川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却・お住まい探しはモモ・ホームにお任せ！モモ・ホームブログ
新居をご購入の場合、新築分譲住宅をお求めであれば、今は、ネットを見れば全ての情報が手に入るといっても過言では無いかと思います。

お住まい探しで苦労される方の多くは、『土地探し』からスタートされる方では無いでしょうか。

お問合せのお客様の中でも稀に、探しても探してもご希望の土地に巡り合うことが出来ずに『未公開物件』や『掘り出し物』を探し始める方もいらっしゃいます。


 掘り出し物の土地・建物はあるのか？ 

モモ・ホームのホームページの掲載物件でも、ある意味、『未公開物件』として会員様専用の物件情報がございますが、これはいわゆる『未公開物件』では無いと思っています。

お客様が広く宣伝して欲しくない事情がある場合など、たまたま近所の方の目に留まるのを避けたいご売却、興味のない方に知られたくないなど、様々な理由があり、一般公開していない物件が、この種の『未公開物件』です。

いまや、ほとんどの方はネットで物件探しをする時代ですが、昔は不動産屋に問い合わせて物件を探さなければいけないか、チラシを頼りに探したりしてましたから、たまたま赴いた不動産屋で良い情報が得られた場合に、それが『未公開』の『掘り出し物』物件となっていたわけです。

ですから、その不動産屋さんも、別に隠していたわけでは無く、不動産屋さんにしてみれば、いいところにお客様が『たまたま』やって来てくれたわけで、不動産屋さんにとっても、ラッキーな来客だったのです。

今では、不動産屋は『レインズ』という、不動産屋が売却依頼を受け、物件をお預かりしたら物件情報を登録するシステムがあり、埼玉の不動産屋でも、全国の売却物件の情報を得ることが出来ます。

『専任媒介』と『専属専任媒介』でお預かりした売却物件は、必ず登録しなければいけない為、情報の１社独占は出来ない仕組みになっています（一部大手業者では「囲い込み」という脱法的な行為を行っており、問題となっています）。

その為、専任あるいは専属専任の売却物件はレインズで必ず確認出来、一般媒介でお預かりした物件の場合は、登録するか否かは自由ですが、一般媒介の場合は、ご売却依頼を受ける業者が複数になる事が多いので、情報を隠す意味が殆ど無いといえますし、隠せば、自ら売却機会を失いますので、不動産屋にも、お客様にも何のメリットもありません。

不動産情報の拡散の仕組み自体が、時代と共に変わった為、『未公開の掘り出し物』物件がゼロでは無いものの、昔のように、『たまたま巡り合った気がする』ような物件には、ほぼ出会えないと言っていいでしょう。

何より、その『掘り出し物』物件というのは、公開物件の中に既にある物件かもしれませんし、『掘り出し物』を決めるのは、不動産屋側では無く、お客様です。

不動産屋が『この未公開は掘り出し物物件ですよ』と、お客様の希望を聞くなり出せるなら、もはやドラえもんや魔法使いレベルの神業と言えます。


 『掘り出し物』に巡り合う『見方』 

『掘り出し物』物件は、その人、その家族によって様々です。

分かりやすい例としては、近年、競争率が非常に高い『ポツンと一軒家』的な物件。

広々とした敷地に丁度良いこじんまりした建物、街から程よく離れた田舎や自然を満喫できる環境にある、はやりの田舎暮らしを考えている方に、大人気となっている物件です。

『ポツンと一軒家』ですから、ポツンとしかありませんし、当然、わざわざ人気に合わせてポツンとしか無い物が、沢山出る訳が無いので、供給には時間が掛かります。

出ればすぐに売れる、このような物件ですが、だからと言って、『誰でも欲しいと思う』物件ではありません。

求めて待ち焦がれた人にとっては、まぎれもない『掘り出し物』となりますが、興味のない方にとっては、不便な田舎にある管理が大変そうな広い土地に古い家が建っている、何の魅力も感じない物件だと思います。

同じ買い物でも、車や家電など、需要や人気、流行りに合わせて生産される物には『掘り出し物』はありませんが、骨とう品や美術品などと同様、『同じものが無い』不動産の場合は、『その人それぞれの感じる価値』があり、相場はあっても定価が無い買い物です。

その人が、その不動産を気に入っても、期待する価格よりも高ければ興味が薄れるかもしれませんし、思ったよりも安ければ、同じ不動産でも、その瞬間『掘り出し物』と感じるようになるかもしれません。

また、その価値について、家族で話し合い、先々までの豊かな生活を想像し、計画した時に、今まで思っていた『価値ある不動産』の考え方や見え方が、『激変』する方も多くいらっしゃいます。

こだわっていた部分を見直してみたり、優先順位を家族で話し合ってみたり、現実とその先の生活と合わせ、豊かな生活について考えてみたり。

絶対必要、絶対無ければいけない、と思っていた条件が、『さほど重要では無かった』場合、『価値ある不動産』はそれまでと全く見方が変わります。

今まで素通りしていた不動産の中に、その『価値ある不動産』が、良く見たらあった！、のであれば、それが、あなたにとっての『掘り出し物』物件ではないでしょうか。

不動産の購入は、人生でも一番高額な買い物となる方が殆どですので、失敗したくないと思うのは当然で、そこに『希望を全て詰め込みたい』と思うのも当然です。

ただ、どんな買い物でもそうですが、特に不動産は、全てを叶える物というのは実際は存在などしていない中で、100点満点では無くても、『90点満点』『80点満点』の買い物を『限られた予算』の中でするものです。

『満点』の買い物をするのに大事なのは、家族の豊かな生活にとって、『これだけは譲れないポイント』の確認と、『優先順位』を確り確認し、『加点方式』で物件を見て、判断する事です。

アレが良くない、アソコがダメだった、こうだったらいいのに、など、ダメな所や無い所、を『減点方式』で評価すると、物件を見る時に『あら捜し』ばかり得意になり、間違いなく『掘り出し物』はおろか『良い物件』に巡り合えなくなります。

『掘り出し物』や『良い物件』に巡り合うには、決まった予算と、限られた物件の中で、『どのように見るか』は非常に大事で、初日に見れば『掘り出し物』だったかもしれないのに、『減点』が癖になってしまうと、せっかくの良い物件に気が付かない事もあるのです。

ご家族にとっての『掘り出し物』は、少し待てばたまたま出る場合もありますが、それだけでは無く、『お金さえあれば買える』物でも無く、不動産屋が『隠し持っている』訳でもなく。。。


 もしかしたらその物件が 

もしかしたら、目の前にある、その物件かもしれないのです。


➤➤モモ・ホームでお住まい探し➤➤



 購入希望者にとっての『掘り出し物』物件になるために 

不動産をご売却される方においても、ご自身が売却される物件の『価値』は、最終的には『ご購入希望者』が判断するのが市場の原理で、当然ながら不動産屋が決めるものではありません。

より多くの方に見てもらい、多くの価値観に問うて、『たった一人』でも『価値』を感じてくれれば、ご売却は成功しますが、その一人に価値を伝えるには、『商品』としてのご売却物件を『魅力的に』する必要もあります。

物件探しの場合と同じように、『お金を掛ければ価値が上がる』訳ではありません。

『安心して取引できる』『綺麗に管理されている』だけでも、格段にご購入者から見た価値は上がるかもしれません。

不動産を探している方にとって『掘り出し物』、『良い物件』と感じて頂けるよう、少なからず、目に留まる『魅力』が必要で、売主様にとってのお客様は、同じように、既に目の前にいるかもしれません。

どのように探していけばよいか、どのように売却すれば良いか、モモ・ホームでは、お客様のご要望や、経緯を十分にお伺いし、徹底サポート致します。

土地探し、お住まい探し、不動産の売却をご検討の際は、お気軽にモモ・ホームにご相談くださいませ！



お住まい探しは、ある程度早めと思いながら皆さん動き始めていると思いきや、計画の練り直しが必要になったり、イレギュラーな事態も起こりうるので、意外に時間が掛かる事で、慌てる方も少なくありません。

特に気に入った土地で注文住宅をお考えの場合、モモ・ホームでは、複数の工務店と特約や提携をしており、お得なプランもございますので、是非、ご相談くださいませ。

思ってもいなかった時間や費用で、計画が狂ってしまうことなどが無いよう、是非、早めにご相談いただき、しっかり準備しながら、楽しいお住まい探しを始めてください。


≫モモ・ホームで家探し・土地探し  

ご売却・買取のご相談は、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
 

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！

　

 

東武東上線・東武越生線・JR川越線、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市のお住まい探しや資金プラン、不動産売却・買取・運用・管理のご相談はモモ・ホームにお任せください。お電話かメールでもお気軽にご相談ください。

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川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の土地探し・売却・買取はモモ・ホームにご相談ください！モモ・ホームブログ
お住まい探しの中で、注文住宅等を希望の方は特に、土地探しに苦労される方も多くいらっしゃいます。

モモ・ホームに会員の方でも、沢山の方が希望されるのは、『広い土地』です。

駅から多少離れてでも、余裕のある広い土地を望まれる方は多く、条件の良い土地に関しては争奪戦とも言え、人気と共に、供給が追い付いていない人気の条件となっています。



 広い土地の探し方・売却 

住宅地にある土地、市街化区域内であれば、市街化区域の中で定められる用途や制限に沿って建築できる建物の面積や高さに限界がありますが、市街化区域を外れた、『市街化調整区域』は、一見すると、農地などが比較的多いエリアにある土地で、広々と自由に建物が建っているように見えますが、市街化調整区域には、市街化区域より、ある意味厳しい規制もあります。

広い土地が良いからと、誰でも購入して家を建てられるわけではありません。

建てる人の資格要件がある土地も多く存在ます。

土地を探すとき、また、現にお住まいだった土地の方はご存じかもしれませんが、相続などで取得した土地が市街化調整区域内であった場合などの場合、知っておいら方が良い『市街化調整区域』の土地についての解説です。

≫市街化調整区域って何

≫都市計画法第34条12号の土地

≫34条12号の建築要件②

≫都市計画法第34条11号の土地

≫34条11号の土地②

≫既存宅地・線引き前宅地


 

市街化調整区域の土地のご売却・買取は、まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
 

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川越市・日高市・鶴ヶ島市・坂戸市の不動産・市街化調整区域の売買はお任せ！モモ・ホームブログです。

もう１年にも及ぶ新型コロナウィルスの影響で、いわゆる「第２波」以降、「新しい生活様式」や「ウィズコロナ」などで、毎日の通勤も少なくなり、テレワークの推進で、都会に暮らす人々が都会での生活リスクを考えるようになりました。


 東京から近隣３件へ転出者急増 

総務省が発表した２０２０年の住民基本台帳に基づく人口移動報告によれば、東京都は転出者数が前年から１万７９３８人多い４０万１８０５人で、全国で唯一、増加したことが分かりました。

転出先は、近接の３県で５５％を占め、都心から通勤圏内の郊外へ移り住む流れが進んでいる状況が本格化しています。


(NHK NEWS WEBより)

東京都の転出超過は半年前から。
実は6カ月連続で転出超過の状況が続いており、この流れでリモートワークが一段と進めば、東京一極集中が一気に終わる新たな局面に入るとすら言われているようです。

転出先は、神奈川県へ９万１６６９人、埼玉県に７万４６５９人、千葉県に５万６１８６人と近隣３県が多く、他、大阪府、愛知県、北海道、福岡県、茨城県への転出者は１万人を超えました。

最近では近隣３県以外でも移住の誘致を積極的に行っている自治体も出てきています。

まだ、空き家の多い地方での有効利用程度の動きかもしれませんが、移住者へのメリットが大きくなってくれば、脱東京の流れをさらに加速させていくかもしれません。

本社機能などが、まだまだ東京にあるケースが多く、週に２回などの出勤がある方はお客様で増えてきました。

東京直結１時間から１時間半程度のエリアが集中する埼玉県南部は、東京からの移住先として多くの方に選ばれる状況となっているようです。（埼玉県の場合、北部の人口維持が大きな課題ではあります）

埼玉県への移住など、ご検討の方は是非、お気軽にご相談くださいませ！

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ご売却や買取の依頼、相談で最も多いのは、何と言っても相続などにより譲り受けた土地や建物です。

また、注文住宅をご検討の方で多いのは、ご実家、ご親族所有の土地を譲り受けて建築されるケースです。

注文住宅を土地取得からスタートされる方々にとっては、建物に予算を掛けられる分、非常に羨ましいですよね…。

でも、何も調べないで相続・譲渡によって手に入れたその不動産…。

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売却・査定・買取はお任せ！モモ・ホームブログです。
 その相続・譲渡不動産、価値ありますか？ 


相続や譲渡により取得する土地・建物の価値はほとんどの方は、路線価を基に固定資産税評価額や相続税評価額として算出される額が不動産価値と考えています。

これらの評価額は税額を決める為に算出される価格であり、いわゆる『市場価値』や査定額は全く別の指標で価格が決まります。

通常は、評価額よりも市場価格の方が高くなるので、取得した不動産が何も問題が無く、市場のニーズがある地域であれば、評価額よりも実際に売却する価格が高くなる期待が出来ます。

ところが、私がご売却のお手伝いをした土地建物でも、稀に売却に苦労するケースがあります。

皆さん、共通するのは、ご売却の段階になるまで、相続・譲渡によって取得した不動産について「よく分からない」状態でした。

 こんなケースがありました 

これまで実際にあったこんな不動産をご紹介しましょう。

 ケース⑥ 
 建物が登記されていない！ 

この案件では、ご両親が亡くなった後の土地建物を相続により取得し、ご売却を希望されるお客様からのご相談でした。

よくある、普通の流れです。

人気のエリアに近い市街化調整区域内の土地建物で、なかなか広い土地が出る事が少ない中、敷地も広く、建物は数十年前に建てられているものなので、いわゆる「既存宅地」として売却が出来れば、どなたでも住宅建築が可能な土地として、かなりの価値が見込めるものでした。

しかし、現地調査とともにお話を伺うと、問題が生じました。

建物が未登記だったのです。。。




 建物の登記 

建物の新築の際、一般的には登記事項の表題部に表題登記を行い、権利部に所有権保存登記を行います。

これにより、だれがその新築した建物の所有者であるのかを公示することが出来ます。

最近の建物ではほぼ皆無と言えますが、数十年前の建物の中には、残念ながらこのような未登記物件は多数あります。

人間で言えば、生まれてから出生届を出さずに大人になってしまったか、引っ越しても結婚しても何も手続きせずに過ごしているようなものですから、その後の不都合が生じない訳がありません。

この未登記建物の売買にどんな問題が生じるのでしょうか。


 未登記建物売買の問題は 

未登記建物は表題登記、所有権保存登記がされていない、建物の所有者の登記がなされていない建物です。

未登記建物の売却が出来ないか？と言えば、売買は可能です。

しかし、そのままの状態で売買を行う際に大きな損害のリスクを抱えるのは買主様となります。

例えば、未登記建物をそのままの状態で、売主から購入し、実際に居住した場合、外見上は買主が住んでいる建物となりますが、登記をしていない為、第三者から見た場合、誰が所有者が分からない建物に住んでいる人、に過ぎない状態となります。

当然、かなりリスクを感じさせる状態だと言えますが、何がリスクかと言えば、もしこの状況で、元所有者が所有権の保存登記を行い、他の誰かに再度、登記済みの建物を売却して、その新たな買主が登記をしてしまった場合、未登記建物の状態で購入し、居住している買主は法的には、所有権を主張することが出来ず、出ていかなければいけなくなります。

このように、未登記建物は購入者にとって非常に大きなリスクを伴うものであるため、ご売却の場合、購入者に安心してもらえるよう準備が必要なのです。


 未登記建物売却の準備 

未登記建物のリスクの一端についてご説明しましたが、未登記建物をそのまま購入するリスクは、その登記手続きのルールにあります。

不動産登記法では、所有権の登記を行なえるものは規定されており、表題登記も未登記で、建築確認書類などの建築証明書面が揃っているなど、特別な場合を除いて、未登記建物の購入後に売主の協力なしでは所有権の登記が出来ないこととなっています。

ですから、売主側としては、買主様に安心して取引してもらうために、必ず、売主様名義の所有権保存登記を行ってから売買をし、買主に名義変更を行うことが必須となります。

また、建物が古い場合、知り合いや地元の工務店で建築して、建築確認申請などもせず、建築された年月なども証明することが出来ない（書類が一切残っていない）場合も珍しくありません。

運が良ければ、市役所に残っている場合がありますので、しっかり問い合わせを行いましょう。

建築確認の申請自体を行っていない場合、無申請で建築されている、ある意味、違法状態での建築物ですので、登記をすることも難しい場合があります。

このような場合、売買後に第三者が登記してしまうなどのリスクは少なくなりますが、建物に関して、いつ、誰が建築したか？が分からない状態の建物の売買となりますので、当然、買主のリスクは大きなものとなり、売却は簡単ではなくなります。


 増築未登記の物件も同様 

昔の建物の場合、建て増し（増築）を行って、増築部分の登記をしていないケースも多くみられます。

この場合も未登記建物と同様のリスクが生じます。

譲り受けた不動産、建物の場合、登記はされていても、登記面積と実際の面積が違う場合などは気が付きにくいものです。

不動産を譲り受けるような場合は、建物のみならず、登記されている面積と土地、建物の面積に相違が無いか？の確認を行い、保管資料から、設計図面や増築時の資料などがあれば、必ず保管しましょう。

昔の建物の場合、資料の有無で売却価格に非常に大きな影響を及ぼすことがあります。


 調整区域内の場合、こんな影響が… 

今回のケースに話を戻しますが、このケースの場合、建築確認申請すら行われていない、地元の工務店施工の建物であったため、改めて表題登記と保存登記を要するものでした。

売買自体には大きな影響が出なかったものの、市街化調整区域内の物件としては、残念ながら価値を大きく下落させることとなりました。

しっかり申請して登記も行っていれば、既存宅地、として都市計画法34条12号該当地にあっても、建築要件を外せる状況でしたが、登記、申請が無いがために、再建築する方においては、その方に建築要件が必要となってしまいました。

都市計画法第34条12号においては、自治体により条件がことなりますが、その土地で居住用建物を建築する場合、「本人または6親等内の親族が、建築しようとする市、または隣接市町村の市街化調整区域に20年以上継続して居住している」ことが要件となります。

この市街化調整区域としてのルールが規定される前から、宅地として家があって居住していた事実が証明出来れば、いわゆる「既存宅地」や「線引き前宅地」として認められ、34条12号適用外となります。

居住中は全く影響ありませんが、いざ売買する場合、売却価格に非常に大きな差が生じます。

このケースでは、それでも売却出来たので、良いですが、その後の土地の分筆などを経て、「再建築不可」の土地となってしまう場合も珍しくありませんので、注意が必要です。


 まずはご相談を！！ 

このように単に未登記、と言っても、その対処方法はケースによって異なります。

相続・譲渡不動産のご売却を検討される場合は、まずは必ずご相談ください。

地域の相場以上や相場なりにご売却出来るかどうかは、その売却準備で状況が大きく変わります。

いらないと思って資料を破棄してしまってからでは遅い事もありますので、「まずは相談」です！


 購入希望者に影響は？ 

最後にこのような物件の購入を希望される場合、ご購入希望の方が、住宅ローンの利用をする場合は影響が考えられます。

未登記建物や、建築確認の年月が不明の建物、未登記増築部分がある建物が対象となった場合、当然ながら、不動産の担保価値に影響がでますので、その部分の担保評価を得られない可能性は大です。

ご購入希望者に何の問題が無い場合でも、住宅ローンの減額があったり、最悪の場合は住宅ローンが組めない、などのリスクがあります。

そういった評価を受ける建物だった場合、売主様としては、購入希望者は「現金購入」が可能な方に絞られてしまいますので、相場なりでもご売却が難しくなるのは言うまでもありません。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。

  　
 
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６月より開始致しましたお住まい探しやご売却、不動産に関するご相談はなんでも大歓迎！『来店不要！オンライン無料相談』






これまでのZoomに加え、『Face Time』『Google Meet』『Line』の各アプリでのミーティングアプリ、無料ビデオ通話のサービスでも対応致します！






Zoomでの無料相談の手順はこちらでもご確認できます↓


オンライン無料相談の流れ




①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。

②パソコンでモモ・ホームからメールで届いた招待URL（ミーティングURL）をクリックすると、 パソコンにZoomがダウンロードされます。

③ダウンロードされたファイルをクリックすると、 Zoomがインストールされ、ミーティングに参加（オンライン無料相談）できます。

④「コンピュータでオーディオに参加」というボタンが出てくるので、こちらをクリックして下さい。

これだけで、Zoomに参加できます。

①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。

②スマホ版の特徴はアプリ（無料）をインストールする必要があるということです。

iPhone・iPadの場合、
App Storeの検索窓に「zoom」と入力し、検索結果に出てきたアプリの中から「Zoom Cloud Meetings」をインストールしてください。


Androidの場合、
Google playの検索窓に「zoom」と入力し、検索結果に出てきたアプリの中から「Zoom Cloud Meetings」をインストールしてください。


③ご予約時間に、届いたメールのZoom URL（ミーティングURL）をクリックしてください。自動的にアプリが起動してミーティングに参加（オンライン無料相談）できます。

■『Face Time』でのオンライン無料相談は、対応端末が以下の通り



■以下の点をご確認ください。

FaceTimeを利用するには、FaceTime が ON で Apple ID でサインインしている必要があります。



①『お問合せ』または『オンライン無料相談のご予約』バナーより、オンライン無料相談のご予約をしてください。

②予約の時間になりましたら、モモ・ホームよりFaceTime通話をおかけしますので、「応答」をお願いします。


その他、『Google Meet』、『LINE(無料ビデオ通話)』でも対応可能です。



□ご予約フォームの入力□

『オンライン無料相談』のご予約時に使用希望アプリを明記の上、ご予約くださいませ！

ご予約・お問合せフォーム↓


原則、水曜日を除く平日と週末の午前9時～午後5時までの対応とさせていただいておりますが、特にご希望があれば、その他の時間帯でも、出来る限り対応しておりますので、遠慮なくお申し付けくださいませ。

「予約制個別相談」の『オンライン無料相談』は、お住まい探しのスタートからご売却まで、不動産に関する相談はなんでも大歓迎です！

是非、お気軽にご利用くださいませ！！

沢山のご予約、ご相談をお待ちしております！


 

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毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。

土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。


 令和2年度 土地・住宅関連税制改正 

今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは４つです。

①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡

②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応

③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い

④マイホーム売却・買い替えに関係する税制

今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。




相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。

周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。


 マイホーム売却・買い換えに関係する特例の延長 

◆マイホームの売却・買い換え等の際に使える特例３つについて、制度はそのままで譲渡時期が２０２１年１２月３１日（２年間）延長されます。

□マイホーム売却・買い換えに関係する特例の概要

最近では、都心から郊外へ、という志向が活発になってきています。

また、老後の生活の考え方も様々で、田舎暮らしでのんびりと、と言う方から、周辺の利便性を重視して、むしろ狭くてもマンションへ、という方もいます。

住み替え、買い換えは家族の状況の変化により想像通りに進むものではありませんが、ライフプランとして考えておきたいものです。


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毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。

土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。


 令和2年度 土地・住宅関連税制改正 

今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは４つです。

①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡

②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応

③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い

④マイホーム売却・買い替えに関係する税制

今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。




相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。

周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。


 ②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応 

◆所有者死亡の場合、その土地・家屋を現に所有しているものが必要事項を申告して、固定資産税を払う。

◆所有者不明の場合、その土地・家屋を使用しているものに固定資産時が課せられる。

全国的に所有者が不明の土地等が増えています。

公共事業の推進や生活環境面で様々な課題が生じており、固定資産時の課税においても、所有者情報の円滑な把握等が必要となっています。


■登記簿上の所有者が死亡している場合

市町村長は、当該市町村の条例で定めるところにより、現所有者（通常は相続人）に氏名、住所その他を申告させ、納税義務者にすることが出来るようになりました。

□適用期間　2020年4月1日以降の条例の施行日以降


■所有者不明の場合

市町村が一定の調査を行ってもなお固定資産の所有者が１人も明らかにならない場合、 市町村は、その固定資産の使用者を所有者とみなして固定資産課税台帳に登録し、その者に固定資産税を課すことができるようになります。

□適用期間　2021年度以後の年度分




近年、所有者不明の土地が全国的に増加しています。

平成 28 年に国土交通省が実施した調査では、なんと12万以上の土地が登記簿で所有者を特定できなかったそうです。

固定資産税の納税義務者は、原則として「登記上の所有者」、ところが、この「登記上の所有者」が死亡した時に相続登記がされなければ、登記簿上で新たな所有者が特定できません。

そのため市町村では、新たな所有者を特定するための調査を行っていますが、調査に多くの時間や労力がかかってしまうため、課税事務に支障が生じています。

こうした課税上の問題に対応するため、改正が行われることになりました。




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毎年行われる税制改正ですが、今年も『人生100年時代』を背景にした改正が行われました。

土地・住宅関連では、高齢化による相続件数の増加、改正による課税対象件数の増加により、これまでの事後的な対処ではなく、より相続前の準備や対策への意識が必要となっています。


 令和2年度 土地・住宅関連税制改正 

今回の土地・住宅関連の創設を含む税制改正のポイントは４つです。

①低未利用地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別譲渡

②所有者不明土地等に係る固定資産税課税上の課題への対応

③配偶者居住権等の消滅等に係る取扱い

④マイホーム売却・買い替えに関係する税制

今回の改正では、特に①②など年々増加する空き家問題と密接にかかわっています。




相続した親族の空き家などは、多忙であったり、思い出が残っている等の理由から、なかなか売却することが出来ず、放置された結果、空き家になるケースが少なくありません。

周辺住民への迷惑に繋がる場合もある為、利用しない物件について速やかな売却の検討は必要で、特別控除などはその後押しとなります。


 ①低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除 

◆個人が譲渡した低未利用土地等に係る長期譲渡所得から100万円を控除できます。

所有期間が5年を超え、譲渡価格の総額が500万円以下の土地等であることなどが要件となります。

また、低未利用土地等は、都市計画区域内にある土地または、その権利で、市町村長の確認を得たものであること、親族以外への譲渡である事などが必要です。

■適用時期　2020年7月1日～2022年12月31日までの譲渡が対象となります。



今回、特別控除の対象となる低未利用土地等について「適正な利用が図られるべき土地であるにもかかわらず、長期間にわたり利用されていない」土地（国交省HP）とされており、具体例としては、空き家・空き店舗・工場跡地等となっています。


これまで、低額取引となるような土地等の売却は、売却コストがデメリットとなり、放置されるケースが多かったのですが、長年放置されている不動産所有の方は、今回の特別控除期間に是非検討されてみてはいかがでしょうか…。




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坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモ・ホームブログです。

埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。

また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。

埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。


 東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は？② 


気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。

自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）





モモ・ホーム掲載エリアの東武東上線沿線エリアは、昨年の台風１９号の際、坂戸市、川越市、富士見市、ふじみ野市において大きな被害や、氾濫寸前の危険水位まで上昇するなど、不安を感じさせる事態となりました。

 入間川・小畔川合流付、西川越危険エリア 


主に越辺川、入間川流域の支流の上流域での記録的豪雨が起因となり、流域河川が氾濫する事で、支流域において甚大な被害となりましたが、本流の荒川流域に雨が差し掛かった際、多少雨量が落ち着いていた為、荒川は氾濫危険水位まで水位が上昇したものの、氾濫は運よく免れました。

それでも上流域の雨量はすさまじく、貯水量が限界を超えたダムでは緊急放流をする寸前までの危険な状況であり、同様の雨が荒川に直接襲い掛かるようなことがあれば、新河岸川や荒川本流域に至るエリアは非常に危険な状況だったと言えます。

これを受けて、例えば川越市の新河岸川は街中を通っている事もあり川幅を広げる事は困難ですから、深堀することにより氾濫を防ごうと対策が始まっています。



すでに住宅街が広がっている東武東上線川越駅前後の新河岸川付近や荒川との合流にも関わる新河岸、上福岡、ふじみ野駅、さらに上り方面の荒川エリアは、東武東上線と河川を挟むエリアは特に土手よりも低い土地が多く、水位が上昇し、土手を超えて氾濫するようなことになれば、広範囲に危険が及ぶエリアとなっています。

 新河岸川・荒川に氾濫が起こればふじみ野市からのぼり方面は危険エリア 



川越市、富士見市、ふじみ野市、志木市、朝霞市、和光市は東武東上線沿線でも東京などへのアクセスが良く、駅周辺などの利便性に優れる事から平時には価値の高い住宅地として人気が高いエリアですが、荒川や流域河川が非常に多く、河川に向かって土地が下がっていっており、東武東上線と河川の間の住宅エリアはそういった特徴を踏まえてお住まい選定をすることをお勧めします。

埼玉県は津波などの心配がほぼ無いので、水災に関して無頓着になりがちですが、荒川や利根川など大河川があり、昨今の傾向では氾濫寸前まで一気に大量の雨が降ることも珍しくなくなってきました。

地震のように駅を一つずらしても被害を免れないような災害と違い、水災は駅一つずらすだけでも大きく安全性が変わることもあり、特に東武東上線においては、駅の出口を変えるだけで状況は一変するかもしれません。

のぼり方面、利便性が高い、人気のエリアは不動産価格もつられて上昇しますが、何度も言うように建物同様、『高い=安全』ではありません。

また、氾濫エリアから遠くない地点では、浸水などの被害を免れたとしても、水道、下水、ガスなどのインフラに影響が出る可能性がありますので、危険エリアからほど近い場所で、ぎりぎり大丈夫、と油断する事も禁物と言えます。

これから梅雨や台風の季節、お勤めや通学、日常のお買い物などの利便性と共に安全や安心も重要なポイントとして検討してください。

 

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埼玉県は水防法で作成と公表が義務付けられている埼玉県管理の１８河川を対象に「１０００年に１度」の大雨を基準として作成した「洪水浸水想定区域図」を公表しました。

また、義務付け対象外の埼玉県管理の１４８河川についての「水害リスク情報図」も作成、埼玉県管理の全１５１河川の浸水想定区域などを公表しました。

埼玉県内各市町村が今後作成するハザードマップに詳細な情報を反映させることとなります。


 東武東上線エリアの洪水浸水想定区域は？① 


気になるのはモモ・ホームの主な物件掲載エリアでもある、東武東上線・東武越生線・JR川越線周辺エリアの洪水浸水想定区域です。

自治体で言うと、坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市、ふじみ野市・富士見市、さらに東上線のぼり方面となりますが、このエリアは下図のように、『越辺川』『高麗川』などから『入間川』に合流し、最終的に本流となる『荒川』へと集まってきます。（図では入間川、荒川への流入河川は省略）


下り方面の東松山市などの一部では、河川と共に蛇行する河川の近辺にもともと「湿地や沼地、田畑」だった所を大規模開発により宅地化したエリアなどもあり、低い土地であることから、昨年の台風１９号でも河川の氾濫と共に浸水で水が引きにくく、被害が長引くなどの事態となりました。

当ブログでは何度となく取り上げていますが、東武東上線の川越よりのぼり方面は荒川、入間川流域と線路が平行しており、線路と河川との間のエリアは今回の『洪水浸水想定区域』でも要注意エリアとなっています。

のぼり方面は東京へのアクセスなど利便性の面で、人気のエリアも多く、物件の価格も川越より下り方面に比べ坪単価で１．５倍や２倍なども珍しくありませんし、戸建も土地が高い分、３階建ても多くなりますが、それでも人気がありますが、そういったエリアで、しかも少し土地が低いところなどは利便性に目を奪われて間違った選択をしないよう注意したいところです。


 荒川水系越辺川エリア洪水浸水想定区域 

まずは下り方面、越辺川エリア（川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町が対象）の洪水浸水想定区域です。







荒川水系越辺川洪水浸水想定区域図（想定最大規模）
１ 説明文
（１）この図は、荒川水系越辺川の洪水予報区間について、水防法の規定により定められた想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域、浸水した場合に想定される水深を表示した図面です。
（２）この洪水浸水想定区域図は、現時点の越辺川の河道及び洪水調節施設の整備状況を勘案して、想定最大規模降雨に伴う洪水により越辺川が氾濫した場合の浸水の状況をシミュレーションにより予測したものです。
（３）なお、このシミュレーションの実施にあたっては、支川の決壊による氾濫、シミュレーションの前提となる降雨を超える規模の降雨による氾濫、高潮及び内水による氾濫等を考慮していませんので、この洪水浸水想定区域に指定されていない区域においても浸水が発生する場合や、想定される水深が実際の浸水深と異なる場合があります。
２ 基本事項等
（１）作成主体 国土交通省関東地方整備局荒川上流河川事務所
（２）指定年月日 令和元年6月20日
（３）告示番号 国土交通省関東地方整備局告示第6号
（４）指定の根拠法令 水防法（昭和24年法律第193号）第14条第1項
（５）対象となる洪水予報河川
・荒川水系越辺川（実施区間）
左岸 埼玉県比企郡鳩山町大字赤沼から入間川への合流点まで
右岸 埼玉県入間郡毛呂山町大字苦林から入間川への合流点まで
（６）指定の前提となる降雨 入間川流域の72時間総雨量740ｍｍ
（７）関係市町村
＜埼玉県＞
川越市、東松山市、坂戸市、毛呂山町、川島町、吉見町、鳩山町
※官庁が公表した資料だからなのか、JR線は分かりますが『私鉄』は載せていません。

入間川の支流と言える越辺川が氾濫した場合、最大でこのようなエリアの浸水が想定されます。

パッと見て、川島町は全滅です。現在のハザードマップでも川島町は全滅なので、逆に大きく変化があったわけではありません。地域に既にお住まいの方は十分にリスクを承知して警戒されているかと思います。

坂戸市や川越市、東松山市においては、昨年の台風１９号の甚大な浸水被害が出ましたから、上流域で記録的な大雨が再び降るようなことがあれば、注意しなければいけないエリアがあります。

昨年は特に『１００年に１度』レベルの記録的豪雨が水源である何カ所もの上流域を襲った点で、本流の水位が氾濫危険水位を超えるほど上昇、更に上流にあるダムの貯水量が限界を迎え、『緊急放水』寸前までいってしまった事で、本流の水位上昇から支流の逆流を生み、埼玉県の支流域で主に氾濫を発生させてしまい、坂戸市や東松山市、川越市、ふじみ野市などの被害となりました。

これに満潮の時間などが重なれば支流だけではなく、東京含むのぼり方面入間川や荒川本流の氾濫も免れなかったでしょう…。

昨今は、台風の大型化、ゲリラ豪雨、線状降水帯、などにより、河川の増水要因が多様化しています。

日本は災害大国ですから、本州全域で今後『大地震』への警戒も強まっています。

浸水想定区域内であれば、当然に地盤の強さや、液状化の可能性についても不安を感じます。

今年から新たに『感染症リスク』が加わりました。

それにより、この数か月で『都心離れ』、『マンション脱出』の傾向が強まってきました。

リモートワークにより、高額な都心寄りの物件や、駅近の高くて狭いマンションよりも少し遠くても負担の少ない、もう１部屋多い物件に…、という方や、長い在宅期間により、仕事部屋や、ご家族・お子様のストレス、近隣住民への迷惑や近隣からの苦情などを理由に、「もう１部屋」、「庭がある戸建」、と共に「周辺利便性」から「周辺環境」に重点が変化してきています。

「駅から近い」ばかりが利便性では無くなってきているのです。

今後は、都心へのアクセスを重視する利便性も首都圏のライフスタイルの変化と共に変わってくるでしょう…。

大きな災害、特に地震災害には非常に強く、津波などのリスクはほぼゼロの埼玉県ではありますが、県内で言えば荒川と利根川など、大河川についてはどの県に言っても周辺は要注意となります。

安全ばかりでお住まいを選べない事情があるかもしれませんが、ご家族が安全・安心に暮らせるエリアを知っていれば、そのエリアで最善の生活がイメージできるかもしれません。

 

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来店不要！オンライン無料相談を開始しました！



新型コロナウィルス流行の影響で、不要不急の外出自粛、ソーシャルディスタンスがすっかり日常化してきました。

モモ・ホームではこれまでも完全予約制、現地待合せ、ご希望の場所での相談にて対応しておりましたが、リモートワークも世間に浸透し始め、会議もオンラインの時代に変わっていく状況です。

そこで、モモ・ホームでもご来店不要で、お住まい探しやご売却、不動産に関するご相談を承れるよう、『オンライン無料相談』を開始いたしました！

随時、対応サービスは増やしていく予定ですが、今回はリモート会議などで利用されている方が最も多い、『Zoom』アプリを使用しています。

Zoomアプリをインストールすれば、初心者の方も簡単に出来ますので、お住まい・不動産に関するご相談は、オンライン無料相談をお気軽にご利用くださいませ！！


オンライン無料相談の流れ





◆モモ・ホームHPのお問合せ(↓画像)または、
『オンライン無料相談のご予約・お問い合わせはこちら』のバナーより、
オンライン相談のご予約をお願い致します。



オンライン無料相談の予約バナー↓


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赤枠内を必ず入力してください

 

日時を調整し、決定したら、Eメール/ショートメール等いずれかで、オンライン会議室のリンク（ミーティングURL）をお送りします。当日まで削除せずお持ちください。

オンライン無料相談に使うパソコンやスマートフォン、タブレットに前もって『Zoom』アプリをダウンロードしておくと、当日すぐにオンライン無料相談を始めることが出来ます。　(Zoomのユーザー登録の必要はありません。)


 ダウンロードサイトからZoomをダウンロードする 

パソコン　⇨　https://zoom.us/download（ミーティング用Zoomクライアントを選択）

iPhone・iPad　⇨　https://apps.apple.com/jp/app/id546505307

Android　⇨　https://play.google.com/store/apps/details?id=us.zoom.videomeetings&hl=ja


または
 リンクをクリックしてZoomをダウンロードする 

オンライン会議室のリンク（ミーティングURL）が既に送られてきている場合は、そのリンクをクリックします。

画面にダウンロードのリンクが表示されますので、それに従って進めばアプリのインストールが出来ます。

パソコン         　⇨　Zoomをダウンロード　をクリック
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Android　        ⇨　Google Playからダウンロード　をタップ





◆時間になったらオンライン会議室のリンクをクリック 

予約した時間になったら、オンライン会議室のリンク（https://zoom.us/j/数字…で始まるミーティングURL）をクリックします。

前もってインストールされていなかった場合は、ダウンロード用リンクが表示されますので、それに従ってアプリをインストールします。⇨インストールが完了したらスタート画面が表示されますので、もう一度リンクをクリックしてください。

◆名前を入力して参加する 

名前は、申込された方のお名前をフルネームでご入力ください。
会議室への入室承認の確認に使用しますので、ニックネーム等はご遠慮ください。

初めてZoomを使う場合、Zoomへのカメラ及びマイクの利用許可が表示された場合は、どちらも許可します。

カメラへのアクセス　⇨　許可する
マイクへのアクセス　⇨　許可する


◆《ビデオ付きで参加》をクリックして、オンライン会議室に入室します。

◆ビデオミーティング（オンライン無料相談）が始まるまで、そのままお待ちください。

モモ・ホーム側でお客様が確認出来ましたら、画面が切り替わり、ビデオミーティングが始まります。

オーディオ参加の確認が表示されたら、以下を選択してください。

パソコン　⇨　コンピューターでオーディオに参加
iPhone　 ⇨　インターネットを使用した通話
Android　⇨　デバイスオーディオを介して通話

■自分の音声や映像が相手に届いていない？と思ったら

ビデオミーティングが始まっているのに自分の音声や映像が届いていないように思えた場合は、メニュー左端のオーディオとビデオのアイコンをご確認ください。
（メニューが表示されていないときは画面をタップすると表示されます）



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今回は業者さんたちも固唾をのんで注目している川越市の不動産価格です。

何と言っても、ここまでご紹介してきた坂戸市と隣の鶴ヶ島市は東武東上線の川越よりも下り方面、日高市は川越線の終点でしたが、この上り方面、川越までは、これらのエリアとは全く違う動きをこの数年見せてきました。

なぜ、違う動きになったかと言えば、大きな要因の一つが、『オリンピックバブル』です。

来年は、だれも予想がつかない川越～東京方面の不動産価格に関係業者さんたちですら、大注目です。


 坂戸・鶴ヶ島・川越の中で言えば『別格』 

当然ではありますが、この３市で比較すると、ベースとなる人口から、知名度、人気、駅の保有数、不動産の取引量、何をとっても『別格』の川越市。

モモホームのHPの物件掲載は東武東上線霞ヶ関駅エリアと、一部に留めていますが、そのエリアのみでも、坂戸・鶴ヶ島を合わせた取引件数と同等と言える件数が年間で動きます。

川越市も昨今は所沢市と張り合うかのように人口増に躍起になってきた面もあり、不動産価格の上昇と実際の住み心地を比較しての『コストパフォーマンス』には、好みが分かれてきています。

所沢市などは、道路整備が置き去りに人口が増えて、あまり広くないエリアに車が集中し、渋滞が慢性化しています。

川越市は、印象的にそこまでではありませんし、道路もバイパスを通したり、むやみに開発出来ない『小江戸』を抱えている分、丁寧に開発が進んでいるように感じます。


 川越市と言っても広い 

川越と言えば東武東上線川越駅と西武新宿線本川越駅の駅周辺エリアと、小江戸の観光地的商業エリアなどが大変印象的ですが、駅から１５分～２０分程度から外周は、田畑が広がる農地のエリアがまだ多く残されています。川が近い事から、鶴ヶ島市や坂戸市、日高市などと比べ、『水田がまだ多くある』のも印象的です。

また、国道１６号沿いも商業エリアが発達すると共に、田畑も囲んでいたり、住宅エリア近隣にホテル街があったりと、同じ市内の近いエリアでも、場所によって、不動産価値に雲泥の差が生じるのが特徴です。

市内全域を見れば、高低差も激しく、新河岸川、入間川などの荒川水系河川の支流が多くあり、さすが『川越』の地名通りですが、最近では越辺川の氾濫で一躍注目を集めてしまいました。


 川越より上り方面は弱点が… 

様々、格の違いを見せる川越ですが、川越から新河岸、ふじみ野、清瀬や朝霞方面に共通の『弱点』としては、入間川や荒川が平行しているが故に『地盤が軟弱』で、『河川氾濫』『液状化』『浸水』のリスクが、鶴ヶ島～坂戸や、川越線的場～高麗川方面に比べて、圧倒的に高い点です。

川越市やふじみ野市は、ここ最近、豪雨により、２年に１度や、毎年のように、浸水被害が出ており、道路冠水レベルでは済まない状況です。

今年の台風１９号でも川越市内で氾濫が発生、老人福祉施設が浸水したニュースが記憶に新しいですが、下流域においても氾濫危険水位を超えた、または、川越市とふじみ野市では、床上浸水するほどの氾濫が起きていた事はあまり知られていませんが、このような被害が１、２年に一度程度のレベルで起きています。

エリアとして、新河岸駅から上り方面の東武東上線と入間川の間のエリアは、水害と地震被害において、決して『安心』と言えなくなってきており、注意すべきエリアです。


 格差が激しい結果に 

このように、広い川越市内でも、中心地に近いエリアは、けた違いの高値が付くエリアもあれば、ほんの数分の違いで、全く住居に適さないエリアが登場するなど、かなりピンポイントで価格差が生じるのと合わせ、沿線や駅などの要因でも価格差が大きく、人気度によって格差が激しいのも特徴的です。

利便性と人気や知名度が優先される形で、当然に川越、本川越周辺の相場は一段上の価格帯での取引となっています。

新河岸駅は駅周辺の再開発もあり、注目ですが、上福岡駅と共に災害時の安全性で今後どのように買い手が判断していくか、また、このエリア内でも土地の高低差が大きいのと同様にニーズにも偏りがありますので、価格が落ち着いていく場面で、この価格帯をキープできるのかが注目です。

的場や西川越については、利便性が向上してきているので、川越との距離感を考えても住む場所として、市内ではお買い得感があるのではないでしょうか。


 坂戸・鶴ヶ島と違う価格推移 


全体の動きとしては、坂戸市・鶴ヶ島市・日高市と同様の曲線に見えますが、リーマンショック後の下落から、実は２０１４年以降、市内のどのポイントでも軒並み上昇に転じています。

グラフではなだらかに見えますが、ランキング上位の川越駅エリアだと約１５万円/坪、本川越駅エリアでも約１０万円/坪の上昇、下位のエリアはほとんど微増ではありますが、下降したエリアはほぼありません。

大きな要因として２０１３年９月に決定した『オリンピック開催決定』があることは間違いないところです。

リーマンショック後の最低水準が約６７万円/坪だったものが、現在約８４万円/坪までの回復、リーマンショック直前の約７５万円/坪をも上回る上昇となっています。

リーマンショックによる不動産価格の下落は深刻な物ではありましたが、この『オリンピックバブル』の上昇を『川越のポテンシャル』と見るか、『上げ過ぎ』の状態と見るかは、地元不動産関係者でも見方が全く違うと思います。


 極端な動きに警戒 

不動産価格が上昇する局面では、不動産業者による『買取』が活発になります。

なぜでしょうか？

バブル景気をご存知の方は、すぐに分かると思いますが、要するに『土地転がし』が始まるのです。

一般の方から買い取った不動産を業者から業者へ転売して、最後に一般の方に売る…、といった方法で、地域の不動産業者は『利ざや』を稼いでいきます。

不動産価格が上昇するには、需要が高まっている必要がありますので、そのような機会を見逃すことなく、不動産業者は価格を吊り上げていきます。

オリンピックバブルは、『バブル景気』のそれとは次元は違いますが、リーマンショック後に訪れたチャンスを見逃すはずもなく、川越市に限らず、不動産価格の上昇を見込める地域全体で起こるべくして起きた現象です。

ただし、このバブルというのは、はじける可能性があります。

派手にはじけると、最後に不動産を所有している業者は『大損』をすることになるばかりか、その不動産が売りたくても売れなくなってしまいます。

こういった『土地転がし』に手を出す業者は、最後の『ババ』を掴みたくないので、タイミングよく抜けていくのです。

この『タイミング』なんて誰にも分かりませんから、怖くなったら逃げる、ということです。

なんとなく分かるでしょうか…？

オリンピック後が怖いと思ったら逃げる、と思う業者が半数を超えるようなことがあれば、『ババ抜き』の始まりであり、相場が下落を始める時です。

結局、バブルははじける時には『消費者』や『実際の需要』とは離れたところで事が展開しており、購入する側は、オリンピック後に相場が崩れると想像するのであれば、業者にババを引かされないように気を付けることです。

そういった恐れが一番低いのが、『個人売主』である、仲介物件です。

売主が個人であり、購入者も個人であれば、多少の相場の影響は受けるものの、個人対個人の取引ですから、ババ抜きにはなりません。

ご売却をご検討の方は、現在においては、今後の動向が要注意の中、業者の『買取』には注意が必要である局面と考えた方が良いのではないでしょうか。

原則は、どんなエリアであっても、そのエリアの情勢にばかり気を取られるのではなく、ご自身のタイミングを一番大事にすることだと思います。

そういった中で、どのような形でご売却やご購入をお考えなのかをお聞かせいただき、適切なアドバイスを行っていきたいと考えております。

実際に売りに出すか否に関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、簡易的な査定まで、まずはお気軽にご相談ください！

当然に、秘密厳守・査定無料で対応させていただきます。
ご売却においての広告宣伝活動の費用も原則無料です。

モモホームでは、東武東上線沿線（北坂戸・坂戸・若葉・鶴ヶ島・霞ヶ関駅…)・東武越生線（一本松・西大家・川角・武州長瀬…）・JR川越線（高麗川・武蔵高萩・笠幡・的場…）他近隣エリアの不動産売却物件、買い取りのご相談を常時大募集しております。

川越市・鶴ヶ島市・坂戸市・日高市の不動産売却・査定・買取はお気軽にご相談くださいませ！
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坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。

不動産のご売却やご購入をご検討の場合、現在の売却や購入が高いのか、安いのか？は気になるところです。

今回はモモホーム掲載エリアである日高市の不動産価格の推移などを前回までの 坂戸市の不動産価格の推移 と 鶴ヶ島市の不動産価格の推移 に続き、お届けします。

正直、最初から『日高市に住みたい』と思う方の絶対数は少ないのが実情です。


『日高市』は意外と知られていない？ 

日高市自体が意外と新しいのも要因かもしれませんが、認知度と共に、坂戸市や鶴ヶ島市と比較しても『田舎』なイメージはぬぐえないかもしれません。

あまり興味を持ったことがない方が多いかもしれませんので、PRすると、結構悪くないと思う方もいるかもしれません。

確かに日高市は、地図で見れば山や川が多く、市の半分程度を占めているイメージです。

隣接する市町村は川越市、鶴ヶ島市、坂戸市、飯能市、狭山市、毛呂山町と多く、鉄道はJR川越線の武蔵高萩駅、高麗川駅、八高線の高麗川駅、西武池袋線の高麗駅、武蔵横手駅、とメジャーな駅ではありませんが、４駅を有しています。

駅周辺には丸広やヤオコーなどの商業施設も備えており、日常生活の利便性についても特に不便な点はありません。

鉄道では、東京や川越、さいたま方面へのアクセスも実はそんなに悪くありません。何が不人気の理由かと言えば、『単線』だからでしょうか…。

 見る人によっては『穴場』 

毎日、決まった時間の電車さえあれば、特に本数が多くなくても、と感じる方にとっては、土地や新築が安い日高市はまさに『穴場』と言えます。

車のアクセスについては国道４０７号線を軸に鶴ヶ島インターや、狭山日高インターで高速道路利用可で、県道は川越日高線、日高狭山線、日高川島線と放射線状に県道が走っており、これも悪くないと思います。

不動産取引の内容で言えば、先の４駅の周辺の住宅エリア、もしくは『広くて安い』市街化調整区域、が半々で売買されている印象です。

調整区域についても、隣接自治体では、個人が住宅を建築する要件が非常にハードルが高いのに比べ、日高市はほとんど『無い』に等しい要件となっているので、広い土地を求める方は、当然にこのエリアにたどり着く方も多いのです。

 日高市の不動産価格の推移 

埼玉県、隣接自治体と同様の動きとなります。

１９９１年に天井を迎え（５６万円/坪）、その後、バブル崩壊以降、下降線を辿り、約1/3の水準で現在推移している点は坂戸市や鶴ヶ島市と同様の推移です。

実際の取引から平均坪単価を算出すると、調整区域の取引比率の高さから、埼玉県内で３６位、平均坪単価は１８．２万円/坪となります。

今後の推移としては、市独自のマイナス要因も特に無いことから、全体の推移と同様に動くと思われます。

川越より上り方面は、オリンピックバブルのような現象が起きましたが、このエリアはさすがに影響を良くも悪くも受けませんでした。平穏な動きです。

鶴ヶ島市同様、鶴ヶ島日高インター近辺の農大跡地の開発に伴う都市計画で、全体を押し上げる可能性が少しあるかもしれません。

また、高麗川駅は現在西側出口しかありませんが、数年内に東側出口がいよいよ出来るようです。国道４０７号線に向かっての計画道路も当初より縮小した形ですが、整備されていきます。

昔から東側は開発の必要性を訴えられてきましたが、数十年前には、住民の反対によってとん挫した経緯がありますが、住民も入れ替わり(当時の反対住民は地元の人間では無かったとの話も…)、やっと現実化するようですので、その点では期待が持てます。

隣の飯能市は西武のおかげで街並みは発展していますが、市の人口流出は多く、減少傾向が大きくなってきているのに比較すると、日高市は、平均年齢の上昇は仕方無いにしても、自然減以外の流出が少なく、今後も人口を保つ予測となっており、『住みやすさ』は住民が実感しているところかもしれません。

鶴ヶ島市でも解説しましたが、日高市の強みとして、『地震などの災害に強い』点も注目されます。

河川も上流域であるため、記録的豪雨に見舞われた台風１９号でも、高麗川の被害は、ウズラ業者さんにはありましたが、限定的でした。

住宅街においては、山を背負っている地域であるため、地盤が頑強で、揺れが増幅されず、大きな振動として伝わらない利点があります。

鶴ヶ島市と並んで、『災害にほぼ無縁』という強みはあるでしょう。


 近隣自治体との違い 

近隣自治体との違いは、人口密集エリアや、商業施設の密集エリアが特に無い点と言えます。

不便の無い街ですが、坂戸市のように、北坂戸や若葉の駅前に大規模団地やマンションが林立したりしていませんし、鶴ヶ島市のように、大学などを有し、近辺に単身向け集合住宅が多いエリアなどもありません。

世の情勢に左右される要因に乏しいのは、得意も無ければ不得意もなく、個性が無いとも言えるかもしれません。

あるとすれば、最近出来た『メッツァビレッジ・ムーミンバレーパーク（飯能）』や『サイボクハム』、『巾着田』、『高麗神社』など、週末やシーズンにより人が大挙する観光スポットが得意分野かもしれません。

こういった性格の地域を『住む場所』として、大きなくくりとして『閑静なエリア』と思う方にとっては、今後も『穴場』的存在であり、『お買い得感』のある価格推移となるでしょう。

ご売却においても、安定した価格推移ですから、他の自治体同様、オリンピックバブル以降の価格下落のあおりを受ける可能性を感じる方は、今のうちにご相談くださいませ。

個人的には『住む場所』としてのコストパフォーマンスが高いエリアと思うところもあり、半分宣伝のようになってしまいました…。

興味が全くなかった方は、知ってみると意外とありかもしれませんので、調べてみてはいかがでしょうか？

実際に購入するか売却するかは関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、売却の簡易的な査定まで、お気軽にご相談ください。

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モモホームでは、東武東上線沿線（北坂戸・坂戸・若葉・鶴ヶ島・霞ヶ関駅…)・東武越生線（一本松・西大家・川角・武州長瀬…）・JR川越線（高麗川・武蔵高萩・笠幡・的場…）他近隣エリアの不動産売却物件、買い取りのご相談を常時大募集しております。

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坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。

不動産のご売却やご購入をご検討の場合、現在の売却や購入が高いのか、安いのか？は気になるところです。

今回はモモホーム掲載エリアである鶴ヶ島市の不動産価格の推移などを前回の坂戸市の不動産価格の推移に続き、お届けします。

 鶴ヶ島市の不動産価格の推移 

鶴ヶ島市は東武東上線沿線では、ふじみ野市と同様、『単独で駅を持たない市』です。

東武東上線鶴ヶ島駅は鶴ヶ島市「も」持っていますが、約1/3です。
隣の若葉駅は鶴ヶ島市「も」約1/3ほど持っています。

ちなみに東上線沿線では、『ふじみ野駅』はふじみ野市内では無く、富士見市の駅で、ふじみ野市には駅がありません。


鶴ヶ島駅の東西出入口は鶴ヶ島市ですが、なんと西口から出るとロータリーは川越市となり、東西出口の東側は川越市内となります。


若葉駅はほぼ坂戸市ですが、一部鶴ヶ島市内にあり、こちらは西口から出るとほぼ全域が鶴ヶ島市内となります。東口も商業施設『ワカバウォーク』は鶴ヶ島市にあります。

良くも悪くも２駅の一部が鶴ヶ島市であり、両駅のメリットを上手く活用しているのが、鶴ヶ島市とも言えます。

若葉駅東口のワカバウォークを中心とした街作りは坂戸市と上手く協力して川越より下りのエリアでは、人気の街並みとなっています。

逆に坂戸市との関りが薄い、西口エリアは計画から開発が行われるまで非常に閑散とした風景でしたが、やっとここ１０年の間で、見違えるほどになってきました。

鶴ヶ島駅は、ロータリーが川越市で、駅から川越の吉田新町方面にかけ、川越市側のみが商業施設が通り沿いに集まった景色となっており、鶴ヶ島市の商業施設誘致は完全に後れを取ってしまった感じです。

ただ、町全体として、これから、と言うのではなく、既に街並みは形成されており、鶴ヶ島市側は若干昔の街並みを残している、良く言うと閑静な街並みとなっています。


 鶴ヶ島市でも人気エリアは若葉駅周辺 

不動産の動きとしては、若葉駅、鶴ヶ島駅共に徒歩10分圏内の物件は人気は高く出ても短期間で無くなっていく回転率の高いエリアとなっています。

取引事例からの坪単価の上位を占めるのも、若葉駅エリアの藤金や富士見の若葉駅から１キロ圏内、上広谷の鶴ヶ島駅から１キロ圏内が、トップ１０を占めており、両駅の駅近に人気が集中しています。

実際に物件の動きや、お客様からの人気を見ると、駅から近いばかりではなく、川越市の伊勢原町や、吉田新町などに隣接する松ヶ丘エリアの閑静な住宅地などは、駅から２０分前後であっても、常に需要が絶えず、人気を保っている印象です。


 災害はほぼ無縁！鶴ヶ島・日高エリア 

鶴ヶ島市は駅が市の端っこに２つある形で、小さく感じてしまいますが、鶴ヶ島インターまで南北に伸びており、意外と様々な性格を持っています。

農地や工業地帯も備えており、住み分けが割とはっきりしています。

東日本の大震災から、現在に、にわかに注目される点としては、『災害に無縁』の強さを持っている点です。

現在は市もアピールポイントとしている程で、地震に対しても強い地盤のエリアが広く、もともと関東エリアの活断層からの距離も遠いので『揺れない』、河川も小河川や水路のみで、『液状化しない』『氾濫しない』など、ほとんど災害と無縁の地域としての魅力があります。

安全性は今後、住まい探しには必須の条件となってくる中で、隣の街より鶴ヶ島を選ぶ人は出てくるかもしれません。

周辺エリアは、地震に対しては、鶴ヶ島市、日高市、坂戸市南部は非常に強く、水害に関しても、鶴ヶ島市と日高市は、小河川や上流域と言う点で安全性が非常に高いエリアとして、中下流域の隣の街より有利となるかもしれません。


 坪単価は底打ち感、堅調推移 

鶴ヶ島市の坪単価平均は３１万７０００円前後/坪で、埼玉県内の順位は２３位、東武東上線沿線では、川越より上り方面が上位を占めますが、それに次ぐ順位となっています。

価格の推移は、坂戸市と同様、バブル期に天井となる90万円前後/坪をマークし、以降、リーマンショック後まで下降し、現在は、緩やかに上昇している局面となっています。



今後急激な上昇要因も見られない事から、この水準で堅調に進むように感じますが、ご売却の場合、オリンピック後の不動産価格の動きに不安を感じられる方は早めに動いてみるのも良いかもしれません。

ご購入の方も味方により同様ですが、年表から分かるように、現在の水準自体、かなり『安く手に入れられる』状態であることは間違いないかと思います。

現在、ご購入を検討されている場合は、オリンピック前後の動きを気にするよりもご家族のタイミングを重視された方が良いのでは、と考えます。

鶴ヶ島市内の価格変動傾向は以下の通りです。
やはり、特に若葉駅周辺は上昇傾向が続きそうです。（坂戸市においても上昇傾向のエリアとして重なります。）

駅から遠いとはいえ、鶴ヶ島インター付近でも上昇傾向である点も注目です。
近隣の農業大学の移転に伴って、跡地再開発から、誘致される企業なども決まってきました。それらの影響から、インターチェンジ付近の不動産価値が上昇傾向にある、といった形です。

上昇傾向にあるエリアと、下降傾向エリアでは、今後、乖離は激しくなると思われます。大きな流れを確認した上で、ご売却などのタイミングはご相談ください。

実際に売りに出すか否かも関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、簡易的な査定まで、お気軽にご相談ください。

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隣の坂戸市の推移も参考にご検討ください。(当記事の資料はより）

 

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市・日高市の不動産売買はお任せ！モモホームブログです。

不動産のご売却やご購入をご検討の場合、現在の売却や購入が高いのか、安いのか？は気になるところです。

今回はモモホーム掲載物件が最多の坂戸市の不動産価格の推移などについて。

 坂戸市の不動産価格の推移 

坂戸市は東武東上線の若葉駅、坂戸駅、北坂戸駅、東武越生線の坂戸駅、一本松駅、西大家駅、川角駅エリアに掛かり、近隣の市に比べても、多くの駅がある利便性の優れたエリアと言えます。

最近では、台風19号の被害にあってしまったエリアもあり、高麗川、越辺川、飯盛川など、川に囲まれ、おとなしければ桜やバーベキュー、ビオトープなど行楽も楽しめる環境でもあります。

地盤については、東上線沿線でも安心出来るエリアであり、特に若葉から坂戸駅、坂戸から一本松（越生線西側）については、東日本大震災後に、関東の被害が大きい千葉県や神奈川県から、わざわざ移住されて来た方もいる程、強いエリアです。


不動産価格については、坪単価平均25万円前後で、埼玉県内で29位と中間レベルで、多くはJR沿線や東京隣接エリアが上位を占めるので、健闘しているかと思います。

 絶頂期はバブル時代 

現在は、土地の価格もバブル期を超えた、などとニュースで報道されたりしていますが、正直、ほんの一部を切り取った『好景気アピールのデマ』のような情報で、東京の一等地などに限られる話です。

埼玉県、その他全国的には、やはり地価の絶頂期はバブル期にあります。

坂戸市も絶頂期はバブルの時代であり、１９９０年代でした。

当時の坪単価平均は１９９１年に約９３万円！となり、８０年代後半から９０年代にかけては８０万円台をキープする程、高額で流通していたのです。

９０万円台となると、現在で言えば、川越駅徒歩５分圏内やふじみ野駅東側徒歩5分圏内、鶴瀬～朝霞方面でも駅周辺レベルの坪単価となります。

当時は東京まで1本で通勤できる坂戸市などは、ベッドタウンとして非常に人気がありました。

現在に至る坪単価の推移は以下の通りです。


下が例として緑町の推移ですが、坂戸市平均とほぼ同様の推移となっています。

バブル崩壊後、絶頂期から比べると取引価格は3分の1から4分の1にまで下落してしまいました。

非常に微妙ではありますが、２００８年に向かって少～しずつ回復基調に向かおうとしたのですが、この年に『リーマンショック』があった為、一気に経済が失速しました。

その影響は不動産にも及びましたが、『底』からの回復がわずかだった為か、下落も一定程度に抑えられています。

そして現在に至る間、東京オリンピックにより、不動産価格は全体的に上昇基調と感じている方も多いかと思いますが、これも東京近郊の局地的な現象と言えます。

川越市や所沢市、さいたま市、越谷市、など大きな自治体エリアではかなりの上昇となりましたが、坂戸市においては、良く言えば『落ち着いた動き』で堅調に上昇しています。

この推移を見ると、巷で心配されている『オリンピック後』の『地価の大暴落』などというのも、『オリンピックバブル』が起こった地域の話であって、坂戸市においては、恐らくあっても『限定的』になるであろうことが想像できます。

現在は、バブル崩壊後の地価の下落に反比例するように、東日本大震災～東京オリンピックにかけての『建築人材不足』が慢性的となりつつあり、建築費は建材の値上がりも伴い、増加傾向が止まらない状況です。

これらの状況を不動産売買に関連して考えてみると、１９９０年前後に取得した不動産価格は、『非常に高かった』のは言うまでもなく、当時は住宅ローンの金利も７％などもあった時代であり、少なくとも、当時取得した不動産の『土地の価値』は３分の１程度までは下がってしまっている、という事です。

この当時は好景気ですから、当然に住宅を購入した方も非常に多いのですし、売却を考える時期に差し掛かっている方も多いと思います。

ご売却の際は、歴史的な高額物件の購入だったかもしれませんが、現在の状況を踏まえ、『土地の価値』については、納得して検討していかなければなりません。

推移を見る限り、この先また下降してしまう動きではありませんが、急上昇もまた難しい、やはり堅調と言える動きです。慌てる必要もありませんが、待っても変わらない、とも考えられます。

ご購入の目線で見ても、土地価格においては、下がるのを待っても『大きな変化』は望めない動きと感じます。

微妙ではありますが、僅かながら上昇してきているのは間違いないですから、オリンピック後に、少し下がるような想像をしている方なら、待ってみても良いかと思います。

但し、建築費の上昇は、今後も下がる気配はありません。現場で働く世代が圧倒的に少ない上に、昨今の災害続きで、常に人手不足の状態です。

土地の価格が下がったとしても、建築費用で相殺されるのは間違いなく、新築の住宅価格が現在より安くなっていくのは難しいのではないでしょうか…。

あるとすれば、外国人労働力の影響ですが、彼らが真面目で一生懸命にやってくれても、語学力不足や、図面の理解力は現場作業に大きな影響を与えます。簡単に人手不足は解消されないでしょう。

 人気エリアはやっぱり『若葉』周辺か 

市内のエリア別で坪単価の順位を見ると、

やはり、『若葉駅』周辺の人気が高いです。

鶴ヶ島市がすぐそこまで伸びてきて、閑静な住宅街を形成しており、駅前の再開発や、既存のワカバウォークなど、利便性も好印象な若葉駅は、変わらない人気となっています。

『坂戸駅』も新しくなった後、アクロスプラザなど新商業施設により、今後、若葉駅に迫っていく事は間違いないでしょう。

『北坂戸駅』も駅はそのままですが、周辺が少しづつ変わりつつあります。商業施設も出来て、駅前の風景もすこしづつ変わってきています。

もともとの団地が陣取っていますから、なかなか地価上昇とはなりませんが、逆に駅利用の人口が安定的である点での安心感はあります。

個人的には、地盤や水災に対して、坂戸市の中では最も心配なエリアではありますので、今後、印象がどうなっていくか、が気になります。

越生線沿線は、一本松も駅周辺再開発で、今後期待できますが、それ以外のエリアについては、将来的な人口の維持まで、少し心配なエリアと言えます。

バブル期に住宅団地化した地域もあり、入れ替えが上手く進んでいくのが望ましいと思います。価格は安く流通しているので、現在のところ、新築住宅も出れば堅調に売れており、安心、といったところです。

最後に坂戸市全体の値動きイメージマップです。

解説したエリア以外だと、『にっさい花みず木』が好調です。
駅から離れたエリアで、バブル後に開発された、独特の性格を持っていますが、高速道路のスマートICが出来た事で、駅の利便性にこだわらない若い世代の流入が多く、子育て環境や生活利便性は良く、お洒落で閑静な街作りは長く住む魅力を感じます。

（出典：）

不動産の売買はタイミングが大事ですが、基本、『必要があって売買する』ものであり、本来『損得勘定』でするものではありません。

少しでも高く売りたい、安く買いたい、のは当然ではありますが、株の売買と違い、相場を読んで、この瞬間を狙って売買、などは『不可能』な話です（株もそうですよね…）。

ライフスケジュール、ライフステージの中で、ご家族ごとの『売買』のタイミングに、間違いのない土地、住宅を売却、購入する事が大事です。

実際に売却するか、購入するか関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、簡易的な査定まで、お気軽にご相談ください。

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売れやすいのはどんな家①では、購入希望者目線で、売却不動産はどのような所を見られているのかの確認内容の解説、売れやすいのはどんな家②では、建売住宅と注文住宅の中古住宅市場での価値についての解説をしてきました。

ご売却物件の性格を理解したら、購入希望者にとって不安を与えない準備をする必要もあります。


 売れやすいのはどんな家？③ 

前回までで解説の通り、購入希望者の方が売却物件を見た時、『大切に使われていた』印象を持つ物件というのは、希望の満点では無くても好印象を残します。

また、売買においては当たり前となっている『価格交渉』においても、丁寧に使われた住宅と、そうでなかった住宅とでは、交渉の有利不利に影響が出ます。

『丁寧に』『大切に』使われていた家、という印象は、購入希望者に『安心感』を与えるのです。


 書類が揃っていると安心 

価格の設定や交渉、購入希望者への安心と言う面で、揃えてほしいのは『不動産取得時の書類』です。

◆購入時の不動産売買契約書
◆重要事項説明書
◆建物の設計図面など
◆設備品の取説、保証書
◆敷地の測量図面
◆境界確定書類

ほとんどが不動産購入時には揃っている書類ですので、見つかる時はまとまって見つかりますが、見つからないと一つも見つからない場合もあり、あると無いとでは、与える印象や安心感に差が出ます。

また、途中でリフォームや増改築などがあった場合には、変更後の仕様や間取りが分かるものは必須と言えます。

リフォーム内容（特に水回りや、屋根・外壁など）や時期によってはセールスポイントにもなり得ますので、大事に保管しておきましょう。


 敷地に関しての資料は必須 

そして、一番大事なのが、敷地の広さを証明する測量図面などです。

売却の該当地がどこからどこまでなのか、を確定、証明する裏付けは必ず必要と言っていいでしょう。

隣地との境界が確定したことを証明する資料として『境界確定図（確定測量図』等と言います。

この『境界確定図面』と法務局にて取得可能な『地積測量図』の突合せにより、敷地の境界や敷地面積を確定的に証明する資料となります。

道路など市や県との境界線がある場合には、官民境界が確定している事を証明する『官民境界査定図』も必要となります。

こうして、売却不動産の隣地について、全ての境界が『確定』している事が、必須とも言え、更に必要となるのが、その図面上に示された境界に実際に『境界杭』などで『明示』されている事です。


 境界確定と明示は売主の責任 

この境界の確定と明示は、一般の個人間の取引の場合には、必須であり、未確定であれば、『確定測量』を行い、非明示であれば、『復元』などの作業を売主の責任として行います。

売買契約が成立してから、お引き渡しまでに明示する、などの約束事も可能ですが、購入希望者が現れた時、既に明示されていれば、安心を得られます。

特に、『未確定』の場合には、確定させることで、登記されている敷地面積と差異が生じるリスクがあるので、未確定状態での売買は行えない、と考えていいでしょう。

境界確定には隣地との立ち合い、押印などが必要となり、ご自身の都合だけで作業は進みませんので、準備は早めに行う必要があります。

急いで売却したい方程、早く動く必要があります。ご自身の不動産の境界が『確定』しているのか、確認してみましょう。

その他、建物の建築確認関係の書類や、土地・建物の謄本、住宅性能評価を取得していれば関係書類、などなど、絶対必要な物から、あればセールスポイントとなり得るものまで、土地建物に関する書類は保管されていれば、全て提示できるよう、準備しましょう。

不動産の売却同様、購入する方も、一生に何度も売買するわけではありません。

中古住宅となれば、より慎重に、不安を持ちながら物件選びをしますので、少しでも安心してもらえるように準備する事が、早期売却や高値売却への基本スタンスだと思います。


≫不動産売却の注意点


実際に売りに出すか否かも関係なく、ご検討の段階から、ご相談は大歓迎です。近隣相場や取引情報から、簡易的な査定まで、お気軽にご相談ください。

大切な資産であるはずの不動産が空き家・空き地となった時、負動産となってしまわない為に、早めに対策を考え、準備を進めることで、受け継いだ方にとっても資産として、活用される事になります。


管理が大変な空き地や空き家を、モモ・ホームでは、すぐ売却するか否かに関わらず、0円～の管理サポートを行っています。

今すぐご売却したいご相談はもちろん、先々の売却や、売却を考えていない空き地・空き家の管理まで、お気軽にご相談くださいませ。
 

まずは、そのままの状態でご相談いただき、不動産の個性と履歴を知る事から始めましょう。


昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
 

不動産売却のご相談はモモ・ホームにお任せください！

　
 

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今回の中古住宅・土地売買の注意点では、「敷地」のお話です。

これも新築分譲住宅などの売買においては、既に売主業者が確定させているので、問題はほとんど発生しませんが、個人対個人の売買の場合は、ご売却物件においては、きちんと準備する必要があります。

川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・日高市の不動産売却はお任せ！モモ・ホームブログ
 中古住宅・土地売買の注意点⑩ 
 土地境界確定 

大切な資産である不動産のご売却に必要な様々な手続きの一つに、「境界確定」があります。

境界確定は法律上、義務付けられているものではありませんが、不動産売買は取引金額も高額で、境界が不明確であれば、敷地面積も確定的と言えず、取引そのものが実質不明確なものとなる上、後々のトラブルの原因となりかねませんので、特に個人間売買においては、境界確定のなされない土地においては、お勧め出来る売買となりません。


 境界確定とは？ 

境界とは、土地と土地の境界(そのままですが…)であり、その境界線を確定することを「境界確定」と言います。

道路のお話の際も、境界確定について≫道路査定として少し触れましたが、敷地の広さを確定する為には、道路査定だけでは無く、隣地である「個人と個人」の土地の境界を確定させる必要があります。

隣地との境界を確定させるには、国や市町村が介入するものでは無く、「当事者間」で決定、解決させなければいけません。


 境界確定はなぜ必要？ 

極端な話、口約束で「ここが境目」と決める事も可能ですが、そうなると、売買の場合や、相続の場合など、第三者の手に渡る際に、「言った言わない」のトラブルに発展する事はほぼ間違いないですね…。

２代目、３代目となれば、隣地の所有者も代替わりして、現在は良好なご近所付き合いでも、いつどんな言い分の人が現れるかわかったものではありません。

そういった時にトラブルとならないよう、確定的に境界を決めておく必要が出てくるのです。


 どんな時に境界確定するのか？ 

トラブル防止等の他、境界をはっきりさせておきたい具体的なケースは

◆売買等のため、土地の正確な面積を知りたい
◆隣地との境界をはっきりさせておきたい
◆現在の土地を分筆(分割)したい
◆登記簿と実際の面積が違うので正したい(地積更正)
◆地図(公図)の形と実際の形が違うので正したい(地図訂正)
◆境界標が設置されていないので設置したい
◆境界標を亡失したので、復元したい

などがあります。


 ご購入時のチェックポイント 

中古住宅や土地のご購入の方の場合、個人間売買の物件であれば、現地の見学や内覧の際に、確認しなければいけないポイントとして、最低限、隣地や道路と敷地の境界線、境界標がしっかり表示されているか？を見なければいけません。

分譲宅地などの場合、隣地の方と境界線上のブロック塀などを共有している場合があります。

そのような場合は、境界標はブロック塀の上に金属製のプレートが貼ってある場合と、ブロック塀の下の地中に杭が埋設されている場合があります。

地中の杭は確認が困難ですが、裏付けとなる資料が残っている場合もあり、また、少しスコップで掘れば確認可能な場合もあります。

まだ購入する前の場合は、ご自身で他人の土地を掘り返すのは気が引けるかと思いますので、私どもが可能であれば、その場で確認させて頂きます。

なんとなく図面と現地の形が合致しているから、と確認を怠ってしまうと、特に坪単価の高額な都市部の場合、ほんの数センチのずれで、後に大きなトラブルとなりかねません。

敷地形状や各辺の長さなどは、地積測量図が備わっている場合は、信頼度はかなり高くなりますので、図面で確認する事が可能です。

隣地との境界、道路との境界、境界線の越境物がないか？（電線や家の庇）などは、現地でしか確認できませんので、必ずチェックしましょう！


 ご売却時のチェックポイント 

ご売却される方の場合、敷地について、売買時の資料が残っていれば全て確認します。

謄本・公図・地積測量図・境界確定図・道路査定図などなど、境界を確認する資料は沢山あります。

無くなってしまっている場合でも、役所や法務局などで、再取得可能な資料です。

実際の境界標の確認も必須です。

道路との境界標、隣地との境界標が明示されているか？図面と比較して亡失してしまっているものは無いか？を確認します。

境界標の明示がない、亡失されている場合は、個人間売買の場合、ほぼ間違いなく明示、復元が必要になると考えておきましょう。

売却のご相談をいただいた場合、境界明示に必要な土地家屋調査士の方の手配から手続き一切の代行はモモ・ホームにて対処いたしますので、お気軽にご相談ください。（※土地家屋調査士に依頼する測量・測量図作成・境界確定には料金は発生します。）

業者買取の場合と比べ、個人間売買の場合、高値での売却となりますので、その分の必要経費と言えますので、確りとした準備をしましょう。


≫境界確定測量の手続きと流れについて


不動産売買は、ご購入でもご売却でも、個人が売買するもっとも高額な資産の取引でもあります。

譲り受けた資産などは、見返してみたら良く分からない部分も沢山あるかもしれません。

ご相談くだされば、もちろん手数料無料にて、調査を行い、安心したお取引に必要な手続きや準備についてのアドバイスを差し上げます。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
  　
 
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前回≫不動産売却・売買の注意点⑧「瑕疵担保責任」からの続きとなります。

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中古住宅・土地売買の注意点⑨
個人間売買の責任期間と『瑕疵担保免責』

前回の解説の通り、建売業者などが売主の新築住宅の瑕疵担保期間は１０年義務付け、中古住宅・土地売買の時に、売主が不動産業者やリノベーション業者などの（宅建業者）の場合は、宅建業法により、瑕疵担保責任期間が2年となります。

売主が不動産業者の場合、という事は、「個人から買い取った」不動産を転売している、ということです。

「個人から買い取った不動産」を不動産業者が転売する場合には、瑕疵担保期間が2年になるという点は意外と大事ですので、覚えておきましょう。


 流通する中古住宅・土地のほとんどは個人間売買 

中古住宅や土地は表で流通するほとんどが個人が売却依頼を出し、個人に買ってもらう、個人間売買です（業者間売買は直接取引が進むので、市場に現れない事が多いのです）。

中古住宅の流通は年を追うごとに盛んになってきていると思いますが、まだまだ業者が買い取って、付加価値をつけて、再販売する「リノベーション物件」「新規リフォーム物件」はごくわずかで、数が多くない分、まだ割高に見えてしまっているのが実情です。


 個人間売買の場合の瑕疵担保責任期間はどのくらいでしょうか？ 

購入する側から見れば、もちろん長いに越したことは無いのですが、売却する側からすれば、売却した物件に特に瑕疵があると思っていなくても、何年にも渡って瑕疵担保責任を負ったまま…、ではやはり不安を抱えます。

売主様が個人の場合、宅建業者ではありませんので、個人の単発の売却となります。

この個人名義で行われる不動産売買に関しては、瑕疵担保責任期間には、明確な義務や取り決めがありません。

実際の現場では、多少なりの瑕疵担保期間を売主様にお願いするのが通例で、その期間は２カ月から３カ月程度です。


 瑕疵担保免責 

それでも、建物や設備などの老朽化が激しかったり、古かったりする場合には、それを含めた価格設定とし、「瑕疵担保免責」（契約不適合責任免責）とする場合もあります。

この個人間売買においては、売主様の瑕疵担保責任を特約により無効とすることが出来ます。

瑕疵担保責任免責の売買契約では、原則として売主様の責任は発生しない事になります。


 瑕疵担保免責の物件のメリット・デメリット 

瑕疵担保責任免責の物件は、免責とするさまざまな事情はあります。

例えば、売主様に売却後に瑕疵に対して責任を負う資力がない場合などです。

まだ物件が古くなく、不具合が起こる可能性も極めて低いであろう自覚がある場合は、それでも２カ月程度の瑕疵担保責任期間を設定しますが、経年による劣化があり、何があるか不安を抱えるような物件であれば、その分を価格に転嫁して、免責を選択する方も実際は少なくありません。

このような事情から、瑕疵担保免責の物件の購入者から見た最大のメリットは、価格面となります。

最初から、購入後にフルリフォームをしたい方や、建て替えの計画で考えている方、または「その場所」を買う方にとっては、メリットとして考える事が出来るでしょう。

デメリットも明確で、「購入後はほぼ全てが自己責任」となります。

瑕疵担保免責とは言え、売主様には、現状の瑕疵について告知する義務はあります（嘘をついて売ってはいけません）ので、告知された瑕疵について納得し、また隠れた瑕疵については自己責任と納得しなければいけません。

このような点も踏まえて、ご購入にあっては、瑕疵担保免責の物件の場合、価格の安さのみに飛びついてしまっては、想像を超える思わぬ出費となる可能性があるので、注意が必要です。

中古住宅のご購入の場合、業者売主で瑕疵担保２年、個人で長くて数か月、です。

瑕疵担保免責だけのリスクでは無く、新築住宅の瑕疵担保１０年と比べれば、数年から数十年、使用した上での、この短い瑕疵担保期間ですから、免責じゃないから安心というわけでは無い点も留意すべきです。

新築に比べて安いから、という理由だけで中古住宅などを選択するのではなく、「もしかしたら割安ってわけでは無いかもしれない」部分を理解しながら、納得、安心の物件探しを進めていきたいものです。


 ご売却の場合の注意点 

売主様においても、瑕疵担保を免責とする場合、販売価格を下げることとなるのはもちろん、ご購入者が現れにくくなる可能性がある物件である点の理解は必要となります。

そして、もう一転ご売却に関しての注意点としては、「業者の買取」についてです。

売りづらい状況の物件は、市場に出す際も、相場なりで売却するのが難しくなりますが、そういった弱みに付け込んで（ちょっと言い方が悪いですが…）、「買い取り」を持ちかける業者も多数存在します。

別に悪だくみでそういった提案をしてくるわけではありませんし、早期に現金化したい事情がある方にとってはありがたい提案である場合もありますが、注意点はあります。

見極めが難しいですが、瑕疵担保免責の物件の売却の難しさやデメリットを必要以上に不安視させ、より安い価格での買取りの提案をする業者に対しては注意が必要です。

冒頭にもお話しましたが、業者が買い取った後に、再び市場で販売する場合には、瑕疵担保責任期間を２年間も設けなければなりません。

買い取った物件を取り壊して建て替えるといった話であれば分かりますが、買い取ってリフォームなど施して再販する事を考えているとしたら、その「商品」の「原価」となる、買取物件は「出来るだけ安く」仕入れるのが、買取業者の仕事です。

具体的に言えば、物件を買い取る《所有権の移転など権利移転手続きの費用などが掛かる》⇨建物の状況を検査《瑕疵担保２年をクリアすべく点検を行う》⇨リフォームまたはリノベーション《自社または下請け業者に工事を依頼》⇨外構工事《庭や駐車場など、必要があれば付加価値を加算》⇨販売《販売を仲介した不動産屋に仲介手数料を支払う》

以上のように、各ステップで費用が掛かります。

あくまで中古住宅ですから、この総額が近隣の新築と同等となってしまうわけにはいきませんし、実際はこの合計額に、更に「利益」が加算されなければ商売になりません。

であれば、買い取る不動産は少しでも安く、となるのは当然と言えます。


モモ・ホームでももちろん買取を行いますが、私たちはむしろ「なるべく市場で売った方が良い」と考えています。

その方が売買当事者の双方が納得して取引出来る可能性が高いからです。

ご売却において、買取りとなれば、相手はプロですから、少なからず、売主様は専門的な部分において不利となります。

良く分からないけど、そう言ってくれるのであれば…、みたいな感じで進めてしまう可能性があると思います。

モモ・ホームも、売主様のご事情により、買い取りを選択する場合でも、当社だけではなく、万一にでも、当社より高値で買い取ってくれる業者がないか、業者間のネットワークで、よりご希望の売却価格に近い、個人間売買に近い状況でご売却が出来るよう模索します。

ご購入においても、ご売却においても、個人間売買である場合、「お互いの納得」であり、双方納得の上、「気持ちのいい取引」で、売主様は愛着のある大事な資産を、新しい買主様にご購入頂く事が一番大事です。

一生に何度も無いであろう不動産の売買です。
納得のいく取引を気分よくしていただく為に、不動産売買のご相談は、是非モモ・ホームにご相談ください。


昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
  　
 
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不動産売却・売買の注意点の道路についての解説３回目です。

今回は、都会の不動産屋さんはもしかしたら知らない人もいるかもしれない道の解説です。

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 里道・赤道・青道って何？ 

それぞれ「りどう（さとみち）」・「あかみち」・「あおみち」と言われます。

 青 道 

この中で、道では無いのが「青道」であり、本来は水路であるか、あった所です。
通常、公図上では、水路にも地番が付けられていますが、「青道」は青く塗られているのみで、地番がありません。

既に水路自体跡形もない場合もあれば、側溝や水路として現役で使用されているものまであり、ぱっと見では全く判別できません。

かなりの農村部であったり、山の中であったりする場合は、里道と枯れてしまった青道の判別も付かず、また、存在に気付かず、上に小屋や家屋を建ててしまうケースが無くもないですが、通常は、細くても側溝や水路の形状を残しており、敷地内に知らぬ間に水路が…、はレアケースと言えるでしょう。

敷地と敷地の間に細い隙間があり、青道が通っている、というケースはもともは畑や田んぼ、農村への引込み水路があった埼玉県平野部、川越や坂戸、鶴ヶ島あたりでは、珍しくありません。

国有地である、という点だけ理解しておけば、土地に隣接している程度であれば、ほとんど問題が生じる事はありません。

皆、法律の施行や改正の流れの中で道として取り残された存在でありますが、現在も公図上に「赤い線」や「青い線」で残されているので、このように呼ばれるようになりました。

公図上に存在しても、現地では何処にあるのか分からなくなってしまっているものから、狭い道ながらしっかり舗装されていたり、水路として機能しているものまでさまざまな形で存在しています。

 里 道 

里道はもともとは所有者が国で、管理者が市町村だった小さな路地やあぜ道、山道などで、道路法施行時に市町村道として指定されずに道として残ったものです。

その後、所有も管理も市町村となりましたが、２００５年に機能していない里道は用途廃止され管理は地方財務局に引き継がれました。

 赤 道 

赤道は公図上に赤く塗られて残っている事から「赤線」とも呼ばれます。

無籍地であり、地番の記載がなく、道路法の適用もない国有地です。

 里道・赤道の注意点 

里道も赤道も市町村道などにはなっていない、生活道路として使用されているものもあれば、獣道のようになっているものもあり、存在すら分からない場合も多くあります。


通常は幅員が１．８ｍ以下の道で、しっかり舗装などされたり、砂利や農道のように、道路上になっているものもありますし、それとは分からないケースもあります。

里道でも幅が１．８ｍ以上４ｍ以下で現に建築物の立ち並びがあるような道路の場合は、前回解説した、建築基準法４２条２項道路に指定されて、セットバック等のまた違う規制が掛かる事になります。

いずれにしても、これらの道は道路としての路線認定を受けていませんので、「認定外道路」であり、建築基準法上の道路ではなく、もちろん道路法上の道路でもありません。

これらの道に接していても、通常は接道義務を果たすことが出来ません。(里道・赤道に接しているだけの敷地では建築が出来ません。)

里道や赤道は存在に気付かずに宅地や田畑の一部となってしまっているケースが少なくなく、ご自身の土地で建物を建て替える等の時に、里道または赤道を避けて建てる必要が出てきてしまったりする場合があります。

売買の際は、そのままでは成り立ちませんので、それらのケースの場合には、国や自治体に払い下げの手続きをしなければならず、議会承認を得るなど数か月の期間と、数千円から数万円/㎡などの払い下げ費用が必要となります。

この払い下げは義務ではありませんので、敷地内の支障のない部分に赤道などが通っている場合、知りながら放置している所有者もいます。

モモ・ホームHP掲載エリア内でも、特に古くからの街並みが残る川越市の旧市街周辺の住宅地や、田畑が多く残る地域などでも、里道や赤道が敷地内に残っているケースはあります。

ご自身が住んでる間はそのまま放置で問題ないかもしれませんが、売却や建て替えの場合は支障が出ますので、売却などを考えている場合は、払い下げの手続きをしておいた方良い可能性がありますので、ご相談ください。

普段、住んでいる分には全く不都合が生じない敷地内の無地番のこれらの道ですが、売買の際にはやはり面倒な存在になりがちです。

特にご売却の場合は、放置すれば、購入者に不安を与えたり、時間をもらって手続きしなければいけなかったり、そのままでは購入者のローン手続きが出来ず、限られた方しか購入できないなどの不都合が生じる可能性はあります。

事前準備はあらかじめ、がお勧めです。

坂戸市・鶴ヶ島市・川越市、日高市でも里道・赤道・青道は存在します。
特に相続や贈与など、昔からのお話を詳しく分からない場合でも、お気軽にご相談ください。

ご売却においては、周辺道路や敷地、建物をしっかり調査して、準備や計画を練って進めるのと、何もしないのとでは、結果が大きく変わります。

昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
  　
 
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１回目と２回目では、住宅事情の変遷から見る形で、３回目からは道路についての解説となっています。

３回目で道路にも単に公道や私道だけではない、種類があると同時に、土地の評価に影響を与えそうだと分かってきました。

今回は４回目、土地の評価に影響を与える道路の解説です。

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リスクのある道路・私道その１

土地の「評価」と一言で言っても、見る立場で随分違う場合があります。

売る側であったり、買う側であったり、または、金融機関から見た評価もあります。

今回は売買の注意点ですから、売買の当事者が一般的にどう感じるか、やローンにおいては、どう有利不利があるか、など、いわゆる「不動産鑑定評価」とは違う評価のお話をしていきます。


 公道 

公道はほとんど、評価においてマイナスのなる事は少ないです。
ただ、ご購入される方にとっては、５ｍ～６ｍの幅員の道路がベストと考える方が圧倒的かと思います(４ｍは狭い、９ｍは広すぎ、といった印象を持ちがちです）。

また、裏道として利用されたりと、閑静な住宅街に見えて、車通りが多いなどの場合、敬遠されます。

歩道が整備されたり、ガードレールがある場合は、安全な印象ですが、場合によっては、ガードレールや、車歩道境界ブロックなどのせいで、敷地内の自家用車の出入りが妨げられてしまったり、限られたりするケースもあり、良い事ばかりというわけではありません。

前面道路が県道など、広い場合は、中古住宅も内覧時に家の中でしばらく待って、トラックなどの通行時の騒音や、揺れについて体感して確かめましょう。


 位置指定道路 

４棟から６棟程の小規模開発などで良く見られる、所有権を分けて作られる道路で、技術基準を満たすなど、一定の要件に適合する場合に道路として認められます。

開発段階で、開発業者が分譲宅地を位置指定道路として開発するか決めるので、購入した土地は位置指定道路に接道するものだった…、という形であって、個人が土地を分け合って、という感覚ではありません。

位置指定道路の場合、所有権を分け合っている形なので、モラルの無い所有者があると、私有地のように植木鉢で花を道路上に置いたり(公道でも居ますが…）、自転車やバイクを道路に置いたり、酷ければ来客の際は車を止めっぱなしなど、このタイプの道路は行き止まり道路の場合が多いので、他の車などの侵入が非常に少ないメリットがある反面、このようなトラブルの種が多かったりの心配はあります。

また、持分があるので、道路の整備負担が持ち分に応じて発生する可能性もあります（砂利道をアスファルトに舗装する、下水道や水道管の修理など）。

所有権は分け合っていますが、あくまで道路であって、第三者の通行ももちろん可能です。


 私道全般の注意点 

また、道路所有者が単独の場合や単独の第三者の場合もあり、この場合は、道路の管理や使用について、更にトラブルの種を抱えることとなります。

この場合、道路の持分がありませんので、通行や掘削に承諾が必要であったり、承諾に承諾料を請求されるケースもあります。そして地主に相続が起こった場合、その相続人から承諾を取り直す必要も発生します。昨今の空き家問題に関係しますが、地主やその相続人と連絡が取れなくなるのが一番厄介と言えます。

一般的にはこのような道路は少ないのですが、むしろ古くからある私道の場合、位置指定に限らず、第三者所有の市道はあります。川越市などでは、お寺の所有する道路で毎月通行料が徴収される道もあります。坂戸市の道路では、開発した業者が所有する道路でしたが、会社が倒産し、誰とも連絡が取れなくなってしまったものもあります。


位置指定道路は住宅ローンの査定のおいて極端に低くなるなどはありませんが、特に第三者が所有権を持っている場合、やはり権利関係が不安定である分、マイナス面はあるかと思います(位置指定道路を理由にローンが通らない、とまでは滅多に聞きません）。

ただ、購入する際も、売却する際も、所有者はご自身の権利や持分割合の確認はもちろん、売買の際の権利移転に漏れが無いよう注意しなければいけません。


 協定道路（協定通路） 

一見、位置指定道路と似ているのが協定道路です。

協定通路とも言い、実は道路ではありません。

こちらも４棟から６棟程の小規模開発で開発業者が位置指定では無く、協定通路として開発した場合に、作られます。

こちらは道路では無く、道路上に作られた個々の私有地の集まり(持分ではない)です。

私有地の集まりですから、それぞれ接道義務を果たすため、一所有者分の間口は２ｍ以上とされます。

奥に４区画の協定道路であれば、２ｍ×４で幅員８ｍの道路のように作られます。

間口２ｍですが、そこしか通れないのではなく、お互いの敷地を(この場合８ｍ）通行して良いよう、お互いに『覚書』を交わし、更に『通行地役権』を登記します。

道路状とされたお互いの敷地はお互いに通行可能にしましょう、と約束し、権利を保証するのです。

こちらは間口２ｍの自身の敷地より水道・下水道・ガス管などのライフラインを引いて行きますので、管理は自身で行います。

位置指定道路はライフラインは道路内に本管を引き、各戸に分配しますので、道路や道路部分本管は管理者が行うか、所有者全体の責任管理となります。


協定通路においても、モラルの問題は同様に起こり得ます。

お互いに地役権が登記される為、こちらも売買の際に権利の移動がしっかりなされるよう注意が必要です。

査定のおいて、敷地形状だけ切り取れば、単純に間口が狭いという面で、マイナス面は少なからずあるかと思いますが、公道に接道しているか、私道に接しているかの方が、大きいと思います。

引き続き、『認定外道路(２項道路)』なども加えがら、中古住宅・土地売買の注意点⑤で、リスクなどについてご説明します。

不動産売却・売買の注意点⑤≫


昔の建物、相続したご実家や放置状態の空き家など、土地建物に潜んでいるかもしれないリスクを知る事で、売却時の想定外の負担を回避できるかもしれません。
  　
 
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