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「管理不全空き家」空き家問題の新たな対策案
空き家の売却・買取りはモモ・ホームにご相談ください!
【坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市・飯能市・入間市・毛呂山町・ふじみ野市】売却不動産・不動産管理不動産と税金空家管理不動産の売却2023年01月31日東武東上線・JR川越線・八高線・西武池袋線エリアの空き家・空き地売却相談のモモ・ホーム
全国で増え続ける空き家・空き地が社会問題視されるようになり、空き家対策として2015年に施行された「空き家対策特別措置法」でそのまま放置すると倒壊する危険性があるなど特に危険性が高い物件を「特定空き家」に指定し、撤去などができるようになりました。
国では今回、依然増え続ける空き家対策に管理が不完全な空き家に対しての行政指導、税減額解除を新たな施策として法改正の方針を固めました。
管理不全空き家指定で減税メリットが無くなる⁉
1月31日、国の審議会で確認され、国土交通省は、管理が不十分な物件を新たに「管理不全空き家」に指定して行政が指導を行うよう法律を改正する方針を固めました。
指導で改善されない場合は空き家の固定資産税を減額する措置を解除し、適切な管理を促すことにしています。
これまで空き家対策として、2015年に施行された「空き家対策特別措置法」で、そのまま放置すると倒壊する危険性があるなど特に危険性が高い物件を「特定空き家」に指定し、撤去などができるようになったものの、全国でおよそ350万戸とされる居住目的のない空き家のうち、昨年度までに特定空き家に指定されたのはおよそ4万戸、撤去などの措置がされたのは482戸にとどまっています。
このため国土交通省は、放置すれば「特定空き家」になるおそれがある場合に指定され、窓が割れていたり雑草が生い茂ったりしている物件を想定し、管理が不十分な物件を「管理不全空き家」に指定して行政が指導する、新たな制度を導入する方針を固めました。
これまでの制度では、未利用の空き家であっても住宅として固定資産税が減額されるため、敢えて建物を残し、いわゆるボロ家の放置につながっていると指摘されてきましたが、今回の施策により、「管理不全空き家」に指定された空き家で状況が改善されない場合はその減額の措置を解除するとしています。
試算では全国で約50万戸が「管理不全空き家」に指定されると見込まれており、未利用の空き家の所有者に売却などの流通、空き家の撤去などを促すねらいがあります。
管理不全空き家・管理不全空き地の対策は待ったなし!
管理が行き届いていない空き家、空き地に対しては、令和3年4月に民法の一部を改正する相続登記の義務化等が行われましたが、関連の改正で、所有者が不明な場合の土地(建物)についての管理人制度の創設とともに、ゴミ屋敷化した住宅や廃屋など、管理が適切に行われていない土地や建物に対しての「管理不全土地・建物管理制度」が創設され、令和5年4月1日より施行されます。
これまでは、土地建物は保有さえしていれば財産としての価値が永続すると考えられ、節税対策等にも利用されてきましたが、全く未利用であったり、利用する予定の無い土地建物に関しては、今後、適切な管理を継続できない場合には、負の財産になる可能性も考えなければならなくなりました。
せっかく所有している土地・建物を負の財産としない為にも、空き家・空き地を保有されている方、管理が難しい方は、早め早めに対策をする必要があります。
相続発生時に、いつか処分を検討する、といった方も多いかと思いますが、そのような形から管理不全の土地建物は生まれます。
現に管理が大変だとお考えの方、正に今、相続等で利用予定の無い不動産を保有されている方は、是非、お気軽にご相談くださいませ。
空き家・空き地の適切な管理から、適切な売却方法、または運用、所有者様と一緒に最適な方法を考えていきます。
空き家・空き地の管理、売却をご検討の際は、まずは「そのままの状態で」お気軽にモモ・ホームにご相談ください!
まずはご相談ください!
ご相談いただく前に、ご自身で良かれと思って手を加えてしまい、売却に非常に苦労される方も少なくありません。
また、そういった事を業者自身が、知ってか知らずか、業者に勧めれてリフォーム等を施し、売れない事に悩んで、相談してくれる方もいらっしゃいます。
土地建物は、手を加えれば必ず売れる、必ず価値が上がる、ものではありませんし、必ず元が取れるものでもありません。
価値を上げようと思えば、それなりのリスクや責任を負う事にもなります。
より負担なく、より効果的に、より早くご売却を成功させるために、所有されている不動産のご売却を考えたら、まずはそのままの状態でご相談くださいませ。
売れない不動産は無いですが、『売る事が出来なくなる』不動産は無いわけではありません。
売却はそのタイミングだけでは無く、相続財産となり得る不動産を所有するご自身が早期に対応する事で、後の世代が、売却などで苦労しないで済む場合もあります。
どのようにする事が、より効果的でリスクが低いのか、一緒に考え、解決する窓口として、是非お気軽にご相談くださいませ。
管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円~の管理サポートを行っています。
今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。
まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却・買取・管理はモモ・ホームにご相談ください!
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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空き家・古家付き土地を負担なく売却するには 売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2022年10月14日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地・空き家・古家付き土地の売却・買取・管理はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
相続で取得、親の代から長らく所有している、などのケースが多い古家付きの土地や空き家、空き地ですが、放置空き家・空き地が年を追うごとに問題視され、政策的にも放置に対して年々厳しい施策が打ち出されるようになり、ご売却の相談は比例して増えています。
最も多くなってきているのが、『負担を少なく売却したい』というご相談です。
空き家・古家付き土地を負担なく売却
過去の話になってしまった土地神話ですが、昔は土地は持っていれば資産として価値が下がるものでは無かった時代でしたが、現在では都心周辺を除いて、エリアの人気の『格差』も広がり、重要の少ないエリア、人口流入が少なかったり、減少傾向のエリアの空き家・空き地は方法を間違えると、非常に売却が困難なケースも出てきています。
一方、古家、いわゆる一般的な『ボロ家』が残った土地などは、解体し、更地化しないと売却が難しかった昔と違い、最近では、『家が残っている』事が価値と考える購入希望者も現れています。
ボロでも無いと売れない事も…
特に相続、代々所有している不動産に関しては、地元に住み続けていなければ、その土地のや、その不動産の『個性』は、良く分からないものです。
その場所や、家が建っている敷地がどこからどこまでが敷地なのか、その辺りの度の土地なのかすら良く分からない方もいらっしゃいます。
そのような『個性を良く分からない』ままの状態で、単に見かけが綺麗な方が高く売れるだろうと考え、わざわざ古家などを解体し、更地にする方は、郊外だけでなく、住宅地などの不動産をお持ちの方でも多くいらっしゃいます。
古いボロボロの家が残っていたのでは、買いたいと思う人などいる訳が無い、と感じる気持ちは分かりますが、ご売却を考えた時には、むやみに『状態を変える』事は、あまり良い結果を生みません。
まずは相談だが、管理は大事
売却を急ぎたい場合でも、なるべくそのままの状態で、まずはご相談ください。
なにより、手を加えた方が良いのは、近隣に迷惑となる可能性がある、草木の管理や、ゴミの管理です。
そのままと言っても、近隣への迷惑は、その後の売却にも大きなデメリットが生じる可能性があります。
草木やゴミの管理は、衛生面や臭い、虫や害獣を防ぎ、不法投棄や放火などの被害を避ける効果もあります。
そういった管理をしつつ、土地・建物自体に手を加える前に、まずはご相談ください。(管理すら大変な方もいます、そういった場合は、モモ・ホームでは、管理サポートも対応しますので、いち早くご相談ください)
負担の少ない売却方法を調査
モモ・ホームでは、お客様のご要望により、解体費や伐採・伐根・整地など、『売る為にお金を掛ける』事を避け、なるべく負担の無い形で、購入希望者をマッチングする売却方法を得意としています。
古い家があるままでも買いたい、あえてそのような物件を探している、再生して使用したい、というニーズは近隣、埼玉県だけでは無く、遠方のお客様でもいます。
解体し、更地化にお金を掛けた方が、『土地として』の価値が、確実に増大し、欠けたお金が戻ってくる(元が取れる)のであれば、その方法も選択肢の一つですが、不動産の売却には『必ず』は有りませんので、ご自身で積極的にリスクを負う事は、お勧めはしておりません。
唯一、『解体しないと絶対に売れない』ような物件がもしあれば、その時だけは更地化をお勧め致します。
費用を掛けずに売却するので、決して高額での売却とはならない事もありますが、解体更地化の費用と手間と時間、ご自身で負うリスクに比べ、大抵の場合、費用対効果の高いご売却になるケースが多くなります。
特に、『建物が無いと価値が無い』と言える、『再建築不可』の土地、『狭小地』や『不整形地』、『前面道路が狭い土地』、『間口が狭い土地』、『前面道路私道持分を持たない土地』、『市街化調整区域内の土地』などの、古家付き土地は、そのままの状態での売却の方が、買い手にとって価値のあるケースがあります。
このような、もう一度、家を建築する事が『出来ない』『難しい』土地、に関しては、特にそのままの状態でのご相談を頂きたいのです。
この建築困難な古家付き土地は、逆に言えば、一般的に、解体も困難な場合が多く、通常の解体よりも手間や費用が掛かりますので、余計に思うように費用の改修が出来ない事があります。
建物自体もそのままで
壊さないのは良くても、綺麗にすれば、と考えて、空き家・古家をリフォームする方も、実は少なくありません。
建物について、ご理解されている場合であれば構わないのですが、少しでも高額で売りたいと思っていらっしゃる場合には、やはり『必ず』の効果が出るとは限りません。
建物にも、土地同様に、『手を加えても全く効果が無い』場合があります。
代々、全く問題なく使っていた、相続まで普通に住んでいた、その家も売却の際に調査すると完成時に検査を受けた『検査済証』が無い、または『検査を受けていない』ケースや、建築開始前に役所に申請した『建築許可』の申請内容と、現在建っている家が、間取りや面積が全く違うケースなどがあります。
また、時期不明で、増改築がなされ、登記もされていないケースや、『違法建築』の状態のケースもあるのです。
特に昭和の建物の場合、建物完成時の『完了検査』を(義務ですが)受けていない建物が非常に多くあり、完成時の建物と申請時の建物が違う事も珍しくありません。
例え完了検査を受けた建物であっても、検査後に、『故意に』間取りの変更や、窓を大きくしたり、吹き抜けを埋めて居室を作ったりすることが、当然のように脱法的に行われていました。
そのような建物の場合のデメリットは、売却時に『簡単に売れない』物件となってしまうのです。
購入希望者がせっかく出ても、住宅ローンの担保として評価が出ない事も多く、『ローンで購入できない物件』となる事があります。
それを知らずにリフォームなどをしてしまえば、元が取れないばかりか、大きな損失となる可能性があるのです。
まずはご相談ください!
ご相談いただく前に、ご自身の良かれと思って手を加えてしまい、売却に非常に苦労される方も少なくありません。
また、そういった事を業者自身が、知ってか知らずか、業者に勧めれてリフォーム等を施し、売れない事に悩んで、相談してくれる方もいらっしゃいます。
不動産は、手を加えれば必ず売れる、必ず価値が上がる、ものではありませんし、必ず元が取れるものでもありません。
価値を上げようと思えば、それなりのリスクや責任を負う事にもなります。
より負担なく、より効果的に、より早くご売却を成功させるために、良く分からずに所有されている不動産のご売却を考えたら、まずはそのままの状態でご相談くださいませ。
売れない不動産は無いですが、『売る事が出来なくなる』不動産は無いわけではありません。
受け継いだ不動産を前提に話を進めましたが、売却はそのタイミングだけでは無く、相続財産となり得る不動産を所有するご自身が早期に対応する事で、後の世代が、売却などで苦労しないで済む場合もあります。
どのようにする事が、より効果的でリスクが無いのか、一緒に考え、解決する窓口として、是非お気軽にご相談くださいませ。
管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円~の管理サポートを行っています。
今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。
まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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古い家のある土地・古い空家は売れないのか
古家付き土地の売却売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却2022年10月05日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の空き家の売却・買取・管理のご相談はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
相続した不動産の中で、放置される比率が高いのが、かつてご実家として住んでいた、親が二人住まい、一人住まいで住んでいたものが空き家となったケースです。
相続による空き家化ではなくても、お住まいの方が、お子様世代との同居する事になったり、入院などが長期化したり、老人ホームに入所するなどの理由で空き家となる場合もあります。
特に相続前の空き家化の場合は、お子様の判断で勝手に売却等をすることは出来ませんので、使用しないけど、売る事も出来ない、等のお悩みの方が多い実情もあります。
その上、その家が遠方にあるなど、行き来だけでも管理が大変な場合は、最初は頑張れても、だんだんと足が遠のく傾向があります。
管理が行き届かないと、人が住まなくなった建物の老朽化は驚くほど早く、少しの痛みがあっという間に、大きな破損や腐食となり、「使い物にならない」と感じる変化を遂げてしまいます。
古くなってしまった空き家の売却
このように古くなり、傷んでしまった空き家もそうですが、人里離れた場所にある空き家や、リゾート地などで放置された空き家など、一見すると「売り物にならない」空き家は多数存在します。
しかし、長年、不動産売買専門で携わって来て、結局売れなかった不動産や活用できなかった不動産、というのは「見たことが無い」ですから、期間は掛かる事もあると思いますが、その不動産の個性をしっかり分析し、ニーズを合わせることが出来れば、どんな不動産でも興味を持ち、購入を希望したり、活用方法が見つかったりするものです。
それでも管理が大変な古い家である空き家は、早く処分したい、と思う方の中で、その「売れなそうな外観の印象」から、少しでも「売れそうな印象」にしたいと、ご自分なりに考えて、時には大規模なリフォームをしたり、建物が欠点と考えて、取り壊して更地にして売ろうと頑張ってしまうケースも非常に多いです。
古家がある土地、空き家の売却をする場合、正直に申し上げれば「売れなそうな印象」と思った時点でご相談いただきたかった、という不動産は非常にたくさんあります。
ご自身でお住まいになっていた場合は、多くはありませんが、相続により取得された遠方にお住まいのご親族の場合、その地域性などが知らないか、数十年前の感覚で想像してしまう為、売れるわけがない、と勝手に思ってしまう事も多いようです。
古い家や、利便性が極端に悪い立地、バブル期に購入した観光地のマンションなど、高額な維持費が掛かるなど、売れづらい空き家、狭小であったり、不整形地、傾斜地、過疎化が進む街、など土地や場所にネックを抱えるものなど、ネガティブに捉えると「売れなそうな」空き家は「売りづらい」空き家ではあっても、「売れれない」空き家とは言い切れません。
購入希望者のニーズは様々なものがありますので、こちらで勝手に決めつけて、無計画に手を加えると、元が取れないばかりか、価値を激減させる可能性すらあります。
古くても家がある事で価値がある土地もある
筑後数十年の建物、放置状態が数年続いた建物は、一見すると更地にした方が買い手が付きやすいのではないか、と思ってしまいがちですが、その土地の性質によっては更地にした時点で価値が激減したり、極端に売りづらくなる場合があります。
特に、市街化調整区域や、区画整理中の地域など、特殊な規制やルールがある土地は注意が必要です。
市街化調整区域内の空き家・空き地
市街化調整区域の場合、都市計画法により、その土地で住宅を建築する事が許される人の属性に規制がある場合があります。
市街化調整区域の区域内では、原則「建物の建築が出来ない」とされ、農地や山林などが優先されるべき区域となっており、そこで住宅を構え、生活するのは農家やその分家の人たち、という前提のある区域です。
その中にあって、現在では、一定の要件を満たせば住宅の建築が認められる制度や、人口の調整の為、自治体が決めた一定の期間内であれば、だれでも住宅を建築できるとした制度などで、実際には、畑や山林などのエリアでも一般の方が生活するエリアも形成されています。
都市計画法第34条12号該当地や、同第34条11号許可を得ている土地などです。
だれでも住宅の建築が可能な34条11号の土地と、一定要件を全て満たしている人でないと住宅の許可が得られない34条12号の土地とでは、市場価値は全く異なります。
34条12号該当地に建つ建物は新築後20年経過しているか否かで、次の購入者が誰でも建て替えが可能になるか、一定要件に該当する者でないと建て替えが出来ないか、に違いがある自治体がありますが、それも「建物があっての話」ですので、建物が無ければ34条12号という一定要件に該当する者以外は、土地を購入しても住宅の建築が出来ない「買手を選ぶ売りづらい土地」になります。
そうなれば当然、需要が劣りますので、販売価格も下げざるを得ないと言えます。
市街化調整区域では、その他にも「既存宅地」という制度により、同区域内であっても、既存宅地の認定を受けている土地については、だれでも購入し、住宅の建築、建て替えが可能な土地も存在します。
既存宅地の場合、過去に認定を受けてさえいれば建築できる自治体と、建物が残っている事を条件とする自治体とに分かれ、その制度次第では、建物を解体すると認定が意味をなさなくなり、これも34条12号の土地と同様に「買手を選ぶ売りづらい土地」となってしまう可能性があります。
区画整理事業地内の空き家・空き地
区画整理地においては、区画整理後の土地であれば、通常は価値が上昇するものですが、区画整理は数十年に渡り計画、整理されていきますから、その区画整理中には、「売りづらい不動産」が生まれる可能性があります。
区画整理というのは、狭い道路や曲がった道路を広く使いやすい形に区画を整理し、足りなかったインフラ(上下水道や都市ガス)を整備する事で、綺麗な街並みと暮らしやすい街並みに改造する作業です。
自治体の街づくりは都市計画と呼ばれますが、地域の住民が自ら区画整理組合を形成し、街づくりを行うのが区画整理、と考えても良いでしょう。
道路を広くしたり、直線にすれば今ある土地や家が道路予定地、または公園予定地などに該当してしまう住民も当然いますし、道路が広くなるので、多くの区画は今より小さくなります。
区画整理後は生活しやすくなり、価値も上昇するとの考えから、このような区画の移動や敷地の減少を地域で受け入れるわけです。
その区画整理事業が進行する間には、現在の土地と区画整理後の移転する予定の土地(移転先の土地)、の2つが現れ、詳細の解説をするとややこしい事になります。
現在の土地から移転先が決まると「仮換地指定」がなされます。
これは現居住者の確認、土地が移動したり、減少する事を承諾した上で、図面上で計画していた移動先(換地)を指定する段階です。
この仮換地指定がなされた場合は、直ぐに移動する訳ではありませんが、売却をした場合、現在の土地では無く、仮換地指定先(場所や面積の異なる移動先の土地)の権利の売買となります。
これでも、一般の方にはかなりややこしい話ですが、この区画整理による計画で面積や場所が異なることまでは決まっていても、「仮換地指定」がなされるまでには、住民の同意や測量など、一定期間の時間が必要で、この期間の売却の場合は、特に注意が必要となります。
事業には通常でも数十年掛かりますので、その間の売却を控えるといっても、そううまくは行きませんから、タイミングによっては、この仮換地指定前に空き家や土地の売却をすることとなります。
このような場合に、古くても家が残っているか、解体して綺麗な更地としたか、で、どちらの方が「売りやすいか」というと、古くても家が残っている方が断然売却が容易になります。
一つの要因として、仮換地指定前の土地は金融機関の担保要件を満たさない方が圧倒的に多く、「住宅ローンが組めない」ので、更地にしてしまうと、土地+注文住宅という、ほとんどの人がローンを利用するような取引には向かない土地となります。(土地だけ現金購入であれば、可能性があります。)
また、インフラの整備は仮換地指定後に工事が進行しますので、現在、下水や側溝などの排水先が無く、単独浄化槽を利用するような土地の場合だと、意外なデメリットを露呈します。
区画整理後には必ず上下水が整備されるような土地であっても、仮換地指定前に解体し、更地化してしまった場合、新築される住宅は合併浄化槽の汲み取り式をほとんどの場合、選ばざるを得なくなります。
既存の建物が残っていれば、単独浄化槽の汲取り、すなわち、風呂やキッチンの排水(雑排水)は宅地内に浸透させて処理できますが、合併浄化槽の場合は、トイレ以外の風呂やキッチンの排水も浄化槽処理となりますので、処理する排水量が桁違いに多くなり、汲み取りといっても、かなりのランニングコストを覚悟しなければいけな情況になります。
単独浄化槽も気に入られはしませんが、合併浄化槽の汲取りはそのコストの高さから、それを理由に、土地を諦める人が居る程、敬遠されます。
普通の住宅地でも規制の変化はある
市街化調整区域や、区画整理事業地内など、特殊と思える空き家や土地のお話でしたが、ご実家や、相続された空き家、空き地が数十年など、長い期間保有された不動産の場合、その間に都市計画法や自治体の建築に対する基準や規制が改正されている事は、全く珍しくありません。
空き家・空き地を放置するという事は、単に放置して、衛生面や安全面、治安面において、近隣に迷惑を掛ける恐れがあるだけでなく、このように、その土地・建物の扱いを注意しないと、一つ判断を誤れば「売りづらい空き家・空き地」に変貌するリスクもあるのです。
早めの対処・ご相談を!
リスクの可能性を感じる場合は、次の世代が万が一にでも、そのリスクに直面しないようにしたり、分割や負担割合などで、トラブルを起こさないようにしたり、放置される恐れがあれば、早期の売却を検討するか、しっかり準備する事で、価値ある資産を有効に売却や活用が出来るのではと思います。
受け継いだ不動産においても、放置する前が望ましいですが、放置空き家・放置空き地の様々なリスクを考えれば、放置したまま所有し続ける選択肢は無いと思います。
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空き家・空き地放置のリスク・放置するデメリット
管理困難な空き家・空き地の売却はモモ・ホームにお任せください!売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却2022年10月04日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の空き家・空き地の売却・買取・管理はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
相続財産にも様々な種類があり、税法上は、現金、預貯金、有価証券、宝石、土地、家屋などのほか貸付金、特許権、著作権など金銭に見積もることができる経済的価値のあるすべてのもの、とされています。
その相続財産になり得る資産の内、手間を掛け、管理をしておかないと資産価値の減少が大きいと言えるものの一つが土地・家屋です。
複数の不動産を所有している場合や、遠方に所有している場合、また、管理が欠かせないアパートや駐車場のような貸している不動産など、部屋や引出しにしまっておけない土地・家屋は、相続財産となる時に、管理や引継ぎにも手間が掛かり、きれいに割り切れない等、相続人の間でトラブルの種になりやすい資産の一つと言えるでしょう。
空き家・空き地放置のリスク
放置状態が生む悪影響
放置空き家・放置空き地は、社会問題として認識されるようになって10年ほど経ちます。
一部、古家などの再生や運用の面で、改善される風潮が出てきて、古家、中古住宅の流通は増えたものの、未だ、増え続けるであろう放置空き家・放置空き地問題は、法改正や税法上の優遇撤廃、登記の義務化などの、厳しい方向に向かっています。
放置空き家・放置空き地は、全てが故意的に放置されている、という訳ではありません。
中には、相続財産として「認識されていなかった」事が原因で、放置されているものもあり、相続した側もその存在にしばらく気が付く事すら出来ない状態で放置されるケースも、近年では増加していると言います。
実際にご売却相談の中にも、「どこからどこまでの土地なのか分からない」「正確な場所が分からない」「一度も見たことが無い」など、相続前に話は聞いたが、場所までは良く分からなかったり、見たことが無い、というケースは少なくありません。
ひどい場合には、その土地が他人に使用されているようなケースもありました。
放置空き家・放置空き地の問題は、このように、生前の準備、生前からの管理を行ってしまえば、相続時に折角の資産が、知られる事も無く放置されてしまう結果になりかねない、「相続準備」の問題でもあります。
空き家・空き地問題は社会問題ですが、所有資産や相続財産である空き家・空き地を放置してしまえば、問題のある空き家・空き地となります。
社会問題になった空き家・空き地
日本でこの30年間に供給された住宅は約2200万戸あります。
対して、世帯数の増加は約1725万世帯となっており、世帯数の増加に対して、約475万戸の住宅供給過多となっています。
空き家・空き地の増加はこの住宅供給過多が一つの要因です。
(平成31年4月26日総務省法制局調査資料より)
これが、日本の社会問題である空き家・空き地問題で、全国平均の空き家率は平成30年時点の調査では、13.6%で約7軒に1軒が空き家となっています。
この10年、特に社会問題化し、国や自治体の政策が施されたことから、伸びは鈍化してきているものの、住宅の供給過多の状況は変わりませんので、空き家・空き地の増加は避けられない状況です。
埼玉県は流入人口は増加し続けていることもあり、安定した需要がある事も手伝って、空き家率は10%程と全国平均に比べ、空き家は少ないですが、同様に増加傾向であることは変わりません。
10軒に1軒が空き家となれば、いつ自宅の隣が空き家になってもおかしくないと言えます。
そういった状況ですから、「空き家問題」の「問題空き家」は既に空き家や空き地を保有している方はもちろん、そうでない方にとっても他人事とは言えない時代になったのです。
放置空き家・空き地の大きな影響
不動産屋をやっていれば、街の中に放置されているであろう空き家や空き地は目立つようになっており、所有者不明の不動産も多くあります。
大きな敷地に大きな建物等、立派な実家などであっても、複数の相続人が受け継ぐことになれば、割り切れない大きな資産は、共同で管理する事は大変で、誰が何を負担するかのトラブルの元にもなります。
関係ないと思っていても、隣の家が空き家となり、長年、管理もされずに放置されれば、不安もあります。
不安だけならまだしも、老朽化して地域に様々な迷惑を掛ける「問題空き家」になってしまってからでは、早期に対応、しっかり管理している場合と、処分の条件も全く異なってきます。
デメリットとしては、空き家・空き地が放置されることにより、衛生面(不法投棄や害獣の住み付き、害虫の発生、異臭)はもちろん、第三者が出入りしたり、住み付くケース、樹木や塀、屋根やガラスの飛散による周辺被害、樹木の成長や傾き等による越境、など、老朽化や災害による建物の倒壊被害まで、起こり得る事は数限りなくあります。
このような事態になれば、ただの放置では済まず、損害賠償を請求されるリスクや、「特定空き家」の指定を受ければ、ご自身で解体するなど解決しなければいけない状況になり、近年では、所有者不明の不動産であっても、行政代執行による解体が行われ、所有者を追いかけるケースも出てきました。
問題空き家の影響はこれだけでは留まりません。
不衛生で景観を損なう状態となった、空き家や空き地は、不動産売買の際に、ご自身の不動産価値、特に市場価値を低下させます。
放置している本人は、まだ納得がいきますが、この市場価値の低下は、物件そのものだけでは無く、むしろ、近所で売りに出る不動産、隣家・隣地はもちろん、周辺の不動産市場価格に大きく影響を及ぼします。
相場並みの適正な販売価格で売却を試みても、見える範囲に気になるような放置空き家や放置空き地が、ある物件とない物件では、購入検討中の方にとって、全く印象が変わりますので、相場並みの価格での売却を当然、難しくします。
空き家や空き地が増えていくことは避けられない事実だとしても、相続財産として取得した不動産についてや、これから相続するであろう不動産で空き家や空き地となっているものは、せっかく所有している価値ある資産ですから、「問題空き家・問題空き地」「迷惑空き家・迷惑空き地」となってしまわないよう、しっかりと準備、管理をする必要があるのです。
相続などが発生するまでは、あまり興味を持てず、話を聞いたことがある程度、という方は非常に多く、場所の特定に手間や時間を要するケースは少なくありませんし、放置されているケースも多くあります。
大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても価値ある資産として、活用される事になります。
最近の傾向として、空き家となった共同住宅(アパート等)に比率は戸建を戸数で上回っています。
特に東京ではタワーマンション等の供給過多により、空き家の70%は共同住宅、大型ショッピングモールの進出でシャッター商店街が社会問題となったのと同様で同じことを繰り返しています。
借り手のいなくなったアパートの管理等は残された相続人の方にとっても重荷となります(相続後にトラブルになるのは、相続財産の持ち分割合よりも、不動産の場合、管理費用等を誰が負担するか?など、「共同で相続した後の問題」特有のものです)。
こういったトラブルの種になりやすい不動産は特に、相続が起こる前などの早めの準備や管理、対策を要すると言えます。
管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円~の管理サポートを行っています。
今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。
まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却・買取・管理はモモ・ホームにご相談ください!
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不動産売却の想定外!ケース⑧
相続した土地の場所がよく分からない!売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却2022年10月03日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の空き家・空き地の売却・買取のご相談はモモ・ホームにお任せ!モモ・ホームブログ
ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
その相続・譲渡不動産、価値ありますか?
相続が起きた時に、相続した資産がご実家の土地・建物であるケースはほとんどかと思いますが、他にも不動産資産を所有している事も多くあります。
アパートや駐車場など、分かりやすい不動産の相続であれば困りませんが、中には山林や市街化調整区域の土地等の場合も少なくありません。
ケース⑧
土地がどこにあるのか良く分からない!
ご自身で取得した土地・建物であればまだしも、ご両親さま等が、そもそも昔に相続などで受け継いで取得された土地等の場合、聞いたことはあるけれど、行ったことは無い、見たり、確認したことが無い、というケースはあるのではないでしょうか?
あるお客様は、まだ相続になる前に、資産を確認しようと調べたところ、両親が住んでいる実家とは別に、近所に土地を所有している事が判明、役所関係や法務局など、資料を集め、なんとか場所を特定してみると、なんと全く縁もゆかりもない方が「田んぼ」にしてお米を作っていた、なんてケースがありました。
このケースでは、田んぼをやっていた方に事情を説明したところ、運良くご理解いただく事が出来、その後、田んぼは埋め立てられ、ご親族が宅地利用することが出来ました。
これは、説得も上手くいったので良かったですが、専有状態を占有者が数十年(10年または20年以上)継続して、その間、真の所有者から何も言われなかった場合、その占有者は所有権を主張する事が出来る『時効取得』に該当する場合もあります。
そういった場合は、せっかくの先祖から受け継いだ不動産資産が「管理不行き届き」により、第三者に渡ってしまう事があるのです。
このように、場所が良く分からない、見たことが無い、どこからどこまでの敷地かが分からないなどの場合、いくつかの方法があります。
■実際の場所が、このあたりのはず、と目星が付く場合、公図を頼りに位置の特定を試みます。
山の中や、人があまり住んでいない場所の場合、公図の取得すら難しい事がありますが、その場合、役所で「国土調査図」を取得できるかもしれません。
■公図などで、現地と照らし合わせ、場所が分かる場合で、地番を特定できれば、法務局で謄本を取得して所有者を知ることが出来ます。
謄本はどなたでも取得できますので、有料ですが、いくつかの近辺の謄本を取得する事で見つけられる可能性があります。
■同様に法務局で取得や閲覧が可能な資料として、「地積測量図」があります。
これは、測量が行われている事が前提ですが、隣近所が測量図を作成していれば、組み合わせて、土地の形状を特定できることもあります。
■すべてが揃わなくても、場所をおおまかに特定出来たら、近隣への聞き込みで、場所の特定が出来る事もあります。
人里離れたような場所では、かなりいい加減な土地の境界となっているケースは多いので、その後、隣地の方と境界確定等の可能性がある場合は、必ずコンタクトすべき人たちと言えます。
■固定資産税納付書や固定資産税納付通知書が、所有者宛てに送られているはずなので、これらの書類に記載してある土地の所在地から場所を特定します。
所在地の番地等を特定するためには最優先の資料と言えます。
その年の1月1日時点での所有者宛てに送られる通知書なので、数カ月以内に売買による所有権の移転があった場合は、前所有者に送付されている可能性がある点は注意が必要です。
固定資産税の課税明細書は再交付を受けることが可能です。
後述の名寄帳の写しの取得が出来ない時などの場合、この再交付を元に、土地所在地を特定することも可能です。
■各自治体の役所では固定資産税徴収の為に作成する固定資産税課税台帳を備えており、所有者ごとにまとめたものとして、名寄帳があります。
名寄帳は、本人か本人の委任を受けた者しか閲覧が出来ません。
本人が直接取得するのが望ましいですが、ご両親などに委任状を貰い、取得するなどします。
相続の際に、不動産資産の特定をする資料としては、非常に当てになりますので、相続人が閲覧し場所の特定を行います。
ただし、名寄帳の管理は自治体ごとになりますので、あちこちに土地を所有している場合などは、各自治体に行って閲覧する必要があり、自治体によっては名寄帳の写しを取得できない場合もあります。
■そして、その場所が境界線の詳細までとは言えないまでも確定出来た場合には、現地を必ず赴き、管理状態を確認しましょう。
状況によっては近隣に迷惑などを掛けている事も考えられますし、不法投棄など、いち早く、対応を迫られる事もあります。
相続などが発生するまでは、あまり興味を持てず、話を聞いたことがある程度、という方は非常に多く、場所の特定に手間や時間を要するケースは少なくありませんし、放置されているケースも多くあります。
大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。
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空き家・空き地が負動産になる前に 売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却2022年09月28日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の空き家・空き地の売却・買取のご相談はモモ・ホームにお任せください!モモ・ホームブログ
近年では社会問題として注目もされてきた空き家問題ですが、誰も住まなくなった空き家・空き地は遠方にお住まいであったり、どこから手を付ければ良いか分からず、管理に手が回らず、放置してしまっているという方もいるのではないでしょうか。
つい腰が重くなりがちな空き家・空き地の管理ですが、放置すると、草木の放置による景観の問題、雨漏りやカビの発生といった衛生問題、倒壊や飛散の危険性、最悪の場合は空き巣や住み付き、放火といった犯罪のターゲットになってしまうこともあり、様々な放置できないデメリットが発生します。
空き家・空き地放置のデメリット
■景観を著しく損ねる
空き地・空家に共通して言えることは、放置により、雑草や植樹の管理がなされず、伸び放題になれば景観を著しく損ね、草木が隣地の敷地内に越境する事も多く見られます。
時には電線に掛かる程、枝が延びてしまう事もあり、越境と合わせ、景観への影響だけでは済まなくなるケースもあります。
管理されていない空き家・空き地は不法投棄の場所に選ばれてしまう事も多く、敷地内に投機されてしまったゴミは、行政が管理してくれませんので、所有者の責任で処分する事になります。
ゴミが腐食したり、害虫や害獣の住処となれば、衛生上の問題も発生し、近隣住民からの苦情は避けられない状況となるでしょう。
管理を怠れば、先々に何倍もの労力と手間、時には法的な責任を取らざるを得ない状況も有り得ます。
■倒壊・飛散
特に空き家の場合は、人が住まなくなった建物の老朽化は驚くほど速く、瞬く間に老朽化が進みます。
外壁やバルコニーのひび割れや崩れ落ちる話はよく聞きますが、バルコニーの倒壊や、最悪の場合、建物自体の倒壊があれば、近隣だけでは無く、通行人など、人に被害が及ぶ危険を孕んでいます。
同様に、外壁や屋根、ガラス等の強風などによる飛散があれば、被害は近隣だけでは済まない可能性もあり、建物以外でもブロック塀やフェンスの老朽化による崩れや倒壊も、意外な被害者を出す可能性があります。
特に壁に穴が開いてしまったり、窓が割れてしまっているような老朽化が進んだ建物は、強風により、屋根や扉、ガラスを飛ばすなど、より大きな被害を出す恐れがあります。
敷地内に樹木がある場合は、何年も放置した結果、幹が太くなり、ブロック塀を押し倒した例や、枯れた樹木が強風などで隣地に倒れるなどの被害を出すことも、決して珍しくありません。
これらも被害者が出れば、損害賠償など、法的な責任を問われる可能性があります。
■資産価値が著しく低下
放置されてしまった特に空き家は、経年劣化が住んでいるよりも激しく、早く進みます。
補修や管理がされていない状態での劣化は、小さな亀裂でも雨が染み込み、そこからカビが生えるなど、劣化を急速に進行させます。
雨漏りが進行し、管理をしなければ、家屋内に湿気がたまり、カビが生え、湿気を好む白蟻等、害虫の被害に合ってしまえば、傾いたり、修繕不能に陥る可能性もあり、資産価値、市場価値が著しく低下、売りづらい物件になっていきます。
空き地であっても、管理されず、草木が成長してしまった場合、伐採や伐根を必要とする状況となれば、市場価値に大きく影響する場合もあります。
■固定資産税の負担
空き家や空き地などの不動産を持っている場合には固定資産税を納税する義務があり、所有している間には負担が生じます。
平成27年5月に全面施行された空き家対策特別措置法により、さらにリスクが増え、倒壊の危険がある、ゴミなどが溜まって地域に悪影響を与える、などの状態にある空き家を『特定空き家等』と定義しています。
通常であれば住宅用地の固定資産税は最大6分の1に減額する控除が適用されていますが、この法律により、『特定空き家等』に認定された空家には控除が適用されなくなりました。
つまり、それまでの最大6倍の固定資産税を支払わなければならなくなるのです。
■過料の可能性も
空き家の老朽化が進み、近隣住民や地域の景観・治安に不安を及ぼす状態になると、自治体から特定空家等に認定される事があり、その場合、自治体に過料が課せられる可能性があります。
例えば、改善命令が出されたにもかかわらず、それを無視すると、50万円以下の過料が課せられます。
また、自治体の権限で強制執行により、建物の解体が行われる際はその費用を所有者が負担することになります。
■放火などの被害
放置されたまま老朽化が進み、誰も住んでいない、管理されていない事が一目でわかるような状態になると、害虫や害獣の住み付きによる、周辺への衛生上の問題もありますが、放火など、犯罪の被害に会う可能性が増加します。
火災の及ぼす影響は近隣にも及ぶ可能性があり、被害に会っただけでは済まされません。
また、不審者の出入りなど、犯罪の温床となるケース、第三者の住み付きなどのケースも有り得ます。
どれも被害に会うだけでなく、近隣への影響を免れない事態と言え、管理されていれば避けられる可能性があります。
■売却が難しくなる
こういった放置状態が続けば、いざ売却しようと思った際に、『売れる状態』にする為に費用が掛かる事になります。
修繕費や解体費などはもちろんですが、売却に必要な確定測量などを行う場合、近隣の心象を損なってしまっていれば、境界の確定に必要な近隣の同意を快く受け入れてくれない場合もあるのです。
■譲渡所得特別控除の特例を受けられない
相続によって取得した空き家を、一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できますが、3年を超えて放置してしまうと、この特例が受けられなくなります。
相続登記を怠れば更なるデメリットも…
■売却出来ない
ご自身が相続した土地・建物であっても、肝心の相続登記を怠っていれば、売却処理が出来ません。
また、その土地・建物が何らかの被害に会った際にも賠償を受ける事も出来ません。
■相続人が増える可能性がある
相続登記を行わずに放置していた場合、もし他の相続人が死亡し、例えばその配偶者と子に相続が行われるとすると、その不動産の相続人がさらに増えることになります。
こうなると手続きなどが余計に複雑化するばかりか、不要な相続争いを引き起こしてしまう可能性もあります。
相続する前に準備出来ることも
■相続によって、親族の方々が、管理が難しい空き家や空き地となる可能性を感じる場合、ご自身が元気で、しっかり判断が出来るうちに、管理をしっかり行う、どのように処理、処分するかを決め、遺言等に残しておく、売却する、などの対応策を打っておくことで、デメリットの多くを回避する事が可能です。
存命中であっても、認知症を発症したり、不慮の事故などで、判断能力を失った場合には、ご自身での売却が出来なくなるばかりか、親族であっても売却等の処分が難しくなり、後見人制度の手続きを要したり、その不動産を売却するには、大変な手間と手続きを必要とします。
また、突然の相続の場合には、相続人同士の意思共有が難しいケースも多く、分割や売却、活用に関して、争いになることもしばしば起こり、いわゆる争続となり得ます。
そのような事態に見舞われた空き家・空き地の多くは放置される事となり、また、そういった不動産を、専門家を通さずに売買する業者もあり、その場合の売却価格は、当然、市場価格とかけ離れたものになるケースが多いのです。
不動産等の資産を所有されている方は、少なからず、先々の事について考えてはいらっしゃる相続の問題だと思いますが、準備は早すぎる事はありません。
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不動産売却の注意点 売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却不動産の管理2022年09月26日川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却・買取はお任せ!モモ・ホームブログ
様々な不動産売却・買取のご相談を受け、販売を重ねておりますが、売却する土地や建物はまさに千差万別、一つとして同じものが無い、一点ものですので、ご売却相談の都度、詳細な調査を必要とし、ご売却や買取に際してのトラブルが起こらないよう、注意が必要です。
モモ・ホームでは、土地・建物のご売却相談から、販売開始、買取のご契約に至る過程で、詳細を調査し、ご売却の場合は、ご依頼を受ける段階や販売価格を決める段階において、その不動産の個性を把握、売主様のご理解を戴いた上で、長所を発見し活かす、短所をカバーする、対処する事で、ご売却を成功に導きます。
不動産売却の注意点
不動産売却には様々な注意点があります。
その建物と土地においてはもちろん、接している道路や隣地、隣家においても、注意を怠ると売却価格に大きな影響を及ぼしたり、トラブルの元となる事も有り得ます。
見落としがちなものから、販売価格に影響のあるもの、トラブルの元となりかねないものまで、注意ポイントをモモ・ホームブログ記事より、まとめました(順次更新します)。
≫不動産売却の注意点 前面道路・周辺道路
≫不動産売却の注意点 リスクのある道路・私道①
≫不動産売却の注意点 リスクのある道路・私道②
≫不動産売却の注意点 里道・赤道・青道
≫不動産売却の注意点 道路査定
≫不動産売却の注意点 瑕疵担保責任(契約不適合責任)
≫不動産売却の注意点 瑕疵担保免責(契約不適合責任免責)
≫不動産売却の注意点 土地境界確定
≫不動産売却の注意点 境界確定工程と近隣関係
≫不動産売却の注意点 既存不適格
≫不動産売却の注意点 増改築・未登記
≫不動産売却の注意点 新旧耐震基準①
≫不動産売却の注意点 新旧耐震基準②
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なぜ空家を放置しているか? 売却不動産・不動産管理日々あれこれ空家管理不動産の売却不動産の管理2021年12月01日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産・空家のご相談はお任せ!モモ・ホームブログです。
現在、日本では13.6%の空家率となっており、放置された空家を目にすることも珍しくなくなってきました。
全国平均に比べ空家率が低い埼玉県内でも、人気のさいたま市と川口市ですが、母数が多い分、空家数でもトップ2の戸数で、同エリアではマンションが人気の一方で、多くの空き家が放置される問題も抱えています。
所有者が明らかであり、倒壊等により、近隣に迷惑が掛かる、治安に影響が出る恐れがある場合には、行政代執行による取り壊しもニュースで見るようになっています。
空家を放置している方には3重苦とも言える悩みがあるようです。
空家を放置する理由は?
空家は前述の近隣への迷惑や治安への影響だけでなく、衛生面や、街の景観を損なう点でも周囲に不快な思いをさせる事があります。
計画的に所有し、しっかり管理されている空家、空き地はまだしも、管理もされていない空家、空き地が多いのも確かです。
空家オーナーへのある実態調査によると、放置にも様々な事情が見えてきます。
中には、相続で取得したが、相続人が複数いる為、話がこじれている、行方不明な方がいるので、相続人の確定が出来ないなどの複雑な事情もあります。
この実態調査から空家所有の方の中で、その空家を実際に活用している方の割合は、わずか35.2%、残りは結果的に放置の状態になっているようです。
活用例としては、「賃貸」が52.6%、「物置」が44.7%、「シェアハウス(賃貸重複)」が18.4%、などとなっています。
一方、放置空家所有の方の内、活用したいかについては、「かなり考えている」が27.3%、「やや考えている」が28.8%と半数以上の方は、出来れば活用したい、ともお考えのようです。
空家等を所有するきっかけとしては、やはり「相続」が62%と圧倒的、「新築等により転居」が13.9%、「中古住宅購入等により転居」が10.2%、となっています。
特に相続の場合は、築年数が経っている家屋も多く、長期放置した場合の老朽化して、管理や扱いに苦慮される方も多いと考えられます。
放置せざるを得ない理由としては「解体費用が掛かる」が3割以上、「腰が重い」、要は面倒くさいが22.7%、「活用法が分からない」が21.2%、となっていますが、活用を考え、実行に移したものの放置に至ったケース「賃貸しようとしたが借り手が見つからない」「売却しようとしたが売れない」などの理由の方も少なくなく、「費用が掛かる」「借り手がいない」「売れない」の3重苦を抱える所有者の方が多くいることが分かります。
空家、空き地は活用も売却もせず、放置していれば、管理・維持のコスト、固定資産税等の経済的負担や、近隣居住者、果ては街の景観にまで影響が出ます。
どうにかしたいと真剣にお考えのオーナー様から、面倒で動けないオーナー様までそれぞれですが、諦めて放置せず、まずは「そのままの状態で」ご相談ください!
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ご売却相談・査定相談大募集!
川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市・ふじみ野市・富士見市…売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線空家管理不動産の売却2021年09月11日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産・空家のご相談はお任せ!モモ・ホームブログです。
モモ・ホームでは土地・古家付き土地・中古住宅のご売却相談を大募集しております!
エリア:川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市・富士見市・ふじみ野市・志木市・狭山市・入間市及び近隣が買い取り重点エリアです。埼玉県内、首都圏対応可能ですのでご相談くださいませ。
広さ:不問、20坪未満の狭小地や不整形地から10000坪超の広大地、事業用地も歓迎!
区域:市街化区域内はもちろん、都市計画法第34条12号の市街化調整区域の土地も歓迎です!資材置場、駐車場用地等もOK
相続や譲渡、お住み替え、事業の縮小や廃業によるご売却相談大歓迎です!
長らく空家状態の古家付きの土地等の場合、使用に耐えられそうにない古家がある状態であっても、『そのままの状態』で、まずはご相談ください!
場合によっては、そのままの方が売れる事も多く、また、解体してしまう事により売却が困難になるケースも少なくありません!!
すぐに売却したい方はもちろん、先々ご売却を検討される場合でも、まずはメールまたはお電話042-978-6987にてご相談くださいませ!
最善のご売却方法を一緒に考え、ご提案させていただきます!
このような土地のご売却相談がございましたら、個人の方、業者の方を問わず、是非お気軽にご連絡くださいませ!
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持ち主不明の不動産対策へ法制見直しへ 売却不動産・不動産管理日々あれこれ空家管理不動産の売却不動産の管理2021年03月06日川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・事業用物件の売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
昨今、相続などが発生した場合に、本来なら取得し、名義変更の登記をするべき土地が、登記もされないまま空家や空き地が放置され、所有者が誰だかわからなくなってしまうケースが増加し、大きな問題となっています。
持ち主不明不動産対策へ法制見直しへ
なぜこんなことが起こるかと言うと、現在の法律では不動産の所有者が自身の名義で法務局に登記を行うことは、「任意」となっているからです。
通常の不動産屋を介した不動産売買などでは、代金の支払いと同時に所有権移転の登記が行われますから、一般的にはそんなことは有り得ない、とう感覚ですが、相続や、個人間売買や譲渡などでは起こる得ることで、特に相続時の未登記、住所変更時の未登記によって持ち主不明となるケースが問題となっています。
ポツポツとある分には問題化するには至らなかったのですが、次第にその数は増え、平成28年に行った国土交通省の地籍調査における土地所有者等の調査では、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地は全体の20%にもなりました。
このような土地の増加により、土地の取引に問題が生じ、開発地域内などに所有者不明の不動産がある事で、大きな妨げとなることも少なくないことから、このほど、法制の見直し案が閣議決定されました。
この見直し案では、不動産登記法を改正し、土地を所有者から取得した相続人に対し、取得を知った日から3年以内の相続登記の申請を義務化し、違反への罰則として10万円以下の過料を設けました。
所有者の転居に伴う住所変更などの際は、2年以内の住所変更登記の申請を義務化し、罰則は5万円以下の過料となります。
相続による土地取得は、望まない方もいます。
他の財産は積極的に相続しても不動産取得を望まないケースもありますので、そういった場合に、新法である相続土地国庫帰属法により、相続人が取得した土地を手放して国の帰属とすることが出来る制度の創設も盛り込まれています。
民法の改正では、複数の人が共有する土地で、一部の共有者が不明の場合(不動産取引でも多数発生します)、相当額の供託により不明者の持分の取得・売却を可能とする活用策も定めます。
不明者への公告を経て、残る共有者の同意で土地を利用できるようにすることなども盛り込まれます。
政府は、今の通常国会での成立を目指す方針です。
国庫に帰属する土地などは、土地の条件や費用も必要となるので、積極的に登記を促したり、活用策なども合わせ、所有者不明不動産の流通の活性化が期待されます。
全国で唯一、人口増加が続く埼玉県は、全国平均に比べ、空き家問題に関しては比率が低いレベルではありますが、それでも、不動産屋をやっていると、所有者不明の不動産を見ることは日常茶飯事となっています。
空家や空き地は、ただ放置しておくだけで、近隣の環境を悪化させ、倒壊の危険や放火の対象となったり、害獣や不審者が勝手に住み付いたり、犯罪の現場となったりと、地域の治安にも関わる問題となっています。
面倒だと思った時は、とりあえず不動産屋や法律の専門家などに相談すれば、放置することなく、売却などの方法が必ず見つかるはずです。
まだそうはならない不動産を所有されている方も、後に負の財産として残してしまわないよう、ご売却が予想される不動産や、現に所有不動産を放置している方などは、お気軽にご相談ください!
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不動産売却の想定外!その相続・譲渡不動産、価値ありますか? ケース⑦
解体費が膨大に!売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却不動産の管理土地2021年01月10日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか?
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』や査定額は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース⑦
建物解体に膨大な費用がっ!
今回は、ご両親さまがご自宅兼事業所(工場)で事業を営んでおり、相続により、廃業、不動産のご売却の時に生じたご家族にとっては想定外、のケースです。
これらのケースの場合、譲り受けた不動産はご自宅をレンズ加工工場、別のケースでは、食品加工工場、などの事業用不動産でした。
どちらも大きな音や振動を伴うものでは無かったので、割と周辺の住宅も多く、立地自体は悪くない場所なので、敷地の広さもあり、通常で考えれば住宅用地として5区画~10区画取れるような、「良い土地」のはずでした。
しかし、この事業に使われていた建物がネックとなりました。
工場内に変圧器が設置されていたのです。
この工場は昭和47年以前に建てられたものであり、以降、使用が禁止されることとなった有毒物質「PCB」を使用している変圧器でした。
PCBは「ポリ塩化ビフェニル」の略称で、人工的に作られた、主に油状の化学物質です。絶縁性、不燃性などの特性により変圧器やコンデンサーなどの電気機器を始めとして幅広い用途で利用 されていましたが、昭和43年にカネミ油症事件が発生するなど、その毒性(人の健康・環境への有害性)が社会問題化し、国内では昭和47年以降その製造が行われていません。
昭和47年以前の変圧器にはPCBが使用されている可能性があるので、古い工場の解体には注意が必要です。
このPCB使用の変圧器、処理には専門の処理施設(日本には5カ所しかありません)での処分が義務付けられており、更に処理できる業者も限られています。
当然に費用は場合によってはビックリするような価格となる事もありますが、このPCBは、費用が掛かるからと言って、処分しない訳にはいきません。
2022年3月31日を期限に処分を委託しなければいけないのです。
現在、利用しているまたは、敷地内にPCB使用の変圧器などがある方は、今年の3月までに処分委託しなければ、事実上、処分することが出来なくなってしまいます。
このケースは数年前でしたので、それでも計算外の解体コストを強いられることとなりました。
さらに、昔の工場ですから、有害な物質を使用しています。
「アスベスト」です。
こちらも現在は使用禁止、吸い込むと肺気腫などを引き起こす有害物質です。
処分費はその建材のアスベスト含有率により大きく違いが出ますが、アスベストが含まれる建材の建物の場合、現在は、飛散防止の為、完全に建物を覆って解体することとなります。
これも多くは専門業者が解体から処分まで行います。
良く見るような昔ながらの工場ですが、多くの場合、アスベストが含まれています。
普通の解体業者にお願いしても、この「PCB」や「アスベスト」のような有毒、有害な物質の処分には、専門業者が関わることとなり、解体費が膨大となることがあります。
せっかく高く売却できそうな物件でも、このような場合、そのままの売却も困難であり、逆に上物が価値を下落させる要因となりかねない為、譲り受ける段階で良く調べる必要があるのです。
他にも普通の建物と比較して、解体費がかさんだり、意外と処分に苦労するものとして、木造以外の建物(鉄骨や鉄筋コンクリート)。
プレハブのような組み立て式や、解体後に鉄を売却出来れば安くなることもありますが、木造より高くなるケースが多いようです(鉄筋コンクリートは高いです)。
写真のように、庭石のようなものも意外な費用が掛かります。
古い場合、下水処理が吸い込み槽(汲み取り)の場合や、敷地内に井戸、社があると、やってくれない業者さんもいます。
大きな敷地でしたが、写真のような大木があるケースも、当然、専用の重機を必要とするなど、大変な費用となります。
重機を必要とする解体工事はその敷地の間口や、接ししている道路の幅員が狭い場合、限られた大きさの重機やトラックしか出入り出来ない為、搬出費用や人が行う作業が増え、工事費用が膨大になる可能性があります。
不動産のご売却は、相場とは全く関係ない、その物件それぞれの事情により、市場売却価格に大変大きな影響が出ます。
近所の価格から、算段する前に、まずはご相談ください!
最後に、解体を要する場合、解体業者さんも価格競争がありますので、相見積もりで少しでも安いところで、と思うかもしれませんが、ご存じの通り、「不法投棄」をする業者が存在するのも事実です。
現在の法律では、依頼した業者が不法投棄をした場合、依頼主にまで責任が及ぶ可能性があります。知らなかった、では済まないのです。
きちんとした解体業者さんは、処分の工程を書面に残す「マニフェスト」を作ってくれます。
激安の業者ではないかもしれませんが、後々、不法投棄の責任を問われるリスクを考えれば、安心できる業者さんにお願いする事を優先すべきでしょう。
譲り受けた不動産、事業用不動産のご売却、事業の縮小などで資産の一部売却などのご相談も増えています。
先々そのような検討をされている、なども場合でも遠慮なく、まずはご相談くださいませ!
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産売却の想定外!その相続・譲渡不動産、価値ありますか? ケース⑥
建物が未登記売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却不動産の管理土地中古住宅2021年01月09日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売却・査定・買取はお任せ!モモ・ホームブログです。
その相続・譲渡不動産、価値ありますか?
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』や査定額は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース⑥
建物が登記されていない!
この案件では、ご両親が亡くなった後の土地建物を相続により取得し、ご売却を希望されるお客様からのご相談でした。
よくある、普通の流れです。
人気のエリアに近い市街化調整区域内の土地建物で、なかなか広い土地が出る事が少ない中、敷地も広く、建物は数十年前に建てられているものなので、いわゆる「既存宅地」として売却が出来れば、どなたでも住宅建築が可能な土地として、かなりの価値が見込めるものでした。
しかし、現地調査とともにお話を伺うと、問題が生じました。
建物が未登記だったのです。。。
建物の登記
建物の新築の際、一般的には登記事項の表題部に表題登記を行い、権利部に所有権保存登記を行います。
これにより、だれがその新築した建物の所有者であるのかを公示することが出来ます。
最近の建物ではほぼ皆無と言えますが、数十年前の建物の中には、残念ながらこのような未登記物件は多数あります。
人間で言えば、生まれてから出生届を出さずに大人になってしまったか、引っ越しても結婚しても何も手続きせずに過ごしているようなものですから、その後の不都合が生じない訳がありません。
この未登記建物の売買にどんな問題が生じるのでしょうか。
未登記建物売買の問題は
未登記建物は表題登記、所有権保存登記がされていない、建物の所有者の登記がなされていない建物です。
未登記建物の売却が出来ないか?と言えば、売買は可能です。
しかし、そのままの状態で売買を行う際に大きな損害のリスクを抱えるのは買主様となります。
例えば、未登記建物をそのままの状態で、売主から購入し、実際に居住した場合、外見上は買主が住んでいる建物となりますが、登記をしていない為、第三者から見た場合、誰が所有者が分からない建物に住んでいる人、に過ぎない状態となります。
当然、かなりリスクを感じさせる状態だと言えますが、何がリスクかと言えば、もしこの状況で、元所有者が所有権の保存登記を行い、他の誰かに再度、登記済みの建物を売却して、その新たな買主が登記をしてしまった場合、未登記建物の状態で購入し、居住している買主は法的には、所有権を主張することが出来ず、出ていかなければいけなくなります。
このように、未登記建物は購入者にとって非常に大きなリスクを伴うものであるため、ご売却の場合、購入者に安心してもらえるよう準備が必要なのです。
未登記建物売却の準備
未登記建物のリスクの一端についてご説明しましたが、未登記建物をそのまま購入するリスクは、その登記手続きのルールにあります。
不動産登記法では、所有権の登記を行なえるものは規定されており、表題登記も未登記で、建築確認書類などの建築証明書面が揃っているなど、特別な場合を除いて、未登記建物の購入後に売主の協力なしでは所有権の登記が出来ないこととなっています。
ですから、売主側としては、買主様に安心して取引してもらうために、必ず、売主様名義の所有権保存登記を行ってから売買をし、買主に名義変更を行うことが必須となります。
また、建物が古い場合、知り合いや地元の工務店で建築して、建築確認申請などもせず、建築された年月なども証明することが出来ない(書類が一切残っていない)場合も珍しくありません。
運が良ければ、市役所に残っている場合がありますので、しっかり問い合わせを行いましょう。
建築確認の申請自体を行っていない場合、無申請で建築されている、ある意味、違法状態での建築物ですので、登記をすることも難しい場合があります。
このような場合、売買後に第三者が登記してしまうなどのリスクは少なくなりますが、建物に関して、いつ、誰が建築したか?が分からない状態の建物の売買となりますので、当然、買主のリスクは大きなものとなり、売却は簡単ではなくなります。
増築未登記の物件も同様
昔の建物の場合、建て増し(増築)を行って、増築部分の登記をしていないケースも多くみられます。
この場合も未登記建物と同様のリスクが生じます。
譲り受けた不動産、建物の場合、登記はされていても、登記面積と実際の面積が違う場合などは気が付きにくいものです。
不動産を譲り受けるような場合は、建物のみならず、登記されている面積と土地、建物の面積に相違が無いか?の確認を行い、保管資料から、設計図面や増築時の資料などがあれば、必ず保管しましょう。
昔の建物の場合、資料の有無で売却価格に非常に大きな影響を及ぼすことがあります。
調整区域内の場合、こんな影響が…
今回のケースに話を戻しますが、このケースの場合、建築確認申請すら行われていない、地元の工務店施工の建物であったため、改めて表題登記と保存登記を要するものでした。
売買自体には大きな影響が出なかったものの、市街化調整区域内の物件としては、残念ながら価値を大きく下落させることとなりました。
しっかり申請して登記も行っていれば、既存宅地、として都市計画法34条12号該当地にあっても、建築要件を外せる状況でしたが、登記、申請が無いがために、再建築する方においては、その方に建築要件が必要となってしまいました。
都市計画法第34条12号においては、自治体により条件がことなりますが、その土地で居住用建物を建築する場合、「本人または6親等内の親族が、建築しようとする市、または隣接市町村の市街化調整区域に20年以上継続して居住している」ことが要件となります。
この市街化調整区域としてのルールが規定される前から、宅地として家があって居住していた事実が証明出来れば、いわゆる「既存宅地」や「線引き前宅地」として認められ、34条12号適用外となります。
居住中は全く影響ありませんが、いざ売買する場合、売却価格に非常に大きな差が生じます。
このケースでは、それでも売却出来たので、良いですが、その後の土地の分筆などを経て、「再建築不可」の土地となってしまう場合も珍しくありませんので、注意が必要です。
まずはご相談を!!
このように単に未登記、と言っても、その対処方法はケースによって異なります。
相続・譲渡不動産のご売却を検討される場合は、まずは必ずご相談ください。
地域の相場以上や相場なりにご売却出来るかどうかは、その売却準備で状況が大きく変わります。
いらないと思って資料を破棄してしまってからでは遅い事もありますので、「まずは相談」です!
購入希望者に影響は?
最後にこのような物件の購入を希望される場合、ご購入希望の方が、住宅ローンの利用をする場合は影響が考えられます。
未登記建物や、建築確認の年月が不明の建物、未登記増築部分がある建物が対象となった場合、当然ながら、不動産の担保価値に影響がでますので、その部分の担保評価を得られない可能性は大です。
ご購入希望者に何の問題が無い場合でも、住宅ローンの減額があったり、最悪の場合は住宅ローンが組めない、などのリスクがあります。
そういった評価を受ける建物だった場合、売主様としては、購入希望者は「現金購入」が可能な方に絞られてしまいますので、相場なりでもご売却が難しくなるのは言うまでもありません。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください!
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ご売却物件募集のお知らせ(日高市・坂戸市など) 売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島空家管理不動産の売却2020年10月06日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
モモ・ホームではこのような物件のご売却相談を大募集しております!
エリア:日高市・坂戸市及び近隣
広さ:90坪前後
区域:市街化調整区域(条件により市街化区域でも可)
種別:中古住宅(手直しにより使用可能であれば古くてもOK)
付属建物(倉庫など)あってもOK
古民家風歓迎(必須ではありません)
必須条件:排水先あり
このような土地のご売却相談がございましたら、個人の方、業者の方を問わず、是非お気軽にご連絡くださいませ!
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ご売却物件募集のお知らせ(日高市・坂戸市) 売却不動産・不動産管理空家管理不動産の売却不動産の管理2020年10月04日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
モモ・ホームではこのようなご売却物件のご相談を大募集しております!
エリア:日高市・坂戸市(日高市寄り)
広さ:45坪~
区域:市街化区域及び市街化調整区域、既存宅地
(上物ありでもご相談ください!空き店舗でもOK!)
条件:排水可能(出来れば住宅が少ない方が良)
このような土地のご売却相談がございましたら、個人の方、業者の方を問わず、是非お気軽にご連絡くださいませ!
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ご売却物件募集のお知らせ(所沢・入間・狭山・青梅・瑞穂・あきる野・八王子・川越・坂戸) 売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線空家管理不動産の売却2020年10月03日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
モモ・ホームでは、このような物件のご売却相談を大募集しております!
エリア:所沢・入間・狭山・青梅・瑞穂・あきる野・八王子・川越・坂戸
広さ:50坪~100坪
区域:市街化区域または都市計画法第34条11号の市街化調整区域、既存宅地
※既存の建物(中古戸建のご売却でも)があってもOK
このような不動産のご売却相談がございましたら、個人の方、業者の方を問わず、是非お気軽にご連絡くださいませ!
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「予約制個別相談」の『オンライン無料相談』は、お住まい探しのスタートからご売却まで、不動産に関する相談はなんでも大歓迎です!
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ご売却物件募集のお知らせ(川越市) 売却不動産・不動産管理地域の情報:坂戸・鶴ヶ島地域の情報:川越・東上線空家管理不動産の売却不動産の管理2020年10月02日坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログです。
モモ・ホームでは現在、このような物件のご売却相談を大募集しております!
エリア:西武新宿線南大塚駅周辺および川越市東部エリア(東武東上線川越駅・上福岡駅・新河岸駅付近など)
広さ:60坪以上
区域:市街化調整区域(都市計画法第34条12号でもOK)
必須条件:排水先がある事
このような土地のご売却相談がございましたら、個人の方、業者の方を問わず、是非お気軽にご連絡くださいませ!
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不動産売却の想定外!その相続・譲渡不動産、価値ありますか? ケース⑤
建て替え不可不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月11日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか?
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース⑤
建て替えが出来ない!
このケースは、市街化調委区域の物件でした。
市街化調整区域に限らず、建物を建築する土地は自治体や用途地域ごとに『最低敷地面積』というのが定められています。
「親から相続した土地を親族で分けたい」「土地が広すぎて買い手が見つからない」、このような理由で土地を分筆したいと思われているケースもあるかと思います。
このとき、「最低敷地面積」という規定に注意する必要があります。
もし最低敷地面積を下回る分筆を行うと、その土地には新たに建物を建てられないなど様々な不利益があるからで、当然、売却も難しくなります。
広い土地のオーナーで、売りやすくしようと新たに分筆する場合、自治体のルールを調査せずに行えば、場合によってはほとんど価値のない土地になってしまうという事です。
今回のケースは坂戸市の市街化調整区域。
オーナーは元々広い土地を所有しており、南側敷地を有効活用しようと貸店舗を建築し、飲食店として貸し、運用していました。
その後、自らの敷地の分筆を行ったのですが、工務店や分筆を担当したであろう土地家屋調査士か測量士などのアドバイスが無かったのかもしれませんが、深く考えずに分筆してしまったのです。
その後、飲食店がテナントを去り、次の借り手も現れない事から、売却を相談、そこで初めて『最低敷地面積』に満たない土地であることが分かったのです。
市街化調整区域の最低敷地面積は坂戸市の場合、約90坪、これに満たない土地には原則建物の建築が出来ないので、今回のケースの場合、この店舗は『建て替え不可』の建物となってしまいました。
市街化調整区域の最低敷地面積は、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市などは約90坪、川越市などでは約60坪となっています。
市街化区域内でも、最低敷地面積は100㎡以上や135㎡以上など定められている場合が多く、規定が定められる前から満たしていない土地を除いては、この敷地面積を下回る土地の分筆を新たに行ってしまうと建物が建築できない土地などとして、『価値が失われて』しまいます。
土地を切り売りしたり、分筆する場合、個人の土地ですから、ほとんど人に頼ることなく出来ますが、何も考えずにやってしまうと、売却をする必要が出来た場合に、想像以上に価格に影響します。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
市街化調整区域は何と言っても『安くて広い』のが魅力です。
注文住宅希望の場合、土地の予算を抑えたい方が、『安さ』と『広さ』を求め、調整区域を希望される場合が多いのですが、調整区域にも相場があり、その中でも『安い』と感じる土地であれば、『理由』があるはずです。
ご購入の場合は、必ず不動産屋のアドバイスを受けながら探してください。
ハウスメーカーの営業さんなどでは、手落ちがある可能性がより大きいのが調整区域の物件です。
また、ご売却の場合も、大きな価格差は生じづらいにしても、一括査定や、即時回答などの信用性が非常に低いのが調整区域の土地です。
川越市、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市だけでも基準の異なる部分があります。それだけ自治体により、ニーズもルールも違う案件ですので、調査は必須となります。
別のケースで、市街化区域内でも昔からの住宅地で稀に見られるのが『道路要件を満たさない』土地です。
建物を建築する際には、道路要件を満たしている必要があります。
例えば、間口は2m以上必要であったり、接道する道路の幅員は4m以上必要であるなど…。
この接道する道路幅員4m以上、を満たしていない不動産は意外と少なくありません。
このような場合、『セットバック』と言って、通常は道路中心線より2mを確保するよう、敷地を後退させたラインを元に有効敷地面積として、建物の建築を可能にする事が出来ます。
しかし、その道路そのものの入り口から既に4m未満で敷地まで全て基準を満たさない状況であったり、更に通り抜けられない状況や、周囲の敷地が後退する見込みが無かったりといくつかの状況が重なると、そこにある建物は『建て替え(再建築)不可』の物件となってしまいます。
市役所に相談、協議を重ね、事情を汲んで許可される場合がありますが、それでも不動産価値としては非常に厳しいものになると言わざるを得ないでしょう…。
中には駅から数分の物件でもこの要件を満たさない事で、売却自体難しいものもあります。
こういった物件の場合、ご自身のみで解決していくのは非常に困難と言えますので、時間をかける覚悟で不動産屋などに相談するべきです。
購入した時には無かった規則や基準により、その時の価値と大きく異なる事は、プラスでもマイナスでも起こり得ます。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください!
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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不動産売却の想定外!その相続・譲渡不動産、価値ありますか? ケース④
排水先が無い渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月10日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか?
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース④
汚水の排水先が無い!
このケースに該当する土地は、主に市街化調委区域にあり、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市、日高市などエリアに関わらず存在し、市によって対処法も変わります。
川越市の場合。
市街化調整区域の土地は原則、住宅の建築が出来ないエリアですが、都市計画法上の基準を満たす場合、建築が許可される場合があります。
都市計画法34条11号や12号、既存宅地などと呼ばれる土地がそれで、34条11号、いわゆる既存宅地であれば、一般の方でも居住用の建物の建築がOKとなるので、川越市でも市街化区域とほとんど変わらない相場(現在は希少でもあるので)で取引されます。
逆に34条12号該当の土地は、住宅建築の場合、本人または配偶者または6親等内の親族が、川越市または隣接市の『調整区域内』に継続して20年以上、居住している方に限り、認められるなど、非常に限られた人しか住宅を建てられません。
そういった理由で、34条12号の土地は相場に比べ、かなり安くなります。
ただ、この厳しく見える基準でも、該当する方は当然沢山います。
そういった方にとっては、34条12号の土地は『安くて広い』お宝物件となる可能性があるのです。
その土地も、親御さんが入手した34条12号の土地を相続により取得したものでした。
安くて広いので、3区画分譲の内、2区画を入手、いつか住み換えようと考えたのだと思いますが、相続となってしまいました。
息子さんは建築の条件は満たすものの、移住の予定も無いので売却を希望、しかし残念ながら購入時の半値以下の価格で売却となってしまいました。
購入時は、建物の建築はずっと先のことだと気にしていなかったのか、重要事項について良く確認せずに契約されていたのです(聞いてはいるが軽く考えていたのかもしれません)。
この物件、汚水の排水先が無かったのです。
市街化調整区域の場合、驚くほど珍しい話ではありませんので、今後、調整区域の売買を予定している方は再確認が必要です。
ただ、川越市の場合は、販売価格に致命的に影響します。
隣の日高市の場合、敷地内にトレンチを設置し、蒸発散槽とする事で、この問題を乗り越えられる可能性があります(イメージとして、宅地内に側溝を作り蒸発させる)が、川越市はこの処理方法が認められていません。
方法は無いわけではありません、『汲み取り』です。
かなり昔は郊外では一般的な汲み取りも現在では、あまり見かけなくなりました。
購入者から見てマイナスイメージになるのはもちろんですが、何よりネックは恐らく年間数十万、場合によっては百万を超える汲み取り費用です。
この案件の場合、敷地の10m位手前まで側溝が来ていましたが、敷地の手前に『私道』があり、そこの所有者が側溝の延長を拒否した為、このような状態となっていました。
購入時には側溝が延長される、とか、延長が可能などと言われてしまった可能性もありますが、後の祭りです…。
それでも『汲み取り』でも構わないと購入してくれる方がいるだけ良かったと言えるでしょう。
通常であれば『資材置場』としての販売になるところでした…。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
市街化調整区域は何と言っても『安くて広い』のが魅力です。
注文住宅希望の場合、土地の予算を抑えたい方が、『安さ』と『広さ』を求め、調整区域を希望される場合が多いのですが、調整区域にも相場があり、その中でも『安い』と感じる土地であれば、『理由』があるはずです。
ご購入の場合は、必ず不動産屋のアドバイスを受けながら探してください。
ハウスメーカーの営業さんなどでは、手落ちがある可能性がより大きいのが調整区域の物件です。
また、ご売却の場合も、大きな価格差は生じづらいにしても、一括査定や、即時回答などの信用性が非常に低いのが調整区域の土地です。
川越市、坂戸市、鶴ヶ島市、日高市だけでも基準の異なる部分があります。それだけ自治体により、ニーズもルールも違う案件ですので、調査は必須となります。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース⑤⇨ 建て替えが出来ない!
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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不動産売却の想定外!その相続・譲渡不動産、価値ありますか? ケース③
敷地に他人の水道管渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月09日
ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
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その相続・譲渡不動産、価値ありますか?
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース③
他人の水道管が敷地内にっ!
(自宅の水道管が他人の土地を通っている!)
今回は2つのケース、敷地内に他人の水道管が入っている、または自宅の水道管が道路からでは無く、他人の敷地を経由して入っている物件です。
実はこの2ケース、未だ、そんなに珍しくなく、古くからある分譲宅地や集落では意外と残っています。
なんとなく相続や譲渡で取得し、水道管がどこを通っているかなど気にすることもなく使用している方、考えた事もない方は多いのではないでしょうか?
古い分譲宅地で、分譲当時には都市ガスでは無く、プロパンガスを利用していた場合など、道路を新設する際にも管を通す手間を省いたような現場だと有り得るのが、分譲区画の中心を水道管が突き抜けているケースです。(川越市・鶴ヶ島市・坂戸市など、どこでも!)
このような場合、開発業者のメリットとしては、宅地部分の造成時に水道管を埋設する事で、単純に水道管の総延長を短くすることが出来る点と、道路の採掘や埋め戻しなどの手間に比べ、土の中に埋めるだけなので、手間と費用を節約できる点があります。
(現在の新規開発ではほぼ皆無だと思いますが…)
一方、購入者であるお客様にとってはデメリットしか無いと言っていいでしょう。
所有者全員の確認や覚書を取り交わし、お互いの承諾を得た上での使用となりますし、途中の管の破損などは敷地内の水道管の管理は所有者全員で行わなければいけません(位置指定道路と同様)。
水道メーターの口径アップなども容易に出来ませんので、旧分譲地の一般的な口径である13㎜だった場合、建て替えで20㎜や25㎜に口径アップする時の承諾は原則、区画住民全体の合意が必要となりますし、口径アップにより、他の所有者の水圧が足りなくなる懸念がある場合、引込管全てを承諾の上、自己負担で交換、口径アップしなけらばいけない懸念があります。
何より、最近の方々にとって、そのルールがあるが為、近所付き合いに特に気遣いが必要となる点は大きいのではないでしょうか…。
もう一つ、似たようなケースがあります。(日高市や川越市などの例)
これは、前面に幅の広い国道があり、水道の本管が反対車線の歩道側に入っているケース。
国道から水道を引き込むのはもちろん可能ですが、反対車線の歩道側から引き込むとなると費用と手間が桁違いになります。
10m超の国道を水道引込の為に通行止めにして掘り返し、埋め戻す作業は、車道と歩道ではアスファルトの厚みや規格も違う為、時間も費用も膨大になりますし、許可を得なければ出来ません。
この物件の場合、恐らく当時の自治会(集落)の方々で相談し、合意の上で、市道側に居住する人の敷地に水道管を引込み、皆の敷地を経由して、国道を介さずに水道管を奥の人まで配管させたようです。
現在では、このような引込み方は、よほどの事情が無い限り、新規で行われないかと思いますが、昔の集落では近所付き合いの程度も現在より濃厚だったのでしょう。
こちらも世代交代や所有者の変更があれば、デメリットしかありません。
この物件の場合、取り決めで、水道配管のルート変更や口径変更を行う場合、その原因となる所有者が自己負担で行う事、となっていました。
要するに、ルートの途中の所有者が、自分の敷地に国道側から新たに引込みを行う場合、その手前までで、水道の供給を止めて、自分の敷地の先から、再度供給を再開させる工事の一切を自分が負担しなければいけないルールとなっていたのです。
先の供給を再開、復活させるという事は、自宅の引込みだけでなく、先の居住者の引込みをしなければいけないので、水道引込工事は2カ所必要になるという事です。
上の2つのケース、土地の購入者の立場で考えた場合、当然、デメリットとして捉えられますし、状況を改善させるにはそれなりの費用を考えなければいけません。
その手続きや工事の手配、時間、費用、などを考慮した価格となってしまう可能性は大いにあるのです。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
相続・譲渡が発生するまでは、何の不便も無く、気にもかけなかったであろう事が、いざ、家を建て替えたり、売却しようという時に、思いもかけないデメリットが判明するケースは珍しくないのです。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース④⇨ 汚水の排水先が無い!
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
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不動産売却の想定外!その相続・譲渡不動産、価値ありますか? ケース②
水道引込不可渋澤 百不動産購入売却不動産・不動産管理空家管理土地不動産の売却不動産の管理2020年08月08日ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。
また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。
注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。
でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。
坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ!モモ・ホームブログ
その相続・譲渡不動産、価値ありますか?
相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。
これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』は全く別の指標で価格が決まります。
通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。
ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。
皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。
こんなケースがありました
これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。
ケース②
水道が引き込めない土地だった!
この物件は東武東上線つきのわ駅徒歩10分以内の好立地の更地です。
整形地で南道路、敷地面積も50坪超、前面道路も5m以上、通常の宅地であれば好条件と言える物件でした。
この物件の落とし穴は『水道の引込』にありました。
相続により取得したオーナーさんのお住まいは近隣では無く、更地状態の土地を利用する予定も無いので、売却したいとのご相談でした。
公図と測量図を取得して、直ぐに違和感…。
敷地の南側、道路と敷地の間に細い筆、当該敷地を含む区画の南側と道路の間に細~い別の敷地が挟まっています。
早速謄本など取得し調査してみると…。
その細い敷地は、区画全体の所有者が共有する土地だったのです…。
この土地、水道管やガス管、下水道の取出し、引込みが完了していれば、まだよかったのですが、何もない更地。
これは売却しても、次のオーナーさんが購入早々、非常に苦労する土地になってしまいました…。
ただ、次に丸投げするわけにはいきませんし、売却後のトラブルを避けなければいけません!
区画内の所有者を全て調査し、居住者、所有者にコンタクトし、訪問、交渉を行い、敷地へのライフラインの引込み、取出し工事の承諾書をかき集めました…。
中には、このオーナーさんと同様、詳しいことが分からず相続し所有している方もおり、その状況に驚く方や、よく分からないからと押印を拒む方もいるなど、かなり苦労したケースです。
原則、取り決めでは、半数以上の同意を得れば良く、著名があれば、押印は必要ないルールではありましたが、売却後のトラブルを避ける為、約8割、著名いただいた方からは全て押印もお願いしました。
次の購入希望者が現れた場合に、少しでもデメリットを感じさせないよう、安心して購入していただく状態となれば、価値の減少を防ぐことも可能です。
ご売却相談で調査の結果、オーナーさんが初めて知ったケースです。
もしかしたら、相続・譲渡時にはほとんど関心が無く忘れてしまっていたのかもしれませんが、確かにどれも、パッと見たところ問題がある外見では無いので、すっかり失念しても仕方なかったかもしれません。
不動産は、そのエリアのニーズや接している道路の方向や広さ、車通りの多さ、陽当り、通風、周辺の環境や雰囲気、騒音、匂い、平坦か傾斜地か、川が近いか、川より高いか、地盤が固いか、利便性、駅やバス停からの距離、小中学校や公園が近いか、などなど、様々な条件で2つと同じものがありませんので、価格も千差万別です。
そういった中、オーナーさんは不動産評価額を基に販売価格を予想するのは困難であり、また、一括査定サイトなどで、直ぐに高額査定が出てくるような会社も、正直有り得ない話と言えます。
不動産の売却や買取を依頼しようとご検討の場合は、取得の経緯からしっかり話を聴きとろうとしてくれる不動産屋に相談するべきだと思います。
ケース③⇨ 他人の水道管が敷地内にっ!
(自宅の水道管が他人の土地を通っている!)
昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください!
東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。
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