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大阪西成で斜面の住宅が崩落！がけ地・擁壁・地盤の注意点とは 不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産空家管理土地不動産の管理中古住宅2021年06月28日東武東上線・越生線・JR川越線エリアの土地・中古・新築戸建はモモ・ホームのお任せ！モモ・ホームブログです
25日、映像的にはかなり衝撃的な住宅の崩落事故がありました。
大阪市西成区の住宅街で、斜面沿いに隣接して建っている住宅が2棟、相次いで崩落し、その隣の家屋も下の土が抜け、現在、今にも倒壊しそうな状況となっています。
住民の方が危機を察知して直前に逃げて無事だったのは何よりですが、事故後の映像を見ると、よくこんな場所に長らく住宅が建っていたものだと感じる傾斜地ですね！
がけ地・擁壁・地盤には注意が必要
この現場は、以前から地盤の弱さを指摘されていたようですが、地盤だけではなく、古い擁壁や、工事の振動など、複合的な要因で崩落に繋がったのでは、と思われます。
今年も各地で豪雨の被害が予想される季節となっています。
高台や傾斜地、がけ地付近の建物はもちろん、地盤の緩い場所の建物は注意が必要です。
今回の建物が建っていた場所な地盤の緩さ以前に、古い擁壁の上。
「水抜き」の穴やパイプも見当たらない感じの石積みの擁壁で、現在では見られない古びたものです。周辺も同様の高台ですが、上段に地盤を合わせて建物を建築している物は無いようで、皆一段下げて建てられています。
高低差２ｍを超えたら「崖」 になることも
この現場は素人目に見ても不安を感じる程ですので、余程の事情が無い限り、好んで購入されたりはしないと思いますが、擁壁や斜面、雛壇上の土地を購入する際は、その上下関係、周辺の状況から安全、安心を良く確認した上で購入するよう気を付けましょう！
その土地の高低差が２ｍ超で、個人が所有し、崖崩れが予想される崖又は崖崩れが発生し二次災害が予想される崖で、居住用の建物に被害がおよぶおそれがある場合、単なる高低差、段差などでは無く、それは「崖」と呼ばれるようになります。
地域の差はあると思いますが、自治体は「崖地」を把握するため、定期的に崖地を把握する調査等も行っており、それは「危険度が高い可能性がある」事を意味しています。
高低差がある土地の注意点
一般的な一宅地で、２ｍ未満の高低差がある土地の擁壁(土留め)と、２ｍ超の高低差に施設する擁壁では、基準も異なり、施工する擁壁は建物同様、一定基準以上の強度を確保した擁壁を設計し施工する建築確認申請が必要となります。
強度基準が２ｍ未満の場合と格段に違いますので、ある意味、１.9ｍの段差の土留めと２ｍ超の高低差の擁壁がある場合では、２ｍ超の崖地の土地の方が、崩落リスクが低い場合もあります。
また、２ｍ超の高低差の擁壁がある土地を購入する場合、古い擁壁だと、申請をしていない（必要のない時代のもの）場合や、記録が全く残っていない、照明も出来ない、などのケースもあり、最悪の場合は擁壁を施工しなおす必要があります。
そのままでは、建物を建てられない、という事です。
中古住宅を購入の場合、購入時には問題が無くても、後々、そのままでは建て替えが出来ない、などの支障が出る場合もあるのです。
ご購入の際は注意して避ける事が可能ですが、既に所有している、売却したい土地、住宅の立地が、高低差を伴っていたり、傾斜地にあるような場合、売却に苦労する事も考えられます。
購入後のリスク、売却時のリスクを避ける為にも、事前にご相談くださいませ。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の土地・中古戸建・新築戸建などお住まい探し、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・戸建投資などのご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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埼玉県が上位独占！災害に強い街 不動産購入日々あれこれ地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産2021年03月14日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市のお住まい探し・不動産売買はお任せ！新築戸建仲介手数料無料！のモモ・ホームブログです。
このほど、地盤工学会関東支部が、東京・埼玉・千葉・神奈川の１８４市区について、自然災害に対するリスク指標を独自に算出した「GNS」という指標に基づいて、スーモが特集した「災害に強い街」が特集されました。
埼玉県が上位独占！災害に強い街
この１都３県の「災害に強い街」のランキングで、埼玉県の自治体が上位を独占しました。
１都３件のいわゆる首都圏の中で、自然災害においては、地震や洪水などが代表的ですが、「海なし県」の埼玉県はある意味アドバンテージがあるものの、県の西南部は地盤が強固で洪水が圧倒的に少ない武蔵野台地、西北にかけても高台の多い地域が多い埼玉県は、地震、洪水に強いことが指標として現れた印象です。
災害に強い街ランキングは
１位 所沢市
２位 和光市
３位 北本市
４位 千葉県鎌ケ谷市
５位 東京都羽村市
６位 東京都青梅市
７位 東京都国分寺市
８位 川崎市麻生区
９位 東京都渋谷区
10位 鶴ヶ島市
埼玉県内の地震に強い街
1位 行田市
2位 所沢市
3位 越谷市
4位 鴻巣市
5位 さいたま市見沼区
埼玉県内の洪水に強い街
1位 秩父市
2位 飯能市
3位 入間市
4位 鶴ヶ島市
5位 日高市
となっています。
災害の強さにおいては、所沢市が総合的判断で１位を獲得しており、２位に和光市、３位北本市と埼玉県の自治体が上位独占となりました。
ただ、所沢市も首都圏直下の地震想定においては、活断層である「立川断層」の被害想定から、ハザードマップ上では、決して安心ばかりは出来ないエリアがあります。
和光市でも当然に荒川流域で浸水や液状化が想定されるエリアが広がりますが、人口密集地ではない、という事で良い指標が出ている側面があります。
ランキングに入っている、北本市や行田市、越谷市、鴻巣市、さいたま市見沼区などにおいても、被害人口が大きくなる地域以外、地歴が田んぼや畑、また、大きな河川や支流が関わるエリアが多く、その周辺の地盤や、洪水被害においては安心できません。
単に地震で揺れるか、揺れないか、で言えば、間違いなく地盤が頑強な秩父エリア～飯能エリアの高台付近だと思いますが、人口密集度などを加味した今回の指標では、そのように反映されているわけでは無い点も注意ですね。
埼玉県以外の自治体でも、「ん？」と思う都民、県民がいるのではないでしょうか？
災害に強い自治体と災害に強いエリアや、家、というのは、決して同じでは無いのかもしれません。
埼玉県は地震、洪水、台風などの自然災害に強い、のは最近かなり注目されてきていますが、埼玉県の場合、武蔵野台地や大宮台地など頑強なエリアと、大河川に関わるエリアで地盤の頑強さや、洪水リスク、液状化リスク、揺れやすさのリスクに大きな差があります。
同じ自治体の中でも同様です。
リスクのある場所に住むな、と言えば、もはや東京など人の住む場所では無くなってしまいますが、そのリスクを良く理解した上で、住まいを考えることは、今後、必ず起こるであろう大災害を思えば、やはり必要ではないでしょうか。
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不動産オンライン無料相談のお知らせ
対応サービスが増えました！渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
６月より開始致しましたお住まい探しやご売却、不動産に関するご相談はなんでも大歓迎！『来店不要！オンライン無料相談』
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重要事項説明にハザードマップの説明が追加 渋澤 百不動産購入災害・防災と不動産建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却2020年07月17日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
不動産売買(賃貸もほぼ同様)の契約の前に、その物件の詳細について宅地建物取引士が『重要事項説明』を行います。
意外かもしれませんが、この重要事項説明において、これまでその不動産の場所が、水災ハザードマップと併せて説明する義務はありませんでした。
当社も含め、誠意ある不動産屋さんは当然にハザードマップを提示するなどして物件の安全性や水災の履歴の調査をして説明していますが、義務ではないので、実際説明していない業者も沢山あります。
この数年の連続した豪雨や台風による大災害により、このあいまいなルールも厳格化の方向へ変わってくるようです。
水害ハザードマップの説明を義務付けへ
水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を不動産取引時の重要事項説明として義務付けるための宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令が、17日に公布されました。
恐らく今年も、ゲリラ豪雨や台風による水災は秋にかけて警戒すべきシーズンですが、重要事項説明のみならず、物件のご案内時にそもそもリスクを隠すような不動産屋は信用に値しませんので、気を付けましょう…。
施行は8月28日で、具体的な説明方法等を明確化するための宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）の内容追加も同時に行なわれました。
大規模水害が頻発する中、不動産取引時の契約締結の意思決定において水害リスクに係る情報が重要な要素となっていることから、国土交通省は2019年7月、不動産関連団体を通じて、不動産取引時にはハザードマップを提示して、取引の対象となる物件の位置等について努力義務として情報提供するよう協力を依頼していました。
施行規則の改正により、重要事項説明の対象項目に「水防法の規定に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地」を追加、説明を義務付けます。
売買、賃貸問わず対象となります。
ガイドラインでは、具体的な説明方法として「水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示す」こととなります。
ハザードマップは、「市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと」とし、説明にあたっては、「ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましい」としたほか、「対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することがないよう配慮すること」としています。
今年も熊本県など九州を中心に、50年に一度の大雨、１週間で半年分の降水量となるなど、最近では、『１００年に一度』の豪雨も珍しくなくなってきており、自治体では、『１０００年に一度』の大雨を想定したハザードマップの作成が進んでいます。
特に埼玉県、モモ・ホームの掲載エリアの東武東上線では、他の災害の危険性が特に大きくなくても、川越からのぼり方面の水害の危険性ついては記事で取り上げていますが、荒川、入間川流域エリアもハザードマップ改定が進んでいます。
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火災保険の契約期間の上限を見直し検討・値上げ 渋澤 百不動産購入日々あれこれ災害・防災と不動産2020年07月07日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
新型コロナウィルス収束の見通しが立たない中、今年も梅雨と共に、大雨、豪雨のニュースを聞く時期になってきました。
数十年に一度のはずの豪雨が毎年のように襲い、災害が発生するようになった列島ですが、災害が甚大化してきた影響は住宅購入（賃貸もそうですが…）にも影響を及ぼします。
火災保険の契約期間の上限見直しを検討
(NHKニュースより)
日本損害保険協会は大規模な自然災害が相次ぎ被害を補償する火災保険の収支が悪化するなか、災害の状況を保険料に反映しやすくするため、最長10年となっている火災保険の契約期間の上限を短くすることを検討する考えを明らかにしました。
火災保険はここ数年、毎年のように大規模な災害が相次いだことで収支が悪化し、保険会社の業績にも影響が出ています。
これについて日本損害保険協会の広瀬会長は、30日の就任の記者会見で「今まで台風が接近、上陸しなかった地域でも台風被害を受けるなど最近の災害には変化が見られる」と指摘しました。
そのうえで「自然災害のリスクや火災保険の収支が見通しにくくなり、保険料の見直しとともに保険期間の短縮も検討課題だ」と述べ、最長10年となっている火災保険の契約期間の上限を短くすることを検討する考えを明らかにしました。
保険の契約期間を短くすれば保険会社としては災害の発生状況を保険料により反映させやすくなり、収支の改善が期待できます。
今後、損害保険各社や保険の料率を決める団体が、火災保険の契約期間の見直しに向けて議論を進めることにしています。
更に…
大手損害保険４社、東京海上日動火災保険、損保ジャパン、三井住友海上火災保険、あいおいニッセイ同和損害保険が、住宅向け火災保険料を令和３年１月に全国平均で６～８％引き上げる方向で調整に入りました。
近年の自然災害の多発で保険金の支払いが膨らんだことを受けた措置。
台風や豪雨などの災害が多い地域で、契約内容によっては値上げ幅は１０％を超える場合も出てくるようです。
大手損害保険会社が払った保険金は台風被害で元年度は約１兆２千億円に上り、２年続けて１兆円を上回ったり、各社は元年１０月に保険料を値上げしたばかりでしたが、今回の引き上げは平成３０年度の保険金が増加したことに伴う措置のため、令和元年度も保険金の支払いが膨らんでいる状況を考慮すると、今後もさらに引き上げが続く可能性もあります。
火災保険の期間短縮や保険料の値上がりが顕著になってきたのは、阪神淡路大震災あたりからがきっかけですが、今年の状況を見ても、災害による被害は大きくなり続ける傾向もあり、更に南海トラフや東京直下の地震なども予想されています。
値上がりの予定は来年の１月ですから、お住まいの購入時には、予算が許すのであれば、今後の新規加入の値上げを考えると、なるべく早めに、なるべく長期の保険加入を検討される方が良いかもしれません。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は？②
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は？②
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）
モモ・ホーム掲載エリアの東武東上線沿線エリアは、昨年の台風１９号の際、坂戸市、川越市、富士見市、ふじみ野市において大きな被害や、氾濫寸前の危険水位まで上昇するなど、不安を感じさせる事態となりました。
入間川・小畔川合流付、西川越危険エリア
主に越辺川、入間川流域の支流の上流域での記録的豪雨が起因となり、流域河川が氾濫する事で、支流域において甚大な被害となりましたが、本流の荒川流域に雨が差し掛かった際、多少雨量が落ち着いていた為、荒川は氾濫危険水位まで水位が上昇したものの、氾濫は運よく免れました。
それでも上流域の雨量はすさまじく、貯水量が限界を超えたダムでは緊急放流をする寸前までの危険な状況であり、同様の雨が荒川に直接襲い掛かるようなことがあれば、新河岸川や荒川本流域に至るエリアは非常に危険な状況だったと言えます。
これを受けて、例えば川越市の新河岸川は街中を通っている事もあり川幅を広げる事は困難ですから、深堀することにより氾濫を防ごうと対策が始まっています。
すでに住宅街が広がっている東武東上線川越駅前後の新河岸川付近や荒川との合流にも関わる新河岸、上福岡、ふじみ野駅、さらに上り方面の荒川エリアは、東武東上線と河川を挟むエリアは特に土手よりも低い土地が多く、水位が上昇し、土手を超えて氾濫するようなことになれば、広範囲に危険が及ぶエリアとなっています。
新河岸川・荒川に氾濫が起こればふじみ野市からのぼり方面は危険エリア
川越市、富士見市、ふじみ野市、志木市、朝霞市、和光市は東武東上線沿線でも東京などへのアクセスが良く、駅周辺などの利便性に優れる事から平時には価値の高い住宅地として人気が高いエリアですが、荒川や流域河川が非常に多く、河川に向かって土地が下がっていっており、東武東上線と河川の間の住宅エリアはそういった特徴を踏まえてお住まい選定をすることをお勧めします。
埼玉県は津波などの心配がほぼ無いので、水災に関して無頓着になりがちですが、荒川や利根川など大河川があり、昨今の傾向では氾濫寸前まで一気に大量の雨が降ることも珍しくなくなってきました。
地震のように駅を一つずらしても被害を免れないような災害と違い、水災は駅一つずらすだけでも大きく安全性が変わることもあり、特に東武東上線においては、駅の出口を変えるだけで状況は一変するかもしれません。
のぼり方面、利便性が高い、人気のエリアは不動産価格もつられて上昇しますが、何度も言うように建物同様、『高い=安全』ではありません。
また、氾濫エリアから遠くない地点では、浸水などの被害を免れたとしても、水道、下水、ガスなどのインフラに影響が出る可能性がありますので、危険エリアからほど近い場所で、ぎりぎり大丈夫、と油断する事も禁物と言えます。
これから梅雨や台風の季節、お勤めや通学、日常のお買い物などの利便性と共に安全や安心も重要なポイントとして検討してください。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は？①
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月05日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は？①
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）
下り方面の東松山市などの一部では、河川と共に蛇行する河川の近辺にもともと「湿地や沼地、田畑」だった所を大規模開発により宅地化したエリアなどもあり、低い土地であることから、昨年の台風１９号でも河川の氾濫と共に浸水で水が引きにくく、被害が長引くなどの事態となりました。
当ブログでは何度となく取り上げていますが、東武東上線の川越よりのぼり方面は荒川、入間川流域と線路が平行しており、線路と河川との間のエリアは今回の『洪水浸水想定区域』でも要注意エリアとなっています。
のぼり方面は東京へのアクセスなど利便性の面で、人気のエリアも多く、物件の価格も川越より下り方面に比べ坪単価で１．５倍や２倍なども珍しくありませんし、戸建も土地が高い分、３階建ても多くなりますが、それでも人気がありますが、そういったエリアで、しかも少し土地が低いところなどは利便性に目を奪われて間違った選択をしないよう注意したいところです。
荒川水系越辺川エリア洪水浸水想定区域
まずは下り方面、越辺川エリア（川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町が対象）の洪水浸水想定区域です。
荒川水系越辺川洪水浸水想定区域図（想定最大規模）
１ 説明文
（１）この図は、荒川水系越辺川の洪水予報区間について、水防法の規定により定められた想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域、浸水した場合に想定される水深を表示した図面です。
（２）この洪水浸水想定区域図は、現時点の越辺川の河道及び洪水調節施設の整備状況を勘案して、想定最大規模降雨に伴う洪水により越辺川が氾濫した場合の浸水の状況をシミュレーションにより予測したものです。
（３）なお、このシミュレーションの実施にあたっては、支川の決壊による氾濫、シミュレーションの前提となる降雨を超える規模の降雨による氾濫、高潮及び内水による氾濫等を考慮していませんので、この洪水浸水想定区域に指定されていない区域においても浸水が発生する場合や、想定される水深が実際の浸水深と異なる場合があります。
２ 基本事項等
（１）作成主体 国土交通省関東地方整備局荒川上流河川事務所
（２）指定年月日 令和元年6月20日
（３）告示番号 国土交通省関東地方整備局告示第6号
（４）指定の根拠法令 水防法（昭和24年法律第193号）第14条第1項
（５）対象となる洪水予報河川
・荒川水系越辺川（実施区間）
左岸 埼玉県比企郡鳩山町大字赤沼から入間川への合流点まで
右岸 埼玉県入間郡毛呂山町大字苦林から入間川への合流点まで
（６）指定の前提となる降雨 入間川流域の72時間総雨量740ｍｍ
（７）関係市町村
＜埼玉県＞
川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町
※官庁が公表した資料だからなのか、JR線は分かりますが『私鉄』は載せていません。
入間川の支流と言える越辺川が氾濫した場合、最大でこのようなエリアの浸水が想定されます。
パッと見て、川島町は全滅です。現在のハザードマップでも川島町は全滅なので、逆に大きく変化があったわけではありません。地域に既にお住まいの方は十分にリスクを承知して警戒されているかと思います。
坂戸市や川越市、東松山市においては、昨年の台風１９号の甚大な浸水被害が出ましたから、上流域で記録的な大雨が再び降るようなことがあれば、注意しなければいけないエリアがあります。
昨年は特に『１００年に１度』レベルの記録的豪雨が水源である何カ所もの上流域を襲った点で、本流の水位が氾濫危険水位を超えるほど上昇、更に上流にあるダムの貯水量が限界を迎え、『緊急放水』寸前までいってしまった事で、本流の水位上昇から支流の逆流を生み、埼玉県の支流域で主に氾濫を発生させてしまい、坂戸市や東松山市、川越市、ふじみ野市などの被害となりました。
これに満潮の時間などが重なれば支流だけではなく、東京含むのぼり方面入間川や荒川本流の氾濫も免れなかったでしょう…。
昨今は、台風の大型化、ゲリラ豪雨、線状降水帯、などにより、河川の増水要因が多様化しています。
日本は災害大国ですから、本州全域で今後『大地震』への警戒も強まっています。
浸水想定区域内であれば、当然に地盤の強さや、液状化の可能性についても不安を感じます。
今年から新たに『感染症リスク』が加わりました。
それにより、この数か月で『都心離れ』、『マンション脱出』の傾向が強まってきました。
リモートワークにより、高額な都心寄りの物件や、駅近の高くて狭いマンションよりも少し遠くても負担の少ない、もう１部屋多い物件に…、という方や、長い在宅期間により、仕事部屋や、ご家族・お子様のストレス、近隣住民への迷惑や近隣からの苦情などを理由に、「もう１部屋」、「庭がある戸建」、と共に「周辺利便性」から「周辺環境」に重点が変化してきています。
「駅から近い」ばかりが利便性では無くなってきているのです。
今後は、都心へのアクセスを重視する利便性も首都圏のライフスタイルの変化と共に変わってくるでしょう…。
大きな災害、特に地震災害には非常に強く、津波などのリスクはほぼゼロの埼玉県ではありますが、県内で言えば荒川と利根川など、大河川についてはどの県に言っても周辺は要注意となります。
安全ばかりでお住まいを選べない事情があるかもしれませんが、ご家族が安全・安心に暮らせるエリアを知っていれば、そのエリアで最善の生活がイメージできるかもしれません。
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「千年に1度」の大雨が基準
埼玉県「洪水浸水想定区域図」渋澤 百不動産購入地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産建売住宅土地2020年06月03日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
この数か月、新型コロナウィルスの感染拡大ですっかり遠い記憶となってしまっている方も多いかもしれませんが、埼玉県が「100年に１度」の大雨に見舞われた台風１９号。
ブログ記事でも取り上げ、水災のハザードマップの更新に言及しましたが、この水害を機に埼玉県の水災の基準が変わりました。
「１０００年に１度の大雨が基準」の「洪水浸水想定区域図」公表
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
この「洪水浸水想定区域図」は２０１５年の水防法の改正により、区域図の想定雨量の基準を、「１００年に１度」から「１０００年に１度」に引き上げられていましたが、実は４７都道府県で埼玉県だけが引き上げ後の区域図が１河川も公表に至っていない状況でした。
スタートは遅かったのですが、県管理の全河川の浸水想定区域などを示したのは、岐阜県、群馬県に続いて全国で３番目だそうです。対象外の１４８河川も含み全体を示していることで、全国でも最も詳細に示せたと言えそうです。
東武東上線・越生線沿線、JR川越線沿線周辺の「浸水想定区域」は？
平成２９年に既に指定されている埼玉県に関係する国の洪水浸水想定区域
今回公表された区域図で浸水想定区域が存在する５２市町は、「ハザードマップの改良」が義務となります。
その他の１２市町村についても情報図で浸水想定区域が示されたことから、改良版のハザードマップ作成が進むと思われます。
東武東上線沿線・越生線沿線、JR川越線沿線周辺エリアで 新基準の洪水浸水想定区域 が存在するのは、全て荒川水系の河川で
川越市、朝霞市、志木市、和光市、富士見市、ふじみ野市（新河岸川）
志木市、富士見市、新座市、三芳町（柳瀬川）
朝霞市、和光市、新座市（黒目川）
水害リスク情報図の浸水想定区域 が存在するのは、
東松山市、小川町、川島町（市野川流域）
川越市、飯能市、東松山市、狭山市、入間市、坂戸市、日高市、毛呂山町、越生町、小川町、川島町、鳩山町、ときがわ町、東秩父村（入間川流域）
川越市、狭山市、入間市、朝霞市、志木市、和光市、新座市、富士見市、ふじみ野市、三芳町（新河岸川流域）
東松山市（吉野川流域）
東松山市、滑川町、嵐山町、川島町（和田吉野川流域）
秩父市、皆野町、長瀞町、小鹿野町（荒川上流域）
などとなっています。
東松山市と川島町は「１００年に一度」の想定時点から、水害に関してはかなり危険なエリアとして想定されており、「１０００年に１度」で新たに加わるエリアではありませんが、水害リスク想定図では、再度見直しが入る想定となっています。
色付けした川越市、富士見市、ふじみ野市、朝霞市、志木市、和光市、新座市など東武東上線川越駅より上りのエリアは、荒川水系河川と東武東上線が平行しており、荒川水系河川に面した市でもある為、特に東武東上線と河川（新河岸川や荒川）を挟むエリアについては、東松山市や川島町と同様、水災の危険エリアとなっています。
不動産相場は、洪水や浸水が頻発しない限り、周辺利便性を優先して相場が決まってきます。
「危険だから安い」でもなければ、『高いから安全』でもありません。
沿線の上り方面に行けば、坪単価は当然に上がっていきますが、駅から近く、日常の利便性が高いエリアはその『安全性』に関わらず『高い』です。
今現在の生活に合わせた利便性を無視することは難しいし、購入後の生活を考えれば考慮するべき点ですが、先々の事や一生の生活、お子様などの『安全』や『安心』を考えずに物件選びを進めてしまうと、最近では珍しくなくなった『１００年に１度』、『１０００年に１度』の災害に見舞われた時に、大きく公開する事となります。
多くの不動産屋は騙したり、嘘をついたりはしなくなりましたが、「他人の買い物」とどこかで思っている輩もまだまだ沢山います。
購入すれば、『自己責任』でもありますから、不安を持つことが無いよう、『生活に必要な利便性』と『安心・安全』をバランスよく考えて、満足度の高いお住まいを見つけていただけるよう、お手伝い致します。
『洪水浸水想定区域図』、『水害リスク情報図』の東武東上線・越生線エリア、JR川越線エリア（荒川水系各河川）については、次回からご紹介していきます。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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来店不要！オンライン無料相談のお知らせ！ 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産と税金不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅お勧め物件情報2020年06月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
来店不要！オンライン無料相談を開始しました！
新型コロナウィルス流行の影響で、不要不急の外出自粛、ソーシャルディスタンスがすっかり日常化してきました。
モモ・ホームではこれまでも完全予約制、現地待合せ、ご希望の場所での相談にて対応しておりましたが、リモートワークも世間に浸透し始め、会議もオンラインの時代に変わっていく状況です。
そこで、モモ・ホームでもご来店不要で、お住まい探しやご売却、不動産に関するご相談を承れるよう、『オンライン無料相談』を開始いたしました！
随時、対応サービスは増やしていく予定ですが、今回はリモート会議などで利用されている方が最も多い、『Zoom』アプリを使用しています。
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被害が無くても支払われる
新タイプの地震保険誕生渋澤 百不動産購入日々あれこれ災害・防災と不動産2020年03月08日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
もうすぐ３月１１日、東日本大震災から９年を迎えます。
西日本の方にとっては阪神淡路大震災が記憶から消えないように、東日本の方々にとっては、東北を中心とした地震であっても、関東にも十分なインパクトを残した東日本大震災はまだ記憶に新しいかと思います。
その後の熊本の震災も経て、地震保険への意識の高まりや、支払保険料が膨大になった事で、地震保険の保険料も値上がりするなどして現在に至ります。
被害が無くても支払われる新タイプの地震保険
日本国内では、震度６の地震が起こる確率が０%の場所はない、と言われています。
日本中、どこに住んでも震度６の地震にいつ見舞われてもおかしくないという事です。
今回、東京海上日動では、震度６弱以上の地震を観測すると、「住宅に被害があっても無くても」保険金が一定額支払われる新しいタイプの地震保険を作りました。
本来、地震保険は地震の際に建物や家財に被害が出た場合に備える目的であり、地震が起きてから、被害のあった住宅などで保険会社が損害の程度を確認してから保険金の支払額が決まる仕組みとなっています。
しかし、昨今の大地震では、被害が甚大、多くの家屋などに損害が出てしまうため、査定に時間が掛かり、保険金が支払われるまでに長ければ数か月を要する事もありました。
保険金は、損害を受けた方にとっては、生活を再建するための重要な資金でもあるので、支払いに時間が掛かれば、それだけ再建に影響が出てしまいます。
このような事情を見て、東京海上日動は、震度６弱以上の地震を観測すれば、建物などの被害があってもなくても保険金が支払われるという新しいタイプの地震保険を作りました。
地震保険を含む、損害保険は被害額に応じて支払われるのが原則ですが、この新しい保険は被害の査定をしないで支払いを行う為、早ければ数日で支払われます。
保険料は年間で約１万円、震度に応じて１０万円から５０万円の保険金が支払われ、販売開始は８月となっています。
高額な保険金が支払われるわけではありませんが、地震で被害を受けた直後の生活再建のための資金を考えると、場合によっては命に関わる数十万円になる方もいるかもしれません。
(表：東京海上日動HPより）
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火災保険の10年契約廃止へ
大手損保4社渋澤 百不動産購入日々あれこれ災害・防災と不動産建売住宅注文住宅不動産の管理2020年02月23日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。
住宅ローンご利用でお住まいを購入する場合、金融機関より火災保険の加入は融資条件として必ず付いてきます。
お住まい購入の諸経費の中でも、金額的に火災保険の比率は高く、また、一番金額の調整が効く部分でもあります。
以前は最長で36年契約(住宅ローン期間中まるまる一括)の火災保険がありましたが、現在は10年契約が最長で、契約者が負担する火災保険料は、この先10年でどの程度の災害が起きるかを想定して決められます。
火災保険の10年契約廃止へ
災害と言えば阪神淡路大震災や東日本大震災などの大地震の印象が濃く、主に地震保険の契約期間や保険料に大きな影響を及ぼしてきましたが、近年になり、温暖化による異常気象がもたらす超大型の台風や100年に一度の大雨などの被害が毎年のように相次いでいることから、保険金の支払いが巨額となり、保険会社の収支を圧迫しています。
火災保険は、火災の他、台風や大雨、洪水など自然災害による住宅や家財の被害を補償するので、今後、異常な天候が常態化していく事は、保険会社の更なる収支悪化に繋がるわけです。
このため、「東京海上日動」「三井住友海上」「損保ジャパン日本興亜」「あいおいニッセイ同和」の損害保険大手４社は、10年契約の火災保険を廃止し、期間が更に短い、最長5年契約に変更する方針となりました。
この大手4社が業界を巻き込んで議論を進め、早ければ年内にも見直しが決定するかもしれません。
大型台風や大雨による大規模な被害が相次ぐ近年の傾向を踏まえれば、5年の契約更新ごとに保険料が値上がりする可能性もあります。
支払保険料総額は年間１兆円超
損害保険各社によれば、災害で支払った保険金の総額は巨額となっており、２０１８年度に過去最高の１兆６６００億円で、２０１９年度も相次ぐ台風被害の影響で１兆円を超える見込みです。
このような状況下、保険料はすでに値上がりが続いており、大手損害保険会社は、昨年１０月に保険料を全国的に６%～７%値上げし、来年１月にはさらに値上げする事が決まっています。
保険期間が短くなれば更新の機会が増えますから、現在のように相次ぐ災害に見舞われれば支払保険料の増加を招き、契約者にとっては更新のたびに保険料が上がってしまう可能性もあります。
借りても購入してもお住まいの保険は必ず入る必要経費ではありますが、お住まいの購入時など、諸経費に占める保険料の比率はだんだん大きくなっていきます。
最近までは諸費用総額を少額に抑えたい場合、火災保険を１年更新契約にすれば、かなり抑えられるので、こういった契約をする方も多かったのですが、最長で５年となると、なるべく５年で契約しておくべきかと思います。
温暖化の危険性が叫ばれて２０年も３０年も経っているかと思いますが、結局人々の経済活動が優先され、目先のお金の為に環境を軽視してきた結果、異常気象を招き、何倍もの経済的損失となった上に人命まで失うようなしっぺ返しの時代を迎えてしまいました。
地震は予測できないから予測できる台風や大雨より危険と言われることもありますが、２０年も３０年も前から予測されていた異常気象に対して、何の準備も対策もしてこなかった、ということなのでしょう。
保険料の上昇は当然に賃貸の家賃にも影響を与えるものですから、どのような住まいに住んでも、リスク回避の必要経費として保険料の割合は増えていってしまいそうです。
お住まいの購入時に、固定資産税などは気にしても、購入後の保険料負担分はあまり気にしない方が多いのですが、気にするほど大きくなっていかない事を願うばかりです…。
お住まいの購入は購入時の資金契約と共に、購入後の家計負担に無理が生じないかも当然非常に大事ですから、楽しく豊かな生活を送れるようしっかり計画しましょう。
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不動産売却・売買の注意点⑭
新旧耐震基準の違いその２渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理災害・防災と不動産不動産の売却中古住宅2019年11月26日耐震基準の歴史から見えるように、建築基準法は、その時々に起こる災害や事件などの反省や世の中のニーズなどを反映しながら、現在に至り、今後も改正を繰り返していきます。
一つの区切りでもある1981年の耐震基準の大改正から、「旧耐震」と呼ばれるようになってしまった「旧耐震」の建物とは、新耐震に比べ、売買の視点で見た場合、どんなリスクがあるでしょうか？
川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却はお任せ！モモ・ホームブログ
不動産売却・売買の注意点⑭
新旧耐震基準の違いその２
新旧耐震基準の違いで一番大きいのは、当然のことながら、その耐震性能にあります。
設計上、様々な規制がかかり、筋交いや壁量など、旧耐震に比べ出来上がってからは見る事の出来ない、内壁と外壁の間の柱や面材に至るまで、大きな差があります。
耐震力の差
耐震力は、旧耐震の場合だと、震度5程度の地震に対しては、「倒壊または崩壊がない」程度の基準ですが、新耐震は「部材の各部が損傷を受けないこと」が条件となっています。
震度６～７の地震に対しては、新耐震では「倒壊または崩壊しない」ことが条件であり、旧耐震に至っては「何も定めがありません」。
大地震が発生した時の規制が何もない旧耐震基準では、建築販売する側の気持ち次第、という事になります。
旧耐震基準の建物と新耐震基準の建物の実績
よく比較されるのが平成７年１月１７日に発生したM7.3を記録し、建物の全半壊合わせて約２５万棟の甚大な被害をもたらした『阪神淡路大震災』での被害比較です。
この大地震での旧耐震基準の建物の被害状況がショッキングであったために、その年の年末には耐震改修促進法が制定され、既存不適格建物(要するに旧耐震の建物)について、積極的に耐震補強を進めるために施策も設けられました。
旧耐震基準建物の被害状況と言えば、大破以上が約２９％、中・小破が約３７％、軽微な被害や無被害は約３４％でした。
新耐震基準建物では、大破以上が約８％、中・小破が約１６％、軽微・無被害が約７５%となり、旧耐震の大破が３倍以上、対して無被害が半分以下と、大きな差が出て、当然に被害者数もそれに伴い大幅に差が生じました。
大きな被害が出た要因としては、建物自体に共振が起こりやすい揺れ方であった事と、市街地直下の震源であり、瞬発的な縦揺れが大きかったことなどが原因とされています。
旧耐震基準では、そもそも大地震に対する規制が無い上に、瞬間的に大きな衝撃がかかる事への対策が施された設計を求められていなかった分、揺れが大きい地域においては壊滅的被害となりました。
一方で、東北太平洋沖を震源とする『東日本大震災』では、断続的な横揺れが激しかったわけですが、その場合では、新旧耐震基準の被害は、差が出るほではなかったとされています。
地震の揺れ方や、地域の地盤など、複合的な要因で、旧耐震は大きなダメージを受ける『確率が高い』ことは間違いないのですが、新耐震だから大丈夫、と誤解してもいけない、という事だと思います。
新旧耐震基準建物の見分け方
新耐震基準の施行日は１９８１年の６月１日ですが、その建物の何が施行日を超えていれば新耐震基準で建てられたと判断できるでしょうか？
確実な判断基準のひとつとして、『着工日』があります。
その建物の建築において、着工が施行日以降であれば、新耐震基準にのっとって建築されています。
ただ、着工日を現在から遡って限定された建築物について調査するのは不可能に近く、現実的に判断基準とするのは困難となります。
確実と言える、もう一つの判断基準は『建築確認申請』の受理された日、があります。
建物を建築する際に提出する申請書で、この『建築確認』が出ないと建築物は建築できません。
役所に保存してある、『建築確認概要書』『建築確認台帳記載事項証明』を見れば、建築確認がいつ出たのかを調査可能です。
また、建物を新築した際には、表題登記を行います。謄本には『新築年月日』が記載されていますが、こちらは『検査済証』の日付が記載されており、建物の建築が終了し、『完了検査』を受け、発行されるので、居住可能となった日付という位置付けです。
謄本上の新築年月日が１９８１年６月１日以降だとしても、着工日はそれより以前の事ですから、新耐震基準で建てられた裏付けとはなりませんので、注意しましょう。
新旧耐震基準のメリット・デメリット
では、新旧耐震基準の建物はその耐震性能以外にメリットやデメリットは生じるのでしょうか？
一番差別化されているのは、税制面での新耐震優遇措置です。
売買において重要となるのは、住宅ローン減税の対象となるか否かですが、木造住宅の場合は、そもそも築２０年を超える建物は住宅ローン減税の対象となりません。
岐路となるのは、その場合でも、『耐震基準適合証明書』を取得すれば、住宅ローン減税の対象となるばかりでなく、登録免許税や不動産取得税、贈与税の減額、また地震保険の耐震診断割引などの優遇の対象となります。
住宅ローン自体への影響で言えば、木造住宅の場合、やはり築２０年を基準に担保評価に雲泥の差がでる場合があります。ただ、そういった区別で評価を下さない金融機関もありますので、ご相談ください。
固定金利のフラット３５においては、新築であっても適合証明は必要となります。これには耐震面での基準もありますので、審査に影響が出る場合があるでしょう。
不動産取得税では、１９８２年１月１日以降に新築された建物は『税法上の新耐震建物』とみなされます。これを満たしている建物は軽減の対象となります。
注意点としては、この税法上の新耐震基準の建物は、『税法上』であって、『建築基準法上』である保証はないという点です。
法の施行は前年１９８１年６月１日ですから、それ以前で『建築確認』が出た建築物でも、竣工が１９８２年の１月１日以降であれば、『建築基準法上』は『旧耐震基準』でも、『税法上』で『みなし新耐震基準』となる可能性があります。
木造住宅でも有り得ますが、工期の長いマンションなどでは当然に多くの『みなし新耐震基準』の存在の可能性がある事になりますので、注意が必要です。
また、新旧耐震基準では、耐震性能が上がった分、建設費も当然上がっています。
境目の時期に建築された特にマンションなどは、新耐震基準になる前に建設費用の安い、旧耐震基準で建築確認を得る為に駆け込み申請を行っているものも多く存在します。
１９８０年代前半に新築されたマンションについては、竣工日のみで判断するのは危険な場合がありますので、やはり注意が必要です。
他にも、新耐震基準建物の場合、火災保険の割引などもあります。
新旧耐震基準建物は、その基準日前後において、売買の建物評価も変わってきます。
旧耐震の建物でも、耐震補強工事などを施して価値を上げる事も可能ですが、そのまま販売価格や担保評価に反映できるかなどは、精査して判断するべきです。
ご売却のご検討の際は、土地の相場感よりも建物評価の判断は千差万別で難しいものですので、お気軽にご相談ください。
ご購入においても同様です。内覧などは必須ですが、建物の状態をお客様の目視だけで判断するのは非常に難しいかと思います。
事前に必ずご相談ください。どのような点に注目して建物・物件を見るのかのポイントを押さえておけば、ただ雰囲気で判断するのとは全く違う見え方となるでしょう。
新旧耐震基準を分かっていても、見方を間違えば意味をなさなくなります。
ご売却においても、買主視点でのメリット・デメリットを知らずに旧耐震建物の不可価値を上げようとむやみにリフォームなどしないで、まずはご相談ください。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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住宅事情の変遷から見る
中古住宅・土地売買の注意点②渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産の売却中古住宅土地災害・防災と不動産マンション2019年11月09日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ 渋澤です。
時代ごとの住宅事情の変遷を前回お話ししました。
現在の中古住宅事情は、核家族化した私たちのライフスタイルのニーズから生まれたコンパクトな住宅(現在ではそれが一般的となりました）で、同居家族が減り、世帯数が爆増した時代を経てからの少子高齢化突入で、現在の空き家問題に至っています。
条件抜きに中古住宅市場を見れば、築40年～50年のものから、築数年のものまで、現在は非常にバラエティ豊か？です。
中古住宅・土地売買の注意点②
建物を建築する際に関係が深い法律が、建築基準法です。
建築基準法は建築物の敷地・設備・用途の最低限の基準を定め、さまざまな規定を定めています。
１９５０年に制定されて以降、時代の流れや、ライフスタイルの変化、災害や、事件などに対応しながら、改正を重ねてきました。
その時代ごとに、建築基準法及びその関連法の影響を受けながら、建物の品質は変わってきています。
中古住宅だけでは無く、建築法規の改正は、昔から同じ場所にあるその土地の価値にすら影響を与えますので、中古住宅の購入だけでなく、中古住宅の売却や土地の売却などにも大きな状況の変化をもたらすのです。
建築基準法(関係法含む)の主な変遷と災害・事件
１９５０年(昭和２５年)
建築基準法制定
１９６８年(昭和４３年)
十勝沖地震発生
１９７１年(昭和４６年)
改正(鉄筋コンクリート造の柱強化に関する規定強化)
１９７６年(昭和５１年)
改正(市街地高層マンション乱立による日照問題の深刻化から日影規制、北側斜線制限導入)
１９７８年(昭和５３年)
宮城県沖地震発生
１９８１年(昭和５６年)
大改正 耐震設計法見直し『新耐震設計基準』の導入
１９９５年(平成７年)
阪神・淡路大震災発生
改正(接合金物等の推奨)
建物の耐震改修に関する法律の制定(耐震改修促進法)
２０００年(平成１２年)
大改正 建築確認・検査の民間開放、中間検査制度、建築基準の性能規定化に伴う基準体系の強化(木造住宅の地盤調査義務付け・筋交いや柱の仕様明確化・ホールダウン金物の必須化・耐力壁、壁配置のバランス計算が必要となる)
２００２年(平成１４年)
改正(シックハウス対策規定の新設)
２００５年(平成１７年)
神奈川県藤沢市のマンション４棟と京都市のホテル２棟での耐震強度構造計算書偽装事件発覚
２００６年(平成１８年)
改正(構造計算適合判定機関の新設と罰則強化、指定確認検査機関の業務の適正化と指導の強化、３階建て以上の共同住宅の中間検査の義務付け)
２０１１年(平成２３年)
東日本大震災発生
２０１４年(平成２６年)
２００７年完成の三井不動産パークシティLaLa横浜が傾き、くい打ちデータ改ざんが発覚
２０１４年(平成２６年)
広島豪雨による土砂災害
２０１６年(平成２８年)
熊本地震発生
２０１８年(平成３０年)
平成３０年７月豪雨、広島県・岡山県豪雨による浸水・土砂災害
２０１９年(令和元年)
賃貸アパートのレオパレス21、ダイワハウスで建築基準法違反建築物発覚
レオパレスが約27,000棟、ダイワハウス約4,000棟の不良施工(調査途中)
２０１９年(令和元年)
台風１５号・１９号による暴風・浸水・河川氾濫・決壊
主な流れとして、以上のように災害や事件の発生を受け、規制の強化や改正を経て現在に至っています(現在の政権となったのは東日本大震災直後ですが、稀有な災害が多発していますが、一般住宅建築やマンション建築に対する規制強化などは行われていません。）。
マンションに関して言うと、耐震強度構造計算書偽装事件や三井不動産のパークシティなどショッキングな事案が目立ちます。非常に闇な部分での偽装・改ざんの事案なので、購入時にこれに気付けろと言っても不可能でしょう…。
購入するお客様の夢のマイホームをこのような形で金儲けとしか考えない「儲け主義」的な事件は今後も大規模建築物ほど起こり得るのかもしれません…。
中古住宅に関して言えば、最重要なのは、昭和５６年の新耐震設計基準の導入です。
この基準により、建物の強度が現在の基準となり、木造住宅においての壁量規定の見直しも行われ、震度６強～震度7の地震で倒壊しない建物の基準が出来ました。
これによって、昭和５６年以前の建物を「既存不適格」建物と呼ぶようになっています。
平成１２年の大改正においても、建築確認・検査の民間開放は賛否がありましたが、それまでの確認や検査が、要するに「いい加減」にハンコを押していた事に要因があります。中間検査の強化においても同様で、昭和５６年の大改正も大事ですが、現場実務的には恐らく、完了検査、中間検査がしっかり行われる規制強化の改正は大きいと感じます。
特に建売住宅は、この時期までは「安かろう悪かろう」の印象を持つ方も多く、以降、まだ、様々ありながらですが、品質の向上は目覚ましくなりました。
中古住宅においての注目年は、この昭和５６年と平成１２年、シックハウス対策の平成１４年も以降、壁クロスの接着剤が変わるなど、地味ですが大きな変化をもたらしています(中古でクロス張替え等で解決は出来ますが…）。
特に「既存不適格」建物の中古物件の場合、住宅ローンで建物価値が認められないどころか、ローンの申し込みも受け付けられない可能性すらあります。
土地として購入して建て替える場合には、築年月は関係ありませんが、中古住宅として購入の場合は、昭和５６年(１９８１年)は大変大事な分岐点となります。
元々、中古の木造住宅の住宅ローンにおける担保価値は２０年を超えるとゼロとみなされる場合がほとんどなので、法改正の流れからも、可能であれば、平成１４年(２００２年)以降の中古住宅から候補にしたいところです。
購入する側から見れば、なるべく新しい建物をなるべく安く、は当然ですが、売却する側から見れば、全く逆なのも、また当然です。
築１５年前後と言えば、実際に住んでいる方が売却する場合、「まだ１５年」ですし、「まだまだ使える」建物でもあります。
また、住宅ローンを利用して購入した方であれば、住宅ローンの返済が約１５年から２０年は残っている状態ですから、「いくらでも構わない」状態ではない事だけは確実です。
築１５年より築浅の物件となれば、更にローン残債が多くなります。
住宅ローンの返済は当初５年位の間は、ほとんど金利を払っているような状態ですから、５年から１０年の築浅物件となれば、ローン残債の目減りは、建物価値の減少に追いついていない場合も有り得ます。
中古住宅だから安いと思いがちですが、気を付けなければいけないのは、特に築浅の中古住宅の場合、
「決して割安とは限らない」
という事です。
特に注文住宅などは、仮に同じ建物でも、価格は分譲住宅より３００万～５００万程高くなりますので、数年間のローン返済後の売却の場合、同エリアの分譲住宅より安く売られるとは限らず、むしろ高くなる可能性もあります。
特殊な間取りや造り、材質だったりの特徴があるほど、また、オーナー様のこだわりが強い、個性的な建物程、高く売り出される可能性があります。
売却の場合も注意が必要ですが、周囲の相場から、頭一つ出ている価格となる場合が築浅中古住宅にはあるのです。
購入される方が納得して、割高かもしれない中古住宅を買うのであれば良いのですが、築浅であれば、価値として認められる場合がほとんどですが、市場価格と離れた物件の場合、住宅ローンの審査で、担保価値が追い付かないケースも有り得ます。
注文住宅の場合、建物性能が高いものと、個性の強いものの場合、個性の強いもの(間取りなどが個性的など)の方が、ローン査定では不利となります。
住宅ローンの建物の査定は、「担保価値」ですので、高性能住宅はプラス評価となったとしても、個性が偏ったものの場合、「担保」として「再販売が難しい」、つまり、「一般的でない」と判断され、マイナスに作用する場合がよくあります。
土地の場合に、広さは同じでエリアが同じでも、正方形と三角形では、正方形の方が評価が高いのと同じです。
住宅性能の部分で言えば、土地に置き換えると、北道路より南道路、道路が４ｍより６ｍ、間口が２ｍより１０ｍ、一方向道路より角地、傾斜地より平坦地、川の近くより駅の近く、工場の近くより公園の近く、など、一般的に『良い』と思う方が多い物の方が「価値が高い」ことになります。
お住まいのご購入でも、土地建物のご売却でも、法律や時代の変遷の視点から見ても、価値の変化があります。
中古住宅売買は、新築と比べて、お得な場合も多いですが、「油断は禁物」な買い物です。お住まいの購入は「損得」で決まる物では無く、「満足度」で決まると思いますが、ローンを利用する限り、『担保価値』が付きまといます。
ご売却においても、ご自身の不動産のプラス要因、マイナス要因は、ほとんど理解されているかと思いますが、購入を検討する方やローン査定の際は、
『売却の一括査定』とは違い、調子のよい事は言ってもらえません。
大手や中堅の仲介会社の営業マンが、沢山の資料を持って無料査定をして、高額査定をするかと思いますが、購入するのはお客様で、査定をするのは金融機関です。
預かる為の営業トークほど甘くありませんので、所有不動産への冷静で客観的な視点をもって、『価値』を査定してみましょう。
今回は建築基準法関連の変遷から、中古住宅・土地売買の参考となるポイントをお話しました。
次回は、『土地』に関わる、道路や隣地も含めた注意点のお話です。
モモホームでは、売却物件をお預かりする際にも、ご売却の希望価格をベースに、リアルな販売計画を一緒に考えながらご提案致します。一刻も早く、なのか、一円でも高く、なのかも考慮し、ご不安の無いよう進めてまいります。
中古住宅ご購入の方についても、ご希望条件から優先順位の整理、資金プランをしっかりお伺いした上で、安心、納得のいくお住まい探しをサポートしてまいります。
まずはお電話、またはメールにてお気軽にご相談くださいませ。
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お住まいの購入で失敗しない為に
災害リスクは説明義務がありません！渋澤 百不動産購入災害・防災と不動産2019年10月16日坂戸・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ 渋澤です。
この数回、災害に関わるお話が連続していますが、実際のお住まい購入時に非常に大事なリスク回避ポイントがありますので、今回はそのお話です。
ハザードマップ確認の重要性と確認方法については、前回までにもお話しています。
マンションなどに限定される事なく、その場所、エリアについて、全く災害リスクの無いお住まいというのは、むしろラッキーだと考え、リスクを正確に確認、理解し、納得した上での取引は、ご購入される本人にとって、後悔しない為に非常に重要となります。
お住まいの購入で失敗しない為に
災害リスクは説明義務ではありません！
これまでのお話でも、不動産営業マンの「大丈夫です！」などの根拠のない説明を簡単に鵜呑みにしてはいけない、安心してはいけない、などの説明をさせて頂いています。
不動産売買において、不動産業者の売買時の義務として、宅地建物取引士による、『重要事項説明』があります。
この『重要事項説明』ではいったい何を説明してくれるのでしょうか？
ご購入の場合、
①宅地建物取引士の確認
②取引態様の確認
③物件の概要…場所や広さ、築年月などの確認
④登記記録内容の確認…権利関係を確認
⑤法令上の制限の説明…都市計画法・建築基準法・その他法令の説明
⑥道路・インフラの説明…上下水道・ガス・電気・私道権利関係など
⑦その他…防災区域や災害警戒区域の指定があれば説明・住宅性能評価の有無など
⑧マンションの場合…専有・共用部分の定め、権利関係、管理会社など
⑨契約条件…契約内容の詳細、違約や損害賠償などの説明
⑩住宅ローンや瑕疵担保責任についての説明
の説明が、１時間半から２時間程度の時間（モモホームの場合）を掛けて説明されます。
法律上の説明が多いので、実際は興味のない方にとっては、眠くなったり、苦痛であったりするお客様のいるようです。
モモホームでは、重要事項にとどまらず、それに付随するご説明や、理解していただくために、他のケースのお話をしたり、リスクがあれば、その対策についてのお話もしますので、時間は掛かりますが、より納得、安心してご契約に臨めると思って頂いていると思いますが、この重要な説明をサラッと終わらせる業者は、非常に沢山存在します。
ご契約前に行う説明ですので、そこで問題が発覚したり、聞いてない重要な部分に気付いてしまうと、まだ、契約をキャンセルする権利をお客様は持っているからです。
よくあるケースで、悪質な場合は、重要事項説明としてはサラッと終わらせて、ご契約手続きを無事に終わらせた後に、不都合な部分をちょっと付け加えるなどの姑息な営業マンもいます。
重要事項説明とご契約は、通常セットで行われますし、その直前に契約がキャンセルなどになれば、上司から大目玉をくらいますから、物件をご案内して、買いますと言ってもらう(買付を頂く)段階で、確認もしないまま調子のよい説明をしたり、リスクを隠して説明し、買付を取ったような営業マンは、後でこのような手段をとるのです。
質問などを殆どさせない重要事項の説明などは、要警戒ですので、疑問点はどんどん質問して正解です。説明義務は業者側にあります。
そして、この重要事項説明の中に、⑦その他、災害警戒区域の説明があります。
災害については、警戒区域に入ってなければ安心、と多くの方は安心して、ほとんど質問は受けない所です。
ですが、この災害警戒区域は、逆に入っていれば、『相当なリスク』がある場所であって、通常は入っていません。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市のお取引が中心のモモホームですが、例えば坂戸市の場合、土砂災害警戒区域が指定されている場所があります。
指定された場所は市役所でも確認できます。
坂戸市の土砂災害警戒区域をマップで確認
確認していただくと分かるように、指定区域は坂戸市のほんの一部の場所だけです。
この区域にあてはまる不動産を売買した場合には、「説明義務」が生じますが、
逆に言えば、
指定区域外の災害リスクの説明義務はありません！
という事は、警戒区域ではないが、リスクはある、ような場所の場合、そのリスクについての説明は、その不動産業者、営業マンの判断次第となるのです。
現在は、努力義務ですので、要は「なるべく説明してね」という程度です。
そこで、事前に知っておきたい災害リスクをご自身で確認する方法が、『ハザードマップ』となります。
不動産取引では、ご契約書類にハザードマップを添付する場合が多いと思いますが、『添付するだけ』『説明なし』も当たり前のように多いのです。
是非、ご希望のエリア、ご希望の物件など候補があるのでしたら、自治体のHPなどで、『見るだけ』ですから、自己防衛の為に確認しましょう！！
モモホームでは、これだけ言って説明しない訳はありません。しっかり、物件のご案内、ご説明の段階から確認できるリスクや、経験から想定されるリスクも、隠さず、ご説明し、『理解』と『納得』をして頂いた上でのご契約を約束いたします。
不動産業者は胡散臭いと思われる方も、未だに多いかと思いますが、そのように疑いながらスタートしていただくのも大歓迎です。是非、お住まい探しのご相談はモモホームにお申し付けくださいませ！
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あこがれのタワマン…②
災害時の覚悟はできていますか？渋澤 百不動産購入災害・防災と不動産マンション2019年10月15日坂戸・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ 渋澤です。
１０月１２日、史上最強とも言える台風１９号が関東地方を直撃、通過していきました。
モモホームは埼玉県南西部、東武東上線沿線エリアを地元としていますが、災害にめっぽう強いと言われる東武東上線エリアの東京寄りから坂戸市までの間でも、今回のような記録破りの豪雨が山間部上流域に何時間も降り続けた場合、河川の多い埼玉県では、災害ゼロというわけにはいきませんでした。
特に川越市と東松山市においては、堤防決壊などの被害、坂戸市の川越市寄りエリアにおいても支流水路の増水により、浸水被害、断水などが起こりました。
埼玉県東武線エリアは河川付近以外の地盤は堅固で、東日本の震災時も周辺に比べて災害が少なかった事で、引っ越してくる方がいるほどでしたが、『大丈夫』を思っていても、まさかの台風ごときで、こんな弱点を露呈しました。
『大丈夫』というのも、やはり『完全』ではありません。
『万全』も『完全』ではありません。
お住まいの建物、建っている土地、その地域の強みや弱みをしっかり把握し、理解することで、防災においても、何が必要で、自身の地域は、どう特別なのかを知り、『万全』の準備も『完全』に近づくかもしれません。
前置き長かったですが、その台風１９号による、武蔵小杉駅周辺の浸水被害により、駅周辺の一等地に建ち並ぶタワーマンションが孤立化した事象から、高層マンション、タワーマンションについて２回目のお話です。
あこがれのタワマン…②災害時の覚悟はできていますか？
簡単に言えば、大災害が起こった場合、こういった『頑丈なタワーマンション』はこの孤立化、今回は多摩川の氾濫では無く、増水により下水を川の水が逆流して街に流れ込む形で浸水したと見られていますので、川の減水に伴い、水が引くのも比較的早く、駅周辺エリアも翌日から復旧に向かいました。
なので、孤立、といっても階段を下りて街に出て買い物にも行けますので、今回の場合は『超不便』になっただけで済みました。
ですが、今回の件で、タワーマンションでも電気が止まると、完全に孤立化する事を示しました。
５０階建ての建物となると、階の移動はもちろん、水道、排水、下水処理、など生活に必要な物が、ほぼ全て電気を頼りに全体を動かしています。
『万全』な設計により、非常電源や非常用トイレなどの設備があり、５０階降りていけば、トイレの使用は可能です、歩いて降りていけば…。
水害ですので、非常電源は機能しませんでした、安全を確保できなければ電気を安易に通せない事もあるでしょう…。
自然災害は、ことごとく人の考える『万全』をいとも簡単に超えてきます。
もし、ご購入する時に営業マンに『万全』の説明を受けたのなら…、この被害マンションの話に限定しませんし、もちろん営業マンによりけりですので、オブラートに包みながら話さなきゃいけませんが、
商品は『当然、完全ではありません』が、
商品を購入する方が『完全』だと感じるような『万全』を期している
のです。
もっと言ってしまえば、
何かあった時に『責任を取らされる事の無いように』『万全』を期しています
というレベルである可能性があるのです。
その先は、ご購入される方が、自身で説明を聞いて、確認をして、不安点を解消して『納得』し、『最終的には自己責任』の部分を良く理解して購入するしかないのです。
過去、マンションの設計において、『耐震偽装マンション』が大問題となりました。
それを機に法律が変わり、マンションの構造設計や耐震性などは非常に厳しく性能も時代につれ、どんどん向上しました。
木造の一戸建てに比べ、鉄筋コンクリートの耐震高層マンションは、免震も加え、ある意味、建物としての安心性能は最高レベルと言っていいでしょう。
その、『建物だけが頑丈』となった結果、購入される方は、浸水の危険があるであろうエリア、武蔵小杉だけではない、湾岸地域などが代表格の地域、また、同様に湾岸地域も当てはまる、災害時の『液状化』や『地盤沈下』のリスクが高いエリアなどを、『気にもしないで』購入される方が多いのです。
周囲が津波や高潮、豪雨、などで流されたり、浸水したりしても、また、大地震で周囲の家が倒壊し、地割れが起こり、液状化も発生、火事で周囲は焼け野原になっても、『万全』の設計により、きっと大丈夫かもしれませんが、大丈夫なのは結果的に
『住民ではなく、建物だけ』
なのです。
『生き残る』性能としては、非常に優れており、その点を取れば、非の打ちようのない性能だと言えます。
購入の際の優先順位が『耐震性能』とあるのも、そういった部分を重視しているのでしょう。
建物が丈夫なのが最優先なのは否定する理由はなのもないのですが、同様に重要で、絶対に見過ごしてはいけないのは、
『地べた』⇨地盤は大丈夫？
『地域』⇨そのエリアは、洪水や氾濫、浸水の時に大丈夫？
近くの河川は氾濫、越水しない？
そのエリアは液状化しない？
そこに津波や高潮の影響はない？
周辺に昭和の古い町並みが多く残り、火災に巻き込まれたいしない？
などなど…。
気にしてたらキリがない、かもしれませんが、この程度の事は『地域』については、自治体の『ハザードマップ』を見れば、あっという間に分かります。
↑は武蔵小杉周辺のハザードマップです。
例えばの例ですが、これは購入前に役所で無料で貰えますし、今やネットでも簡単に確認できます。
河川の氾濫が起きた場合、３ｍ未満の浸水が想定されているエリアであることが分かります。単純に河川の氾濫が起こる可能性があることも分かります。
また、周辺には氾濫などの災害時に倒壊家屋が多数出る可能性があるエリアであることも分かります。
３ｍの浸水があって倒壊家屋が周辺に流されてきた場合、平常の生活を取り戻すには、それ相応の期間が必要と想像できます。家屋倒壊が多ければ、電気も当然止まり、断水もするでしょう、食料の調達も困難になり、地下駐車場であれば、車も全滅です。
いくらマンションの方々が協力しても、恐らく皆さんの車も全滅、協力しても階段の上り下りは自分の足でしなければいけません。お子様が居れば、おんぶや抱っこかも、水も食料も運びながら…、です。
それも、もし下に降りて動ければ、の話です。浸水や液状化、または火事などで周囲が危険な状況となれば、まさにマンションそのものが『孤立集落』と同じ状態となります。
お住まいの購入は、そうは言っても譲れない優先順位があって、『満点』ではなくとも購入するものです。『満点』で購入出来た方は、スーパーラッキーと言えるでしょう…。
ただ、減点部分、不完全な部分を『理解』して『納得』して、特に災害対策においては『想定』した上で購入出来た方と、そうでない方（営業マンに『大丈夫』の説明を受けて、『満点』を付けてしまった方）では、いざそうなった時の対応や、精神的ダメージは全く違います。
皆さんがあこがれる、高価な湾岸エリアなどの『タワーマンション』
『災害時の覚悟が出来ているか？』
否かで、生き残った建物で、どう生き残るか、に大きな違いが出るのでしょう。
台風がこれほど巨大化するなど、誰が予想したでしょうか…、いやいや、１０年も２０年も前から、『スーパー台風は２０年後には当たり前になる』と言われていました。
首都直下の大地震なんて本当に来るの？と本気で思っている方もいるでしょう。
数年前まで今後３０年の間に７０%の確率、と言われていましたが、その確率もちゃんと上がってきています。ずっと３０年後、７０%ではありません。
こんなこと言いながら、私自身も『でも今日や明日の話じゃないでしょ』と根拠もなく『都合の良い方』に考えてしまいがちです。
昨今は災害続きで、さすがに防災意識が高まっています、他人ごとじゃなくなってきています。
今回、タワーマンションに特にスポットをあててお話ししましたが、一戸建てなどのお住まいの購入にもほとんどが、当てはまります。
タワーマンション特有と思われる部分をもう一つあげるとすれば、『高価で高級』なタワーマンションは『寝落ちしない』などと言う人もいます。
人気エリアの物は逆に値上がりする事もありました、ひょっとしたら、まだあるかもしれません。
人気があれば高くなるのは土地も同じですので、それはいいのですが、タワーマンションの場合、５００世帯～１０００世帯の高層ですので、土地の値段ではなく『人気』の値段が大きく影響します。
そうです、頑丈なそのマンションも、災害時に周囲の被害が甚大であった場合、『売れなくなります』。引っ越したくても買ってくれる人が居なくなります。
少なくとも、周囲が復旧して、復興し、人の記憶からその災害が忘れられ、以前と同じ人気を取り戻すことが出来るまでは。
その間に、余裕のある方や、実家のある方などはどんどん退去します。
売らない空室でも売れない空室でも、空きの目立つマンションは更に値が下がります。
また、一部ひび割れたり、一部傾いた時など、大きな影響のない、一部破損の場合、５００世帯も１０００世帯もいる場合、修繕の程度について紛糾します。
そこから退去者が出るなど、負のスパイラルが起こる可能性もあります。
今回の台風襲来時も、地味ではありましたが、千葉県で震度４の地震がありました。
台風が来たから、地震は来ない訳じゃないんだよな、と考える瞬間でした。
今回の災害も、真冬や真夏だったら状況は全く変わります。
明日は我が身かもしれません、お住まいは夢や希望の結晶であり、人生最大級のお買い物です。その夢を狂わせてしまうことの無いよう、購入する際は、出来る『万全』をもって、『納得』と『理解』をして、良いお住まいに出会いたいものです。
モモホームでは、その建物、その場所、その地域において、生活の上でご家族にとってのメリット、デメリット、長い将来を見据えた、メリット、デメリットをしっかり、親身に、一緒に考え、ご紹介、ご提案いたします。
『納得』と『理解』をして『安心』なお住まい探しのご相談はお気軽にモモホームにお申し付けくださいませ！
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あこがれのタワマン…①
災害時の覚悟はできていますか？渋澤 百災害・防災と不動産不動産購入マンション2019年10月14日坂戸・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ 渋澤です。
一時期から東京湾岸エリアを筆頭に大ブーム？となったタワーマンション…
昨今は若干勢いも下降してきており、在庫もだぶついてきました。
新築から空き家のあるタワマンなど有り得ないので、最後は叩き売っても完売させますが、それでも年収の１０倍以上のローンを組まなきゃ買えないとも言われるタワマンは、庶民のあこがれでもあり、なんとなく「勝ち組」っぽさも、人気の理由かもしれません。
しかし、このタワマン、最近はその高額な価格に、維持管理費が比較的低めではあるものの、大規模修繕などは想像を超える高額になる可能性や困難さなど、どうやらよく考えて買った方がよさそうだ（また別の機会に…）、という方も増え、さらに、
災害時に陸の孤島と化す
事に皆さんが「気付き始め」ました。
あこがれのタワマン…災害時の覚悟はできてますか？
モモホーム地元の埼玉県西部の東武線・西武線沿線エリアでは、東京ほどのタワマンはほとんど見られませんし、いいとこ大規模な団地群や１０階から２０階程度の高層マンションが散見される程度、上りの朝霞方面や、所沢、さいたま市辺りに行けば、ちょっとカッコよくなってくる感じです。
この、高層マンションやタワマン、購入するとしたら、一番何を気にするでしょうか？
大多数の方が、『耐震性能』と答えます。
その通り、５０階ものマンションが地震でポキッとなっては困ります。私も絶対、耐震性能や免震構造など調べまくって購入するでしょう。
２番目に気にするのは…、『立地』です、この立地の意味は『駅から近い』とか『生活の利便性』の立地です。
以降、間取りや設備、管理面やエントランスなども、購入する時にはとても気になるようです…。
１０月１２日、猛烈な勢力で関東地方を直撃した台風１９号、瞬間最大風速も４５ｍ前後と更に豪雨を伴って、半日以上掛けて通過していきました。
首都圏も被害は甚大、あの多摩川が氾濫するなどの「想定以上」の被害でした。
河川の氾濫、堤防の決壊、などの水害に見舞われる中、超高層マンションも被害にあっていたことが判明しました。
多摩川に近い、今や、タワマンが乱立、２０年ほど前の工場地帯や河原の景色からは考えられないセレブ化に成功した『武蔵小杉』です。
駅前付近から浸水が始まり、一時、通行も出来なくなるような状態となりました。
一夜明けて、水は引いて、駅前から街は泥だらけではあるものの、床上浸水か床下浸水で街は動き出しました…、が、動けなくなった人たちがいました。
タワマンの住民の方々です。（地上５０階前後、約５００戸から８００戸）
建物の電源部分が冠水(地下にあったようです)、一棟まるごと停電して非常用電源も冠水で使えず、エレベーターも使えなくなりました。
更に、下水処理設備も動きませんので、『排水』が出来ず、トイレすら使えないという、最悪の事態に！
ひとつは三●不動産のマンションだそうですが、恐らくマンション建築においてタワーマンションを施工する会社はだいぶ大きな会社で、高層建築のプロだと思うのですが、素人でもわかりそうな、『地下に水が入ったらどうすんの？』問題を考えていなかったのでしょうか？（まさか考えているとは思いますが…）
にわかに信じられない原因で、一夜で
『陸の孤島』『都市難民』
となってしまいました。
もちろん、どのタワマンも耐震性能は抜群、防災対策万全のつもりです。
(写真は武蔵小杉のタワマン群、被害にあったマンションの写真ではありません)
タワマンブームとなった時から、気付く人は気付いていたと思います。
騙されたとは言いませんが、普通の感覚であれば、５０階のマンションが停電したり設備が機能しなくなった時のリスクは、尋常じゃないと想像出来るはずです。
いったいどこまで大丈夫だと言われ、信じて購入したのでしょうか？
もしくは、万が一の時は仕方ない、または、覚悟していた、のでしょうか…。
その立派な外観、ホテルのようなエントランスやお部屋、内装、何と言っても、窓から見える景色は何にも替えがたく、「これはたまらんっ」となる気持ちはとても良く分かりますし、こんなことがあっても、やっぱりちょっとあこがれるのも分かります。
でも、現金でほいっと購入できる方は別として、一般の住宅、マンションと比べ、何倍かのローンも組み、抽選をしてまで手に入れようというのが、もし、あのホテルのような建物、内装、エントランス、景色などなど、であるならば、
そのお金で贅沢なホテルに行ったのでは満たされないでしょうか？
やっぱり所有しなきゃダメなんでしょうか…？
ご購入を検討される方などは、今一度、ご自身に問うてみていただきたいです。
ちなみに武蔵小杉では、１０月末より、新築のタワーマンションが分譲開始予定です（4000万円台から8000万円台以上の予定です）。
高級車もレンタカーじゃ格好悪い、と思う方がいるのと同じで、所有する事に満足感を得る方もいます。
しかし、であるならば、絶対的に車選びと違う点があります。
車は、性能が偏って、スピードは速いけど、２人しか乗れない、後ろが見えづらい、うるさい、燃費が悪い、など高級車になると、かえって「クセ」が強くなっても、ドライバーが満足出来れば許されるし、むしろ、そこを直して、スピードが出無くなれば、売れなくなってしまうほどかもしれません。
購入者は快適になっても、遅ければ、自己欲求が満たされないのです。
タワーマンションはどうでしょうか？
決定的に違うのは、一般的に購入者は「趣味」で買うわけではない、点です。
更に言えば、家は通常、個人の趣味、で買うものでもありません。
夫婦がいて、子供がいて、ご夫婦は仕事をして、買い物をして、子供は通学をして、就職して、大人になり、ご夫婦は年を取り、おじいちゃん、おばあちゃんになる、そこまで住み続ける可能性もあります。
これは、タワマンに限った事ではなく、住まいを買う時には、その時の好みの間取りや、設備などに偏って選べば、後で使いづらくなったり、酷い時には後悔すらする可能性があります。
タワマンの優先順位は「耐震性能」が一番でした。一戸建てでもそんな方は少なくないでしょう。
今回の台風１９号の被害などで、意識が高まっていくと思いますが、地震や台風で、思い描いた将来の設計が大きく狂わされる方は沢山います。
たった一日の災害で、最悪の場合、亡くなる方もいますし、住まいを失ったりすることは、ニュースを見れば、運が悪い、では済まされません。
生きてさえいれば「孤島」でも「難民」でも構わないし、一週間、いや１か月くらい難民でも何とかなる、という方は、全然いいのですが、一刻も早く平常に戻りたい、出来ればそんな被害そのものを避けて…、と思うのであれば、絶対に気にするべきは
ハザードマップです。
建物の耐震性はもちろん、購入する物「そのもの」ですから、非常に大事、一番です。
日常生活の「利便性」もとても大事です、幸せな生活を送れるかの重要な部分ですから。
そして、そこで大事なのは、その頑丈な建物が日常便利な所に建っている、その
「地べた」
「地域」
は大丈夫なのか？ です。
あこがれのタワマン…②へ
東武東上線北坂戸・坂戸・若葉・鶴ヶ島・霞ヶ関・東武越生線一本松・西大家・川角駅エリアの新築戸建・中古戸建・土地の購入・売却・管理・運用はモモホームにお任せください！
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台風１９号…超大型の台風が迫っています。
東武東上線エリアは水災に強い？渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産2019年10月10日坂戸・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ 渋澤です。
関東直撃の台風としては、史上最大最強級の超大型台風１９号が迫っています。
ついこの間の１５号の関東通過で、千葉県の被害を見ているだけに、防災用品の買い出しや、ガソリンスタンドの行列など、消費税増税前の駆け込みよりも混雑しているように感じます。
埼玉県に台風が直撃することは少なく、いつも掠る程度なので、今回のような直撃は、2017年以来となるのではないでしょうか？
東武東上線エリアは水災に強い？
東武東上線エリア、埼玉県西南エリアは地震にはめっぽう強いエリアが多いのですが、台風や水災に関してはどうでしょうか？
東武東上線は、地図で見ると分かるように、坂戸～東京方面にかけ、いくつもの河川を跨いだり、並行して走ったりしています。
地震に強いとは言え、河川付近はやはり地盤も不安があるエリアがあり、河川に沿って、土地も低くなります。
水災ハザードマップの沿線各自治体の物を確認すると、河川の多い、坂戸市・川越市、また、ふじみ野市・富士見市、さらに上り方面も、エリアによっては衝撃的な危険エリアが存在します。
2017年１０月２２日から２３日にかけて関東を直撃した台風２１号は、川越市とふじみ野市に浸水被害をもたらしました。
川越市内で、床上浸水236戸・床下浸水296戸
ふじみ野市内で、床上浸水196戸・床下浸水89戸
と800戸以上の被害が出ました。
新河岸川が氾濫したのです。
↓翌日の様子
昨年の岡山県や広島県の河川氾濫と同様、荒川本流の増水により、新河岸川が合流出来ずに逆流しオーバーフローしてしまいました。
坂戸市から朝霞市方面には入間川水系の河川が荒川本流に向かって、多くの河川が合流してきます。
図で示すと以下のように
坂戸市内を流れる越辺川には９つの支流が流れ込みながら、入間川に合流していきます。
その後、川越市に入ると支流を１つ加え、別ルートから来る、荒川に合流してふじみ野市、富士見市に入っていきます。
今回の台風のように、長時間、広範囲に多量の雨を降らす状況になると、河川の増水が収まらず、オーバーフローしやすい状況になります。
雨雲のように無くなったり、一時的な豪雨であれば、大量の雨でも、局地的であったりするので、全く問題ありませんが、台風のように、西から東、または今回のように南西から北東にかけて、長時間、広範囲に豪雨をもたらすような場合、本流、支流を問わず、全体に雨が降り続ける状況となり、山で降った雨が下流に流れるのではなく、増水した本流に増水した支流が合流する事になってしまいます。
特に支流である越辺川は西から東にかけて流れ、入間川、荒川は北から南にかけて下るので、『まんべんなく』雨に降られてしまいます。
前回の台風の川越市とふじみ野市の被害も、通常の雨であれば、恐らく耐えられる程度の雨量だったと思います。
現に氾濫エリアの上流では、通常よりはかなり増水しましたが、危険を感じるまではいっていませんでした。
こういった台風のようなケースで考えると、東上線エリアでも危険・警戒すべきエリアはあります。
ハザードマップや浸水想定マップなどで確認出来ますが、
坂戸市であれば、北坂戸駅周辺～西側越辺川エリア
川島町全域
川越市であれば、入間川と東上線を挟むほぼ全域、川越線南古谷周辺
ふじみ野市、富士見市も入間川と東上線を挟むほぼ全域
が、今回のスーパー台風クラスの場合の危険エリアとなります。
一度、浸水被害が起こると、住民が被害を申告すれば、履歴が残ります。
そういったデータを元にハザードマップは作成されますので、そのものは、
実際の被害より狭い範囲のデータ（未申告の住民が当然いますので）が元になっていると思って、より警戒して、災害に備えるべきです。
最近の災害は『想定外』が当たり前です。
今回の経験したことが無いような、巨大台風が相手では、用心しすぎてという事はないのではないでしょうか…。
不動産売買においても、埼玉県では、地盤を気にする場合は、『地歴』が田んぼだったか、などですが、最近では、水災履歴も気にする方は増えています。
特に、川越市、ふじみ野市は水に弱いイメージのエリアがあります。
営業マンは不都合なことは説明しない事があります。
裏付けのない、他人ごとのような『大丈夫ですよ』は、災害同様に警戒してください！
モモホームでは、確りご説明した上で、ご希望エリアを納得して、安心してご購入していただくのはもちろん、ご売却に関しても、確り調査した上での売却計画、また、運用もプランニングしていきます。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市で安心してお住まいのご購入、ご売却を進めたい時はお気軽にモモホームにご相談くださいませ。
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現地見学会情報！
ケイアイテラス坂戸市仲町新築戸建全１棟(地盤判定つき！)渋澤 百不動産購入地域の情報：坂戸・鶴ヶ島災害・防災と不動産建売住宅お勧め物件情報2019年10月04日坂戸・鶴ヶ島市・川越市の不動産売買はお任せ！モモホームブログ 渋澤です。
１０月５日（土）・６日（日）の週末は
ケイアイテラス坂戸市仲町新築戸建全１棟
の現地見学会を開催します！
物件情報はこちら
地盤判定アプリでの、坂戸市仲町現地の地盤安定性判定は『95』！
(地盤解析専門の地盤ネットの地盤判定アプリによる簡易判定）
坂戸市は北坂戸駅西側、北坂戸駅周辺にかけては全体的に地盤に不安がありますが、坂戸駅周辺から若葉駅に向かっては、逆に地盤の安定性が平均より高く、地震や液状化などに強いエリアです。
東日本大震災後には、関東でも強烈な揺れがありましたが、東武東上線沿線で言えば、揺れの強かった東松山方面は被害があった半面、坂戸はほぼ被害なしでした。
私も含め、坂戸市周辺で暮らしている人たちは、単に埼玉県の被害が少なかったと思っていただけですが、千葉県や神奈川県など、震源から距離があるにも関わらず、大きな被害が出た地域の方が、当時、独自に調べて、坂戸市の物件を購入して、引っ越してこられた案件も、いくつかあって驚いた記憶があります。
東武東上線沿線は元々、人身事故以外で止まる事が少ないので災害に強いイメージがありますが、特に昨今の大雨などの災害や、地震に伴う液状化などにも強いエリアと言えるのが、東武東上線の中でも坂戸駅～若葉駅周辺と言えるでしょう。
のぼり方面になると、入間川系の本流、支流と交差したり、並行したりしたエリアを線路が通っているので、特に川越から東京都までのエリアは、河川氾濫や液状化において、不安があったり、むしろ警戒すべきエリアがあったりします。
災害の万が一などを考えると、東京など河川や海に近いエリアなど絶対に考えられないと思いますが、一度住んだら、数十年は住み続ける我が家だと思えば、全く無視出来ない、特にこの先は大事な部分だと思います。
今回は、坂戸市仲町の現地見学会のお知らせと合わせてのお話ですが、マイホーム探しとエリアの安全性については、今後、気にされる方が多くなっていくと思いますので、逐一、情報をお伝えできればと思います。
ケイアイテラス坂戸市仲町新築戸建全１棟のご見学のご予約は
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