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不動産オンライン無料相談のお知らせ
対応サービスが増えました！渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
６月より開始致しましたお住まい探しやご売却、不動産に関するご相談はなんでも大歓迎！『来店不要！オンライン無料相談』
これまでのZoomに加え、『Face Time』『Google Meet』『Line』の各アプリでのミーティングアプリ、無料ビデオ通話のサービスでも対応致します！
Zoomでの無料相談の手順はこちらでもご確認できます↓
オンライン無料相談の流れ
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②パソコンでモモ・ホームからメールで届いた招待URL（ミーティングURL）をクリックすると、 パソコンにZoomがダウンロードされます。
③ダウンロードされたファイルをクリックすると、 Zoomがインストールされ、ミーティングに参加（オンライン無料相談）できます。
④「コンピュータでオーディオに参加」というボタンが出てくるので、こちらをクリックして下さい。
これだけで、Zoomに参加できます。
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②スマホ版の特徴はアプリ（無料）をインストールする必要があるということです。
iPhone・iPadの場合、
App Storeの検索窓に「zoom」と入力し、検索結果に出てきたアプリの中から「Zoom Cloud Meetings」をインストールしてください。
Androidの場合、
Google playの検索窓に「zoom」と入力し、検索結果に出てきたアプリの中から「Zoom Cloud Meetings」をインストールしてください。
③ご予約時間に、届いたメールのZoom URL（ミーティングURL）をクリックしてください。自動的にアプリが起動してミーティングに参加（オンライン無料相談）できます。
■『Face Time』でのオンライン無料相談は、対応端末が以下の通り
■以下の点をご確認ください。
FaceTimeを利用するには、FaceTime が ON で Apple ID でサインインしている必要があります。
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②予約の時間になりましたら、モモ・ホームよりFaceTime通話をおかけしますので、「応答」をお願いします。
その他、『Google Meet』、『LINE(無料ビデオ通話)』でも対応可能です。
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『オンライン無料相談』のご予約時に使用希望アプリを明記の上、ご予約くださいませ！
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原則、水曜日を除く平日と週末の午前9時～午後5時までの対応とさせていただいておりますが、特にご希望があれば、その他の時間帯でも、出来る限り対応しておりますので、遠慮なくお申し付けくださいませ。
「予約制個別相談」の『オンライン無料相談』は、お住まい探しのスタートからご売却まで、不動産に関する相談はなんでも大歓迎です！
是非、お気軽にご利用くださいませ！！
沢山のご予約、ご相談をお待ちしております！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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来店不要！オンライン無料相談のお知らせ！ 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産と税金不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅お勧め物件情報2020年06月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
来店不要！オンライン無料相談を開始しました！
新型コロナウィルス流行の影響で、不要不急の外出自粛、ソーシャルディスタンスがすっかり日常化してきました。
モモ・ホームではこれまでも完全予約制、現地待合せ、ご希望の場所での相談にて対応しておりましたが、リモートワークも世間に浸透し始め、会議もオンラインの時代に変わっていく状況です。
そこで、モモ・ホームでもご来店不要で、お住まい探しやご売却、不動産に関するご相談を承れるよう、『オンライン無料相談』を開始いたしました！
随時、対応サービスは増やしていく予定ですが、今回はリモート会議などで利用されている方が最も多い、『Zoom』アプリを使用しています。
Zoomアプリをインストールすれば、初心者の方も簡単に出来ますので、お住まい・不動産に関するご相談は、オンライン無料相談をお気軽にご利用くださいませ！！
オンライン無料相談の流れ
◆モモ・ホームHPのお問合せ(↓画像)または、
『オンライン無料相談のご予約・お問い合わせはこちら』のバナーより、
オンライン相談のご予約をお願い致します。
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赤枠内を必ず入力してください
日時を調整し、決定したら、Eメール/ショートメール等いずれかで、オンライン会議室のリンク（ミーティングURL）をお送りします。当日まで削除せずお持ちください。
オンライン無料相談に使うパソコンやスマートフォン、タブレットに前もって『Zoom』アプリをダウンロードしておくと、当日すぐにオンライン無料相談を始めることが出来ます。 (Zoomのユーザー登録の必要はありません。)
ダウンロードサイトからZoomをダウンロードする
パソコン ⇨ https://zoom.us/download（ミーティング用Zoomクライアントを選択）
iPhone・iPad ⇨ https://apps.apple.com/jp/app/id546505307
Android ⇨ https://play.google.com/store/apps/details?id=us.zoom.videomeetings&hl=ja
または
リンクをクリックしてZoomをダウンロードする
オンライン会議室のリンク（ミーティングURL）が既に送られてきている場合は、そのリンクをクリックします。
画面にダウンロードのリンクが表示されますので、それに従って進めばアプリのインストールが出来ます。
パソコン ⇨ Zoomをダウンロード をクリック
iPhone・iPad ⇨ App Storeからダウンロード をタップ
Android ⇨ Google Playからダウンロード をタップ
◆時間になったらオンライン会議室のリンクをクリック
予約した時間になったら、オンライン会議室のリンク（https://zoom.us/j/数字…で始まるミーティングURL）をクリックします。
前もってインストールされていなかった場合は、ダウンロード用リンクが表示されますので、それに従ってアプリをインストールします。⇨インストールが完了したらスタート画面が表示されますので、もう一度リンクをクリックしてください。
◆名前を入力して参加する
名前は、申込された方のお名前をフルネームでご入力ください。
会議室への入室承認の確認に使用しますので、ニックネーム等はご遠慮ください。
初めてZoomを使う場合、Zoomへのカメラ及びマイクの利用許可が表示された場合は、どちらも許可します。
カメラへのアクセス ⇨ 許可する
マイクへのアクセス ⇨ 許可する
◆《ビデオ付きで参加》をクリックして、オンライン会議室に入室します。
◆ビデオミーティング（オンライン無料相談）が始まるまで、そのままお待ちください。
モモ・ホーム側でお客様が確認出来ましたら、画面が切り替わり、ビデオミーティングが始まります。
オーディオ参加の確認が表示されたら、以下を選択してください。
パソコン ⇨ コンピューターでオーディオに参加
iPhone ⇨ インターネットを使用した通話
Android ⇨ デバイスオーディオを介して通話
■自分の音声や映像が相手に届いていない？と思ったら
ビデオミーティングが始まっているのに自分の音声や映像が届いていないように思えた場合は、メニュー左端のオーディオとビデオのアイコンをご確認ください。
（メニューが表示されていないときは画面をタップすると表示されます）
オンライン無料相談では、お住まい探しのスタートから、ご売却まで、不動産に関する相談はなんでも大歓迎です！
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中古マンション過去最大の販売減
新型コロナウィルスの影響渋澤 百不動産購入日々あれこれマンション2020年05月15日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
（公財）東日本不動産流通機構は15日、2020年4月度の首都圏不動産流通市場動向を発表しました。
既存マンション過去最大の販売減
４月の首都圏中古（既存）マンション成約数は、新型コロナウイルス感染拡大の影響から1,629件（前年同月比52.6％減）と、大幅減となりました。
減少率は1990年5月の東日本不動産流通機構発足以来の過去最大となりました。
地域別でも、東京都812件（同55.3％減）、埼玉県223件（同40.8％減）、千葉県204件（52.7％減）、神奈川県390件（同52.1％減）と、全エリアが前年比4割を超える大幅減少となりました。
1平方メートル当たりの成約単価は50万8,800円（同4.5％減）と下落し、2019年1月以来15ヵ月ぶりに前年同月を下回り、前月比も5.9％下落しました。
平均成約価格は3,201万円（同5.8％減）で、新規登録件数は1万4,445件（同18.0％減）と、8ヵ月連続で前年同月を下回りました。
在庫件数は4万6,251件（同2.0％減）と、5ヵ月連続で前年同月を下回っています。
中古住宅の成約減も最大
既存戸建ての成約件数は686件（同41.5％減）と、大幅に減少し、減少率は東日本不動産流通機構発足以来最大。
平均成約価格は2,722万円（同12.5％減）と、前月に引き続き、前年同月を下回っています。
4月の7日に発令された緊急事態宣言の影響をもろに受けた結果で、一般的に住宅購入を第一に考える方が大幅に減少するのは当然の結果と言えます。
首都圏調査エリアは5月もまるまる緊急事態宣言下である公算が高く、同様の流れか、更に成約数や成約価格の減少が見込まれます。
売却物件はご購入希望者の減少と同様、中古の新規売却物件は4月、5月共に減少傾向にありますから、在庫が増える事を要因とする価格の下落は抑えられると思われます。
経済的な影響はリーマンショックを超えるとも言われていますが、現状、「株価だけ」は気味が悪いほど、安定しており、この期に及んでも大企業優遇の姿勢に変化なく、休業で家でニュースに触れる方が増えた事もあり、この国の本性が周知されることとなってきました。
一般の方々の経済的な安定に国費を投入して欲しいものです。。。
緊急事態宣言後、「アフターコロナ」「ウィズコロナ」とも言われていますが、人々が日常を取り戻すまでの間、中古物件を「底値圏」と見て購入される方が増えるのは「株価」と同様に予測されます。
購入や売却をご検討の方は、今から物件の動向を見ながら動き出す機会かもしれません。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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福岡県東区の傾斜マンション（続報） 渋澤 百不動産購入日々あれこれマンション2020年05月08日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
2月の記事でお伝えしました『福岡県東区の傾斜マンション』
その後、新展開を迎えましたので続報をお届けします。
販売ＪＶが謝罪、施工不備を認める
毎日新聞(平塚雄太)によると、福岡市東区の分譲マンションで傾きが生じ、専門家の調査で基礎となるくいが固い地盤に到達していないことが判明した問題で、マンションを販売したＪＲ九州、若築建設、福岡綜合開発（現・福岡商事）の３社が８日、住民との協議の場でくいの未到達を認め、謝罪しました。
これまで一貫して「構造に問題はない」と主張してきましたが、初めて施工の不備を認めました。
このマンションは「ベルヴィ香椎六番館」で、ＪＲ舞松原駅前に８棟あるマンションの一つで、これまで住民側はマンション名の非公表を望んでいましたが、他の棟に風評被害があるとして明らかにすることとしました。
８日夜、ＪＲ九州の執行役員など販売した共同企業体（ＪＶ）の３社の幹部がマンションの集会場を訪れて住民と協議。
非公開でしたが、参加した住民によると、３社からはくいの未到達についてそれぞれ謝罪の言葉があり、今後は他のくいも調べるなど「真摯に対応していく」との説明があったそうで、住民側からは「今も不安の中で暮らしている」などの訴えが上がったといいます。
住民の一人は「やっとここまできたが謝罪は受け入れない。始まったばかりだ」と話しています。
「六番館」は７階建て６０戸で、１９９５年に分譲開始、当初から外壁のひび割れなどの不具合が多発し住民は施工の不備を疑ってきましたが、ＪＶ側は「主要構造部分への影響はない」と回答し、９８年に確約書も提出していました。
２０１６年に住民の調査で発覚した傾きについてはＪＶ側も１７年に認めたものの、地震の影響などと主張し不備は否定してきました。
住民の依頼を受けた日本建築検査研究所（東京）が２０年３〜４月にボーリング調査したところ、２本の基礎くいの長さがそれぞれ７．３メートルと４．１メートル、固い地盤まで足りなかったことが判明。その後、JVの1社である若築建設も調査し、不足する長さに０．１メートルの違いはあったもののほぼ同様の結果が出たことから施工にも関わった同社は９日、五百蔵良平社長がマンションを訪れ謝罪することとなりました。
このように、一度建築され分譲されてしまったマンションの不良施工においては、一戸建てなどに比べ、けた違いに時間と労力、費用と住民の協力が必要となりますが、今回のケースは正に住民の執念により、杭の長さが足りない事を証明し、謝罪を引き出すまでになんと約25年！
通常、マンションを新築で購入していても大規模修繕を行うような時間が経過してしまっています。
恐らく、既に退去されている世帯もあると思います（売るに売れないかもしれません）が、傾いたまま25年住んでいた方々のストレスや苦労は計り知れないものがあります…。
ただ、まだ謝罪しただけで、住民の方々の闘いはまだ始まったばかり…。
原則的には時効を迎えてしまっているこの問題、無責任な施工販売を行った企業のモラルが問われ、今後の対応が注目されます。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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フラット35金利 前月と同水準 渋澤 百不動産購入日々あれこれ建売住宅注文住宅土地マンション2020年05月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
フラット35金利 5月は前月と同水準
住宅金融支援機構は5月1日、取扱金融機関が提供する「フラット35」（買取型）の5月の適用金利を発表しました。
借入期間21年以上（融資率9割以下）の金利は、年1.300％（前月比変動なし）～年2.030％（同変動なし）。
取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利は、年1.300％（同変動なし）となります。
借入期間が20年以下（融資率9割以下）の金利は年1.230％（同変動なし）～年1.960％（同変動なし）。
取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利は年1.230％（同変動なし）となります。
また、フラット50の金利は、融資率9割以下の場合は年1.630％～2.130％、9割超の場合は年1.890％～2.390％となります。
フラット３５HPはこちら
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新型コロナ関連で住宅ローン減税に特例措置 渋澤 百不動産購入日々あれこれ不動産と税金建売住宅注文住宅土地マンション中古住宅2020年04月09日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
昨日は埼玉県でも最多の34人の感染が確認されました。
緊急事態宣言と合わせ、政府は緊急経済対策１０８兆円？規模を打ち出しました。
国民の8割は対象外の現金給付など、予想されていたものの、何の修正も無く、自粛や休業の要請ばかりで、何も期待されていたものが無い状況に失望のダブルパンチの空気は否めません。
自らの収入は全く影響が無いと、会見で言い放ってしまう総理と一緒に頑張ろうという気持ちになれというのは難しいかもしれませんね…。
住宅購入においては、国交省が救済措置を進めています。
住宅ローン減税に特例措置
以前の記事で、『案』としてご紹介しましたが、国土交通省は7日、新型コロナウイルス感染症の影響で住宅ローン減税の入居期限要件を満たせない入居者に適応する特例措置を公表しました。
通常、住宅ローンを借りて住宅を取得した場合、毎年の住宅ローン残高の1％を10年間、所得税等から控除するいわゆる住宅ローン減税を利用することができます。
また、消費税率10％が適用される住宅等の取得をした場合は、控除期間を13年間に延長する特例措置を受けることができます（建物購入価格等の消費税2％分の範囲で減税）。
今回公表した特例措置は、新型コロナウィルス感染症の影響により、控除期間を13年に延長する特例措置を受ける際、入居期限（令和２年12月31日）に遅れた場合でも、一定の要件を満たすことで適応を認めるものです。
注文住宅の場合は2020年9月末まで、分譲住宅・既存住宅を取得する場合や増改築等をする場合は2020年11月末までに契約が行なわれていること、新型コロナウィルス感染症の影響により住宅への入居が遅れていること等が要件となります。
また、既存住宅（中古住宅）を取得した際の住宅ローン減税の入居期限要件（取得の日から6ヵ月以内）についても特例措置を講じます。
取得後に行なった増改築工事等が新型コロナウィルス感染症の影響で遅れた場合は、既存住宅取得の日から5ヵ月後までに増改築の契約が行なわれている、といった要件を満たせば、入居期限が「増改築等完了の日から6ヵ月以内」となります。
今回の特例措置は、関連税制法案が国会で成立することが前提となります。
様々、特例や救済、給付など、本来ありがたく感じるはず…。
但し、もともと税金は国に収めた国民からの預かり金でありますので、手続きを煩雑にしたり、条件を厳しくすれば、反発を招くのは当然と言えます。
政権発足以降、バブルを超える景気回復を自慢してきたのだから、随分余裕もあるのでしょうと思っていた分、すっかり『ケチ臭い』と思われてしまっている状況。
『しっかり』『躊躇なく』『過去最大』『最大級』などの冠をつけて乗り切ろうというのは、必死に頑張っている国民を少々馬鹿にしすぎな感じがします。
支給も早くて5月から…。昨日時点で廃業した企業は42社に及ぶとのこと。
救済が間に合わない人や会社はいかほどになるのでしょうか…。
収入に支障もなく一番呑気に構えているのが、政治家の方々では…と思ってしまいます、この緊急事態の時くらいは頑張って欲しいものです。東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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マンションの浸水対策に国が指針案 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれマンション不動産の管理2020年02月25日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
近年、日本全国で地震災害以外でも線状降水帯による集中豪雨や台風の大型化による被害、とりわけ昨年の台風15号や19号など相次いだ超大型台風は関東方面の方の記憶に新しいところです。
このような豪雨がもたらす河川の増水による氾濫や越水により、『想定外』『想定を上回る』被害が相次ぎ、昨年10月の台風19号では川崎市武蔵小杉駅近くのいわゆる『タワマン』が浸水により約1週間にわたり停電、陸の孤島となる被害が出た事が注目されました。
マンションの浸水対策に国が指針案
このような『想定を超える』浸水被害が相次いでいることから、国土交通省と経済産業省は、タワーマンションなどの高層建築物の電気設備を浸水から防ぐにはどうしたら良いかの検討を重ね、去る2月18日にガイドライン案が提示されました。
案によると、電気設備を浸水リスクが少ない上の階などに設置すべきだとしています。
当然に、設置が難しいケースもあるので、その場合には、浸水の恐れのあるルートを把握した上で、水の侵入を防ぐ止水板などを設置するなどとしています。
マンションなどの電気設備の浸水対策を国がガイドラインにまとめるのは初めてで、今後、不動産会社やマンションの管理組合などに周知を進め、対策を促す方針のようです。
(以下、NHKニュース＆スポーツより)
【対策に動き始めたマンション】
台風の接近によってこれまでの想定を上回る被害が相次ぐ中、実際に建物に水が入り込んだことを教訓に、対策に動き始めているマンションがあります。
東京 江戸川区でおよそ400世帯が暮らす14階建てのマンションです。去年９月の台風15号の際には、マンションの１階のエントランスやエレベーターホールの一部に水が入り込んできました。
水を感知する安全装置が働いたため、３台あるうち、２台のエレベーターが一時停止したということです。幸い、電源設備のあるマンションの地下室には水が入り込まず、停電はおきませんでした。
このマンションがある地域は、江戸川区が公表している川の氾濫を対象にしたハザードマップでは浸水エリアになっておらず、水が入り込むことは想定外だったということです。
原因としては、台風による非常に強い風で１階の出入り口の隙間などから大量の雨水が入り込んだことや、大雨で排水が追いつかず、エレベーターホール脇にある排水溝から水が逆流したことが考えられるとしています。
マンションの管理組合で防災担当を務める奥田建蔵さんは、「マンションの中にまで水が入ってくるとは全く想定しておらず、かなり驚いた」と話していました。
【業者とともに対策を検討】
奥田さんは、これを教訓に浸水対策に取り組もうと、管理組合のメンバーとともにマンションの改修工事が専門の都内の業者に相談しています。今月16日には、業者の調査員２人がマンションを訪れ、地下室に水が入り込むおそれのあるルートなどを調べました。
その結果、１階の出入り口だけでなく、中庭の出入り口の脇にある換気口や、郵便受けが集まる区画の床にあって、ふだんはフタが閉められている機材の搬入口の隙間など、浸水の状況によっては思いがけない場所から地下室に水が入り込んでしまうおそれがあることが分かりました。
そのうえで調査員は、こうした場所に止水板や防水扉などを設置することが浸水対策として有効だと説明していました。
このマンションでは今後対策を検討することにしていて、奥田さんは「意外なところから地下室に水が入り込むという素人では分からない点に気が付くことができた。台風で住民の意識が高まっているうちに対策を進めていきたい」と話していました。
調査を行った業者「建装工業」の舘林匠さんは「これまでマンションを建設する際には、浸水したり大量の雨水が吹き込んだりするリスクまで考えてこなかったのが現状だ。マンションによって構造やリスクは違うので、それぞれに合った対策を考えていかなければいけない」と話していました。
浸水被害、災害被害のリスクは同じエリアにおいては、戸建もマンションも変わりません。
建物そのものの耐震性能や築年数、耐火性能などで危険の大きさは異なりますが、その土地、『地べた』が同じであれば、河川からの距離、河川の水位と地べたの高さの差異（海抜○○ｍなど）、堤防の高さ、地盤の性質などが、そのエリアに与えるリスク自体は同等となります。
ここでの違いは、戸建は単位が『家族』ですが、マンションは『家族×世帯数』の単位で対策を講じなければいけない点です。
家族の同意を得たり、家族の協力の元、対策するのは難しくはありませんが、『世帯数』の同意や協力は『防災意識』の違いで思うように行かない苦労があります。
マンションの場合、お金を掛ければ『積立金』に影響を及ぼすので、停電で大して困らない１階や２階の住民と、停電さえしなければ浸水で危険のない上階の住民で、対策して欲しい内容が異なるケースもあります。
管理組合がニュース記事のように努力して取りまとめて動いてくれれば良いのですが、大型化したタワーマンション（一般的に２０階建て以上）となれば、住民が増える分、意見がまとまらないリスクがあり、特に高級と言われるマンションにおいては、下の階と上階の居住者の経済的な事情が全く異なる場合も多く、より難しい課題となるでしょう。
また、特に近年、急に高層マンションが林立したような地域では、地域の『避難施設』の収容人数に『マンション住民はカウントされていない』ケースが珍しくありません。地域の避難場所である公民館などに、突然現れた何百世帯を受け入れるキャパシティが無いのが実情です。
高層マンションを建設、販売する業者は、災害に強いマンションを建てているかもしれませんが、『想定を超える』被害が発生した場合の『逃げ場所』までは用意していません。自治体に何百世帯分の避難場所を作ってくださいとまではお願いしていないのです。
基本、マンションは『建物が強いのでしょうから、自宅で生き延びてください』というスタンスで扱われてしまいます。
水も食料も届かない、とまではならない事を願いますが、避難ではなく、『孤立』した状況は大いに考えられます。
マンション建設、販売を行う会社は、もちろんそのリスク部分について承知した上で販売しています。『あくまで万が一のこと、戸建もマンションも万が一はあるから…』とでも思っているかもしれませんし、施工と販売が完全分離されている大型マンションは販売側は『関係ない』ので『想定を超える』や『地理的な』リスクについては触れたくありません…。
こういったリスク部分を考えれば、既存のマンション（特に大規模なもの）でも、電気が無ければトイレも流せなくなるほど、『電気の確保』がいかに大事かは容易に想像出来ます。
今後のマンション建築はこれまでと違う防災性能も求められることとなるのでしょうが、いわゆるタワマンの何百世帯、時に千世帯を超える家族が大災害時に少なくとも数日間、電気を失わずに生き延びられるような設備を装備するマンションが現れるのか…、それとも２階や３階に設備を移動した設計程度になるのか…、これまで、売ったらしまい、のスタンスで様々な問題があったマンション建設業界に変化は起こるのでしょうか…？
業界最大手の住●、三●、野●さんが変われるかだと思いますが…。(ちなみに過去最大手だった大京さんは方針転換済み、タワマンのような超大型高層マンションは止めています)
日本の建築技術は間違いなく世界トップレベルなのだと思いますので、後は『見栄え』よりも『本当の安全性能』を顧客の家族の目線、自分と家族が買いたいのか？という目線でエリアを選定し、設計してもらうだけでいいことなのですが…。
今回も坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市はほとんど無縁の高層マンションの話ですが、モモホーム掲載エリアの既存マンションで、坂戸駅や若葉駅周辺には、百世帯前後のマンションは当然多くありますし、川越市では新築もチラホラ出ています。
東武東上線ではふじみ野駅前にある２年ほど前は中古でも９０００万などの価格でびっくり(現在は３０００～４０００万台)のアイムふじみ野タワー（タワーって付いちゃってます…）は３１階建て、川越市は直近のものでも、頑張って１７階や１６階のものです、それでも川越では目立つ建物です。川越駅周辺でも１５階建て前後のマンション群で、タワマン級は残念ながら？ありません…。
現在まさに建築中や販売中のものなどは、今回の指針案は取り入れていませんが、今後のマンションのスタイルの変化は、安全神話が崩壊した今、建物仕様と同様、管理の方法や法規制の面でも注目されるところです。
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新型コロナウィルス『エアロゾル感染』の可能性も
マンション配管から感染！？渋澤 百日々あれこれ災害・防災と不動産マンション2020年02月21日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
エアロゾル感染の可能性を指摘
昨日、中国の保健当局は、新型コロナウイルスに関する新たなガイドラインを発表し、これまでに主な感染ルートとして挙げていた飛沫感染と濃厚接触による感染に加えて、密閉された環境で長時間、高濃度の「エアロゾル」にさらされた場合には、「エアロゾル」感染が起きる可能性があると指摘しました。
これまでの「飛沫感染」とのレベルの違いは、粒子の大きさにあるそうで、最小単位である「空気感染」と「飛沫感染」の間にあるのが、「エアロゾル感染」。
「飛沫感染」の場合は粒子が大きいので、漂うレベルでは無いようですが、「エアロゾル感染」の場合、粒子が小さいので、漂う時間があり、濃度が薄いものの、長時間さらされる事で、感染の危険性が生じます。
「汚水配管からも？」香港の高層マンションでエアロゾル感染
そんな中、香港では青衣（チンイー）島のタワーマンションで、離れた階に住んでいる居住者が汚水配管を通じて感染した可能性があることを衛生当局が11日に発表しました。
感染者が出た高層マンションに立ち入り調査を行う検疫官のようす（周庭 Agnes Chow Ting@chowtingagnes）
香港特別行政区政府の健康保護センター（CHP）の発表によると、患者の1人は、当該マンションの「07号棟」の10階に住んでいる62歳の女性。当局が女性のアパート内を調査した結果、ユニットバスの汚水配管が完全に塞がれておらず、空気が逆流していることが判明、エアロゾル感染が疑われています。
通常のマンション汚水・排水の配管は逆流を防ぐため、U字の配管が入っており、U字部分に水を貯め逆流を防止していますので、これにより、「マンションが危険」とはなりません。
ただし、配管に損傷があったり、U字配管が長期未使用により、水が枯れていたりすれば、危険が生じます。
お風呂や洗面、キッチン、トイレなど、配管を通して感染の危険があるとなれば、同じ建物内の感染者が出れば、危険性が一気に高まることとなります（香港の当該マンションは全員避難した）。
より粒子の小さい「空気感染」とは違うので、中国の保健当局も、『密閉された環境』で『長時間、高濃度』のエアロゾルにさらされた場合と、かなり条件をつけたうえで感染の可能性に触れている」と指摘しています。
そして、エアロゾル感染は電車やオフィスの中など通常の生活空間で起きるものではなく、今回の新型コロナウイルスの感染予防としては、とにかく飛まつ感染や接触感染に注意して対策する事がより重要なようです。
現在のところ、高齢の方以外に命に関わるような事態にはなっていないのも実情ですが、何と言っても「未知」のウィルスという事で、心理的な恐ろしさが倍増しています。
通勤・通学で電車やバスをご利用の方は「解明」されるまでは、しばらく厳重警戒が必要のようです…。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市などの新型コロナウィルス対応状況の確認はこちらから
川越市・鶴ヶ島市・坂戸市・日高市のイベント中止・延期情報はこちら
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逗子の斜面崩落死亡事故
責任の所在は…(マンションを買うということ）渋澤 百売却不動産・不動産管理日々あれこれ土地マンション不動産の管理2020年02月16日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
２月５日の神奈川県逗子市で市道沿いの傾斜地の一部が崩落し、土砂の下敷きになった女子高生が死亡した事故をご存知でしょうか？
斜面崩落責任の所在は…
崩落した斜面は神奈川県が２０１１年に土砂災害警戒区域に指定していたものの、『私有地』のため、安全対策すべきは所有者であることから、県では施策の取りようがなかった状況でもありました。
この事故は、令和２年２月５日に神奈川県逗子市池子２丁目で道路脇の斜面が崩れ、歩いていた１８歳の県立女子高生徒が、崩れた土砂の量約６８トンに巻き込まれて死亡したというものでした。
(googleマップより事故付近）
斜面は高さが１６mほどあり、分譲マンションの建つ土地の脇にありました。
この斜面は分譲マンションの敷地内であり、土砂災害警戒区域に指定されているものの、建築制限がかかっていませんでした。
斜面の真下は市民が通勤通学に利用する市道である生活道路、斜面はマンションの私有地内、という事で、責任の所在が誰にあるのか？が話題となりました。
民法上の責任はマンション側、しかも住人
マンションを実際に購入して住まわれている方はご存知でも、意外と普段は意識していませんが、マンションは当然『１室のみ』を購入するものでは無く、そのマンションの敷地全体の所有権の一部も購入します。
このような痛ましい事故ですが、その斜面の上に建つマンションの住民の方は、全く他人事ではありません。責任が問われる可能性が高いからです。
現在の民法の仕組みから行けば、その土地はマンションの住人の方々の共有地ですから、住人の方々が責任を負う事となります。
普通の戸建住宅であっても、自宅の塀が倒れて通行人に被害が及んだ場合に責任を負うと言えばガテンがいきそうですが、マンションの敷地の法面や擁壁となると、あまり意識しない、もしかしたら全く考えもしないで購入してしまいそうです。
しかし、自宅の塀と同じですから、擁壁の管理や法面が崩落しないよう管理しなければいけなかったのは住人の方々（実際には管理組合など）という事です。
管理に瑕疵があると、所有者は無過失で責任を負うということになっています。
そんな責任を負っていると思いも及ばず、土砂災害警戒区域に指定されても、自分たちの責任を回避する為に修繕などしっかり直しましょうという議論が住民の間で起きなかったことが、このような悲惨な事故を招いてしまったと言えます。
管理を委託した場合においては、管理組合の管理状況ややり方について、住民側が追求するなどはあるかもしれませんが、正直なところ、そんな事は亡くなった方にとってはどうでも良い事です。
一次的な責任は所有者であり、管理責任がある住民の方々、であることは間違いなく、事故を招いた責任は自己の事として感じるべきです。
敷地内に駐車場や共有施設、公園や林など広々とした敷地で多棟式のマンションは魅力的ではありますが、その敷地の一部を所有し、管理する責任が生じる事を、感じなければいけませんし、新築の分譲マンションで、その説明をしっかり行っているマンション販売業者は、いったいどの程度いるのでしょうか…。
『土砂災害警戒区域』は少なくても存在
坂戸市や日高市、川越市にも土砂災害警戒区域はあります。山に向かった傾斜地が存在する自治体には、住宅地には無くても土砂災害に警戒すべき区域として指定されます。
例えば坂戸市では、西坂戸地区の一部に指定区域がありますが、住宅を建てられる状況ではありません。
危険なのは、数年前の広島県の豪雨が土砂災害を引き起こした際に話題になりましたが、今回のマンション建設などと同様に『造成後』、『分譲後』に土砂災害指定区域となった場合、既に周辺に住宅があったり、道があったりと、普通の山の傾斜地とは全く異なる意味を持つこととなり、一番危険と言えます。
このようなケースはとても珍しいと思いますが、造成、分譲した会社がいかに無責任か、が良く分かるケースだと思いますし、もちろん中古などでも購入すべきではない、と言えます。
また、ひな壇の地形など、傾斜している土地を造成する場合、一段の高低差（擁壁の高さ）が２ｍを超えるか超えないか、などで法規制上、その擁壁に求められる「強度」がけた違いとなります。（もちろん２ｍを超えるものは強度を求められます）
よって、造成費用を抑えたい開発業者としては、２ｍ未満の段差で造成を行おうと１ｍ９０ｃｍなどにする場合が、よくあります。違反ではありません。どう感じるか…、の問題であり、多くの方は、その理由を知らずに購入する訳です。
また、崖や法面の場合、自分の敷地は崖（法面・段差）の下までか、上までか、によっても管理が変わります。
崖（法面・段差）の上まで所有権を持っている場合もありますので、その場合、自分を守るためには自分で法面を崩れないようにしなければいけません。
例えば、崖の上側に運送業者などが入り、トラックの振動で崖が崩れるなどの場合、必ずその運送業者に文句を言えるかと言えば、そうでは無くなってしまいます。
事故のマンションのように購入者が良く知らずに購入してしまうケースは、このように多く存在するはずですが、今回のように、購入者とは全く関係のない通行人の命が失われる事態となっては、知らなかった、では済まされません。
防災に関しては、我が身や家族を守る為に調査し、準備が必要ですが、このような事故に繋がる恐れがある物件を掴まされない事も、我が身を守る、家族を守るためにとても重要なことと言えそうです。
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福岡市東区の分譲マンションが傾斜
「時効の壁」…
渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれマンション2020年02月09日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
先日、テレビなどでこんなニュースが報道されました。
問題の起きたマンションは福岡県で1995年に分譲された、当時の人気マンション。
最寄り駅徒歩３分の立地で、３０００万円前後で分譲され、当時は３０倍もの倍率の人気物件だったそうです。
マンションが傾きドアが閉まらない
住民の方は購入後数年で、壁にひびが入るなどの異常に気付き、クレームを入れていますが、当時、施工会社側はその箇所を補修した上でこう回答したそうです。
施工会社側（文書）「主要構造部分への影響はないことを確約します。皆様の心配されているような、建物倒壊には決してつながりませんので、御安心下さいますようお願い申し上げます」
大手施工会社が大丈夫と確約したのだから、とその当時は住民の方々も納得してしまったとのこと…。
原因は…
ところが、その後も次々と異変が起きたため、とうとう住民の方々は『自腹』で調査に乗り出しました。
その結果、このマンション、１０センチ以上も傾いていたのです。
建設時には、マンションの基礎には自重に耐えられるよう、基礎の下に杭を打ちます。
この杭は、いくら長く打っても、そこが『軟弱地盤』の層の場合、ほとんど効果がありません。
事前にボーリング調査を行い、地下の『支持層』と呼ばれる頑強な地盤に到達するよう、杭を打つのが『当たり前』です。
しかし、このマンションは調査の結果、杭が支持層に到達していない可能性が浮上してきました。
ここからマンションの施工会社、販売会社がいつものパターンで責任逃れをして、記憶に新しい、浸水したタワマンと同様に、住民自身（管理組合）が何とかしなければいけない流れになってきてしまっているのです。
責任は誰が…
このマンションは築２５年、傾いたマンションを補修するには億単位の費用がかかる中、住民側は当然、今後、杭の問題を『不法行為』として損害賠償を求める裁判も視野に入れています。
しかし、実はそこには原則20年という『時効の壁』が存在しているのです。
法的には、不法行為に対して損害賠償を請求する権利は、その行為があった日から20年で『時効』となってしまいます。
今回の場合、仮に支持層に杭が届いていないとすると、『杭を打った日』が起点となるため、既に20年が経過してしまっています。
つまり『時効』となっていて、賠償請求の権利は消滅。裁判を起こすことすらできないことになってしまうのです。
ただし、この“20年のルール”には『原告側が不法行為を知った』その日を起点にする例外もありますが、それはあくまでも稀なケースであり、住民の方々の闘いは厳しいものとなりそうです。
ただ、このニュース、外れ物件を購入して運が悪い方々でしょうか？
高層マンション住民にとっては他人事ではない
このマンションが建設されたのが１９９５年、それから２０年後の２０１５年、企業ぐるみの大事件が発覚しました。
杭打ちデータ改ざん事件
データ改ざんなどと言えば、最近は国ぐるみでも行ってしまうようになり、珍しくない言葉となりましたが、２０１５年の『杭打ちデータ改ざん事件』は建設業界に衝撃を与えました。
2015年10月、三井不動産レジデンシャルが販売した「パークシティLaLa横浜」（横浜市）で、マンションを支える基礎杭が支持層（マンションを支える固い地盤）に達していないことや、施工データの改ざんが発覚しました（今回と全く同じ状況です）。
その後の調査で、建物を支える基礎となる杭473本のうち、8本が必要な深さまで打たれておらず、重複を除く70本の施工データが改ざんされていたことが判明、こうした改ざんは全4棟のマンションのうち3棟に及んでいました。
ずさんな施工だけでなく、施工会社の三井住友建設、1次下請けの日立ハイテクノロジーズ、そして杭の施工を請け負った2次下請けの旭化成建材という重層下請けの実態も露呈し、マンション建設の実態が明るみとなりました。
この『パークシティLaLa横浜』は建て替えが決定し、全部を取り壊し、建て直すこととなり、予定では今年２０２０年に竣工の予定です。
このマンションを購入した住民の方々は、５年もの間、別の場所に住まいを移すこととなってしまいました。
もし、一戸建ての施工不良であれば、長くても半年程度の影響で済みますが、このマンションの場合７００世帯の大型マンションですので、解体して、杭を打ち直し、全てやり直しとなると、これだけの時間を要することになります。
氷山の一角なのでは…
ここで、気が付く事は、バレれば取り返しのつかない不正を『相手は素人』なのをいいことに平気で改ざんし、建てて売ってしまう『姿勢』です。
このマンション、建物完成は間近ですが、責任の所在は未だ争っています。
泥沼化しているのです、住民そっちのけで…。
そして、注目されたのが、とにかく『建て替え』の方向で話が進んだ事でした。
要するに、『不正・不良はそれだけでは無かった』のではないかと言われています。
関わった会社は『三井不動産レジデンシャル（販売）』『三井住友建設（施工）』『日立ハイテクノロジーズ（一次下請け）』『旭化成建材（二次下請け）』など、一流企業ばかりです。
今回ニュースとなったマンションの竣工は１９９５年。
杭打ちデータ改ざん事件が２０１５年。
この２０年間に竣工されたマンションは部屋数にして数千あるいは万単位に上るでしょう…。
現在の売主の瑕疵担保責任強化のきっかけとのなった、この時期のこの事件、それ以前は、『杭打ちの当たり前』の基準は違っていたのかもしれません…。
お住まいを検討される際、様々な優先順位があるかと思います。
相談していただければ、「はっと」気付くことがあるかもしれません。
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羽田新ルートの試験飛行開始
朝霞市・和光市上空は新ルート直下に渋澤 百不動産購入日々あれこれ地域の情報：川越・東上線マンション2020年02月02日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
羽田新ルート試験飛行開始２０２０年３月２９日から運用が始まる羽田空港の新飛行ルートで、実際に乗客のいる旅客機で東京都心の低空を通る試験飛行が2日午後に開始されました。
試験飛行は管制手順の確認や騒音の影響を測ることが目的。3月11日までに計7日間程度おこなう予定となっています。
現ルートと新ルートこんなに違う
現ルートと新ルートを比較するとこんなに違います。
東京では渋谷や新宿などの繁華街上空や港区や品川区の高級住宅街やタワーマンション付近を超低空で大型旅客機が飛行する事から騒音や落下物などの懸念が広がり、未だ反対する住民も多く、注目されています。
時間帯は限られているものの、ピーク時には約２分に１回の頻度で航空機が飛来する事となるため、ルートに関わる地域に住んでいる人にとっては、不動産価値も含めて懸念があるのは当然と言えます。
埼玉県上空も無関係ではありません
モモホームHP掲載エリアは東武東上線北坂戸～川越駅エリアですが、広く東武東上線エリア（埼玉県）で見ると、この羽田新ルートは無関係ではありません。
埼玉県ではさいたま市や川口市、蕨市上空も新ルートに掛かり、さいたま市方向からのルートは荒川を渡り、東京都に入る手前で『朝霞市』と『和光市』の真上を通過します。
グーグル南風時飛行ルート案より
埼玉県の朝霞市や和光市の上空でも悪天候時の飛行高度は約９１５ｍとの事ですから、東京スカイツリー（６３４ｍ）の１．５本分と考えると相当低く感じます。
そもそも新ルートの目的は東京五輪も念頭に今年までに訪日外国人客を年間4千万人に増やす目標を掲げていることがあります。
新ルートによって1時間当たりの発着数が10回増えて最大90回になり、そのほかの運用改善と合わせて、早朝・深夜を除く国際線の発着数は現在の最大年6万回から、なんと9万9千回に増えます。新ルートは、新宿駅付近で高さ約９００メートル、恵比寿駅付近で約７００メートル、大井町駅付近で約３００メートルの超低空を飛ぶこととなります。
大井町駅周辺では、掃除機やパチンコ店内に相当する最大76～80デシベルの騒音がすることになり、ルート周辺の住民には騒音への懸念が根強くあるわけです。
埼玉県内の想定騒音レベルもさいたま市や川口市の飛行高度約900ｍのルート直下付近で６６～７０デシベルとなっており、バスの車内や電車の車内程度の騒音に見舞われることとなります。
また、航空機からの落下物についても当然に懸念があり、政府答弁によれば、平成２１年４月１日から平成２８年１０月３１日までの間の確認された落下物件数は全国で４３７件と、全体の飛行件数から言えば「滅多にない」のかもしれませんが、ルート付近の住民からすれば、決して無視できないデータです。
文句を言っても３月２９日から始まるこの新ルート、東京の高級住宅地エリアやタワマン林立エリアの価値に変化をもたらすのか、埼玉県、東武東上線沿線で言えば、朝霞市や近隣の志木市周辺のエリアや和光市エリアの不動産相場に影響をもたらすのかは注目されます。
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「特定空き家」行政代執行で解体
滋賀県の分譲マンション渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ空家管理マンション不動産の売却2020年01月25日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
時折テレビのワイドショーなどで取り上げられる廃墟となったマンション。
落下物や倒壊の危険などがあり、周囲の住民は迷惑していても、住民（所有者）の居所が不明などで、なかなか解体に踏み切れずにいる…、など最近では築50年前後のマンションが増えてきている事もあり、よく聞くようになってきました。
本日、そういった「迷惑」で「危険」な放置
分譲マンションが全国で初めて行政代執行により取り壊し
となった、とのニュースがありました。（以下、読売新聞より抜粋）
滋賀県野洲市は２５日、市内の築４８年の分譲マンションについて、空家対策特別措置法に基づき、行政代執行で解体工事を始めた。同法に基づく分譲マンションの解体は全国初とみられる。壁が崩落するなど「廃虚化」が進んでいたが、区分所有者の一部と連絡が取れず、費用約１億円の回収のめどはたっていない。解体工事は午前１０時に始まり、作業員が屋上の高架水槽をクレーンでつり下ろした。３月末まで行われる。
市などによると、マンションは１９７２年建築の３階建てで、９部屋あるが、住人は十数年前にいなくなった。管理組合がなく、修繕費用も積み立てられていないため、壁や階段が崩れるなど老朽化が進んでいた。
市は２０１８年９月、周囲に迷惑を及ぼす「特定空き家」に指定。１９年６月までに区分所有者に解体命令を出したが、実施されなかった。集合住宅の解体は区分所有者全員の合意が必要だが、うち４部屋の所有者は書面を送っても反応がなかったという。
市は自主解体は絶望的と判断し、行政代執行に踏み切ったが、有害アスベストの除去作業が必要になり、費用は当初見込みの最大６０００万円より多い約１億円に膨らんだ。
取材に応じた区分所有者の男性（７６）は「費用は分割してでも支払いたい」と話しているが、他の所有者が支払うかは不明という。
市は、財産差し押さえも検討しているが、全額の回収見込みは立っていない。
分譲マンションの深刻な一面
国土交通省の調査では、築４０年超の分譲マンションは１８年末時点で全国に約８１万戸あり、全体の約１割を占める。
２０年後には４・５倍の約３６７万戸に膨らむ
と推計されている。
マンションは定期的に修繕しなければ老朽化が急速に進むが、
修繕積立金が不足しているマンションは３４・８％にのぼる。
管理不全に陥るのを未然に防ごうと、一部自治体で管理状況を届け出させる制度が導入され、国交省も、自治体の支援策を検討している。
今後は、所有者全員の同意が必要な解体も恐らく法整備が必要となるのでしょうが、それでも今回のように所有者に解体費１億円は容赦なく降りかかります。
この３０年位は２０階を超える高層マンションなど、『世帯数の多い』大型分譲マンションが当たり前となり、タワーマンションなどは数百世帯も珍しくありません。
こういったマンションは所有者が必ずしも居住者では無く、投資目的などで所有している場合もあれば、外国人の場合も珍しくありません。
解体工事のみならず、大規模修繕においてもこういった様々な「所有者」や「居住者」を管理組合が取りまとめることとなります。
坂戸市や鶴ヶ島市、日高市などにはそういった大型マンションも無く、川越市も散見される程度ですが、それでも、入居者が減ってきているマンションや、築年数がかなり経っているマンションも出始めています。
建物全体を皆で共有し管理する、という大前提があり、先々には「管理費」や「修繕積立金」を払っておけば勝手に綺麗に管理される、というわけではない事を気が付かされるニュースでした。
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※空家対策特別措置法＝危険な空き家をなくし、地域の安全を守る目的で２０１５年に施行された。倒壊などの恐れがある空き家を市区町村が「特定空き家」に指定し、所有者に改善を指導、勧告、命令。従わない場合などは行政代執行で撤去できる。国土交通省によると、同法に基づく行政代執行は１８年度までに４１件。
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リフォーム向け融資の金利優遇対象が広がります 渋澤 百不動産購入日々あれこれ不動産と税金マンション中古住宅2020年01月19日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
ここ数年はいわゆる空き家問題を背景に、増加する空き家の流通を促進させようと、国も様々な政策を考えたり、法律の面でも放置空き家に対する規制強化の方向にシフトしてきています。
今回は政策の一つ、リフォームローンの優遇措置について発表されましたのでご紹介です（日本経済新聞より）。
2021年からリフォーム向け融資の金利優遇対象が広ります
国土交通省と住宅金融支援機構から、空き家の増加が社会問題となっているのを受け、中古住宅の取引がされやすいように政策面で支援をするとの発表がありました。
2021年からリフォーム向け融資の優遇対象が広がるようです。
その内容は、長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」の利用条件が緩和され、住宅の購入とリフォーム費用を融資する商品について、適用要件の水準が住宅ローン減税と同等になります。
リフォーム費用が200万円以上になることが条件で、借入金利が5年間にわたり年0.5％下がります。現在も同じ優遇金利の仕組みはありますが、耐震性を新築住宅並みに上げる必要があるため、適用条件が厳しいリフォーム関連の融資は、年数百件にとどまっています。
総務省の調査によると、18年の時点で全国には846万戸の空き家があり、2000年代前半と比較すると、なんと200万戸近く増えています。
今回、この要件の緩和で融資件数を増やし、空き家の増加を少しでも食い止めようという政策です。耐震性やバリアフリー、断熱性の向上など一定の要件を満たせば、より手近に低金利の融資が受けられるとのことですので、中古住宅を購入＆リフォームを検討されているお客様にとっては、朗報と言えます。
現在、消費税率アップに伴い、住宅ローン控除自体の優遇が手厚くなっておりますので、リフォームを前提としたお住まいの購入については、
◆中古リフォーム済み物件の購入
◆中古物件をリフォーム込みで購入
◆中古物件を購入、居住してからリフォーム…
などで、制度、優遇の取り扱いが変わってきます。
モモホームHP掲載エリアの坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市でもリフォーム再販中古住宅物件が多く出ています。
こういった物件は再販業者が売主となっているケースがほとんどの為、
◆建物部分に消費税が掛かりますが、
◆モモホームの場合は『仲介手数料が無料』となります。
先の購入タイミングや対象物件、仲介手数料や消費税などが絡むと相当ややこしいかと思います。【⇨中古か新築か…？税優遇や保証の違い で詳しく解説】
1円でも安く買えれば得、というのがお住まい探しではありませんので、そんな事ばかりを気にしていると、逆に良い物件を見逃してしまうと思いますが、知っていれば得をする利用するタイミングや制度を見逃さないように、だけ気を付けましょう！
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の仲介手数料最大無料の中古住宅情報
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１１月の既存マンションの成約率がダウン
２カ月連続で、これからどうなる？渋澤 百日々あれこれマンション2019年12月12日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
（公財）東日本不動産流通機構では、登録物件の成約率調査を定期的に発表しています。
12月10日に発表されたのが、2019年11月度の首都圏不動産流通市場動向です。
軒並み前年同月比ダウン12月の首都圏中古（既存）マンション成約数は3,175件（前年同月比1.6％減）と、10月に続いて前年同月を下回る結果となりした。
地域別では、東京都区部1,372件（同6.0％増）と東京都多摩343件（同6.5％増）を除く各地域が前年比で減少し、台風１９号被害で、河川の氾濫や、タワマンの浸水被害の影響も響いたであろう、埼玉県（327件、同11.6％減）と神奈川県（735件、同10.9％減）と神奈川県他（195件、同22.3％減）は2ケタ減となり、神奈川県他は6ヵ月連続で前年同月を下回りました。
横浜市・川崎市は540件（同5.9%減）、千葉県は398件（同3.9％減）となりました。
㎡あたり単価は上昇傾向1平方メートル当たりの成約単価は55万100円（同8.2％増）、平均成約価格は3,548万円（同7.6％増）と、共に10ヵ月連続の上昇。新規登録件数は1万6,640件（同6.1％減）で3ヵ月連続で前年同月を下回りました。在庫件数は4万7,699件（同0.9％増）となり、54ヵ月続けて前年同月を上回っています。
単価上昇は止められない？
マンションの㎡単価は、用地仕入れの価格と、工事費用と密接な関係がありますが、今後数年は景気の良し悪しに関わらず上昇するであろう予測となっています。
これは、戸建住宅と違い、用地仕入れから販売までのプロジェクト期間の長さが、３年から５年と長期であることが影響しています。
首都圏の販売中の新築マンションや、今後販売されるマンションは、用地を仕入れた時期が、５年前後前の２０１４年あたりのものが多く、「東京オリンピック開催決定（２０１３年９月７日）」の直後の時期、当然に東京周辺の土地の価格も急上昇する場面であったのです。
特に東京においては、まさに東京オリンピック決定後の時期から地価は急激な上昇をしており、現在も上昇し続けています。
見て分かるように、東京だけずば抜けて地価が高騰状態であり、特に新築マンションなどの大規模建築物においては、販売価格にもろに影響を及ぼしています。
プロジェクト自体が５年スパンなどの長期ですので、この成約率の低下をもって、「中止」するわけにもいきませんし、原価も急上昇中ですから「たたき売り」も出来ません。マンションは戸建と違い、１戸分、２戸分の赤字では済みませんから、「たたき売り」出来ない事情があります。
あこがれのタワマン！新築マンションは買いなのか…
懸念されているオリンピック後の地価の下落が現実になったとしても、２０２０年まで上昇した土地取得費用を反映したマンションは工期を短縮しても２０２３年頃までは販売されることとなります。
そう考えれば、価格に見合わない物件の購入に躊躇する方が増えるのは当たり前で、今後５年程度のマンション、特に新築マンションの成約動向は注目です。
マンション価格が一般の購入者層の年収に対して割高になる傾向は、適正価格の限界が「年収の１０倍」と言われている（それでもかなりの高額！）中、現在では「１３倍」にまで上昇しているとのデータもあります。
これほどのローンを組んで購入したマンションが、もし売りに出れば、それはもちろん「高額」となってしまいます。
万が一、オリンピック後に景気が実際に景気が後退してしまえば、高額所得者が減少し、購入者のみならず、賃貸入居者の減少も起こります。当然新築マンション販売の成約率も鈍化することになるでしょう。
購入検討者の目は厳しく…
どうせ欲しくても買えない程、高くなってしまった首都圏のマンションではありますが、既に住まわれている方々にとっては、「売却がままならない」事態を意味しますので、他人ごととは言ってられません。
また、まだ完売していないマンションや、高額家賃から入居者がいなくなるマンションなどが出てくれば、セキュリティの問題や、維持管理への不安も出てきます。
災害に強いはずだったマンション神話崩壊、また防犯においても最近では侵入をゆるしてしまえば重犯罪に繋がる現実が露わとなった事件の数々、現在、空室によるリスクも重なり、少なくとも、今後数年の新築マンションの購入は、贅沢な造りに惑わされずに「価値に見合う」物件探しが重要となるのではないでしょうか…。
（ちなみに、「超」高級マンションは相変わらずの好調です…）
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