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掘り出し物不動産はあるのか…
見方次第で巡り合える『良い物件』不動産購入売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2022年10月20日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却・お住まい探しはモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
新居をご購入の場合、新築分譲住宅をお求めであれば、今は、ネットを見れば全ての情報が手に入るといっても過言では無いかと思います。
お住まい探しで苦労される方の多くは、『土地探し』からスタートされる方では無いでしょうか。
お問合せのお客様の中でも稀に、探しても探してもご希望の土地に巡り合うことが出来ずに『未公開物件』や『掘り出し物』を探し始める方もいらっしゃいます。
掘り出し物の土地・建物はあるのか?
モモ・ホームのホームページの掲載物件でも、ある意味、『未公開物件』として会員様専用の物件情報がございますが、これはいわゆる『未公開物件』では無いと思っています。
お客様が広く宣伝して欲しくない事情がある場合など、たまたま近所の方の目に留まるのを避けたいご売却、興味のない方に知られたくないなど、様々な理由があり、一般公開していない物件が、この種の『未公開物件』です。
いまや、ほとんどの方はネットで物件探しをする時代ですが、昔は不動産屋に問い合わせて物件を探さなければいけないか、チラシを頼りに探したりしてましたから、たまたま赴いた不動産屋で良い情報が得られた場合に、それが『未公開』の『掘り出し物』物件となっていたわけです。
ですから、その不動産屋さんも、別に隠していたわけでは無く、不動産屋さんにしてみれば、いいところにお客様が『たまたま』やって来てくれたわけで、不動産屋さんにとっても、ラッキーな来客だったのです。
今では、不動産屋は『レインズ』という、不動産屋が売却依頼を受け、物件をお預かりしたら物件情報を登録するシステムがあり、埼玉の不動産屋でも、全国の売却物件の情報を得ることが出来ます。
『専任媒介』と『専属専任媒介』でお預かりした売却物件は、必ず登録しなければいけない為、情報の1社独占は出来ない仕組みになっています(一部大手業者では「囲い込み」という脱法的な行為を行っており、問題となっています)。
その為、専任あるいは専属専任の売却物件はレインズで必ず確認出来、一般媒介でお預かりした物件の場合は、登録するか否かは自由ですが、一般媒介の場合は、ご売却依頼を受ける業者が複数になる事が多いので、情報を隠す意味が殆ど無いといえますし、隠せば、自ら売却機会を失いますので、不動産屋にも、お客様にも何のメリットもありません。
不動産情報の拡散の仕組み自体が、時代と共に変わった為、『未公開の掘り出し物』物件がゼロでは無いものの、昔のように、『たまたま巡り合った気がする』ような物件には、ほぼ出会えないと言っていいでしょう。
何より、その『掘り出し物』物件というのは、公開物件の中に既にある物件かもしれませんし、『掘り出し物』を決めるのは、不動産屋側では無く、お客様です。
不動産屋が『この未公開は掘り出し物物件ですよ』と、お客様の希望を聞くなり出せるなら、もはやドラえもんや魔法使いレベルの神業と言えます。
『掘り出し物』に巡り合う『見方』
『掘り出し物』物件は、その人、その家族によって様々です。
分かりやすい例としては、近年、競争率が非常に高い『ポツンと一軒家』的な物件。
広々とした敷地に丁度良いこじんまりした建物、街から程よく離れた田舎や自然を満喫できる環境にある、はやりの田舎暮らしを考えている方に、大人気となっている物件です。
『ポツンと一軒家』ですから、ポツンとしかありませんし、当然、わざわざ人気に合わせてポツンとしか無い物が、沢山出る訳が無いので、供給には時間が掛かります。
出ればすぐに売れる、このような物件ですが、だからと言って、『誰でも欲しいと思う』物件ではありません。
求めて待ち焦がれた人にとっては、まぎれもない『掘り出し物』となりますが、興味のない方にとっては、不便な田舎にある管理が大変そうな広い土地に古い家が建っている、何の魅力も感じない物件だと思います。
同じ買い物でも、車や家電など、需要や人気、流行りに合わせて生産される物には『掘り出し物』はありませんが、骨とう品や美術品などと同様、『同じものが無い』不動産の場合は、『その人それぞれの感じる価値』があり、相場はあっても定価が無い買い物です。
その人が、その不動産を気に入っても、期待する価格よりも高ければ興味が薄れるかもしれませんし、思ったよりも安ければ、同じ不動産でも、その瞬間『掘り出し物』と感じるようになるかもしれません。
また、その価値について、家族で話し合い、先々までの豊かな生活を想像し、計画した時に、今まで思っていた『価値ある不動産』の考え方や見え方が、『激変』する方も多くいらっしゃいます。
こだわっていた部分を見直してみたり、優先順位を家族で話し合ってみたり、現実とその先の生活と合わせ、豊かな生活について考えてみたり。
絶対必要、絶対無ければいけない、と思っていた条件が、『さほど重要では無かった』場合、『価値ある不動産』はそれまでと全く見方が変わります。
今まで素通りしていた不動産の中に、その『価値ある不動産』が、良く見たらあった!、のであれば、それが、あなたにとっての『掘り出し物』物件ではないでしょうか。
不動産の購入は、人生でも一番高額な買い物となる方が殆どですので、失敗したくないと思うのは当然で、そこに『希望を全て詰め込みたい』と思うのも当然です。
ただ、どんな買い物でもそうですが、特に不動産は、全てを叶える物というのは実際は存在などしていない中で、100点満点では無くても、『90点満点』『80点満点』の買い物を『限られた予算』の中でするものです。
『満点』の買い物をするのに大事なのは、家族の豊かな生活にとって、『これだけは譲れないポイント』の確認と、『優先順位』を確り確認し、『加点方式』で物件を見て、判断する事です。
アレが良くない、アソコがダメだった、こうだったらいいのに、など、ダメな所や無い所、を『減点方式』で評価すると、物件を見る時に『あら捜し』ばかり得意になり、間違いなく『掘り出し物』はおろか『良い物件』に巡り合えなくなります。
『掘り出し物』や『良い物件』に巡り合うには、決まった予算と、限られた物件の中で、『どのように見るか』は非常に大事で、初日に見れば『掘り出し物』だったかもしれないのに、『減点』が癖になってしまうと、せっかくの良い物件に気が付かない事もあるのです。
ご家族にとっての『掘り出し物』は、少し待てばたまたま出る場合もありますが、それだけでは無く、『お金さえあれば買える』物でも無く、不動産屋が『隠し持っている』訳でもなく。。。
もしかしたらその物件が
もしかしたら、目の前にある、その物件かもしれないのです。
➤➤モモ・ホームでお住まい探し➤➤
購入希望者にとっての『掘り出し物』物件になるために
不動産をご売却される方においても、ご自身が売却される物件の『価値』は、最終的には『ご購入希望者』が判断するのが市場の原理で、当然ながら不動産屋が決めるものではありません。
より多くの方に見てもらい、多くの価値観に問うて、『たった一人』でも『価値』を感じてくれれば、ご売却は成功しますが、その一人に価値を伝えるには、『商品』としてのご売却物件を『魅力的に』する必要もあります。
物件探しの場合と同じように、『お金を掛ければ価値が上がる』訳ではありません。
『安心して取引できる』『綺麗に管理されている』だけでも、格段にご購入者から見た価値は上がるかもしれません。
不動産を探している方にとって『掘り出し物』、『良い物件』と感じて頂けるよう、少なからず、目に留まる『魅力』が必要で、売主様にとってのお客様は、同じように、既に目の前にいるかもしれません。
どのように探していけばよいか、どのように売却すれば良いか、モモ・ホームでは、お客様のご要望や、経緯を十分にお伺いし、徹底サポート致します。
土地探し、お住まい探し、不動産の売却をご検討の際は、お気軽にモモ・ホームにご相談くださいませ!
お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、計画の練り直しが必要になったり、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。
特に気に入った土地で注文住宅をお考えの場合、モモ・ホームでは、複数の工務店と特約や提携をしており、お得なプランもございますので、是非、ご相談くださいませ。
思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。
≫モモ・ホームで家探し・土地探しご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください!
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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広い土地の探し方
広い土地の売却売却不動産・不動産管理注文住宅土地不動産の売却不動産購入中古住宅2022年10月02日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地探し・売却・買取はモモ・ホームにご相談ください!モモ・ホームブログ
お住まい探しの中で、注文住宅等を希望の方は特に、土地探しに苦労される方も多くいらっしゃいます。
モモ・ホームに会員の方でも、沢山の方が希望されるのは、『広い土地』です。
駅から多少離れてでも、余裕のある広い土地を望まれる方は多く、条件の良い土地に関しては争奪戦とも言え、人気と共に、供給が追い付いていない人気の条件となっています。
広い土地の探し方・売却
住宅地にある土地、市街化区域内であれば、市街化区域の中で定められる用途や制限に沿って建築できる建物の面積や高さに限界がありますが、市街化区域を外れた、『市街化調整区域』は、一見すると、農地などが比較的多いエリアにある土地で、広々と自由に建物が建っているように見えますが、市街化調整区域には、市街化区域より、ある意味厳しい規制もあります。
広い土地が良いからと、誰でも購入して家を建てられるわけではありません。
建てる人の資格要件がある土地も多く存在ます。
土地を探すとき、また、現にお住まいだった土地の方はご存じかもしれませんが、相続などで取得した土地が市街化調整区域内であった場合などの場合、知っておいら方が良い『市街化調整区域』の土地についての解説です。
≫市街化調整区域って何
≫都市計画法第34条12号の土地
≫34条12号の建築要件②
≫都市計画法第34条11号の土地
≫34条11号の土地②
≫既存宅地・線引き前宅地
市街化調整区域の土地のご売却・買取は、まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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「事故物件」ガイドライン、国交省が公表 不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ不動産の売却中古住宅2021年05月21日坂戸市・川越市・鶴ヶ島市・日高市の土地・中古・新築戸建はモモ・ホームのお任せ!モモ・ホームブログです
お住まい探しで新築分譲住宅の購入以外で、相場よりも安い物件で稀に見かけるのが「告知事項あり」の物件。
ご購入の際は、安いとは言え、かなり気になるところだと思いますが、告知の種類の中でも、人が亡くなったなどのケースであれば、必ず告知されるのでしょうか?
「事故物件」のガイドライン
このほど、国土交通省は、過去に人の死が生じた不動産、いわゆる「事故物件」と言われる不動産について、不動産業者(売主・貸主)が売買・賃貸のご契約者(買主・借主)に告知すべき対象などをガイドライン案としてまとめ、公表しました。
同じ人の死が生じた不動産でも、事件性の無い、病死、老衰などの自然死については、売主・貸主は買主・貸主に対して「告知の必要はない」と明記されました。
一方、他殺や自殺、事故死、など事件性があるケースは「告知する」としています。
その告知の期限(期間)については、賃貸借契約では、他殺や自殺、事故死の発生から3年間は「告げるものとする」と示しました。
このガイドラインは「案」の段階で、6月19日まで一般の意見を募り、その上で決定されるようです。
これまで明確な基準もなく「告知事項」については自主判断で告知されてきたのが現実ですが、逆に自然死についても多くは告知されてきたと思いますので、今回のガイドラインで、「事故物件」とされる物件が減少していくのでは、と思います。
高齢化や、高齢世帯の増加によって、ご自宅で亡くなる方も当然に増加する事を考えると、ご自宅での自然死を「事故物件」の告知事項とするのは時代にも合わず、不動産流通の重しにもなりかねないので、当然の流れかもしれません。
ただ、他殺、自殺など、地域にとっても記憶に残るような事件性の高い「事故物件」の告知期限が3年というのは、特に売買においては、購入する側からすれば、かなり短く感じます。
告知されずに購入したものの、隣近所から過去の話を聞いて知るようなことになれば、気分は良くありません。
実際に3年経てば告知しないでいい、と思う不動産業者がどれほどいるか分かりませんが、ご契約後のトラブルなどを考えれば、契約書上、告知の義務が無くなっても、やはり事前に告げるべき事項だと思います。。。
一般から募った意見から、どのようなガイドラインになるのか、注目です。
モモ・ホームでは
相続などで取得したが放置されたままの空き家、事故物件、狭小地の住宅、間口が狭い、道路要件を満たさず再建築不可、建蔽率・容積率オーバー、未登記増築、未登記建物、など、一般的に売却が難しい、他の不動産屋に相談したが、敬遠された。。。そのような物件でも積極的にお預かり、お売却サポート、買取を行います!
このような物件のご売却相談がございましたら、個人の方、業者の方を問わず、是非お気軽にご連絡くださいませ!
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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中古戸建が売れています! 不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ不動産の売却中古住宅2021年03月11日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・中古物件の売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
(公財)東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が3月10日、首都圏(1都3県)における2021年2月度の不動産流通市場の動向を発表しました。
それによると、2月の首都圏中古マンション成約件数は、前年同月比-4.3%の3,587件となりました。
成約㎡単価は前年同月比+5.3%の57.67万円/㎡で10ヶ月連続、成約価格は前年同月比+5.7%の3,775万円で9ヶ月連続で上昇しました。
首都圏の中古住宅成約数は過去最高
逆に中古戸建の成約件数は前年同月比+22.8%の1,363件と大幅に増加、8ヶ月連続で前年同月を上回り、2月としては1990年5月の機構(レインズ)発足以降、過去最高となりました。
成約価格においても前年同月比+6.5%の3,392万円で4ヶ月連続前年同月を上回っています。
埼玉県は成約件数・価格ともに大幅増
(レインズマーケットサマリーより)
2 月の埼玉県は成約件数が281件で前年比プラス 27.1%の大幅増となり、7 ヶ月連続で前年同月を上回り、成約価格においても、2,305 万円で前年比プラス 12.4%の 2 ケタ上昇となり、3 ヶ月連続で前年同月を上回りました。
昨今では、空き家問題も首都圏では問題視されていますが、反面、投資対象として中古住宅が見直される動きもあり、再利用の流れが出来つつあります。
以前は売却するなら空家を壊して更地の方が売りやすい、という考えが主流で、解体更地にする費用などが足枷となり、放置空家となるケースもありましたが、最近では空家を残した状態でも、積極的に購入する投資家などの増加もあり、むやみに更地にしない方が買い手が付きやすいケーズが増えてきました。
一方で、空き家の増加傾向はこの先も変わりません。
長期的に放置しておけば、売り時を逃すことになりかねませんから、早めの対策も必須と言えます。
自宅や相続により取得した不動産が空家となる場合は、解体する前に必ずご相談ください。
更地にしてしまってからでは、拾う事が出来ないニーズがあるかもしれません。
モモ・ホームでは、使用に耐えられないと思われる空家や、再建築不可物件、狭小地など、売却が困難と思われる物件に関しても積極的に買い取り、ご売却のお手伝いを致します。
是非、お気軽にご相談くださいませ!
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東京からの転出者急増
半数は近隣3県へ不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ建売住宅注文住宅土地不動産の売却中古住宅2021年01月29日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
もう1年にも及ぶ新型コロナウィルスの影響で、いわゆる「第2波」以降、「新しい生活様式」や「ウィズコロナ」などで、毎日の通勤も少なくなり、テレワークの推進で、都会に暮らす人々が都会での生活リスクを考えるようになりました。
東京から近隣3件へ転出者急増
総務省が発表した2020年の住民基本台帳に基づく人口移動報告によれば、東京都は転出者数が前年から1万7938人多い40万1805人で、全国で唯一、増加したことが分かりました。
転出先は、近接の3県で55%を占め、都心から通勤圏内の郊外へ移り住む流れが進んでいる状況が本格化しています。
(NHK NEWS WEBより)
東京都の転出超過は半年前から。
実は6カ月連続で転出超過の状況が続いており、この流れでリモートワークが一段と進めば、東京一極集中が一気に終わる新たな局面に入るとすら言われているようです。
転出先は、神奈川県へ9万1669人、埼玉県に7万4659人、千葉県に5万6186人と近隣3県が多く、他、大阪府、愛知県、北海道、福岡県、茨城県への転出者は1万人を超えました。
最近では近隣3県以外でも移住の誘致を積極的に行っている自治体も出てきています。
まだ、空き家の多い地方での有効利用程度の動きかもしれませんが、移住者へのメリットが大きくなってくれば、脱東京の流れをさらに加速させていくかもしれません。
本社機能などが、まだまだ東京にあるケースが多く、週に2回などの出勤がある方はお客様で増えてきました。
東京直結1時間から1時間半程度のエリアが集中する埼玉県南部は、東京からの移住先として多くの方に選ばれる状況となっているようです。(埼玉県の場合、北部の人口維持が大きな課題ではあります)
埼玉県への移住など、ご検討の方は是非、お気軽にご相談くださいませ!
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、市街化調整区域売買や不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産オンライン無料相談のお知らせ
対応サービスが増えました!渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
6月より開始致しましたお住まい探しやご売却、不動産に関するご相談はなんでも大歓迎!『来店不要!オンライン無料相談』
これまでのZoomに加え、『Face Time』『Google Meet』『Line』の各アプリでのミーティングアプリ、無料ビデオ通話のサービスでも対応致します!
Zoomでの無料相談の手順はこちらでもご確認できます↓
オンライン無料相談の流れ
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②パソコンでモモ・ホームからメールで届いた招待URL(ミーティングURL)をクリックすると、 パソコンにZoomがダウンロードされます。
③ダウンロードされたファイルをクリックすると、 Zoomがインストールされ、ミーティングに参加(オンライン無料相談)できます。
④「コンピュータでオーディオに参加」というボタンが出てくるので、こちらをクリックして下さい。
これだけで、Zoomに参加できます。
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②スマホ版の特徴はアプリ(無料)をインストールする必要があるということです。
iPhone・iPadの場合、
App Storeの検索窓に「zoom」と入力し、検索結果に出てきたアプリの中から「Zoom Cloud Meetings」をインストールしてください。
Androidの場合、
Google playの検索窓に「zoom」と入力し、検索結果に出てきたアプリの中から「Zoom Cloud Meetings」をインストールしてください。
③ご予約時間に、届いたメールのZoom URL(ミーティングURL)をクリックしてください。自動的にアプリが起動してミーティングに参加(オンライン無料相談)できます。
■『Face Time』でのオンライン無料相談は、対応端末が以下の通り
■以下の点をご確認ください。
FaceTimeを利用するには、FaceTime が ON で Apple ID でサインインしている必要があります。
①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。
②予約の時間になりましたら、モモ・ホームよりFaceTime通話をおかけしますので、「応答」をお願いします。
その他、『Google Meet』、『LINE(無料ビデオ通話)』でも対応可能です。
□ご予約フォームの入力□
『オンライン無料相談』のご予約時に使用希望アプリを明記の上、ご予約くださいませ!
ご予約・お問合せフォーム↓
原則、水曜日を除く平日と週末の午前9時~午後5時までの対応とさせていただいておりますが、特にご希望があれば、その他の時間帯でも、出来る限り対応しておりますので、遠慮なくお申し付けくださいませ。
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正④ 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産と税金建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却中古住宅2020年07月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。
土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。
令和2年度 土地・住宅関連税制改正
今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは4つです。
①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い
④マイホーム売却・買い替えに関係する税制
今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。
相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。
周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。
マイホーム売却・買い換えに関係する特例の延長
◆マイホームの売却・買い換え等の際に使える特例3つについて、制度はそのままで譲渡時期が2021年12月31日(2年間)延長されます。
□マイホーム売却・買い換えに関係する特例の概要
最近では、都心から郊外へ、という志向が活発になってきています。
また、老後の生活の考え方も様々で、田舎暮らしでのんびりと、と言う方から、周辺の利便性を重視して、むしろ狭くてもマンションへ、という方もいます。
住み替え、買い換えは家族の状況の変化により想像通りに進むものではありませんが、ライフプランとして考えておきたいものです。
モモ・ホームの「予約制個別相談」の『オンライン無料相談』は、お住まい探しのスタートからご売却まで、不動産に関する相談はなんでも大歓迎です!
是非、お気軽にご利用くださいませ!!
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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令和2年度 土地・住宅関連税制改正① 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産と税金空家管理土地不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年07月03日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。
土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。
令和2年度 土地・住宅関連税制改正
今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは4つです。
①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡
②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応
③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い
④マイホーム売却・買い替えに関係する税制
今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。
相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。
周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。
①低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
◆個人が譲渡した低未利用土地等に係る長期譲渡所得から100万円を控除できます。
所有期間が5年を超え、譲渡価格の総額が500万円以下の土地等であることなどが要件となります。
また、低未利用土地等は、都市計画区域内にある土地または、その権利で、市町村長の確認を得たものであること、親族以外への譲渡である事などが必要です。
■適用時期 2020年7月1日~2022年12月31日までの譲渡が対象となります。
今回、特別控除の対象となる低未利用土地等について「適正な利用が図られるべき土地であるにもかかわらず、長期間にわたり利用されていない」土地(国交省HP)とされており、具体例としては、空き家・空き店舗・工場跡地等となっています。
これまで、低額取引となるような土地等の売却は、売却コストがデメリットとなり、放置されるケースが多かったのですが、長年放置されている不動産所有の方は、今回の特別控除期間に是非検討されてみてはいかがでしょうか…。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は?②
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の18河川を対象に「1000年に1度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の148河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全151河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は?②
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。(図では入間川、荒川への流入河川は省略)
モモ・ホーム掲載エリアの東武東上線沿線エリアは、昨年の台風19号の際、坂戸市、川越市、富士見市、ふじみ野市において大きな被害や、氾濫寸前の危険水位まで上昇するなど、不安を感じさせる事態となりました。
入間川・小畔川合流付、西川越危険エリア
主に越辺川、入間川流域の支流の上流域での記録的豪雨が起因となり、流域河川が氾濫する事で、支流域において甚大な被害となりましたが、本流の荒川流域に雨が差し掛かった際、多少雨量が落ち着いていた為、荒川は氾濫危険水位まで水位が上昇したものの、氾濫は運よく免れました。
それでも上流域の雨量はすさまじく、貯水量が限界を超えたダムでは緊急放流をする寸前までの危険な状況であり、同様の雨が荒川に直接襲い掛かるようなことがあれば、新河岸川や荒川本流域に至るエリアは非常に危険な状況だったと言えます。
これを受けて、例えば川越市の新河岸川は街中を通っている事もあり川幅を広げる事は困難ですから、深堀することにより氾濫を防ごうと対策が始まっています。
すでに住宅街が広がっている東武東上線川越駅前後の新河岸川付近や荒川との合流にも関わる新河岸、上福岡、ふじみ野駅、さらに上り方面の荒川エリアは、東武東上線と河川を挟むエリアは特に土手よりも低い土地が多く、水位が上昇し、土手を超えて氾濫するようなことになれば、広範囲に危険が及ぶエリアとなっています。
新河岸川・荒川に氾濫が起こればふじみ野市からのぼり方面は危険エリア
川越市、富士見市、ふじみ野市、志木市、朝霞市、和光市は東武東上線沿線でも東京などへのアクセスが良く、駅周辺などの利便性に優れる事から平時には価値の高い住宅地として人気が高いエリアですが、荒川や流域河川が非常に多く、河川に向かって土地が下がっていっており、東武東上線と河川の間の住宅エリアはそういった特徴を踏まえてお住まい選定をすることをお勧めします。
埼玉県は津波などの心配がほぼ無いので、水災に関して無頓着になりがちですが、荒川や利根川など大河川があり、昨今の傾向では氾濫寸前まで一気に大量の雨が降ることも珍しくなくなってきました。
地震のように駅を一つずらしても被害を免れないような災害と違い、水災は駅一つずらすだけでも大きく安全性が変わることもあり、特に東武東上線においては、駅の出口を変えるだけで状況は一変するかもしれません。
のぼり方面、利便性が高い、人気のエリアは不動産価格もつられて上昇しますが、何度も言うように建物同様、『高い=安全』ではありません。
また、氾濫エリアから遠くない地点では、浸水などの被害を免れたとしても、水道、下水、ガスなどのインフラに影響が出る可能性がありますので、危険エリアからほど近い場所で、ぎりぎり大丈夫、と油断する事も禁物と言えます。
これから梅雨や台風の季節、お勤めや通学、日常のお買い物などの利便性と共に安全や安心も重要なポイントとして検討してください。
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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東武東上線エリアの洪水想定区域は?①
千年に1度の大雨の新基準渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅2020年06月05日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の18河川を対象に「1000年に1度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。
また、義務付け対象外の埼玉県管理の148河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全151河川の浸水想定区域などを公表しました。
埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。
東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は?①
気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。
自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。(図では入間川、荒川への流入河川は省略)
下り方面の東松山市などの一部では、河川と共に蛇行する河川の近辺にもともと「湿地や沼地、田畑」だった所を大規模開発により宅地化したエリアなどもあり、低い土地であることから、昨年の台風19号でも河川の氾濫と共に浸水で水が引きにくく、被害が長引くなどの事態となりました。
当ブログでは何度となく取り上げていますが、東武東上線の川越よりのぼり方面は荒川、入間川流域と線路が平行しており、線路と河川との間のエリアは今回の『洪水浸水想定区域』でも要注意エリアとなっています。
のぼり方面は東京へのアクセスなど利便性の面で、人気のエリアも多く、物件の価格も川越より下り方面に比べ坪単価で1.5倍や2倍なども珍しくありませんし、戸建も土地が高い分、3階建ても多くなりますが、それでも人気がありますが、そういったエリアで、しかも少し土地が低いところなどは利便性に目を奪われて間違った選択をしないよう注意したいところです。
荒川水系越辺川エリア洪水浸水想定区域
まずは下り方面、越辺川エリア(川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町が対象)の洪水浸水想定区域です。
荒川水系越辺川洪水浸水想定区域図(想定最大規模)
1 説明文
(1)この図は、荒川水系越辺川の洪水予報区間について、水防法の規定により定められた想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域、浸水した場合に想定される水深を表示した図面です。
(2)この洪水浸水想定区域図は、現時点の越辺川の河道及び洪水調節施設の整備状況を勘案して、想定最大規模降雨に伴う洪水により越辺川が氾濫した場合の浸水の状況をシミュレーションにより予測したものです。
(3)なお、このシミュレーションの実施にあたっては、支川の決壊による氾濫、シミュレーションの前提となる降雨を超える規模の降雨による氾濫、高潮及び内水による氾濫等を考慮していませんので、この洪水浸水想定区域に指定されていない区域においても浸水が発生する場合や、想定される水深が実際の浸水深と異なる場合があります。
2 基本事項等
(1)作成主体 国土交通省関東地方整備局荒川上流河川事務所
(2)指定年月日 令和元年6月20日
(3)告示番号 国土交通省関東地方整備局告示第6号
(4)指定の根拠法令 水防法(昭和24年法律第193号)第14条第1項
(5)対象となる洪水予報河川
・荒川水系越辺川(実施区間)
左岸 埼玉県比企郡鳩山町大字赤沼から入間川への合流点まで
右岸 埼玉県入間郡毛呂山町大字苦林から入間川への合流点まで
(6)指定の前提となる降雨 入間川流域の72時間総雨量740mm
(7)関係市町村
<埼玉県>
川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町
※官庁が公表した資料だからなのか、JR線は分かりますが『私鉄』は載せていません。
入間川の支流と言える越辺川が氾濫した場合、最大でこのようなエリアの浸水が想定されます。
パッと見て、川島町は全滅です。現在のハザードマップでも川島町は全滅なので、逆に大きく変化があったわけではありません。地域に既にお住まいの方は十分にリスクを承知して警戒されているかと思います。
坂戸市や川越市、東松山市においては、昨年の台風19号の甚大な浸水被害が出ましたから、上流域で記録的な大雨が再び降るようなことがあれば、注意しなければいけないエリアがあります。
昨年は特に『100年に1度』レベルの記録的豪雨が水源である何カ所もの上流域を襲った点で、本流の水位が氾濫危険水位を超えるほど上昇、更に上流にあるダムの貯水量が限界を迎え、『緊急放水』寸前までいってしまった事で、本流の水位上昇から支流の逆流を生み、埼玉県の支流域で主に氾濫を発生させてしまい、坂戸市や東松山市、川越市、ふじみ野市などの被害となりました。
これに満潮の時間などが重なれば支流だけではなく、東京含むのぼり方面入間川や荒川本流の氾濫も免れなかったでしょう…。
昨今は、台風の大型化、ゲリラ豪雨、線状降水帯、などにより、河川の増水要因が多様化しています。
日本は災害大国ですから、本州全域で今後『大地震』への警戒も強まっています。
浸水想定区域内であれば、当然に地盤の強さや、液状化の可能性についても不安を感じます。
今年から新たに『感染症リスク』が加わりました。
それにより、この数か月で『都心離れ』、『マンション脱出』の傾向が強まってきました。
リモートワークにより、高額な都心寄りの物件や、駅近の高くて狭いマンションよりも少し遠くても負担の少ない、もう1部屋多い物件に…、という方や、長い在宅期間により、仕事部屋や、ご家族・お子様のストレス、近隣住民への迷惑や近隣からの苦情などを理由に、「もう1部屋」、「庭がある戸建」、と共に「周辺利便性」から「周辺環境」に重点が変化してきています。
「駅から近い」ばかりが利便性では無くなってきているのです。
今後は、都心へのアクセスを重視する利便性も首都圏のライフスタイルの変化と共に変わってくるでしょう…。
大きな災害、特に地震災害には非常に強く、津波などのリスクはほぼゼロの埼玉県ではありますが、県内で言えば荒川と利根川など、大河川についてはどの県に言っても周辺は要注意となります。
安全ばかりでお住まいを選べない事情があるかもしれませんが、ご家族が安全・安心に暮らせるエリアを知っていれば、そのエリアで最善の生活がイメージできるかもしれません。
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来店不要!オンライン無料相談のお知らせ! 渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理日々あれこれ地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線災害・防災と不動産キャンペーン・サービス不動産と税金不動産投資空家管理建売住宅注文住宅土地マンション不動産の売却不動産の管理中古住宅お勧め物件情報2020年06月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
来店不要!オンライン無料相談を開始しました!
新型コロナウィルス流行の影響で、不要不急の外出自粛、ソーシャルディスタンスがすっかり日常化してきました。
モモ・ホームではこれまでも完全予約制、現地待合せ、ご希望の場所での相談にて対応しておりましたが、リモートワークも世間に浸透し始め、会議もオンラインの時代に変わっていく状況です。
そこで、モモ・ホームでもご来店不要で、お住まい探しやご売却、不動産に関するご相談を承れるよう、『オンライン無料相談』を開始いたしました!
随時、対応サービスは増やしていく予定ですが、今回はリモート会議などで利用されている方が最も多い、『Zoom』アプリを使用しています。
Zoomアプリをインストールすれば、初心者の方も簡単に出来ますので、お住まい・不動産に関するご相談は、オンライン無料相談をお気軽にご利用くださいませ!!
オンライン無料相談の流れ
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会議室への入室承認の確認に使用しますので、ニックネーム等はご遠慮ください。
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マイクへのアクセス ⇨ 許可する
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不動産の売却&購入
川越市の不動産価格の推移渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報:川越・東上線土地不動産の売却中古住宅2019年12月22日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
今回は業者さんたちも固唾をのんで注目している川越市の不動産価格です。
何と言っても、ここまでご紹介してきた坂戸市と隣の鶴ヶ島市は東武東上線の川越よりも下り方面、日高市は川越線の終点でしたが、この上り方面、川越までは、これらのエリアとは全く違う動きをこの数年見せてきました。
なぜ、違う動きになったかと言えば、大きな要因の一つが、『オリンピックバブル』です。
来年は、だれも予想がつかない川越~東京方面の不動産価格に関係業者さんたちですら、大注目です。
坂戸・鶴ヶ島・川越の中で言えば『別格』
当然ではありますが、この3市で比較すると、ベースとなる人口から、知名度、人気、駅の保有数、不動産の取引量、何をとっても『別格』の川越市。
モモホームのHPの物件掲載は東武東上線霞ヶ関駅エリアと、一部に留めていますが、そのエリアのみでも、坂戸・鶴ヶ島を合わせた取引件数と同等と言える件数が年間で動きます。
川越市も昨今は所沢市と張り合うかのように人口増に躍起になってきた面もあり、不動産価格の上昇と実際の住み心地を比較しての『コストパフォーマンス』には、好みが分かれてきています。
所沢市などは、道路整備が置き去りに人口が増えて、あまり広くないエリアに車が集中し、渋滞が慢性化しています。
川越市は、印象的にそこまでではありませんし、道路もバイパスを通したり、むやみに開発出来ない『小江戸』を抱えている分、丁寧に開発が進んでいるように感じます。
川越市と言っても広い
川越と言えば東武東上線川越駅と西武新宿線本川越駅の駅周辺エリアと、小江戸の観光地的商業エリアなどが大変印象的ですが、駅から15分~20分程度から外周は、田畑が広がる農地のエリアがまだ多く残されています。川が近い事から、鶴ヶ島市や坂戸市、日高市などと比べ、『水田がまだ多くある』のも印象的です。
また、国道16号沿いも商業エリアが発達すると共に、田畑も囲んでいたり、住宅エリア近隣にホテル街があったりと、同じ市内の近いエリアでも、場所によって、不動産価値に雲泥の差が生じるのが特徴です。
市内全域を見れば、高低差も激しく、新河岸川、入間川などの荒川水系河川の支流が多くあり、さすが『川越』の地名通りですが、最近では越辺川の氾濫で一躍注目を集めてしまいました。
川越より上り方面は弱点が…
様々、格の違いを見せる川越ですが、川越から新河岸、ふじみ野、清瀬や朝霞方面に共通の『弱点』としては、入間川や荒川が平行しているが故に『地盤が軟弱』で、『河川氾濫』『液状化』『浸水』のリスクが、鶴ヶ島~坂戸や、川越線的場~高麗川方面に比べて、圧倒的に高い点です。
川越市やふじみ野市は、ここ最近、豪雨により、2年に1度や、毎年のように、浸水被害が出ており、道路冠水レベルでは済まない状況です。
今年の台風19号でも川越市内で氾濫が発生、老人福祉施設が浸水したニュースが記憶に新しいですが、下流域においても氾濫危険水位を超えた、または、川越市とふじみ野市では、床上浸水するほどの氾濫が起きていた事はあまり知られていませんが、このような被害が1、2年に一度程度のレベルで起きています。
エリアとして、新河岸駅から上り方面の東武東上線と入間川の間のエリアは、水害と地震被害において、決して『安心』と言えなくなってきており、注意すべきエリアです。
格差が激しい結果に
このように、広い川越市内でも、中心地に近いエリアは、けた違いの高値が付くエリアもあれば、ほんの数分の違いで、全く住居に適さないエリアが登場するなど、かなりピンポイントで価格差が生じるのと合わせ、沿線や駅などの要因でも価格差が大きく、人気度によって格差が激しいのも特徴的です。
利便性と人気や知名度が優先される形で、当然に川越、本川越周辺の相場は一段上の価格帯での取引となっています。
新河岸駅は駅周辺の再開発もあり、注目ですが、上福岡駅と共に災害時の安全性で今後どのように買い手が判断していくか、また、このエリア内でも土地の高低差が大きいのと同様にニーズにも偏りがありますので、価格が落ち着いていく場面で、この価格帯をキープできるのかが注目です。
的場や西川越については、利便性が向上してきているので、川越との距離感を考えても住む場所として、市内ではお買い得感があるのではないでしょうか。
坂戸・鶴ヶ島と違う価格推移
全体の動きとしては、坂戸市・鶴ヶ島市・日高市と同様の曲線に見えますが、リーマンショック後の下落から、実は2014年以降、市内のどのポイントでも軒並み上昇に転じています。
グラフではなだらかに見えますが、ランキング上位の川越駅エリアだと約15万円/坪、本川越駅エリアでも約10万円/坪の上昇、下位のエリアはほとんど微増ではありますが、下降したエリアはほぼありません。
大きな要因として2013年9月に決定した『オリンピック開催決定』があることは間違いないところです。
リーマンショック後の最低水準が約67万円/坪だったものが、現在約84万円/坪までの回復、リーマンショック直前の約75万円/坪をも上回る上昇となっています。
リーマンショックによる不動産価格の下落は深刻な物ではありましたが、この『オリンピックバブル』の上昇を『川越のポテンシャル』と見るか、『上げ過ぎ』の状態と見るかは、地元不動産関係者でも見方が全く違うと思います。
極端な動きに警戒
不動産価格が上昇する局面では、不動産業者による『買取』が活発になります。
なぜでしょうか?
バブル景気をご存知の方は、すぐに分かると思いますが、要するに『土地転がし』が始まるのです。
一般の方から買い取った不動産を業者から業者へ転売して、最後に一般の方に売る…、といった方法で、地域の不動産業者は『利ざや』を稼いでいきます。
不動産価格が上昇するには、需要が高まっている必要がありますので、そのような機会を見逃すことなく、不動産業者は価格を吊り上げていきます。
オリンピックバブルは、『バブル景気』のそれとは次元は違いますが、リーマンショック後に訪れたチャンスを見逃すはずもなく、川越市に限らず、不動産価格の上昇を見込める地域全体で起こるべくして起きた現象です。
ただし、このバブルというのは、はじける可能性があります。
派手にはじけると、最後に不動産を所有している業者は『大損』をすることになるばかりか、その不動産が売りたくても売れなくなってしまいます。
こういった『土地転がし』に手を出す業者は、最後の『ババ』を掴みたくないので、タイミングよく抜けていくのです。
この『タイミング』なんて誰にも分かりませんから、怖くなったら逃げる、ということです。
なんとなく分かるでしょうか…?
オリンピック後が怖いと思ったら逃げる、と思う業者が半数を超えるようなことがあれば、『ババ抜き』の始まりであり、相場が下落を始める時です。
結局、バブルははじける時には『消費者』や『実際の需要』とは離れたところで事が展開しており、購入する側は、オリンピック後に相場が崩れると想像するのであれば、業者にババを引かされないように気を付けることです。
そういった恐れが一番低いのが、『個人売主』である、仲介物件です。
売主が個人であり、購入者も個人であれば、多少の相場の影響は受けるものの、個人対個人の取引ですから、ババ抜きにはなりません。
ご売却をご検討の方は、現在においては、今後の動向が要注意の中、業者の『買取』には注意が必要である局面と考えた方が良いのではないでしょうか。
原則は、どんなエリアであっても、そのエリアの情勢にばかり気を取られるのではなく、ご自身のタイミングを一番大事にすることだと思います。
そういった中で、どのような形でご売却やご購入をお考えなのかをお聞かせいただき、適切なアドバイスを行っていきたいと考えております。
実際に売りに出すか否に関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、簡易的な査定まで、まずはお気軽にご相談ください!
当然に、秘密厳守・査定無料で対応させていただきます。
ご売却においての広告宣伝活動の費用も原則無料です。
モモホームでは、東武東上線沿線(北坂戸・坂戸・若葉・鶴ヶ島・霞ヶ関駅…)・東武越生線(一本松・西大家・川角・武州長瀬…)・JR川越線(高麗川・武蔵高萩・笠幡・的場…)他近隣エリアの不動産売却物件、買い取りのご相談を常時大募集しております。
川越市・鶴ヶ島市・坂戸市・日高市の不動産売却・査定・買取はお気軽にご相談くださいませ!
東武東上線・越生線・川越線の不動産売却・買取のご相談はモモホームにお任せください。お電話かメールでお気軽にご相談ください。
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不動産の売却&購入
日高市の不動産価格の推移渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島土地不動産の売却中古住宅2019年12月20日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
不動産のご売却やご購入をご検討の場合、現在の売却や購入が高いのか、安いのか?は気になるところです。
今回はモモホーム掲載エリアである日高市の不動産価格の推移などを前回までの 坂戸市の不動産価格の推移 と 鶴ヶ島市の不動産価格の推移 に続き、お届けします。
正直、最初から『日高市に住みたい』と思う方の絶対数は少ないのが実情です。
『日高市』は意外と知られていない?
日高市自体が意外と新しいのも要因かもしれませんが、認知度と共に、坂戸市や鶴ヶ島市と比較しても『田舎』なイメージはぬぐえないかもしれません。
あまり興味を持ったことがない方が多いかもしれませんので、PRすると、結構悪くないと思う方もいるかもしれません。
確かに日高市は、地図で見れば山や川が多く、市の半分程度を占めているイメージです。
隣接する市町村は川越市、鶴ヶ島市、坂戸市、飯能市、狭山市、毛呂山町と多く、鉄道はJR川越線の武蔵高萩駅、高麗川駅、八高線の高麗川駅、西武池袋線の高麗駅、武蔵横手駅、とメジャーな駅ではありませんが、4駅を有しています。
駅周辺には丸広やヤオコーなどの商業施設も備えており、日常生活の利便性についても特に不便な点はありません。
鉄道では、東京や川越、さいたま方面へのアクセスも実はそんなに悪くありません。何が不人気の理由かと言えば、『単線』だからでしょうか…。
見る人によっては『穴場』
毎日、決まった時間の電車さえあれば、特に本数が多くなくても、と感じる方にとっては、土地や新築が安い日高市はまさに『穴場』と言えます。
車のアクセスについては国道407号線を軸に鶴ヶ島インターや、狭山日高インターで高速道路利用可で、県道は川越日高線、日高狭山線、日高川島線と放射線状に県道が走っており、これも悪くないと思います。
不動産取引の内容で言えば、先の4駅の周辺の住宅エリア、もしくは『広くて安い』市街化調整区域、が半々で売買されている印象です。
調整区域についても、隣接自治体では、個人が住宅を建築する要件が非常にハードルが高いのに比べ、日高市はほとんど『無い』に等しい要件となっているので、広い土地を求める方は、当然にこのエリアにたどり着く方も多いのです。
日高市の不動産価格の推移
埼玉県、隣接自治体と同様の動きとなります。
1991年に天井を迎え(56万円/坪)、その後、バブル崩壊以降、下降線を辿り、約1/3の水準で現在推移している点は坂戸市や鶴ヶ島市と同様の推移です。
実際の取引から平均坪単価を算出すると、調整区域の取引比率の高さから、埼玉県内で36位、平均坪単価は18.2万円/坪となります。
今後の推移としては、市独自のマイナス要因も特に無いことから、全体の推移と同様に動くと思われます。
川越より上り方面は、オリンピックバブルのような現象が起きましたが、このエリアはさすがに影響を良くも悪くも受けませんでした。平穏な動きです。
鶴ヶ島市同様、鶴ヶ島日高インター近辺の農大跡地の開発に伴う都市計画で、全体を押し上げる可能性が少しあるかもしれません。
また、高麗川駅は現在西側出口しかありませんが、数年内に東側出口がいよいよ出来るようです。国道407号線に向かっての計画道路も当初より縮小した形ですが、整備されていきます。
昔から東側は開発の必要性を訴えられてきましたが、数十年前には、住民の反対によってとん挫した経緯がありますが、住民も入れ替わり(当時の反対住民は地元の人間では無かったとの話も…)、やっと現実化するようですので、その点では期待が持てます。
隣の飯能市は西武のおかげで街並みは発展していますが、市の人口流出は多く、減少傾向が大きくなってきているのに比較すると、日高市は、平均年齢の上昇は仕方無いにしても、自然減以外の流出が少なく、今後も人口を保つ予測となっており、『住みやすさ』は住民が実感しているところかもしれません。
鶴ヶ島市でも解説しましたが、日高市の強みとして、『地震などの災害に強い』点も注目されます。
河川も上流域であるため、記録的豪雨に見舞われた台風19号でも、高麗川の被害は、ウズラ業者さんにはありましたが、限定的でした。
住宅街においては、山を背負っている地域であるため、地盤が頑強で、揺れが増幅されず、大きな振動として伝わらない利点があります。
鶴ヶ島市と並んで、『災害にほぼ無縁』という強みはあるでしょう。
近隣自治体との違い
近隣自治体との違いは、人口密集エリアや、商業施設の密集エリアが特に無い点と言えます。
不便の無い街ですが、坂戸市のように、北坂戸や若葉の駅前に大規模団地やマンションが林立したりしていませんし、鶴ヶ島市のように、大学などを有し、近辺に単身向け集合住宅が多いエリアなどもありません。
世の情勢に左右される要因に乏しいのは、得意も無ければ不得意もなく、個性が無いとも言えるかもしれません。
あるとすれば、最近出来た『メッツァビレッジ・ムーミンバレーパーク(飯能)』や『サイボクハム』、『巾着田』、『高麗神社』など、週末やシーズンにより人が大挙する観光スポットが得意分野かもしれません。
こういった性格の地域を『住む場所』として、大きなくくりとして『閑静なエリア』と思う方にとっては、今後も『穴場』的存在であり、『お買い得感』のある価格推移となるでしょう。
ご売却においても、安定した価格推移ですから、他の自治体同様、オリンピックバブル以降の価格下落のあおりを受ける可能性を感じる方は、今のうちにご相談くださいませ。
個人的には『住む場所』としてのコストパフォーマンスが高いエリアと思うところもあり、半分宣伝のようになってしまいました…。
興味が全くなかった方は、知ってみると意外とありかもしれませんので、調べてみてはいかがでしょうか?
実際に購入するか売却するかは関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、売却の簡易的な査定まで、お気軽にご相談ください。
当然に、秘密厳守・査定無料で対応させていただきます。
ご売却においての広告宣伝活動の費用も原則無料です。
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不動産の売却&購入
鶴ヶ島市の不動産価格の推移渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島土地不動産の売却中古住宅2019年12月19日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
不動産のご売却やご購入をご検討の場合、現在の売却や購入が高いのか、安いのか?は気になるところです。
今回はモモホーム掲載エリアである鶴ヶ島市の不動産価格の推移などを前回の坂戸市の不動産価格の推移に続き、お届けします。
鶴ヶ島市の不動産価格の推移
鶴ヶ島市は東武東上線沿線では、ふじみ野市と同様、『単独で駅を持たない市』です。
東武東上線鶴ヶ島駅は鶴ヶ島市「も」持っていますが、約1/3です。
隣の若葉駅は鶴ヶ島市「も」約1/3ほど持っています。
ちなみに東上線沿線では、『ふじみ野駅』はふじみ野市内では無く、富士見市の駅で、ふじみ野市には駅がありません。
鶴ヶ島駅の東西出入口は鶴ヶ島市ですが、なんと西口から出るとロータリーは川越市となり、東西出口の東側は川越市内となります。
若葉駅はほぼ坂戸市ですが、一部鶴ヶ島市内にあり、こちらは西口から出るとほぼ全域が鶴ヶ島市内となります。東口も商業施設『ワカバウォーク』は鶴ヶ島市にあります。
良くも悪くも2駅の一部が鶴ヶ島市であり、両駅のメリットを上手く活用しているのが、鶴ヶ島市とも言えます。
若葉駅東口のワカバウォークを中心とした街作りは坂戸市と上手く協力して川越より下りのエリアでは、人気の街並みとなっています。
逆に坂戸市との関りが薄い、西口エリアは計画から開発が行われるまで非常に閑散とした風景でしたが、やっとここ10年の間で、見違えるほどになってきました。
鶴ヶ島駅は、ロータリーが川越市で、駅から川越の吉田新町方面にかけ、川越市側のみが商業施設が通り沿いに集まった景色となっており、鶴ヶ島市の商業施設誘致は完全に後れを取ってしまった感じです。
ただ、町全体として、これから、と言うのではなく、既に街並みは形成されており、鶴ヶ島市側は若干昔の街並みを残している、良く言うと閑静な街並みとなっています。
鶴ヶ島市でも人気エリアは若葉駅周辺
不動産の動きとしては、若葉駅、鶴ヶ島駅共に徒歩10分圏内の物件は人気は高く出ても短期間で無くなっていく回転率の高いエリアとなっています。
取引事例からの坪単価の上位を占めるのも、若葉駅エリアの藤金や富士見の若葉駅から1キロ圏内、上広谷の鶴ヶ島駅から1キロ圏内が、トップ10を占めており、両駅の駅近に人気が集中しています。
実際に物件の動きや、お客様からの人気を見ると、駅から近いばかりではなく、川越市の伊勢原町や、吉田新町などに隣接する松ヶ丘エリアの閑静な住宅地などは、駅から20分前後であっても、常に需要が絶えず、人気を保っている印象です。
災害はほぼ無縁!鶴ヶ島・日高エリア
鶴ヶ島市は駅が市の端っこに2つある形で、小さく感じてしまいますが、鶴ヶ島インターまで南北に伸びており、意外と様々な性格を持っています。
農地や工業地帯も備えており、住み分けが割とはっきりしています。
東日本の大震災から、現在に、にわかに注目される点としては、『災害に無縁』の強さを持っている点です。
現在は市もアピールポイントとしている程で、地震に対しても強い地盤のエリアが広く、もともと関東エリアの活断層からの距離も遠いので『揺れない』、河川も小河川や水路のみで、『液状化しない』『氾濫しない』など、ほとんど災害と無縁の地域としての魅力があります。
安全性は今後、住まい探しには必須の条件となってくる中で、隣の街より鶴ヶ島を選ぶ人は出てくるかもしれません。
周辺エリアは、地震に対しては、鶴ヶ島市、日高市、坂戸市南部は非常に強く、水害に関しても、鶴ヶ島市と日高市は、小河川や上流域と言う点で安全性が非常に高いエリアとして、中下流域の隣の街より有利となるかもしれません。
坪単価は底打ち感、堅調推移
鶴ヶ島市の坪単価平均は31万7000円前後/坪で、埼玉県内の順位は23位、東武東上線沿線では、川越より上り方面が上位を占めますが、それに次ぐ順位となっています。
価格の推移は、坂戸市と同様、バブル期に天井となる90万円前後/坪をマークし、以降、リーマンショック後まで下降し、現在は、緩やかに上昇している局面となっています。
今後急激な上昇要因も見られない事から、この水準で堅調に進むように感じますが、ご売却の場合、オリンピック後の不動産価格の動きに不安を感じられる方は早めに動いてみるのも良いかもしれません。
ご購入の方も味方により同様ですが、年表から分かるように、現在の水準自体、かなり『安く手に入れられる』状態であることは間違いないかと思います。
現在、ご購入を検討されている場合は、オリンピック前後の動きを気にするよりもご家族のタイミングを重視された方が良いのでは、と考えます。
鶴ヶ島市内の価格変動傾向は以下の通りです。
やはり、特に若葉駅周辺は上昇傾向が続きそうです。(坂戸市においても上昇傾向のエリアとして重なります。)
駅から遠いとはいえ、鶴ヶ島インター付近でも上昇傾向である点も注目です。
近隣の農業大学の移転に伴って、跡地再開発から、誘致される企業なども決まってきました。それらの影響から、インターチェンジ付近の不動産価値が上昇傾向にある、といった形です。
上昇傾向にあるエリアと、下降傾向エリアでは、今後、乖離は激しくなると思われます。大きな流れを確認した上で、ご売却などのタイミングはご相談ください。
実際に売りに出すか否かも関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、簡易的な査定まで、お気軽にご相談ください。
当然に、秘密厳守・査定無料で対応させていただきます。
ご売却においての広告宣伝活動の費用も原則無料です。
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隣の坂戸市の推移も参考にご検討ください。(当記事の資料はより)
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不動産の売却&購入
坂戸市の不動産価格の推移渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島土地不動産の売却中古住宅2019年12月18日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモホームブログです。
不動産のご売却やご購入をご検討の場合、現在の売却や購入が高いのか、安いのか?は気になるところです。
今回はモモホーム掲載物件が最多の坂戸市の不動産価格の推移などについて。
坂戸市の不動産価格の推移
坂戸市は東武東上線の若葉駅、坂戸駅、北坂戸駅、東武越生線の坂戸駅、一本松駅、西大家駅、川角駅エリアに掛かり、近隣の市に比べても、多くの駅がある利便性の優れたエリアと言えます。
最近では、台風19号の被害にあってしまったエリアもあり、高麗川、越辺川、飯盛川など、川に囲まれ、おとなしければ桜やバーベキュー、ビオトープなど行楽も楽しめる環境でもあります。
地盤については、東上線沿線でも安心出来るエリアであり、特に若葉から坂戸駅、坂戸から一本松(越生線西側)については、東日本大震災後に、関東の被害が大きい千葉県や神奈川県から、わざわざ移住されて来た方もいる程、強いエリアです。
不動産価格については、坪単価平均25万円前後で、埼玉県内で29位と中間レベルで、多くはJR沿線や東京隣接エリアが上位を占めるので、健闘しているかと思います。
絶頂期はバブル時代
現在は、土地の価格もバブル期を超えた、などとニュースで報道されたりしていますが、正直、ほんの一部を切り取った『好景気アピールのデマ』のような情報で、東京の一等地などに限られる話です。
埼玉県、その他全国的には、やはり地価の絶頂期はバブル期にあります。
坂戸市も絶頂期はバブルの時代であり、1990年代でした。
当時の坪単価平均は1991年に約93万円!となり、80年代後半から90年代にかけては80万円台をキープする程、高額で流通していたのです。
90万円台となると、現在で言えば、川越駅徒歩5分圏内やふじみ野駅東側徒歩5分圏内、鶴瀬~朝霞方面でも駅周辺レベルの坪単価となります。
当時は東京まで1本で通勤できる坂戸市などは、ベッドタウンとして非常に人気がありました。
現在に至る坪単価の推移は以下の通りです。
下が例として緑町の推移ですが、坂戸市平均とほぼ同様の推移となっています。
バブル崩壊後、絶頂期から比べると取引価格は3分の1から4分の1にまで下落してしまいました。
非常に微妙ではありますが、2008年に向かって少~しずつ回復基調に向かおうとしたのですが、この年に『リーマンショック』があった為、一気に経済が失速しました。
その影響は不動産にも及びましたが、『底』からの回復がわずかだった為か、下落も一定程度に抑えられています。
そして現在に至る間、東京オリンピックにより、不動産価格は全体的に上昇基調と感じている方も多いかと思いますが、これも東京近郊の局地的な現象と言えます。
川越市や所沢市、さいたま市、越谷市、など大きな自治体エリアではかなりの上昇となりましたが、坂戸市においては、良く言えば『落ち着いた動き』で堅調に上昇しています。
この推移を見ると、巷で心配されている『オリンピック後』の『地価の大暴落』などというのも、『オリンピックバブル』が起こった地域の話であって、坂戸市においては、恐らくあっても『限定的』になるであろうことが想像できます。
現在は、バブル崩壊後の地価の下落に反比例するように、東日本大震災~東京オリンピックにかけての『建築人材不足』が慢性的となりつつあり、建築費は建材の値上がりも伴い、増加傾向が止まらない状況です。
これらの状況を不動産売買に関連して考えてみると、1990年前後に取得した不動産価格は、『非常に高かった』のは言うまでもなく、当時は住宅ローンの金利も7%などもあった時代であり、少なくとも、当時取得した不動産の『土地の価値』は3分の1程度までは下がってしまっている、という事です。
この当時は好景気ですから、当然に住宅を購入した方も非常に多いのですし、売却を考える時期に差し掛かっている方も多いと思います。
ご売却の際は、歴史的な高額物件の購入だったかもしれませんが、現在の状況を踏まえ、『土地の価値』については、納得して検討していかなければなりません。
推移を見る限り、この先また下降してしまう動きではありませんが、急上昇もまた難しい、やはり堅調と言える動きです。慌てる必要もありませんが、待っても変わらない、とも考えられます。
ご購入の目線で見ても、土地価格においては、下がるのを待っても『大きな変化』は望めない動きと感じます。
微妙ではありますが、僅かながら上昇してきているのは間違いないですから、オリンピック後に、少し下がるような想像をしている方なら、待ってみても良いかと思います。
但し、建築費の上昇は、今後も下がる気配はありません。現場で働く世代が圧倒的に少ない上に、昨今の災害続きで、常に人手不足の状態です。
土地の価格が下がったとしても、建築費用で相殺されるのは間違いなく、新築の住宅価格が現在より安くなっていくのは難しいのではないでしょうか…。
あるとすれば、外国人労働力の影響ですが、彼らが真面目で一生懸命にやってくれても、語学力不足や、図面の理解力は現場作業に大きな影響を与えます。簡単に人手不足は解消されないでしょう。
人気エリアはやっぱり『若葉』周辺か
市内のエリア別で坪単価の順位を見ると、
やはり、『若葉駅』周辺の人気が高いです。
鶴ヶ島市がすぐそこまで伸びてきて、閑静な住宅街を形成しており、駅前の再開発や、既存のワカバウォークなど、利便性も好印象な若葉駅は、変わらない人気となっています。
『坂戸駅』も新しくなった後、アクロスプラザなど新商業施設により、今後、若葉駅に迫っていく事は間違いないでしょう。
『北坂戸駅』も駅はそのままですが、周辺が少しづつ変わりつつあります。商業施設も出来て、駅前の風景もすこしづつ変わってきています。
もともとの団地が陣取っていますから、なかなか地価上昇とはなりませんが、逆に駅利用の人口が安定的である点での安心感はあります。
個人的には、地盤や水災に対して、坂戸市の中では最も心配なエリアではありますので、今後、印象がどうなっていくか、が気になります。
越生線沿線は、一本松も駅周辺再開発で、今後期待できますが、それ以外のエリアについては、将来的な人口の維持まで、少し心配なエリアと言えます。
バブル期に住宅団地化した地域もあり、入れ替えが上手く進んでいくのが望ましいと思います。価格は安く流通しているので、現在のところ、新築住宅も出れば堅調に売れており、安心、といったところです。
最後に坂戸市全体の値動きイメージマップです。
解説したエリア以外だと、『にっさい花みず木』が好調です。
駅から離れたエリアで、バブル後に開発された、独特の性格を持っていますが、高速道路のスマートICが出来た事で、駅の利便性にこだわらない若い世代の流入が多く、子育て環境や生活利便性は良く、お洒落で閑静な街作りは長く住む魅力を感じます。
(出典:)
不動産の売買はタイミングが大事ですが、基本、『必要があって売買する』ものであり、本来『損得勘定』でするものではありません。
少しでも高く売りたい、安く買いたい、のは当然ではありますが、株の売買と違い、相場を読んで、この瞬間を狙って売買、などは『不可能』な話です(株もそうですよね…)。
ライフスケジュール、ライフステージの中で、ご家族ごとの『売買』のタイミングに、間違いのない土地、住宅を売却、購入する事が大事です。
実際に売却するか、購入するか関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、簡易的な査定まで、お気軽にご相談ください。
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不動産売却・売買の注意点⑭
新旧耐震基準の違いその2渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理災害・防災と不動産不動産の売却中古住宅2019年11月26日耐震基準の歴史から見えるように、建築基準法は、その時々に起こる災害や事件などの反省や世の中のニーズなどを反映しながら、現在に至り、今後も改正を繰り返していきます。
一つの区切りでもある1981年の耐震基準の大改正から、「旧耐震」と呼ばれるようになってしまった「旧耐震」の建物とは、新耐震に比べ、売買の視点で見た場合、どんなリスクがあるでしょうか?
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不動産売却・売買の注意点⑭
新旧耐震基準の違いその2
新旧耐震基準の違いで一番大きいのは、当然のことながら、その耐震性能にあります。
設計上、様々な規制がかかり、筋交いや壁量など、旧耐震に比べ出来上がってからは見る事の出来ない、内壁と外壁の間の柱や面材に至るまで、大きな差があります。
耐震力の差
耐震力は、旧耐震の場合だと、震度5程度の地震に対しては、「倒壊または崩壊がない」程度の基準ですが、新耐震は「部材の各部が損傷を受けないこと」が条件となっています。
震度6~7の地震に対しては、新耐震では「倒壊または崩壊しない」ことが条件であり、旧耐震に至っては「何も定めがありません」。
大地震が発生した時の規制が何もない旧耐震基準では、建築販売する側の気持ち次第、という事になります。
旧耐震基準の建物と新耐震基準の建物の実績
よく比較されるのが平成7年1月17日に発生したM7.3を記録し、建物の全半壊合わせて約25万棟の甚大な被害をもたらした『阪神淡路大震災』での被害比較です。
この大地震での旧耐震基準の建物の被害状況がショッキングであったために、その年の年末には耐震改修促進法が制定され、既存不適格建物(要するに旧耐震の建物)について、積極的に耐震補強を進めるために施策も設けられました。
旧耐震基準建物の被害状況と言えば、大破以上が約29%、中・小破が約37%、軽微な被害や無被害は約34%でした。
新耐震基準建物では、大破以上が約8%、中・小破が約16%、軽微・無被害が約75%となり、旧耐震の大破が3倍以上、対して無被害が半分以下と、大きな差が出て、当然に被害者数もそれに伴い大幅に差が生じました。
大きな被害が出た要因としては、建物自体に共振が起こりやすい揺れ方であった事と、市街地直下の震源であり、瞬発的な縦揺れが大きかったことなどが原因とされています。
旧耐震基準では、そもそも大地震に対する規制が無い上に、瞬間的に大きな衝撃がかかる事への対策が施された設計を求められていなかった分、揺れが大きい地域においては壊滅的被害となりました。
一方で、東北太平洋沖を震源とする『東日本大震災』では、断続的な横揺れが激しかったわけですが、その場合では、新旧耐震基準の被害は、差が出るほではなかったとされています。
地震の揺れ方や、地域の地盤など、複合的な要因で、旧耐震は大きなダメージを受ける『確率が高い』ことは間違いないのですが、新耐震だから大丈夫、と誤解してもいけない、という事だと思います。
新旧耐震基準建物の見分け方
新耐震基準の施行日は1981年の6月1日ですが、その建物の何が施行日を超えていれば新耐震基準で建てられたと判断できるでしょうか?
確実な判断基準のひとつとして、『着工日』があります。
その建物の建築において、着工が施行日以降であれば、新耐震基準にのっとって建築されています。
ただ、着工日を現在から遡って限定された建築物について調査するのは不可能に近く、現実的に判断基準とするのは困難となります。
確実と言える、もう一つの判断基準は『建築確認申請』の受理された日、があります。
建物を建築する際に提出する申請書で、この『建築確認』が出ないと建築物は建築できません。
役所に保存してある、『建築確認概要書』『建築確認台帳記載事項証明』を見れば、建築確認がいつ出たのかを調査可能です。
また、建物を新築した際には、表題登記を行います。謄本には『新築年月日』が記載されていますが、こちらは『検査済証』の日付が記載されており、建物の建築が終了し、『完了検査』を受け、発行されるので、居住可能となった日付という位置付けです。
謄本上の新築年月日が1981年6月1日以降だとしても、着工日はそれより以前の事ですから、新耐震基準で建てられた裏付けとはなりませんので、注意しましょう。
新旧耐震基準のメリット・デメリット
では、新旧耐震基準の建物はその耐震性能以外にメリットやデメリットは生じるのでしょうか?
一番差別化されているのは、税制面での新耐震優遇措置です。
売買において重要となるのは、住宅ローン減税の対象となるか否かですが、木造住宅の場合は、そもそも築20年を超える建物は住宅ローン減税の対象となりません。
岐路となるのは、その場合でも、『耐震基準適合証明書』を取得すれば、住宅ローン減税の対象となるばかりでなく、登録免許税や不動産取得税、贈与税の減額、また地震保険の耐震診断割引などの優遇の対象となります。
住宅ローン自体への影響で言えば、木造住宅の場合、やはり築20年を基準に担保評価に雲泥の差がでる場合があります。ただ、そういった区別で評価を下さない金融機関もありますので、ご相談ください。
固定金利のフラット35においては、新築であっても適合証明は必要となります。これには耐震面での基準もありますので、審査に影響が出る場合があるでしょう。
不動産取得税では、1982年1月1日以降に新築された建物は『税法上の新耐震建物』とみなされます。これを満たしている建物は軽減の対象となります。
注意点としては、この税法上の新耐震基準の建物は、『税法上』であって、『建築基準法上』である保証はないという点です。
法の施行は前年1981年6月1日ですから、それ以前で『建築確認』が出た建築物でも、竣工が1982年の1月1日以降であれば、『建築基準法上』は『旧耐震基準』でも、『税法上』で『みなし新耐震基準』となる可能性があります。
木造住宅でも有り得ますが、工期の長いマンションなどでは当然に多くの『みなし新耐震基準』の存在の可能性がある事になりますので、注意が必要です。
また、新旧耐震基準では、耐震性能が上がった分、建設費も当然上がっています。
境目の時期に建築された特にマンションなどは、新耐震基準になる前に建設費用の安い、旧耐震基準で建築確認を得る為に駆け込み申請を行っているものも多く存在します。
1980年代前半に新築されたマンションについては、竣工日のみで判断するのは危険な場合がありますので、やはり注意が必要です。
他にも、新耐震基準建物の場合、火災保険の割引などもあります。
新旧耐震基準建物は、その基準日前後において、売買の建物評価も変わってきます。
旧耐震の建物でも、耐震補強工事などを施して価値を上げる事も可能ですが、そのまま販売価格や担保評価に反映できるかなどは、精査して判断するべきです。
ご売却のご検討の際は、土地の相場感よりも建物評価の判断は千差万別で難しいものですので、お気軽にご相談ください。
ご購入においても同様です。内覧などは必須ですが、建物の状態をお客様の目視だけで判断するのは非常に難しいかと思います。
事前に必ずご相談ください。どのような点に注目して建物・物件を見るのかのポイントを押さえておけば、ただ雰囲気で判断するのとは全く違う見え方となるでしょう。
新旧耐震基準を分かっていても、見方を間違えば意味をなさなくなります。
ご売却においても、買主視点でのメリット・デメリットを知らずに旧耐震建物の不可価値を上げようとむやみにリフォームなどしないで、まずはご相談ください。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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不動産売却・売買の注意点⑬
新旧耐震基準の違いその1渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産の売却中古住宅2019年11月25日お住まいを中古住宅でご検討される場合、その建物のスペックは詳細を知る事が出来ず、不安になるものです。
中古住宅の場合、資料が残っていなければ、誰がいつどんな構造で建てたのかは、調査で分かる範囲で判断しなければなりません。
購入した当初は残っている契約関係の書類も建物の図面や仕様説明書も、いつの間にか亡失してしまっているケースは少なくありません。
それでも、建物の基本的なスペックである「耐震性能」を知る一つとなるのが、建築された年代で分かれる「耐震基準」です。
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不動産売却・売買の注意点⑬
耐震基準って何?
そもそも「耐震基準」とは、地震に対する建築物の耐久構造の基準を「設計段階」で示すもので、古くは大正時代の「市街地建築物法」の「許容応力度設計法」から始まり、現在の「建築基準法」による「新耐震基準」に至ります。
耐震基準の歴史
大正9年制定の市街地建築物法では、この地震大国にあっても構造強度の計算において、「耐震」についての規定はありませんでした。
しかし、1923年にM7.9の大地震が関東を襲います(関東大震災)。
この未曽有の大災害による甚大な家屋倒壊被害を受け、1924年「許容応力度設計法」改正により、「耐震」力が規制に加わり、材料の安全率も従来の3倍とされます。
1950年には現在の「建築基準法」が施行されます。施工と同時に「耐震」力の規制においても従来の2倍と強化されました。この年以降、木造住宅に筋交いが入るようになりました。
新旧耐震基準の違い
この1950年制定の建築基準法における「耐震基準」を現在では「旧耐震」と呼びます。
この時代の耐震設計は主に「横揺れ」に対して規制されているのが特徴と言え、大正時代からの規制強化は横揺れに対してのものでした。筋交いの規定もより厳しく、壁量規定も追加されています。
その後、1968年には再度M7.9の大地震が北海道で発生します(十勝沖地震)。
この際には頑丈なはずのコンクリート造りの建築物が甚大な被害に見舞われ、改正により、鉄筋コンクリート造の建築物の柱の鉄筋の入れ方(本数や太さなど)の規制強化が主に行われ、木造住宅の基礎がコンクリート製の布基礎となり、必要壁量の規制も強化されました。1971年です。
1978年には、宮城県沖地震M7.5が発生、一部損壊を含む家屋の被害が9万戸を超える被害が出たことで、旧耐震基準は見直されることとなります。
そして、1981年(昭和56年)6月1日に建築基準法が大改正され、「新耐震基準」となります。
これにより、これまでは設計時の構造計算(許容応力度計算)において、これまでは耐震性能が中地震(震度5弱~5強)程度に耐えうるもの(損傷しない)であったものが、改正により、保有水平耐力計算(二次設計と言われます)の概念が加わることとなり、耐震性能が大地震(震度6~7程度)でも倒壊しない性能と規制されました。
石膏ボードや構造用合板などの面材を貼った木造住宅が登場します。
木造軸組工法の軸組の規制も強化されました。
以降、1995年に発生したM7.3の兵庫県南部地震(阪神淡路大震災)の発生により、既存不適格の建物について、積極的に耐震診断・耐震補強を進める「耐震改修促進法」が制定されます。
建築基準法上は、接合部を金物とする「ホールダウン金物」が推奨され、一気に普及していくこととなります。
更に2000年には、この大震災の影響もあり、「性能規定」の概念が導入され、これまでの構造計算に加え、「限界耐力計算法」が認められました。
また、この年から地盤調査が事実上義務化され「地耐力」により、布基礎からベタ基礎、弱地盤には杭打ちを行う「地盤強化」を行うようになりました。
2004年には、新潟中越地震M6.8が発生し、それとは全く別に、設計事務所による「耐震強度偽装事件」が発覚、大手財閥系のマンション建築においてのマンション「杭打ちデータ偽装事件」による高層マンションが傾くなど、世間を騒がせる事件もこの時期に起こりました。
2007年には、こうした事件などが発端となり、構造基準の再整備と建築確認および検査制度の厳格化、罰則強化などの面で、建築基準法の改正となりました。
このように、10年~20年毎に発生する大地震や、大規模建築物の設計偽装などの事件などをきっかけに改正を繰り返し、建築基準法は細かい点を含めると毎年改正を繰り返しています。
特に1981年の大改正では設計における強度計算が大きく変更されたことで、この年を境に、「旧耐震」と「新耐震」とに区別されるようになったわけです。
「旧耐震」より「新耐震」、さらに個人的には2000年と2007年の改正も現在の木造住宅に大きな変化をもたらしていると思いますので、やはり、より新しい法規制の下で建築された建物は、このような面では安心と言えます。
では、実際に新旧耐震基準は、どのようなメリット・デメリットがあるのか?を
比較してみましょう。
≫新旧耐震基準の違いその2
ご売却される方においては、ご自身の住宅がいつのどのような時期に建設されたものかを再度、検証し、売買市場において、「新耐震」「旧耐震」の扱いの違いについて理解する事で、ご売却の考え方に影響も出るかと思いますし、ご購入される方においては、法律的な部分での中古住宅のメリット・デメリットは理解した上でのご購入が必須とも言えます。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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不動産売却・売買の注意点⑫
増築・減築・構造変更があったら…渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産の売却中古住宅2019年11月24日今回も建物、中古住宅に関連しての解説です。
前回は≫既存不適格建物、建物自体は新築当時のままでも、法令の改正などにより、建物自体が「不適格建物」となってしまうというお話でしたが、今回は逆です。
川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却はお任せ!モモ・ホームブログ
中古住宅・土地売買の注意点⑫
増築・減築・構造変更の建物の注意点
「既存不適格」は不動産情報の販売図面などを良く見てみると『その他』の欄などに、載っている場合がたまにあるとお話しました。
今回の場合も、販売図面に載っている物件はたまに見ます。
増築・減築・構造変更等の場合は、「○○年、○○部分増築 ○○㎡」や、「○○年○○月 ○○部分を○○に変更」などと載っていることがあります。
単にリフォームなどの場合は、「○○年〇月システムキッチン新規交換・全室クロス貼替」などのように載っています。
リフォームの場合、部分的に「設備品」や「壁や天井のクロス」、「床の張替え」などの内装、「外壁塗装、屋根塗装」など外装を取り換えややり直しをしているので、建物の大きさや構造、間取りなどが変化しているわけではありません。
しかし、増築や減築の場合、建物面積が増えたり減ったりします。
そのような建物の売買で注意しなければいけないのが、
実際の床面積と、登記簿の床面積に相違はないか?
という点です。
販売図面を見ると、増築部分など登記されていない場合には「増築未登記」、「未登記部分あり」などと書かれているものがあります。
このような物件の場合、増減築された時に、その増減した建物面積を「登記していない」建物です。
建物自体が登記されていない場合
また、このようなケースもあります。
建物そのものが登記されていない事もあります。
そんな事があるのか?と思うかもしれませんが、最近の住宅ではさすがに未登記建物は、見かけませんが、古い住宅ではまだ存在します(とは言え、そのまま市場に売りに出る事は稀です)。
そもそも、不動産は所有者を明確にするため、「所有権の登記」を行うわけですが、これは、所有者自身の権利を守るために自主的に行うもので、義務ではありません。
登記や権利に関する詳しい話をすると非常に長くなりますが、ただ、登記をしていない不動産は、いくら所有者でも権利が非常に不安定な状態となります。
通常、建物を新築した場合、当然のように建物の出生届のような役割である「表題登記」と権利を公示する「所有権保存の登記」をします。
現在では、当然に行われるこの登記手続きが、古い住宅などで、「保存登記」がなされていないものも存在するのです。
通常は市場に現れる前に、対処されますが、万が一、そのような物件があれば、大変リスクが大きい物件となりますし、当然、権利が担保されませんので、住宅ローンなどは利用できません。
逆に言えば、現金で購入できるような方は、購入出来てしまうリスクがありますので、注意が必要です。
先の、一部「未登記部分」がある住宅についても同様な注意が必要となります。
住宅ローンを利用される方は、借り入れる金融機関から住宅の資料を請求され、最低でも、未登記部分について登記してからでないと、融資できない旨の条件を出されますから、おのずと登記された物件を購入する事となります。
注意すべきは、「未登記」「未登記部分あり」の物件は、現況有姿売買であって、それを考慮した状態での価格であれば、費用や手続きを買主様が負担する可能性があります。
売主様にも諸事情があり、資力の問題などから負担出来ないケースも多くあるのです(資力があれば、市場に出す前に登記出来る場合が多い)。
未登記建物には、もう1種類あります。
母屋と別棟の「付属建物」などです。
敷地内に建築された倉庫や小屋など、一定の条件を満たせば、固定資産税の対象にもなり、登記が必要となります。
現金購入であれば、そのまま購入出来てしまいますが、やはり住宅ローン利用の場合はそうはいきませんので、別棟がある場合は、その建物の権利関係や登記も必要です。
未登記部分・未登記建物の物件の注意点
未登記であれば、権利が不十分であるとともに、住宅ローン利用での購入には、大きなマイナス評価となり、手続きも煩雑、想定外の費用が必要となります。
確かに価格は一般に比べ、非常に安く出てきますが、現金購入以外での購入はリスクが大きすぎるので避けた方が良いでしょう。
ご売却においては、購入希望者がローンを通せない、条件が厳しい状況になるような不動産は、販売が通常より難しく、価格に多いな影響が出ることがある点を理解しておく必要があります。
最悪の場合、未登記のまま増築したことにより、建ぺい率や容積率をオーバーして、「違法建築物」となっている場合もあります。
未登記による増築の場合、むしろこのようなケースは多いと言えます(確信犯も多いのです)。
こうなれば、金融機関からの査定はマイナスというか、もう土台には乗りませんので、ローンでの購入は不可能です。
「土地」として購入し、建て替える方法しかないでしょう。
このように未登記の建物であったり、未登記部分のある建物では、売買に伴うリスクが多くあります。
例えば、増築された当時は、将来売却するなど考えが及ばす、登記をし忘れたり、費用は掛かりますから、面倒でやらなかったり、と理由はあったかもしれませんが、いざ、ご売却となると、購入可能な方がかなり絞られてしまいます。
ご売却や譲り渡しを検討した場合は、過去の増改築の履歴を辿ったり、法務局で取得した謄本と、実際の床面積の突合など、販売価格を少しでも正常に保つよう準備は必要です。
1人でも多くの方にご検討いただけるよう、1円でも高く購入していただけるよう、ご自宅に保管されている、建築確認書類なども一度はチェックしてみましょう。
土地や建物はご売却となれば、土地建物自体の価値も大事ですが、その権利関係が明確であったり、安定していたり、といった部分の担保がなければ、買主様が購入出来なくなります。
中古住宅や土地の売買は、新築の売買よりも、こういった面が一般の方から見て、分かりづらい部分が多いのです。
ご購入される物件はもちろん、ご売却や相続準備など、不動産資産を他者に譲り渡すことを考えた時、「負」の資産となってしまわぬよう、是非、事前にご相談ください。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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不動産売却・売買の注意点⑪
既存不適格って何?渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理不動産の売却中古住宅2019年11月23日11回目の今回は、あまり聞きなれないかと思いますが、
既存不適格
についてお話します。
聞いただけで、あまり宜しくない感じなのは分かるかと思いますが、これまでお話した注意点でも、既存不適格に該当する内容があります。
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既存不適格って何?
まず、この言葉ですが、特に法律用語と言うわけではありません。
ただ、不動産に関係する仕事の方々の間では、普通に用語として使われており、物件情報チラシ(販売図面)などには、よく見るとたまに既存不適格物件は掲載されています。
では、この既存不適格って何でしょうか?
割と新しい物件で、既存不適格物件となるものはほぼ無い(特に新築では皆無)と言っていいかと思いますが、中古住宅において、新築当時の建築基準法や都市計画法などのルールが、現在では変更されたため、「適合しなくなってしまった」物件のことを言います。
具体的には、建築基準法が改正され、同じ敷地に同じ建物を建てようと思っても、現在の建築基準法に照らすと、同規模の建築をすることが許されない物件という事です。
この「既存不適格」の住宅、現在、同じ敷地に同じ建物を建ててしまった場合には、「違法」となりますが、既にあった住宅の場合は、「違法ではありません」。
違法建築物との違い
例えば、バイクの免許などは、ずーっと昔は1種類しかありませんでしたが、現在は原付から限定解除(大型)まで細分化されています。でも過去に1種類のルールの時に取得した免許がルール違反となるかと言えば、そうではありません。
しかし、現在のルールとなった後に原付免許しか持っていない人が大型バイクを運転すれば「違法」となります。
古ーい車を所有していて、現在の排ガス規制などの基準を満たしていなくても、走ってはいけない、とはなりません。
しかし、新車を買ってから改造を施し、基準を超える排ガスをまき散らせば「違法改造」となります。
「既存不適格」の住宅は、同様に、現在はもっと厳しい法律、または細かい規制がかかっている場所でも、そこに以前から住宅として暮らしている場合には、「ルールに合わせて建替えろ!」と言うわけにはいかないので、容認されている住宅です。
しかし、たとえ以前からある住宅であっても、ルール変更の後に、建築基準法で許されない範囲で「増築」や「改築」、「構造変更」または建て替えや大規模リフォームなどで、制限を超えたり、用途を変更したりした場合、それは「違法建築物」となってしまいます。
どんな場合に既存不適格になってしまうのか?
以前からある住宅にどのような変化が起こるとこの「既存不適格」となってしまうかと言えば、
①接道条件の変更
②用途地域の変更
③高さ制限の変更
④建蔽率・容積率の変更
等の場合があります。
「既存不適格物件」は、現在のまま使用する場合には全く問題ありませんが、上記のようなルール変更により、現在と同じ規模の建物や、同じ用途の建物の「再建築」が出来ませんので、特に中古住宅の売買時には注意が必要ですし、ご売却の際には、ご自身の、または譲り受けた住宅資産が「既存不適格物件」になっていないか、更に「違法建築物」ではないのか、を確認する事が必須です。
特に①接道条件については、建築基準法の変更のみならず、周囲の土地形状や道路の形状の変化により建築当時と変わってしまった場合もあります。
建物が建築できる土地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければいけませんが、現在、その要件を満たしていない「既存不適格」の住宅は多数現存します。
パターンとしては接道2mの条件をクリアしても、道路が4m未満の住宅、または道路への接道義務がクリア出来ていないもの、などがありますが、それらの住宅の割合は、全国の住宅全体の約30%をも占めると言われています。
再建築不可物件
大抵の場合、建て替え時のセットバックにより建築可能ですが、この「接道条件」を満たすことが出来ないなど、再建築時に現在のルールをクリア出来ない条件の住宅を「再建築不可物件」と呼びます。
このような住宅にも自治体への相談、申請で解決できる場合もありますが、中古住宅や土地売買の時に、説明はされるものの、「良く分からないけど」「安いから」などの「不注意」で契約してしまっても後の祭りとなりますので、注意しましょう。
また、「既存不適格」や「再建築不可」の物件は、住宅ローン利用の際、少なからず厳しい条件となります。
ご希望の満額融資が出なかったり、減額、金利などの面で影響が考えられます。
「違法建築物」である場合、住宅ローンが「借りられない」と思っていいかと思います(条件付きで融資可もありますが、厳しい条件となります)。
ご売却においては、「既存不適格住宅」の場合、そのまま売却するのが良いのか、更地で売却が良いのか、や、もし「再建築不可物件」だった場合、普通の不動産に比べ、極端に担保価値が低くなり、当然販売価格に大きな影響が出ます。
「再建築可能」となるにはどうしたら良いか、を模索すべきであり、積極的にご相談いただきたいと思います。
建築基準法というのは、ほとんど毎年改正が行われますので、我が家が知らぬ間に「既存不適格」の要件にはまってしまっている事も有り得る話です。
ご売却や相続準備など、不動産資産を他者に譲り渡すことを考えた時、「負」の資産となってしまわぬよう、是非、事前にご相談ください。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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不動産売却・売買の注意点⑩
土地境界確定渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理土地不動産の売却中古住宅2019年11月21日今回の中古住宅・土地売買の注意点では、「敷地」のお話です。
これも新築分譲住宅などの売買においては、既に売主業者が確定させているので、問題はほとんど発生しませんが、個人対個人の売買の場合は、ご売却物件においては、きちんと準備する必要があります。
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中古住宅・土地売買の注意点⑩
土地境界確定
大切な資産である不動産のご売却に必要な様々な手続きの一つに、「境界確定」があります。
境界確定は法律上、義務付けられているものではありませんが、不動産売買は取引金額も高額で、境界が不明確であれば、敷地面積も確定的と言えず、取引そのものが実質不明確なものとなる上、後々のトラブルの原因となりかねませんので、特に個人間売買においては、境界確定のなされない土地においては、お勧め出来る売買となりません。
境界確定とは?
境界とは、土地と土地の境界(そのままですが…)であり、その境界線を確定することを「境界確定」と言います。
道路のお話の際も、境界確定について≫道路査定として少し触れましたが、敷地の広さを確定する為には、道路査定だけでは無く、隣地である「個人と個人」の土地の境界を確定させる必要があります。
隣地との境界を確定させるには、国や市町村が介入するものでは無く、「当事者間」で決定、解決させなければいけません。
境界確定はなぜ必要?
極端な話、口約束で「ここが境目」と決める事も可能ですが、そうなると、売買の場合や、相続の場合など、第三者の手に渡る際に、「言った言わない」のトラブルに発展する事はほぼ間違いないですね…。
2代目、3代目となれば、隣地の所有者も代替わりして、現在は良好なご近所付き合いでも、いつどんな言い分の人が現れるかわかったものではありません。
そういった時にトラブルとならないよう、確定的に境界を決めておく必要が出てくるのです。
どんな時に境界確定するのか?
トラブル防止等の他、境界をはっきりさせておきたい具体的なケースは
◆売買等のため、土地の正確な面積を知りたい
◆隣地との境界をはっきりさせておきたい
◆現在の土地を分筆(分割)したい
◆登記簿と実際の面積が違うので正したい(地積更正)
◆地図(公図)の形と実際の形が違うので正したい(地図訂正)
◆境界標が設置されていないので設置したい
◆境界標を亡失したので、復元したい
などがあります。
ご購入時のチェックポイント
中古住宅や土地のご購入の方の場合、個人間売買の物件であれば、現地の見学や内覧の際に、確認しなければいけないポイントとして、最低限、隣地や道路と敷地の境界線、境界標がしっかり表示されているか?を見なければいけません。
分譲宅地などの場合、隣地の方と境界線上のブロック塀などを共有している場合があります。
そのような場合は、境界標はブロック塀の上に金属製のプレートが貼ってある場合と、ブロック塀の下の地中に杭が埋設されている場合があります。
地中の杭は確認が困難ですが、裏付けとなる資料が残っている場合もあり、また、少しスコップで掘れば確認可能な場合もあります。
まだ購入する前の場合は、ご自身で他人の土地を掘り返すのは気が引けるかと思いますので、私どもが可能であれば、その場で確認させて頂きます。
なんとなく図面と現地の形が合致しているから、と確認を怠ってしまうと、特に坪単価の高額な都市部の場合、ほんの数センチのずれで、後に大きなトラブルとなりかねません。
敷地形状や各辺の長さなどは、地積測量図が備わっている場合は、信頼度はかなり高くなりますので、図面で確認する事が可能です。
隣地との境界、道路との境界、境界線の越境物がないか?(電線や家の庇)などは、現地でしか確認できませんので、必ずチェックしましょう!
ご売却時のチェックポイント
ご売却される方の場合、敷地について、売買時の資料が残っていれば全て確認します。
謄本・公図・地積測量図・境界確定図・道路査定図などなど、境界を確認する資料は沢山あります。
無くなってしまっている場合でも、役所や法務局などで、再取得可能な資料です。
実際の境界標の確認も必須です。
道路との境界標、隣地との境界標が明示されているか?図面と比較して亡失してしまっているものは無いか?を確認します。
境界標の明示がない、亡失されている場合は、個人間売買の場合、ほぼ間違いなく明示、復元が必要になると考えておきましょう。
売却のご相談をいただいた場合、境界明示に必要な土地家屋調査士の方の手配から手続き一切の代行はモモ・ホームにて対処いたしますので、お気軽にご相談ください。(※土地家屋調査士に依頼する測量・測量図作成・境界確定には料金は発生します。)
業者買取の場合と比べ、個人間売買の場合、高値での売却となりますので、その分の必要経費と言えますので、確りとした準備をしましょう。
≫境界確定測量の手続きと流れについて
不動産売買は、ご購入でもご売却でも、個人が売買するもっとも高額な資産の取引でもあります。
譲り受けた資産などは、見返してみたら良く分からない部分も沢山あるかもしれません。
ご相談くだされば、もちろん手数料無料にて、調査を行い、安心したお取引に必要な手続きや準備についてのアドバイスを差し上げます。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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