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前回、川越市編に引き続き、誰でも建築が可能な広い土地情報

 川越市以外、東武東上線・川越線編 

です。

広い土地の代表格の市街化調整区域の土地は、「安くて広い！」と思っても、どなたでも建築が可能なわけではありません。

都市計画法第34条12号該当地については、ご本人または6親等内の親族の方の居住要件を満たす必要があり、非該当の方はすぐに条件を満たすことは不可能なので、12号該当地の購入、建築は出来ません。

同じ市街化調整区域内にあっても、誰でも建築が可能な土地があります。

「既存宅地」や「34条11号」、「線引き前宅地」、「既存集落」などと言われる市街化調整区域内の土地がそれです。

一般的に都市計画法第34条11号が代表的でしたが、川越市などはすでに新規の流通はストップしていますので、ストック物件や中古住宅などとして市場に出たものをタイミングよく捉えるしかありません。

今回ご紹介の東武東上線沿線のその他のエリアでは、まだ手に入れるチャンスがある34条11号の土地もありますので、是非、機会を逃さずご検討ください！


 坂戸市の市街化調整区域の土地 

 坂戸市片柳全3区画 


坂戸市片柳の全3区画建築条件なしの売地です。

3区画のうち、②区画が都市計画法第34条11号該当地で、どなたでも住宅の建築が可能です。

有効宅地面積約65.50坪（216.85㎡）協定部分約32.81坪(108.47㎡）で、
1380万円です。

東武東上線北坂戸駅から徒歩12分と徒歩圏内で、生活施設充実も充実、保育施設や小学校も近い、市街化区域に近い条件を備えています。


 坂戸市北峰５期１区画 


坂戸市北峰５期の１区画建築条件なしの売地です。

駅からは離れます。
東武東上線坂戸駅からバスで5分、バス停から徒歩1分です。

敷地面積約86.17坪（284.88㎡）、1280万円

南側公道幅員10ｍ面で東側、北側の３方角地、が魅力です。

セットバック済み、確定測量も済み、完成宅地でもお引渡しと、購入後の諸費用も抑えられる物件です。


 坂戸市浅羽１区画 


坂戸市大字浅羽の１区画建築条件なしの売地です。

敷地面積約120.01坪の南西角地で陽当りも通風も良好。
東武越生線一本松駅徒歩14分。

現況更地で即お引渡しも可。

閑静な住宅地で、近隣の区画整理も進んでいる近頃人気のエリアです。



 坂戸市紺屋１区画 


坂戸市紺屋１区画、建築条件なしの売地です。

駅は東武東上線若葉駅からバス15分、東坂戸団地バス停より徒歩5分

敷地面積約100坪あり、2方道路の角地です。

東坂戸団地付近は2019年の台風19号での被害がありましたので、ハザードエリアは要チェックになります。


 坂戸市石井土地１区画 


坂戸市石井土地１区画、建築条件なしの売地です。

やや不整形地ですが、間口は4.9ｍあります。

敷地面積は約81坪、更地渡しです。

こちらも東武東上線若葉駅よりバス15分、須黒小学校入口バス停より徒歩5分
東武東上線北坂戸駅から歩くと27分の立地です。


 富士見市の市街化調整区域の土地 

 富士見市勝瀬土地１区画 


富士見市勝瀬土地１区画、建築条件なしの売地です。

東武東上線ふじみ野駅徒歩18分の徒歩圏内と言えます。
東武東上線ふじみ野駅は東上線の駅でも歴史が浅く、駅の辺りは山林や畑ばかりのエリアだったので、駅徒歩圏内に市街化調整区域、畑などが多く残っています。

敷地約82坪で測量済み、古家ありの状態で即お引渡し可。

大きくない上物ですが、解体費など、購入後の費用に注意です。

協定道路のドン付きですので、使い勝手の面は気になります。


 富士見市東大久保全2区画 


富士見市東大久保土地全2区画、建築条件なしの売地です。

Ａ区画は契約済みなので、残り1区画のみⒷ1380万円となります。

東武東上線ふじみ野駅からは3.9Kmと離れますが、34条11号で都市ガス・本下水とインフラ条件は良です。

敷地面積約60.5坪で整形地とは言えません。角地ですが。

自己負担費用ありますが、開発許可申請・上下水道宅内引込み、雨水トレンチ設置を売主さんが負担して施工してくれます。

2区画以上の分譲の場合、このような面が利点と言えます。


 富士見市東大久保２区画 


富士見市東大久保土地２区画がもう１現場あります。

建築条件なしの売地です。

こちらは①区画②区画とも残っています。

①区画は約230㎡、1200万円
②区画は約230㎡、1100万円　です。

東武東上線ふじみ野駅までの距離は同様に約4Km
インフラは本下水あり、ガスはプロパンになります。

こちらの分譲地は価格が若干低いですが、開発工事に関する売主負担はありません。

表示価格のみで判断は要注意、です。


 その他のエリア 

 日高市下大谷沢土地上物付き 


日高市下大谷沢上物有売地

どなたでも再建築可能な上物有の土地、建築条件なしの売地です。

JR川越線武蔵高萩駅徒歩29分、笠幡駅徒歩25分。

敷地面積は約108.34坪、価格が魅力の880万円です。


 入間郡三芳町土地 


入間郡三芳町土地、建築条件なしの売地です。

東武東上線鶴瀬駅から2.3Kｍ。

２筆分の土地で、地目が宅地の部分のみで建築の場合、開発許可が不要となります。（面積合算の場合は必要となります）
合算すると、セットバックの可能性もあり、要調査物件です。

地目宅地は線引き前宅地、ほう1筆は畑、で農地転用許可が必要です。

敷地面積は約62.17坪、南東・北西の両面道路、都市ガス、本下水、と魅力は多いです。

価格は２４００万円と、一番東京よりの価格帯で、上物もありますので、資金計画に注意です。



「おっ！」と思うものや、イメージに近い物件はありましたでしょうか？

もちろん、すべての物件ではありませんので、ご興味・ご検討の際は、遠慮なくご希望条件などをお聴かせくださいませ！

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対象は「結婚新生活支援事業」を実施する市区町村に住み、新たに婚姻届を出した夫婦で、そもそも現行の補助は既に存在しています。

現行は（1）婚姻日の年齢が夫婦とも34歳以下（2）世帯年収が約480万円未満―などの条件に当てはまれば、30万円を上限に補助を受けることができる、という物でしたが、今回の発表は『条件を緩和』し、年齢の条件を39歳以下、世帯年収も約540万円未満に拡大するといった内容です。

新婚生活支援事業を実施する市町村は現行で非常に少なく、東京都では『ゼロ』、埼玉県でも、鴻巣市、幸手市、吉見町、鳩山町、美里町のみ、主に高齢化や人口減少を申告に考える自治体に限られている現状です。

これとは別に自治体独自で新婚さんに支援する事業を日高市で行っています。

 新婚ウェルカム住まいる事業 



日高市では、結婚に伴って市外から転入する新婚のご夫婦に対し、市の魅力や価値を実感してもらい、定住を促すきっかけとするため、引っ越し費用や新生活に必要な家具等の購入・設置費用の一部を補助する「新婚ウェルカム住まいる事業」を実施しています。


補助対象者は

市外から転入する新婚のご夫婦（婚姻の日から3年以内）であって、次の要件を全て満たす人

• 継続して1年以上市内に居住する見込みのあること
• ご夫婦の合計年齢が70歳未満であること、またはご夫婦と同居する子が12歳未満（申請する年度内で12歳に達する者）であること
• 日高市多世代家族同居近居促進事業補助金の交付を受けていないこと
• ご夫婦の世帯全員が、申請日の1か月前時点において市外居住者であること
• ご夫婦の世帯員に暴力団員を含まないこと

以下の1または2を対象経費とし、3万円を限度に補助します。

1. 引っ越し費用
2. 新生活に必要な家具、インテリア、家電の購入または設置に係る費用（転入後1か月以内に支払う予定のものに限る）

年度の途中で予算に達した場合は終了となってしまいますのでご注意ください。



30万や60万と比べると決して大きな金額ではありませんが、新生活にとって数万円でも補助が出るのは助かるものです。

日高市にお住まいを検討されている方は是非、機会を逃さずにご利用ください！

詳しくは日高市政策秘書課 政策推進担当（本庁舎 2階）
電話：042-989-2111（代表）まで

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中古住宅購入とリフォーム費用を合わせて対象の方の場合、最大５０万円の補助金が出ます。

昨年より募集件数なども手厚い内容となっておりますので、該当される方は是非ご利用ください。

※詳細と最新の情報はご相談いただくか、または埼玉県のホームページよりご確認ください。

 

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現在1400万人近い人々が暮らす東京都は流入人口は社会問題となるほど一極集中化が進んでおり、今後も継続される前提で開発などが進んでいます。

隣接する埼玉県ですから、随分埼玉県から東京都へ移住してしまうのだろうと思いますが、実は埼玉県はなんと東京都をも上回る『２００８年から連続140カ月』にわたり『転入超過』を継続中、その転入超過数も全国トップ３なんだそうです！



また、東京に出ていってしまう人口と東京から埼玉に流入する人口の差し引きにおいても、東京から埼玉に転入する人の数が2019年で6428人と大幅な転入超過状態なのです。



ちなみに東京都の転入超過数がマイナスなのはなんと全国で唯一、埼玉県に対してだけだそうで、首都圏の中でも『コスパ』の良さが大きな魅力となり、存分に魅力を発揮している状態かもしれないですね…。

このように実は以前から、埼玉県は流入超過の状態、しかも対東京都でも超過を維持出来ているのですが、今後、このコロナ後にはさらにその傾向が加速しそうです。

外出自粛期間が長らく続いた影響により、自宅勤務を通して、お住まいや地域、家族、働き方への考え方に大きな変化が起きている方が多くいらっしゃるようです。

これまでの埼玉県への流入と言えば、川口市や越谷市方面、またさいたま市が中心でしたが、これら人気エリアの不動産価格の上昇が激しく、中には東京と変わらない価格帯となっていることもあり、最近ではモモ・ホーム掲載エリアでもある東武東上線沿線の下り方面への移住を検討するご相談はどんどん増えています。

リモートワークが可能な企業にお勤めの方にとっては都心までの通勤時間が１時間程度の坂戸市～川越市の住宅は東京の相場と比べれば価格帯はもちろん、広さなども桁違いに感じ、そういった意味で『余裕のある』時間や『贅沢な』広さなど『豊かな』生活を得られるのかと思います。


 都内やさいたま市などアクセスなら川越線のコスパは優秀  

都心に通勤では無くても、さいたま市や東京市部への通勤圏内として、川越線沿線も変わらず人気があります。

東京都心への通勤であれば、乗り換えを伴いますが、さいたま市、川越市、八王子市方面の市部へのアクセス、西武線などへのアクセスが良好で、相場が高め、もしくは駅近の物件入手が困難な西武線沿線より、安くて広い川越線へ興味を持つ方も多くなっています。

駅周辺では、日常生活に支障が出ない程、生活施設が充実しており、同じ予算でも広い物件が視野に入る川越線沿線は『便利で丁度いい田舎』として、東京などの都市部から埼玉県の田舎暮らしを考える方からは以前より人気のエリアで、川越市や日高市の川越線沿線は移住してからの満足度は高いエリアとしてお勧めです。


この１５年間で転出人口より転入人口が２４万人も多い埼玉県

これまで『海無し県』の代表として関東でも栃木県や群馬県とは、不人気バトルを繰り広げてきて、自虐映画を喜ぶほど打たれ強くなっていましたが、実は東京から『丁度いい』距離の『丁度いい』価格で『丁度いい』広さの『丁度いい』田舎暮らしが出来る魅力あふれる県なのかもしれませんよ？


東京や横浜など、私も『ブランド』として憧れの街ではあるかもしれませんが、お住まいを考えた時には、やはり『東京都』や『港区や江東区』、『横浜市』、また『タワーマンション』などの『ブランド』の料金として数千万円上乗せされるかと思うと、冷静に考えて頂きたいなぁ、と思います。

さらに言えば、首都圏のブランド力のある人気エリアは、そのほとんどが湾岸エリアなど地震や水災に対して不安があるエリアです。

都心離れの一因として、阪神淡路大震災や東日本大震災も大きく影響しています。

湾岸エリアはインフラが地下化され、共同溝として地下に入っている地域が拡大しているのですが、過去、渋谷で起きた『共同溝火災』や地震による『液状化』などの被害が出た場合…、東京区部下町エリアは都心をドーナツ状に囲み、東京直下地震発生の場合、都心を取り囲む木造住宅火災により、都心から湾岸部は陸の孤島となる可能性を指摘されています。

電気やガスなどが麻痺した場合、復旧には最短の場所でも４８時間、長くて２週間と言われ、物資の流通が戻るには更に時間を要します。

リーマンショック後に人口減少や不動産価値の減少に歯止めをかけるべく、都市計画を見直し、東京都では『タワーマンション』の建設が可能となりました。



これにより人口が急増し、マンションも面白い程売れましたが、交通インフラや教育保育施設はマンションデベロッパーがするはずもなく、全く手つかずで人口だけが増大、待機児童問題や、駅から数分のマンションでも電車に乗るのに何十分…、埼玉から通っても変わらないのでは…。

また、都市計画により、高層マンションが可能となりましたが、特に地盤などの安全性が担保されたわけではありません。

人口を増やしたい、区部の経済的な理由で可能となっただけで、地盤が大丈夫、技術的に大丈夫、が理由では無い点は理解しておかなければいけません（実際に免震ゴムデータ改ざん事件はありましたね…）。

建物自体は強いタワーマンションですが、災害への脆弱さは昨年の豪雨により露呈され、ブームにもさすがに陰りが出てきました。

今後はその多くが外資による『投資目的』で購入されているタワーマンションなど都心高級マンションの『膨大な修繕費』や、将来起こるであろう『投資からの撤退』による『ゴーストタウン化』も懸念されています。

私も含む、誰もが憧れる都心住まいや高層マンション、このようなリスクについては『売る側』はほとんど説明しません、もちろん…。

憧れの『ブランド』品を購入する時は、その『不都合な部分』には『盲目』となり、購入者すら気付かないようにしてしまうケースがすくなくありません。

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東武東上線沿線はふじみ野を過ぎるとあまりマンションが出なくなりますが、若葉駅や坂戸駅、鶴ヶ島駅近辺には魅力的な価格と広さのマンションが多くあります。

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気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。

自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）





モモ・ホーム掲載エリアの東武東上線沿線エリアは、昨年の台風１９号の際、坂戸市、川越市、富士見市、ふじみ野市において大きな被害や、氾濫寸前の危険水位まで上昇するなど、不安を感じさせる事態となりました。

 入間川・小畔川合流付、西川越危険エリア 


主に越辺川、入間川流域の支流の上流域での記録的豪雨が起因となり、流域河川が氾濫する事で、支流域において甚大な被害となりましたが、本流の荒川流域に雨が差し掛かった際、多少雨量が落ち着いていた為、荒川は氾濫危険水位まで水位が上昇したものの、氾濫は運よく免れました。

それでも上流域の雨量はすさまじく、貯水量が限界を超えたダムでは緊急放流をする寸前までの危険な状況であり、同様の雨が荒川に直接襲い掛かるようなことがあれば、新河岸川や荒川本流域に至るエリアは非常に危険な状況だったと言えます。

これを受けて、例えば川越市の新河岸川は街中を通っている事もあり川幅を広げる事は困難ですから、深堀することにより氾濫を防ごうと対策が始まっています。



すでに住宅街が広がっている東武東上線川越駅前後の新河岸川付近や荒川との合流にも関わる新河岸、上福岡、ふじみ野駅、さらに上り方面の荒川エリアは、東武東上線と河川を挟むエリアは特に土手よりも低い土地が多く、水位が上昇し、土手を超えて氾濫するようなことになれば、広範囲に危険が及ぶエリアとなっています。

 新河岸川・荒川に氾濫が起こればふじみ野市からのぼり方面は危険エリア 

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気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。

自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）


下り方面の東松山市などの一部では、河川と共に蛇行する河川の近辺にもともと「湿地や沼地、田畑」だった所を大規模開発により宅地化したエリアなどもあり、低い土地であることから、昨年の台風１９号でも河川の氾濫と共に浸水で水が引きにくく、被害が長引くなどの事態となりました。

当ブログでは何度となく取り上げていますが、東武東上線の川越よりのぼり方面は荒川、入間川流域と線路が平行しており、線路と河川との間のエリアは今回の『洪水浸水想定区域』でも要注意エリアとなっています。

のぼり方面は東京へのアクセスなど利便性の面で、人気のエリアも多く、物件の価格も川越より下り方面に比べ坪単価で１．５倍や２倍なども珍しくありませんし、戸建も土地が高い分、３階建ても多くなりますが、それでも人気がありますが、そういったエリアで、しかも少し土地が低いところなどは利便性に目を奪われて間違った選択をしないよう注意したいところです。

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