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ゴリゴリ営業をされそうで心配な方
仲介業者の役割不動産購入建売住宅注文住宅土地中古住宅2022年10月12日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・戸建・不動産売買はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
不動産(お住まいや土地)を購入する時に、気になる物件を探し、問い合わせた最初に関わるのが、私達『不動産仲介業者』です。
お住まい・土地の購入を考える前に、既にアパートや貸家の賃貸を利用している場合には、仲介業者に関わるのは初めてではないかもしれません。
賃貸の仲介業者とは引っ越す度、更新の時など、何度も関わりますが、『不動産売買』の不動産仲介業者と関わる機会は人生にそう何度も無いのが一般的だと思います。
仲介業者の役割
とは言え、一生に何度も購入する機会のない、人生最大級の買い物に関わる『不動産仲介業者』の存在の意味を良く知らないまま、お住まい探しや不動産売却を検討されている方も多いかと思います。
仲介の仕事≠営業の仕事
後述で解説しますが、不動産業者の営業は一般の営業職の方と同様で、売り上げ成績により歩合給が支給されます。
不動産営業の場合、この歩合給の割合が固定給に比べ非常に大きな比率となっているので、『売れる営業』と『売れない営業』のお給料の差はすさまじい違いがあります。
この歩合給の元となる『売上』こそが、仲介手数料です。
不動産仲介の場合、物件価格が高いか安いか、ではなく、効率よく『仲介手数料を稼げる』物件こそが、『売りたい物件』であり、業界の『売れる営業』と言われる人たちは、いかに『売りたい物件』を買っていただくか、という事が主眼となっている事が多いのです。
その為、『売りたい物件』のライバルである、お客様が『欲しい物件』は、欠点を洗い出し、欲しい気持ちを『潰す』為に頑張る事もします。
『売りたい物件』に興味を持ってもらえれば、そこから『ゴリゴリ』と『詰め』の営業で、他の物件に興味がいかないうちに購入を煽ります。
表現すればこのように腹黒い感じになりますが、テクニックに長けた『売れる営業』であれば、お客様に感づかれる事もほとんど無く、『仲介手数料を稼げる』物件に巧みに誘導します。
このように不動産仲介の『本来の役割』を全うすることなく、売り上げを上げるスタイルは、会社や店舗の売上ノルマや、営業同士の当然ながらの競争から生まれるもので、本人すら、『本来の役割』を忘れている事に気づいていない事も多々あり、会社や店舗の営業の『売上至上』の教育があるがために、このような営業が、この業界には当たり前のように存在します。
『売れる営業』がすなわち『優秀な仲介』であるとは限らないのです。
不動産業界では仲介の大手と言えば財閥系で、新興勢力として、外国から参入したチェーン展開の黄色い看板や、国内の新興勢力がチェーンを広げ、頑張っていますが、このように血統やブランドで営業担当者や店舗を信用してしまうタイプの方は特に注意した方が良いと思います。。。
モモ・ホームの営業
モモ・ホームの営業は、押しの強さでご契約を急かしたり、買わなきゃいけない、売らなきゃいけない煽り営業など、承諾を得ないお電話や訪問なども一切行いませんので、安心してご利用くださいませ。
解説でも触れますが、小さな不動産屋、個人で独立した不動産屋には、この『不動産仲介』の本来の仕事をしたくて独立した、『元トップ営業マン』も多くいます。
そのままのスタイルで継続して売り上げを上げるタイプの人も確かにいますが、会社や店舗運営に違和感を感じて飛び出した人に沢山お会いします。
モモ・ホームは、店舗や会社の規模では無く、そのような『顧客利益』について真面目に取り組んでいる方々と協力するネットワークで、大型チェーン展開の店舗にも負けないサポートを提供します。
お客様にとっての仲介業者の役割と仕事をご理解いただく事で、少しでも安心してご利用いただければ幸いです。
仲介と手数料の仕組み【片手仲介】
まず、そもそも『仲介』って何してるのか?、手数料の仕組みはどうなっているのか?についてザックリと知っておけば、関わる仲介業者が、お住まいや土地を購入する時、または売却する時に、何をする役割なのかをご理解頂けると思います。
不動産仲介業者は、通常、売主様から売却を依頼された『売主様側仲介業者(元請け業者や預かり業者とも言います)』と、『買主様側仲介業者』が存在します。
その業者が、売却依頼を得る事に力を入れていれば、売主様側の立場で仲介をすることが多いでしょうし、購入希望者を募っている業者であれば、買主様側の立場で仲介する事が多いでしょう。
売買の不動産業者は特にこちらしかやらない、という訳では無く、そのお客様によって、それぞれの立場で下の図のように仲介をします。
ご購入希望者(買主様)側の仲介業者は、購入する不動産の取引条件や契約条件を、『買主様側の要望に沿って(立場に立って)』代理して交渉します。
売主様側の仲介業者は、逆に『売主様側の利益を優先して』代理交渉を行います。
もちろん、双方とも、全権委任される訳ではありませんので、どちらも譲らなければ交渉が成立しない場合の妥協点を、お互いに買主様、売主様に確認し、承諾を得ながら商談を進め、互いに良い取引となるよう調整をしていきます。
このように、互いの立場に立って、お互いの利益の為に一般の方では分からない部分に至るまで、プロ同士の交渉を行うのが、依頼された仲介業者の一つの仕事です。
このような売り手と買い手、それぞれに仲介業者が立つことを【片手仲介(片手取引)】と言います。
稀に、仲介手数料を得すると勘違いして、特にご購入希望の際に、売主様業者を調べ、わざわざそちらでの交渉を進めたり、試みる方がいらっしゃいますが、仲介物件の場合、仲介手数料は変わらず発生しますので、その点は理解が必要で大事なポイントです。
それどころか、これから説明する【両手仲介】の状態となり、飛んで火にいる…となってしまえば、ご自身が依頼した仲介業者の交渉により得られるかもしれなかった利益すら失う可能性があります。
また、例えば購入の場合、条件の交渉が始まってから、直接、相手仲介業者や売主様に自らコンタクトしてしまった場合、不動産取引の慣習では大きなモラル違反となり、その交渉が白紙、その物件自体を購入出来なくなる恐れもありますので、積極的に交渉するタイプの方などはくれぐれもご注意ください。
【両手仲介】とその弊害
ここからのお話は特に、ご売却依頼を受ける際に、ご理解しておいていただきたい重要なポイントです。
不動産取引は、新築などを除くと多くの場合、個人の売主様の不動産を、一般の購入希望者に売却しますが、その際、間に立つ仲介業者は『売主様が依頼した仲介業者』と『購入希望者側の仲介業者』がお互いの利益を確保する立場に立って取引条件を交渉して成立させるという【片手仲介】のご説明を致しました。
ただし、不動産仲介の場合、この『売主様側』と『購入希望者側』の仲介を一人(一社)が行う事(双方代理)が禁止されていません。
本来、双方の利益を確保するために交渉をするはずですが、この双方の代理を行える事によって、売主様と購入希望者のどちらも気が付かないうちに不利益を被る(本来得られる利益を確保できない)事が起こり得ます。
不動産取引においては、この双方を代理した取引に持ち込み、取引を成立させれば、売主様と買主様の両方から仲介手数料を受け取る事が出来る【両手仲介(両手取引)】となり、仲介業者にとって、一番メリットが大きな結果を得ることが出来ます。
通常は個人の売主様も、一般の購入希望者も、不動産の専門家ではありませんので、相手がプロではない事を利用して、間に立つ仲介業者、または営業担当者の『質の悪さ』や『低いモラル』、極端に言えば、その会社や店舗、店長の『質の悪さ』や『低いモラル』などにより、双方の利益よりも『会社や店舗』、『営業担当者』の利益を優先した【両手仲介(両手取引)】に誘導し、取引を成立させようとする事があります。
店舗や営業の成績、ノルマ、競争やプレッシャーの中で、大手の不動産屋では特に顕著ですが、支店がある中堅の不動産業者など、店舗や営業成績で評価される立場がある限り、このような事態が考えられるのです。
私も大きな不動産業者の一営業マンからスタートし、店舗責任者まで経験しましたから、その気持ちは分からなくはありませんが、両手取引自体は認められているので否定しないし、現にモモ・ホームでは、多くの購入希望者の登録があり、マッチングにより取引が成立する事は珍しくありませんが、依頼者の利益を無視して、『依頼者を騙し』『故意的に』両手仲介(両手取引)に持ち込む行為は、やはりそれは『質の悪いやり方』であり、お客様に対する背任行為、『モラルに反する』行為だと考えています。
双方代理の弊害とも言えますが、その結果、業界最大手の数社が長らく行って大きな問題となった『情報の囲い込み(売却依頼を受けながら、他の業者に紹介させない行為)』などにより、意図的に取引に他社を介入させず、『値こなし(囲い込みにより売却を遅らせ、売却が難しいと依頼者に思わせる行為)』などの質の悪い手法を使い、『依頼者に気づかれないように両手取引に誘導する』業者や営業担当者も未だに多く存在します。
このような方針の不動産業者の場合、ご購入の仲介を依頼した場合でも、両手仲介にこだわりますので、お客様にとって最適なお住まいのご提案よりも、仲介手数料収入が倍になる、両手仲介物件に巧みに誘導していきます。
こういった依頼者に対する裏切り行為の横行に嫌気がさして独立した不動産業者(実は小さな不動産屋にはこの理由の方が意外と多い)もあり、売主様と購入希望者(買主様)が、お互いに気持ちの良い取引となる事を目指す業者のネットワークをモモ・ホームは築いています。
売却に関しては、関わる業者も不動産業者のみならず、リフォーム業者さんや外構業者さん、造成業者さんや仕業の方々、多くの方が関わりますが、そのネットワークにおいても、いわゆる『中抜き業者』の存在を排除し、素人の方を相手に質の悪いボッタくり行為が行われないよう協力関係を築いています。
母体が大きな業者やTVCMなどで見かける有名な業者の場合、一般的な信頼度が高いのは間違いないですし、我々も感心するような取引管理が出来ている面があり、大いにメリットもありますが、社会的な知名度が高い大手業者ほど、お客が信用して離れづらい事を利用して『囲い込み』や『値こなし』の手法を使いやすいので、素人相手の悪質手法で依頼者様の利益を損なわせる、両手取引に誘導するケースは非常に多くあり、業界に携わる者は皆、知っています。
不動産のご購入やご売却を不動産業者にお願いしている最中の方でも、大丈夫だろうか?、何かおかしい、怪しいとご不安な方はお気軽にご相談ください、頑張っているフリ、やっているフリ、をしながら巧みに誘導されているかもしれません。
モモ・ホームは、買う場合も売る場合も、取引のご依頼をいただく業者として当たり前の考え方の、依頼者様にとって一生に何度も無い大きな取引において、ご依頼を受けるからには、依頼者様を裏切る事無く、依頼者様利益の最大化と、相手方様との、『気持ちの良い取引』を成立させることに最大限の努力を致します。
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、様々な手続きの忙しさや、中古住宅や土地の購入では、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地・建物で、意外なトラブルの種を発見したり、改善や解消に時間を要するケースも稀にあります。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
≫モモ・ホームで家探し・土地探しご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください!
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産購入の諸費用の解説 不動産購入建売住宅注文住宅土地中古住宅2022年10月11日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・戸建・お住まい探しはモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
不動産購入には土地・建物の購入時、注文住宅の場合は、カタログに表示される建物本体費用の他、住宅ローンを利用する場合であっても、『諸費用』が掛かります。
モモ・ホームでは新築戸建の仲介手数料を無料でご提供出来る他、中古戸建、中古マンション、土地であっても、仲介手数料無料でご紹介可能な物件もございます。
諸費用はまとまると意外と高額になる事もありますので、物件によっては100万円や200万円となる仲介手数料の節約の意味でもご利用いただければと思います。
それぞれの購入に諸費用はどんなものがあるのか、解説します。
不動産購入の諸費用
土地・新築戸建・中古戸建・中古マンションを住宅ローンをりようして、購入の共通の諸費用として、一般的に掛かる諸費用
■仲介手数料
仲介手数料は購入物件の価格により変わりますが、400万円以上の土地・建物の場合、
物件価格×3%+6万円+消費税
となります。
注文住宅を建築の場合、土地には仲介手数料は必要ですが、建物請負契約の際は仲介手数料は掛かりません。
モモ・ホームでは媒介物件以外の新築戸建は全て仲介手数料は無料です。
また、土地・中古住宅・中古物件においても仲介手数料無料の物件がございます。
■契約時印紙代
不動産売買契約、建築請負契約に貼付するために印紙代が必要になります。
1千万円~5千万円の売買契約時では1万円が必要です。
注文住宅の場合、土地・建築請負それぞれの契約で必要になります。
■固定資産・都市計画税日割税清算金
引渡し時を境に、自己負担分の固定資産・都市計画税を日割按分して清算します。
■登記費用(所有権・抵当権・表題登記)
引渡し時に所有権移転登記を行いますので、登記費用が発生します。
住宅ローン利用の場合は、抵当権設定費用も合わせて必要です。
新築住宅・注文住宅の場合は、建物引渡し時に表題登記費用が発生します。
■住宅ローン斡旋手数料
不動産業者が住宅ローンの斡旋(紹介)を行い、事務手続きの代行等を行った場合、不動産業者に支払う手数料です(5万円~10万円)
モモ・ホームでは無料で代行させていただいております。
■住宅ローン契約時印紙代
住宅ローンの契約時にも、契約書に貼付する印紙代が必要です。
通常、2万200円程度の印紙代ですが、諸費用ローンなど、契約が複数になる場合、都度印紙代が必要です。
■住宅ローン事務手数料
住宅ローン事務の手数料は銀行に払います。
5万円~程度が一般的です。
■住宅ローン保証料
現在の住宅ローンは、保証人が不要です。
保証人の代わりに保証会社に保証してもらいますが、『保証料』が必要になります。
100万円の融資額に対して2万円程度が相場ですが、ローン債務者の属性(年収や勤務先、年齢など)により、保証料は算定基礎額は変動します。
■適合証明費用(フラット35)
フラット35の住宅ローンを利用する場合には、建物の構造安全性を証明する、『適合証明』の取得が必須となります。
約10万円程度が相場となります。
■振込手数料
決済の時には、振込決済と現金決済の費用がありますが、振込の際は手数料は買主様負担となります。
中古住宅・中古マンション購入に必要になる事がある諸費用
■残置物撤去費用
残置物については、ほとんどの場合、売主様が撤去しますが、契約内容により、『現況有姿』取引で、買主様が撤去する場合もあります。
■適合証明取得のための検査・改修費用
購入した中古物件に建築完了時に検査を受けて取得する『検査済証』が備わっていないケースは少なくありません。
住宅ローン利用に支障がなければ、取得の必要がありませんが、無ければ購入が難しい時、買主様の負担で再取得や、適合証明を取得できるように改修するようなケースも稀ですが、あります。
■ホームインスペクション費用
購入した建物の状態を1級建築士など、専門家に点検してもらう費用です。
まだ、ごく少数ですが、売主様側で行っている場合も見られます。
買主様側でも、自己負担でも行いたいという方はまだまだ少ないのが現状です。
売主様側が承諾する場合は、契約前に入れる事が可能な場合がありますが、これも個人の売主様の場合、非常に稀といえます。
ホームインスペクション自体が浸透するのには、まだまだ時間が掛かりそうです。
■ハウスクリーニング費用
必ず売主様がやってくれるものではありません。
先に述べた『現況有姿』や『契約不適合責任免責』で取引される事の多い、個人売主の物件では、引渡しまでに売主様負担で何か行われる事は原則ありません。
引っ越し前に、一度クリーニングを行いたい場合に必要となります。
■改修費用
同様に『現況有姿』の場合は、キズ・補修カ所の確認は契約時に行いますが、改修に掛かる費用は、価格に折り込み済みでの契約ですので、自己負担となります。
■リフォーム費用
改修の他、リフォーム費用などは、中古物件を購入する際に、ある程度、予め想定しておく方が良いでしょう。
■測量費用
敷地の大きさなどが、分からないままでの通常は購入出来ませんが、公簿売買の場合、測量を行って実測面積を把握した方が良い場合があります。
契約後に実測面積と公簿面積に差異があっても、清算は出来ません。
■境界復元・明示含む確定測量費用
単なる測量だけでは無く、隣地や道路と、敷地との境界を明確にする為、隣地所有者・道路管理者の立ち合いをして、境界を確定させる事を『確定測量』と言います。
その際、新しい境界を設置したり、亡失した境界を明示、復元したりする事もあります。
測量図が備わっていないような不動産の場合、買主様負担で行ってもらう可能性が高くなります。
■管理費・修繕積立金等清算金
マンションの場合に必要となります。
引渡し月の支払い分について、その他使用料を伴う費用も合わせ、日割り計算で清算します。
土地購入時に必要になる事がある諸費用
■残置物撤去・解体費用
残置物は前述の通り、古家付きで購入の場合んは解体費用が掛かります。
■伐採・伐根等含む造成・整地費用
更地であっても、そのまま建築可能かは物件によります。
樹木や切り株などがあれば、伐採や伐根、土をならして造成や整地が必要な土地も多くあります。
■農地転用許可・届出申請手数料
市街化調整区域や、市街化区域内でも地目が畑などの場合、農地転用の手続きが必要です。
■都市計画法第34条11号・既存宅地等、地位承継申請等手数料
市街化調整区域の土地の場合、11号や既存宅地の該当地は、その地位の承継や適合証明の手続きを要します。
■市街化調整区域における、開発許可申請手数料
市街化調整区域の土地(市街化区域でも該当する場合)は個人で開発許可申請を要します。
調整区域のここまでの届け出や申請は、実際には測量会社等が代行して申請しますが、代行手数料を要し、役所での書類取得経費が掛かります。
■測量費用・境界復元・境界明示含む確定測量費用
前述のとおりです。
注文住宅の場合に掛かる(場合もある)一般的な諸費用
■地盤調査費用
土地取引では、造成まで行ってくれるケースはありますが、地盤調査は建物の建築予定場所(基礎の下)で行いますので、別途費用が必要になります。
■地盤強化費用
地盤調査の結果、地盤強化不要の場合には掛かりませんが、必要になる場合が多いので、予め80万円~150万円程度、費用が掛かるかも、と想定した方が良いでしょう。
■上下水・都市ガス引込み工事費用
引込済みの土地や、古家解体後の管を使用出来る場合もありますが、上下水道やガス管の引込み工事費用は前面道路が、市道や国道、私道、砂利、舗装道路、道路幅員、本管から建物までの距離、等により、大きく変動します。
■浄化槽設置費用
市街化調整区域や一部市街化区域でも本下水が使用できないエリアでは、合併浄化証の設置が必要となります。
5人槽や10人槽など、その大きさにより費用は異なります。
■雨水トレンチ設置費用
土地面積の大きさや調整区域の場合、設置が必要となります。
建物の大きさでは無く、土地の大きさによりサイズの指定があるので、土地造成工事の際に設置してもらう事が多いようです。
■蒸発散トレンチ設置費用
浄化槽設置の必要があるエリアで、『排水先』が無い土地の場合、地域により『蒸発散槽』の設置により、排水を確保できます(川越市はNG)。
蒸発散槽設置の場合、自治体により、設置申請や、サイズは異なりますので、確定に時間を要する場合があります。
■建築付帯費用(足場・仮設電柱・土盛り・仮設トイレ・運搬・重機など)
建物は本体価格以外に、足場の設置や工事要電力確保の為、仮設電柱の設置、仮設トイレ、ダンプなどの運搬費、造成に使用する重機やクレーンなど、他、土盛り等の造成費、はその土地や建築場所、前面道路の広さや、間口、土地形状などにより、全く異なるので、別途費用として算出されます。
100万円や200万円は掛かりますので、本体価格だけで高い安いは判断できないと言えます。
実際の購入に必要あるもの、無いものは、物件によって異なりますが、簡単に諸費用と言われていますが、これだけの費用が掛かる可能性がありますので、決して軽い負担ではありませんし、後で知る事になると、資金計画を狂わせる事もあります。
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いますが、様々な手続きの忙しさや、中古住宅や土地の購入では、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かったり、諸費用が想定以上で、プランを練り直す必要に迫られ、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地・建物で、意外なトラブルの種を発見したり、改善や解消に時間を要するケースも稀にあります。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
≫モモ・ホームで家探し・土地探しご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください!
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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迷わないお住まい探しの第一歩
家族で考える優先順位不動産購入建売住宅注文住宅土地マンション中古住宅2022年10月09日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・新築・戸建探しはモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
お住まい探しをするお客様は、希望のエリア、生活環境、利便性などは様々な希望を持って探されていますが、すぐに物件を購入される方と長期に渡って探しているけど、なかなか希望の物件に巡り合えない方がもちろんいらっしゃいます。
迷わない土地・建物探しの第一歩
お住まいの購入には、前提として『予算の壁』がありますから、その中で、より希望に近い物件に巡り合いたいお気持ちは非常に良く分かります。
ただ、最初は楽しかった土地探し、住まい探しが、徐々に苦痛を感じるようになる方もいるようです。
夢・希望・現実・苦痛
段階で言えば、お住まい探しを始める頃は、夢がいっぱいの方が多いと思います。
スーモやホームズ、また注文住宅の高スペックのカタログを見ながら、こんな家が良い、こんなところに住みたい、と様々想像するのは、誰でも最初はウキウキとされたのではないでしょうか。
現実の世界で商売をしている不動産屋の私でさえ、一瞬はそんな気分を味わいました。
買ってもいない宝くじが当たったらどうする?、みないな気持ちに近かったかもしれません。
私のように、当時、予算も限られる中で、妄想を見られる期間はそう長くはありません。
ポータルサイトで物件探しをするうちに、現実的にはどの程度の住まいの購入がかのうなのかが、何となく見えてきます。
そんな中、出来る事なら叶えたい、希望の部分は残っています。
叶うかどうか分からないけど、出来る事なら、ああしたい、こうしたい、こんな場所が良い、こんな広さが欲しい、これを付けたい、などなど、結構多いんです。
そして、物件の問い合わせや、見学などを通して、また、不動産屋に相談して、銀行にローンの相談をして、とうとうやってくるのが『現実の壁』です。
不動産屋をやっていて、この壁は、どうやら『お金さえあれば越えられる壁』では無いと思います。
2000万円の資金の時は、2500万円の希望を持ち、1億円の資金の人は1億5千万円の希望を持つ、誰にでも立ちはだかる可能性のある『欲望の壁』のようです。
後から考えれば、合っても無くても良かったような希望の数々も、その当時は、ミカンが5個しか入らないと分かっている袋に、何とか6個も7個も入れようとするように、「何とか叶えられないか」と、正に希望を持って行動してしまいます。
早期に現実を受け入れられる、または、きっとそうだろうと、初期から期待していなかったタイプの方は、早々に物件を現実世界の中で決めていけますが、一生に一度の買い物に、全力で取り組んでいる、希望を持った方が思うのは、このような希望です。
■どこかに(掘り出し物とか)あるのではないか?
■もう少し待てば出てくるのではないか?
そして、物件の見学をしても、
■あの物件と、この物件を足して2で割ったような物件なら買いたい
■あの電柱が無ければ買いたい
■前の家が無ければ買いたい
■見た物件の横の家は売りに出ないだろうか
など、ほぼ不可能な希望から抜けられなくなるタイプの方も居ます。
『良いところ』よりも『悪いところ』に先に目が行くようになってくると、こういった気づきの内容もネガティブ傾向になるように感じます。
現実を知るところまでは、嫌でも踏むステップですが、そこから素直に受け入れられるかどうか、は、ご家族、ご夫婦によりけり、そこで、良い物件に巡り合うまでの時間が決まるような気がします。
物件が決まるまでの期間は、皆さんどの程度かというと
最速は新築戸建、早くて一日
なんといっても、物件を早く決める方が多いのが、新築の一戸建てです。
完成物件も多く、ご予算内で限定して、場所やロケーション、利便性など、物件そのもの以外の優先度が高い方も多く、建売業者の建物なので、コストパフォーマンスの高さは信頼しており、間取りが合えば、あまり迷いません。
完成後には、物件が売れるのが早いのも理解していますから、判断は最速、1件のみの見学で即決する方も2割~3割ほどは居ます。
長くて数週間の間にはお住まいを決めるのが、新築戸建の特徴です。
次に、平均的に早いのが、中古住宅、中古マンションです。
こちらは、エリアやマンションの建物を指名待ちが多く、『物件待ち』の期間は長めですが、出た瞬間は、その先、ぞろぞろと物件が出ない事を、待っている期間が長ければ体感していますので、少々の点は我慢してでも、補修費やリフォーム代などが、予算の中で収まれば、迷いが少ないのが大きな特徴です。
エリアを広範囲に考えている場合は、それでも迷われる方はいるかもしれません。
なんといっても土地探し
何といっても平均的に時間が掛かるのが、土地探しです。
土地探しは、理由が明白な部分として、基本、『土地にお金を掛けたくない』方の比率が圧倒的に高いのが特徴で、注文住宅で、建物に夢を詰め込んだ分の、行ってみれば『お釣り』で土地探しをスタートさせる感覚の方も多くいらっしゃいます。
もちろん、建物は数十年で価値がなくなる消耗品で、残る土地が資産、と考えて、場所やロケーションを最優先に、土地先行で考える方もいらっしゃいます。
そのタイプの方は、さほど時間が掛からず、良い土地を探すことが出来るようですが、当初、余った予算で土地を、とお考えだった方は、建物予算を削って、土地に振り分けていく決断をするまでに、それ相応の期間を要し、現実的な相場で土地を探し始めるのに時間が掛かるケースが多いと言えます。
東京のように、建物よりも土地の価値の方が高いエリアでは、考えが逆のケースが多いですが、埼玉県はまだまだ土地に比べ、建物に予算を使いたい方が多いので、土地が思ったより入手困難な現実に驚かれる方も多いかと思います。
優先順位と譲れないポイント
いい家やいい土地、は手に入れるのは大変かもしれません。
でも、皆さん満足して購入していただいているのも事実です。
どうしても満足のいく土地や家に巡り合えない方は、このようなケースも多いように感じます。
■ご家族で話し合って決めた、優先順位が定まっていない。
■ご家族で話し合って決めた、譲れないポイントが決まっていない。
この2点は、『いい家・いい土地』に巡り合う為に、必須とも言える、お住まい探しの第一歩、非常に重要なポイントです。
土地探し・家探しの際は、是非、ご家族で『話し合って』、『ご家族で決めた』、優先順位を1位~3位程度(意見が沢山過ぎたら、妥協して5位程度まで)、譲れないポイントは、これが無かったら絶対に嫌だ、を1つ、こんな条件(状況)だったら絶対に嫌だ、を1つ、決めてみてください。
実はどこにでもあって、どこにもない『いい家・いい土地』
一般的にいう『いい家・いい土地』というのは、ネットで見れば、建物や立地について、タイプ別にも見ることが可能だと思いますが、それはあくまで『一般的』で『平均的に見れば』の話であって、『ご家族にとって』では全くありません。
一般的には南道路は相場も高いし、陽当りも良好で、実際に人気も高いですが、長らく南道路の家が実家だったという方で、『南道路の家だけは絶対に嫌だ』という方も居ます。
丸見えで暑いだけ、日差しは午前中だけ入る東道路が良い、という方でした。
子育て世帯には、嬉しい、公園の近く、小学校や保育施設がすごそこ、の物件も、子供が苦手な人や、子供の声が苦手な人、子供が歩いていると逆に危険だと思う人など、それだけは勘弁してくれと思う人は、その実家を売却しました。
土地は、整形地で平坦地、前面道路がある程度広く、陽当りが良い、利便性の高い閑静な住宅地、駅の近く、であれば、相場は高くなり、『一般的には』多くの方が欲しがる需要の高いものなので、価格は当然上がります。
それは『一般的な希望の一つ一つ』を寄せ集めて、良い評価となり、価格は上がりますが、それがどの家族にもベストな土地かと言えば、絶対にそうではありませんし、そのすべてが揃った物は、その家族にとってパーフェクトかと言えば、それも絶対にそうではありません。
1億の予算があれば1億5千万の物が欲しくなるのと同じで、こうしたい、という気持ちはビックリするくらい、際限のない物なのだと思います。
90点の物件を見て、マイナスの10点をどのように感じるか、で良い土地・良い家に巡り合えるまでの時間が決まります。
80点や90点の物件が、ご家族にとっての100点の物件である事もあり、60点の物件がご家族の優先順位、譲れないポイントに照らすと、80点や90点になる事も当然あります。
ご家族にとって、80点や90点の物件に巡り合った時に、あと10点、20点を満たす物件を求めて、更に探し続けるか、そこで、現実の市場や相場と向き合い、ご家族で話し合い、80点、90点を100点と評価出来るか、で『いい土地・いい家』に、巡り合えるのか、いつ巡り合えるのか、が決まってくるかと思います。
『いい土地・いい家』は、時にラッキーなことに、すぐそこにある事も有り得ますが、ご夫婦、ご家族で豊かな楽しい生活を想像しながら、しっかりと考えて決めた優先順位、譲れないポイントを基に、広い視点で見ることで、向こうからやって来てくれるわけでは無く、こちらから歩み寄ってこそ『愛すべき、いい家・いい土地』に巡り合えるのではないかと、土地や家を購入するお客様を見ていると思うのです。
不動産とは言え、普通の買い物、ただ、一生に一度の一番高い買い物になるかもしれない、と思えば、気合が入って、失敗なんて絶対にしたくない、という思いで品定めするのは、当然の心理です。
土地探し・家探しにお悩みのある方、どうしても巡り合えない方は、是非お気軽にご相談ください。
ご家族にとってのいい土地・いい家は、掘り出し物の隠し物件などでは無く、すぐ近くにあるかもしれませんよ。。。
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、様々な手続きの忙しさや、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地・建物で、意外なトラブルの種を発見したり、改善や解消に時間を要するケースも稀にあります。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
≫モモ・ホームで家探し・土地探しご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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広い土地の探し方
広い土地の売却売却不動産・不動産管理注文住宅土地不動産の売却不動産購入中古住宅2022年10月02日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地探し・売却・買取はモモ・ホームにご相談ください!モモ・ホームブログ
お住まい探しの中で、注文住宅等を希望の方は特に、土地探しに苦労される方も多くいらっしゃいます。
モモ・ホームに会員の方でも、沢山の方が希望されるのは、『広い土地』です。
駅から多少離れてでも、余裕のある広い土地を望まれる方は多く、条件の良い土地に関しては争奪戦とも言え、人気と共に、供給が追い付いていない人気の条件となっています。
広い土地の探し方・売却
住宅地にある土地、市街化区域内であれば、市街化区域の中で定められる用途や制限に沿って建築できる建物の面積や高さに限界がありますが、市街化区域を外れた、『市街化調整区域』は、一見すると、農地などが比較的多いエリアにある土地で、広々と自由に建物が建っているように見えますが、市街化調整区域には、市街化区域より、ある意味厳しい規制もあります。
広い土地が良いからと、誰でも購入して家を建てられるわけではありません。
建てる人の資格要件がある土地も多く存在ます。
土地を探すとき、また、現にお住まいだった土地の方はご存じかもしれませんが、相続などで取得した土地が市街化調整区域内であった場合などの場合、知っておいら方が良い『市街化調整区域』の土地についての解説です。
≫市街化調整区域って何
≫都市計画法第34条12号の土地
≫34条12号の建築要件②
≫都市計画法第34条11号の土地
≫34条11号の土地②
≫既存宅地・線引き前宅地
市街化調整区域の土地のご売却・買取は、まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
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川越市の完全分離二世帯住宅 不動産購入地域の情報:川越・東上線注文住宅土地中古住宅お勧め物件情報2021年02月28日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産売買・お住まい探しはお任せ!モモ・ホームブログです。
二世帯住宅を求めるお客様の多くは、まずは土地購入から新築注文住宅でご検討されますが、苦労される点としては、第一に資金面、そして間取り、です。
二世帯となると、住む方が単純に増えますし、資金を出す方も、親世帯と子世帯となる場合も多く、土地、エリアの決定や、間取り、ハウスメーカーの選定などの要望を統一させることが難しく、厄介な問題となりがちです。
酷い時は、それを機に親子関係がギクシャクする事態となれば、目も当てられません。
特に資金は限度がありますが、エリア選定や間取りについては、いくらでも時間をかけられますので、決定権者が不在だといつまでもまとまりません。
そういった方、だけではありませんが…、二世帯住宅を土地から考えるのと並行して検討していただきたいのが、稀に出る、「二世帯の中古住宅」。
すでにある物で検討すれば、もしかしたらゼロから考えるよりも、よっぽどイメージがまとまるかもしれません。
川越市の完全分離二世帯住宅
南側に建物が無い陽当りも通風も良好な物件です!
1階世帯はLDK16.9帖・和室6帖・寝室4.9帖の2LDKで収納3.1帖+納戸。
1・2階世帯はLDK17.3帖・畳コーナー3帖(1.5階)・洋室8帖・洋室12帖の2LDKで、12帖の洋室は6帖+6帖に間取り変更可能となっています。
南側の広大なお庭スペース!
家庭菜園なども楽しめます!
敷地延長の不整形地ですが、間口は5m超、車の進入は道路と変わりません。
建物北側には広々とした駐車スペースで並列でも3台、さらに数台は駐車可能です。
川越市笠幡の二世帯中古住宅
JR川越線笠幡駅徒歩13分の立地。
平成22年11月築の築浅物件です。
前面道路は北側公道5.0m、間口は約5.4m。
市街化調整区域で、都市計画法第34条11号区域となります。
電気・水道・個別プロパン・浄化槽。
建物面積は182.17㎡(約55.1坪)
敷地面積は614.16㎡(約185.77坪)
周辺施設
オザムバリュー笠幡店 徒歩16分
ドラッグストアセキ 徒歩15分
セブンイレブン
川越笠幡さつき通り店 徒歩5分
川越第二ひばり幼稚園 徒歩3分
ともいき保育園 徒歩7分
霞ヶ関西小学校 徒歩13分
霞ヶ関西中学校 徒歩16分
中通公園 徒歩3分
池袋病院 徒歩15分
販売価格は 4,280万円(税込み)です。
広大な敷地の大型完全分離二世帯住宅、土地から新築ではこの価格では不可能な物件です。
ご検討の方は、お気軽にお問い合わせくださいませ!
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大手ハウスメーカーの中古住宅
こんな選択肢もあり不動産購入地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線建売住宅注文住宅中古住宅お勧め物件情報2021年02月20日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産売買・お住まい探しはお任せ!モモ・ホームブログです。
一戸建て購入を考えた時、新築の建売住宅にするか、土地を購入して注文住宅にするか、は迷う所…。
ご予算によりコストパフォーマンスも高い新築分譲住宅を選ぶ方が比率としては圧倒的に多いのですが、それでも注文住宅の夢を諦めたくない方も多くいらっしゃいます。
今や分譲住宅の住宅性能は中堅ハウスメーカーの性能を上回るものも珍しくなくなりましたので、せっかくの注文住宅、大手ハウスメーカーで、と言いたいところですが、総額予算は分譲住宅に比べ数百万高額となるので、結局土地が見つからず、も良く聞く話です。
大手ハウスメーカーで注文住宅を建てる程の予算の方なので、立地にも予算を割いて、中古とは言え、好立地の場合も少なくありません。
また、ハウスメーカーが独自に宅地開発を手掛けている場合もあり、中には人気の分譲地をタイミングで購入できなかった方が、中古で購入するケースもあります。
そういった中、このような中古住宅をお探しの方がいらっしゃるのです。
東武東上線エリアの大手ハウスメーカー中古住宅
大手ハウスメーカーが何においても分譲住宅より良いか?はそれぞれの価値観だと思いますが、ブランドの威力は大きなもので、それによって安心を購入すると思えば、新築と変わらない価格でも、大手ハウスメーカーの中古住宅を選択するのもアリ、です。
今回は、東武東上線沿線の大手ハウスメーカー施工の中古住宅のご紹介です。
①ふじみ野市上福岡四丁目 トヨタホーム
トヨタホーム設計・施工の軽量鉄骨造の注文住宅
東武東上線上福岡駅徒歩8分の好立地、南東側公道に面す敷地約33.88坪。
トヨタホームと言えば耐震性に優れた軽量鉄骨造で、新築の建売住宅では手に入らない建物と言えます。
駐車スペースも2台確保の3LDK+WIC+吹き抜けホール
平成22年9月築で本下水・都市ガス仕様です。
価格は3,880万円
②富士見市鶴間1丁目 積水ハウスシャーウッド
東武東上線鶴瀬駅徒歩6分、東南角地で陽当り良好!
平成25年築の木造3階建て、敷地面積は28.12坪です。
間取りは3LDK+2WICで、約29.43坪。
太陽光発電システム装備、家具付きで、床暖房など装備充実。
ふじみ野市や富士見市はハザードエリアが心配ですが、この物件は災害被害エリア外で、安心です。
価格は4,380万円
③富士見市関沢三丁目 住友不動産の注文住宅
東武東上線みずほ台駅徒歩12分、こちらも東南側公道面で陽当り良好。
敷地面積は99.74㎡、間取りは3SLDKで4SLDKに変更可能。
2015年6月築の木造2階建てです。
駐車スペースは1台確保。
太陽光発電システムは強力で10kw、売電契約残存期間約15年あります。
床暖房も装備、小屋裏収納6.5帖ありで、収納も充実。
価格は4,180万円
④ふじみ野市鶴ヶ丘 旭化成ホームズの注文住宅
東武東上線上福岡駅よりバス6分
旭化成ホームズもトヨタホーム同様、軽量鉄骨造が魅力です。
駅からバス利用ですが、敷地が約36.54坪と広くなります。
2013年8月築の3LDK、約35.57坪。
この物件も太陽光発電システム装備、オール電化住宅です。
近隣、スーパー・ドラッグストア・コンビニなども充実で日常生活の利便性は良です。
価格は4,750万円
⑤川越市砂 アキュラホームのモデルハウス販売
東武東上線新河岸駅徒歩7分の好立地。
アキュラホームと言うと、注文住宅では中堅に位置しますが、こちらはモデルハウス仕様なので、ご紹介です。
令和元年5月築、3LDK +WIC+書斎で31.33坪。
敷地面積は49.91坪と広く、生活利便性も良好な立地です。
全館空調やHEMS、太陽光発電システムなど豪華装備です。
価格は4,150万円
ここから先は、お問い合わせ対応の未公開物件となりますので、ご興味の方はお気軽にお問い合わせくださいませ!
⑥ふじみ野市西 近藤建設の注文住宅
東武東上線上福岡駅徒歩9分
敷地面積が約53.33坪で北西・北東の角地
平成25年11月築の4LDK木造2階建て
シューズインクローゼットやWICなど収納充実
価格は5,580万円
⑦川越市東田町 一条工務店の注文住宅
東武東上線・JR川越線川越駅徒歩10分の好立地。
土地だけでも希少な立地の物件です。
平成28年11月築、築浅の木造2階建て4LDK。
全フロア床暖房設備、9.225kwの太陽光発電システム装備のオール電化住宅。
リビングにはJBLスピーカーを装備など、豪華仕様です。
価格は6,600万円。
⑧ふじみ野市上野台 大和ハウスの注文住宅
東武東上線上福岡駅徒歩11分。
2014年11月築の軽量鉄骨造2階建て、4SLDK約32.86坪。
敷地面積約37.81坪で南西6m・北西12m公道面角地。
注文住宅だとかなりの確率で装備される太陽光発電システム装備で、この物件は蓄電池も備わっています。
床暖房や電気自動車用コンセントも付いてます。
価格は4,980万円。
⑨川越市小室 一条工務店の注文住宅
JR川越線西川越駅徒歩6分。
平成26年6月築の3LDK
太陽光発電システム装備のオール電化住宅。
駐車スペース並列2台確保の敷地は面積約49.03坪。
全室南向きで陽当り良好。
1階は床暖房が備わっています。
価格は3,680万円。
新築時の坪単価が高額の大手ハウスメーカーの注文住宅は、築浅であれば、住宅ローンの残債額などの関係もあると思いますが、近隣の新築物件よりも大幅に高額での販売も珍しくありません。
中古住宅の場合、新築と比べ、個人の売主がほとんどで、事情もありますから、値引きもほとんど無いと思った方が良いでしょう。
それでも、高額予算で手に入れた物件だけあって、好立地が魅力のものも多くありますし、そういった土地は手に入らないし、大手で注文住宅を建築すれば、非常に高額になる事を考えれば、決して高くは無いと思える方もいらっしゃるでしょう。
現に、人気分譲地や鉄骨の住宅などは中古でも人気が高く、すぐになくなってしまう場合も多くあります。
新築分譲住宅よりも少し頑張れる予算組のご家族にとっては、選択肢の一つとしてアリ、かもしれません。
掲載物件詳細についてご興味の方は、お気軽にお問い合わせくださいませ!!
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東京からの転出者急増
半数は近隣3県へ不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ建売住宅注文住宅土地不動産の売却中古住宅2021年01月29日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
もう1年にも及ぶ新型コロナウィルスの影響で、いわゆる「第2波」以降、「新しい生活様式」や「ウィズコロナ」などで、毎日の通勤も少なくなり、テレワークの推進で、都会に暮らす人々が都会での生活リスクを考えるようになりました。
東京から近隣3件へ転出者急増
総務省が発表した2020年の住民基本台帳に基づく人口移動報告によれば、東京都は転出者数が前年から1万7938人多い40万1805人で、全国で唯一、増加したことが分かりました。
転出先は、近接の3県で55%を占め、都心から通勤圏内の郊外へ移り住む流れが進んでいる状況が本格化しています。
(NHK NEWS WEBより)
東京都の転出超過は半年前から。
実は6カ月連続で転出超過の状況が続いており、この流れでリモートワークが一段と進めば、東京一極集中が一気に終わる新たな局面に入るとすら言われているようです。
転出先は、神奈川県へ9万1669人、埼玉県に7万4659人、千葉県に5万6186人と近隣3県が多く、他、大阪府、愛知県、北海道、福岡県、茨城県への転出者は1万人を超えました。
最近では近隣3県以外でも移住の誘致を積極的に行っている自治体も出てきています。
まだ、空き家の多い地方での有効利用程度の動きかもしれませんが、移住者へのメリットが大きくなってくれば、脱東京の流れをさらに加速させていくかもしれません。
本社機能などが、まだまだ東京にあるケースが多く、週に2回などの出勤がある方はお客様で増えてきました。
東京直結1時間から1時間半程度のエリアが集中する埼玉県南部は、東京からの移住先として多くの方に選ばれる状況となっているようです。(埼玉県の場合、北部の人口維持が大きな課題ではあります)
埼玉県への移住など、ご検討の方は是非、お気軽にご相談くださいませ!
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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2021年度、住宅ローン控除見直しで要件緩和!デメリットも… 不動産購入日々あれこれ不動産と税金建売住宅注文住宅土地中古住宅2020年12月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
消費税率アップとなる度に、需要の落ち込みを防止するために住宅ローン減税と言われる控除の見直しがあり、駆け込み需要や、買い控えなどを誘発していますが、これからお住まいの購入を検討されている方にとっては、住宅ローン控除に注目されている方も多いのではないでしょうか?
住宅ローン控除見直しのメリット・デメリット
新型コロナウィルス感染拡大の影響で、現行の住宅ローン控除も入居時期の要件緩和などがすでに行われていますが、2021年度の税制改正に向け、控除の要件、減税額が変わる可能性が大きくなってきました。
要件緩和に注目が行きそうですが、有利な面だけではありませんので、特に高額のローンを利用する予定のある方は現行が有利な場合もありますから注意が必要です。
床面積の要件緩和
緩和されるのは、住宅の床面積の要件を緩和し、現在の50平方メートル以上から40平方メートル以上とする方針となりました。
一方、新たに対象となる40平方メートル以上、50平方メートル未満の物件については、都市部の小規模物件は高所得者層が投資用に購入する場合もあるため、年間所得1千万円以下とする所得制限を設ける方向です。
従来は両親と子供の生活に必要な3LDKの集合住宅などを想定していましたが、世帯構成の多様化など時代の変化に合わせて制度を見直し、より狭い物件を対象に含めることとなりそうです。
入居期限の延長
住宅ローン減税を通常より3年長い13年間受けられる特例措置については、新型コロナウィルス感染拡大を受けた負担軽減策として、原則2020年末までの入居としている適用期限を2年延長して2022年の年末とし、新築住宅は2021年9月末、マンションや中古住宅は2021年11月末までに契約することが条件となりました。
控除額注意が必要なのは控除額ですが、政府・自民党は今の制度を見直し、控除する額を、年末時点のローン残高の1%(現行制度)か、その年に支払った利息の総額の少ないほうとする方向で調整を進めています。
住宅ローン減税は、年末時点のローン残高の1%を所得税から控除する制度ですが、低金利が続く中、1%を下回る金利でローンを組めば、利息よりも多くの控除が受けられるため、不必要なローンの利用につながっていて『借りた方が得』という指摘が以前から指摘されており、政府・自民党は、制度を見直す方針ですが、制度の抜本的な見直しについては今回は見送り、来年度以降に議論することになりました。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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「予約制個別相談」の『オンライン無料相談』は、お住まい探しのスタートからご売却まで、不動産に関する相談はなんでも大歓迎です!
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広い土地・市街化調整区域の土地探しは不動産屋選びから要注意! 不動産購入地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線注文住宅土地中古住宅2020年10月12日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の市街化調整区域売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
モモ・ホームのお客様で、60坪以上や90、100坪以上の土地をお探しの方は非常に多くお問い合わせを頂きます。
広い土地探しは特に不動産屋選びから!
注文住宅の方や、古家があっても良い方、また、資材置き場などに利用する方など、用途は様々ですが、広い土地の情報は沢山あっても、建物が建てられない、排水先が無い、など、探し始めると初めて知る条件やルールに苦戦されている方が多いのも事実ですね。。。
特に、市街化調整区域の広い土地を狙っている方は、あちこちに問合せしながらモモ・ホームに辿り着く方も多くいらっしゃいます。
広い土地の扱いが苦手な不動産屋はあるのです
不動産情報は基本、どこの不動産屋に行ってもほとんど変わらないという事実を、最近ではご存じの方も多いのですが、調整区域の扱いについては、不動産屋によって、得手不得手があります。
極端に言えば、市街化調整区域や農地などの取り扱いがほぼゼロに近い、東京の不動産屋に調整区域の土地探しを頼めば、建てられないような土地を平気で紹介される可能性は大いにあります。
例え、宅建士の有資格者であっても、基本知識として知っているのは「市街化調整区域がある」という事だけです、開発や造成にルールがあるのは知っていても、その先は実務を経験しないと知り得ないと言っていいでしょう。
同じ情報でも、お客様に利益となる情報か、無意味な情報か、を見分けられない不動産屋に頼んでしまえば、希望に近い物件に辿り着くのに非常に遠回りとなってしまうばかりか、無駄な労力や時間を費やし、本来ピッタリの物件があったかもしれないものを逃してしまう可能性すらあります。
また、市街化調整区域などの広い土地の場合、初めての方にとっては、こんな土地あるの?という位、不便なものも沢山あります。
下水やガスが無いのは想像がつくと思いますが、浄化槽を備えても排水先(側溝)も無く、汲み取りしか使えなかったり、水道も引き込めないようなところもあります。
決して山奥の話ではありません。
パッと見た感じ、ある程度、家が立ち並んでいるような場所でもあり得ます。
お客様は、不動産屋を信じて探してもらいますが、その不動産屋に経験がなく、調査も不足したまま取引してしまうと、契約まで全く気が付かない事もあるのです。
契約前に重要事項説明を受けますが、大丈夫だろうと聞き流してしまい、後になって、家を建てるにも水が引けない、排水出来ない、となり、買った価格での売却も難しい、なんて方の相談もあります。
家の資金確保は重要、でも土地の予算はしっかり確保
特に注文住宅などの方は、少しでも広い土地を、少ない予算で手に入れて、建物に資金を使いたい方が大勢いらっしゃいますが、建物の予算を先に固定する事(これを推奨される方もいますが…)で、肝心の建てる場所を探すのにえらい苦労を強いられるケースは全く珍しくありません。
ご希望の建物と同時に、ご希望のエリアがもしあるのであれば、必ず、土地価格については不動産屋に相談するべきで、せっかくこだわりの詰まった注文住宅でも建てられる場所が、日が当たらない場所や、間口が狭くて使い辛い形状だったり、ハザードエリアであったりしては、建物をプランニングしている間が一番楽しかった、などとなってしまうかもしれません。
夢の結晶も土地なしでは建てられないのです
建物探しと土地探し、どちらが重要という訳では無く、どちらも重要なのですが、建物は経年劣化していく消耗品、土地は一度入手したら、場所を変えて買い替える以外は、そこにお金を足しても引いても後から交換が効かないという点を忘れずに、資金の配分は考えた方が良いと思います。
家をプランニングするのは「夢」を見るワクワクがありますが、それに比較して、夢の邪魔をする「土地」探しの現実は、悪役のようであり、ストレスすら感じる場合がありますが…。
広い、狭い、に偏った話でもありませんが、特に市街化調整区域の情報などを、ポータルサイトなどで、ご覧になって、建てられない土地の情報を参考に、広い土地は安く手に入る、などと勘違いしてスタートしないよう、家を建てようと思ったら、不動産屋にも必ず相談してほしいものです。(建物の予算を削れ、とは言いませんので…)
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不動産オンライン無料相談のお知らせ
対応サービスが増えました!渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
6月より開始致しましたお住まい探しやご売却、不動産に関するご相談はなんでも大歓迎!『来店不要!オンライン無料相談』
これまでのZoomに加え、『Face Time』『Google Meet』『Line』の各アプリでのミーティングアプリ、無料ビデオ通話のサービスでも対応致します!
Zoomでの無料相談の手順はこちらでもご確認できます↓
オンライン無料相談の流れ
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
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①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
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■以下の点をご確認ください。
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②予約の時間になりましたら、モモ・ホームよりFaceTime通話をおかけしますので、「応答」をお願いします。
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結婚新生活支援事業をご存知ですか? 渋澤 百不動産購入建売住宅注文住宅中古住宅2020年07月15日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
空き家の増加や世帯数の減少など、幸いなことに埼玉県は全体で見れば、全国平均より深刻な状況に陥ってはいません。
しかし、将来的に全国的な問題として少子高齢化が進むことは間違いなく、埼玉県内でも重く受け止めている自治体もあります。
結婚新生活支援事業
(内閣府HPより)
特に少子高齢化対策に取り組む自治体に対し、内閣府は結婚・妊娠・出産・育児の「切れ目ない支援」のための、地域の実情に応じたニーズに対応する地域独自の先駆的な取組を行う地方公共団体を支援することで、地域における少子化対策の推進に資することを目的に『地域少子化対策重点推進交付金』を交付しています。
埼玉県でも一部自治体でこの新婚生活支援事業により、住宅の取得資金に補助が出ます(下の表でご確認ください)。
(内閣府HPより)
埼玉県小川町の場合
(小川町HPより)
小川町では、小川町内で結婚生活をスタートする新婚世帯を支援するため、「小川町結婚新生活支援事業補助金」として、新婚世帯に対し住居費や引越費用など、新生活を始めるための費用の一部を助成します。
対象となる世帯
⑴2020年1月1日から2020年12月31日までの間に婚姻届を提出し、受理された夫婦で、 婚姻日における年齢が夫婦ともに34歳以下であること
⑵新生活を開始する住居が小川町にあり、申請日において夫婦どちらかまたは双方が、当該住居の住所に住民登録していること
⑶直近の所得証明書をもとに、夫婦の所得を合算した金額が340万円未満であること
※婚姻を機に離職し、申請日に無職の場合は、離職した方は所得0円として算出
※貸与型奨学金の返済を行っている場合は、年間返済額を所得から控除
⑷夫婦ともに納入義務を負う市区町村の町税等に滞納がないこと
⑸夫婦ともに暴力団の構成員、生活保護受給者でないこと
⑹申請日より3年以上継続して小川町に居住する意思があること
⑺夫婦ともに本補助金(他市町村の類似する補助金含む)を受けたことがないこと対象となる費用
⑴ 2020年1月1日から2021年2月28日までの間に支払った、婚姻を機に新たに取得または賃借する住宅に関する費用
◎ 取得費、賃料、礼金、共益費、仲介手数料
✕ 敷金、土地購入代、住宅ローン手数料、物件清掃代、更新手数料、火災保険料等
⑵2020年1月1日から2021年2月28日までの間に支払った、婚姻を機に町内に引越する際に要した費用
◎ 引越業者または運送業者へ支払った費用
✕ 不用品の処分費用、レンタカーを借りての引越や友人に依頼した費用補助額
住居費用と引越費用の合計金額 一世帯あたり上限30万円申請書類
⑴小川町結婚新生活支援事業補助金交付申請書(様式第1号)
⑵婚姻を証明する書類(婚姻届受理証明書または婚姻後の戸籍謄本)
⑶夫婦の住民票の写し
⑷夫婦の所得証明書
⑸夫婦の町税等の未納がないことを証明する書類
⑹【婚姻を機に離職した場合】離職を証明する書類
⑺【貸与型奨学金を返済した場合】貸与型奨学金の返済額がわかる書類
⑻【住宅取得の場合】売買契約書または工事請負契約書及び領収書等の写し
⑼【住宅賃借の場合】賃貸借契約書及び賃料、礼金、共益費、仲介手数料に係る支払いがわかる領収書等の写し
⑽【住宅賃借の場合】住宅手当支給証明書(様式第2号)
⑾【引越の場合】引越に係る領収書等の写し
⑿【他の公的制度による家賃補助を受けている場合】家賃補助の金額がわかる書類の写しその他の自治体や、埼玉県においてもお住まいの取得に関して、意外と知られていない補助や助成が年度ごとに更新されています。
購入する地域ではどのような補助があるのか、一度チェックしてみてはいかがでしょうか?
「予約制個別相談」の『オンライン無料相談』は、お住まい探しのスタートからご売却まで、不動産に関する相談はなんでも大歓迎です!
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正④ 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産と税金建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却中古住宅2020年07月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。
土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。
令和2年度 土地・住宅関連税制改正
今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは4つです。
①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い
④マイホーム売却・買い替えに関係する税制
今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。
相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。
周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。
マイホーム売却・買い換えに関係する特例の延長
◆マイホームの売却・買い換え等の際に使える特例3つについて、制度はそのままで譲渡時期が2021年12月31日(2年間)延長されます。
□マイホーム売却・買い換えに関係する特例の概要
最近では、都心から郊外へ、という志向が活発になってきています。
また、老後の生活の考え方も様々で、田舎暮らしでのんびりと、と言う方から、周辺の利便性を重視して、むしろ狭くてもマンションへ、という方もいます。
住み替え、買い換えは家族の状況の変化により想像通りに進むものではありませんが、ライフプランとして考えておきたいものです。
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埼玉県で2世帯住宅に住みたい! 渋澤 百不動産購入建売住宅注文住宅中古住宅お勧め物件情報2020年06月25日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
お住まい探しで、とても時間が掛かったり、物件探しに苦労する一つに「二世帯住宅」を希望されているケースがあります。
まず、建売住宅で手に入れる事がほぼ不可能、注文住宅でご検討される方がほとんどで、建物の予算は膨大に膨れ上がりますが、その建物を乗せる『土地』探しにも非常に苦労される方が多いです。
2世帯住宅に住みたい!(埼玉県で)
2世帯住宅の場合、多くはご両親様からの資金援助もあるりますが、それでも恐らく想像を超える予算となってしまう方も多いし、皆さん、お金があるから2世帯にするだけではありません。
それぞれの事情があっての同居を選択されているわけなので、ご希望に近いロケーションで、少しでも安ければ…、という方も多くいらっしゃいます。
また、2世帯住宅は先々、その必要性を失ったときに『大きすぎる家』が残ってしまう可能性があります。
そういった場合には、その特殊性から簡単に売却出来る物件では無いかもしれない、という感覚は持っておいた方が良いかもしれません。
一方、逆に言えば、そのような物件を手に入れられずに一生懸命探している方にとっては、願ってもない物件となる可能性はあります。
注文住宅で建てられる場合は、ハウスメーカーの口車に乗って豪華絢爛な2世帯住宅としてしまうと、ただでさえ資産価値の目減りが早い注文住宅ですから、大きな負担となってしまう可能性を考慮する必要はあります。
埼玉県の2世帯中古住宅情報
2世帯住宅の中古物件は埼玉県内でも多くはありませんが、出ています。
今回は、びっくりするような価格の物件まで交えて、一挙公開です!
(物件情報は2020年6月25日現在のものです)
■川越市並木中古住宅 6480万円■
敷地は余裕の70坪以上
2階に5部屋の6LDKで大家族から2世帯向き住宅
JR川越線南古谷駅徒歩5分の好立地
太陽光発電システム搭載のオール電化
リビングにビルトインエアコン付き
平成21年8月築の築浅中古住宅
※居住中物件につき、見学は必ずご連絡くださいませ!
■毛呂山町中央4丁目中古住宅 2299万円■
1階が2LDK、2階に4部屋配置の大家族や2世帯向き6LDK
2007年7月築、アフターサービス付きフルリフォーム住宅
東武越生線武州長瀬駅徒歩5分
敷地は広々約78坪
オール電化住宅
入間郡毛呂山町中央四丁目中古住宅はモモ・ホームなら仲介手数料無料!
■朝霞市岡3丁目二世帯住宅 7900万円■
東武東上線朝霞駅徒歩17分
敷地面積約112坪
建物面積55.66坪の3LDK+3LDKの1階・2階分離型2世帯住宅
平成17年1月アキュラホーム施工の注文住宅
1階床暖房付き
※居住中物件につき、見学は必ずご連絡くださいませ!!
■本庄市児玉町 中古住宅 3480万円■
和風建築69坪の豪邸
大家族から2世帯向きの7LDK大型住宅
敷地面積もでっかい309坪
JR八高線児玉駅徒歩9分の駅近物件
61㎡の平屋建て物置あり
駐車スペース5~6台分
■蕨市塚越5丁目 二世帯住宅 11480万円■
JR京浜東北線西川口駅徒歩6分の好立地
人気の川口周辺エリア
平成23年7月築の築浅2世帯住宅
敷地面積約159坪で駐車スペース2台分あり
1階3SLDK+1・2階3SLDKで縦分離タイプの2世帯住宅
吹抜けのある広々玄関ホール
オール電化住宅
※居住中物件につき、見学は必ずご連絡くださいませ!!
■さいたま市西区西大宮 店舗併用RC中古住宅 9990万円■
JR川越線西大宮駅徒歩4分の好立地
店舗+6LDKの大家族から2世帯向き中古住宅
2010年1月築の築浅RC造り3階建て75坪超の大型住居
※居住中物件につき、見学は必ずご連絡くださいませ!
■さいたま市南区別所2丁目 中古住宅 15800万円■
埼京線武蔵浦和駅徒歩7分、京浜東北線浦和駅徒歩24分
鉄骨造り3階建て6LDK、大家族から2世帯向き
積水ハウス施工の注文住宅(建物保証付き)
平成28年12月築の築浅中古住宅!
太陽光発電+エネファームのエコ住宅
ホームエレベーターやホームシアター、トイレ3カ所など設備充実
即お引き渡し可能な物件です!
■宮代町宮東 中古住宅 3420万円■
東武伊勢崎線・大師線 姫宮駅徒歩21分
1階3LDK・2階3部屋の大家族中古住宅
セキスイハイム施工の軽量鉄骨造り
太陽光発電装備のオール電化住宅
敷地面積なんと約552坪!
平成21年3月築の築浅大型中古住宅
※居住中物件につき、見学は必ずご連絡くださいませ!
■熊谷市末広3丁目 中古住宅 2150万円■
JR高崎線熊谷駅徒歩16分
1階が3LDK+2階3部屋の大家族から2世帯向き6LDK住宅
平成17年11月築
南側6m道路と東側3.5m通路なので陽当り・通風良好
位置指定道路、私道持分あり
※居住中物件につき、見学は必ずご連絡くださいませ!
■越谷市蒲生西町 中古二世帯住宅 7800万円■
人気の越谷市の2世帯住宅
東武スカイツリーライン蒲生駅徒歩6分の好立地
1階3LDK+2階4部屋キッチン付きの7LDK二世帯住宅
平成11年12月築の鉄筋コンクリート造
キッチン・浴室・トイレ各2カ所付き
いかがでしたでしょうか?
埼玉県内でも東京隣接など現状、人気沸騰中のエリアの物件はやはりビックリな高額物件もありますし、その価格故に築浅の状態で市場に出る物も少なくありません(無理して購入してはいけません…)。
また、二世帯住宅と二世帯対応間取りの住宅でも基本的な価格に差があります。
二世帯だけど、間取りは5LDKや4LDK程度でも構わない、といったご希望の場合は、プラス1部屋の間取りの住宅で、1部屋をDKにリフォームするなどの方法もありますね!
埼玉県、また周辺で2世帯住宅を御希望の方は是非メールやお電話で、お気軽にご相談くださいませ!
お住まいの購入はタイミングで、思ってもいないようなご家族向きの住宅がたまたま出ている事が無いとは言えません。
※今回の情報は2020年6月25日時点のものとなります。
最新の中古二世帯住宅の情報はこちら!
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東武東上線エリアの洪水想定区域は?②
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の18河川を対象に「1000年に1度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の148河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全151河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は?②
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。(図では入間川、荒川への流入河川は省略)
モモ・ホーム掲載エリアの東武東上線沿線エリアは、昨年の台風19号の際、坂戸市、川越市、富士見市、ふじみ野市において大きな被害や、氾濫寸前の危険水位まで上昇するなど、不安を感じさせる事態となりました。
入間川・小畔川合流付、西川越危険エリア
主に越辺川、入間川流域の支流の上流域での記録的豪雨が起因となり、流域河川が氾濫する事で、支流域において甚大な被害となりましたが、本流の荒川流域に雨が差し掛かった際、多少雨量が落ち着いていた為、荒川は氾濫危険水位まで水位が上昇したものの、氾濫は運よく免れました。
それでも上流域の雨量はすさまじく、貯水量が限界を超えたダムでは緊急放流をする寸前までの危険な状況であり、同様の雨が荒川に直接襲い掛かるようなことがあれば、新河岸川や荒川本流域に至るエリアは非常に危険な状況だったと言えます。
これを受けて、例えば川越市の新河岸川は街中を通っている事もあり川幅を広げる事は困難ですから、深堀することにより氾濫を防ごうと対策が始まっています。
すでに住宅街が広がっている東武東上線川越駅前後の新河岸川付近や荒川との合流にも関わる新河岸、上福岡、ふじみ野駅、さらに上り方面の荒川エリアは、東武東上線と河川を挟むエリアは特に土手よりも低い土地が多く、水位が上昇し、土手を超えて氾濫するようなことになれば、広範囲に危険が及ぶエリアとなっています。
新河岸川・荒川に氾濫が起こればふじみ野市からのぼり方面は危険エリア
川越市、富士見市、ふじみ野市、志木市、朝霞市、和光市は東武東上線沿線でも東京などへのアクセスが良く、駅周辺などの利便性に優れる事から平時には価値の高い住宅地として人気が高いエリアですが、荒川や流域河川が非常に多く、河川に向かって土地が下がっていっており、東武東上線と河川の間の住宅エリアはそういった特徴を踏まえてお住まい選定をすることをお勧めします。
埼玉県は津波などの心配がほぼ無いので、水災に関して無頓着になりがちですが、荒川や利根川など大河川があり、昨今の傾向では氾濫寸前まで一気に大量の雨が降ることも珍しくなくなってきました。
地震のように駅を一つずらしても被害を免れないような災害と違い、水災は駅一つずらすだけでも大きく安全性が変わることもあり、特に東武東上線においては、駅の出口を変えるだけで状況は一変するかもしれません。
のぼり方面、利便性が高い、人気のエリアは不動産価格もつられて上昇しますが、何度も言うように建物同様、『高い=安全』ではありません。
また、氾濫エリアから遠くない地点では、浸水などの被害を免れたとしても、水道、下水、ガスなどのインフラに影響が出る可能性がありますので、危険エリアからほど近い場所で、ぎりぎり大丈夫、と油断する事も禁物と言えます。
これから梅雨や台風の季節、お勤めや通学、日常のお買い物などの利便性と共に安全や安心も重要なポイントとして検討してください。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は?①
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月05日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の18河川を対象に「1000年に1度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の148河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全151河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は?①
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。(図では入間川、荒川への流入河川は省略)
下り方面の東松山市などの一部では、河川と共に蛇行する河川の近辺にもともと「湿地や沼地、田畑」だった所を大規模開発により宅地化したエリアなどもあり、低い土地であることから、昨年の台風19号でも河川の氾濫と共に浸水で水が引きにくく、被害が長引くなどの事態となりました。
当ブログでは何度となく取り上げていますが、東武東上線の川越よりのぼり方面は荒川、入間川流域と線路が平行しており、線路と河川との間のエリアは今回の『洪水浸水想定区域』でも要注意エリアとなっています。
のぼり方面は東京へのアクセスなど利便性の面で、人気のエリアも多く、物件の価格も川越より下り方面に比べ坪単価で1.5倍や2倍なども珍しくありませんし、戸建も土地が高い分、3階建ても多くなりますが、それでも人気がありますが、そういったエリアで、しかも少し土地が低いところなどは利便性に目を奪われて間違った選択をしないよう注意したいところです。
荒川水系越辺川エリア洪水浸水想定区域
まずは下り方面、越辺川エリア(川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町が対象)の洪水浸水想定区域です。
荒川水系越辺川洪水浸水想定区域図(想定最大規模)
1 説明文
(1)この図は、荒川水系越辺川の洪水予報区間について、水防法の規定により定められた想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域、浸水した場合に想定される水深を表示した図面です。
(2)この洪水浸水想定区域図は、現時点の越辺川の河道及び洪水調節施設の整備状況を勘案して、想定最大規模降雨に伴う洪水により越辺川が氾濫した場合の浸水の状況をシミュレーションにより予測したものです。
(3)なお、このシミュレーションの実施にあたっては、支川の決壊による氾濫、シミュレーションの前提となる降雨を超える規模の降雨による氾濫、高潮及び内水による氾濫等を考慮していませんので、この洪水浸水想定区域に指定されていない区域においても浸水が発生する場合や、想定される水深が実際の浸水深と異なる場合があります。
2 基本事項等
(1)作成主体 国土交通省関東地方整備局荒川上流河川事務所
(2)指定年月日 令和元年6月20日
(3)告示番号 国土交通省関東地方整備局告示第6号
(4)指定の根拠法令 水防法(昭和24年法律第193号)第14条第1項
(5)対象となる洪水予報河川
・荒川水系越辺川(実施区間)
左岸 埼玉県比企郡鳩山町大字赤沼から入間川への合流点まで
右岸 埼玉県入間郡毛呂山町大字苦林から入間川への合流点まで
(6)指定の前提となる降雨 入間川流域の72時間総雨量740mm
(7)関係市町村
<埼玉県>
川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町
※官庁が公表した資料だからなのか、JR線は分かりますが『私鉄』は載せていません。
入間川の支流と言える越辺川が氾濫した場合、最大でこのようなエリアの浸水が想定されます。
パッと見て、川島町は全滅です。現在のハザードマップでも川島町は全滅なので、逆に大きく変化があったわけではありません。地域に既にお住まいの方は十分にリスクを承知して警戒されているかと思います。
坂戸市や川越市、東松山市においては、昨年の台風19号の甚大な浸水被害が出ましたから、上流域で記録的な大雨が再び降るようなことがあれば、注意しなければいけないエリアがあります。
昨年は特に『100年に1度』レベルの記録的豪雨が水源である何カ所もの上流域を襲った点で、本流の水位が氾濫危険水位を超えるほど上昇、更に上流にあるダムの貯水量が限界を迎え、『緊急放水』寸前までいってしまった事で、本流の水位上昇から支流の逆流を生み、埼玉県の支流域で主に氾濫を発生させてしまい、坂戸市や東松山市、川越市、ふじみ野市などの被害となりました。
これに満潮の時間などが重なれば支流だけではなく、東京含むのぼり方面入間川や荒川本流の氾濫も免れなかったでしょう…。
昨今は、台風の大型化、ゲリラ豪雨、線状降水帯、などにより、河川の増水要因が多様化しています。
日本は災害大国ですから、本州全域で今後『大地震』への警戒も強まっています。
浸水想定区域内であれば、当然に地盤の強さや、液状化の可能性についても不安を感じます。
今年から新たに『感染症リスク』が加わりました。
それにより、この数か月で『都心離れ』、『マンション脱出』の傾向が強まってきました。
リモートワークにより、高額な都心寄りの物件や、駅近の高くて狭いマンションよりも少し遠くても負担の少ない、もう1部屋多い物件に…、という方や、長い在宅期間により、仕事部屋や、ご家族・お子様のストレス、近隣住民への迷惑や近隣からの苦情などを理由に、「もう1部屋」、「庭がある戸建」、と共に「周辺利便性」から「周辺環境」に重点が変化してきています。
「駅から近い」ばかりが利便性では無くなってきているのです。
今後は、都心へのアクセスを重視する利便性も首都圏のライフスタイルの変化と共に変わってくるでしょう…。
大きな災害、特に地震災害には非常に強く、津波などのリスクはほぼゼロの埼玉県ではありますが、県内で言えば荒川と利根川など、大河川についてはどの県に言っても周辺は要注意となります。
安全ばかりでお住まいを選べない事情があるかもしれませんが、ご家族が安全・安心に暮らせるエリアを知っていれば、そのエリアで最善の生活がイメージできるかもしれません。
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来店不要!オンライン無料相談のお知らせ! 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産と税金不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅お勧め物件情報2020年06月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
来店不要!オンライン無料相談を開始しました!
新型コロナウィルス流行の影響で、不要不急の外出自粛、ソーシャルディスタンスがすっかり日常化してきました。
モモ・ホームではこれまでも完全予約制、現地待合せ、ご希望の場所での相談にて対応しておりましたが、リモートワークも世間に浸透し始め、会議もオンラインの時代に変わっていく状況です。
そこで、モモ・ホームでもご来店不要で、お住まい探しやご売却、不動産に関するご相談を承れるよう、『オンライン無料相談』を開始いたしました!
随時、対応サービスは増やしていく予定ですが、今回はリモート会議などで利用されている方が最も多い、『Zoom』アプリを使用しています。
Zoomアプリをインストールすれば、初心者の方も簡単に出来ますので、お住まい・不動産に関するご相談は、オンライン無料相談をお気軽にご利用くださいませ!!
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フラット35の金利が下落 渋澤 百不動産購入建売住宅注文住宅土地中古住宅2020年06月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
住宅ローンご利用でお住まいを購入される方は毎月のローン金利は気になるところ…。
固定金利と言えばフラット35ですが、このところ若干の上昇傾向となっていました。
フラット35の金利が3カ月振りに下落
(独)住宅金融支援機構は1日、取扱金融機関が提供する「フラット35」(買取型)の6月の適用金利を発表しました。
借入期間21年以上(融資率9割以下)の金利は、年1.290%(前月比0.01%下降)~年2.030%(同変動なし)。
取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利(最頻金利)は、年1.290%(同0.01%下降)。借入期間が20年以下(融資率9割以下)の金利は、年1.220%(同0.01%下降)~年1.960%(同変動なし)。
最頻金利は、年1.220%(同0.01%下降)となりました。また、フラット50の金利は、融資率9割以下の場合は年1.620%~2.120%、9割超の場合は年1.880%~2.380%。
0.01%程度と、ほんの少しの下降で、実際借り入れての返済となれば、ほとんど影響がないレベルですが、上昇から下降に転じた点が大きいかと思います。
更に下降傾向となっていくかは長期金利とこのコロナ禍以降の住宅販売状況などの状況がどうなるかによってきますが、6月に入り動かなかった物件は一時的には大きく動き始めると思います。
気になっている物件がある方などは、感染予防に努めながらも積極的に動かれた方が良いかもしれません。
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新型コロナ関連で住宅ローン減税に特例措置 渋澤 百不動産購入日々あれこれ不動産と税金建売住宅注文住宅土地マンション中古住宅2020年04月09日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
昨日は埼玉県でも最多の34人の感染が確認されました。
緊急事態宣言と合わせ、政府は緊急経済対策108兆円?規模を打ち出しました。
国民の8割は対象外の現金給付など、予想されていたものの、何の修正も無く、自粛や休業の要請ばかりで、何も期待されていたものが無い状況に失望のダブルパンチの空気は否めません。
自らの収入は全く影響が無いと、会見で言い放ってしまう総理と一緒に頑張ろうという気持ちになれというのは難しいかもしれませんね…。
住宅購入においては、国交省が救済措置を進めています。
住宅ローン減税に特例措置
以前の記事で、『案』としてご紹介しましたが、国土交通省は7日、新型コロナウイルス感染症の影響で住宅ローン減税の入居期限要件を満たせない入居者に適応する特例措置を公表しました。
通常、住宅ローンを借りて住宅を取得した場合、毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税等から控除するいわゆる住宅ローン減税を利用することができます。
また、消費税率10%が適用される住宅等の取得をした場合は、控除期間を13年間に延長する特例措置を受けることができます(建物購入価格等の消費税2%分の範囲で減税)。
今回公表した特例措置は、新型コロナウィルス感染症の影響により、控除期間を13年に延長する特例措置を受ける際、入居期限(令和2年12月31日)に遅れた場合でも、一定の要件を満たすことで適応を認めるものです。
注文住宅の場合は2020年9月末まで、分譲住宅・既存住宅を取得する場合や増改築等をする場合は2020年11月末までに契約が行なわれていること、新型コロナウィルス感染症の影響により住宅への入居が遅れていること等が要件となります。
また、既存住宅(中古住宅)を取得した際の住宅ローン減税の入居期限要件(取得の日から6ヵ月以内)についても特例措置を講じます。
取得後に行なった増改築工事等が新型コロナウィルス感染症の影響で遅れた場合は、既存住宅取得の日から5ヵ月後までに増改築の契約が行なわれている、といった要件を満たせば、入居期限が「増改築等完了の日から6ヵ月以内」となります。
今回の特例措置は、関連税制法案が国会で成立することが前提となります。
様々、特例や救済、給付など、本来ありがたく感じるはず…。
但し、もともと税金は国に収めた国民からの預かり金でありますので、手続きを煩雑にしたり、条件を厳しくすれば、反発を招くのは当然と言えます。
政権発足以降、バブルを超える景気回復を自慢してきたのだから、随分余裕もあるのでしょうと思っていた分、すっかり『ケチ臭い』と思われてしまっている状況。
『しっかり』『躊躇なく』『過去最大』『最大級』などの冠をつけて乗り切ろうというのは、必死に頑張っている国民を少々馬鹿にしすぎな感じがします。
支給も早くて5月から…。昨日時点で廃業した企業は42社に及ぶとのこと。
救済が間に合わない人や会社はいかほどになるのでしょうか…。
収入に支障もなく一番呑気に構えているのが、政治家の方々では…と思ってしまいます、この緊急事態の時くらいは頑張って欲しいものです。東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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住宅ローン減税の要件を緩和
新型コロナでの工事遅れを救済渋澤 百不動産購入不動産と税金建売住宅注文住宅土地中古住宅2020年03月24日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
新型コロナウィルスの感染も埼玉県でもほぼ連日の感染者、東京都では、いよいよ全国トップの感染者数となりそうです。圧倒的な人口と密度ですから、当たり前の事態かもしれませんが、埼玉県民で東京にお勤めの方は相当な数ですから、今後の影響も懸念されます。
株価の急落や外出自粛の影響もあり、消費の縮小が政府にとっての不安材料とあって、住宅ローンでも緩和策が浮上してきました。
住宅ローン減税の要件を緩和
政府、与党は24日、新型コロナウイルスの感染拡大の影響で住宅の新築や改修の工事が遅れている事情を踏まえ、住宅ローン減税の優遇策の適用要件を緩和する方針を固めました。
今年末までの入居を求める条件を見直し、期限を延長することで、減税の恩恵が受けられなくなる人を救済するものです。
自民党税制調査会が26日にも非公式の幹部会合を開き、延長期間など具体策を協議するとのこと。
国民への現金給付や商品券の配布といった消費刺激策と併せて、4月にまとめる緊急経済対策に盛り込む予定です。
住宅ローン減税は、昨年10月の消費税増税に伴う景気対策として拡充されたばかりです。
直近の問題である生活困窮者や子育て家庭の救済と消費の回復がなにやらごちゃまぜで議論されているように感じますが、今やらなければいけない施策はスピード感を以ってやって欲しいものです。
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新築戸建・中古戸建・中古マンション
メリットとデメリット渋澤 百不動産購入建売住宅注文住宅土地マンション中古住宅2020年01月28日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
お住まい購入は計画的に進めよう
お住まい探しをスタートすると一生住まうかもしれない住まいも、様々な種類があり、「マンションか戸建てか」だけでなく「新築か中古か」という選択肢でもな山む方もいるかと思います。
それぞれのメリットやデメリットについて考えてみましょう。
マンションのメリット・デメリット
◎マンションを選択される方の多くがメリットとして考えるのは、監視カメラやオートロックなどのセキュリティ面の充実が挙げられます。
◎ごみ捨て場所もマンションの敷地内にあることが多く、ごみ出しの負担が減る場合があります。
◎建物の構造もしっかりしていることが多く、耐火性や耐久性も高いのものがあります。
◎気密性も高く冷暖房の効率が良いため、光熱費は抑えられることも多くなります。
◎共用部分の清掃などは管理会社がしてくれるため、手入れが楽という利点もあります。
●共用部分の清掃などをしてくれる代わりに管理費の支払いが必要です。
●それに加えて修繕積立金や駐車場の支払いも毎月かかるため、戸建てにはない毎月の出費が発生します。
●建物の共用部分などの修繕や建て替えをする場合、所有者の一定数以上の合意が必要で、世帯数が多くなるほど、高層階と低層階で希望修繕箇所の違いなど、合意を得るのが困難になる傾向があります。
●ペットの飼育には制限がある場合もあります。
●上下の階や隣の部屋に住人がいるため、足音などの騒音トラブルも起こりやすい傾向にあります。
●セキュリティ面の高さが裏目となり、一旦侵入を許すと逆に人目につかず、一戸建てよりも侵入犯罪が多いのが特徴です。
●建物の構造上耐火性が高い反面、低層階から出火すれば危険にさらされるリスクがあります。
●古いマンションの場合、気密性は高くても通気性が悪く、北側居室の湿気によるカビなどに悩まされるケースがあります。
一戸建てのメリット・デメリット
◎土地と建物が自分のものになるため、マンションよりも自由度が高くリフォームや建て替えを好きなようにできます。
◎敷地内に駐車場がある場合は駐車料金を支払う必要がなく、管理費などもかかりません。
◎駐車場から玄関までの距離が近いので荷物の運び込みなどの負担が少ない場合が多いです。
◎子供の足音や夜中のシャワーなどを気にすることなく比較的自由に生活できます。
◎自宅の庭づくりやガーデニングをする楽しさはあります。
●庭がある場合、手入れをする手間がかかると思う人もいます。
●戸建ては冷暖房費が高めになる場合があり、平屋間取りのマンションから引越した場合は光熱費が上がる可能性があります。
●防犯対策は自身でする必要があります。
●年月の経過とともに建物は古くなるため、将来的にリフォームや修繕のためのお金が必要になることを考慮し自身でお金を貯めておく必要もあります。
新築のメリット・デメリット
◎新築なら、建物自体はもちろん内装も新しくきれいな状態で手に入ります。
◎住宅性能や設備も最新なため、耐震性や省エネ性能が高い場合が多いです。
◎税制面でも優遇されています。
◎新しい住宅地で一斉に販売される住宅の場合、近隣住民はほぼ同じくらいに入居することが多いので、家族構成なども似ている傾向があり、コミュニティづくりがしやすいでしょう。
●価格の高さが挙げられます。
●新築のみで探すと、住みたい場所に土地や物件が少ないといったこともあります。
●新規分譲地の場合、近所にどんな人が入居するのか分からないというデメリットもあります。
中古のメリット・デメリット
◎新築よりも低い価格で購入できるということです。
◎すでに完成しているため、建物や内装を実際に見て契約ができます。
◎隣や近所にどのような人が住んでいるのか事前に把握しやすいということも挙げられます。
◎リフォームやリノベーションで自身のライフスタイルや好みに合わせて設備などを変えることもできます。
●新築よりも古いため住宅性能が劣り耐震性や省エネ性能が低い可能性がある点です。
●内装や設備の状態によってはリフォームや修理などの必要もでてくるでしょう。
●個人間売買の場合、瑕疵担保責任期間が短い、または免責の場合があり、自己責任部分が多くなります。
お住まいを購入する際は何を計画したらいいのでしょうか。
お住まいを検討される際、様々な優先順位があるかと思います。
優先順位を決める
まずは家族全員と話し合い、具体的にどんな生活をしたいのか意見をまとめましょう。
「部屋はいくつ必要か」「間取りはどのようにしたいか」など、実際の生活を想像して決めます。
「広々としたキッチンにしたい」「収納はたっぷり欲しい」など、家族それぞれの希望も出し合いましょう。
そうすることでマンションにするか戸建てにするかといった、どのような住宅にするかが自然と見えてきます。
ただし、お住まいの購入は賃貸と違い、永く住む為の家なので、現在の家族構成や生活パターンだけを考えず、将来を見据えて決めていく事が大事です。
希望エリアを決める
マイホームを購入するにあたり、エリア選定はとても重要です。
通勤や通学のしやすさはもちろん、スーパーやコンビニ、ドラッグストアなどは近いか、交通機関は使いやすいかなどは、土地に大きく左右されます。
資金計画を立てる
一般的にお住まい購入は、頭金の支払いと住宅ローンの借り入れでまかないます。
最近は頭金なしで住宅ローンを借りられることもありますが、『自己資金0円で買えます!』などを謳う不動産業者は避けましょう。
少なくともお住まいの購入には『手付金』などが必要です。
物件自体の支払いのほかに住宅ローンの諸費用・不動産取得税・火災保険料・地震保険料・事務手数料・不動産登記費用・引越し費用・家具や家電の購入費用などもかかります。
無理のない住宅ローンで購入しましょう
今後必要になる教育資金や家族のための予備のお金も考慮して、貯金がゼロになるのは避けたいものです。
購入後に楽しく豊かな生活を送れなくなれば、お住まい購入の意味がありません。
支払える範囲で、無理のない資金計画を立てる必要があります。
相談していただければ、「はっと」気付くことがあるかもしれません。
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