が増える事を要因とする価格の下落は抑えられると思われます。
経済的な影響はリーマンショックを超えるとも言われていますが、現状、「株価だけ」は気味が悪いほど、安定しており、この期に及んでも大企業優遇の姿勢に変化なく、休業で家でニュースに触れる方が増えた事もあり、この国の本性が周知されることとなってきました。
一般の方々の経済的な安定に国費を投入して欲しいものです。。。
緊急事態宣言後、「アフターコロナ」「ウィズコロナ」とも言われていますが、人々が日常を取り戻すまでの間、中古物件を「底値圏」と見て購入される方が増えるのは「株価」と同様に予測されます。
購入や売却をご検討の方は、今から物件の動向を見ながら動き出す機会かもしれません。
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福岡県東区の傾斜マンション（続報） 渋澤 百不動産購入日々あれこれマンション2020年05月08日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
2月の記事でお伝えしました『福岡県東区の傾斜マンション』
その後、新展開を迎えましたので続報をお届けします。
販売ＪＶが謝罪、施工不備を認める
毎日新聞(平塚雄太)によると、福岡市東区の分譲マンションで傾きが生じ、専門家の調査で基礎となるくいが固い地盤に到達していないことが判明した問題で、マンションを販売したＪＲ九州、若築建設、福岡綜合開発（現・福岡商事）の３社が８日、住民との協議の場でくいの未到達を認め、謝罪しました。
これまで一貫して「構造に問題はない」と主張してきましたが、初めて施工の不備を認めました。
このマンションは「ベルヴィ香椎六番館」で、ＪＲ舞松原駅前に８棟あるマンションの一つで、これまで住民側はマンション名の非公表を望んでいましたが、他の棟に風評被害があるとして明らかにすることとしました。
８日夜、ＪＲ九州の執行役員など販売した共同企業体（ＪＶ）の３社の幹部がマンションの集会場を訪れて住民と協議。
非公開でしたが、参加した住民によると、３社からはくいの未到達についてそれぞれ謝罪の言葉があり、今後は他のくいも調べるなど「真摯に対応していく」との説明があったそうで、住民側からは「今も不安の中で暮らしている」などの訴えが上がったといいます。
住民の一人は「やっとここまできたが謝罪は受け入れない。始まったばかりだ」と話しています。
「六番館」は７階建て６０戸で、１９９５年に分譲開始、当初から外壁のひび割れなどの不具合が多発し住民は施工の不備を疑ってきましたが、ＪＶ側は「主要構造部分への影響はない」と回答し、９８年に確約書も提出していました。
２０１６年に住民の調査で発覚した傾きについてはＪＶ側も１７年に認めたものの、地震の影響などと主張し不備は否定してきました。
住民の依頼を受けた日本建築検査研究所（東京）が２０年３〜４月にボーリング調査したところ、２本の基礎くいの長さがそれぞれ７．３メートルと４．１メートル、固い地盤まで足りなかったことが判明。その後、JVの1社である若築建設も調査し、不足する長さに０．１メートルの違いはあったもののほぼ同様の結果が出たことから施工にも関わった同社は９日、五百蔵良平社長がマンションを訪れ謝罪することとなりました。
このように、一度建築され分譲されてしまったマンションの不良施工においては、一戸建てなどに比べ、けた違いに時間と労力、費用と住民の協力が必要となりますが、今回のケースは正に住民の執念により、杭の長さが足りない事を証明し、謝罪を引き出すまでになんと約25年！
通常、マンションを新築で購入していても大規模修繕を行うような時間が経過してしまっています。
恐らく、既に退去されている世帯もあると思います（売るに売れないかもしれません）が、傾いたまま25年住んでいた方々のストレスや苦労は計り知れないものがあります…。
ただ、まだ謝罪しただけで、住民の方々の闘いはまだ始まったばかり…。
原則的には時効を迎えてしまっているこの問題、無責任な施工販売を行った企業のモラルが問われ、今後の対応が注目されます。
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フラット35金利 前月と同水準 渋澤 百不動産購入日々あれこれ建売住宅注文住宅土地マンション2020年05月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
フラット35金利 5月は前月と同水準
住宅金融支援機構は5月1日、取扱金融機関が提供する「フラット35」（買取型）の5月の適用金利を発表しました。
借入期間21年以上（融資率9割以下）の金利は、年1.300％（前月比変動なし）～年2.030％（同変動なし）。
取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利は、年1.300％（同変動なし）となります。
借入期間が20年以下（融資率9割以下）の金利は年1.230％（同変動なし）～年1.960％（同変動なし）。
取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利は年1.230％（同変動なし）となります。
また、フラット50の金利は、融資率9割以下の場合は年1.630％～2.130％、9割超の場合は年1.890％～2.390％となります。
フラット３５HPはこちら
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新型コロナ関連で住宅ローン減税に特例措置 渋澤 百不動産購入日々あれこれ不動産と税金建売住宅注文住宅土地マンション中古住宅2020年04月09日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
昨日は埼玉県でも最多の34人の感染が確認されました。
緊急事態宣言と合わせ、政府は緊急経済対策１０８兆円？規模を打ち出しました。
国民の8割は対象外の現金給付など、予想されていたものの、何の修正も無く、自粛や休業の要請ばかりで、何も期待されていたものが無い状況に失望のダブルパンチの空気は否めません。
自らの収入は全く影響が無いと、会見で言い放ってしまう総理と一緒に頑張ろうという気持ちになれというのは難しいかもしれませんね…。
住宅購入においては、国交省が救済措置を進めています。
住宅ローン減税に特例措置
以前の記事で、『案』としてご紹介しましたが、国土交通省は7日、新型コロナウイルス感染症の影響で住宅ローン減税の入居期限要件を満たせない入居者に適応する特例措置を公表しました。
通常、住宅ローンを借りて住宅を取得した場合、毎年の住宅ローン残高の1％を10年間、所得税等から控除するいわゆる住宅ローン減税を利用することができます。
また、消費税率10％が適用される住宅等の取得をした場合は、控除期間を13年間に延長する特例措置を受けることができます（建物購入価格等の消費税2％分の範囲で減税）。
今回公表した特例措置は、新型コロナウィルス感染症の影響により、控除期間を13年に延長する特例措置を受ける際、入居期限（令和２年12月31日）に遅れた場合でも、一定の要件を満たすことで適応を認めるものです。
注文住宅の場合は2020年9月末まで、分譲住宅・既存住宅を取得する場合や増改築等をする場合は2020年11月末までに契約が行なわれていること、新型コロナウィルス感染症の影響により住宅への入居が遅れていること等が要件となります。
また、既存住宅（中古住宅）を取得した際の住宅ローン減税の入居期限要件（取得の日から6ヵ月以内）についても特例措置を講じます。
取得後に行なった増改築工事等が新型コロナウィルス感染症の影響で遅れた場合は、既存住宅取得の日から5ヵ月後までに増改築の契約が行なわれている、といった要件を満たせば、入居期限が「増改築等完了の日から6ヵ月以内」となります。
今回の特例措置は、関連税制法案が国会で成立することが前提となります。
様々、特例や救済、給付など、本来ありがたく感じるはず…。
但し、もともと税金は国に収めた国民からの預かり金でありますので、手続きを煩雑にしたり、条件を厳しくすれば、反発を招くのは当然と言えます。
政権発足以降、バブルを超える景気回復を自慢してきたのだから、随分余裕もあるのでしょうと思っていた分、すっかり『ケチ臭い』と思われてしまっている状況。
『しっかり』『躊躇なく』『過去最大』『最大級』などの冠をつけて乗り切ろうというのは、必死に頑張っている国民を少々馬鹿にしすぎな感じがします。
支給も早くて5月から…。昨日時点で廃業した企業は42社に及ぶとのこと。
救済が間に合わない人や会社はいかほどになるのでしょうか…。
収入に支障もなく一番呑気に構えているのが、政治家の方々では…と思ってしまいます、この緊急事態の時くらいは頑張って欲しいものです。東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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マンションの浸水対策に国が指針案 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれマンション不動産の管理2020年02月25日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
近年、日本全国で地震災害以外でも線状降水帯による集中豪雨や台風の大型化による被害、とりわけ昨年の台風15号や19号など相次いだ超大型台風は関東方面の方の記憶に新しいところです。
このような豪雨がもたらす河川の増水による氾濫や越水により、『想定外』『想定を上回る』被害が相次ぎ、昨年10月の台風19号では川崎市武蔵小杉駅近くのいわゆる『タワマン』が浸水により約1週間にわたり停電、陸の孤島となる被害が出た事が注目されました。
マンションの浸水対策に国が指針案
このような『想定を超える』浸水被害が相次いでいることから、国土交通省と経済産業省は、タワーマンションなどの高層建築物の電気設備を浸水から防ぐにはどうしたら良いかの検討を重ね、去る2月18日にガイドライン案が提示されました。
案によると、電気設備を浸水リスクが少ない上の階などに設置すべきだとしています。
当然に、設置が難しいケースもあるので、その場合には、浸水の恐れのあるルートを把握した上で、水の侵入を防ぐ止水板などを設置するなどとしています。
マンションなどの電気設備の浸水対策を国がガイドラインにまとめるのは初めてで、今後、不動産会社やマンションの管理組合などに周知を進め、対策を促す方針のようです。
(以下、NHKニュース＆スポーツより)
【対策に動き始めたマンション】
台風の接近によってこれまでの想定を上回る被害が相次ぐ中、実際に建物に水が入り込んだことを教訓に、対策に動き始めているマンションがあります。
東京 江戸川区でおよそ400世帯が暮らす14階建てのマンションです。去年９月の台風15号の際には、マンションの１階のエントランスやエレベーターホールの一部に水が入り込んできました。
水を感知する安全装置が働いたため、３台あるうち、２台のエレベーターが一時停止したということです。幸い、電源設備のあるマンションの地下室には水が入り込まず、停電はおきませんでした。
このマンションがある地域は、江戸川区が公表している川の氾濫を対象にしたハザードマップでは浸水エリアになっておらず、水が入り込むことは想定外だったということです。
原因としては、台風による非常に強い風で１階の出入り口の隙間などから大量の雨水が入り込んだことや、大雨で排水が追いつかず、エレベーターホール脇にある排水溝から水が逆流したことが考えられるとしています。
マンションの管理組合で防災担当を務める奥田建蔵さんは、「マンションの中にまで水が入ってくるとは全く想定しておらず、かなり驚いた」と話していました。
【業者とともに対策を検討】
奥田さんは、これを教訓に浸水対策に取り組もうと、管理組合のメンバーとともにマンションの改修工事が専門の都内の業者に相談しています。今月16日には、業者の調査員２人がマンションを訪れ、地下室に水が入り込むおそれのあるルートなどを調べました。
その結果、１階の出入り口だけでなく、中庭の出入り口の脇にある換気口や、郵便受けが集まる区画の床にあって、ふだんはフタが閉められている機材の搬入口の隙間など、浸水の状況によっては思いがけない場所から地下室に水が入り込んでしまうおそれがあることが分かりました。
そのうえで調査員は、こうした場所に止水板や防水扉などを設置することが浸水対策として有効だと説明していました。
このマンションでは今後対策を検討することにしていて、奥田さんは「意外なところから地下室に水が入り込むという素人では分からない点に気が付くことができた。台風で住民の意識が高まっているうちに対策を進めていきたい」と話していました。
調査を行った業者「建装工業」の舘林匠さんは「これまでマンションを建設する際には、浸水したり大量の雨水が吹き込んだりするリスクまで考えてこなかったのが現状だ。マンションによって構造やリスクは違うので、それぞれに合った対策を考えていかなければいけない」と話していました。
浸水被害、災害被害のリスクは同じエリアにおいては、戸建もマンションも変わりません。
建物そのものの耐震性能や築年数、耐火性能などで危険の大きさは異なりますが、その土地、『地べた』が同じであれば、河川からの距離、河川の水位と地べたの高さの差異（海抜○○ｍなど）、堤防の高さ、地盤の性質などが、そのエリアに与えるリスク自体は同等となります。
ここでの違いは、戸建は単位が『家族』ですが、マンションは『家族×世帯数』の単位で対策を講じなければいけない点です。
家族の同意を得たり、家族の協力の元、対策するのは難しくはありませんが、『世帯数』の同意や協力は『防災意識』の違いで思うように行かない苦労があります。
マンションの場合、お金を掛ければ『積立金』に影響を及ぼすので、停電で大して困らない１階や２階の住民と、停電さえしなければ浸水で危険のない上階の住民で、対策して欲しい内容が異なるケースもあります。
管理組合がニュース記事のように努力して取りまとめて動いてくれれば良いのですが、大型化したタワーマンション（一般的に２０階建て以上）となれば、住民が増える分、意見がまとまらないリスクがあり、特に高級と言われるマンションにおいては、下の階と上階の居住者の経済的な事情が全く異なる場合も多く、より難しい課題となるでしょう。
また、特に近年、急に高層マンションが林立したような地域では、地域の『避難施設』の収容人数に『マンション住民はカウントされていない』ケースが珍しくありません。地域の避難場所である公民館などに、突然現れた何百世帯を受け入れるキャパシティが無いのが実情です。
高層マンションを建設、販売する業者は、災害に強いマンションを建てているかもしれませんが、『想定を超える』被害が発生した場合の『逃げ場所』までは用意していません。自治体に何百世帯分の避難場所を作ってくださいとまではお願いしていないのです。
基本、マンションは『建物が強いのでしょうから、自宅で生き延びてください』というスタンスで扱われてしまいます。
水も食料も届かない、とまではならない事を願いますが、避難ではなく、『孤立』した状況は大いに考えられます。
マンション建設、販売を行う会社は、もちろんそのリスク部分について承知した上で販売しています。『あくまで万が一のこと、戸建もマンションも万が一はあるから…』とでも思っているかもしれませんし、施工と販売が完全分離されている大型マンションは販売側は『関係ない』ので『想定を超える』や『地理的な』リスクについては触れたくありません…。
こういったリスク部分を考えれば、既存のマンション（特に大規模なもの）でも、電気が無ければトイレも流せなくなるほど、『電気の確保』がいかに大事かは容易に想像出来ます。
今後のマンション建築はこれまでと違う防災性能も求められることとなるのでしょうが、いわゆるタワマンの何百世帯、時に千世帯を超える家族が大災害時に少なくとも数日間、電気を失わずに生き延びられるような設備を装備するマンションが現れるのか…、それとも２階や３階に設備を移動した設計程度になるのか…、これまで、売ったらしまい、のスタンスで様々な問題があったマンション建設業界に変化は起こるのでしょうか…？
業界最大手の住●、三●、野●さんが変われるかだと思いますが…。(ちなみに過去最大手だった大京さんは方針転換済み、タワマンのような超大型高層マンションは止めています)
日本の建築技術は間違いなく世界トップレベルなのだと思いますので、後は『見栄え』よりも『本当の安全性能』を顧客の家族の目線、自分と家族が買いたいのか？という目線でエリアを選定し、設計してもらうだけでいいことなのですが…。
今回も坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市はほとんど無縁の高層マンションの話ですが、モモホーム掲載エリアの既存マンションで、坂戸駅や若葉駅周辺には、百世帯前後のマンションは当然多くありますし、川越市では新築もチラホラ出ています。
東武東上線ではふじみ野駅前にある２年ほど前は中古でも９０００万などの価格でびっくり(現在は３０００～４０００万台)のアイムふじみ野タワー（タワーって付いちゃってます…）は３１階建て、川越市は直近のものでも、頑張って１７階や１６階のものです、それでも川越では目立つ建物です。川越駅周辺でも１５階建て前後のマンション群で、タワマン級は残念ながら？ありません…。
現在まさに建築中や販売中のものなどは、今回の指針案は取り入れていませんが、今後のマンションのスタイルの変化は、安全神話が崩壊した今、建物仕様と同様、管理の方法や法規制の面でも注目されるところです。
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福岡市東区の分譲マンションが傾斜
「時効の壁」…
渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれマンション2020年02月09日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
先日、テレビなどでこんなニュースが報道されました。
問題の起きたマンションは福岡県で1995年に分譲された、当時の人気マンション。
最寄り駅徒歩３分の立地で、３０００万円前後で分譲され、当時は３０倍もの倍率の人気物件だったそうです。
マンションが傾きドアが閉まらない
住民の方は購入後数年で、壁にひびが入るなどの異常に気付き、クレームを入れていますが、当時、施工会社側はその箇所を補修した上でこう回答したそうです。
施工会社側（文書）「主要構造部分への影響はないことを確約します。皆様の心配されているような、建物倒壊には決してつながりませんので、御安心下さいますようお願い申し上げます」
大手施工会社が大丈夫と確約したのだから、とその当時は住民の方々も納得してしまったとのこと…。
原因は…
ところが、その後も次々と異変が起きたため、とうとう住民の方々は『自腹』で調査に乗り出しました。
その結果、このマンション、１０センチ以上も傾いていたのです。
建設時には、マンションの基礎には自重に耐えられるよう、基礎の下に杭を打ちます。
この杭は、いくら長く打っても、そこが『軟弱地盤』の層の場合、ほとんど効果がありません。
事前にボーリング調査を行い、地下の『支持層』と呼ばれる頑強な地盤に到達するよう、杭を打つのが『当たり前』です。
しかし、このマンションは調査の結果、杭が支持層に到達していない可能性が浮上してきました。
ここからマンションの施工会社、販売会社がいつものパターンで責任逃れをして、記憶に新しい、浸水したタワマンと同様に、住民自身（管理組合）が何とかしなければいけない流れになってきてしまっているのです。
責任は誰が…
このマンションは築２５年、傾いたマンションを補修するには億単位の費用がかかる中、住民側は当然、今後、杭の問題を『不法行為』として損害賠償を求める裁判も視野に入れています。
しかし、実はそこには原則20年という『時効の壁』が存在しているのです。
法的には、不法行為に対して損害賠償を請求する権利は、その行為があった日から20年で『時効』となってしまいます。
今回の場合、仮に支持層に杭が届いていないとすると、『杭を打った日』が起点となるため、既に20年が経過してしまっています。
つまり『時効』となっていて、賠償請求の権利は消滅。裁判を起こすことすらできないことになってしまうのです。
ただし、この“20年のルール”には『原告側が不法行為を知った』その日を起点にする例外もありますが、それはあくまでも稀なケースであり、住民の方々の闘いは厳しいものとなりそうです。
ただ、このニュース、外れ物件を購入して運が悪い方々でしょうか？
高層マンション住民にとっては他人事ではない
このマンションが建設されたのが１９９５年、それから２０年後の２０１５年、企業ぐるみの大事件が発覚しました。
杭打ちデータ改ざん事件
データ改ざんなどと言えば、最近は国ぐるみでも行ってしまうようになり、珍しくない言葉となりましたが、２０１５年の『杭打ちデータ改ざん事件』は建設業界に衝撃を与えました。
2015年10月、三井不動産レジデンシャルが販売した「パークシティLaLa横浜」（横浜市）で、マンションを支える基礎杭が支持層（マンションを支える固い地盤）に達していないことや、施工データの改ざんが発覚しました（今回と全く同じ状況です）。
その後の調査で、建物を支える基礎となる杭473本のうち、8本が必要な深さまで打たれておらず、重複を除く70本の施工データが改ざんされていたことが判明、こうした改ざんは全4棟のマンションのうち3棟に及んでいました。
ずさんな施工だけでなく、施工会社の三井住友建設、1次下請けの日立ハイテクノロジーズ、そして杭の施工を請け負った2次下請けの旭化成建材という重層下請けの実態も露呈し、マンション建設の実態が明るみとなりました。
この『パークシティLaLa横浜』は建て替えが決定し、全部を取り壊し、建て直すこととなり、予定では今年２０２０年に竣工の予定です。
このマンションを購入した住民の方々は、５年もの間、別の場所に住まいを移すこととなってしまいました。
もし、一戸建ての施工不良であれば、長くても半年程度の影響で済みますが、このマンションの場合７００世帯の大型マンションですので、解体して、杭を打ち直し、全てやり直しとなると、これだけの時間を要することになります。
氷山の一角なのでは…
ここで、気が付く事は、バレれば取り返しのつかない不正を『相手は素人』なのをいいことに平気で改ざんし、建てて売ってしまう『姿勢』です。
このマンション、建物完成は間近ですが、責任の所在は未だ争っています。
泥沼化しているのです、住民そっちのけで…。
そして、注目されたのが、とにかく『建て替え』の方向で話が進んだ事でした。
要するに、『不正・不良はそれだけでは無かった』のではないかと言われています。
関わった会社は『三井不動産レジデンシャル（販売）』『三井住友建設（施工）』『日立ハイテクノロジーズ（一次下請け）』『旭化成建材（二次下請け）』など、一流企業ばかりです。
今回ニュースとなったマンションの竣工は１９９５年。
杭打ちデータ改ざん事件が２０１５年。
この２０年間に竣工されたマンションは部屋数にして数千あるいは万単位に上るでしょう…。
現在の売主の瑕疵担保責任強化のきっかけとのなった、この時期のこの事件、それ以前は、『杭打ちの当たり前』の基準は違っていたのかもしれません…。
お住まいを検討される際、様々な優先順位があるかと思います。
相談していただければ、「はっと」気付くことがあるかもしれません。
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羽田新ルートの試験飛行開始
朝霞市・和光市上空は新ルート直下に渋澤 百不動産購入日々あれこれ地域の情報：川越・東上線マンション2020年02月02日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
羽田新ルート試験飛行開始２０２０年３月２９日から運用が始まる羽田空港の新飛行ルートで、実際に乗客のいる旅客機で東京都心の低空を通る試験飛行が2日午後に開始されました。
試験飛行は管制手順の確認や騒音の影響を測ることが目的。3月11日までに計7日間程度おこなう予定となっています。
現ルートと新ルートこんなに違う
現ルートと新ルートを比較するとこんなに違います。
東京では渋谷や新宿などの繁華街上空や港区や品川区の高級住宅街やタワーマンション付近を超低空で大型旅客機が飛行する事から騒音や落下物などの懸念が広がり、未だ反対する住民も多く、注目されています。
時間帯は限られているものの、ピーク時には約２分に１回の頻度で航空機が飛来する事となるため、ルートに関わる地域に住んでいる人にとっては、不動産価値も含めて懸念があるのは当然と言えます。
埼玉県上空も無関係ではありません
モモホームHP掲載エリアは東武東上線北坂戸～川越駅エリアですが、広く東武東上線エリア（埼玉県）で見ると、この羽田新ルートは無関係ではありません。
埼玉県ではさいたま市や川口市、蕨市上空も新ルートに掛かり、さいたま市方向からのルートは荒川を渡り、東京都に入る手前で『朝霞市』と『和光市』の真上を通過します。
グーグル南風時飛行ルート案より
埼玉県の朝霞市や和光市の上空でも悪天候時の飛行高度は約９１５ｍとの事ですから、東京スカイツリー（６３４ｍ）の１．５本分と考えると相当低く感じます。
そもそも新ルートの目的は東京五輪も念頭に今年までに訪日外国人客を年間4千万人に増やす目標を掲げていることがあります。
新ルートによって1時間当たりの発着数が10回増えて最大90回になり、そのほかの運用改善と合わせて、早朝・深夜を除く国際線の発着数は現在の最大年6万回から、なんと9万9千回に増えます。新ルートは、新宿駅付近で高さ約９００メートル、恵比寿駅付近で約７００メートル、大井町駅付近で約３００メートルの超低空を飛ぶこととなります。
大井町駅周辺では、掃除機やパチンコ店内に相当する最大76～80デシベルの騒音がすることになり、ルート周辺の住民には騒音への懸念が根強くあるわけです。
埼玉県内の想定騒音レベルもさいたま市や川口市の飛行高度約900ｍのルート直下付近で６６～７０デシベルとなっており、バスの車内や電車の車内程度の騒音に見舞われることとなります。
また、航空機からの落下物についても当然に懸念があり、政府答弁によれば、平成２１年４月１日から平成２８年１０月３１日までの間の確認された落下物件数は全国で４３７件と、全体の飛行件数から言えば「滅多にない」のかもしれませんが、ルート付近の住民からすれば、決して無視できないデータです。
文句を言っても３月２９日から始まるこの新ルート、東京の高級住宅地エリアやタワマン林立エリアの価値に変化をもたらすのか、埼玉県、東武東上線沿線で言えば、朝霞市や近隣の志木市周辺のエリアや和光市エリアの不動産相場に影響をもたらすのかは注目されます。
お住まいを検討される際、様々な優先順位があるかと思います。
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新築戸建・中古戸建・中古マンション
メリットとデメリット渋澤 百不動産購入建売住宅注文住宅土地マンション中古住宅2020年01月28日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
お住まい購入は計画的に進めよう
お住まい探しをスタートすると一生住まうかもしれない住まいも、様々な種類があり、「マンションか戸建てか」だけでなく「新築か中古か」という選択肢でもな山む方もいるかと思います。
それぞれのメリットやデメリットについて考えてみましょう。
マンションのメリット･デメリット
◎マンションを選択される方の多くがメリットとして考えるのは、監視カメラやオートロックなどのセキュリティ面の充実が挙げられます。
◎ごみ捨て場所もマンションの敷地内にあることが多く、ごみ出しの負担が減る場合があります。
◎建物の構造もしっかりしていることが多く、耐火性や耐久性も高いのものがあります。
◎気密性も高く冷暖房の効率が良いため、光熱費は抑えられることも多くなります。
◎共用部分の清掃などは管理会社がしてくれるため、手入れが楽という利点もあります。
●共用部分の清掃などをしてくれる代わりに管理費の支払いが必要です。
●それに加えて修繕積立金や駐車場の支払いも毎月かかるため、戸建てにはない毎月の出費が発生します。
●建物の共用部分などの修繕や建て替えをする場合、所有者の一定数以上の合意が必要で、世帯数が多くなるほど、高層階と低層階で希望修繕箇所の違いなど、合意を得るのが困難になる傾向があります。
●ペットの飼育には制限がある場合もあります。
●上下の階や隣の部屋に住人がいるため、足音などの騒音トラブルも起こりやすい傾向にあります。
●セキュリティ面の高さが裏目となり、一旦侵入を許すと逆に人目につかず、一戸建てよりも侵入犯罪が多いのが特徴です。
●建物の構造上耐火性が高い反面、低層階から出火すれば危険にさらされるリスクがあります。
●古いマンションの場合、気密性は高くても通気性が悪く、北側居室の湿気によるカビなどに悩まされるケースがあります。
一戸建てのメリット･デメリット
◎土地と建物が自分のものになるため、マンションよりも自由度が高くリフォームや建て替えを好きなようにできます。
◎敷地内に駐車場がある場合は駐車料金を支払う必要がなく、管理費などもかかりません。
◎駐車場から玄関までの距離が近いので荷物の運び込みなどの負担が少ない場合が多いです。
◎子供の足音や夜中のシャワーなどを気にすることなく比較的自由に生活できます。
◎自宅の庭づくりやガーデニングをする楽しさはあります。
●庭がある場合、手入れをする手間がかかると思う人もいます。
●戸建ては冷暖房費が高めになる場合があり、平屋間取りのマンションから引越した場合は光熱費が上がる可能性があります。
●防犯対策は自身でする必要があります。
●年月の経過とともに建物は古くなるため、将来的にリフォームや修繕のためのお金が必要になることを考慮し自身でお金を貯めておく必要もあります。
新築のメリット･デメリット
◎新築なら、建物自体はもちろん内装も新しくきれいな状態で手に入ります。
◎住宅性能や設備も最新なため、耐震性や省エネ性能が高い場合が多いです。
◎税制面でも優遇されています。
◎新しい住宅地で一斉に販売される住宅の場合、近隣住民はほぼ同じくらいに入居することが多いので、家族構成なども似ている傾向があり、コミュニティづくりがしやすいでしょう。
●価格の高さが挙げられます。
●新築のみで探すと、住みたい場所に土地や物件が少ないといったこともあります。
●新規分譲地の場合、近所にどんな人が入居するのか分からないというデメリットもあります。
中古のメリット･デメリット
◎新築よりも低い価格で購入できるということです。
◎すでに完成しているため、建物や内装を実際に見て契約ができます。
◎隣や近所にどのような人が住んでいるのか事前に把握しやすいということも挙げられます。
◎リフォームやリノベーションで自身のライフスタイルや好みに合わせて設備などを変えることもできます。
●新築よりも古いため住宅性能が劣り耐震性や省エネ性能が低い可能性がある点です。
●内装や設備の状態によってはリフォームや修理などの必要もでてくるでしょう。
●個人間売買の場合、瑕疵担保責任期間が短い、または免責の場合があり、自己責任部分が多くなります。
お住まいを購入する際は何を計画したらいいのでしょうか。
お住まいを検討される際、様々な優先順位があるかと思います。
優先順位を決める
まずは家族全員と話し合い、具体的にどんな生活をしたいのか意見をまとめましょう。
「部屋はいくつ必要か」「間取りはどのようにしたいか」など、実際の生活を想像して決めます。
「広々としたキッチンにしたい」「収納はたっぷり欲しい」など、家族それぞれの希望も出し合いましょう。
そうすることでマンションにするか戸建てにするかといった、どのような住宅にするかが自然と見えてきます。
ただし、お住まいの購入は賃貸と違い、永く住む為の家なので、現在の家族構成や生活パターンだけを考えず、将来を見据えて決めていく事が大事です。
希望エリアを決める
マイホームを購入するにあたり、エリア選定はとても重要です。
通勤や通学のしやすさはもちろん、スーパーやコンビニ、ドラッグストアなどは近いか、交通機関は使いやすいかなどは、土地に大きく左右されます。
資金計画を立てる
一般的にお住まい購入は、頭金の支払いと住宅ローンの借り入れでまかないます。
最近は頭金なしで住宅ローンを借りられることもありますが、『自己資金０円で買えます！』などを謳う不動産業者は避けましょう。
少なくともお住まいの購入には『手付金』などが必要です。
物件自体の支払いのほかに住宅ローンの諸費用・不動産取得税・火災保険料・地震保険料・事務手数料・不動産登記費用・引越し費用・家具や家電の購入費用などもかかります。
無理のない住宅ローンで購入しましょう
今後必要になる教育資金や家族のための予備のお金も考慮して、貯金がゼロになるのは避けたいものです。
購入後に楽しく豊かな生活を送れなくなれば、お住まい購入の意味がありません。
支払える範囲で、無理のない資金計画を立てる必要があります。
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「特定空き家」行政代執行で解体
滋賀県の分譲マンション渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ空家管理マンション不動産の売却2020年01月25日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
時折テレビのワイドショーなどで取り上げられる廃墟となったマンション。
落下物や倒壊の危険などがあり、周囲の住民は迷惑していても、住民（所有者）の居所が不明などで、なかなか解体に踏み切れずにいる…、など最近では築50年前後のマンションが増えてきている事もあり、よく聞くようになってきました。
本日、そういった「迷惑」で「危険」な放置
分譲マンションが全国で初めて行政代執行により取り壊し
となった、とのニュースがありました。（以下、読売新聞より抜粋）
滋賀県野洲市は２５日、市内の築４８年の分譲マンションについて、空家対策特別措置法に基づき、行政代執行で解体工事を始めた。同法に基づく分譲マンションの解体は全国初とみられる。壁が崩落するなど「廃虚化」が進んでいたが、区分所有者の一部と連絡が取れず、費用約１億円の回収のめどはたっていない。解体工事は午前１０時に始まり、作業員が屋上の高架水槽をクレーンでつり下ろした。３月末まで行われる。
市などによると、マンションは１９７２年建築の３階建てで、９部屋あるが、住人は十数年前にいなくなった。管理組合がなく、修繕費用も積み立てられていないため、壁や階段が崩れるなど老朽化が進んでいた。
市は２０１８年９月、周囲に迷惑を及ぼす「特定空き家」に指定。１９年６月までに区分所有者に解体命令を出したが、実施されなかった。集合住宅の解体は区分所有者全員の合意が必要だが、うち４部屋の所有者は書面を送っても反応がなかったという。
市は自主解体は絶望的と判断し、行政代執行に踏み切ったが、有害アスベストの除去作業が必要になり、費用は当初見込みの最大６０００万円より多い約１億円に膨らんだ。
取材に応じた区分所有者の男性（７６）は「費用は分割してでも支払いたい」と話しているが、他の所有者が支払うかは不明という。
市は、財産差し押さえも検討しているが、全額の回収見込みは立っていない。
分譲マンションの深刻な一面
国土交通省の調査では、築４０年超の分譲マンションは１８年末時点で全国に約８１万戸あり、全体の約１割を占める。
２０年後には４・５倍の約３６７万戸に膨らむ
と推計されている。
マンションは定期的に修繕しなければ老朽化が急速に進むが、
修繕積立金が不足しているマンションは３４・８％にのぼる。
管理不全に陥るのを未然に防ごうと、一部自治体で管理状況を届け出させる制度が導入され、国交省も、自治体の支援策を検討している。
今後は、所有者全員の同意が必要な解体も恐らく法整備が必要となるのでしょうが、それでも今回のように所有者に解体費１億円は容赦なく降りかかります。
この３０年位は２０階を超える高層マンションなど、『世帯数の多い』大型分譲マンションが当たり前となり、タワーマンションなどは数百世帯も珍しくありません。
こういったマンションは所有者が必ずしも居住者では無く、投資目的などで所有している場合もあれば、外国人の場合も珍しくありません。
解体工事のみならず、大規模修繕においてもこういった様々な「所有者」や「居住者」を管理組合が取りまとめることとなります。
坂戸市や鶴ヶ島市、日高市などにはそういった大型マンションも無く、川越市も散見される程度ですが、それでも、入居者が減ってきているマンションや、築年数がかなり経っているマンションも出始めています。
建物全体を皆で共有し管理する、という大前提があり、先々には「管理費」や「修繕積立金」を払っておけば勝手に綺麗に管理される、というわけではない事を気が付かされるニュースでした。
東武東上線・越生線・川越線のお住まい探しのご相談はモモホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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※空家対策特別措置法＝危険な空き家をなくし、地域の安全を守る目的で２０１５年に施行された。倒壊などの恐れがある空き家を市区町村が「特定空き家」に指定し、所有者に改善を指導、勧告、命令。従わない場合などは行政代執行で撤去できる。国土交通省によると、同法に基づく行政代執行は１８年度までに４１件。
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中古住宅か新築住宅か…？
税優遇や保証の違い渋澤 百不動産購入建売住宅中古住宅不動産と税金注文住宅マンション2020年01月20日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
お住まい探しにおいて、ご予算の関係や、ご希望エリアの関係で新築住宅か中古住宅かで迷われる場面もあるかと思います。
最近の中古住宅市場は、空き家問題に絡み、政策的にも流通促進を促す施策が増えてきたので、以前より活況と言えます。
ただし、『安いから中古で』などと安易に選択してはいけません。
購入後の優遇や保証は新築住宅と中古住宅では多くの違いがあるのです。
中古か新築か…？税優遇や保証の違い
中古住宅の購入を考える際には価格だけでなく様々な制度の違いを考慮する必要があります。
税制の違い
固定資産税
新築物件の場合、家屋に対する固定資産税が3～5年、半分に軽減される優遇制度がありますが、中古物件にこの優遇は原則ありません。
ただ税負担が単純に新築の倍と考えるのは誤りで、固定資産税は通常、築年数が古くなると建物部分の評価が下がり、減額されます。
消費税
消費税については新築、中古によらず土地部分は非課税です。
注意すべきは建物部分です。
新築の建物部分は10％課税されるのに対して、中古住宅は売主が不動産会社か個人かによって扱いが異なるからです。
不動産会社が売主となっている中古住宅を購入すると、建物部分に消費税がかかりますが、売主が個人なら土地建物に消費税はかからないので、消費税に限ってみれば中古住宅を個人から買うのが比較的有利です。
ただ、お住まい探しにおいて、販売価格として表示されている金額は既に「税込」価格ですので、消費税がいくらなのかは実務的にはご契約時に内訳として知る事となりますから、感覚的に消費税分得した、損したとは、あまり実感しません。
住宅ローン減税
しかし、住宅ローン減税まで考慮すると必ずしも個人の売主から中古住宅を購入して消費税分得かと言うと、そうとはいえません。
住宅ローン減税は昨年10月の消費増税対策として拡充され、残高の1％などを税額控除できる期間が本来の10年間から13年間に延びました。
この拡充策は新築や、不動産会社を売主とする中古には適用されますが、中古を個人から買った場合は対象外です（消費税８％時のローン減税は経過措置により非課税中古住宅の売買についても令和３年１２月まで継続あり：下図参照）。
(国土交通省HPより)
上図※２の経過措置の場合、個人間売買でもローン減税対象となります(下図)。
消費税とローン減税の拡充は表裏一体の関係ですので、新築か中古かだけでなく、売主により違いがあるので事前によく確認しなければ制度対象外の場合も。
住まい給付金
また、住宅に関する税制拡充の２本柱である「すまい給付金」は、非課税取引となる『個人が売主の中古住宅の売買』は適用外となります（下図参照）。
保証の違い
もう一つ注意したいのが購入後に欠陥が見つかったときの売主の瑕疵担保責任です。
新築の場合、「構造上主要な部分」や「雨漏りを防ぐ部分」に重大な欠陥があると法律上、10年は売主の瑕疵担保責任期間があり、万が一、売主業者が倒産の場合なども救済措置があります。
不動産会社から買った中古住宅の場合も最低2年は売主の瑕疵担保責任期間があります。期間は短めですが、原則、対象部分に細かい制約はありません。
しかし、個人が売主である個人間売買の中古住宅の場合、築年数などにより「瑕疵担保免責」であったり、「雨漏り等に限定して長くて３カ月程度」の瑕疵担保期間である場合が多数となります。
最近では建物状況調査(インスペクション)を購入前にするケースや仲介業者が保証を付けるなど散見されるようになってはいますが、まだまだ個人の売主が積極的に、という流れではなく、中古住宅の個人間売買においては、買主の自己責任部分が多いのが実情なのです。
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リフォーム向け融資の金利優遇対象が広がります 渋澤 百不動産購入日々あれこれ不動産と税金マンション中古住宅2020年01月19日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
ここ数年はいわゆる空き家問題を背景に、増加する空き家の流通を促進させようと、国も様々な政策を考えたり、法律の面でも放置空き家に対する規制強化の方向にシフトしてきています。
今回は政策の一つ、リフォームローンの優遇措置について発表されましたのでご紹介です（日本経済新聞より）。
2021年からリフォーム向け融資の金利優遇対象が広ります
国土交通省と住宅金融支援機構から、空き家の増加が社会問題となっているのを受け、中古住宅の取引がされやすいように政策面で支援をするとの発表がありました。
2021年からリフォーム向け融資の優遇対象が広がるようです。
その内容は、長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」の利用条件が緩和され、住宅の購入とリフォーム費用を融資する商品について、適用要件の水準が住宅ローン減税と同等になります。
リフォーム費用が200万円以上になることが条件で、借入金利が5年間にわたり年0.5％下がります。現在も同じ優遇金利の仕組みはありますが、耐震性を新築住宅並みに上げる必要があるため、適用条件が厳しいリフォーム関連の融資は、年数百件にとどまっています。
総務省の調査によると、18年の時点で全国には846万戸の空き家があり、2000年代前半と比較すると、なんと200万戸近く増えています。
今回、この要件の緩和で融資件数を増やし、空き家の増加を少しでも食い止めようという政策です。耐震性やバリアフリー、断熱性の向上など一定の要件を満たせば、より手近に低金利の融資が受けられるとのことですので、中古住宅を購入＆リフォームを検討されているお客様にとっては、朗報と言えます。
現在、消費税率アップに伴い、住宅ローン控除自体の優遇が手厚くなっておりますので、リフォームを前提としたお住まいの購入については、
◆中古リフォーム済み物件の購入
◆中古物件をリフォーム込みで購入
◆中古物件を購入、居住してからリフォーム…
などで、制度、優遇の取り扱いが変わってきます。
モモホームHP掲載エリアの坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市でもリフォーム再販中古住宅物件が多く出ています。
こういった物件は再販業者が売主となっているケースがほとんどの為、
◆建物部分に消費税が掛かりますが、
◆モモホームの場合は『仲介手数料が無料』となります。
先の購入タイミングや対象物件、仲介手数料や消費税などが絡むと相当ややこしいかと思います。【⇨中古か新築か…？税優遇や保証の違い で詳しく解説】
1円でも安く買えれば得、というのがお住まい探しではありませんので、そんな事ばかりを気にしていると、逆に良い物件を見逃してしまうと思いますが、知っていれば得をする利用するタイミングや制度を見逃さないように、だけ気を付けましょう！
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