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掘り出し物不動産はあるのか…
見方次第で巡り合える『良い物件』不動産購入売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2022年10月20日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却・お住まい探しはモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
新居をご購入の場合、新築分譲住宅をお求めであれば、今は、ネットを見れば全ての情報が手に入るといっても過言では無いかと思います。
お住まい探しで苦労される方の多くは、『土地探し』からスタートされる方では無いでしょうか。
お問合せのお客様の中でも稀に、探しても探してもご希望の土地に巡り合うことが出来ずに『未公開物件』や『掘り出し物』を探し始める方もいらっしゃいます。
掘り出し物の土地・建物はあるのか？
モモ・ホームのホームページの掲載物件でも、ある意味、『未公開物件』として会員様専用の物件情報がございますが、これはいわゆる『未公開物件』では無いと思っています。
お客様が広く宣伝して欲しくない事情がある場合など、たまたま近所の方の目に留まるのを避けたいご売却、興味のない方に知られたくないなど、様々な理由があり、一般公開していない物件が、この種の『未公開物件』です。
いまや、ほとんどの方はネットで物件探しをする時代ですが、昔は不動産屋に問い合わせて物件を探さなければいけないか、チラシを頼りに探したりしてましたから、たまたま赴いた不動産屋で良い情報が得られた場合に、それが『未公開』の『掘り出し物』物件となっていたわけです。
ですから、その不動産屋さんも、別に隠していたわけでは無く、不動産屋さんにしてみれば、いいところにお客様が『たまたま』やって来てくれたわけで、不動産屋さんにとっても、ラッキーな来客だったのです。
今では、不動産屋は『レインズ』という、不動産屋が売却依頼を受け、物件をお預かりしたら物件情報を登録するシステムがあり、埼玉の不動産屋でも、全国の売却物件の情報を得ることが出来ます。
『専任媒介』と『専属専任媒介』でお預かりした売却物件は、必ず登録しなければいけない為、情報の１社独占は出来ない仕組みになっています（一部大手業者では「囲い込み」という脱法的な行為を行っており、問題となっています）。
その為、専任あるいは専属専任の売却物件はレインズで必ず確認出来、一般媒介でお預かりした物件の場合は、登録するか否かは自由ですが、一般媒介の場合は、ご売却依頼を受ける業者が複数になる事が多いので、情報を隠す意味が殆ど無いといえますし、隠せば、自ら売却機会を失いますので、不動産屋にも、お客様にも何のメリットもありません。
不動産情報の拡散の仕組み自体が、時代と共に変わった為、『未公開の掘り出し物』物件がゼロでは無いものの、昔のように、『たまたま巡り合った気がする』ような物件には、ほぼ出会えないと言っていいでしょう。
何より、その『掘り出し物』物件というのは、公開物件の中に既にある物件かもしれませんし、『掘り出し物』を決めるのは、不動産屋側では無く、お客様です。
不動産屋が『この未公開は掘り出し物物件ですよ』と、お客様の希望を聞くなり出せるなら、もはやドラえもんや魔法使いレベルの神業と言えます。
『掘り出し物』に巡り合う『見方』
『掘り出し物』物件は、その人、その家族によって様々です。
分かりやすい例としては、近年、競争率が非常に高い『ポツンと一軒家』的な物件。
広々とした敷地に丁度良いこじんまりした建物、街から程よく離れた田舎や自然を満喫できる環境にある、はやりの田舎暮らしを考えている方に、大人気となっている物件です。
『ポツンと一軒家』ですから、ポツンとしかありませんし、当然、わざわざ人気に合わせてポツンとしか無い物が、沢山出る訳が無いので、供給には時間が掛かります。
出ればすぐに売れる、このような物件ですが、だからと言って、『誰でも欲しいと思う』物件ではありません。
求めて待ち焦がれた人にとっては、まぎれもない『掘り出し物』となりますが、興味のない方にとっては、不便な田舎にある管理が大変そうな広い土地に古い家が建っている、何の魅力も感じない物件だと思います。
同じ買い物でも、車や家電など、需要や人気、流行りに合わせて生産される物には『掘り出し物』はありませんが、骨とう品や美術品などと同様、『同じものが無い』不動産の場合は、『その人それぞれの感じる価値』があり、相場はあっても定価が無い買い物です。
その人が、その不動産を気に入っても、期待する価格よりも高ければ興味が薄れるかもしれませんし、思ったよりも安ければ、同じ不動産でも、その瞬間『掘り出し物』と感じるようになるかもしれません。
また、その価値について、家族で話し合い、先々までの豊かな生活を想像し、計画した時に、今まで思っていた『価値ある不動産』の考え方や見え方が、『激変』する方も多くいらっしゃいます。
こだわっていた部分を見直してみたり、優先順位を家族で話し合ってみたり、現実とその先の生活と合わせ、豊かな生活について考えてみたり。
絶対必要、絶対無ければいけない、と思っていた条件が、『さほど重要では無かった』場合、『価値ある不動産』はそれまでと全く見方が変わります。
今まで素通りしていた不動産の中に、その『価値ある不動産』が、良く見たらあった！、のであれば、それが、あなたにとっての『掘り出し物』物件ではないでしょうか。
不動産の購入は、人生でも一番高額な買い物となる方が殆どですので、失敗したくないと思うのは当然で、そこに『希望を全て詰め込みたい』と思うのも当然です。
ただ、どんな買い物でもそうですが、特に不動産は、全てを叶える物というのは実際は存在などしていない中で、100点満点では無くても、『90点満点』『80点満点』の買い物を『限られた予算』の中でするものです。
『満点』の買い物をするのに大事なのは、家族の豊かな生活にとって、『これだけは譲れないポイント』の確認と、『優先順位』を確り確認し、『加点方式』で物件を見て、判断する事です。
アレが良くない、アソコがダメだった、こうだったらいいのに、など、ダメな所や無い所、を『減点方式』で評価すると、物件を見る時に『あら捜し』ばかり得意になり、間違いなく『掘り出し物』はおろか『良い物件』に巡り合えなくなります。
『掘り出し物』や『良い物件』に巡り合うには、決まった予算と、限られた物件の中で、『どのように見るか』は非常に大事で、初日に見れば『掘り出し物』だったかもしれないのに、『減点』が癖になってしまうと、せっかくの良い物件に気が付かない事もあるのです。
ご家族にとっての『掘り出し物』は、少し待てばたまたま出る場合もありますが、それだけでは無く、『お金さえあれば買える』物でも無く、不動産屋が『隠し持っている』訳でもなく。。。
もしかしたらその物件が
もしかしたら、目の前にある、その物件かもしれないのです。
➤➤モモ・ホームでお住まい探し➤➤
購入希望者にとっての『掘り出し物』物件になるために
不動産をご売却される方においても、ご自身が売却される物件の『価値』は、最終的には『ご購入希望者』が判断するのが市場の原理で、当然ながら不動産屋が決めるものではありません。
より多くの方に見てもらい、多くの価値観に問うて、『たった一人』でも『価値』を感じてくれれば、ご売却は成功しますが、その一人に価値を伝えるには、『商品』としてのご売却物件を『魅力的に』する必要もあります。
物件探しの場合と同じように、『お金を掛ければ価値が上がる』訳ではありません。
『安心して取引できる』『綺麗に管理されている』だけでも、格段にご購入者から見た価値は上がるかもしれません。
不動産を探している方にとって『掘り出し物』、『良い物件』と感じて頂けるよう、少なからず、目に留まる『魅力』が必要で、売主様にとってのお客様は、同じように、既に目の前にいるかもしれません。
どのように探していけばよいか、どのように売却すれば良いか、モモ・ホームでは、お客様のご要望や、経緯を十分にお伺いし、徹底サポート致します。
土地探し、お住まい探し、不動産の売却をご検討の際は、お気軽にモモ・ホームにご相談くださいませ！
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、計画の練り直しが必要になったり、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地で注文住宅をお考えの場合、モモ・ホームでは、複数の工務店と特約や提携をしており、お得なプランもございますので、是非、ご相談くださいませ。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
≫モモ・ホームで家探し・土地探しご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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空き家・古家付き土地を負担なく売却するには 売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2022年10月14日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・空き家・古家付き土地の売却・買取・管理はモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
相続で取得、親の代から長らく所有している、などのケースが多い古家付きの土地や空き家、空き地ですが、放置空き家・空き地が年を追うごとに問題視され、政策的にも放置に対して年々厳しい施策が打ち出されるようになり、ご売却の相談は比例して増えています。
最も多くなってきているのが、『負担を少なく売却したい』というご相談です。
空き家・古家付き土地を負担なく売却
過去の話になってしまった土地神話ですが、昔は土地は持っていれば資産として価値が下がるものでは無かった時代でしたが、現在では都心周辺を除いて、エリアの人気の『格差』も広がり、重要の少ないエリア、人口流入が少なかったり、減少傾向のエリアの空き家・空き地は方法を間違えると、非常に売却が困難なケースも出てきています。
一方、古家、いわゆる一般的な『ボロ家』が残った土地などは、解体し、更地化しないと売却が難しかった昔と違い、最近では、『家が残っている』事が価値と考える購入希望者も現れています。
ボロでも無いと売れない事も…
特に相続、代々所有している不動産に関しては、地元に住み続けていなければ、その土地のや、その不動産の『個性』は、良く分からないものです。
その場所や、家が建っている敷地がどこからどこまでが敷地なのか、その辺りの度の土地なのかすら良く分からない方もいらっしゃいます。
そのような『個性を良く分からない』ままの状態で、単に見かけが綺麗な方が高く売れるだろうと考え、わざわざ古家などを解体し、更地にする方は、郊外だけでなく、住宅地などの不動産をお持ちの方でも多くいらっしゃいます。
古いボロボロの家が残っていたのでは、買いたいと思う人などいる訳が無い、と感じる気持ちは分かりますが、ご売却を考えた時には、むやみに『状態を変える』事は、あまり良い結果を生みません。
まずは相談だが、管理は大事
売却を急ぎたい場合でも、なるべくそのままの状態で、まずはご相談ください。
なにより、手を加えた方が良いのは、近隣に迷惑となる可能性がある、草木の管理や、ゴミの管理です。
そのままと言っても、近隣への迷惑は、その後の売却にも大きなデメリットが生じる可能性があります。
草木やゴミの管理は、衛生面や臭い、虫や害獣を防ぎ、不法投棄や放火などの被害を避ける効果もあります。
そういった管理をしつつ、土地・建物自体に手を加える前に、まずはご相談ください。（管理すら大変な方もいます、そういった場合は、モモ・ホームでは、管理サポートも対応しますので、いち早くご相談ください）
負担の少ない売却方法を調査
モモ・ホームでは、お客様のご要望により、解体費や伐採・伐根・整地など、『売る為にお金を掛ける』事を避け、なるべく負担の無い形で、購入希望者をマッチングする売却方法を得意としています。
古い家があるままでも買いたい、あえてそのような物件を探している、再生して使用したい、というニーズは近隣、埼玉県だけでは無く、遠方のお客様でもいます。
解体し、更地化にお金を掛けた方が、『土地として』の価値が、確実に増大し、欠けたお金が戻ってくる（元が取れる）のであれば、その方法も選択肢の一つですが、不動産の売却には『必ず』は有りませんので、ご自身で積極的にリスクを負う事は、お勧めはしておりません。
唯一、『解体しないと絶対に売れない』ような物件がもしあれば、その時だけは更地化をお勧め致します。
費用を掛けずに売却するので、決して高額での売却とはならない事もありますが、解体更地化の費用と手間と時間、ご自身で負うリスクに比べ、大抵の場合、費用対効果の高いご売却になるケースが多くなります。
特に、『建物が無いと価値が無い』と言える、『再建築不可』の土地、『狭小地』や『不整形地』、『前面道路が狭い土地』、『間口が狭い土地』、『前面道路私道持分を持たない土地』、『市街化調整区域内の土地』などの、古家付き土地は、そのままの状態での売却の方が、買い手にとって価値のあるケースがあります。
このような、もう一度、家を建築する事が『出来ない』『難しい』土地、に関しては、特にそのままの状態でのご相談を頂きたいのです。
この建築困難な古家付き土地は、逆に言えば、一般的に、解体も困難な場合が多く、通常の解体よりも手間や費用が掛かりますので、余計に思うように費用の改修が出来ない事があります。
建物自体もそのままで
壊さないのは良くても、綺麗にすれば、と考えて、空き家・古家をリフォームする方も、実は少なくありません。
建物について、ご理解されている場合であれば構わないのですが、少しでも高額で売りたいと思っていらっしゃる場合には、やはり『必ず』の効果が出るとは限りません。
建物にも、土地同様に、『手を加えても全く効果が無い』場合があります。
代々、全く問題なく使っていた、相続まで普通に住んでいた、その家も売却の際に調査すると完成時に検査を受けた『検査済証』が無い、または『検査を受けていない』ケースや、建築開始前に役所に申請した『建築許可』の申請内容と、現在建っている家が、間取りや面積が全く違うケースなどがあります。
また、時期不明で、増改築がなされ、登記もされていないケースや、『違法建築』の状態のケースもあるのです。
特に昭和の建物の場合、建物完成時の『完了検査』を(義務ですが)受けていない建物が非常に多くあり、完成時の建物と申請時の建物が違う事も珍しくありません。
例え完了検査を受けた建物であっても、検査後に、『故意に』間取りの変更や、窓を大きくしたり、吹き抜けを埋めて居室を作ったりすることが、当然のように脱法的に行われていました。
そのような建物の場合のデメリットは、売却時に『簡単に売れない』物件となってしまうのです。
購入希望者がせっかく出ても、住宅ローンの担保として評価が出ない事も多く、『ローンで購入できない物件』となる事があります。
それを知らずにリフォームなどをしてしまえば、元が取れないばかりか、大きな損失となる可能性があるのです。
まずはご相談ください！
ご相談いただく前に、ご自身の良かれと思って手を加えてしまい、売却に非常に苦労される方も少なくありません。
また、そういった事を業者自身が、知ってか知らずか、業者に勧めれてリフォーム等を施し、売れない事に悩んで、相談してくれる方もいらっしゃいます。
不動産は、手を加えれば必ず売れる、必ず価値が上がる、ものではありませんし、必ず元が取れるものでもありません。
価値を上げようと思えば、それなりのリスクや責任を負う事にもなります。
より負担なく、より効果的に、より早くご売却を成功させるために、良く分からずに所有されている不動産のご売却を考えたら、まずはそのままの状態でご相談くださいませ。
売れない不動産は無いですが、『売る事が出来なくなる』不動産は無いわけではありません。
受け継いだ不動産を前提に話を進めましたが、売却はそのタイミングだけでは無く、相続財産となり得る不動産を所有するご自身が早期に対応する事で、後の世代が、売却などで苦労しないで済む場合もあります。
どのようにする事が、より効果的でリスクが無いのか、一緒に考え、解決する窓口として、是非お気軽にご相談くださいませ。
管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円～の管理サポートを行っています。
今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。
まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
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不動産売却・買取・管理はモモ・ホームにご相談ください！
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広い土地の探し方
広い土地の売却売却不動産・不動産管理注文住宅土地不動産の売却不動産購入中古住宅2022年10月02日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地探し・売却・買取はモモ・ホームにご相談ください！モモ・ホームブログ
お住まい探しの中で、注文住宅等を希望の方は特に、土地探しに苦労される方も多くいらっしゃいます。
モモ・ホームに会員の方でも、沢山の方が希望されるのは、『広い土地』です。
駅から多少離れてでも、余裕のある広い土地を望まれる方は多く、条件の良い土地に関しては争奪戦とも言え、人気と共に、供給が追い付いていない人気の条件となっています。
広い土地の探し方・売却
住宅地にある土地、市街化区域内であれば、市街化区域の中で定められる用途や制限に沿って建築できる建物の面積や高さに限界がありますが、市街化区域を外れた、『市街化調整区域』は、一見すると、農地などが比較的多いエリアにある土地で、広々と自由に建物が建っているように見えますが、市街化調整区域には、市街化区域より、ある意味厳しい規制もあります。
広い土地が良いからと、誰でも購入して家を建てられるわけではありません。
建てる人の資格要件がある土地も多く存在ます。
土地を探すとき、また、現にお住まいだった土地の方はご存じかもしれませんが、相続などで取得した土地が市街化調整区域内であった場合などの場合、知っておいら方が良い『市街化調整区域』の土地についての解説です。
≫市街化調整区域って何
≫都市計画法第34条12号の土地
≫34条12号の建築要件②
≫都市計画法第34条11号の土地
≫34条11号の土地②
≫既存宅地・線引き前宅地
市街化調整区域の土地のご売却・買取は、まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
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不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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東京からの転出者急増
半数は近隣3県へ不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ建売住宅注文住宅土地不動産の売却中古住宅2021年01月29日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
もう１年にも及ぶ新型コロナウィルスの影響で、いわゆる「第２波」以降、「新しい生活様式」や「ウィズコロナ」などで、毎日の通勤も少なくなり、テレワークの推進で、都会に暮らす人々が都会での生活リスクを考えるようになりました。
東京から近隣３件へ転出者急増
総務省が発表した２０２０年の住民基本台帳に基づく人口移動報告によれば、東京都は転出者数が前年から１万７９３８人多い４０万１８０５人で、全国で唯一、増加したことが分かりました。
転出先は、近接の３県で５５％を占め、都心から通勤圏内の郊外へ移り住む流れが進んでいる状況が本格化しています。
(NHK NEWS WEBより)
東京都の転出超過は半年前から。
実は6カ月連続で転出超過の状況が続いており、この流れでリモートワークが一段と進めば、東京一極集中が一気に終わる新たな局面に入るとすら言われているようです。
転出先は、神奈川県へ９万１６６９人、埼玉県に７万４６５９人、千葉県に５万６１８６人と近隣３県が多く、他、大阪府、愛知県、北海道、福岡県、茨城県への転出者は１万人を超えました。
最近では近隣３県以外でも移住の誘致を積極的に行っている自治体も出てきています。
まだ、空き家の多い地方での有効利用程度の動きかもしれませんが、移住者へのメリットが大きくなってくれば、脱東京の流れをさらに加速させていくかもしれません。
本社機能などが、まだまだ東京にあるケースが多く、週に２回などの出勤がある方はお客様で増えてきました。
東京直結１時間から１時間半程度のエリアが集中する埼玉県南部は、東京からの移住先として多くの方に選ばれる状況となっているようです。（埼玉県の場合、北部の人口維持が大きな課題ではあります）
埼玉県への移住など、ご検討の方は是非、お気軽にご相談くださいませ！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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東武東上線・川越線の誰でも建築可能な広い土地！
（川越市以外の情報編）不動産購入地域の情報：坂戸・鶴ヶ島注文住宅土地不動産の売却お勧め物件情報地域の情報：川越・東上線2021年01月22日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
前回、川越市編に引き続き、誰でも建築が可能な広い土地情報
川越市以外、東武東上線・川越線編
です。
広い土地の代表格の市街化調整区域の土地は、「安くて広い！」と思っても、どなたでも建築が可能なわけではありません。
都市計画法第34条12号該当地については、ご本人または6親等内の親族の方の居住要件を満たす必要があり、非該当の方はすぐに条件を満たすことは不可能なので、12号該当地の購入、建築は出来ません。
同じ市街化調整区域内にあっても、誰でも建築が可能な土地があります。
「既存宅地」や「34条11号」、「線引き前宅地」、「既存集落」などと言われる市街化調整区域内の土地がそれです。
一般的に都市計画法第34条11号が代表的でしたが、川越市などはすでに新規の流通はストップしていますので、ストック物件や中古住宅などとして市場に出たものをタイミングよく捉えるしかありません。
今回ご紹介の東武東上線沿線のその他のエリアでは、まだ手に入れるチャンスがある34条11号の土地もありますので、是非、機会を逃さずご検討ください！
坂戸市の市街化調整区域の土地
坂戸市片柳全3区画
坂戸市片柳の全3区画建築条件なしの売地です。
3区画のうち、②区画が都市計画法第34条11号該当地で、どなたでも住宅の建築が可能です。
有効宅地面積約65.50坪（216.85㎡）協定部分約32.81坪(108.47㎡）で、
1380万円です。
東武東上線北坂戸駅から徒歩12分と徒歩圏内で、生活施設充実も充実、保育施設や小学校も近い、市街化区域に近い条件を備えています。
坂戸市北峰５期１区画
坂戸市北峰５期の１区画建築条件なしの売地です。
駅からは離れます。
東武東上線坂戸駅からバスで5分、バス停から徒歩1分です。
敷地面積約86.17坪（284.88㎡）、1280万円
南側公道幅員10ｍ面で東側、北側の３方角地、が魅力です。
セットバック済み、確定測量も済み、完成宅地でもお引渡しと、購入後の諸費用も抑えられる物件です。
坂戸市浅羽１区画
坂戸市大字浅羽の１区画建築条件なしの売地です。
敷地面積約120.01坪の南西角地で陽当りも通風も良好。
東武越生線一本松駅徒歩14分。
現況更地で即お引渡しも可。
閑静な住宅地で、近隣の区画整理も進んでいる近頃人気のエリアです。
坂戸市紺屋１区画
坂戸市紺屋１区画、建築条件なしの売地です。
駅は東武東上線若葉駅からバス15分、東坂戸団地バス停より徒歩5分
敷地面積約100坪あり、2方道路の角地です。
東坂戸団地付近は2019年の台風19号での被害がありましたので、ハザードエリアは要チェックになります。
坂戸市石井土地１区画
坂戸市石井土地１区画、建築条件なしの売地です。
やや不整形地ですが、間口は4.9ｍあります。
敷地面積は約81坪、更地渡しです。
こちらも東武東上線若葉駅よりバス15分、須黒小学校入口バス停より徒歩5分
東武東上線北坂戸駅から歩くと27分の立地です。
富士見市の市街化調整区域の土地
富士見市勝瀬土地１区画
富士見市勝瀬土地１区画、建築条件なしの売地です。
東武東上線ふじみ野駅徒歩18分の徒歩圏内と言えます。
東武東上線ふじみ野駅は東上線の駅でも歴史が浅く、駅の辺りは山林や畑ばかりのエリアだったので、駅徒歩圏内に市街化調整区域、畑などが多く残っています。
敷地約82坪で測量済み、古家ありの状態で即お引渡し可。
大きくない上物ですが、解体費など、購入後の費用に注意です。
協定道路のドン付きですので、使い勝手の面は気になります。
富士見市東大久保全2区画
富士見市東大久保土地全2区画、建築条件なしの売地です。
Ａ区画は契約済みなので、残り1区画のみⒷ1380万円となります。
東武東上線ふじみ野駅からは3.9Kmと離れますが、34条11号で都市ガス・本下水とインフラ条件は良です。
敷地面積約60.5坪で整形地とは言えません。角地ですが。
自己負担費用ありますが、開発許可申請・上下水道宅内引込み、雨水トレンチ設置を売主さんが負担して施工してくれます。
2区画以上の分譲の場合、このような面が利点と言えます。
富士見市東大久保２区画
富士見市東大久保土地２区画がもう１現場あります。
建築条件なしの売地です。
こちらは①区画②区画とも残っています。
①区画は約230㎡、1200万円
②区画は約230㎡、1100万円 です。
東武東上線ふじみ野駅までの距離は同様に約4Km
インフラは本下水あり、ガスはプロパンになります。
こちらの分譲地は価格が若干低いですが、開発工事に関する売主負担はありません。
表示価格のみで判断は要注意、です。
その他のエリア
日高市下大谷沢土地上物付き
日高市下大谷沢上物有売地
どなたでも再建築可能な上物有の土地、建築条件なしの売地です。
JR川越線武蔵高萩駅徒歩29分、笠幡駅徒歩25分。
敷地面積は約108.34坪、価格が魅力の880万円です。
入間郡三芳町土地
入間郡三芳町土地、建築条件なしの売地です。
東武東上線鶴瀬駅から2.3Kｍ。
２筆分の土地で、地目が宅地の部分のみで建築の場合、開発許可が不要となります。（面積合算の場合は必要となります）
合算すると、セットバックの可能性もあり、要調査物件です。
地目宅地は線引き前宅地、ほう1筆は畑、で農地転用許可が必要です。
敷地面積は約62.17坪、南東・北西の両面道路、都市ガス、本下水、と魅力は多いです。
価格は２４００万円と、一番東京よりの価格帯で、上物もありますので、資金計画に注意です。
「おっ！」と思うものや、イメージに近い物件はありましたでしょうか？
もちろん、すべての物件ではありませんので、ご興味・ご検討の際は、遠慮なくご希望条件などをお聴かせくださいませ！
東武東上線・JR川越線・東武越生線沿線の市街化調整区域の土地はモモ・ホームにお任せください！
HP掲載の広い土地の最新情報はこちらから！
東武東上線沿線、JR川越線沿線、東武越生線沿線の市街化調整区域のご売却物件も大募集しております。
お気軽にご相談くださいませ！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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誰でも建築可の広い土地・川越市編 不動産購入地域の情報：坂戸・鶴ヶ島注文住宅土地不動産の売却お勧め物件情報2021年01月22日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
モモ・ホームへのお問い合わせ・ご相談で新築戸建に次いで、多いのが「広い土地」をお探しのお客様です。
広さも60坪～150坪程まで、ご要望は様々。
土地を探すお客様ですので、注文住宅が前提ですが、皆さんほぼ共通して苦労されるのが、ご予算と実際の物件がご希望通りにいかない点です。
市街化調整区域の土地は誰でも建築できるわけではありません。。。
そして、広い土地と言えば市街化調整区域が代表的ですが、市街化調整区域にも「誰でも建築が可能な土地」とそうはいかない土地、がある事を建物の予算を想定してから知ってしまった方は、かなり苦悩します。
なんとなくネットで広い土地の相場を見ているつもりだったが、実はご自身では建築できない土地だった…という方も少なくありません。
いわゆる都市計画法第34条12号の該当地では、居住用建物を建築する方には条件が付きますので、その条件を満たす方以外は建築が出来ません。
ご自身やご親族の現在までの居住要件ですから、すぐにはどうにも出来ませんので、販売価格は一見「お買い得価格」に見えるほど、安くなっています。
12号の要件を満たす方であれば、こういった物件から気に入ったものが出れば、ラッキーかもしれませんが、もちろんそう多くの方はいない現実があります。
今回は、現在公開出来るいくつかの
誰でも建築が可能な広い土地「川越編」
としてご紹介します！
モモ・ホームHPでは川越市内の情報は掲載しきれていませんので、未掲載物件も多くあります。
パステルガーデン川越豊田本全6区画
川越市豊田本4丁目の60.57坪の建築条件なし売地です。
全6区画ですが、奥2区画は非分譲で、他3区画はご契約済みですので、残り１区画となっています！
最寄駅は西川越駅徒歩24分、徒歩6分にある豊田本バス停からは川越駅西口までアクセスできます（乗車18分）。
石原町2丁目全2区画
こちらは「線引き前宅地」(用途地域の線引きが行われる前から既に宅地だった土地）で、どなたでも住宅の建築が可能となる土地です。
北側のA区画が約72.78坪で2480万円
南側のB区画が約72.77坪で2480万円
南側が陽当り優位ですが、道路と土地の間に水路があるので、道路からの侵入が限定される点がマイナスポイント。それがネックと感じない方にとっては南側区画は割安となります。
東武東上線川越市駅から徒歩24分、JR川越線西川越駅から徒歩22分。
頑張れば西武新宿線本川越駅も利用可（徒歩28分…）。
川越市池辺全8区画
こちらも線引き前宅地です。
建築条件なしの全8区画ですが、H区画は都市計画法第34条12号該当地、G区画はご契約済みで、線引き前宅地の区画は残り6区画です。
建築条件もありません。
最寄りは西武新宿線南大塚駅徒歩25分、JR川越線西川越駅の利用も可能（徒歩27分）
分譲地内を通る道路は「協定通路」ですので、E・F・G区画で6ｍ側の持ち分があるようです。２ｍ通路はＨ区画の持ち分のようですので、要確認です。
徒歩圏で便利とまでは言えませんが、周辺の生活施設は豊富なエリアです。
川越市久下戸全4区画
川越市久下戸の全4区画ですが、Ａ区画のみ、「線引き前宅地」でどなたでも住宅の建築が可能です。
形状が惜しいですが、敷地面積88.7坪は川越市では魅力の広さと言えます。
ハザード情報や地盤など、南古谷エリアは調査は必要と感じますが、学区など限定的にお探しの方で、１２号要件を満たせない方にとっては貴重な１区画です。
ＪＲ川越線南古谷駅からは徒歩34分と、車移動中心の生活の方向けと言えます。
川越市平塚全2区画
川越市平塚の全2区画の「旧既存宅地」、どなたでも住宅の建築が可能です。
西武新宿線本川越駅からバス15分
東武東上線川越駅からバス27分で、平塚バス停から徒歩3分。
こちらも移動は車、という方にお勧めということになります。
１号区 敷地約78.46坪 1180万円
２号区 敷地約78.46坪 1180万円
2号区は角地南道路ですが、敷地内電柱ありで、間口は1号区に軍配、で同価格設定といったところでしょうか…。
こちらもハザード情報などは要チェック。
需要が多い上戸小学校、鯨井中学校区なので、駅からのアクセスに関係なく、秘めた人気がありそうです。
上寺山３区画
上寺山の全区画70坪超、建築条件なしの売地です。
距離的にはJR川越線西川越駅、川向うの東武東上線霞ヶ関駅の間に位置していますが、徒歩圏内では無いので、販売図面にはもはや最寄り駅すら記載なしです。
No1 敷地235.20㎡ 1780万円
No2 敷地235.20㎡ 1680万円
No3 敷地235.20㎡ 1680万円
当然ハザードエリア内となりますので、履歴の調査が必要です。
メリットとして、都市ガス使用が可能です。
笠幡２筆
笠幡２筆、建築条件なし売地です。
２筆分併せて宅地として販売です。
どなたでも建築が可能な土地は1906番7の筆ですので、1906番8の土地は建築できません。
JR川越線笠幡駅徒歩15分、敷地面積約103.34坪と駅からの距離や広さは魅力です。
ただし、最大のネックは汚水・雑排水は汲取・吸込槽です。。
また、敷地内に井戸があり、撤去にはネックとなりますし、古家の解体費用や、南側道路の測量、境界復元も必要です。
土地購入費用以外の必要な費用も要注意です。
小堤土地１区画
小堤土地、建築条件なし売地１区画です。
こちらは更地渡しの確定測量付き、前者と購入後費用は大きく違いそうです。
上物ありますが、更地渡しの条件も。
南側私道4ｍと少し残念ですが間口が広い70.47坪は魅力ありです。
最寄り駅をあえて言えば東武東上線鶴ヶ島駅、霞ヶ関駅…。
上記８物件は本日時点でご紹介可能なものですので、ご興味、ご検討の方はお気軽にお問い合わせくださいませ！
HP掲載の広い土地最新情報はこちらから！
川越市の市街化調整区域のご売却物件も大募集しております。
お気軽にご相談くださいませ！
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース⑦
解体費が膨大に！売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却不動産の管理土地2021年01月10日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売却・査定・買取はお任せ！モモ・ホームブログ
その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』や査定額は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース⑦
建物解体に膨大な費用がっ！
今回は、ご両親さまがご自宅兼事業所（工場）で事業を営んでおり、相続により、廃業、不動産のご売却の時に生じたご家族にとっては想定外、のケースです。
これらのケースの場合、譲り受けた不動産はご自宅をレンズ加工工場、別のケースでは、食品加工工場、などの事業用不動産でした。
どちらも大きな音や振動を伴うものでは無かったので、割と周辺の住宅も多く、立地自体は悪くない場所なので、敷地の広さもあり、通常で考えれば住宅用地として5区画～10区画取れるような、「良い土地」のはずでした。
しかし、この事業に使われていた建物がネックとなりました。
工場内に変圧器が設置されていたのです。
この工場は昭和47年以前に建てられたものであり、以降、使用が禁止されることとなった有毒物質「PCB」を使用している変圧器でした。
PCBは「ポリ塩化ビフェニル」の略称で、人工的に作られた、主に油状の化学物質です。絶縁性、不燃性などの特性により変圧器やコンデンサーなどの電気機器を始めとして幅広い用途で利用 されていましたが、昭和43年にカネミ油症事件が発生するなど、その毒性（人の健康・環境への有害性）が社会問題化し、国内では昭和47年以降その製造が行われていません。
昭和47年以前の変圧器にはPCBが使用されている可能性があるので、古い工場の解体には注意が必要です。
このPCB使用の変圧器、処理には専門の処理施設（日本には5カ所しかありません）での処分が義務付けられており、更に処理できる業者も限られています。
当然に費用は場合によってはビックリするような価格となる事もありますが、このPCBは、費用が掛かるからと言って、処分しない訳にはいきません。
２０２２年３月３１日を期限に処分を委託しなければいけないのです。
現在、利用しているまたは、敷地内にPCB使用の変圧器などがある方は、今年の3月までに処分委託しなければ、事実上、処分することが出来なくなってしまいます。
このケースは数年前でしたので、それでも計算外の解体コストを強いられることとなりました。
さらに、昔の工場ですから、有害な物質を使用しています。
「アスベスト」です。
こちらも現在は使用禁止、吸い込むと肺気腫などを引き起こす有害物質です。
処分費はその建材のアスベスト含有率により大きく違いが出ますが、アスベストが含まれる建材の建物の場合、現在は、飛散防止の為、完全に建物を覆って解体することとなります。
これも多くは専門業者が解体から処分まで行います。
良く見るような昔ながらの工場ですが、多くの場合、アスベストが含まれています。
普通の解体業者にお願いしても、この「PCB」や「アスベスト」のような有毒、有害な物質の処分には、専門業者が関わることとなり、解体費が膨大となることがあります。
せっかく高く売却できそうな物件でも、このような場合、そのままの売却も困難であり、逆に上物が価値を下落させる要因となりかねない為、譲り受ける段階で良く調べる必要があるのです。
他にも普通の建物と比較して、解体費がかさんだり、意外と処分に苦労するものとして、木造以外の建物（鉄骨や鉄筋コンクリート）。
プレハブのような組み立て式や、解体後に鉄を売却出来れば安くなることもありますが、木造より高くなるケースが多いようです（鉄筋コンクリートは高いです）。
写真のように、庭石のようなものも意外な費用が掛かります。
古い場合、下水処理が吸い込み槽（汲み取り）の場合や、敷地内に井戸、社があると、やってくれない業者さんもいます。
大きな敷地でしたが、写真のような大木があるケースも、当然、専用の重機を必要とするなど、大変な費用となります。
重機を必要とする解体工事はその敷地の間口や、接ししている道路の幅員が狭い場合、限られた大きさの重機やトラックしか出入り出来ない為、搬出費用や人が行う作業が増え、工事費用が膨大になる可能性があります。
不動産のご売却は、相場とは全く関係ない、その物件それぞれの事情により、市場売却価格に大変大きな影響が出ます。
近所の価格から、算段する前に、まずはご相談ください！
最後に、解体を要する場合、解体業者さんも価格競争がありますので、相見積もりで少しでも安いところで、と思うかもしれませんが、ご存じの通り、「不法投棄」をする業者が存在するのも事実です。
現在の法律では、依頼した業者が不法投棄をした場合、依頼主にまで責任が及ぶ可能性があります。知らなかった、では済まないのです。
きちんとした解体業者さんは、処分の工程を書面に残す「マニフェスト」を作ってくれます。
激安の業者ではないかもしれませんが、後々、不法投棄の責任を問われるリスクを考えれば、安心できる業者さんにお願いする事を優先すべきでしょう。
譲り受けた不動産、事業用不動産のご売却、事業の縮小などで資産の一部売却などのご相談も増えています。
先々そのような検討をされている、なども場合でも遠慮なく、まずはご相談くださいませ！
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース⑥
建物が未登記売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却不動産の管理土地中古住宅2021年01月09日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売却・査定・買取はお任せ！モモ・ホームブログです。
その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』や査定額は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース⑥
建物が登記されていない！
この案件では、ご両親が亡くなった後の土地建物を相続により取得し、ご売却を希望されるお客様からのご相談でした。
よくある、普通の流れです。
人気のエリアに近い市街化調整区域内の土地建物で、なかなか広い土地が出る事が少ない中、敷地も広く、建物は数十年前に建てられているものなので、いわゆる「既存宅地」として売却が出来れば、どなたでも住宅建築が可能な土地として、かなりの価値が見込めるものでした。
しかし、現地調査とともにお話を伺うと、問題が生じました。
建物が未登記だったのです。。。
建物の登記
建物の新築の際、一般的には登記事項の表題部に表題登記を行い、権利部に所有権保存登記を行います。
これにより、だれがその新築した建物の所有者であるのかを公示することが出来ます。
最近の建物ではほぼ皆無と言えますが、数十年前の建物の中には、残念ながらこのような未登記物件は多数あります。
人間で言えば、生まれてから出生届を出さずに大人になってしまったか、引っ越しても結婚しても何も手続きせずに過ごしているようなものですから、その後の不都合が生じない訳がありません。
この未登記建物の売買にどんな問題が生じるのでしょうか。
未登記建物売買の問題は
未登記建物は表題登記、所有権保存登記がされていない、建物の所有者の登記がなされていない建物です。
未登記建物の売却が出来ないか？と言えば、売買は可能です。
しかし、そのままの状態で売買を行う際に大きな損害のリスクを抱えるのは買主様となります。
例えば、未登記建物をそのままの状態で、売主から購入し、実際に居住した場合、外見上は買主が住んでいる建物となりますが、登記をしていない為、第三者から見た場合、誰が所有者が分からない建物に住んでいる人、に過ぎない状態となります。
当然、かなりリスクを感じさせる状態だと言えますが、何がリスクかと言えば、もしこの状況で、元所有者が所有権の保存登記を行い、他の誰かに再度、登記済みの建物を売却して、その新たな買主が登記をしてしまった場合、未登記建物の状態で購入し、居住している買主は法的には、所有権を主張することが出来ず、出ていかなければいけなくなります。
このように、未登記建物は購入者にとって非常に大きなリスクを伴うものであるため、ご売却の場合、購入者に安心してもらえるよう準備が必要なのです。
未登記建物売却の準備
未登記建物のリスクの一端についてご説明しましたが、未登記建物をそのまま購入するリスクは、その登記手続きのルールにあります。
不動産登記法では、所有権の登記を行なえるものは規定されており、表題登記も未登記で、建築確認書類などの建築証明書面が揃っているなど、特別な場合を除いて、未登記建物の購入後に売主の協力なしでは所有権の登記が出来ないこととなっています。
ですから、売主側としては、買主様に安心して取引してもらうために、必ず、売主様名義の所有権保存登記を行ってから売買をし、買主に名義変更を行うことが必須となります。
また、建物が古い場合、知り合いや地元の工務店で建築して、建築確認申請などもせず、建築された年月なども証明することが出来ない（書類が一切残っていない）場合も珍しくありません。
運が良ければ、市役所に残っている場合がありますので、しっかり問い合わせを行いましょう。
建築確認の申請自体を行っていない場合、無申請で建築されている、ある意味、違法状態での建築物ですので、登記をすることも難しい場合があります。
このような場合、売買後に第三者が登記してしまうなどのリスクは少なくなりますが、建物に関して、いつ、誰が建築したか？が分からない状態の建物の売買となりますので、当然、買主のリスクは大きなものとなり、売却は簡単ではなくなります。
増築未登記の物件も同様
昔の建物の場合、建て増し（増築）を行って、増築部分の登記をしていないケースも多くみられます。
この場合も未登記建物と同様のリスクが生じます。
譲り受けた不動産、建物の場合、登記はされていても、登記面積と実際の面積が違う場合などは気が付きにくいものです。
不動産を譲り受けるような場合は、建物のみならず、登記されている面積と土地、建物の面積に相違が無いか？の確認を行い、保管資料から、設計図面や増築時の資料などがあれば、必ず保管しましょう。
昔の建物の場合、資料の有無で売却価格に非常に大きな影響を及ぼすことがあります。
調整区域内の場合、こんな影響が…
今回のケースに話を戻しますが、このケースの場合、建築確認申請すら行われていない、地元の工務店施工の建物であったため、改めて表題登記と保存登記を要するものでした。
売買自体には大きな影響が出なかったものの、市街化調整区域内の物件としては、残念ながら価値を大きく下落させることとなりました。
しっかり申請して登記も行っていれば、既存宅地、として都市計画法34条12号該当地にあっても、建築要件を外せる状況でしたが、登記、申請が無いがために、再建築する方においては、その方に建築要件が必要となってしまいました。
都市計画法第34条12号においては、自治体により条件がことなりますが、その土地で居住用建物を建築する場合、「本人または6親等内の親族が、建築しようとする市、または隣接市町村の市街化調整区域に20年以上継続して居住している」ことが要件となります。
この市街化調整区域としてのルールが規定される前から、宅地として家があって居住していた事実が証明出来れば、いわゆる「既存宅地」や「線引き前宅地」として認められ、34条12号適用外となります。
居住中は全く影響ありませんが、いざ売買する場合、売却価格に非常に大きな差が生じます。
このケースでは、それでも売却出来たので、良いですが、その後の土地の分筆などを経て、「再建築不可」の土地となってしまう場合も珍しくありませんので、注意が必要です。
まずはご相談を！！
このように単に未登記、と言っても、その対処方法はケースによって異なります。
相続・譲渡不動産のご売却を検討される場合は、まずは必ずご相談ください。
地域の相場以上や相場なりにご売却出来るかどうかは、その売却準備で状況が大きく変わります。
いらないと思って資料を破棄してしまってからでは遅い事もありますので、「まずは相談」です！
購入希望者に影響は？
最後にこのような物件の購入を希望される場合、ご購入希望の方が、住宅ローンの利用をする場合は影響が考えられます。
未登記建物や、建築確認の年月が不明の建物、未登記増築部分がある建物が対象となった場合、当然ながら、不動産の担保価値に影響がでますので、その部分の担保評価を得られない可能性は大です。
ご購入希望者に何の問題が無い場合でも、住宅ローンの減額があったり、最悪の場合は住宅ローンが組めない、などのリスクがあります。
そういった評価を受ける建物だった場合、売主様としては、購入希望者は「現金購入」が可能な方に絞られてしまいますので、相場なりでもご売却が難しくなるのは言うまでもありません。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース⑤
建て替え不可不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月11日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース⑤
建て替えが出来ない！
このケースは、市街化調委区域の物件でした。
市街化調整区域に限らず、建物を建築する土地は自治体や用途地域ごとに『最低敷地面積』というのが定められています。
「親から相続した土地を親族で分けたい」「土地が広すぎて買い手が見つからない」、このような理由で土地を分筆したいと思われているケースもあるかと思います。
このとき、「最低敷地面積」という規定に注意する必要があります。
もし最低敷地面積を下回る分筆を行うと、その土地には新たに建物を建てられないなど様々な不利益があるからで、当然、売却も難しくなります。
広い土地のオーナーで、売りやすくしようと新たに分筆する場合、自治体のルールを調査せずに行えば、場合によってはほとんど価値のない土地になってしまうという事です。
今回のケースは坂戸市の市街化調整区域。
オーナーは元々広い土地を所有しており、南側敷地を有効活用しようと貸店舗を建築し、飲食店として貸し、運用していました。
その後、自らの敷地の分筆を行ったのですが、工務店や分筆を担当したであろう土地家屋調査士か測量士などのアドバイスが無かったのかもしれませんが、深く考えずに分筆してしまったのです。
その後、飲食店がテナントを去り、次の借り手も現れない事から、売却を相談、そこで初めて『最低敷地面積』に満たない土地であることが分かったのです。
市街化調整区域の最低敷地面積は坂戸市の場合、約90坪、これに満たない土地には原則建物の建築が出来ないので、今回のケースの場合、この店舗は『建て替え不可』の建物となってしまいました。
市街化調整区域の最低敷地面積は、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市などは約90坪、川越市などでは約60坪となっています。
市街化区域内でも、最低敷地面積は100㎡以上や135㎡以上など定められている場合が多く、規定が定められる前から満たしていない土地を除いては、この敷地面積を下回る土地の分筆を新たに行ってしまうと建物が建築できない土地などとして、『価値が失われて』しまいます。
土地を切り売りしたり、分筆する場合、個人の土地ですから、ほとんど人に頼ることなく出来ますが、何も考えずにやってしまうと、売却をする必要が出来た場合に、想像以上に価格に影響します。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
市街化調整区域は何と言っても『安くて広い』のが魅力です。
注文住宅希望の場合、土地の予算を抑えたい方が、『安さ』と『広さ』を求め、調整区域を希望される場合が多いのですが、調整区域にも相場があり、その中でも『安い』と感じる土地であれば、『理由』があるはずです。
ご購入の場合は、必ず不動産屋のアドバイスを受けながら探してください。
ハウスメーカーの営業さんなどでは、手落ちがある可能性がより大きいのが調整区域の物件です。
また、ご売却の場合も、大きな価格差は生じづらいにしても、一括査定や、即時回答などの信用性が非常に低いのが調整区域の土地です。
川越市、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市だけでも基準の異なる部分があります。それだけ自治体により、ニーズもルールも違う案件ですので、調査は必須となります。
別のケースで、市街化区域内でも昔からの住宅地で稀に見られるのが『道路要件を満たさない』土地です。
建物を建築する際には、道路要件を満たしている必要があります。
例えば、間口は２ｍ以上必要であったり、接道する道路の幅員は４ｍ以上必要であるなど…。
この接道する道路幅員４ｍ以上、を満たしていない不動産は意外と少なくありません。
このような場合、『セットバック』と言って、通常は道路中心線より２ｍを確保するよう、敷地を後退させたラインを元に有効敷地面積として、建物の建築を可能にする事が出来ます。
しかし、その道路そのものの入り口から既に４ｍ未満で敷地まで全て基準を満たさない状況であったり、更に通り抜けられない状況や、周囲の敷地が後退する見込みが無かったりといくつかの状況が重なると、そこにある建物は『建て替え(再建築)不可』の物件となってしまいます。
市役所に相談、協議を重ね、事情を汲んで許可される場合がありますが、それでも不動産価値としては非常に厳しいものになると言わざるを得ないでしょう…。
中には駅から数分の物件でもこの要件を満たさない事で、売却自体難しいものもあります。
こういった物件の場合、ご自身のみで解決していくのは非常に困難と言えますので、時間をかける覚悟で不動産屋などに相談するべきです。
購入した時には無かった規則や基準により、その時の価値と大きく異なる事は、プラスでもマイナスでも起こり得ます。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース④
排水先が無い渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月10日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース④
汚水の排水先が無い！
このケースに該当する土地は、主に市街化調委区域にあり、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市、日高市などエリアに関わらず存在し、市によって対処法も変わります。
川越市の場合。
市街化調整区域の土地は原則、住宅の建築が出来ないエリアですが、都市計画法上の基準を満たす場合、建築が許可される場合があります。
都市計画法３４条１１号や１２号、既存宅地などと呼ばれる土地がそれで、３４条１１号、いわゆる既存宅地であれば、一般の方でも居住用の建物の建築がOKとなるので、川越市でも市街化区域とほとんど変わらない相場（現在は希少でもあるので）で取引されます。
逆に３４条１２号該当の土地は、住宅建築の場合、本人または配偶者または６親等内の親族が、川越市または隣接市の『調整区域内』に継続して２０年以上、居住している方に限り、認められるなど、非常に限られた人しか住宅を建てられません。
そういった理由で、３４条１２号の土地は相場に比べ、かなり安くなります。
ただ、この厳しく見える基準でも、該当する方は当然沢山います。
そういった方にとっては、３４条１２号の土地は『安くて広い』お宝物件となる可能性があるのです。
その土地も、親御さんが入手した３４条１２号の土地を相続により取得したものでした。
安くて広いので、３区画分譲の内、２区画を入手、いつか住み換えようと考えたのだと思いますが、相続となってしまいました。
息子さんは建築の条件は満たすものの、移住の予定も無いので売却を希望、しかし残念ながら購入時の半値以下の価格で売却となってしまいました。
購入時は、建物の建築はずっと先のことだと気にしていなかったのか、重要事項について良く確認せずに契約されていたのです(聞いてはいるが軽く考えていたのかもしれません）。
この物件、汚水の排水先が無かったのです。
市街化調整区域の場合、驚くほど珍しい話ではありませんので、今後、調整区域の売買を予定している方は再確認が必要です。
ただ、川越市の場合は、販売価格に致命的に影響します。
隣の日高市の場合、敷地内にトレンチを設置し、蒸発散槽とする事で、この問題を乗り越えられる可能性があります(イメージとして、宅地内に側溝を作り蒸発させる）が、川越市はこの処理方法が認められていません。
方法は無いわけではありません、『汲み取り』です。
かなり昔は郊外では一般的な汲み取りも現在では、あまり見かけなくなりました。
購入者から見てマイナスイメージになるのはもちろんですが、何よりネックは恐らく年間数十万、場合によっては百万を超える汲み取り費用です。
この案件の場合、敷地の１０ｍ位手前まで側溝が来ていましたが、敷地の手前に『私道』があり、そこの所有者が側溝の延長を拒否した為、このような状態となっていました。
購入時には側溝が延長される、とか、延長が可能などと言われてしまった可能性もありますが、後の祭りです…。
それでも『汲み取り』でも構わないと購入してくれる方がいるだけ良かったと言えるでしょう。
通常であれば『資材置場』としての販売になるところでした…。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
市街化調整区域は何と言っても『安くて広い』のが魅力です。
注文住宅希望の場合、土地の予算を抑えたい方が、『安さ』と『広さ』を求め、調整区域を希望される場合が多いのですが、調整区域にも相場があり、その中でも『安い』と感じる土地であれば、『理由』があるはずです。
ご購入の場合は、必ず不動産屋のアドバイスを受けながら探してください。
ハウスメーカーの営業さんなどでは、手落ちがある可能性がより大きいのが調整区域の物件です。
また、ご売却の場合も、大きな価格差は生じづらいにしても、一括査定や、即時回答などの信用性が非常に低いのが調整区域の土地です。
川越市、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市だけでも基準の異なる部分があります。それだけ自治体により、ニーズもルールも違う案件ですので、調査は必須となります。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース⑤⇨ 建て替えが出来ない！
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース③
敷地に他人の水道管渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月09日
ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログ
その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース③
他人の水道管が敷地内にっ！
(自宅の水道管が他人の土地を通っている！）
今回は２つのケース、敷地内に他人の水道管が入っている、または自宅の水道管が道路からでは無く、他人の敷地を経由して入っている物件です。
実はこの２ケース、未だ、そんなに珍しくなく、古くからある分譲宅地や集落では意外と残っています。
なんとなく相続や譲渡で取得し、水道管がどこを通っているかなど気にすることもなく使用している方、考えた事もない方は多いのではないでしょうか？
古い分譲宅地で、分譲当時には都市ガスでは無く、プロパンガスを利用していた場合など、道路を新設する際にも管を通す手間を省いたような現場だと有り得るのが、分譲区画の中心を水道管が突き抜けているケースです。(川越市・鶴ヶ島市・坂戸市など、どこでも！）
このような場合、開発業者のメリットとしては、宅地部分の造成時に水道管を埋設する事で、単純に水道管の総延長を短くすることが出来る点と、道路の採掘や埋め戻しなどの手間に比べ、土の中に埋めるだけなので、手間と費用を節約できる点があります。
(現在の新規開発ではほぼ皆無だと思いますが…）
一方、購入者であるお客様にとってはデメリットしか無いと言っていいでしょう。
所有者全員の確認や覚書を取り交わし、お互いの承諾を得た上での使用となりますし、途中の管の破損などは敷地内の水道管の管理は所有者全員で行わなければいけません(位置指定道路と同様)。
水道メーターの口径アップなども容易に出来ませんので、旧分譲地の一般的な口径である１３㎜だった場合、建て替えで２０㎜や２５㎜に口径アップする時の承諾は原則、区画住民全体の合意が必要となりますし、口径アップにより、他の所有者の水圧が足りなくなる懸念がある場合、引込管全てを承諾の上、自己負担で交換、口径アップしなけらばいけない懸念があります。
何より、最近の方々にとって、そのルールがあるが為、近所付き合いに特に気遣いが必要となる点は大きいのではないでしょうか…。
もう一つ、似たようなケースがあります。（日高市や川越市などの例）
これは、前面に幅の広い国道があり、水道の本管が反対車線の歩道側に入っているケース。
国道から水道を引き込むのはもちろん可能ですが、反対車線の歩道側から引き込むとなると費用と手間が桁違いになります。
１０ｍ超の国道を水道引込の為に通行止めにして掘り返し、埋め戻す作業は、車道と歩道ではアスファルトの厚みや規格も違う為、時間も費用も膨大になりますし、許可を得なければ出来ません。
この物件の場合、恐らく当時の自治会(集落)の方々で相談し、合意の上で、市道側に居住する人の敷地に水道管を引込み、皆の敷地を経由して、国道を介さずに水道管を奥の人まで配管させたようです。
現在では、このような引込み方は、よほどの事情が無い限り、新規で行われないかと思いますが、昔の集落では近所付き合いの程度も現在より濃厚だったのでしょう。
こちらも世代交代や所有者の変更があれば、デメリットしかありません。
この物件の場合、取り決めで、水道配管のルート変更や口径変更を行う場合、その原因となる所有者が自己負担で行う事、となっていました。
要するに、ルートの途中の所有者が、自分の敷地に国道側から新たに引込みを行う場合、その手前までで、水道の供給を止めて、自分の敷地の先から、再度供給を再開させる工事の一切を自分が負担しなければいけないルールとなっていたのです。
先の供給を再開、復活させるという事は、自宅の引込みだけでなく、先の居住者の引込みをしなければいけないので、水道引込工事は2カ所必要になるという事です。
上の２つのケース、土地の購入者の立場で考えた場合、当然、デメリットとして捉えられますし、状況を改善させるにはそれなりの費用を考えなければいけません。
その手続きや工事の手配、時間、費用、などを考慮した価格となってしまう可能性は大いにあるのです。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
相続・譲渡が発生するまでは、何の不便も無く、気にもかけなかったであろう事が、いざ、家を建て替えたり、売却しようという時に、思いもかけないデメリットが判明するケースは珍しくないのです。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース④⇨ 汚水の排水先が無い！
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース②
水道引込不可渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月08日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース②
水道が引き込めない土地だった！
この物件は東武東上線つきのわ駅徒歩10分以内の好立地の更地です。
整形地で南道路、敷地面積も５０坪超、前面道路も５ｍ以上、通常の宅地であれば好条件と言える物件でした。
この物件の落とし穴は『水道の引込』にありました。
相続により取得したオーナーさんのお住まいは近隣では無く、更地状態の土地を利用する予定も無いので、売却したいとのご相談でした。
公図と測量図を取得して、直ぐに違和感…。
敷地の南側、道路と敷地の間に細い筆、当該敷地を含む区画の南側と道路の間に細～い別の敷地が挟まっています。
早速謄本など取得し調査してみると…。
その細い敷地は、区画全体の所有者が共有する土地だったのです…。
この土地、水道管やガス管、下水道の取出し、引込みが完了していれば、まだよかったのですが、何もない更地。
これは売却しても、次のオーナーさんが購入早々、非常に苦労する土地になってしまいました…。
ただ、次に丸投げするわけにはいきませんし、売却後のトラブルを避けなければいけません！
区画内の所有者を全て調査し、居住者、所有者にコンタクトし、訪問、交渉を行い、敷地へのライフラインの引込み、取出し工事の承諾書をかき集めました…。
中には、このオーナーさんと同様、詳しいことが分からず相続し所有している方もおり、その状況に驚く方や、よく分からないからと押印を拒む方もいるなど、かなり苦労したケースです。
原則、取り決めでは、半数以上の同意を得れば良く、著名があれば、押印は必要ないルールではありましたが、売却後のトラブルを避ける為、約８割、著名いただいた方からは全て押印もお願いしました。
次の購入希望者が現れた場合に、少しでもデメリットを感じさせないよう、安心して購入していただく状態となれば、価値の減少を防ぐことも可能です。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース③⇨ 他人の水道管が敷地内にっ！
(自宅の水道管が他人の土地を通っている！）
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ ケース①
建物の道路越境渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月07日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース①
建物が道路に越境していた！
こちらのケースでは、敷地内同居をされているオーナーさん（息子さん）が、別に土地を購入し、2世帯住宅の建築を計画、現在お住まいの土地・建物（２棟）を売却したいとのご依頼でした。
場所は川越市の小江戸エリア、駅から近くはないものの、川越では人気のあるエリアで、通常であれば坪６０～８０万でも買い手が付く住宅地です。
ご相談を受けた瞬間は土地の旗竿に近い形状は気になりましたが、敷地面積は約９０坪と広く、希少な物件でもあるので、相場に近い価格で買い手が付くかと感じました。
お預かりする物件の調査を始め、謄本、公図、測量図、インフラ…、問題ないかと進んでいくと、道路の調査で？？
接道面とは反対側、敷地の裏面に川越市所有の赤道（あかみち）がありました。。。
確かに現地でも裏手の境界線は少し違和感を感じていましたが、赤道とは…。
川越市などでは、赤道はそんなに珍しいものでもないし、隣地の方との境界の確認、赤道の査定もしてあったので、一安心。
要は、道に見えないけど道があるってだけ、現地で再度確認しようと思い、道路査定の図面と公図と地積測量図を基に見比べるとかなり違和感…。
赤道の形状が全部違う…。
実際に現地に行って確認、３つの図面を基に境界杭を掘りながら探してみると、最初にあった杭とは別の杭を発見！
道路の図面に載っている杭が出てきました。道路と敷地の境界線は、最初にオーナーさんから聴取したラインと別で、もっと内側に境界線がある事が判明。
更に良くない事に、そのラインを正しいとすると、２棟建っている建物の内の１棟が、なんと赤道に越境して建っている事も判明しました…。
市と協議を重ね、建て替えの場合はもちろん越境状態を解消する事を条件に、現在の越境建物についてはお咎め無し、となり、全体の売却価格としては、それでも条件良く購入してくれる方を見つける事が出来たので良かったのですが、場合によってはトラブルになりかねない物件でした。
このケースでは、オーナーさんのお父さんが、この物件を中古で購入、購入の際に、前オーナーが売却の為に、境界明示、境界の確定をしました。
私が入手した赤道の境界確定の図面がそれでしたが、結局、前オーナーは赤道への越境状態を川越市より注意を受けたものの、当然取り壊しの強制を受けてはおらず、『黙って』売ってしまったのです。
この売買に関わる不動産仲介業者は、その点についてしっかり調査しなかったか、『黙って』売ったかは定かではありませんが、ご自身が売却する段階になって、越境を知る事となってしまったのです…。
売却してしまってから判明すれば、損害賠償や契約の解除などになるケースだけに、事前に把握出来た事を良しとしなければけませんが、購入時に気を付けていれば、と悔やまれる部分もありますね…。
このようなケースでは、建物が越境状態であれば、『違法建築物』ですから、通常では、購入者の住宅ローンの利用が難しくなります。
それだけで、購入可能者（お客様候補）が激減する訳です。
それだけでなく、すでに越境という大きなデメリットを抱えていますので、相場の価格で売却は相当難しくなります。
せっかく良い場所にある不動産で、何も知らずに高く購入した物が、売却時には価値が大きく減少してしまうのです。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース②⇨ 水道が引き込めない土地だった！
※因みに赤道（赤道）は自治体が管理する認定外の道路で、既に未利用の道がほとんどで、道幅が２ｍにも満たない物が多く、建物を建築する際、『建築基準法』の要件を満たさないので、接道していても建物を建てられる条件とはならない道路です。
中には、運よくセットバックすれば条件を満たす事もあるので、しっかり調査しましょう！
また、今回のケースは赤道の行き止まりの部分であった事、今後この道の開発予定が無い事から、希望すれば買取り（払い下げ）が可能でした。
赤道は、自治体により、むしろ買い取って欲しい（今後活用の予定もなく管理しているだけで経費が掛かるので…）ケースも非常に多いので、時間は掛かりますが、こういったケースでは、検討の余地があります。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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不動産売却の想定外！その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続・譲渡不動産に潜むリスク渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月06日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
不動産をご売却される場合、その不動産の「履歴」を知る事は重要で、モモ・ホームではご相談をいただいた時に、現在の状況はもちろん、取得時の情報を極力調査します。
建物の経緯、建物の経緯、建築時の申請手続きからリフォームや増築、登記について、土地の取得から、切り売りや分筆、合筆など、履歴を調査する事により、現在の不動産価値を具体的に把握し、『想定外』が起こらないよう調査する事が大事となります。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか？
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額を基に不動産価値が算出されます。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場流通価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
①建物が道路に越境していたケース≫
②水道が引き込めない土地だったケース≫
③他人の水道管が敷地内にあったケース≫
(自宅の水道管が他人の土地を通っている！）
④汚水の排水先が無かったケース≫
⑤建て替えが出来ない（再建築不可）ケース≫
⑥建物が登記されていない（未登記・違法建築）ケース≫
⑦建物解体に膨大な費用が掛かったケース≫
⑧土地がどこにあるかよく分からないケース≫
⑨違法建築・検査済証が無いケース≫
どれもご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦地か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース①建物が道路に越境≫
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産オンライン無料相談のお知らせ
対応サービスが増えました！渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
６月より開始致しましたお住まい探しやご売却、不動産に関するご相談はなんでも大歓迎！『来店不要！オンライン無料相談』
これまでのZoomに加え、『Face Time』『Google Meet』『Line』の各アプリでのミーティングアプリ、無料ビデオ通話のサービスでも対応致します！
Zoomでの無料相談の手順はこちらでもご確認できます↓
オンライン無料相談の流れ
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②パソコンでモモ・ホームからメールで届いた招待URL（ミーティングURL）をクリックすると、 パソコンにZoomがダウンロードされます。
③ダウンロードされたファイルをクリックすると、 Zoomがインストールされ、ミーティングに参加（オンライン無料相談）できます。
④「コンピュータでオーディオに参加」というボタンが出てくるので、こちらをクリックして下さい。
これだけで、Zoomに参加できます。
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②スマホ版の特徴はアプリ（無料）をインストールする必要があるということです。
iPhone・iPadの場合、
App Storeの検索窓に「zoom」と入力し、検索結果に出てきたアプリの中から「Zoom Cloud Meetings」をインストールしてください。
Androidの場合、
Google playの検索窓に「zoom」と入力し、検索結果に出てきたアプリの中から「Zoom Cloud Meetings」をインストールしてください。
③ご予約時間に、届いたメールのZoom URL（ミーティングURL）をクリックしてください。自動的にアプリが起動してミーティングに参加（オンライン無料相談）できます。
■『Face Time』でのオンライン無料相談は、対応端末が以下の通り
■以下の点をご確認ください。
FaceTimeを利用するには、FaceTime が ON で Apple ID でサインインしている必要があります。
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②予約の時間になりましたら、モモ・ホームよりFaceTime通話をおかけしますので、「応答」をお願いします。
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重要事項説明にハザードマップの説明が追加 渋澤 百不動産購入災害・防災と不動産建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却2020年07月17日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
不動産売買(賃貸もほぼ同様)の契約の前に、その物件の詳細について宅地建物取引士が『重要事項説明』を行います。
意外かもしれませんが、この重要事項説明において、これまでその不動産の場所が、水災ハザードマップと併せて説明する義務はありませんでした。
当社も含め、誠意ある不動産屋さんは当然にハザードマップを提示するなどして物件の安全性や水災の履歴の調査をして説明していますが、義務ではないので、実際説明していない業者も沢山あります。
この数年の連続した豪雨や台風による大災害により、このあいまいなルールも厳格化の方向へ変わってくるようです。
水害ハザードマップの説明を義務付けへ
水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を不動産取引時の重要事項説明として義務付けるための宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令が、17日に公布されました。
恐らく今年も、ゲリラ豪雨や台風による水災は秋にかけて警戒すべきシーズンですが、重要事項説明のみならず、物件のご案内時にそもそもリスクを隠すような不動産屋は信用に値しませんので、気を付けましょう…。
施行は8月28日で、具体的な説明方法等を明確化するための宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）の内容追加も同時に行なわれました。
大規模水害が頻発する中、不動産取引時の契約締結の意思決定において水害リスクに係る情報が重要な要素となっていることから、国土交通省は2019年7月、不動産関連団体を通じて、不動産取引時にはハザードマップを提示して、取引の対象となる物件の位置等について努力義務として情報提供するよう協力を依頼していました。
施行規則の改正により、重要事項説明の対象項目に「水防法の規定に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地」を追加、説明を義務付けます。
売買、賃貸問わず対象となります。
ガイドラインでは、具体的な説明方法として「水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示す」こととなります。
ハザードマップは、「市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと」とし、説明にあたっては、「ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましい」としたほか、「対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することがないよう配慮すること」としています。
今年も熊本県など九州を中心に、50年に一度の大雨、１週間で半年分の降水量となるなど、最近では、『１００年に一度』の豪雨も珍しくなくなってきており、自治体では、『１０００年に一度』の大雨を想定したハザードマップの作成が進んでいます。
特に埼玉県、モモ・ホームの掲載エリアの東武東上線では、他の災害の危険性が特に大きくなくても、川越からのぼり方面の水害の危険性ついては記事で取り上げていますが、荒川、入間川流域エリアもハザードマップ改定が進んでいます。
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正④ 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産と税金建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却中古住宅2020年07月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。
土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。
令和2年度 土地・住宅関連税制改正
今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは４つです。
①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い
④マイホーム売却・買い替えに関係する税制
今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。
相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。
周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。
マイホーム売却・買い換えに関係する特例の延長
◆マイホームの売却・買い換え等の際に使える特例３つについて、制度はそのままで譲渡時期が２０２１年１２月３１日（２年間）延長されます。
□マイホーム売却・買い換えに関係する特例の概要
最近では、都心から郊外へ、という志向が活発になってきています。
また、老後の生活の考え方も様々で、田舎暮らしでのんびりと、と言う方から、周辺の利便性を重視して、むしろ狭くてもマンションへ、という方もいます。
住み替え、買い換えは家族の状況の変化により想像通りに進むものではありませんが、ライフプランとして考えておきたいものです。
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正② 渋澤 百売却不動産・不動産管理不動産と税金空家管理土地不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月04日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。
土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。
令和2年度 土地・住宅関連税制改正
今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは４つです。
①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い
④マイホーム売却・買い替えに関係する税制
今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。
相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。
周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
◆所有者死亡の場合、その土地・家屋を現に所有しているものが必要事項を申告して、固定資産税を払う。
◆所有者不明の場合、その土地・家屋を使用しているものに固定資産時が課せられる。
全国的に所有者が不明の土地等が増えています。
公共事業の推進や生活環境面で様々な課題が生じており、固定資産時の課税においても、所有者情報の円滑な把握等が必要となっています。
■登記簿上の所有者が死亡している場合
市町村長は、当該市町村の条例で定めるところにより、現所有者（通常は相続人）に氏名、住所その他を申告させ、納税義務者にすることが出来るようになりました。
□適用期間 2020年4月1日以降の条例の施行日以降
■所有者不明の場合
市町村が一定の調査を行ってもなお固定資産の所有者が１人も明らかにならない場合、 市町村は、その固定資産の使用者を所有者とみなして固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課すことができるようになります。
□適用期間 2021年度以後の年度分
近年、所有者不明の土地が全国的に増加しています。
平成 28 年に国土交通省が実施した調査では、なんと12万以上の土地が登記簿で所有者を特定できなかったそうです。
固定資産税の納税義務者は、原則として「登記上の所有者」、ところが、この「登記上の所有者」が死亡した時に相続登記がされなければ、登記簿上で新たな所有者が特定できません。
そのため市町村では、新たな所有者を特定するための調査を行っていますが、調査に多くの時間や労力がかかってしまうため、課税事務に支障が生じています。
こうした課税上の問題に対応するため、改正が行われることになりました。
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正① 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産と税金空家管理土地不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月03日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正
今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは４つです。
①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い
④マイホーム売却・買い替えに関係する税制
今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。
相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。
周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。
①低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
◆個人が譲渡した低未利用土地等に係る長期譲渡所得から100万円を控除できます。
所有期間が5年を超え、譲渡価格の総額が500万円以下の土地等であることなどが要件となります。
また、低未利用土地等は、都市計画区域内にある土地または、その権利で、市町村長の確認を得たものであること、親族以外への譲渡である事などが必要です。
■適用時期 2020年7月1日～2022年12月31日までの譲渡が対象となります。
今回、特別控除の対象となる低未利用土地等について「適正な利用が図られるべき土地であるにもかかわらず、長期間にわたり利用されていない」土地（国交省HP）とされており、具体例としては、空き家・空き店舗・工場跡地等となっています。
これまで、低額取引となるような土地等の売却は、売却コストがデメリットとなり、放置されるケースが多かったのですが、長年放置されている不動産所有の方は、今回の特別控除期間に是非検討されてみてはいかがでしょうか…。
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東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は？②
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報：坂戸・鶴ヶ島地域の情報：川越・東上線災害・防災と不動産空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は？②
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）
モモ・ホーム掲載エリアの東武東上線沿線エリアは、昨年の台風１９号の際、坂戸市、川越市、富士見市、ふじみ野市において大きな被害や、氾濫寸前の危険水位まで上昇するなど、不安を感じさせる事態となりました。
入間川・小畔川合流付、西川越危険エリア
主に越辺川、入間川流域の支流の上流域での記録的豪雨が起因となり、流域河川が氾濫する事で、支流域において甚大な被害となりましたが、本流の荒川流域に雨が差し掛かった際、多少雨量が落ち着いていた為、荒川は氾濫危険水位まで水位が上昇したものの、氾濫は運よく免れました。
それでも上流域の雨量はすさまじく、貯水量が限界を超えたダムでは緊急放流をする寸前までの危険な状況であり、同様の雨が荒川に直接襲い掛かるようなことがあれば、新河岸川や荒川本流域に至るエリアは非常に危険な状況だったと言えます。
これを受けて、例えば川越市の新河岸川は街中を通っている事もあり川幅を広げる事は困難ですから、深堀することにより氾濫を防ごうと対策が始まっています。
すでに住宅街が広がっている東武東上線川越駅前後の新河岸川付近や荒川との合流にも関わる新河岸、上福岡、ふじみ野駅、さらに上り方面の荒川エリアは、東武東上線と河川を挟むエリアは特に土手よりも低い土地が多く、水位が上昇し、土手を超えて氾濫するようなことになれば、広範囲に危険が及ぶエリアとなっています。
新河岸川・荒川に氾濫が起こればふじみ野市からのぼり方面は危険エリア
川越市、富士見市、ふじみ野市、志木市、朝霞市、和光市は東武東上線沿線でも東京などへのアクセスが良く、駅周辺などの利便性に優れる事から平時には価値の高い住宅地として人気が高いエリアですが、荒川や流域河川が非常に多く、河川に向かって土地が下がっていっており、東武東上線と河川の間の住宅エリアはそういった特徴を踏まえてお住まい選定をすることをお勧めします。
埼玉県は津波などの心配がほぼ無いので、水災に関して無頓着になりがちですが、荒川や利根川など大河川があり、昨今の傾向では氾濫寸前まで一気に大量の雨が降ることも珍しくなくなってきました。
地震のように駅を一つずらしても被害を免れないような災害と違い、水災は駅一つずらすだけでも大きく安全性が変わることもあり、特に東武東上線においては、駅の出口を変えるだけで状況は一変するかもしれません。
のぼり方面、利便性が高い、人気のエリアは不動産価格もつられて上昇しますが、何度も言うように建物同様、『高い=安全』ではありません。
また、氾濫エリアから遠くない地点では、浸水などの被害を免れたとしても、水道、下水、ガスなどのインフラに影響が出る可能性がありますので、危険エリアからほど近い場所で、ぎりぎり大丈夫、と油断する事も禁物と言えます。
これから梅雨や台風の季節、お勤めや通学、日常のお買い物などの利便性と共に安全や安心も重要なポイントとして検討してください。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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