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ゴリゴリ営業をされそうで心配な方
仲介業者の役割不動産購入建売住宅注文住宅土地中古住宅2022年10月12日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・戸建・不動産売買はモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
不動産（お住まいや土地）を購入する時に、気になる物件を探し、問い合わせた最初に関わるのが、私達『不動産仲介業者』です。
お住まい・土地の購入を考える前に、既にアパートや貸家の賃貸を利用している場合には、仲介業者に関わるのは初めてではないかもしれません。
賃貸の仲介業者とは引っ越す度、更新の時など、何度も関わりますが、『不動産売買』の不動産仲介業者と関わる機会は人生にそう何度も無いのが一般的だと思います。
仲介業者の役割
とは言え、一生に何度も購入する機会のない、人生最大級の買い物に関わる『不動産仲介業者』の存在の意味を良く知らないまま、お住まい探しや不動産売却を検討されている方も多いかと思います。
仲介の仕事≠営業の仕事
後述で解説しますが、不動産業者の営業は一般の営業職の方と同様で、売り上げ成績により歩合給が支給されます。
不動産営業の場合、この歩合給の割合が固定給に比べ非常に大きな比率となっているので、『売れる営業』と『売れない営業』のお給料の差はすさまじい違いがあります。
この歩合給の元となる『売上』こそが、仲介手数料です。
不動産仲介の場合、物件価格が高いか安いか、ではなく、効率よく『仲介手数料を稼げる』物件こそが、『売りたい物件』であり、業界の『売れる営業』と言われる人たちは、いかに『売りたい物件』を買っていただくか、という事が主眼となっている事が多いのです。
その為、『売りたい物件』のライバルである、お客様が『欲しい物件』は、欠点を洗い出し、欲しい気持ちを『潰す』為に頑張る事もします。
『売りたい物件』に興味を持ってもらえれば、そこから『ゴリゴリ』と『詰め』の営業で、他の物件に興味がいかないうちに購入を煽ります。
表現すればこのように腹黒い感じになりますが、テクニックに長けた『売れる営業』であれば、お客様に感づかれる事もほとんど無く、『仲介手数料を稼げる』物件に巧みに誘導します。
このように不動産仲介の『本来の役割』を全うすることなく、売り上げを上げるスタイルは、会社や店舗の売上ノルマや、営業同士の当然ながらの競争から生まれるもので、本人すら、『本来の役割』を忘れている事に気づいていない事も多々あり、会社や店舗の営業の『売上至上』の教育があるがために、このような営業が、この業界には当たり前のように存在します。
『売れる営業』がすなわち『優秀な仲介』であるとは限らないのです。
不動産業界では仲介の大手と言えば財閥系で、新興勢力として、外国から参入したチェーン展開の黄色い看板や、国内の新興勢力がチェーンを広げ、頑張っていますが、このように血統やブランドで営業担当者や店舗を信用してしまうタイプの方は特に注意した方が良いと思います。。。
モモ・ホームの営業
モモ・ホームの営業は、押しの強さでご契約を急かしたり、買わなきゃいけない、売らなきゃいけない煽り営業など、承諾を得ないお電話や訪問なども一切行いませんので、安心してご利用くださいませ。
解説でも触れますが、小さな不動産屋、個人で独立した不動産屋には、この『不動産仲介』の本来の仕事をしたくて独立した、『元トップ営業マン』も多くいます。
そのままのスタイルで継続して売り上げを上げるタイプの人も確かにいますが、会社や店舗運営に違和感を感じて飛び出した人に沢山お会いします。
モモ・ホームは、店舗や会社の規模では無く、そのような『顧客利益』について真面目に取り組んでいる方々と協力するネットワークで、大型チェーン展開の店舗にも負けないサポートを提供します。
お客様にとっての仲介業者の役割と仕事をご理解いただく事で、少しでも安心してご利用いただければ幸いです。
仲介と手数料の仕組み【片手仲介】
まず、そもそも『仲介』って何してるのか？、手数料の仕組みはどうなっているのか？についてザックリと知っておけば、関わる仲介業者が、お住まいや土地を購入する時、または売却する時に、何をする役割なのかをご理解頂けると思います。
不動産仲介業者は、通常、売主様から売却を依頼された『売主様側仲介業者（元請け業者や預かり業者とも言います）』と、『買主様側仲介業者』が存在します。
その業者が、売却依頼を得る事に力を入れていれば、売主様側の立場で仲介をすることが多いでしょうし、購入希望者を募っている業者であれば、買主様側の立場で仲介する事が多いでしょう。
売買の不動産業者は特にこちらしかやらない、という訳では無く、そのお客様によって、それぞれの立場で下の図のように仲介をします。
ご購入希望者（買主様）側の仲介業者は、購入する不動産の取引条件や契約条件を、『買主様側の要望に沿って（立場に立って）』代理して交渉します。
売主様側の仲介業者は、逆に『売主様側の利益を優先して』代理交渉を行います。
もちろん、双方とも、全権委任される訳ではありませんので、どちらも譲らなければ交渉が成立しない場合の妥協点を、お互いに買主様、売主様に確認し、承諾を得ながら商談を進め、互いに良い取引となるよう調整をしていきます。
このように、互いの立場に立って、お互いの利益の為に一般の方では分からない部分に至るまで、プロ同士の交渉を行うのが、依頼された仲介業者の一つの仕事です。
このような売り手と買い手、それぞれに仲介業者が立つことを【片手仲介（片手取引）】と言います。
稀に、仲介手数料を得すると勘違いして、特にご購入希望の際に、売主様業者を調べ、わざわざそちらでの交渉を進めたり、試みる方がいらっしゃいますが、仲介物件の場合、仲介手数料は変わらず発生しますので、その点は理解が必要で大事なポイントです。
それどころか、これから説明する【両手仲介】の状態となり、飛んで火にいる…となってしまえば、ご自身が依頼した仲介業者の交渉により得られるかもしれなかった利益すら失う可能性があります。
また、例えば購入の場合、条件の交渉が始まってから、直接、相手仲介業者や売主様に自らコンタクトしてしまった場合、不動産取引の慣習では大きなモラル違反となり、その交渉が白紙、その物件自体を購入出来なくなる恐れもありますので、積極的に交渉するタイプの方などはくれぐれもご注意ください。
【両手仲介】とその弊害
ここからのお話は特に、ご売却依頼を受ける際に、ご理解しておいていただきたい重要なポイントです。
不動産取引は、新築などを除くと多くの場合、個人の売主様の不動産を、一般の購入希望者に売却しますが、その際、間に立つ仲介業者は『売主様が依頼した仲介業者』と『購入希望者側の仲介業者』がお互いの利益を確保する立場に立って取引条件を交渉して成立させるという【片手仲介】のご説明を致しました。
ただし、不動産仲介の場合、この『売主様側』と『購入希望者側』の仲介を一人（一社）が行う事（双方代理）が禁止されていません。
本来、双方の利益を確保するために交渉をするはずですが、この双方の代理を行える事によって、売主様と購入希望者のどちらも気が付かないうちに不利益を被る（本来得られる利益を確保できない）事が起こり得ます。
不動産取引においては、この双方を代理した取引に持ち込み、取引を成立させれば、売主様と買主様の両方から仲介手数料を受け取る事が出来る【両手仲介（両手取引）】となり、仲介業者にとって、一番メリットが大きな結果を得ることが出来ます。
通常は個人の売主様も、一般の購入希望者も、不動産の専門家ではありませんので、相手がプロではない事を利用して、間に立つ仲介業者、または営業担当者の『質の悪さ』や『低いモラル』、極端に言えば、その会社や店舗、店長の『質の悪さ』や『低いモラル』などにより、双方の利益よりも『会社や店舗』、『営業担当者』の利益を優先した【両手仲介（両手取引）】に誘導し、取引を成立させようとする事があります。
店舗や営業の成績、ノルマ、競争やプレッシャーの中で、大手の不動産屋では特に顕著ですが、支店がある中堅の不動産業者など、店舗や営業成績で評価される立場がある限り、このような事態が考えられるのです。
私も大きな不動産業者の一営業マンからスタートし、店舗責任者まで経験しましたから、その気持ちは分からなくはありませんが、両手取引自体は認められているので否定しないし、現にモモ・ホームでは、多くの購入希望者の登録があり、マッチングにより取引が成立する事は珍しくありませんが、依頼者の利益を無視して、『依頼者を騙し』『故意的に』両手仲介（両手取引）に持ち込む行為は、やはりそれは『質の悪いやり方』であり、お客様に対する背任行為、『モラルに反する』行為だと考えています。
双方代理の弊害とも言えますが、その結果、業界最大手の数社が長らく行って大きな問題となった『情報の囲い込み（売却依頼を受けながら、他の業者に紹介させない行為）』などにより、意図的に取引に他社を介入させず、『値こなし（囲い込みにより売却を遅らせ、売却が難しいと依頼者に思わせる行為）』などの質の悪い手法を使い、『依頼者に気づかれないように両手取引に誘導する』業者や営業担当者も未だに多く存在します。
このような方針の不動産業者の場合、ご購入の仲介を依頼した場合でも、両手仲介にこだわりますので、お客様にとって最適なお住まいのご提案よりも、仲介手数料収入が倍になる、両手仲介物件に巧みに誘導していきます。
こういった依頼者に対する裏切り行為の横行に嫌気がさして独立した不動産業者（実は小さな不動産屋にはこの理由の方が意外と多い）もあり、売主様と購入希望者（買主様）が、お互いに気持ちの良い取引となる事を目指す業者のネットワークをモモ・ホームは築いています。
売却に関しては、関わる業者も不動産業者のみならず、リフォーム業者さんや外構業者さん、造成業者さんや仕業の方々、多くの方が関わりますが、そのネットワークにおいても、いわゆる『中抜き業者』の存在を排除し、素人の方を相手に質の悪いボッタくり行為が行われないよう協力関係を築いています。
母体が大きな業者やTVCMなどで見かける有名な業者の場合、一般的な信頼度が高いのは間違いないですし、我々も感心するような取引管理が出来ている面があり、大いにメリットもありますが、社会的な知名度が高い大手業者ほど、お客が信用して離れづらい事を利用して『囲い込み』や『値こなし』の手法を使いやすいので、素人相手の悪質手法で依頼者様の利益を損なわせる、両手取引に誘導するケースは非常に多くあり、業界に携わる者は皆、知っています。
不動産のご購入やご売却を不動産業者にお願いしている最中の方でも、大丈夫だろうか？、何かおかしい、怪しいとご不安な方はお気軽にご相談ください、頑張っているフリ、やっているフリ、をしながら巧みに誘導されているかもしれません。
モモ・ホームは、買う場合も売る場合も、取引のご依頼をいただく業者として当たり前の考え方の、依頼者様にとって一生に何度も無い大きな取引において、ご依頼を受けるからには、依頼者様を裏切る事無く、依頼者様利益の最大化と、相手方様との、『気持ちの良い取引』を成立させることに最大限の努力を致します。
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、様々な手続きの忙しさや、中古住宅や土地の購入では、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地・建物で、意外なトラブルの種を発見したり、改善や解消に時間を要するケースも稀にあります。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
≫モモ・ホームで家探し・土地探しご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産購入の諸費用の解説 不動産購入建売住宅注文住宅土地中古住宅2022年10月11日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・戸建・お住まい探しはモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
不動産購入には土地・建物の購入時、注文住宅の場合は、カタログに表示される建物本体費用の他、住宅ローンを利用する場合であっても、『諸費用』が掛かります。
モモ・ホームでは新築戸建の仲介手数料を無料でご提供出来る他、中古戸建、中古マンション、土地であっても、仲介手数料無料でご紹介可能な物件もございます。
諸費用はまとまると意外と高額になる事もありますので、物件によっては100万円や200万円となる仲介手数料の節約の意味でもご利用いただければと思います。
それぞれの購入に諸費用はどんなものがあるのか、解説します。
不動産購入の諸費用
土地・新築戸建・中古戸建・中古マンションを住宅ローンをりようして、購入の共通の諸費用として、一般的に掛かる諸費用
■仲介手数料
仲介手数料は購入物件の価格により変わりますが、400万円以上の土地・建物の場合、
物件価格×３%+6万円+消費税
となります。
注文住宅を建築の場合、土地には仲介手数料は必要ですが、建物請負契約の際は仲介手数料は掛かりません。
モモ・ホームでは媒介物件以外の新築戸建は全て仲介手数料は無料です。
また、土地・中古住宅・中古物件においても仲介手数料無料の物件がございます。
■契約時印紙代
不動産売買契約、建築請負契約に貼付するために印紙代が必要になります。
１千万円～5千万円の売買契約時では1万円が必要です。
注文住宅の場合、土地・建築請負それぞれの契約で必要になります。
■固定資産・都市計画税日割税清算金
引渡し時を境に、自己負担分の固定資産・都市計画税を日割按分して清算します。
■登記費用（所有権・抵当権・表題登記）
引渡し時に所有権移転登記を行いますので、登記費用が発生します。
住宅ローン利用の場合は、抵当権設定費用も合わせて必要です。
新築住宅・注文住宅の場合は、建物引渡し時に表題登記費用が発生します。
■住宅ローン斡旋手数料
不動産業者が住宅ローンの斡旋（紹介）を行い、事務手続きの代行等を行った場合、不動産業者に支払う手数料です（5万円～10万円）
モモ・ホームでは無料で代行させていただいております。
■住宅ローン契約時印紙代
住宅ローンの契約時にも、契約書に貼付する印紙代が必要です。
通常、2万200円程度の印紙代ですが、諸費用ローンなど、契約が複数になる場合、都度印紙代が必要です。
■住宅ローン事務手数料
住宅ローン事務の手数料は銀行に払います。
5万円～程度が一般的です。
■住宅ローン保証料
現在の住宅ローンは、保証人が不要です。
保証人の代わりに保証会社に保証してもらいますが、『保証料』が必要になります。
100万円の融資額に対して2万円程度が相場ですが、ローン債務者の属性（年収や勤務先、年齢など）により、保証料は算定基礎額は変動します。
■適合証明費用（フラット３５）
フラット３５の住宅ローンを利用する場合には、建物の構造安全性を証明する、『適合証明』の取得が必須となります。
約10万円程度が相場となります。
■振込手数料
決済の時には、振込決済と現金決済の費用がありますが、振込の際は手数料は買主様負担となります。
中古住宅・中古マンション購入に必要になる事がある諸費用
■残置物撤去費用
残置物については、ほとんどの場合、売主様が撤去しますが、契約内容により、『現況有姿』取引で、買主様が撤去する場合もあります。
■適合証明取得のための検査・改修費用
購入した中古物件に建築完了時に検査を受けて取得する『検査済証』が備わっていないケースは少なくありません。
住宅ローン利用に支障がなければ、取得の必要がありませんが、無ければ購入が難しい時、買主様の負担で再取得や、適合証明を取得できるように改修するようなケースも稀ですが、あります。
■ホームインスペクション費用
購入した建物の状態を1級建築士など、専門家に点検してもらう費用です。
まだ、ごく少数ですが、売主様側で行っている場合も見られます。
買主様側でも、自己負担でも行いたいという方はまだまだ少ないのが現状です。
売主様側が承諾する場合は、契約前に入れる事が可能な場合がありますが、これも個人の売主様の場合、非常に稀といえます。
ホームインスペクション自体が浸透するのには、まだまだ時間が掛かりそうです。
■ハウスクリーニング費用
必ず売主様がやってくれるものではありません。
先に述べた『現況有姿』や『契約不適合責任免責』で取引される事の多い、個人売主の物件では、引渡しまでに売主様負担で何か行われる事は原則ありません。
引っ越し前に、一度クリーニングを行いたい場合に必要となります。
■改修費用
同様に『現況有姿』の場合は、キズ・補修カ所の確認は契約時に行いますが、改修に掛かる費用は、価格に折り込み済みでの契約ですので、自己負担となります。
■リフォーム費用
改修の他、リフォーム費用などは、中古物件を購入する際に、ある程度、予め想定しておく方が良いでしょう。
■測量費用
敷地の大きさなどが、分からないままでの通常は購入出来ませんが、公簿売買の場合、測量を行って実測面積を把握した方が良い場合があります。
契約後に実測面積と公簿面積に差異があっても、清算は出来ません。
■境界復元・明示含む確定測量費用
単なる測量だけでは無く、隣地や道路と、敷地との境界を明確にする為、隣地所有者・道路管理者の立ち合いをして、境界を確定させる事を『確定測量』と言います。
その際、新しい境界を設置したり、亡失した境界を明示、復元したりする事もあります。
測量図が備わっていないような不動産の場合、買主様負担で行ってもらう可能性が高くなります。
■管理費・修繕積立金等清算金
マンションの場合に必要となります。
引渡し月の支払い分について、その他使用料を伴う費用も合わせ、日割り計算で清算します。
土地購入時に必要になる事がある諸費用
■残置物撤去・解体費用
残置物は前述の通り、古家付きで購入の場合んは解体費用が掛かります。
■伐採・伐根等含む造成・整地費用
更地であっても、そのまま建築可能かは物件によります。
樹木や切り株などがあれば、伐採や伐根、土をならして造成や整地が必要な土地も多くあります。
■農地転用許可・届出申請手数料
市街化調整区域や、市街化区域内でも地目が畑などの場合、農地転用の手続きが必要です。
■都市計画法第34条11号・既存宅地等、地位承継申請等手数料
市街化調整区域の土地の場合、11号や既存宅地の該当地は、その地位の承継や適合証明の手続きを要します。
■市街化調整区域における、開発許可申請手数料
市街化調整区域の土地（市街化区域でも該当する場合）は個人で開発許可申請を要します。
調整区域のここまでの届け出や申請は、実際には測量会社等が代行して申請しますが、代行手数料を要し、役所での書類取得経費が掛かります。
■測量費用・境界復元・境界明示含む確定測量費用
前述のとおりです。
注文住宅の場合に掛かる（場合もある）一般的な諸費用
■地盤調査費用
土地取引では、造成まで行ってくれるケースはありますが、地盤調査は建物の建築予定場所（基礎の下）で行いますので、別途費用が必要になります。
■地盤強化費用
地盤調査の結果、地盤強化不要の場合には掛かりませんが、必要になる場合が多いので、予め80万円～150万円程度、費用が掛かるかも、と想定した方が良いでしょう。
■上下水・都市ガス引込み工事費用
引込済みの土地や、古家解体後の管を使用出来る場合もありますが、上下水道やガス管の引込み工事費用は前面道路が、市道や国道、私道、砂利、舗装道路、道路幅員、本管から建物までの距離、等により、大きく変動します。
■浄化槽設置費用
市街化調整区域や一部市街化区域でも本下水が使用できないエリアでは、合併浄化証の設置が必要となります。
5人槽や10人槽など、その大きさにより費用は異なります。
■雨水トレンチ設置費用
土地面積の大きさや調整区域の場合、設置が必要となります。
建物の大きさでは無く、土地の大きさによりサイズの指定があるので、土地造成工事の際に設置してもらう事が多いようです。
■蒸発散トレンチ設置費用
浄化槽設置の必要があるエリアで、『排水先』が無い土地の場合、地域により『蒸発散槽』の設置により、排水を確保できます（川越市はNG）。
蒸発散槽設置の場合、自治体により、設置申請や、サイズは異なりますので、確定に時間を要する場合があります。
■建築付帯費用（足場・仮設電柱・土盛り・仮設トイレ・運搬・重機など）
建物は本体価格以外に、足場の設置や工事要電力確保の為、仮設電柱の設置、仮設トイレ、ダンプなどの運搬費、造成に使用する重機やクレーンなど、他、土盛り等の造成費、はその土地や建築場所、前面道路の広さや、間口、土地形状などにより、全く異なるので、別途費用として算出されます。
100万円や200万円は掛かりますので、本体価格だけで高い安いは判断できないと言えます。
実際の購入に必要あるもの、無いものは、物件によって異なりますが、簡単に諸費用と言われていますが、これだけの費用が掛かる可能性がありますので、決して軽い負担ではありませんし、後で知る事になると、資金計画を狂わせる事もあります。
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いますが、様々な手続きの忙しさや、中古住宅や土地の購入では、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かったり、諸費用が想定以上で、プランを練り直す必要に迫られ、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地・建物で、意外なトラブルの種を発見したり、改善や解消に時間を要するケースも稀にあります。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
≫モモ・ホームで家探し・土地探しご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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迷わないお住まい探しの第一歩
家族で考える優先順位不動産購入建売住宅注文住宅土地マンション中古住宅2022年10月09日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・新築・戸建探しはモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
お住まい探しをするお客様は、希望のエリア、生活環境、利便性などは様々な希望を持って探されていますが、すぐに物件を購入される方と長期に渡って探しているけど、なかなか希望の物件に巡り合えない方がもちろんいらっしゃいます。
迷わない土地・建物探しの第一歩
お住まいの購入には、前提として『予算の壁』がありますから、その中で、より希望に近い物件に巡り合いたいお気持ちは非常に良く分かります。
ただ、最初は楽しかった土地探し、住まい探しが、徐々に苦痛を感じるようになる方もいるようです。
夢・希望・現実・苦痛
段階で言えば、お住まい探しを始める頃は、夢がいっぱいの方が多いと思います。
スーモやホームズ、また注文住宅の高スペックのカタログを見ながら、こんな家が良い、こんなところに住みたい、と様々想像するのは、誰でも最初はウキウキとされたのではないでしょうか。
現実の世界で商売をしている不動産屋の私でさえ、一瞬はそんな気分を味わいました。
買ってもいない宝くじが当たったらどうする？、みないな気持ちに近かったかもしれません。
私のように、当時、予算も限られる中で、妄想を見られる期間はそう長くはありません。
ポータルサイトで物件探しをするうちに、現実的にはどの程度の住まいの購入がかのうなのかが、何となく見えてきます。
そんな中、出来る事なら叶えたい、希望の部分は残っています。
叶うかどうか分からないけど、出来る事なら、ああしたい、こうしたい、こんな場所が良い、こんな広さが欲しい、これを付けたい、などなど、結構多いんです。
そして、物件の問い合わせや、見学などを通して、また、不動産屋に相談して、銀行にローンの相談をして、とうとうやってくるのが『現実の壁』です。
不動産屋をやっていて、この壁は、どうやら『お金さえあれば越えられる壁』では無いと思います。
2000万円の資金の時は、2500万円の希望を持ち、１億円の資金の人は１億５千万円の希望を持つ、誰にでも立ちはだかる可能性のある『欲望の壁』のようです。
後から考えれば、合っても無くても良かったような希望の数々も、その当時は、ミカンが5個しか入らないと分かっている袋に、何とか6個も7個も入れようとするように、「何とか叶えられないか」と、正に希望を持って行動してしまいます。
早期に現実を受け入れられる、または、きっとそうだろうと、初期から期待していなかったタイプの方は、早々に物件を現実世界の中で決めていけますが、一生に一度の買い物に、全力で取り組んでいる、希望を持った方が思うのは、このような希望です。
■どこかに（掘り出し物とか）あるのではないか？
■もう少し待てば出てくるのではないか？
そして、物件の見学をしても、
■あの物件と、この物件を足して2で割ったような物件なら買いたい
■あの電柱が無ければ買いたい
■前の家が無ければ買いたい
■見た物件の横の家は売りに出ないだろうか
など、ほぼ不可能な希望から抜けられなくなるタイプの方も居ます。
『良いところ』よりも『悪いところ』に先に目が行くようになってくると、こういった気づきの内容もネガティブ傾向になるように感じます。
現実を知るところまでは、嫌でも踏むステップですが、そこから素直に受け入れられるかどうか、は、ご家族、ご夫婦によりけり、そこで、良い物件に巡り合うまでの時間が決まるような気がします。
物件が決まるまでの期間は、皆さんどの程度かというと
最速は新築戸建、早くて一日
なんといっても、物件を早く決める方が多いのが、新築の一戸建てです。
完成物件も多く、ご予算内で限定して、場所やロケーション、利便性など、物件そのもの以外の優先度が高い方も多く、建売業者の建物なので、コストパフォーマンスの高さは信頼しており、間取りが合えば、あまり迷いません。
完成後には、物件が売れるのが早いのも理解していますから、判断は最速、1件のみの見学で即決する方も２割～３割ほどは居ます。
長くて数週間の間にはお住まいを決めるのが、新築戸建の特徴です。
次に、平均的に早いのが、中古住宅、中古マンションです。
こちらは、エリアやマンションの建物を指名待ちが多く、『物件待ち』の期間は長めですが、出た瞬間は、その先、ぞろぞろと物件が出ない事を、待っている期間が長ければ体感していますので、少々の点は我慢してでも、補修費やリフォーム代などが、予算の中で収まれば、迷いが少ないのが大きな特徴です。
エリアを広範囲に考えている場合は、それでも迷われる方はいるかもしれません。
なんといっても土地探し
何といっても平均的に時間が掛かるのが、土地探しです。
土地探しは、理由が明白な部分として、基本、『土地にお金を掛けたくない』方の比率が圧倒的に高いのが特徴で、注文住宅で、建物に夢を詰め込んだ分の、行ってみれば『お釣り』で土地探しをスタートさせる感覚の方も多くいらっしゃいます。
もちろん、建物は数十年で価値がなくなる消耗品で、残る土地が資産、と考えて、場所やロケーションを最優先に、土地先行で考える方もいらっしゃいます。
そのタイプの方は、さほど時間が掛からず、良い土地を探すことが出来るようですが、当初、余った予算で土地を、とお考えだった方は、建物予算を削って、土地に振り分けていく決断をするまでに、それ相応の期間を要し、現実的な相場で土地を探し始めるのに時間が掛かるケースが多いと言えます。
東京のように、建物よりも土地の価値の方が高いエリアでは、考えが逆のケースが多いですが、埼玉県はまだまだ土地に比べ、建物に予算を使いたい方が多いので、土地が思ったより入手困難な現実に驚かれる方も多いかと思います。
優先順位と譲れないポイント
いい家やいい土地、は手に入れるのは大変かもしれません。
でも、皆さん満足して購入していただいているのも事実です。
どうしても満足のいく土地や家に巡り合えない方は、このようなケースも多いように感じます。
■ご家族で話し合って決めた、優先順位が定まっていない。
■ご家族で話し合って決めた、譲れないポイントが決まっていない。
この２点は、『いい家・いい土地』に巡り合う為に、必須とも言える、お住まい探しの第一歩、非常に重要なポイントです。
土地探し・家探しの際は、是非、ご家族で『話し合って』、『ご家族で決めた』、優先順位を１位～３位程度（意見が沢山過ぎたら、妥協して５位程度まで）、譲れないポイントは、これが無かったら絶対に嫌だ、を１つ、こんな条件（状況）だったら絶対に嫌だ、を１つ、決めてみてください。
実はどこにでもあって、どこにもない『いい家・いい土地』
一般的にいう『いい家・いい土地』というのは、ネットで見れば、建物や立地について、タイプ別にも見ることが可能だと思いますが、それはあくまで『一般的』で『平均的に見れば』の話であって、『ご家族にとって』では全くありません。
一般的には南道路は相場も高いし、陽当りも良好で、実際に人気も高いですが、長らく南道路の家が実家だったという方で、『南道路の家だけは絶対に嫌だ』という方も居ます。
丸見えで暑いだけ、日差しは午前中だけ入る東道路が良い、という方でした。
子育て世帯には、嬉しい、公園の近く、小学校や保育施設がすごそこ、の物件も、子供が苦手な人や、子供の声が苦手な人、子供が歩いていると逆に危険だと思う人など、それだけは勘弁してくれと思う人は、その実家を売却しました。
土地は、整形地で平坦地、前面道路がある程度広く、陽当りが良い、利便性の高い閑静な住宅地、駅の近く、であれば、相場は高くなり、『一般的には』多くの方が欲しがる需要の高いものなので、価格は当然上がります。
それは『一般的な希望の一つ一つ』を寄せ集めて、良い評価となり、価格は上がりますが、それがどの家族にもベストな土地かと言えば、絶対にそうではありませんし、そのすべてが揃った物は、その家族にとってパーフェクトかと言えば、それも絶対にそうではありません。
1億の予算があれば1億5千万の物が欲しくなるのと同じで、こうしたい、という気持ちはビックリするくらい、際限のない物なのだと思います。
90点の物件を見て、マイナスの10点をどのように感じるか、で良い土地・良い家に巡り合えるまでの時間が決まります。
80点や90点の物件が、ご家族にとっての100点の物件である事もあり、60点の物件がご家族の優先順位、譲れないポイントに照らすと、80点や90点になる事も当然あります。
ご家族にとって、80点や90点の物件に巡り合った時に、あと10点、20点を満たす物件を求めて、更に探し続けるか、そこで、現実の市場や相場と向き合い、ご家族で話し合い、80点、90点を100点と評価出来るか、で『いい土地・いい家』に、巡り合えるのか、いつ巡り合えるのか、が決まってくるかと思います。
『いい土地・いい家』は、時にラッキーなことに、すぐそこにある事も有り得ますが、ご夫婦、ご家族で豊かな楽しい生活を想像しながら、しっかりと考えて決めた優先順位、譲れないポイントを基に、広い視点で見ることで、向こうからやって来てくれるわけでは無く、こちらから歩み寄ってこそ『愛すべき、いい家・いい土地』に巡り合えるのではないかと、土地や家を購入するお客様を見ていると思うのです。
不動産とは言え、普通の買い物、ただ、一生に一度の一番高い買い物になるかもしれない、と思えば、気合が入って、失敗なんて絶対にしたくない、という思いで品定めするのは、当然の心理です。
土地探し・家探しにお悩みのある方、どうしても巡り合えない方は、是非お気軽にご相談ください。
ご家族にとってのいい土地・いい家は、掘り出し物の隠し物件などでは無く、すぐ近くにあるかもしれませんよ。。。
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、様々な手続きの忙しさや、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地・建物で、意外なトラブルの種を発見したり、改善や解消に時間を要するケースも稀にあります。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
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家探し・土地探しのタイミング 不動産購入建売住宅注文住宅土地2022年10月07日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の家探し・土地探しはモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
新居を購入する場合、新築戸建、中古戸建、中古マンション、注文住宅など、その種類はいろいろあります。
同じ境遇の方が、同時期の入居を目指す時、皆さん同様のタイミングで家探しや土地探しをしたら、同時期の入居が叶うでしょうか？
もちろん、そうとは限りません。
家探し・土地探しのタイミング
家探し・土地探しのタイミングにも、様々な視点で考えることが出来ますが、まず一番に、購入（契約）から引き渡し（決済）までの期間の長さから見た、購入のタイミングがあります。
新居購入と言っても、既に物件がある中古戸建や中古マンションと、土地から探して新築する注文住宅では、契約から引き渡しの期間が全く異なります。
住宅ローンの事前審査を問題無くクリアした状態だとして、最短の引き渡しとなるのが、空き家の中古戸建、次に空き家のマンション、となります。
どちらも契約から数週間でのお引渡しが可能になるかと思いますが、売主側が個人のケースが殆どですので、平日の日時調整などの関係などは、少し手間取る可能性があり、また、中古ですので、現況有姿の引渡し以外の契約条件がある場合には、引渡しまで数カ月を要する場合もあります。
通常、1カ月程度でのお引渡しとなるのが、完成済みの新築住宅です。
こちらは完成済みで、現地確認で問題が無ければ、空き家の中古物件とさほど変わらないスピード感でのお引渡しとなります。
相手が業者ですから、日程調整も割とスムーズで、契約内容も問題が起きづらく、一番計画通り進みやすい物件と言えます。
契約条件により時間が掛かるケース
中古住宅・中古マンションや土地の購入で、契約から引き渡しまでに時間を要するケースがあります。
時間が掛かる契約条件
■解体更地渡し
■造成・完成宅地渡し
■開発許可や農地転用等、申請を要する土地
■確定測量後のお引渡し
■測量、境界明示・復元後のお引渡し
■越境解消後のお引渡し
■残置物撤去・ハウスクリーニング後のお引渡し
■修繕箇所を補修してお引渡し
などが考えられます。
土地に関しては、解体更地➡農地転用・開発許可申請等➡造成・完成宅地・確定測量のセットになると、2カ月以上から半年程掛かるケースもありますので、特に市街化調整区域の土地も考えている場合は、相当前から動き出す必要があります。
境界や越境の関係は、イレギュラーが起こりやすいところで、測量の結果、越境が判明したり、境界復元を要したりする場合もあります。
確定測量には最低1カ月程度を要しますが、復元は数日、越境があれば解消には数日から数カ月の期間を要する場合があります（稀に解消できないケースもあり、契約条件の見直しがされる場合もあります）。
測量には隣地の協力や、自治体の立ち合いが必要な事もおおいので、期間の調整が最もしづらい作業とも言えます。
残置物撤去とクリーニングは、個人の売主様の場合、普通にお仕事をされながら、引渡しまでに撤去やクリーニングを行いますが、その後、立ち合い確認なども伴いますので、やはりある程度の期間を見る必要があります。
そのような場合には、1カ月半から2カ月程度は見た方が良いでしょう。
補修カ所が見つかれば、期限の延長もあり得ますので、引っ越し準備は余裕を見る必要があります。
マンションの場合は、補修、修繕の個所によって（水回り等）、所有者が自分の都合で勝手に工事を行えない事も有り得ます。
この場合には管理組合への承諾を要する事もあり、工事まで時間が掛かる事があります。
中古物件の現況有姿でそのまま引き渡す契約では無い場合、引渡しまで1カ月半程度は最低でも見ておくべきで、引渡し時期が明確になってから引っ越しの手続きを始めるくらいの心構えが望ましいでしょう。
注文住宅は相当の余裕が必要
ダントツに期間を要するのは、もちろん土地+注文住宅、です。
土地も場所や契約条件により、引渡しまで数カ月から半年程掛かるケースが考えられ、建築も着工までに最低でも数週間、着工から完成までは、数年前までは4カ月程度の工務店もありましたが、資材不足や、社会情勢などで、現在では6カ月から8カ月、1年ほどの予定を組むケースが出ています。
注文住宅は社会情勢の他、災害により資材の入手が困難になる事も多く、東日本大震災などの時には、ユニットバスや断熱材など、東北に製造拠点を持つ工場の被害により、関東の住宅建築が滞るなど、遠くの災害でも影響が大きいケースもあります。
土地と建物で、1年程度は期間を見た方が良く、土地探しは1年以上前から始めるのが望ましくなります。
同様に、何かの影響を受けやすい注文住宅は、資材価格の高騰などの影響も大きく、想定していた予算では足りなくなる事も珍しくありませんので、カタログ価格は最新のものをチェックしながら、計画する事がお勧めとなります。
災害があれば分譲住宅でも影響あり
分譲住宅は比較的安定的に引渡しまでが進み、通常では1か月から1か月半程度で引き渡されますが、これは完成済みの場合で、未完成や特に未着工の分譲住宅の場合、注文住宅と同様に、どうしても引渡し時期が延長されることが稀に起こります。
資材自体は確保できており、価格の変更などはありませんが、流通が滞るような災害の影響や、災害による人手不足による引渡し延長はこれまでに経験しましたので、分譲住宅と言えど、イレギュラーは起こり得ます。
常に、プラス1か月、2カ月程度の余裕を持って動く事が望ましいと言えるでしょう。
仕事や家族の事情に合わせるタイミング
お子様の進学など、ご家族のライフイベントのタイミングで新居を購入する方は多くいらっしゃいます。
学区等が変わらない、同様の環境で賃貸から購入するケースは、学区などの条件縛りで、物件が非常に見つかりづらい事がまず考えられますが、運よく物件に巡り合えれば、住宅ローンに関する弊害も少なく、一番スムーズに転居を進められます。
このような動機でお住まい探しを始めても、結果、全く別の学区に気に入った物件が出る事も多く、物件の魅力が勝り、学区以外に購入する方も実は多くいらっしゃいます。
住まいの購入は転居を伴いますので、その時期には注意が必要な場合もあります。
特に住宅ローン利用の方は注意
多くの方は住宅ローンを利用して新居を購入しますが、ライフイベントのタイミングによっては、一歩間違えるとローンの借り入れや借入額に大きな影響が出る場合があります。
例えば、転職を伴う新居の購入や、転職後間もない新居の購入には注意が必要です。
住宅ローンは勤続年数が長く、安定した収入である程、承認の確率が上がり、融資額も安定して獲得できます。
転職の場合、これから働く予定の会社から、内定証明や、雇用契約書を出してもらえるなど、新しい会社で、働く前から書類を出してもらう必要があるかもしれません。
また、前職と転職先の仕事に継続性が無い場合、審査が不利に働く事があります。
職種や見込み収入、前職の勤続期間によっては、審査の土台に乗らないケースもありますので、タイミングは非常に重要と言えます。
転職と新居の購入を同時期に考えた場合、転職前の勤続年数や収入の安定性が得られていれば、転職前に購入のタイミングを持ってくることが得策のケースも多く見られます。
転職間もない時期での新居の購入は、様々、不利な影響を受けてしまいます。
最低でも3カ月程度の勤続期間を経てからでないと、住宅ローン審査の土台に乗らない可能性が高く、融資額を高くするには、1年以上は勤続期間を稼ぎたいところです。
これも前職との継続性の有無で、評価に雲泥の差が出ると言っていいでしょう。
ほぼ同様の職種で転職し、年収が安定的に上がっていれば、当然、有利に働く事もありますが、審査は年収だけでなく、お勤め先の会社規模や信頼性も見られます。
一部上場企業の社員から、零細企業への転職となった場合、年収が上がってもプラスに見られるとは限りません。
これも、同時期に新居の購入を考えた場合、そのタイミングは非常に重要と言えます。
転勤の場合もタイミングは、当然難しくなります。
転居のタイミングに合わせ、物件が出てくれるわけでは無いので、通常は、転勤前、それもかなり前に新居を決定して購入する事になります。
住宅ローンというのは、意地悪く出来ているもので、購入時（決済引渡しの時）には、住民票を移動しなければいけない条件になっています。
転勤先での勤務が始まる前に、数カ月は住まない予定の新居に住民票を移動する必要があります。
原則、このような条件なのは、ある程度遠方に新居を購入する場合、住宅ローンを利用して家を購入し、賃貸で人に貸して運用してしまう人が一定程度存在するために、住民票を家族ごと移動させる、という側面があります。
そういう住宅ローンを悪用した諸先輩方の煽りを受けてしまったわけですが、これが、家族のイベントに関わるとややこしい事になってしまいます。
住民票を移動すると、お子様が今の小中学校に通えなくなる、社宅に住めなくなる、奥様の仕事やパートに影響がある、などなど、意外と住所変更の影響は大きくなります。
銀行担当者にも状況を説明し、譲歩の条件交渉を当然行いますが、ご家族も同時進行で、学校に通い続けられるよう手配する、奥様の仕事やパートに影響が出ないよう説明する、社宅の引っ越しは先に延ばしてもらう、などの手続きが付いてきてしまいます。
このように、新居の購入は、単純にいつから住み始めたいか、だけで動き始めるだけでなく、転居の時期やその影響を予め想定しておかないと、想定外のあわただしさや、ローンにおいても想定外の不利益が生じる可能性を秘めています。
特に住宅ローンは口で説明してもダメですから、いちいち証明書類を用意する必要があり、お勤め先なども巻き込んで、手間と時間が掛かります。
ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、様々な手続きの忙しさや、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、お住まい探しを始めてください。
≫モモ・ホームで家探し・土地探しご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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レアだけどある！土地が広い新築物件！
東武越生線編不動産購入地域の情報：坂戸・鶴ヶ島建売住宅注文住宅土地お勧め物件情報2021年02月02日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
お住まい探しをされる方で、ご要望が多いものの一つに「広い土地」があります。
建売住宅の場合は特に、埼玉県内でも駐車場２台分が割と標準的ですが、ふじみ野駅あたりより上り方面だと駐車場１台分や３階建ての住宅も少なくありません。
モモ・ホームなら新築戸建の仲介手数料は最大無料！
レアだけどある！土地広新築物件！東武越生線編
最近増えてきた、脱東京の方々にとっては、せっかく埼玉でのお住まい探しだから、余裕のある広い土地に住みたい、と言う方も多くいらっしゃいます。
また、注文住宅をご検討の方も、広い土地を探す方は非常に多いですが、土地+建物の場合、土地に掛けるご予算の関係と立地のバランスが合わず、なかなか土地探しで苦戦する方、多いと思います。
昨今の建売住宅はスペックも非常に高く、住宅性能は十分なものですが、一度、フリープランにあこがれてしまうと、なかなか建売は…という方も少なくないでしょう。
しかし、現実、コストパフォーマンスにおいては、建売住宅は圧倒的なものがあります。
ケイアイLUXE入間郡毛呂山町３期
ケイアイLUXEシリーズの新築分譲住宅全3棟。
東武越生線東毛呂駅から徒歩8分の他、JR八高線毛呂駅から徒歩10分と好立地。
小中学校が近く、スーパー・ドラッグストア・コンビニなども徒歩圏内で生活施設は充実しています。
全3棟は全棟敷地面積70坪以上、建物も33坪以上の少し大きめの4LDKです。
前面道路幅も６ｍで、インフラは都市ガス・本下水と好条件。
敷地面積は約71.40坪～約74.34坪、建物面積約33.06坪～109.62坪。
販売価格が2950万円～3080万円となっています。
ケイアイの新築分譲住宅は越生線のみならず、東武東上線から東京まで、現在ではかなりのシェアを獲得しているビルダーです。
特に、建物面積に対する収納率が高く、リビングの間取りデザインや造作に工夫が多く、リビング階段も多用、家事動線や家族が集う空間を中心に設計に工夫が見られ、多くの指名買いのファンを獲得しています。
ご興味・ご検討の方はお気軽にお問い合わせくださいませ！
ケイアイの新築分譲住宅はモモ・ホームなら仲介手数料無料！
ケイアイの新築分譲住宅の情報はこちらから！
毛呂山町旭台 新築分譲住宅
地元工務店が手掛ける限定1棟の新築分譲住宅です。
東武越生線川角駅徒歩13分、武州長瀬駅徒歩16分と２駅利用可。
敷地面積約94坪、とかなり広い敷地を確保、駐車スペース並列２台はもちろん、南側お庭スペースもかなり広々と確保できていますので、陽当り・通風も良好です。
市街化調整区域内（都市計画法第34条11号）の為、浄化槽ですが、都市ガスが利用できます。
収納も充実、リビング含む全室が南向きで広い庭、94坪の整形地で前面道路は6ｍ、など、なかなか手に入れるのが難しい条件を備えた物件です！
限定1棟ですので、ご検討の方はお早目にお問い合わせくださいませ！
毛呂山町下川原 新築分譲住宅
こちらも同じ工務店が手掛けた毛呂山町下川原の新築分譲住宅。
東武越生線川角駅徒歩１２分、武州長瀬駅徒歩１９分の２駅利用可。
こちらの敷地面積はなんと約136坪！
南東向きで庭先約10ｍの大きなゆとりがあります。
同様に市街化調整区域（都市計画法第34条11号）なので、浄化槽ですが、これも都市ガス利用可の物件です。
地型は不整形地となりますが、間口は4.79ｍありますので、道と変わらない広さで、狭さは感じないと思います。
こちらも限定１棟らしく、土間収納やパントリー、リビング収納、WICなど、凝った間取りデザインで力が入っています。
木の質感を生かした和モダンなデザインを得意とする注文住宅を日頃から多く手掛けているので、家の中に入るといわゆる建売っぽさはほとんどありません。
どちらの物件もモモ・ホームなら仲介手数料無料！
ご興味・ご検討の方はお気軽にお問い合わせくださいませ！！
注文住宅をご検討の方は、「今」想像する使いやすい、間取りや仕様にこだわりを見せ、建物に資金を多く配分する結果、土地の購入価格を圧迫するケースが圧倒的に多いですが、建物はどんなに高価でも、必ず朽ちていく消耗品とも言えますが、手に入れた土地は価値の増減はあれ、無くなりません。
駅近の狭小でも、利便性最優先にするか、少々我慢しても、余裕のある広い土地を手に入れるかは、それぞれのご家族の価値観ですが、あこがれのマイホームを広い土地で！これなら予算に合う！という物件がレアな建売住宅で見つけられればラッキーかもしれません。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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レアだけどある！土地が広い新築物件！
JR川越線編不動産購入地域の情報：川越・東上線建売住宅注文住宅土地お勧め物件情報2021年02月01日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
お住まい探しをされる方で、ご要望が多いものの一つに「広い土地」があります。
建売住宅の場合は特に、埼玉県内でも駐車場２台分が割と標準的ですが、ふじみ野駅あたりより上り方面だと駐車場１台分や３階建ての住宅も少なくありません。
モモ・ホームなら新築戸建の仲介手数料は最大無料！
レアだけどある！土地広新築物件！JR川越線編
最近増えてきた、脱東京の方々にとっては、せっかく埼玉でのお住まい探しだから、余裕のある広い土地に住みたい、と言う方も多くいらっしゃいます。
また、注文住宅をご検討の方も、広い土地を探す方は非常に多いですが、土地+建物の場合、土地に掛けるご予算の関係と立地のバランスが合わず、なかなか土地探しで苦戦する方、多いと思います。
昨今の建売住宅はスペックも非常に高く、住宅性能は十分なものですが、一度、フリープランにあこがれてしまうと、なかなか建売は…という方も少なくないでしょう。
しかし、現実、コストパフォーマンスにおいては、建売住宅は圧倒的なものがあります。
ブルーミングガーデンさいたま市西区プラザ4期
「ブルーミングガーデン」シリーズの新築分譲住宅。
JR川越線指扇駅より徒歩24分、JR京浜東北線大宮駅からバス15分、五味貝戸バス停下車徒歩9分の利用もできます。
小中学校が近く、子育て環境も良好でスーパー・ドラッグストア・コンビニなども１キロ圏内と生活利便性も良。
さいたま市では、東武東上線エリアに比べ、地盤がかなり軟弱のエリアもあり、鉄道附近や国道附近でも全く油断できませんが、この物件の地盤は良好と謳われています。
ブルーミングガーデンシリーズは、設計性能評価と建設性能評価のW取得はもちろん、住宅性能表示6項目で最高等級取得、更には長期優良住宅であるため、地震保険料が半額になったり、税制面の優遇を得たり、注文住宅に一歩も引けを取らない性能が自慢です。
各種性能表示には、決められた工法、金具などを使用し、申請費用などもありますから、住宅の価格は他の分譲住宅よりは高めとはなりますが、グッドデザイン賞受賞経験もある個性的なデザインや間取り設計などが気に入れば、注文住宅から乗り換える方も多くいらっしゃいます。
ブルーミングガーデンシリーズはモモ・ホームなら仲介手数料無料！
限定１棟ですので、気になる方は遠慮なくお問い合わせくださいませ！
グラファーレ川越市久下戸 全4棟
「グラファーレ」シリーズの新築分譲住宅、全4棟、残りは3棟です。
JR川越線南古谷駅徒歩21分と徒歩圏内で、敷地は68坪以上！
全居室南向き設計で駐車スペースは２台確保。
グラファーレシリーズも住宅性能評価W取得、住宅性能表示では7項目の最高等級取得と高性能をアピールしています。
ブルーミングガーデンシリーズに比べ、間取り設計はシンプルですが、現場、区画ごとに設計しているので、使いやすさには定評があります。
南古谷駅エリアは、スーパー・ドラッグストア・コンビニなど生活施設充実で、駅周辺に集中しているので、日々のお買い物などは便利です。
駅の近くは便利ですが、川越市もこのエリアは地盤や水害ハザードなどは予め知っておくべき情報と言えますので、要調査です。
残りは3棟、グラファーレシリーズはモモ・ホームなら仲介手数料無料！
ご検討、お問い合わせはお気軽にお申し付けくださいませ！
グラファーレ川越市安比奈新田 全6棟
「グラファーレ」シリーズの新築分譲住宅、全６棟で残りは４棟です。
JR川越線笠幡駅徒歩22分、的場駅徒歩28分の立地。
敷地面積は最大62坪、、6号棟は東南の角地で陽当り・通風良好です。
価格は2580万円～。
駅からの距離は少しありますが、幼稚園や保育園、小中学校はいずれも１キロ圏内と子育て環境も良好。
スーパー・ドラッグストア・コンビニなどもおおむね１キロ前後のエリアにありますので、不便は感じない生活環境です。
こちらのグラファーレ川越市安比奈新田新築戸建全6棟も仲介手数料無料！
お気軽にお問い合わせくださいませ！
リーブルガーデン川越市笠幡第四 限定１棟
「リーブルガーデン」シリーズの新築分譲住宅、限定1棟です。
敷地面積は210㎡の整形地で東道路、並列2台駐車が可能な駐車スペース。
南側にはお庭スペースが広々で、間取りも全室南向きのレイアウトなので、陽当りも良好です。
JR川越線笠幡駅徒歩16分と徒歩圏内で、小中学校や公園が近く、子育て環境も良好。
スーパー・ドラッグストア・コンビニなども徒歩１０分前後のエリアにあり、暮らしやすい環境です。
リーブルガーデンシリーズは、先のブルーミングガーデンシリーズ、グラファーレシリーズと同様、飯田グループホールディングスのブランドで、最も販売実績の多い代表的なブランドです。
住宅性能評価はW取得で、耐震等級も最高等級の３を取得しています。
昨今では、耐震等級などの住宅性能評価においては、注文住宅よりも建売分譲住宅の方が最高等級の取得率は高いといっても過言ではない位、品質は向上しました。
間取りについては、建売分譲はデザイン性を高めても、最優先は使いやすさですので、個性あふれるものは多くはありません。
また、アイランドキッチンなど広々したキッチンや、1.25坪以上の広いバスルーム、2.45ｍ超の高い天井、など「ちょっと贅沢」な部分が少ないとも言えます。
こだわりの間取りや、「ちょっと贅沢」な部分、個性的なデザインや外観などが、どうしても譲れない注文住宅派の方には敬遠されてしまう分譲住宅ですが、長く、飽きずに使いやすい、点に重点をおいて実績を積み重ね、品質においてもかつての「安かろう悪かろう」から脱却した建売分譲も、そのコストパフォーマンスの高さで魅力があるのではないでしょうか？
リーブルガーデンシリーズ・新築戸建はモモ・ホームなら仲介手数料無料！
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注文住宅をご検討の方は、「今」想像する使いやすい、間取りや仕様にこだわりを見せ、建物に資金を多く配分する結果、土地の購入価格を圧迫するケースが圧倒的に多いですが、建物はどんなに高価でも、必ず朽ちていく消耗品とも言えますが、手に入れた土地は価値の増減はあれ、無くなりません。
駅近の狭小でも、利便性最優先にするか、少々我慢しても、余裕のある広い土地を手に入れるかは、それぞれのご家族の価値観ですが、あこがれのマイホームを広い土地で！これなら予算に合う！という物件がレアな建売住宅で見つけられればラッキーかもしれません。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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レアだけどある！土地が広い新築物件！
東武東上線編②不動産購入地域の情報：川越・東上線建売住宅注文住宅土地お勧め物件情報2021年01月31日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
お住まい探しをされる方で、ご要望が多いものの一つに「広い土地」があります。
建売住宅の場合は特に、埼玉県内でも駐車場２台分が割と標準的ですが、ふじみ野駅あたりより上り方面だと駐車場１台分や３階建ての住宅も少なくありません。
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レアだけどある！土地広新築物件！東武東上線編②
最近増えてきた、脱東京の方々にとっては、せっかく埼玉でのお住まい探しだから、余裕のある広い土地に住みたい、と言う方も多くいらっしゃいます。
また、注文住宅をご検討の方も、広い土地を探す方は非常に多いですが、土地+建物の場合、土地に掛けるご予算の関係と立地のバランスが合わず、なかなか土地探しで苦戦する方、多いと思います。
昨今の建売住宅はスペックも非常に高く、住宅性能は十分なものですが、一度、フリープランにあこがれてしまうと、なかなか建売は…という方も少なくないでしょう。
しかし、現実、コストパフォーマンスにおいては、建売住宅は圧倒的なものがあります。
クレイドルガーデン川島町吹塚第２
「クレイドルガーデン」シリーズの新築分譲住宅。
東武東上線若葉駅からバス乗車１７分、「吹塚新田」徒歩２分。
全２棟の新築分譲住宅で、協定部分含み、不整形ではありますが、南道路で駐車スペースも３台以上と魅力があります。
駅まではバス利用となりますので、日々の生活は車、というご家族には魅力的な広さと価格の物件です。
にっさい花みず木新築戸建限定１棟
埼玉県の工務店が手掛ける新築分譲住宅です。
いわゆる「建売住宅っぽい」外観をどうしても避けたい、という方にはお勧め。
沢山の棟数をこなすことでコストダウンし、パフォーマンスを上げる大手の分譲住宅とはコンセプトが異なるので、価格もそれなりになりますが、おしゃれな外観のデザイナーズ住宅です。
東武東上線北坂戸駅よりバス乗車１２分「堀込」バス停徒歩３分の立地です。
にっさい花みず木の区画整理された住宅地は、近隣では常に一定の人気を保っているこれもおしゃれな街並みです。
南東・北西の両面道路で駐車スペースも並列３台、都市ガス・本下水、市街化区域内、と好条件も魅力です。
ブルーミングガーデン鳩山町楓ケ丘４丁目
東武東上線高坂駅よりバス１０分「サブセンター前」バス停より徒歩２分。
住宅性能表示「建設+設計」W取得、長期優良住宅が売りの「ブルーミングガーデン」シリーズの新築分譲住宅です。
スーパーやコンビニ、小学校、公園が１キロ圏内と、生活利便性は良い鳩山ニュータウン内の閑静な住宅街に立地する限定１棟。
広い土地で住宅もハイスペックですが、鳩山町はこの価格が魅力です。
リーブルガーデン東松山市六軒町
「リーブルガーデン」シリーズの大型分譲地、全10棟の開発です。
東武東上線東松山駅から徒歩18分、バスでも乗車5分「五領公園前」バス停から徒歩２分と好立地。
敷地は全棟53坪以上の整形地、お庭スペースを確保しつつ、駐車スペースも3台～4台を確保。
駅から徒歩圏内で２千万円台後半の価格帯は大きな魅力！
小中学校が近く、スーパー・ドラッグストア・コンビニなどの生活施設も充実。
2021年2月には順次完成しますので、お気軽にお問い合わせくださいませ！
ケイアイフィット東松山市幸町３期
「ケイアイフィット」シリーズの新築分譲住宅。
こちらも立地面では、東武東上線東松山駅より徒歩７分で、駅から徒歩１０分圏内の６０坪超の敷地はかなり希少な物件となっています。
間取りや内装の設計が人気のケイアイフィットですので、生活動線や使い勝手も良く考えられています。
駅近ですから、生活利便性においては問題なく、新しくできた「ビバモール東松山」にも徒歩3分、近隣の方にとっては注目の物件だと思います。
全２棟ですから、ご興味・ご検討の方はお気軽にお問い合わせくださいませ！
ブルーミングガーデン滑川町月輪
東武東上線森林公園駅徒歩17分、駅徒歩圏内の「ブルーミングガーデン」限定1棟です。
敷地はなんと９０坪超！
土地形状は不整形ではありますが、LDK含む全室南向きで陽当り・通風良好の物件です。
上記、ケイアイと同様、ブルーミングガーデンもグッドデザイン賞などを受賞する間取りデザインが自慢で、人気があります。
玄関上部吹き抜けや十分な収納スペース、主寝室の勾配天井などの間取りが魅力です。
南側に並列2台駐車とお庭スペースですが、敷地は車が増えても大丈夫な広さなので、安心です。
完成は5月予定、気になる方は是非お気軽にお問い合わせくださいませ！
大里郡寄居町新築戸建限定１棟
東武東上線編最後の物件は寄居駅まで来ました。
駅から徒歩8分の好立地の物件、そして価格が魅力の2130万円。
完成済み限定１棟ですから、気になったらすぐお問い合わせくださいませ！
なんと定価３０万円分の家電プレゼント付きです！
間取りは4SLDKで駐車スペース３台可（間口広く将来台数増も可能です）、敷地面積約61.52坪の整形地。
注文住宅をご検討の方は、「今」想像する使いやすい、間取りや仕様にこだわりを見せ、建物に資金を多く配分する結果、土地の購入価格を圧迫するケースが圧倒的に多いですが、建物はどんなに高価でも、必ず朽ちていく消耗品とも言えますが、手に入れた土地は価値の増減はあれ、無くなりません。
駅近の狭小でも、利便性最優先にするか、少々我慢しても、余裕のある広い土地を手に入れるかは、それぞれのご家族の価値観ですが、あこがれのマイホームを広い土地で！これなら予算に合う！という物件がレアな建売住宅で見つけられればラッキーかもしれません。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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レアだけどある！土地が広い新築物件！
東武東上線編①不動産購入地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線建売住宅注文住宅土地お勧め物件情報2021年01月31日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
お住まい探しをされる方で、ご要望が多いものの一つに「広い土地」があります。
建売住宅の場合は特に、埼玉県内でも駐車場２台分が割と標準的ですが、ふじみ野駅あたりより上り方面だと駐車場１台分や３階建ての住宅も少なくありません。
モモ・ホームなら新築戸建の仲介手数料は最大無料！
レアだけどある！土地広新築物件！東武東上線編①
最近増えてきた、脱東京の方々にとっては、せっかく埼玉でのお住まい探しだから、余裕のある広い土地に住みたい、と言う方も多くいらっしゃいます。
また、注文住宅をご検討の方も、広い土地を探す方は非常に多いですが、土地+建物の場合、土地に掛けるご予算の関係と立地のバランスが合わず、なかなか土地探しで苦戦する方、多いと思います。
昨今の建売住宅はスペックも非常に高く、住宅性能は十分なものですが、一度、フリープランにあこがれてしまうと、なかなか建売は…という方も少なくないでしょう。
しかし、現実、コストパフォーマンスにおいては、建売住宅は圧倒的なものがあります。
グラファーレ上南畑7期 全5棟
東武東上線志木駅からバスで20分「ＪＡ南畑支店前」バス停徒歩1分。
「グラファーレ」シリーズの新築分譲住宅。
市街化調整区域の多棟分譲となると、駅からはそれなりに離れます。
その代わりに得られるのは、広々としたお庭スペースや２台～３台、余裕の敷地です。
南畑小学校徒歩6分、東中学校徒歩6分、なんばた保育園・南畑幼稚園徒歩13分と、子育て環境も安心。
全5棟ですが、残りは2棟！
ご興味・ご検討の方はお気軽にお問い合わせくださいませ！
クレイドルガーデン富士見市下南畑第７
東武東上線みずほ台駅から徒歩26分の全3棟「クレイドルガーデン」の新築分譲住宅。
こちらも全区画60.7坪以上の3区画で、駐車スペースは車種により2台の仕様です。
1号棟と2号棟は２ＬＤＫ+２Ｓの表示ですが、４ＬＤＫとし使用可能です。
クレイドルガーデン富士見市水子第26
こちらも「クレイドルガーデン」シリーズです。
東武東上線みずほ台駅徒歩26分と駅からの距離も同等ですが、間取りが３ＬＤＫで、協定通路設定ありなので、価格に若干お得感があります。
全3区画で１区画は土地分譲、２と３が新築戸建、土地の販売価格から、新築分譲がお得なのが際立ちます…。
幼稚園や小中学校が１キロ圏内、スーパー、コンビニも１キロ圏内と暮らしの利便性は良好です。
グラファーレ富士見市下南畑２期
東武東上線みずほ台駅徒歩31分
全棟駐車スペース3台確保の全10棟
全区画61坪超の「グラファーレ」シリーズの新築分譲住宅
こちらの強みは、人気の大型ショッピングモール「ららぽーと富士見」の近所。
全１０棟で、残りはわずか４棟となっております。
ご興味・ご検討の方はお気軽にお問い合わせくださいませ！
注文住宅をご検討の方は、「今」想像する使いやすい、間取りや仕様にこだわりを見せ、建物に資金を多く配分する結果、土地の購入価格を圧迫するケースが圧倒的に多いですが、建物はどんなに高価でも、必ず朽ちていく消耗品とも言えますが、手に入れた土地は価値の増減はあれ、無くなりません。
駅近の狭小でも、利便性最優先にするか、少々我慢しても、余裕のある広い土地を手に入れるかは、それぞれのご家族の価値観ですが、あこがれのマイホームを広い土地で！これなら予算に合う！という物件がレアな建売住宅で見つけられればラッキーかもしれません。
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東京からの転出者急増
半数は近隣3県へ不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ建売住宅注文住宅土地不動産の売却中古住宅2021年01月29日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
もう１年にも及ぶ新型コロナウィルスの影響で、いわゆる「第２波」以降、「新しい生活様式」や「ウィズコロナ」などで、毎日の通勤も少なくなり、テレワークの推進で、都会に暮らす人々が都会での生活リスクを考えるようになりました。
東京から近隣３件へ転出者急増
総務省が発表した２０２０年の住民基本台帳に基づく人口移動報告によれば、東京都は転出者数が前年から１万７９３８人多い４０万１８０５人で、全国で唯一、増加したことが分かりました。
転出先は、近接の３県で５５％を占め、都心から通勤圏内の郊外へ移り住む流れが進んでいる状況が本格化しています。
(NHK NEWS WEBより)
東京都の転出超過は半年前から。
実は6カ月連続で転出超過の状況が続いており、この流れでリモートワークが一段と進めば、東京一極集中が一気に終わる新たな局面に入るとすら言われているようです。
転出先は、神奈川県へ９万１６６９人、埼玉県に７万４６５９人、千葉県に５万６１８６人と近隣３県が多く、他、大阪府、愛知県、北海道、福岡県、茨城県への転出者は１万人を超えました。
最近では近隣３県以外でも移住の誘致を積極的に行っている自治体も出てきています。
まだ、空き家の多い地方での有効利用程度の動きかもしれませんが、移住者へのメリットが大きくなってくれば、脱東京の流れをさらに加速させていくかもしれません。
本社機能などが、まだまだ東京にあるケースが多く、週に２回などの出勤がある方はお客様で増えてきました。
東京直結１時間から１時間半程度のエリアが集中する埼玉県南部は、東京からの移住先として多くの方に選ばれる状況となっているようです。（埼玉県の場合、北部の人口維持が大きな課題ではあります）
埼玉県への移住など、ご検討の方は是非、お気軽にご相談くださいませ！
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住みやすい街・住みたい街・住みたい駅ランキングどう見る？ 不動産購入地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線不動産投資建売住宅土地中古住宅2021年01月04日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
本当に住みやすい街大賞
２０２０年の１２月末、住宅ローン専門の会社アルヒが「本当に住みやすい街大賞」を今年も選出しました。
１都３県、東京・神奈川・埼玉・千葉の中で選考されましたが、なんと２年連続で埼玉県の川口市が１位を獲得！埼玉県人にとっては誇らしい結果となりました。
埼玉県では、浦和美園が１０位で健闘しました。
埼玉高速鉄道沿線は、下のランキングでも食い込んで来ていますので、注目度が高いかと思います。
先だって、大東建託が調査したのは、
「街の住みここちランキング」。
埼玉県を対象に調査されたランキングですので、県内の方が選ぶ住みここちのランキングとなりますが、こちらでの１位獲得は「駅部門」では「本川越」！、２位は「浦和」、３位が「大宮公園」となりました。
４位にはさいたま新都心、５位が武蔵浦和、６位に昨年ランク外だった的場がランクイン！、以下７位が北与野、８位は川越と、１位の川越と合わせると断トツの強さを見せています。
また、「自治体部門」では、１位から４位を「さいたま市」が独占、浦和区・中央区・南区・大宮区と旧大宮市が強さを見せました。
５位に北足立郡伊奈町が昨年のランク外から急上昇、６位が和光市、７位さいたま市緑区、８位が入間郡三芳町、自治体部門では川越市は９位、となりました。
１都３県を対象とした同調査では、「住みたい駅」ランキングで、１位は大宮、２位が浦和、３位は吉祥寺、４位に川越、５位が赤羽、横浜となっています。
県民を対象に調査されたものですが、意外と県外へ興味が薄い結果となっていますし、２３区がランク外なのは、いつでも行ける感があるせいでしょうか…。
アルヒ調査の「住みやすい街」大賞は、住みやすいと言いつつ、住んでいる人の評価では無く、利便性や住環境に重点を置いて採点したもの。
評価基準として、最近注目度が高い、ハザードマップエリアに関する点や、治安においては評価対象となっていない点が、「外見重視」のランキングかな？と個人的に感じます。
川口市は、埼玉県の方なら認知している通り、水害などについては埼玉県でも指折りの要注意エリアでもあり、東日本震災の時には、住宅地ではありませんが、液状化も観測されています。
JR川口駅周辺は少なくとも、入間川（荒川）堤防の決壊時には３ｍ以上、５ｍ～１０ｍの浸水想定がされているエリアが、駅から徒歩３０分以内のほとんどを占めている点や治安の面において見ると、利便性は高得点で間違いないところとは言え、一生において住みやすいか？は実際に購入する場合は考慮が必要と言えそうです。
一方、大東建託調査の住みここちのランキングの場合、埼玉県の７３自治体、２２８駅に居住している成人男女累計19,205人の回答を集計したもので、部外者の評価では無い分、地元の声が反映されている感じはします。
ただし、1位獲得の川越市においても、川口市と同様、入間川のハザードエリアを気にする必要があります。
総合的な地盤（揺れやすさ）においては、川口市やさいたま市西側など河川や活断層の不安が大きいエリアと比べ、リスクが少ない川越市ですが、河川の氾濫の場合を考慮した方が良いエリアは多く存在します。
2019年の台風19号での浸水被害が川越市、富士見市、ふじみ野市では発生していますから、東武東上線と入間川を挟んだエリアの場合は注意した方が良いでしょう。
治安などについては、平均的に東京方面に寄れば悪くなっていく傾向がありますので、開発が進む綺麗な街並み、高層マンションが多く新築されていると、そんな心配も忘れそうですが、新しい街並み＝治安が良い、とは限りませんので、要注意です（実際に戸建住宅より、マンションの方が犯罪被害に合う確率は高いのです）。
ここ５年、１０年、自然災害や巨大地震への意識は高まっています。
さらに、昨年より未経験と言えるレベルのコロナ禍にあり、東京離れや、リモートワーク、ちょっと田舎の暮らしなどが注目され、埼玉県の魅力が勝手に上がってきています。
新しいお住まいを考える時に、周辺の住環境や、交通利便性はもちろん、日々の生活に直結していますから、最優先になりがちですが、是非とも「安心・安全」の土台を忘れずに、皆さんのランキングを考えていただければ、と思います。
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2021年度、住宅ローン控除見直しで要件緩和！デメリットも… 不動産購入日々あれこれ不動産と税金建売住宅注文住宅土地中古住宅2020年12月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
消費税率アップとなる度に、需要の落ち込みを防止するために住宅ローン減税と言われる控除の見直しがあり、駆け込み需要や、買い控えなどを誘発していますが、これからお住まいの購入を検討されている方にとっては、住宅ローン控除に注目されている方も多いのではないでしょうか？
住宅ローン控除見直しのメリット・デメリット
新型コロナウィルス感染拡大の影響で、現行の住宅ローン控除も入居時期の要件緩和などがすでに行われていますが、2021年度の税制改正に向け、控除の要件、減税額が変わる可能性が大きくなってきました。
要件緩和に注目が行きそうですが、有利な面だけではありませんので、特に高額のローンを利用する予定のある方は現行が有利な場合もありますから注意が必要です。
床面積の要件緩和
緩和されるのは、住宅の床面積の要件を緩和し、現在の50平方メートル以上から40平方メートル以上とする方針となりました。
一方、新たに対象となる40平方メートル以上、50平方メートル未満の物件については、都市部の小規模物件は高所得者層が投資用に購入する場合もあるため、年間所得1千万円以下とする所得制限を設ける方向です。
従来は両親と子供の生活に必要な3LDKの集合住宅などを想定していましたが、世帯構成の多様化など時代の変化に合わせて制度を見直し、より狭い物件を対象に含めることとなりそうです。
入居期限の延長
住宅ローン減税を通常より3年長い13年間受けられる特例措置については、新型コロナウィルス感染拡大を受けた負担軽減策として、原則2020年末までの入居としている適用期限を2年延長して2022年の年末とし、新築住宅は2021年9月末、マンションや中古住宅は2021年11月末までに契約することが条件となりました。
控除額注意が必要なのは控除額ですが、政府・自民党は今の制度を見直し、控除する額を、年末時点のローン残高の1％（現行制度）か、その年に支払った利息の総額の少ないほうとする方向で調整を進めています。
住宅ローン減税は、年末時点のローン残高の1％を所得税から控除する制度ですが、低金利が続く中、1％を下回る金利でローンを組めば、利息よりも多くの控除が受けられるため、不必要なローンの利用につながっていて『借りた方が得』という指摘が以前から指摘されており、政府・自民党は、制度を見直す方針ですが、制度の抜本的な見直しについては今回は見送り、来年度以降に議論することになりました。
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都心からの移住先で密かに人気！
小川町のお住まい情報！！不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報：川越・東上線空家管理建売住宅土地中古住宅お勧め物件情報2020年10月19日東武東上線・越生線・JR川越線の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
新型コロナウィルス感染拡大の影響により、定着しつつあるリモートワーク。
最近の傾向として、都心マンションの売れ行きが停滞、建築計画もスローペースとなる中、リモートワークが定着し、通勤日数が減少するサラリーマン世帯の『ちょっと田舎』への移住が増えています。
居住地として人気の川越市や鶴ヶ島市、坂戸市、また通勤を主に考えて富士見市なども人気がありますが、『ちょっと田舎』の日高市なども人気が上昇中です。
そんな中、始発駅まで下った『小川町』も経済新聞で取り上げられるなど、密かに注目を集めており、賃貸はもちろん、移住先として、人気が出ています！
今回は、そんな小川町の土地・建物情報をお送りします。
【新築・中古住宅】
比企郡小川町の７００万円中古住宅
最寄りは東武東上線東武竹沢駅、八高線の竹沢駅も利用可能。
敷地面積は余裕の89.83坪！
昭和５１年築の5DKおのお住まいで大家族もOK！
駐車スペースも３台確保しています！
小川町青山の平成１１年築中古住宅 ９５０万円
東武東上線・JR八高線小川町駅徒歩１０分
平成１１年４月築の4LDK
菜園が楽しめるお庭スペースもあり！
スーパー・ドラッグストア・ホームセンターなど利便性良好です！
比企郡小川町古家付き売地 ９８０万円
東武東上線・JR八高線小川町駅徒歩１１分
土地としての販売ですが、昭和４０年築の5SLDKの木造住宅付き！
修繕して使用することも可能です！
敷地面積はなんと約332.55坪！
「市街化調整区域」ですが、再建築が可能です！
比企郡小川町青山中古住宅 １０００万円
東武東上線・JR八高線小川町駅徒歩２０分
平成２年築の4LDK木造２階建て
駐車スペースも確保の閑静な住宅地
敷地面積は約41.72坪、南道路で陽当りも良好！
比企郡小川町みどりが丘中古住宅 １２８０万円
東武東上線・JR八高線小川町駅徒歩２０分
みどりが丘住宅団地内の平成２年築中古住宅
東側・南側公道6ｍに面する東南角地で陽当り・通風良好！
敷地面積も余裕の約５８坪
比企郡小川町中古住宅 １５８０万円
東武東上線東武竹沢駅徒歩８分
JR八高線竹沢駅徒歩１２分の２駅利用可
平成１０年築の築浅4LDK住宅
平成２５年に外壁と屋根の塗装をしてますので、状態も良好！
メーターモジュールの注文住宅、即入居可能です！
比企郡小川町大塚新築一戸建て ２２９０万円
新築でもこの価格で！
東武東上線・JR八高線小川町駅徒歩１５分
リーブルガーデンシリーズの新築戸建て限定１棟
敷地面積約47.91坪、建物は110.12㎡の4LDK
東南道路に接道で陽当り・通風良好！
比企郡小川町みどりが丘中古住宅 ２５８０万円
東武東上線・JR八高線小川町駅徒歩１７分
駅からバス５分、みどりが丘一丁目バス停より徒歩１分
平成２３年築の築浅中古住宅
こだわりの注文住宅、太陽光発電オール電化仕様！
お庭スペースも広々でウッドデッキも付いてます！
キッチンもアイランド風システムキッチン、食洗器付き！
２階全居室南向き、南にお庭スペースで陽当り・通風良好！
【土地】
比企郡小川町大塚売地 １２８０万円
東武東上線・JR八高線小川町駅徒歩３分の好立地
敷地面積約１５０坪！
周辺の利便性も良好です！
比企郡小川町売地 全２区画 １２８０万円・１３５０万円
東武東上線・JR八高線小川町駅徒歩８分
B区画は建築条件付いてます
A区画は敷地面積約106.57坪、B区画の敷地面積約91.06坪、南道路です！
今なら、分筆ラインの相談も可能！
商業地域なので、大きな建物も建てられます！
小川町や埼玉県の住宅サポート
小川町内産材木等利用住宅リフォーム補助安全で安心な住宅県境の向上や地域経済の活性化を図るため、町民が町内の施工業者を利用し、小川町及び近隣産の木材を３割以上かつ0.2㎥以上使用して個人住宅（農家住宅含む）のリフォームを行う婆いにその経費の一部を助成します。事前に申請し決定を受けた工事が対象となります。
助成額：対象工事の10%（20万円を上限 ただし、農家用住宅の場合は30万円を上限とする）
小川町駅周辺の空き店舗等への出店支援
対象事業
小売業、飲食店（酒場、ビアホール、バー、キャバレー、ナイトクラブを除く）、持ち帰り・配達飲食サービス業
小川町駅周辺の集客やイメージアップに寄与すると認められる事業
対象地域
都市計画法第８条の規定に基づく小川町内の商業地域
補助対象経費
店舗等改修費 ２分の１以内 補助限度額 50万円（初回のみ）
店舗等賃借料 ２分の１以内 補助限度額 25,000円／月 開店から12ヶ月間
※町の要綱に基づく工事で、事前に申請し、決定を受けた工事が対象です。
補助対象の要件
週５日昼間の営業が可能で、事業を２年以上継続して行う見込みがあること。
町税等の滞納がないこと など
その他
改修工事の施工業者は町内に事業所を有する業者とします。
補助の決定に当たっては、事業サポート機関（小川町商工会）の審査を経て判断します。
住宅用エネルギーシステム設置補助金
これから住宅用エネルギーシルテムを設置する方に補助金を助成します。住宅用エネルギーとは- ガス発電給湯器
- 家庭用燃料電池
- 太陽熱利用システム
助成額：５万円を上限（町内業者が設置の場合は２万円増額）
耐震診断及び耐震改修工事
耐震診断、耐震改修工事に要した費用の一部を助成します。耐震診断及び耐震改修工事をお考えの方は、ぜひご活用ください。
町の要綱に基づく診断・改修工事で、事前ん胃申請し、決定を受けた診断・工事が対象です。助成額： 耐震診断…診断費用の２分の１以内（５万円を上限） 耐震改修…改修工事費用の２分の１以内（20万円を上限）
多子世帯による住宅取得支援
新築分譲住宅取得支援事業 最大50万円補助
中古住宅取得・リフォーム支援事業
最大50万円補助＋埼玉県住宅供給公社の助成最大20万円
など、小川町に限らず、埼玉県内では、移住や新生活をサポートする施策があります。
東武東上線やJR八高線、JR川越線など、今、注目の移住先エリア！
ご興味のある方は、お気軽にご相談、お問い合わせくださいませ！！
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不動産オンライン無料相談のお知らせ
対応サービスが増えました！渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
６月より開始致しましたお住まい探しやご売却、不動産に関するご相談はなんでも大歓迎！『来店不要！オンライン無料相談』
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オンライン無料相談の流れ
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③ダウンロードされたファイルをクリックすると、 Zoomがインストールされ、ミーティングに参加（オンライン無料相談）できます。
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重要事項説明にハザードマップの説明が追加 渋澤 百不動産購入災害・防災と不動産建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却2020年07月17日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
不動産売買(賃貸もほぼ同様)の契約の前に、その物件の詳細について宅地建物取引士が『重要事項説明』を行います。
意外かもしれませんが、この重要事項説明において、これまでその不動産の場所が、水災ハザードマップと併せて説明する義務はありませんでした。
当社も含め、誠意ある不動産屋さんは当然にハザードマップを提示するなどして物件の安全性や水災の履歴の調査をして説明していますが、義務ではないので、実際説明していない業者も沢山あります。
この数年の連続した豪雨や台風による大災害により、このあいまいなルールも厳格化の方向へ変わってくるようです。
水害ハザードマップの説明を義務付けへ
水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を不動産取引時の重要事項説明として義務付けるための宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令が、17日に公布されました。
恐らく今年も、ゲリラ豪雨や台風による水災は秋にかけて警戒すべきシーズンですが、重要事項説明のみならず、物件のご案内時にそもそもリスクを隠すような不動産屋は信用に値しませんので、気を付けましょう…。
施行は8月28日で、具体的な説明方法等を明確化するための宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）の内容追加も同時に行なわれました。
大規模水害が頻発する中、不動産取引時の契約締結の意思決定において水害リスクに係る情報が重要な要素となっていることから、国土交通省は2019年7月、不動産関連団体を通じて、不動産取引時にはハザードマップを提示して、取引の対象となる物件の位置等について努力義務として情報提供するよう協力を依頼していました。
施行規則の改正により、重要事項説明の対象項目に「水防法の規定に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地」を追加、説明を義務付けます。
売買、賃貸問わず対象となります。
ガイドラインでは、具体的な説明方法として「水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示す」こととなります。
ハザードマップは、「市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと」とし、説明にあたっては、「ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましい」としたほか、「対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することがないよう配慮すること」としています。
今年も熊本県など九州を中心に、50年に一度の大雨、１週間で半年分の降水量となるなど、最近では、『１００年に一度』の豪雨も珍しくなくなってきており、自治体では、『１０００年に一度』の大雨を想定したハザードマップの作成が進んでいます。
特に埼玉県、モモ・ホームの掲載エリアの東武東上線では、他の災害の危険性が特に大きくなくても、川越からのぼり方面の水害の危険性ついては記事で取り上げていますが、荒川、入間川流域エリアもハザードマップ改定が進んでいます。
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正④ 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産と税金建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却中古住宅2020年07月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。
土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。
令和2年度 土地・住宅関連税制改正
今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは４つです。
①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い
④マイホーム売却・買い替えに関係する税制
今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。
相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。
周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。
マイホーム売却・買い換えに関係する特例の延長
◆マイホームの売却・買い換え等の際に使える特例３つについて、制度はそのままで譲渡時期が２０２１年１２月３１日（２年間）延長されます。
□マイホーム売却・買い換えに関係する特例の概要
最近では、都心から郊外へ、という志向が活発になってきています。
また、老後の生活の考え方も様々で、田舎暮らしでのんびりと、と言う方から、周辺の利便性を重視して、むしろ狭くてもマンションへ、という方もいます。
住み替え、買い換えは家族の状況の変化により想像通りに進むものではありませんが、ライフプランとして考えておきたいものです。
モモ・ホームの「予約制個別相談」の『オンライン無料相談』は、お住まい探しのスタートからご売却まで、不動産に関する相談はなんでも大歓迎です！
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東武東上線エリアの洪水想定区域は？②
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は？②
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）
モモ・ホーム掲載エリアの東武東上線沿線エリアは、昨年の台風１９号の際、坂戸市、川越市、富士見市、ふじみ野市において大きな被害や、氾濫寸前の危険水位まで上昇するなど、不安を感じさせる事態となりました。
入間川・小畔川合流付、西川越危険エリア
主に越辺川、入間川流域の支流の上流域での記録的豪雨が起因となり、流域河川が氾濫する事で、支流域において甚大な被害となりましたが、本流の荒川流域に雨が差し掛かった際、多少雨量が落ち着いていた為、荒川は氾濫危険水位まで水位が上昇したものの、氾濫は運よく免れました。
それでも上流域の雨量はすさまじく、貯水量が限界を超えたダムでは緊急放流をする寸前までの危険な状況であり、同様の雨が荒川に直接襲い掛かるようなことがあれば、新河岸川や荒川本流域に至るエリアは非常に危険な状況だったと言えます。
これを受けて、例えば川越市の新河岸川は街中を通っている事もあり川幅を広げる事は困難ですから、深堀することにより氾濫を防ごうと対策が始まっています。
すでに住宅街が広がっている東武東上線川越駅前後の新河岸川付近や荒川との合流にも関わる新河岸、上福岡、ふじみ野駅、さらに上り方面の荒川エリアは、東武東上線と河川を挟むエリアは特に土手よりも低い土地が多く、水位が上昇し、土手を超えて氾濫するようなことになれば、広範囲に危険が及ぶエリアとなっています。
新河岸川・荒川に氾濫が起こればふじみ野市からのぼり方面は危険エリア
川越市、富士見市、ふじみ野市、志木市、朝霞市、和光市は東武東上線沿線でも東京などへのアクセスが良く、駅周辺などの利便性に優れる事から平時には価値の高い住宅地として人気が高いエリアですが、荒川や流域河川が非常に多く、河川に向かって土地が下がっていっており、東武東上線と河川の間の住宅エリアはそういった特徴を踏まえてお住まい選定をすることをお勧めします。
埼玉県は津波などの心配がほぼ無いので、水災に関して無頓着になりがちですが、荒川や利根川など大河川があり、昨今の傾向では氾濫寸前まで一気に大量の雨が降ることも珍しくなくなってきました。
地震のように駅を一つずらしても被害を免れないような災害と違い、水災は駅一つずらすだけでも大きく安全性が変わることもあり、特に東武東上線においては、駅の出口を変えるだけで状況は一変するかもしれません。
のぼり方面、利便性が高い、人気のエリアは不動産価格もつられて上昇しますが、何度も言うように建物同様、『高い=安全』ではありません。
また、氾濫エリアから遠くない地点では、浸水などの被害を免れたとしても、水道、下水、ガスなどのインフラに影響が出る可能性がありますので、危険エリアからほど近い場所で、ぎりぎり大丈夫、と油断する事も禁物と言えます。
これから梅雨や台風の季節、お勤めや通学、日常のお買い物などの利便性と共に安全や安心も重要なポイントとして検討してください。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は？①
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月05日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は？①
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）
下り方面の東松山市などの一部では、河川と共に蛇行する河川の近辺にもともと「湿地や沼地、田畑」だった所を大規模開発により宅地化したエリアなどもあり、低い土地であることから、昨年の台風１９号でも河川の氾濫と共に浸水で水が引きにくく、被害が長引くなどの事態となりました。
当ブログでは何度となく取り上げていますが、東武東上線の川越よりのぼり方面は荒川、入間川流域と線路が平行しており、線路と河川との間のエリアは今回の『洪水浸水想定区域』でも要注意エリアとなっています。
のぼり方面は東京へのアクセスなど利便性の面で、人気のエリアも多く、物件の価格も川越より下り方面に比べ坪単価で１．５倍や２倍なども珍しくありませんし、戸建も土地が高い分、３階建ても多くなりますが、それでも人気がありますが、そういったエリアで、しかも少し土地が低いところなどは利便性に目を奪われて間違った選択をしないよう注意したいところです。
荒川水系越辺川エリア洪水浸水想定区域
まずは下り方面、越辺川エリア（川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町が対象）の洪水浸水想定区域です。
荒川水系越辺川洪水浸水想定区域図（想定最大規模）
１ 説明文
（１）この図は、荒川水系越辺川の洪水予報区間について、水防法の規定により定められた想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域、浸水した場合に想定される水深を表示した図面です。
（２）この洪水浸水想定区域図は、現時点の越辺川の河道及び洪水調節施設の整備状況を勘案して、想定最大規模降雨に伴う洪水により越辺川が氾濫した場合の浸水の状況をシミュレーションにより予測したものです。
（３）なお、このシミュレーションの実施にあたっては、支川の決壊による氾濫、シミュレーションの前提となる降雨を超える規模の降雨による氾濫、高潮及び内水による氾濫等を考慮していませんので、この洪水浸水想定区域に指定されていない区域においても浸水が発生する場合や、想定される水深が実際の浸水深と異なる場合があります。
２ 基本事項等
（１）作成主体 国土交通省関東地方整備局荒川上流河川事務所
（２）指定年月日 令和元年6月20日
（３）告示番号 国土交通省関東地方整備局告示第6号
（４）指定の根拠法令 水防法（昭和24年法律第193号）第14条第1項
（５）対象となる洪水予報河川
・荒川水系越辺川（実施区間）
左岸 埼玉県比企郡鳩山町大字赤沼から入間川への合流点まで
右岸 埼玉県入間郡毛呂山町大字苦林から入間川への合流点まで
（６）指定の前提となる降雨 入間川流域の72時間総雨量740ｍｍ
（７）関係市町村
＜埼玉県＞
川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町
※官庁が公表した資料だからなのか、JR線は分かりますが『私鉄』は載せていません。
入間川の支流と言える越辺川が氾濫した場合、最大でこのようなエリアの浸水が想定されます。
パッと見て、川島町は全滅です。現在のハザードマップでも川島町は全滅なので、逆に大きく変化があったわけではありません。地域に既にお住まいの方は十分にリスクを承知して警戒されているかと思います。
坂戸市や川越市、東松山市においては、昨年の台風１９号の甚大な浸水被害が出ましたから、上流域で記録的な大雨が再び降るようなことがあれば、注意しなければいけないエリアがあります。
昨年は特に『１００年に１度』レベルの記録的豪雨が水源である何カ所もの上流域を襲った点で、本流の水位が氾濫危険水位を超えるほど上昇、更に上流にあるダムの貯水量が限界を迎え、『緊急放水』寸前までいってしまった事で、本流の水位上昇から支流の逆流を生み、埼玉県の支流域で主に氾濫を発生させてしまい、坂戸市や東松山市、川越市、ふじみ野市などの被害となりました。
これに満潮の時間などが重なれば支流だけではなく、東京含むのぼり方面入間川や荒川本流の氾濫も免れなかったでしょう…。
昨今は、台風の大型化、ゲリラ豪雨、線状降水帯、などにより、河川の増水要因が多様化しています。
日本は災害大国ですから、本州全域で今後『大地震』への警戒も強まっています。
浸水想定区域内であれば、当然に地盤の強さや、液状化の可能性についても不安を感じます。
今年から新たに『感染症リスク』が加わりました。
それにより、この数か月で『都心離れ』、『マンション脱出』の傾向が強まってきました。
リモートワークにより、高額な都心寄りの物件や、駅近の高くて狭いマンションよりも少し遠くても負担の少ない、もう１部屋多い物件に…、という方や、長い在宅期間により、仕事部屋や、ご家族・お子様のストレス、近隣住民への迷惑や近隣からの苦情などを理由に、「もう１部屋」、「庭がある戸建」、と共に「周辺利便性」から「周辺環境」に重点が変化してきています。
「駅から近い」ばかりが利便性では無くなってきているのです。
今後は、都心へのアクセスを重視する利便性も首都圏のライフスタイルの変化と共に変わってくるでしょう…。
大きな災害、特に地震災害には非常に強く、津波などのリスクはほぼゼロの埼玉県ではありますが、県内で言えば荒川と利根川など、大河川についてはどの県に言っても周辺は要注意となります。
安全ばかりでお住まいを選べない事情があるかもしれませんが、ご家族が安全・安心に暮らせるエリアを知っていれば、そのエリアで最善の生活がイメージできるかもしれません。
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「千年に1度」の大雨が基準
埼玉県「洪水浸水想定区域図」渋澤 百不動産購入地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産建売住宅土地2020年06月03日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
この数か月、新型コロナウィルスの感染拡大ですっかり遠い記憶となってしまっている方も多いかもしれませんが、埼玉県が「100年に１度」の大雨に見舞われた台風１９号。
ブログ記事でも取り上げ、水災のハザードマップの更新に言及しましたが、この水害を機に埼玉県の水災の基準が変わりました。
「１０００年に１度の大雨が基準」の「洪水浸水想定区域図」公表
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
この「洪水浸水想定区域図」は２０１５年の水防法の改正により、区域図の想定雨量の基準を、「１００年に１度」から「１０００年に１度」に引き上げられていましたが、実は４７都道府県で埼玉県だけが引き上げ後の区域図が１河川も公表に至っていない状況でした。
スタートは遅かったのですが、県管理の全河川の浸水想定区域などを示したのは、岐阜県、群馬県に続いて全国で３番目だそうです。対象外の１４８河川も含み全体を示していることで、全国でも最も詳細に示せたと言えそうです。
東武東上線・越生線沿線、JR川越線沿線周辺の「浸水想定区域」は？
平成２９年に既に指定されている埼玉県に関係する国の洪水浸水想定区域
今回公表された区域図で浸水想定区域が存在する５２市町は、「ハザードマップの改良」が義務となります。
その他の１２市町村についても情報図で浸水想定区域が示されたことから、改良版のハザードマップ作成が進むと思われます。
東武東上線沿線・越生線沿線、JR川越線沿線周辺エリアで 新基準の洪水浸水想定区域 が存在するのは、全て荒川水系の河川で
川越市、朝霞市、志木市、和光市、富士見市、ふじみ野市（新河岸川）
志木市、富士見市、新座市、三芳町（柳瀬川）
朝霞市、和光市、新座市（黒目川）
水害リスク情報図の浸水想定区域 が存在するのは、
東松山市、小川町、川島町（市野川流域）
川越市、飯能市、東松山市、狭山市、入間市、坂戸市、日高市、毛呂山町、越生町、小川町、川島町、鳩山町、ときがわ町、東秩父村（入間川流域）
川越市、狭山市、入間市、朝霞市、志木市、和光市、新座市、富士見市、ふじみ野市、三芳町（新河岸川流域）
東松山市（吉野川流域）
東松山市、滑川町、嵐山町、川島町（和田吉野川流域）
秩父市、皆野町、長瀞町、小鹿野町（荒川上流域）
などとなっています。
東松山市と川島町は「１００年に一度」の想定時点から、水害に関してはかなり危険なエリアとして想定されており、「１０００年に１度」で新たに加わるエリアではありませんが、水害リスク想定図では、再度見直しが入る想定となっています。
色付けした川越市、富士見市、ふじみ野市、朝霞市、志木市、和光市、新座市など東武東上線川越駅より上りのエリアは、荒川水系河川と東武東上線が平行しており、荒川水系河川に面した市でもある為、特に東武東上線と河川（新河岸川や荒川）を挟むエリアについては、東松山市や川島町と同様、水災の危険エリアとなっています。
不動産相場は、洪水や浸水が頻発しない限り、周辺利便性を優先して相場が決まってきます。
「危険だから安い」でもなければ、『高いから安全』でもありません。
沿線の上り方面に行けば、坪単価は当然に上がっていきますが、駅から近く、日常の利便性が高いエリアはその『安全性』に関わらず『高い』です。
今現在の生活に合わせた利便性を無視することは難しいし、購入後の生活を考えれば考慮するべき点ですが、先々の事や一生の生活、お子様などの『安全』や『安心』を考えずに物件選びを進めてしまうと、最近では珍しくなくなった『１００年に１度』、『１０００年に１度』の災害に見舞われた時に、大きく公開する事となります。
多くの不動産屋は騙したり、嘘をついたりはしなくなりましたが、「他人の買い物」とどこかで思っている輩もまだまだ沢山います。
購入すれば、『自己責任』でもありますから、不安を持つことが無いよう、『生活に必要な利便性』と『安心・安全』をバランスよく考えて、満足度の高いお住まいを見つけていただけるよう、お手伝い致します。
『洪水浸水想定区域図』、『水害リスク情報図』の東武東上線・越生線エリア、JR川越線エリア（荒川水系各河川）については、次回からご紹介していきます。
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フラット35の金利が下落 渋澤 百不動産購入建売住宅注文住宅土地中古住宅2020年06月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
住宅ローンご利用でお住まいを購入される方は毎月のローン金利は気になるところ…。
固定金利と言えばフラット３５ですが、このところ若干の上昇傾向となっていました。
フラット35の金利が３カ月振りに下落
（独）住宅金融支援機構は1日、取扱金融機関が提供する「フラット35」（買取型）の6月の適用金利を発表しました。
借入期間21年以上（融資率9割以下）の金利は、年1.290％（前月比0.01％下降）～年2.030％（同変動なし）。
取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利（最頻金利）は、年1.290％（同0.01％下降）。借入期間が20年以下（融資率9割以下）の金利は、年1.220％（同0.01％下降）～年1.960％（同変動なし）。
最頻金利は、年1.220％（同0.01％下降）となりました。また、フラット50の金利は、融資率9割以下の場合は年1.620％～2.120％、9割超の場合は年1.880％～2.380％。
0.01%程度と、ほんの少しの下降で、実際借り入れての返済となれば、ほとんど影響がないレベルですが、上昇から下降に転じた点が大きいかと思います。
更に下降傾向となっていくかは長期金利とこのコロナ禍以降の住宅販売状況などの状況がどうなるかによってきますが、６月に入り動かなかった物件は一時的には大きく動き始めると思います。
気になっている物件がある方などは、感染予防に努めながらも積極的に動かれた方が良いかもしれません。
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