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大阪西成で斜面の住宅が崩落！がけ地・擁壁・地盤の注意点とは 不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産空家管理土地不動産の管理中古住宅2021年06月28日東武東上線・越生線・JR川越線エリアの土地・中古・新築戸建はモモ・ホームのお任せ！モモ・ホームブログです
25日、映像的にはかなり衝撃的な住宅の崩落事故がありました。
大阪市西成区の住宅街で、斜面沿いに隣接して建っている住宅が2棟、相次いで崩落し、その隣の家屋も下の土が抜け、現在、今にも倒壊しそうな状況となっています。
住民の方が危機を察知して直前に逃げて無事だったのは何よりですが、事故後の映像を見ると、よくこんな場所に長らく住宅が建っていたものだと感じる傾斜地ですね！
がけ地・擁壁・地盤には注意が必要
この現場は、以前から地盤の弱さを指摘されていたようですが、地盤だけではなく、古い擁壁や、工事の振動など、複合的な要因で崩落に繋がったのでは、と思われます。
今年も各地で豪雨の被害が予想される季節となっています。
高台や傾斜地、がけ地付近の建物はもちろん、地盤の緩い場所の建物は注意が必要です。
今回の建物が建っていた場所な地盤の緩さ以前に、古い擁壁の上。
「水抜き」の穴やパイプも見当たらない感じの石積みの擁壁で、現在では見られない古びたものです。周辺も同様の高台ですが、上段に地盤を合わせて建物を建築している物は無いようで、皆一段下げて建てられています。
高低差２ｍを超えたら「崖」 になることも
この現場は素人目に見ても不安を感じる程ですので、余程の事情が無い限り、好んで購入されたりはしないと思いますが、擁壁や斜面、雛壇上の土地を購入する際は、その上下関係、周辺の状況から安全、安心を良く確認した上で購入するよう気を付けましょう！
その土地の高低差が２ｍ超で、個人が所有し、崖崩れが予想される崖又は崖崩れが発生し二次災害が予想される崖で、居住用の建物に被害がおよぶおそれがある場合、単なる高低差、段差などでは無く、それは「崖」と呼ばれるようになります。
地域の差はあると思いますが、自治体は「崖地」を把握するため、定期的に崖地を把握する調査等も行っており、それは「危険度が高い可能性がある」事を意味しています。
高低差がある土地の注意点
一般的な一宅地で、２ｍ未満の高低差がある土地の擁壁(土留め)と、２ｍ超の高低差に施設する擁壁では、基準も異なり、施工する擁壁は建物同様、一定基準以上の強度を確保した擁壁を設計し施工する建築確認申請が必要となります。
強度基準が２ｍ未満の場合と格段に違いますので、ある意味、１.9ｍの段差の土留めと２ｍ超の高低差の擁壁がある場合では、２ｍ超の崖地の土地の方が、崩落リスクが低い場合もあります。
また、２ｍ超の高低差の擁壁がある土地を購入する場合、古い擁壁だと、申請をしていない（必要のない時代のもの）場合や、記録が全く残っていない、照明も出来ない、などのケースもあり、最悪の場合は擁壁を施工しなおす必要があります。
そのままでは、建物を建てられない、という事です。
中古住宅を購入の場合、購入時には問題が無くても、後々、そのままでは建て替えが出来ない、などの支障が出る場合もあるのです。
ご購入の際は注意して避ける事が可能ですが、既に所有している、売却したい土地、住宅の立地が、高低差を伴っていたり、傾斜地にあるような場合、売却に苦労する事も考えられます。
購入後のリスク、売却時のリスクを避ける為にも、事前にご相談くださいませ。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の土地・中古戸建・新築戸建などお住まい探し、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・戸建投資などのご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース⑤
建て替え不可不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月11日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログ
その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース⑤
建て替えが出来ない！
このケースは、市街化調委区域の物件でした。
市街化調整区域に限らず、建物を建築する土地は自治体や用途地域ごとに『最低敷地面積』というのが定められています。
「親から相続した土地を親族で分けたい」「土地が広すぎて買い手が見つからない」、このような理由で土地を分筆したいと思われているケースもあるかと思います。
このとき、「最低敷地面積」という規定に注意する必要があります。
もし最低敷地面積を下回る分筆を行うと、その土地には新たに建物を建てられないなど様々な不利益があるからで、当然、売却も難しくなります。
広い土地のオーナーで、売りやすくしようと新たに分筆する場合、自治体のルールを調査せずに行えば、場合によってはほとんど価値のない土地になってしまうという事です。
今回のケースは坂戸市の市街化調整区域。
オーナーは元々広い土地を所有しており、南側敷地を有効活用しようと貸店舗を建築し、飲食店として貸し、運用していました。
その後、自らの敷地の分筆を行ったのですが、工務店や分筆を担当したであろう土地家屋調査士か測量士などのアドバイスが無かったのかもしれませんが、深く考えずに分筆してしまったのです。
その後、飲食店がテナントを去り、次の借り手も現れない事から、売却を相談、そこで初めて『最低敷地面積』に満たない土地であることが分かったのです。
市街化調整区域の最低敷地面積は坂戸市の場合、約90坪、これに満たない土地には原則建物の建築が出来ないので、今回のケースの場合、この店舗は『建て替え不可』の建物となってしまいました。
市街化調整区域の最低敷地面積は、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市などは約90坪、川越市などでは約60坪となっています。
市街化区域内でも、最低敷地面積は100㎡以上や135㎡以上など定められている場合が多く、規定が定められる前から満たしていない土地を除いては、この敷地面積を下回る土地の分筆を新たに行ってしまうと建物が建築できない土地などとして、『価値が失われて』しまいます。
土地を切り売りしたり、分筆する場合、個人の土地ですから、ほとんど人に頼ることなく出来ますが、何も考えずにやってしまうと、売却をする必要が出来た場合に、想像以上に価格に影響します。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
市街化調整区域は何と言っても『安くて広い』のが魅力です。
注文住宅希望の場合、土地の予算を抑えたい方が、『安さ』と『広さ』を求め、調整区域を希望される場合が多いのですが、調整区域にも相場があり、その中でも『安い』と感じる土地であれば、『理由』があるはずです。
ご購入の場合は、必ず不動産屋のアドバイスを受けながら探してください。
ハウスメーカーの営業さんなどでは、手落ちがある可能性がより大きいのが調整区域の物件です。
また、ご売却の場合も、大きな価格差は生じづらいにしても、一括査定や、即時回答などの信用性が非常に低いのが調整区域の土地です。
川越市、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市だけでも基準の異なる部分があります。それだけ自治体により、ニーズもルールも違う案件ですので、調査は必須となります。
別のケースで、市街化区域内でも昔からの住宅地で稀に見られるのが『道路要件を満たさない』土地です。
建物を建築する際には、道路要件を満たしている必要があります。
例えば、間口は２ｍ以上必要であったり、接道する道路の幅員は４ｍ以上必要であるなど…。
この接道する道路幅員４ｍ以上、を満たしていない不動産は意外と少なくありません。
このような場合、『セットバック』と言って、通常は道路中心線より２ｍを確保するよう、敷地を後退させたラインを元に有効敷地面積として、建物の建築を可能にする事が出来ます。
しかし、その道路そのものの入り口から既に４ｍ未満で敷地まで全て基準を満たさない状況であったり、更に通り抜けられない状況や、周囲の敷地が後退する見込みが無かったりといくつかの状況が重なると、そこにある建物は『建て替え(再建築)不可』の物件となってしまいます。
市役所に相談、協議を重ね、事情を汲んで許可される場合がありますが、それでも不動産価値としては非常に厳しいものになると言わざるを得ないでしょう…。
中には駅から数分の物件でもこの要件を満たさない事で、売却自体難しいものもあります。
こういった物件の場合、ご自身のみで解決していくのは非常に困難と言えますので、時間をかける覚悟で不動産屋などに相談するべきです。
購入した時には無かった規則や基準により、その時の価値と大きく異なる事は、プラスでもマイナスでも起こり得ます。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース④
排水先が無い渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月10日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース④
汚水の排水先が無い！
このケースに該当する土地は、主に市街化調委区域にあり、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市、日高市などエリアに関わらず存在し、市によって対処法も変わります。
川越市の場合。
市街化調整区域の土地は原則、住宅の建築が出来ないエリアですが、都市計画法上の基準を満たす場合、建築が許可される場合があります。
都市計画法３４条１１号や１２号、既存宅地などと呼ばれる土地がそれで、３４条１１号、いわゆる既存宅地であれば、一般の方でも居住用の建物の建築がOKとなるので、川越市でも市街化区域とほとんど変わらない相場（現在は希少でもあるので）で取引されます。
逆に３４条１２号該当の土地は、住宅建築の場合、本人または配偶者または６親等内の親族が、川越市または隣接市の『調整区域内』に継続して２０年以上、居住している方に限り、認められるなど、非常に限られた人しか住宅を建てられません。
そういった理由で、３４条１２号の土地は相場に比べ、かなり安くなります。
ただ、この厳しく見える基準でも、該当する方は当然沢山います。
そういった方にとっては、３４条１２号の土地は『安くて広い』お宝物件となる可能性があるのです。
その土地も、親御さんが入手した３４条１２号の土地を相続により取得したものでした。
安くて広いので、３区画分譲の内、２区画を入手、いつか住み換えようと考えたのだと思いますが、相続となってしまいました。
息子さんは建築の条件は満たすものの、移住の予定も無いので売却を希望、しかし残念ながら購入時の半値以下の価格で売却となってしまいました。
購入時は、建物の建築はずっと先のことだと気にしていなかったのか、重要事項について良く確認せずに契約されていたのです(聞いてはいるが軽く考えていたのかもしれません）。
この物件、汚水の排水先が無かったのです。
市街化調整区域の場合、驚くほど珍しい話ではありませんので、今後、調整区域の売買を予定している方は再確認が必要です。
ただ、川越市の場合は、販売価格に致命的に影響します。
隣の日高市の場合、敷地内にトレンチを設置し、蒸発散槽とする事で、この問題を乗り越えられる可能性があります(イメージとして、宅地内に側溝を作り蒸発させる）が、川越市はこの処理方法が認められていません。
方法は無いわけではありません、『汲み取り』です。
かなり昔は郊外では一般的な汲み取りも現在では、あまり見かけなくなりました。
購入者から見てマイナスイメージになるのはもちろんですが、何よりネックは恐らく年間数十万、場合によっては百万を超える汲み取り費用です。
この案件の場合、敷地の１０ｍ位手前まで側溝が来ていましたが、敷地の手前に『私道』があり、そこの所有者が側溝の延長を拒否した為、このような状態となっていました。
購入時には側溝が延長される、とか、延長が可能などと言われてしまった可能性もありますが、後の祭りです…。
それでも『汲み取り』でも構わないと購入してくれる方がいるだけ良かったと言えるでしょう。
通常であれば『資材置場』としての販売になるところでした…。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
市街化調整区域は何と言っても『安くて広い』のが魅力です。
注文住宅希望の場合、土地の予算を抑えたい方が、『安さ』と『広さ』を求め、調整区域を希望される場合が多いのですが、調整区域にも相場があり、その中でも『安い』と感じる土地であれば、『理由』があるはずです。
ご購入の場合は、必ず不動産屋のアドバイスを受けながら探してください。
ハウスメーカーの営業さんなどでは、手落ちがある可能性がより大きいのが調整区域の物件です。
また、ご売却の場合も、大きな価格差は生じづらいにしても、一括査定や、即時回答などの信用性が非常に低いのが調整区域の土地です。
川越市、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市だけでも基準の異なる部分があります。それだけ自治体により、ニーズもルールも違う案件ですので、調査は必須となります。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース⑤⇨ 建て替えが出来ない！
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース③
敷地に他人の水道管渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月09日
ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース③
他人の水道管が敷地内にっ！
(自宅の水道管が他人の土地を通っている！）
今回は２つのケース、敷地内に他人の水道管が入っている、または自宅の水道管が道路からでは無く、他人の敷地を経由して入っている物件です。
実はこの２ケース、未だ、そんなに珍しくなく、古くからある分譲宅地や集落では意外と残っています。
なんとなく相続や譲渡で取得し、水道管がどこを通っているかなど気にすることもなく使用している方、考えた事もない方は多いのではないでしょうか？
古い分譲宅地で、分譲当時には都市ガスでは無く、プロパンガスを利用していた場合など、道路を新設する際にも管を通す手間を省いたような現場だと有り得るのが、分譲区画の中心を水道管が突き抜けているケースです。(川越市・鶴ヶ島市・坂戸市など、どこでも！）
このような場合、開発業者のメリットとしては、宅地部分の造成時に水道管を埋設する事で、単純に水道管の総延長を短くすることが出来る点と、道路の採掘や埋め戻しなどの手間に比べ、土の中に埋めるだけなので、手間と費用を節約できる点があります。
(現在の新規開発ではほぼ皆無だと思いますが…）
一方、購入者であるお客様にとってはデメリットしか無いと言っていいでしょう。
所有者全員の確認や覚書を取り交わし、お互いの承諾を得た上での使用となりますし、途中の管の破損などは敷地内の水道管の管理は所有者全員で行わなければいけません(位置指定道路と同様)。
水道メーターの口径アップなども容易に出来ませんので、旧分譲地の一般的な口径である１３㎜だった場合、建て替えで２０㎜や２５㎜に口径アップする時の承諾は原則、区画住民全体の合意が必要となりますし、口径アップにより、他の所有者の水圧が足りなくなる懸念がある場合、引込管全てを承諾の上、自己負担で交換、口径アップしなけらばいけない懸念があります。
何より、最近の方々にとって、そのルールがあるが為、近所付き合いに特に気遣いが必要となる点は大きいのではないでしょうか…。
もう一つ、似たようなケースがあります。（日高市や川越市などの例）
これは、前面に幅の広い国道があり、水道の本管が反対車線の歩道側に入っているケース。
国道から水道を引き込むのはもちろん可能ですが、反対車線の歩道側から引き込むとなると費用と手間が桁違いになります。
１０ｍ超の国道を水道引込の為に通行止めにして掘り返し、埋め戻す作業は、車道と歩道ではアスファルトの厚みや規格も違う為、時間も費用も膨大になりますし、許可を得なければ出来ません。
この物件の場合、恐らく当時の自治会(集落)の方々で相談し、合意の上で、市道側に居住する人の敷地に水道管を引込み、皆の敷地を経由して、国道を介さずに水道管を奥の人まで配管させたようです。
現在では、このような引込み方は、よほどの事情が無い限り、新規で行われないかと思いますが、昔の集落では近所付き合いの程度も現在より濃厚だったのでしょう。
こちらも世代交代や所有者の変更があれば、デメリットしかありません。
この物件の場合、取り決めで、水道配管のルート変更や口径変更を行う場合、その原因となる所有者が自己負担で行う事、となっていました。
要するに、ルートの途中の所有者が、自分の敷地に国道側から新たに引込みを行う場合、その手前までで、水道の供給を止めて、自分の敷地の先から、再度供給を再開させる工事の一切を自分が負担しなければいけないルールとなっていたのです。
先の供給を再開、復活させるという事は、自宅の引込みだけでなく、先の居住者の引込みをしなければいけないので、水道引込工事は2カ所必要になるという事です。
上の２つのケース、土地の購入者の立場で考えた場合、当然、デメリットとして捉えられますし、状況を改善させるにはそれなりの費用を考えなければいけません。
その手続きや工事の手配、時間、費用、などを考慮した価格となってしまう可能性は大いにあるのです。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
相続・譲渡が発生するまでは、何の不便も無く、気にもかけなかったであろう事が、いざ、家を建て替えたり、売却しようという時に、思いもかけないデメリットが判明するケースは珍しくないのです。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース④⇨ 汚水の排水先が無い！
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース②
水道引込不可渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月08日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース②
水道が引き込めない土地だった！
この物件は東武東上線つきのわ駅徒歩10分以内の好立地の更地です。
整形地で南道路、敷地面積も５０坪超、前面道路も５ｍ以上、通常の宅地であれば好条件と言える物件でした。
この物件の落とし穴は『水道の引込』にありました。
相続により取得したオーナーさんのお住まいは近隣では無く、更地状態の土地を利用する予定も無いので、売却したいとのご相談でした。
公図と測量図を取得して、直ぐに違和感…。
敷地の南側、道路と敷地の間に細い筆、当該敷地を含む区画の南側と道路の間に細～い別の敷地が挟まっています。
早速謄本など取得し調査してみると…。
その細い敷地は、区画全体の所有者が共有する土地だったのです…。
この土地、水道管やガス管、下水道の取出し、引込みが完了していれば、まだよかったのですが、何もない更地。
これは売却しても、次のオーナーさんが購入早々、非常に苦労する土地になってしまいました…。
ただ、次に丸投げするわけにはいきませんし、売却後のトラブルを避けなければいけません！
区画内の所有者を全て調査し、居住者、所有者にコンタクトし、訪問、交渉を行い、敷地へのライフラインの引込み、取出し工事の承諾書をかき集めました…。
中には、このオーナーさんと同様、詳しいことが分からず相続し所有している方もおり、その状況に驚く方や、よく分からないからと押印を拒む方もいるなど、かなり苦労したケースです。
原則、取り決めでは、半数以上の同意を得れば良く、著名があれば、押印は必要ないルールではありましたが、売却後のトラブルを避ける為、約８割、著名いただいた方からは全て押印もお願いしました。
次の購入希望者が現れた場合に、少しでもデメリットを感じさせないよう、安心して購入していただく状態となれば、価値の減少を防ぐことも可能です。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース③⇨ 他人の水道管が敷地内にっ！
(自宅の水道管が他人の土地を通っている！）
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース①
建物の道路越境渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月07日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログ
その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース①
建物が道路に越境していた！
こちらのケースでは、敷地内同居をされているオーナーさん（息子さん）が、別に土地を購入し、2世帯住宅の建築を計画、現在お住まいの土地・建物（２棟）を売却したいとのご依頼でした。
場所は川越市の小江戸エリア、駅から近くはないものの、川越では人気のあるエリアで、通常であれば坪６０～８０万でも買い手が付く住宅地です。
ご相談を受けた瞬間は土地の旗竿に近い形状は気になりましたが、敷地面積は約９０坪と広く、希少な物件でもあるので、相場に近い価格で買い手が付くかと感じました。
お預かりする物件の調査を始め、謄本、公図、測量図、インフラ…、問題ないかと進んでいくと、道路の調査で？？
接道面とは反対側、敷地の裏面に川越市所有の赤道（あかみち）がありました。。。
確かに現地でも裏手の境界線は少し違和感を感じていましたが、赤道とは…。
川越市などでは、赤道はそんなに珍しいものでもないし、隣地の方との境界の確認、赤道の査定もしてあったので、一安心。
要は、道に見えないけど道があるってだけ、現地で再度確認しようと思い、道路査定の図面と公図と地積測量図を基に見比べるとかなり違和感…。
赤道の形状が全部違う…。
実際に現地に行って確認、３つの図面を基に境界杭を掘りながら探してみると、最初にあった杭とは別の杭を発見！
道路の図面に載っている杭が出てきました。道路と敷地の境界線は、最初にオーナーさんから聴取したラインと別で、もっと内側に境界線がある事が判明。
更に良くない事に、そのラインを正しいとすると、２棟建っている建物の内の１棟が、なんと赤道に越境して建っている事も判明しました…。
市と協議を重ね、建て替えの場合はもちろん越境状態を解消する事を条件に、現在の越境建物についてはお咎め無し、となり、全体の売却価格としては、それでも条件良く購入してくれる方を見つける事が出来たので良かったのですが、場合によってはトラブルになりかねない物件でした。
このケースでは、オーナーさんのお父さんが、この物件を中古で購入、購入の際に、前オーナーが売却の為に、境界明示、境界の確定をしました。
私が入手した赤道の境界確定の図面がそれでしたが、結局、前オーナーは赤道への越境状態を川越市より注意を受けたものの、当然取り壊しの強制を受けてはおらず、『黙って』売ってしまったのです。
この売買に関わる不動産仲介業者は、その点についてしっかり調査しなかったか、『黙って』売ったかは定かではありませんが、ご自身が売却する段階になって、越境を知る事となってしまったのです…。
売却してしまってから判明すれば、損害賠償や契約の解除などになるケースだけに、事前に把握出来た事を良しとしなければけませんが、購入時に気を付けていれば、と悔やまれる部分もありますね…。
このようなケースでは、建物が越境状態であれば、『違法建築物』ですから、通常では、購入者の住宅ローンの利用が難しくなります。
それだけで、購入可能者（お客様候補）が激減する訳です。
それだけでなく、すでに越境という大きなデメリットを抱えていますので、相場の価格で売却は相当難しくなります。
せっかく良い場所にある不動産で、何も知らずに高く購入した物が、売却時には価値が大きく減少してしまうのです。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース②⇨ 水道が引き込めない土地だった！
※因みに赤道（赤道）は自治体が管理する認定外の道路で、既に未利用の道がほとんどで、道幅が２ｍにも満たない物が多く、建物を建築する際、『建築基準法』の要件を満たさないので、接道していても建物を建てられる条件とはならない道路です。
中には、運よくセットバックすれば条件を満たす事もあるので、しっかり調査しましょう！
また、今回のケースは赤道の行き止まりの部分であった事、今後この道の開発予定が無い事から、希望すれば買取り（払い下げ）が可能でした。
赤道は、自治体により、むしろ買い取って欲しい（今後活用の予定もなく管理しているだけで経費が掛かるので…）ケースも非常に多いので、時間は掛かりますが、こういったケースでは、検討の余地があります。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続・譲渡不動産に潜むリスク渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月06日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
不動産をご売却される場合、その不動産の「履歴」を知る事は重要で、モモ・ホームではご相談をいただいた時に、現在の状況はもちろん、取得時の情報を極力調査します。
建物の経緯、建物の経緯、建築時の申請手続きからリフォームや増築、登記について、土地の取得から、切り売りや分筆、合筆など、履歴を調査する事により、現在の不動産価値を具体的に把握し、『想定外』が起こらないよう調査する事が大事となります。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログ
その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額を基に不動産価値が算出されます。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場流通価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
①建物が道路に越境していたケース≫
②水道が引き込めない土地だったケース≫
③他人の水道管が敷地内にあったケース≫
(自宅の水道管が他人の土地を通っている！）
④汚水の排水先が無かったケース≫
⑤建て替えが出来ない（再建築不可）ケース≫
⑥建物が登記されていない（未登記・違法建築）ケース≫
⑦建物解体に膨大な費用が掛かったケース≫
⑧土地がどこにあるかよく分からないケース≫
⑨違法建築・検査済証が無いケース≫
どれもご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦地か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース①建物が道路に越境≫
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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不動産オンライン無料相談のお知らせ
対応サービスが増えました！渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
６月より開始致しましたお住まい探しやご売却、不動産に関するご相談はなんでも大歓迎！『来店不要！オンライン無料相談』
これまでのZoomに加え、『Face Time』『Google Meet』『Line』の各アプリでのミーティングアプリ、無料ビデオ通話のサービスでも対応致します！
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オンライン無料相談の流れ
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④「コンピュータでオーディオに参加」というボタンが出てくるので、こちらをクリックして下さい。
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①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
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iPhone・iPadの場合、
App Storeの検索窓に「zoom」と入力し、検索結果に出てきたアプリの中から「Zoom Cloud Meetings」をインストールしてください。
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③ご予約時間に、届いたメールのZoom URL（ミーティングURL）をクリックしてください。自動的にアプリが起動してミーティングに参加（オンライン無料相談）できます。
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■以下の点をご確認ください。
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正① 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産と税金空家管理土地不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月03日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。
土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。
令和2年度 土地・住宅関連税制改正
今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは４つです。
①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い
④マイホーム売却・買い替えに関係する税制
今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。
相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。
周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。
①低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
◆個人が譲渡した低未利用土地等に係る長期譲渡所得から100万円を控除できます。
所有期間が5年を超え、譲渡価格の総額が500万円以下の土地等であることなどが要件となります。
また、低未利用土地等は、都市計画区域内にある土地または、その権利で、市町村長の確認を得たものであること、親族以外への譲渡である事などが必要です。
■適用時期 2020年7月1日～2022年12月31日までの譲渡が対象となります。
今回、特別控除の対象となる低未利用土地等について「適正な利用が図られるべき土地であるにもかかわらず、長期間にわたり利用されていない」土地（国交省HP）とされており、具体例としては、空き家・空き店舗・工場跡地等となっています。
これまで、低額取引となるような土地等の売却は、売却コストがデメリットとなり、放置されるケースが多かったのですが、長年放置されている不動産所有の方は、今回の特別控除期間に是非検討されてみてはいかがでしょうか…。
「予約制個別相談」の『オンライン無料相談』は、お住まい探しのスタートからご売却まで、不動産に関する相談はなんでも大歓迎です！
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東武東上線エリアの洪水想定区域は？②
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は？②
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）
モモ・ホーム掲載エリアの東武東上線沿線エリアは、昨年の台風１９号の際、坂戸市、川越市、富士見市、ふじみ野市において大きな被害や、氾濫寸前の危険水位まで上昇するなど、不安を感じさせる事態となりました。
入間川・小畔川合流付、西川越危険エリア
主に越辺川、入間川流域の支流の上流域での記録的豪雨が起因となり、流域河川が氾濫する事で、支流域において甚大な被害となりましたが、本流の荒川流域に雨が差し掛かった際、多少雨量が落ち着いていた為、荒川は氾濫危険水位まで水位が上昇したものの、氾濫は運よく免れました。
それでも上流域の雨量はすさまじく、貯水量が限界を超えたダムでは緊急放流をする寸前までの危険な状況であり、同様の雨が荒川に直接襲い掛かるようなことがあれば、新河岸川や荒川本流域に至るエリアは非常に危険な状況だったと言えます。
これを受けて、例えば川越市の新河岸川は街中を通っている事もあり川幅を広げる事は困難ですから、深堀することにより氾濫を防ごうと対策が始まっています。
すでに住宅街が広がっている東武東上線川越駅前後の新河岸川付近や荒川との合流にも関わる新河岸、上福岡、ふじみ野駅、さらに上り方面の荒川エリアは、東武東上線と河川を挟むエリアは特に土手よりも低い土地が多く、水位が上昇し、土手を超えて氾濫するようなことになれば、広範囲に危険が及ぶエリアとなっています。
新河岸川・荒川に氾濫が起こればふじみ野市からのぼり方面は危険エリア
川越市、富士見市、ふじみ野市、志木市、朝霞市、和光市は東武東上線沿線でも東京などへのアクセスが良く、駅周辺などの利便性に優れる事から平時には価値の高い住宅地として人気が高いエリアですが、荒川や流域河川が非常に多く、河川に向かって土地が下がっていっており、東武東上線と河川の間の住宅エリアはそういった特徴を踏まえてお住まい選定をすることをお勧めします。
埼玉県は津波などの心配がほぼ無いので、水災に関して無頓着になりがちですが、荒川や利根川など大河川があり、昨今の傾向では氾濫寸前まで一気に大量の雨が降ることも珍しくなくなってきました。
地震のように駅を一つずらしても被害を免れないような災害と違い、水災は駅一つずらすだけでも大きく安全性が変わることもあり、特に東武東上線においては、駅の出口を変えるだけで状況は一変するかもしれません。
のぼり方面、利便性が高い、人気のエリアは不動産価格もつられて上昇しますが、何度も言うように建物同様、『高い=安全』ではありません。
また、氾濫エリアから遠くない地点では、浸水などの被害を免れたとしても、水道、下水、ガスなどのインフラに影響が出る可能性がありますので、危険エリアからほど近い場所で、ぎりぎり大丈夫、と油断する事も禁物と言えます。
これから梅雨や台風の季節、お勤めや通学、日常のお買い物などの利便性と共に安全や安心も重要なポイントとして検討してください。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は？①
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月05日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は？①
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）
下り方面の東松山市などの一部では、河川と共に蛇行する河川の近辺にもともと「湿地や沼地、田畑」だった所を大規模開発により宅地化したエリアなどもあり、低い土地であることから、昨年の台風１９号でも河川の氾濫と共に浸水で水が引きにくく、被害が長引くなどの事態となりました。
当ブログでは何度となく取り上げていますが、東武東上線の川越よりのぼり方面は荒川、入間川流域と線路が平行しており、線路と河川との間のエリアは今回の『洪水浸水想定区域』でも要注意エリアとなっています。
のぼり方面は東京へのアクセスなど利便性の面で、人気のエリアも多く、物件の価格も川越より下り方面に比べ坪単価で１．５倍や２倍なども珍しくありませんし、戸建も土地が高い分、３階建ても多くなりますが、それでも人気がありますが、そういったエリアで、しかも少し土地が低いところなどは利便性に目を奪われて間違った選択をしないよう注意したいところです。
荒川水系越辺川エリア洪水浸水想定区域
まずは下り方面、越辺川エリア（川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町が対象）の洪水浸水想定区域です。
荒川水系越辺川洪水浸水想定区域図（想定最大規模）
１ 説明文
（１）この図は、荒川水系越辺川の洪水予報区間について、水防法の規定により定められた想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域、浸水した場合に想定される水深を表示した図面です。
（２）この洪水浸水想定区域図は、現時点の越辺川の河道及び洪水調節施設の整備状況を勘案して、想定最大規模降雨に伴う洪水により越辺川が氾濫した場合の浸水の状況をシミュレーションにより予測したものです。
（３）なお、このシミュレーションの実施にあたっては、支川の決壊による氾濫、シミュレーションの前提となる降雨を超える規模の降雨による氾濫、高潮及び内水による氾濫等を考慮していませんので、この洪水浸水想定区域に指定されていない区域においても浸水が発生する場合や、想定される水深が実際の浸水深と異なる場合があります。
２ 基本事項等
（１）作成主体 国土交通省関東地方整備局荒川上流河川事務所
（２）指定年月日 令和元年6月20日
（３）告示番号 国土交通省関東地方整備局告示第6号
（４）指定の根拠法令 水防法（昭和24年法律第193号）第14条第1項
（５）対象となる洪水予報河川
・荒川水系越辺川（実施区間）
左岸 埼玉県比企郡鳩山町大字赤沼から入間川への合流点まで
右岸 埼玉県入間郡毛呂山町大字苦林から入間川への合流点まで
（６）指定の前提となる降雨 入間川流域の72時間総雨量740ｍｍ
（７）関係市町村
＜埼玉県＞
川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町
※官庁が公表した資料だからなのか、JR線は分かりますが『私鉄』は載せていません。
入間川の支流と言える越辺川が氾濫した場合、最大でこのようなエリアの浸水が想定されます。
パッと見て、川島町は全滅です。現在のハザードマップでも川島町は全滅なので、逆に大きく変化があったわけではありません。地域に既にお住まいの方は十分にリスクを承知して警戒されているかと思います。
坂戸市や川越市、東松山市においては、昨年の台風１９号の甚大な浸水被害が出ましたから、上流域で記録的な大雨が再び降るようなことがあれば、注意しなければいけないエリアがあります。
昨年は特に『１００年に１度』レベルの記録的豪雨が水源である何カ所もの上流域を襲った点で、本流の水位が氾濫危険水位を超えるほど上昇、更に上流にあるダムの貯水量が限界を迎え、『緊急放水』寸前までいってしまった事で、本流の水位上昇から支流の逆流を生み、埼玉県の支流域で主に氾濫を発生させてしまい、坂戸市や東松山市、川越市、ふじみ野市などの被害となりました。
これに満潮の時間などが重なれば支流だけではなく、東京含むのぼり方面入間川や荒川本流の氾濫も免れなかったでしょう…。
昨今は、台風の大型化、ゲリラ豪雨、線状降水帯、などにより、河川の増水要因が多様化しています。
日本は災害大国ですから、本州全域で今後『大地震』への警戒も強まっています。
浸水想定区域内であれば、当然に地盤の強さや、液状化の可能性についても不安を感じます。
今年から新たに『感染症リスク』が加わりました。
それにより、この数か月で『都心離れ』、『マンション脱出』の傾向が強まってきました。
リモートワークにより、高額な都心寄りの物件や、駅近の高くて狭いマンションよりも少し遠くても負担の少ない、もう１部屋多い物件に…、という方や、長い在宅期間により、仕事部屋や、ご家族・お子様のストレス、近隣住民への迷惑や近隣からの苦情などを理由に、「もう１部屋」、「庭がある戸建」、と共に「周辺利便性」から「周辺環境」に重点が変化してきています。
「駅から近い」ばかりが利便性では無くなってきているのです。
今後は、都心へのアクセスを重視する利便性も首都圏のライフスタイルの変化と共に変わってくるでしょう…。
大きな災害、特に地震災害には非常に強く、津波などのリスクはほぼゼロの埼玉県ではありますが、県内で言えば荒川と利根川など、大河川についてはどの県に言っても周辺は要注意となります。
安全ばかりでお住まいを選べない事情があるかもしれませんが、ご家族が安全・安心に暮らせるエリアを知っていれば、そのエリアで最善の生活がイメージできるかもしれません。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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来店不要！オンライン無料相談のお知らせ！ 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産と税金不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅お勧め物件情報2020年06月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
来店不要！オンライン無料相談を開始しました！
新型コロナウィルス流行の影響で、不要不急の外出自粛、ソーシャルディスタンスがすっかり日常化してきました。
モモ・ホームではこれまでも完全予約制、現地待合せ、ご希望の場所での相談にて対応しておりましたが、リモートワークも世間に浸透し始め、会議もオンラインの時代に変わっていく状況です。
そこで、モモ・ホームでもご来店不要で、お住まい探しやご売却、不動産に関するご相談を承れるよう、『オンライン無料相談』を開始いたしました！
随時、対応サービスは増やしていく予定ですが、今回はリモート会議などで利用されている方が最も多い、『Zoom』アプリを使用しています。
Zoomアプリをインストールすれば、初心者の方も簡単に出来ますので、お住まい・不動産に関するご相談は、オンライン無料相談をお気軽にご利用くださいませ！！
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マンションの浸水対策に国が指針案 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれマンション不動産の管理2020年02月25日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
近年、日本全国で地震災害以外でも線状降水帯による集中豪雨や台風の大型化による被害、とりわけ昨年の台風15号や19号など相次いだ超大型台風は関東方面の方の記憶に新しいところです。
このような豪雨がもたらす河川の増水による氾濫や越水により、『想定外』『想定を上回る』被害が相次ぎ、昨年10月の台風19号では川崎市武蔵小杉駅近くのいわゆる『タワマン』が浸水により約1週間にわたり停電、陸の孤島となる被害が出た事が注目されました。
マンションの浸水対策に国が指針案
このような『想定を超える』浸水被害が相次いでいることから、国土交通省と経済産業省は、タワーマンションなどの高層建築物の電気設備を浸水から防ぐにはどうしたら良いかの検討を重ね、去る2月18日にガイドライン案が提示されました。
案によると、電気設備を浸水リスクが少ない上の階などに設置すべきだとしています。
当然に、設置が難しいケースもあるので、その場合には、浸水の恐れのあるルートを把握した上で、水の侵入を防ぐ止水板などを設置するなどとしています。
マンションなどの電気設備の浸水対策を国がガイドラインにまとめるのは初めてで、今後、不動産会社やマンションの管理組合などに周知を進め、対策を促す方針のようです。
(以下、NHKニュース＆スポーツより)
【対策に動き始めたマンション】
台風の接近によってこれまでの想定を上回る被害が相次ぐ中、実際に建物に水が入り込んだことを教訓に、対策に動き始めているマンションがあります。
東京 江戸川区でおよそ400世帯が暮らす14階建てのマンションです。去年９月の台風15号の際には、マンションの１階のエントランスやエレベーターホールの一部に水が入り込んできました。
水を感知する安全装置が働いたため、３台あるうち、２台のエレベーターが一時停止したということです。幸い、電源設備のあるマンションの地下室には水が入り込まず、停電はおきませんでした。
このマンションがある地域は、江戸川区が公表している川の氾濫を対象にしたハザードマップでは浸水エリアになっておらず、水が入り込むことは想定外だったということです。
原因としては、台風による非常に強い風で１階の出入り口の隙間などから大量の雨水が入り込んだことや、大雨で排水が追いつかず、エレベーターホール脇にある排水溝から水が逆流したことが考えられるとしています。
マンションの管理組合で防災担当を務める奥田建蔵さんは、「マンションの中にまで水が入ってくるとは全く想定しておらず、かなり驚いた」と話していました。
【業者とともに対策を検討】
奥田さんは、これを教訓に浸水対策に取り組もうと、管理組合のメンバーとともにマンションの改修工事が専門の都内の業者に相談しています。今月16日には、業者の調査員２人がマンションを訪れ、地下室に水が入り込むおそれのあるルートなどを調べました。
その結果、１階の出入り口だけでなく、中庭の出入り口の脇にある換気口や、郵便受けが集まる区画の床にあって、ふだんはフタが閉められている機材の搬入口の隙間など、浸水の状況によっては思いがけない場所から地下室に水が入り込んでしまうおそれがあることが分かりました。
そのうえで調査員は、こうした場所に止水板や防水扉などを設置することが浸水対策として有効だと説明していました。
このマンションでは今後対策を検討することにしていて、奥田さんは「意外なところから地下室に水が入り込むという素人では分からない点に気が付くことができた。台風で住民の意識が高まっているうちに対策を進めていきたい」と話していました。
調査を行った業者「建装工業」の舘林匠さんは「これまでマンションを建設する際には、浸水したり大量の雨水が吹き込んだりするリスクまで考えてこなかったのが現状だ。マンションによって構造やリスクは違うので、それぞれに合った対策を考えていかなければいけない」と話していました。
浸水被害、災害被害のリスクは同じエリアにおいては、戸建もマンションも変わりません。
建物そのものの耐震性能や築年数、耐火性能などで危険の大きさは異なりますが、その土地、『地べた』が同じであれば、河川からの距離、河川の水位と地べたの高さの差異（海抜○○ｍなど）、堤防の高さ、地盤の性質などが、そのエリアに与えるリスク自体は同等となります。
ここでの違いは、戸建は単位が『家族』ですが、マンションは『家族×世帯数』の単位で対策を講じなければいけない点です。
家族の同意を得たり、家族の協力の元、対策するのは難しくはありませんが、『世帯数』の同意や協力は『防災意識』の違いで思うように行かない苦労があります。
マンションの場合、お金を掛ければ『積立金』に影響を及ぼすので、停電で大して困らない１階や２階の住民と、停電さえしなければ浸水で危険のない上階の住民で、対策して欲しい内容が異なるケースもあります。
管理組合がニュース記事のように努力して取りまとめて動いてくれれば良いのですが、大型化したタワーマンション（一般的に２０階建て以上）となれば、住民が増える分、意見がまとまらないリスクがあり、特に高級と言われるマンションにおいては、下の階と上階の居住者の経済的な事情が全く異なる場合も多く、より難しい課題となるでしょう。
また、特に近年、急に高層マンションが林立したような地域では、地域の『避難施設』の収容人数に『マンション住民はカウントされていない』ケースが珍しくありません。地域の避難場所である公民館などに、突然現れた何百世帯を受け入れるキャパシティが無いのが実情です。
高層マンションを建設、販売する業者は、災害に強いマンションを建てているかもしれませんが、『想定を超える』被害が発生した場合の『逃げ場所』までは用意していません。自治体に何百世帯分の避難場所を作ってくださいとまではお願いしていないのです。
基本、マンションは『建物が強いのでしょうから、自宅で生き延びてください』というスタンスで扱われてしまいます。
水も食料も届かない、とまではならない事を願いますが、避難ではなく、『孤立』した状況は大いに考えられます。
マンション建設、販売を行う会社は、もちろんそのリスク部分について承知した上で販売しています。『あくまで万が一のこと、戸建もマンションも万が一はあるから…』とでも思っているかもしれませんし、施工と販売が完全分離されている大型マンションは販売側は『関係ない』ので『想定を超える』や『地理的な』リスクについては触れたくありません…。
こういったリスク部分を考えれば、既存のマンション（特に大規模なもの）でも、電気が無ければトイレも流せなくなるほど、『電気の確保』がいかに大事かは容易に想像出来ます。
今後のマンション建築はこれまでと違う防災性能も求められることとなるのでしょうが、いわゆるタワマンの何百世帯、時に千世帯を超える家族が大災害時に少なくとも数日間、電気を失わずに生き延びられるような設備を装備するマンションが現れるのか…、それとも２階や３階に設備を移動した設計程度になるのか…、これまで、売ったらしまい、のスタンスで様々な問題があったマンション建設業界に変化は起こるのでしょうか…？
業界最大手の住●、三●、野●さんが変われるかだと思いますが…。(ちなみに過去最大手だった大京さんは方針転換済み、タワマンのような超大型高層マンションは止めています)
日本の建築技術は間違いなく世界トップレベルなのだと思いますので、後は『見栄え』よりも『本当の安全性能』を顧客の家族の目線、自分と家族が買いたいのか？という目線でエリアを選定し、設計してもらうだけでいいことなのですが…。
今回も坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市はほとんど無縁の高層マンションの話ですが、モモホーム掲載エリアの既存マンションで、坂戸駅や若葉駅周辺には、百世帯前後のマンションは当然多くありますし、川越市では新築もチラホラ出ています。
東武東上線ではふじみ野駅前にある２年ほど前は中古でも９０００万などの価格でびっくり(現在は３０００～４０００万台)のアイムふじみ野タワー（タワーって付いちゃってます…）は３１階建て、川越市は直近のものでも、頑張って１７階や１６階のものです、それでも川越では目立つ建物です。川越駅周辺でも１５階建て前後のマンション群で、タワマン級は残念ながら？ありません…。
現在まさに建築中や販売中のものなどは、今回の指針案は取り入れていませんが、今後のマンションのスタイルの変化は、安全神話が崩壊した今、建物仕様と同様、管理の方法や法規制の面でも注目されるところです。
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火災保険の10年契約廃止へ
大手損保4社渋澤 百不動産購入日々あれこれ災害・防災と不動産建売住宅注文住宅不動産の管理2020年02月23日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
住宅ローンご利用でお住まいを購入する場合、金融機関より火災保険の加入は融資条件として必ず付いてきます。
お住まい購入の諸経費の中でも、金額的に火災保険の比率は高く、また、一番金額の調整が効く部分でもあります。
以前は最長で36年契約(住宅ローン期間中まるまる一括)の火災保険がありましたが、現在は10年契約が最長で、契約者が負担する火災保険料は、この先10年でどの程度の災害が起きるかを想定して決められます。
火災保険の10年契約廃止へ
災害と言えば阪神淡路大震災や東日本大震災などの大地震の印象が濃く、主に地震保険の契約期間や保険料に大きな影響を及ぼしてきましたが、近年になり、温暖化による異常気象がもたらす超大型の台風や100年に一度の大雨などの被害が毎年のように相次いでいることから、保険金の支払いが巨額となり、保険会社の収支を圧迫しています。
火災保険は、火災の他、台風や大雨、洪水など自然災害による住宅や家財の被害を補償するので、今後、異常な天候が常態化していく事は、保険会社の更なる収支悪化に繋がるわけです。
このため、「東京海上日動」「三井住友海上」「損保ジャパン日本興亜」「あいおいニッセイ同和」の損害保険大手４社は、10年契約の火災保険を廃止し、期間が更に短い、最長5年契約に変更する方針となりました。
この大手4社が業界を巻き込んで議論を進め、早ければ年内にも見直しが決定するかもしれません。
大型台風や大雨による大規模な被害が相次ぐ近年の傾向を踏まえれば、5年の契約更新ごとに保険料が値上がりする可能性もあります。
支払保険料総額は年間１兆円超
損害保険各社によれば、災害で支払った保険金の総額は巨額となっており、２０１８年度に過去最高の１兆６６００億円で、２０１９年度も相次ぐ台風被害の影響で１兆円を超える見込みです。
このような状況下、保険料はすでに値上がりが続いており、大手損害保険会社は、昨年１０月に保険料を全国的に６%～７%値上げし、来年１月にはさらに値上げする事が決まっています。
保険期間が短くなれば更新の機会が増えますから、現在のように相次ぐ災害に見舞われれば支払保険料の増加を招き、契約者にとっては更新のたびに保険料が上がってしまう可能性もあります。
借りても購入してもお住まいの保険は必ず入る必要経費ではありますが、お住まいの購入時など、諸経費に占める保険料の比率はだんだん大きくなっていきます。
最近までは諸費用総額を少額に抑えたい場合、火災保険を１年更新契約にすれば、かなり抑えられるので、こういった契約をする方も多かったのですが、最長で５年となると、なるべく５年で契約しておくべきかと思います。
温暖化の危険性が叫ばれて２０年も３０年も経っているかと思いますが、結局人々の経済活動が優先され、目先のお金の為に環境を軽視してきた結果、異常気象を招き、何倍もの経済的損失となった上に人命まで失うようなしっぺ返しの時代を迎えてしまいました。
地震は予測できないから予測できる台風や大雨より危険と言われることもありますが、２０年も３０年も前から予測されていた異常気象に対して、何の準備も対策もしてこなかった、ということなのでしょう。
保険料の上昇は当然に賃貸の家賃にも影響を与えるものですから、どのような住まいに住んでも、リスク回避の必要経費として保険料の割合は増えていってしまいそうです。
お住まいの購入時に、固定資産税などは気にしても、購入後の保険料負担分はあまり気にしない方が多いのですが、気にするほど大きくなっていかない事を願うばかりです…。
お住まいの購入は購入時の資金契約と共に、購入後の家計負担に無理が生じないかも当然非常に大事ですから、楽しく豊かな生活を送れるようしっかり計画しましょう。
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